建筑工程設(shè)計管理中的投資控制圖文

建筑工程設(shè)計管理中的投資控制xxxxxxxxx目錄第二部分設(shè)計管理中投資控制實務(wù)第一部分樹立設(shè)計管理中投資控制的意識第一部分樹立設(shè)計管理中投資控制的意識一

設(shè)計管理投資中控制的意義

二

設(shè)計管理中投資控制的內(nèi)容

一設(shè)計管理中投資控制的意義設(shè)計管理在投資控制中的角色和地位

工程設(shè)計材料設(shè)備采購建安施工

投資管理設(shè)計管理采購管理合約管理造價管理投資控制工程監(jiān)理造價咨詢工程審計投資決策工程結(jié)算一設(shè)計管理中投資控制的意義功能需求/投資意向投資決策可行性研究落實土地項目需求/投資意向土地意向—土地條件--落實土地必要性—市場—規(guī)?！獦藴视玫貤l件—建設(shè)方案—投資估算—效益分析評審批準可行性研究報告形成投資決策投資決策是項目投資管理的依據(jù)一設(shè)計管理中投資控制的意義3建筑工程項目投資的總體構(gòu)成土地購置費建安工程費工程建設(shè)其他費預(yù)備費財務(wù)費用

一設(shè)計管理中投資控制的意義4設(shè)計管理對投資的影響4.1設(shè)計/設(shè)計管理能夠影響到的投資比例

建安工程費在總投資（不含土地、財務(wù)費）中的占比85%左右4.2直接影響

設(shè)計標準管理直接影響投資

設(shè)計質(zhì)量管理直接投資控制和投資效果4.3間接影響設(shè)計進度對總進度的影響

設(shè)計方案的選擇對施工周期的影響一設(shè)計管理中投資控制的意義5設(shè)計管理中投資控制的目的

保證影響投資的主要要素—建安工程費在設(shè)計階段控制在合理范圍內(nèi)二設(shè)計管理中投資控制的內(nèi)容設(shè)計質(zhì)量各設(shè)計階段限額指標的執(zhí)行設(shè)計標準設(shè)計合同體系二設(shè)計管理中投資控制的內(nèi)容建立設(shè)計合同體系1.1設(shè)計內(nèi)容

規(guī)劃設(shè)計、總平面/總圖設(shè)計景觀環(huán)境設(shè)計建筑工程設(shè)計：建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、給排水、暖

通空調(diào)、建筑電氣室內(nèi)裝飾、裝修設(shè)計

市政工程設(shè)計：大市政、小市政

其他專項設(shè)計：基坑支護、人工濕地、特殊水景、人

防工程、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、標識系統(tǒng)、智能化、室

內(nèi)燈光設(shè)計、室外泛光照明、變配電及專線、超限、加固、特殊聲學(xué)設(shè)計

二設(shè)計管管理中投資控控制的內(nèi)容1.2合同體系推行設(shè)計總承承包制，采取取總價合同體體系建筑工程設(shè)計計承包單位為為設(shè)計總承包包單位選擇具有設(shè)計計總承包能力力、專項資質(zhì)質(zhì)全的設(shè)計單單位，具備更更強的造價控控制意識；對限額設(shè)計指指標總體負責(zé)責(zé)；減少設(shè)計界面面，保證設(shè)計計質(zhì)量；合同費用不可可調(diào)，設(shè)計成成本可控等平行發(fā)包的合合同體系和可可調(diào)價合同體體系設(shè)計責(zé)任不清清，投資控制制責(zé)任不清；；平行發(fā)包設(shè)計計界面多，協(xié)協(xié)調(diào)難度大；；平行發(fā)包總設(shè)計成成本高；可調(diào)價合同不利設(shè)設(shè)計成本控制等二設(shè)計管理中中投資控制的內(nèi)容容2設(shè)計標準2.1根據(jù)投資控制指標標/限額設(shè)計指標制定定設(shè)計標準2.2對設(shè)計標準執(zhí)行情情況的監(jiān)督檢查3各階段限額設(shè)計指指標執(zhí)行情況3.1概念方案、方案設(shè)設(shè)計階段的造價敏敏感平面不規(guī)整外立面造型復(fù)雜屋面體系復(fù)雜大跨度、大懸挑功能非常規(guī)布局二設(shè)計管理中中投資控制的內(nèi)容容中關(guān)村自主創(chuàng)新示示范區(qū)會議中心二設(shè)計管理中中投資控制的內(nèi)容容汽車博物館二設(shè)計管理中中投資控制的內(nèi)容容3.2方案優(yōu)化結(jié)構(gòu)專業(yè)配合的平平面布局優(yōu)化各專業(yè)配合的功能能布局的優(yōu)化結(jié)構(gòu)專業(yè)配合的建建筑效果優(yōu)化3.3初步設(shè)計初步設(shè)計圖紙—初步設(shè)計概算準確確性系統(tǒng)方案論證—技術(shù)、經(jīng)濟、效果果、感觀和舒適度度整體結(jié)構(gòu)體系、局局部結(jié)構(gòu)方案冷熱源方案及系統(tǒng)統(tǒng)弱電系統(tǒng)方案等二設(shè)計管理中中投資控制的內(nèi)容容3.4施工圖設(shè)計規(guī)范的執(zhí)行、專業(yè)業(yè)交圈、錯漏碰缺缺的審查，盡可能能減少施工過程中由由于圖紙缺陷造成成的設(shè)計變更和施施工拆改，減小投資資控制風(fēng)險。設(shè)計質(zhì)量管管理設(shè)計質(zhì)量管管理是設(shè)計計管理投資資控制的基基礎(chǔ)。通過設(shè)計質(zhì)質(zhì)量管理，嚴嚴格的圖紙紙審查，降降低工程造造價和投資資控制風(fēng)險。

