大豐利生置業(yè)有限公司普通商住樓項目申請報告

家富花園西側(cè)地塊(蘇)國衡(2012)大豐(咨)字第198號李晗高級經(jīng)濟師國家注冊咨詢工程師(投資)工程師國家注冊咨詢工程師(投資)經(jīng)濟師碩士國家注冊咨詢工程師(投資)工程師國家注冊咨詢工程師(投資)工程師國家注冊咨詢工程師(投資)江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司目錄 第一章申報單位及項目概況第一節(jié)項目申報單位概況大豐利生置業(yè)有限公司市西團鎮(zhèn)新建路人：傅超公司類型：有限公司(自然人控股)第二節(jié)項目概況有限公司萬家富花園西側(cè)地塊普通商住樓項目本項目擬建地點為大豐市萬家富花園西側(cè)地塊，用地范圍為：東至萬家及規(guī)模1主要經(jīng)濟技術指標表備注一12建筑面積345%6綠化率%戶戶人輛輛輛輛輛輛輛789二123456動車停車動車停車指標金%%%%內(nèi)部收益率(稅后)%投資回收期(稅后)年財務凈現(xiàn)值(稅后) (1)符合項目建設區(qū)域規(guī)劃，且確?？倛D布置流暢、優(yōu)化。 (2)考慮合理的功能區(qū)分，在兼顧整體性的同時注意各功能區(qū)的相對獨 (3)減少不安全因素，內(nèi)部交通流暢，形成環(huán)道，進出口要通暢。 (4)通過合理規(guī)劃，營造自然、和諧、親切的環(huán)境品質(zhì)。綠化帶景觀與 (2)《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》(2004年版)； 本項目建設內(nèi)容主要有住宅用房、商業(yè)用房、物業(yè)管理用房、地上停車庫以及變配電系統(tǒng)、給排水管線、道路等公用配套工程。項目規(guī)模地塊地形根據(jù)上述布置原則，總平面布置首先應滿足項目建設功能要求，同時要，根據(jù)規(guī)劃設計條件及周邊特點，擬開發(fā)7幢6-1項目總平圖本項目總平面布置情況具體如下： (1)住宅設計 (2)規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項目擬建地點為大豐市萬家富花園西側(cè)地塊，用地范圍為：東至萬家 (3)商住樓內(nèi)通道寬暢，與外圍四周貫通，流線明晰，交通便捷，功能 (4)建筑功能實行立體布局。大豐利生置業(yè)有限公司普通商住樓建成后，采用封閉式管理，配備電子監(jiān)控，按智能化管理的要求統(tǒng)一配套防范設施；休閑；數(shù)字電視、寬帶等智能服務設施接駁到小區(qū)。 周邊相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代風格。本項目建筑設計從整體到細部均注重在具體表 (1)道路系統(tǒng)小區(qū)四周道路已基本形成，內(nèi)部道路系統(tǒng)規(guī)劃采用環(huán)狀網(wǎng)設計并按二級 (2)交通組織。園區(qū)的景觀規(guī)劃要通過建筑、道路、綠地、公共開放空間等物質(zhì)要素的控制設計，使之形成相互和諧、多樣統(tǒng)一的整體效果。同時，注重沿道路的景觀，建筑物的體量、高度、材料、色彩應體現(xiàn)城市形象，與城市主色調(diào)、 (1)建筑方案1)設計依據(jù)2)建筑設計本工程位于萬家富花園西側(cè)地塊。項目地塊內(nèi)由南向北依次布置建筑， (2)結(jié)構(gòu)方案1)設計依據(jù)2)設計參數(shù) 風荷載3)結(jié)構(gòu)方案。 (1)設計依據(jù)4)《建筑設計防火規(guī)范》(GB50016-2006)(2006年版)；5)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》(GB50140-2005)(2005年版)。 (2)給水水源項目給水水源為當?shù)厥姓詠硭芫W(wǎng)，自新建路接入，給水管徑為 (3)供水方式 (4)熱水系統(tǒng) 能充分的采集陽光，保證冬至日熱水器采光面上的累計日照時數(shù)不少于4小 (5)用水量估算表1.2用水量估算表 (立方米)12345 (6)雨水處理設置雨水回收利用系統(tǒng)。雨水回收利用處理的辦法：預先埋設管網(wǎng)，將 (1)設計依據(jù)4)《建筑設計防火規(guī)范》(GB50016-2006)(2006年版)；8)《住宅設計規(guī)范》(GB50096-1999)(2003版)； (2)電源及用電負荷小區(qū)供電電源由外圍20KV供電線路提供，所有供電線路沿地下敷設，表1.3用電負荷估算表序序號耗電項目1住宅4商業(yè)、物業(yè)5地下建筑面積7其它8合計2729.96m2822.86m60980.07m (kW)40W/m5W/m5W/m綜合用電指標， (3)照明設計1)商業(yè)、住宅及物業(yè)管理的室內(nèi)照明采用熒光燈。2)室外照明包括室外道路照明和迎街大樓的泛光照明。光源主要采用金 (4)防雷與接地本工程的建筑物按不同建筑物的規(guī)范要求確定防雷等級，接地采用TN-C-S接地系統(tǒng)。防雷、防靜電、工作及保護接地共用一套接地裝置，接地電阻要求≤1。所有電氣設備正常時不帶電的金屬外殼均進行可靠接地。本工程利用建筑物基礎作為接地極，避雷帶采用鍍鋅圓鋼10#，引下線利用柱內(nèi)兩根主筋，其余接地線采用-25×4鍍鋅扁鋼。本項目建設，按規(guī)劃部門要求，供電電纜全部埋設在地下，實現(xiàn)無桿 (5)電信和有線電視方案本項目通信線路和有線電視線路，采用地下電纜埋設于地下。通訊線路及有線電視線路架設到每套住宅，由用戶向電信和廣電部門申請安裝。 (6)消防設計方案1)設計依據(jù)①《建筑設計防火規(guī)范》(GB50016-2006)；②《建筑滅火器配置設計規(guī)范》(GB50140-2005)。2)設計要求本項目建設工程耐火等級為二級。消防水泵、消防報警系統(tǒng)及主要通訊照明為二級負荷，其余為三級負荷。防雷設計按二類，抗震設計烈度按七度設防。3)消防系統(tǒng)根據(jù)消防規(guī)范，本項目消防系統(tǒng)主要包括消防報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、應急照明系統(tǒng)等?？偲矫娌贾脮r，建筑物的間距應滿足防火間距要求，普通住宅樓內(nèi)的主要道路，應形成環(huán)狀，使其滿足消防車道的要求。室外消防給水管在住宅小內(nèi)形成環(huán)狀，并與城市自來水管網(wǎng)的兩個進水管連接。在室外消防環(huán)狀管網(wǎng)的適當位置設室外地上式消火栓，室外消火栓的間距不大于120m，確保室外消火栓150m保護半徑。附屬配套用房內(nèi)均按規(guī)范要求配置室內(nèi)消火栓箱或噴淋裝置，室內(nèi)消火栓的布置間距應滿足兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位，并不在明顯、易取用部位，配置適量的手提式滅火器。變配電室等電氣設備的消防采用二氧化碳滅火器，其余場所采用磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器置于專用滅火器箱內(nèi)。五、項目管理1、管理體系大豐利生置業(yè)有限公司作為企業(yè)組織，采用現(xiàn)代企業(yè)管理模式，擺脫傳統(tǒng)的行政體制，采用市場化運作機制，勞動人事制度、激勵和約束機制按照市場經(jīng)濟要求建立，確保企業(yè)健康有序的發(fā)展。本項目在項目管理方面，采用項目經(jīng)理負責制，項目經(jīng)理的主要任務是自始至終全面負責項目的實施，負責與多部門進行協(xié)調(diào)，對工程進度、2、管理內(nèi)容全目標。在嚴格執(zhí)行招投標與監(jiān)理制度的基礎上，項目建設管理的內(nèi)容相應包括質(zhì)量控制、進度控制、投資控制、安全控制、合同管理及協(xié)調(diào)各方 (1)招投標與監(jiān)理制度①招投標制度根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，屬于關系社會公共利益、公眾安全的基礎設施項目，全部使用國有資金，內(nèi)容包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程有關的重要設備、材料等的采購。