限額設(shè)計管理三第二部分設(shè)設(shè)計管理理中投資控控制實務(wù)

設(shè)計變更中的造價控制四三限額額設(shè)計管理理1設(shè)計限額的的概念是為了保證證項目的經(jīng)經(jīng)濟性而制制定的經(jīng)濟濟指標。是是設(shè)計階段相關(guān)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標標進行控制制的目標值值，設(shè)計限額包括成成本限額設(shè)計計和主要指指標的限量量設(shè)計。三限額額設(shè)計管理理2限額設(shè)計管管理中的主主要角色主導(dǎo)：成本管理部部參與：策劃/發(fā)展/前期部門銷售部門設(shè)計管理部部成本委員會會投委會董事會設(shè)計管理部部/設(shè)計部成本管理部部制定審批執(zhí)行三限額額設(shè)計管理理3主要限額的的內(nèi)容三限額額設(shè)計管理理3.1設(shè)計費限額額1.3.1設(shè)計費包含含的內(nèi)容其其中包括規(guī)劃設(shè)計、、總平環(huán)境境設(shè)計建筑設(shè)計室內(nèi)裝飾裝裝修設(shè)計（（根據(jù)要求求）專項設(shè)計審圖及專業(yè)業(yè)設(shè)計顧問問等費用臨時搭建的的售樓處設(shè)設(shè)計費不在在本設(shè)計費費限額范圍圍內(nèi)三限額額設(shè)計管理理3.1.2設(shè)計費限額額指標設(shè)計費限額額指標：為為項目達到到交付要求求及銷售而而發(fā)生的設(shè)計計及與設(shè)計計相關(guān)的費費用的限額。指標設(shè)定：：根據(jù)建設(shè)設(shè)標準如：：住宅高高檔別墅墅普通通別墅中中檔住宅宅普通通住宅寫字樓地地標甲級甲甲級乙乙級或或高檔研發(fā)發(fā)研發(fā)發(fā)參考指標：：參照《勘察設(shè)計收收費標準》企業(yè)標準、、類似項目目當?shù)匚飪r水水平三限額額設(shè)計管理理3.2鋼筋、混凝凝土含量3.2.1地下室擴大地下室室人防地下室室如如：鋼筋160-165kg/㎡塔樓地下室室控制指標確確定參考：：相關(guān)規(guī)范范基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形形式頂板覆土地下水位三限額額設(shè)計管理理3.2.2地上指標標準層指標標：控制指指標主要適適用于標準準層及不含含轉(zhuǎn)換層的地上結(jié)構(gòu)構(gòu)如：8度抗震設(shè)防防，60-100米建筑，核核心筒結(jié)構(gòu)，鋼筋筋含量55-60kg/㎡㎡,綜合指標：：含轉(zhuǎn)換成成的上部結(jié)結(jié)構(gòu)指標控制指標應(yīng)應(yīng)參考相相關(guān)規(guī)范結(jié)構(gòu)形式建筑高度：：多層、高高層、超高高層抗震等級等等三限額額設(shè)計管理理3.3外立面工程程3.3.1外墻工程控制指標影響外墻工工程造價的的要素包括括：外立面面材料選擇擇、施工工工藝、外墻墻地面面積積比等。外外墻的造價價控制需從從外墻的材材料選擇和和外墻地面面面積比兩兩個方面控控制，以其其占地上建建筑面積單單方成本作作為限額控控制上限，，各類外墻墻材料所占占比例也作作為參考指指標。墻地比可可做參考考指標。。一般公用用建筑不不用墻地地比做控控制指標標。三限限額設(shè)計計管理外墻材料料分類一類材料料：干掛工工藝的各各類飾面面、進口口石材、、單價超超250元/m22石材或其其他面材材、幕墻墻及其他他高端的的新工藝藝類材料料。二類材料料：濕貼國國產(chǎn)石材材、劈開開磚、火火山灰磚磚、高檔檔合資品品牌面磚磚。三類材料料：高級級面磚、、氟碳涂涂料、仿仿石涂料料、質(zhì)感感涂料等等。四類材料料：普通通面磚、、普通涂涂料。裝飾構(gòu)架架：屋面面裝飾功功能構(gòu)架架。