嚴格執(zhí)行招投標制度是項目建設管理的重要內(nèi)容。以建筑工程施工招投標為例，將本項目適當分解后，把確定的施工任務發(fā)包。根據(jù)有關規(guī)定，項目建設單位將委托有相應資格的招標代理單位進行招標和有相應資格的單位編制標底，選擇質(zhì)量好、信譽高、價格合理、工期適當、施工方案可行的單位施工，并及時將中標通知書送至中標單位，簽訂施工合同。本項目招標基本情況及初步方案詳見“招標”內(nèi)容。②工程建設監(jiān)理制度根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，在本項目建設過程中，實施工程建設監(jiān)理制度，委托有相應資質(zhì)的監(jiān)理單位進行全過程監(jiān)理，包括設計階段、施工階段、竣工驗收階段的監(jiān)理。審核總監(jiān)理工程師編制的項目監(jiān)理的指導性文件，專業(yè)監(jiān)理工程師編制的可具體實施和操作的業(yè)務文件。 (2)質(zhì)量、投資、進度及安全控制①質(zhì)量控制制定保證質(zhì)量的各種措施，對承接項目任務的單位進行資質(zhì)審查，對涉及質(zhì)量的材料進行驗收和控制，對設備進行預檢控制，對有關方案進行施工過程中對工序交接、隱蔽工程檢查、設計的變更審核、質(zhì)量事故的處理、質(zhì)量和技術鑒定等進行控制，對出現(xiàn)違反質(zhì)量規(guī)定的事件、容易形成質(zhì)量隱患的做法采取措施予以制止。建立實施質(zhì)量日記、質(zhì)量匯報會等制度以了解和掌握質(zhì)量動態(tài)，及時處理質(zhì)量問題。②投資控制預測風險，采取相應的防范措施。熟悉項目設計圖紙與設計要求，分析項目價格構(gòu)成因素，事前分析費用最容易突破的環(huán)節(jié)，從而明確投資控制的重點。定期檢查和對照費用支付情況，對項目費用超支和節(jié)約情況做出分析。提出改進方案，完善信息制度，掌握國家調(diào)價范圍和幅度。審核信息，掌握國家調(diào)價范圍和幅度。③進度控制編制或?qū)徍隧椖繉嵤┛傔M度計劃，審核項目階段性進度計劃，制定或?qū)徍瞬牧瞎少徲媱?，尋找出進度控制點，確定完成日期。建立反映工程進展情況的日記，進行工程進度檢查對比，對有關進度及時計量并進行鑒定，召開現(xiàn)場進度協(xié)調(diào)會等。當實施進度的計劃發(fā)生差異時必須及時制定對策。制定保證不突破總工期的措施，包括組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施等。制定總工期突破后的補救措施，然后調(diào)整其他計劃，建立新的平衡。④安全控制在施工過程中，建筑工程安全生產(chǎn)管理必須堅持安全第一、預防為主的方針，建立健全安全生產(chǎn)的責任制度和群防群治制度。3、合同管理與協(xié)調(diào) (1)合同管理本項目合同主要包括勘察設計合同、施工合同以及與建設工程相關的其它合同。其它合同包括買賣合同、借款合同、租賃合同、擔保合同、委托合同、承攬合同等。合同管理由合同的主要條款、合同的訂立和履行、合同的變更和解除、合同的違約責任等部分組成。按照本項目的規(guī)模和工期、項目的復雜程度、項目的單項工程的明確程度等，選擇合同的具體類型、使用條款等。 (2)協(xié)調(diào)項目建設過程需要處理與投資、規(guī)劃、市政、消防、環(huán)保等多部門的協(xié)調(diào)。嚴格遵守國家有關規(guī)章制度，積極主動的和各級職能部門配合，爭取各部門的幫助，以保證建設項目的順利進行。在接到施工單位的交工報告后，及時組織初驗。建設項目全部建成后，由項目單位及相關部門的專業(yè)技術人員和專家組成的驗收委員會驗收項目，簽發(fā)竣工驗收報告。六、建設進度作；本項目建設期為2年，項目資金投入也分2年進行，年投入的資金分別 (2)國家發(fā)展改革委員會第3、4、5、9號令； (3)江蘇省發(fā)展計劃委員會〔蘇計法規(guī)發(fā)(2001)1408號〕文。 (1)招標的范圍和形式項目按照國家和地方工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定的要求展開招標工作。本項目招標內(nèi)容報告工程的勘測設計、施工、設備、主要建筑材 (2)招標的組織形式根據(jù)國家計劃委員會第5號令規(guī)定，本項目建設單位在工程施工及設備采購等方面不具有編制招標文件和組織評標的能力，招標人不能自行辦理招 (3)招標的方式本建設項目除特殊要求外，均采用公開招標的方式。本擬建工程由建設程招標投標管理辦法》等法律、法規(guī)進行招標、評標等一系列工作，并選擇到預期的施工進度。 標主要聘請與土建有關的建設施工類專家；設備工程安裝采購評標主要聘請。 (3)招標領導小組由建設單位和委托招標代理單位委派有關人員組成。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析二五”住房保障發(fā)展規(guī)劃我國“十二五”規(guī)劃綱要第六篇中住房保障目標為：堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現(xiàn)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中住房供應體系主要為：立足保障基本需求、引導合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。“十二五”規(guī)劃住房供應體系的構(gòu)造。約土地、集約發(fā)展、合理布本項目建設符合大豐市城市建設總體規(guī)劃要求，并且隨著大豐城市建設的不斷拓展和住宅區(qū)規(guī)模的迅速形成，本項目的建設將進一步改善和優(yōu)化投資環(huán)境，加快重點城鎮(zhèn)化步伐，促進經(jīng)濟和社會事業(yè)又好又快發(fā)展，將有利第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析本項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目。下面主要從這兩個方面的產(chǎn)業(yè)政策做出分一、項目建設符合國家房地產(chǎn)行業(yè)的相關政策在《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》對房地產(chǎn)行業(yè)的相關政策指出：完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關法律法規(guī)。完善加快住房信息系統(tǒng)建設，完善信息發(fā)布制度。本項目建設的功能主體主要為普通商品房，符合國家的政策要求，項目本項目為普通商品住房開發(fā)建設項目，根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄 本項目為普通商品住房開發(fā)建設項目，根據(jù)《江蘇省工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》(2006)，本項目既不屬于“鼓勵類”也不屬于“限制類”和“淘汰類”項目，第三節(jié)行業(yè)準入分析本項目建設單位為大豐利生置業(yè)有限公司，該單位許可經(jīng)營項目為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。因此，項目單位具備建設本項目的資質(zhì)和能力。本項目符合行第三章資源開發(fā)及綜合利用分析第一節(jié)資源開發(fā)方案報告通用文本的通知》(發(fā)改然氣礦、建材礦以及水(力)、森林等資源的開發(fā)，應分析擬開發(fā)資源的可開發(fā)量、自然品質(zhì)、賦存條件、開發(fā)價值等，評價是否符合資源綜合利用的要本項目為房地產(chǎn)建設項目，建設過程中未對上述資源進行開發(fā)。因此，第二節(jié)資源利用方案料本項目建設所需鋼筋、水泥、沙子、石子、磚等建筑材料由當?shù)刂苓吺袌霾少彽姆绞浇鉀Q。所需建筑材料貨源充足穩(wěn)定、市場供應渠道暢通，供貨本項目日常生活所需電力及自來水由市政設施供應。