三限限額設(shè)計計管理3.3.2門窗工程程標準包含含：鋁型型材檔次次、表面面處理方方式玻璃材料料、形式式：（Low-E）、雙層層鍍膜五金件：：進口、、合資、、普通國國產(chǎn)住宅類項項目門窗窗控制指指標還包包括窗地地比指標標指標制定定應(yīng)參考考：相關(guān)關(guān)規(guī)范所在地區(qū)區(qū)氣候條條件三限限額設(shè)計計管理3.4室外景觀觀工程3.4.1室外景觀觀工程包包含的內(nèi)內(nèi)容包含消防道路、園園路、廣場、綠化化、水景、景墻、、外圍墻、雕塑小小品、室外照明泛泛光、室外照明、、標識、人工濕地地、500mm以內(nèi)厚種植土回填填、屋面景觀、屋屋頂花園等。一般軟硬景及按照照景觀面積單價均均為剛性指標。三限額設(shè)計管管理3.4.2室外景觀設(shè)計投資資控制要點合理空間布局，突突出重點展示區(qū)域域；控制水景面積；充分利用本土飾材材及植物；充分利用現(xiàn)有地勢勢，避免過多造坡坡造山；植物種類及配備合合理；控制硬景的面積比比例；控制重點景觀面積積占總景觀面積比比例；考慮植物成活率和和后期維護成本等等。三限額設(shè)計管管理3.5室內(nèi)裝飾裝修限額額3.5.1指標分類公共部位：一般包包括大堂、地下室室電梯廳、標準層層電梯廳、走廊、公共共衛(wèi)生間、會所其他要求部位：標標準辦公區(qū)、標準準客房、會議室、、獨立辦公室、其他區(qū)區(qū)域樣板間裝修標準裝飾裝修標準含軟軟裝、硬裝及燈飾飾、各種控制面板板等全部費用。三限額設(shè)計管管理某公司寫字樓公共共部位裝修限額設(shè)設(shè)計指標三限額設(shè)計管管理4限額設(shè)計的下達4.1設(shè)計限額的適用階階段如果具備標準設(shè)計計限額，在項目可可行性研究階段的的投資估算中就應(yīng)應(yīng)按照改限額標準準執(zhí)行。4.2限額設(shè)計指標的下下達以經(jīng)過成本委員會會/投委會批準的限額額為上限，根據(jù)項項目實際情況，調(diào)調(diào)整下達本項目的的限額設(shè)計指標。。三限額設(shè)計管管理5限額設(shè)計的執(zhí)行和和檢查5.1前期研究階段前期可行性研究與與概念設(shè)計中必須須執(zhí)行內(nèi)部設(shè)計標標準，與成本預(yù)設(shè)設(shè)、估算，項目定定位、售價、項目目區(qū)域分類相結(jié)合合，制定出限額設(shè)設(shè)計指標。5.2概念設(shè)計和方案設(shè)設(shè)計階段在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)應(yīng)提出明確的限額額設(shè)計指標，設(shè)計計單位在進行方案案設(shè)計時必須執(zhí)行行；方案設(shè)計成果審查查應(yīng)對有可能超出出限額的設(shè)計提出出修改意見，并監(jiān)監(jiān)督設(shè)計單位優(yōu)化化建筑方案；方案設(shè)計提交審議議時，必須明確限限額設(shè)計計劃情況況；本階段限額設(shè)計成成果應(yīng)與下達的限限額設(shè)計指標一致致。三限額設(shè)計計管理5.3初步設(shè)計和施工工圖階段在設(shè)計任務(wù)書中中應(yīng)提出明確的的限額設(shè)計指標標，設(shè)計單位在在進行初步設(shè)計計與施工圖設(shè)計計時必須執(zhí)行；；設(shè)計管理審查初初步設(shè)計、施工工圖設(shè)計成果時時，須審核限額額設(shè)計執(zhí)行情況況；設(shè)計管理人員應(yīng)應(yīng)要求設(shè)計單位位在提交初設(shè)成成果的同時提交交符合設(shè)計限額額的初步設(shè)計概概算成果；設(shè)計管理人員應(yīng)應(yīng)對不符合限額額的設(shè)計提出修修改要求，并監(jiān)監(jiān)督修改；本階段限額設(shè)計計成果應(yīng)與下達達的限額指標一一致。四設(shè)計變更更中的造價控制制1設(shè)計變更的范圍圍和分類1.1設(shè)計變更的范圍圍更改工程有關(guān)部部分的標高、基基線、位置和尺尺寸；增減合同中約定定的工程量；改變有關(guān)工程的的施工時間和順順序；其它有關(guān)工程變變更需要的附加加工作；合同履行中發(fā)包包人要求變更工工程質(zhì)量標準及及發(fā)生其他實質(zhì)性變更四設(shè)計變更更中的造價控制制1.2設(shè)計變更分類設(shè)計類設(shè)計錯漏修改；；設(shè)計優(yōu)化；政策變化；技術(shù)規(guī)范修改；；現(xiàn)場條件變化等等現(xiàn)場施工類施工工藝困難；；施工進度要求；；材料采購供給困困難或找不到所所需要的合適材材料；裝修材料的定樣樣定板發(fā)生修改改等。四設(shè)計變更更中的造價控制制營銷類市場競爭；客戶需求；定位及決策原因因；主要指由于市場場的變化，對戶戶型、建筑單體體、公建配套等等進行的修改；；這一類變更在分分期開發(fā)項目的的后期經(jīng)常會出出現(xiàn)；由于決策的變更，帶來來對產(chǎn)品品質(zhì)檔檔次要求的變化化等物業(yè)類物業(yè)管理需求，，如使用功能上上不合理等。四設(shè)計變更更中的造價控制制2設(shè)計變更的程序序2.1設(shè)計變更相關(guān)方發(fā)起方：甲方、、設(shè)計方、施工工方設(shè)計方：：變更設(shè)設(shè)計審批方：：監(jiān)理、、項目管管理、投投資人執(zhí)行方：：施工方方2.2設(shè)計變更更程序四設(shè)設(shè)計變更更中的造造價控制制2.3涉及投資資變化的的設(shè)計變變更的內(nèi)內(nèi)部管理理流程設(shè)計變更更提出，，經(jīng)設(shè)計計管理審審查審查后的的設(shè)計變變更，經(jīng)經(jīng)成本部部對變更更費用進進行估算算項目管理理負責(zé)人人在權(quán)限限內(nèi)批復(fù)復(fù)批復(fù)權(quán)限限2萬以下2—5萬5—10萬10萬以上審批權(quán)限限外的設(shè)設(shè)計變更更會簽設(shè)計部經(jīng)經(jīng)理工工程部部經(jīng)理成成本本部經(jīng)理理報主管負負責(zé)人批批準簽字字工程部簽簽發(fā)設(shè)計計變更單單---監(jiān)理施工完成成后施單單位報變變更工程程結(jié)算—監(jiān)理—工程部—成本部審審定批復(fù)復(fù)存檔四設(shè)設(shè)計變更更中的造造價控制制3設(shè)計變更更中造價價控制要要點圖紙合合同同3.1圖紙審查查加強初步步設(shè)計圖圖紙、施施工圖審審查內(nèi)（自））審為主主、外（（強）審審為輔對容易出出現(xiàn)變更更的內(nèi)容容加強會會審室外工程程室外管線線綜合總總圖圖、室外外豎向圖圖、景觀觀圖裝修圖中中的天花花綜合設(shè)備用房房的預(yù)留留預(yù)埋幕墻詳細細設(shè)計與與主體設(shè)設(shè)計等四設(shè)設(shè)計變更更中的造造價控制制3.2考慮周全全簽署合合同合同界面面清楚，，不漏項項、不重重復(fù)；對設(shè)計施施工一體體化合同同，對設(shè)設(shè)計變更更做出約約定；如：幕墻墻、智能能化等；；對總承包包合同設(shè)設(shè)置變更更條件；；對有可能能出現(xiàn)重重大變更更的設(shè)計計合同，，應(yīng)設(shè)置置相關(guān)約約定，減減少因重重大變更更帶來的的損失。。四設(shè)設(shè)計變更更中的造造價控制制3.3重視精裝裝修工程程確定樣樣板盡早確定定材料樣樣板、工工程樣板板，減少少材料變變化引起起價格重新確