項目使用燃氣為西項目區(qū)商業(yè)和生活所產(chǎn)生的污水經(jīng)生化處理后排入市政污水管網(wǎng)再進行集中處理。項目建設不會對地表(下)水造成不良影響。第三節(jié)資源節(jié)約方案建材節(jié)約措施盡量配制輕質(zhì)高強結(jié)構(gòu)材料，盡量提高建筑工程材料的耐久性和使用壽命，盡可能采用可循環(huán)利用的建筑材料等等。具體有： (1)以耐久性為核心特征的高性能混凝土及其他高耐久性建筑材料的工程應用技術。采用高耐久性混凝土及其他高耐久性建筑材料可以延長建筑物的使用壽命，減少維修次數(shù)，所以在客觀上避免了建筑物過早維修或拆除而 (2)廢棄磚瓦在建筑工程中的再生利用技術。 (3)采用商品混凝土和商品砂漿。例如商品混凝土集中攪拌，比現(xiàn)場攪 (1)設計時遵循模數(shù)協(xié)調(diào)原則，以減少施工廢料量。 (2)設計方案中提高高強鋼材使用率，以降低鋼材消耗量。 (4)建筑設計尤其是高層建筑設計應優(yōu)先采用輕質(zhì)高強材料，以減小結(jié)應盡可能減少建筑材料浪費及建筑垃圾的產(chǎn)生： (1)采用科學嚴謹?shù)牟牧项A算方案，盡量降低竣工后建筑材料剩余率。 (2)采用科學先進的施工組織和施工管理技術，使建筑垃圾產(chǎn)生量占建 (3)盡量就地取材，減少建筑材料在運輸過程中造成的損壞及浪費。 (4)施工模板以節(jié)約木材為原則；地下部分施工除特殊情況經(jīng)審批同意 (5)合理規(guī)劃工地臨時用房、臨時圍墻、施工便道及硬地坪，可重復使 (2)嚴格現(xiàn)場材料管理，健全節(jié)約資源的管理制度，建立節(jié)約提成激勵 不合理現(xiàn)象。為系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。 (或配水橫管)設減壓或調(diào)壓設施。第四章節(jié)能方案分析第一節(jié)節(jié)能規(guī)范與用能標準[2006]28號)； 通知》(發(fā)改環(huán)資[2007]21號)；起施行)；第二節(jié)能耗狀況及能耗指標分析分析根據(jù)地區(qū)規(guī)劃，本項目用電可由市政供電所提供，該所剩余負荷能滿足 (1)電算。考慮到詳見下表：表4.1項目用電量表序序號耗電項目1住宅2商業(yè)、物業(yè)3地下建筑面積4其它5合計 (萬kWH)2729.96m2822.86m60980.07m40W/m5W/m5W/m (小時)數(shù) (2)水表4.2項目用水表年用水量12345合計 (3)天然氣本項目主要能耗為水、電、天然氣。各種能源都有一種共同的屬性，即含有能量，且在一定條件下都可以轉(zhuǎn)化為熱能。為了便于對各種能源進行計算、對比和分析，需要選定某種標準燃料作為計算依據(jù)，然后用各種能源實際含熱值與標準燃料熱值之比，即能源折算系數(shù)，計算出各種能源折算成標4.3項目能耗情況折標煤數(shù)(噸折標煤數(shù)(噸)電水1234第三節(jié)節(jié)能措施及節(jié)能效果分析 (1)建筑每個朝向的窗(包括透明幕墻)墻面積比均不大于0.7，其中有通風換氣裝置；外門窗框靠墻體部位的縫隙，應采用高效保溫材料填塞及。 (2)外窗采用低輻射鍍膜(Low-E)中空玻璃(6+12+6-LOW-E)斷熱型材平開鋁合金窗，其氣密性不應低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》 (GB7107)規(guī)定的6級；透明幕墻采用灰色鍍膜玻璃+低輻射鍍膜中空玻璃 色鍍膜玻璃+低輻射鍍膜中空玻璃(6+12+6-LOW-E)。 (4)建筑中庭夏季利用通風降溫，必要時設置機械排風裝置。 目外 (6)非采暖空調(diào)房間與采暖空調(diào)房間的隔墻或樓板，采用40厚巖棉氈 (8)根據(jù)相關規(guī)定，項目窗外遮陽采用活動外遮陽。 。 (4)采用低損耗節(jié)能變壓器，選擇合理的變壓器容量，使其達到經(jīng)濟運 (5)合理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗，配電線路采用 (6)合理運用電梯的運行模式，分時間段控制，非運行延時關燈等手段 (7)選用高效燈具，配置節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器；樓梯間選用觸摸式或音控式的開關燈具；在道路、廣場等場所選用細管徑直管型熒光燈 (8)照明采用集中、分散和自動相結(jié)合的控制方式，合理配置設備和燈具的數(shù)量及位置，合理控制照明范圍。在滿足使用和照明功能前提下，確定 (9)項目照明節(jié)能目標按《建筑照明設計標準》(GB500034-2004)執(zhí)行。 (10)照明以綠色照明光源為主，定制燈具均采用節(jié)能型光源。所有日 型管材，可以達到降低電耗和水量損失的效果。對動力機電設備的選擇盡可 (3)采用瓷芯節(jié)水龍頭等節(jié)水型產(chǎn)品。 (5)生活給水各分區(qū)單獨設供水設備，減小因設減壓閥造成的能耗。 (6)化糞池進出口采用FRP/PVC水封管件組合，并采用雙層井蓋。 (7)室內(nèi)消防管網(wǎng)與室外加壓管的連接采用倒流防止器，防止因水的倒設置合理的空調(diào)參數(shù)，夏季室內(nèi)空調(diào)設計溫度不高于25℃，相對濕度≤ (1)在設備及系統(tǒng)運營的過程中，定期進行檢測和維修，避免由于設備 (2)對建筑周圍環(huán)境進行綠化設計，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分 中應制定企業(yè)能源計量管理體系，對計量器具進行按期檢定或校準，對不合1、本項目建成后年綜合能耗為352.72噸標準煤(當量值)。能源消耗以2、本項目的建筑的圍護結(jié)構(gòu)(體形系數(shù)、建筑遮陽率、屋面、墻體及外窗等)、建筑照明等采取的節(jié)能措施符合《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標系統(tǒng)的能效比，采取先進節(jié)能設備等措施。根據(jù)《江蘇省居住建筑熱環(huán)境和 (DGJ32/J96-2010)標準，與上世紀80年代出設計建成的建筑相比，全年采照相關節(jié)能設計規(guī)范及標準要求的基礎上，采取節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣、建筑節(jié)綜上所述，該項目擬采用的節(jié)能措施符合國家、江蘇省能源利用相關規(guī)第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析第一節(jié)項目選址及用地方案建設地點本項目擬建地點為大豐市萬家富花園西側(cè)地塊，用地范圍為：東至萬家場址土地權(quán)屬類別及占地面積本項目的土地性質(zhì)為國有土地，用地性質(zhì)為住宅用地。項目用地面積為項目用地現(xiàn)狀為空地，場地平整達到三通一平，周圍基礎設施良好，用綠化及小區(qū)景觀設施。政府的項目規(guī)劃設計要點如下：項目主要經(jīng)濟技術指標如下表：表5.1項目主要經(jīng)濟技術指標1平方米2積平方米筑面積平方米平方米平方米平方米平方米筑面積平方米345%6%7戶8人9輛輛輛輛輛輛非機動車輛第二節(jié)土地利用合理性分析本項目土地用途屬規(guī)劃中的住宅用地，符合大豐市的總體規(guī)劃，項目的經(jīng)濟技術指標均符合項目規(guī)劃設計要點的要求。因此，本項目土地利用方案第三節(jié)征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案第六章生態(tài)環(huán)境影響第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀氮和本項目擬建地點為大豐市萬家富花園西側(cè)地塊，用地范圍為：東至萬家項目位置水質(zhì)較好，水質(zhì)基本符合國家標準《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》 (GB3838-2002Ⅲ)類水質(zhì)要求。項目所處地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量狀況較好，符合國家標準《環(huán)境空氣質(zhì)量標 第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析染物情況本項目主要的污染源包括：垃本項目的建設地址屬內(nèi)陸平坦地勢，四至周邊沒有緊臨江、海等自然水項目建設對生態(tài)環(huán)境的影響因素主要包括：廢水、廢氣、噪聲以及固體施工期生活污水進入城市污水管網(wǎng)，對周圍水環(huán)境的影響較小；施工期產(chǎn)生的混凝土攪拌廢水經(jīng)沉淀后循環(huán)使用，不外排。項目建成后生活污水全部排入市政污水管網(wǎng)，最終經(jīng)生活污水處理廠處理后排入就近河流。對本項項目施工期產(chǎn)生的廢氣污染可以通過定期淋水降塵措施，控制揚塵對外環(huán)境的污染；車輛產(chǎn)生的尾氣對環(huán)境影響較小，污染較小，不影響環(huán)境質(zhì)量項目建設期要嚴格按照規(guī)定施工時間來施工，禁止夜間產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工；項目各建筑墻體采用新型保溫材料，具有良好的隔音效果，第三節(jié)生態(tài)環(huán)境保護措施施工期生活污水進入城市污水管網(wǎng)，對周圍水環(huán)境的影響較小；施工期產(chǎn)生的混凝土攪拌廢水經(jīng)沉淀后循環(huán)使用，不外排。項目建成后生活污水全部排入市政污水管網(wǎng)，最終經(jīng)生活污水處理廠處理后排入就近河流。對本項項目施工期產(chǎn)生的廢氣污染可以通過定期淋水降塵措施，控制揚塵對外環(huán)境的污染；車輛產(chǎn)生的尾氣對環(huán)境影響較小，污染較小，不影響環(huán)境質(zhì)量項目建設期要嚴格按照規(guī)定施工時間來施工，禁止夜間產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工；項目各建筑墻體采用新型保溫材料，具有良好的隔音效果，建設期固體廢棄物及時清掃、集中處理，不會產(chǎn)生二次污染。運營期固體廢棄物統(tǒng)一堆放，由環(huán)衛(wèi)部門清運并得到無害化處理，儲運過程中進行封第四節(jié)地震災害影響分析的，以灰黃色亞砂土、灰黃色粉質(zhì)亞砂土、淤泥質(zhì)粘土為主。項目工程地點第五節(jié)特殊環(huán)境影響第七章經(jīng)濟影響分析第一節(jié)經(jīng)濟費用效益或費用效果分析本報告從社會資源優(yōu)先配置的角度，在可行性研究財務分析的基礎上，。本項目投資費用估算的依據(jù)如下： (4)江蘇省有關工程概預算定額標準； (5)江蘇省房屋建筑和市政基礎設施工程工程量清單參考價格； (6)大豐市類似工程造價指標資料； (7)大豐市工程造價信息； (8)江蘇省、大豐市現(xiàn)行的有關取費標準。。其中：的建筑造價成本；財務費用為建設期利息費用，本項目資金都為自籌資金，因此不存在利息費用；表7.1投資估算表一1234用建設面積(平方米)單價(元/平方米)合計(萬元)例4.5地下建筑面積5管理費用6財務費用7銷售費用9開發(fā)期稅費預備費用二經(jīng)營資金三總投資合計本項目建設期為2年，項目資金投入也分2年進行，年投入的資金分別 (1)產(chǎn)品價格目前政策形勢及未來幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的研判，及項目所在地的位置和住房品質(zhì)，本項目的銷售價格會呈低開走高走勢。按偏保守原則，確定為：多層、低層住宅售價為2800元/平方米，高層住宅售價擬定為2900元/ (2)項目的開發(fā)量及銷售量根據(jù)項目分期開發(fā)計劃，項目開發(fā)量及銷售量分析表如下表：7.2項目開發(fā)量及銷售量分析表序數(shù)量(平計算期號方米)12341開發(fā)量1.5物業(yè)2銷售量2.5地下車庫 (3)銷售收入及稅金根據(jù)產(chǎn)品的價格及開發(fā)量、銷售量的方案預測，本項目銷售收入總計及附加詳見下表：7.3項目銷售收入、經(jīng)營稅金及附加表序號12營業(yè)稅(5