淺析業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)用原因與應(yīng)對策略

淺析業(yè)主欠交物物業(yè)費(fèi)的原因因與應(yīng)對策略略長期以來，業(yè)主主欠交物業(yè)服服務(wù)費(fèi)，已經(jīng)經(jīng)成為困擾物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)發(fā)展的一個個難題。在我我國物業(yè)管理理行業(yè)持續(xù)發(fā)發(fā)展20多年后的今今天，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)雖然然與餐飲、賓賓館等一樣是是服務(wù)性行業(yè)業(yè)，但始終屬屬于弱勢企業(yè)業(yè)，就拿同樣樣是服務(wù)行業(yè)業(yè)的賓館來講講，要住宿的的顧客，必須須先交錢才能能拿到鑰匙進(jìn)進(jìn)客房，而物物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)的一部分分業(yè)主，天天天享受著物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)提提供的服務(wù)，卻卻照常不交物物業(yè)費(fèi)，時間間一長，部分分正常交費(fèi)的的業(yè)主，受之之影響，也加加入了欠交物物業(yè)費(fèi)的行列列，這種現(xiàn)象象已經(jīng)嚴(yán)重阻阻礙和制約了了整個物業(yè)管管理行業(yè)的生生存和發(fā)展，同同樣也影響了了物業(yè)管理企企業(yè)與業(yè)主的的和諧相處。因因此，要確保保企業(yè)實(shí)現(xiàn)可可持續(xù)發(fā)展，就就應(yīng)該認(rèn)真分分析業(yè)主欠交交物業(yè)費(fèi)的原原因，及時采采取對策。減少乃至杜杜絕業(yè)主欠交交物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)現(xiàn)象的產(chǎn)生生。從近幾年鎮(zhèn)江市市物業(yè)管理企企業(yè)反饋的數(shù)數(shù)百起業(yè)主欠欠交物業(yè)費(fèi)的的原因綜合分分析后，大體體歸納為以下下五個方面：：一、保修期內(nèi)房房屋質(zhì)量問題題是業(yè)主欠交交物業(yè)費(fèi)一個個重要因素，尤尤其在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)發(fā)展的今天，商商品房質(zhì)量問問題導(dǎo)致業(yè)主主欠交物業(yè)費(fèi)費(fèi)所占的比重重越來越多，由由于少數(shù)開發(fā)發(fā)商急于趕工工期或一些施施工單位沒有有完全按施工工規(guī)范進(jìn)行施施工，使得部部分房屋的建建筑工程質(zhì)量量存在一定的的問題，如墻墻體裂縫、房房屋滲漏等業(yè)業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)現(xiàn)后意見較大大。面對這些些建筑工程質(zhì)質(zhì)量方面的問問題，業(yè)主們們不知道解決決問題的程序序和途徑，不不知道應(yīng)該同同開發(fā)商、施施工單位（在在維保期內(nèi)）進(jìn)進(jìn)行交涉和維維權(quán)，而是把把一切矛盾、意意見和問題統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)業(yè)管理企業(yè)，讓讓他們一攬子子給予解決，一一旦房屋質(zhì)量量問題得不到到及時解決，就就以此為借口口拒交物業(yè)費(fèi)費(fèi)。二、非物物業(yè)企業(yè)原因因造成的歷史史遺留問題是是近幾年業(yè)主主欠交物業(yè)費(fèi)費(fèi)常用的一個個理由。在國國家對物業(yè)管管理行業(yè)規(guī)范范管理的今天天，以前房地地產(chǎn)項(xiàng)目自建建自管的管理理模式，被引引入競爭機(jī)制制的物業(yè)招投投標(biāo)，誰好誰誰來管的市場場經(jīng)濟(jì)模式所所替代，當(dāng)外外地的物業(yè)企企業(yè)進(jìn)駐接管管后，隨著時時間的推移，人人們生活水平平的提高，象象小區(qū)機(jī)動車車輛停車位和和空調(diào)位等一一系列非物業(yè)業(yè)企業(yè)原因造造成的歷史遺遺留問題就顯顯現(xiàn)出來，少少部分業(yè)主以以此作為欠交交物業(yè)費(fèi)的借借口，讓物業(yè)業(yè)企業(yè)左右為為難。而對于于交付年限較較長的住宅，大大部分房屋沒沒有公共維修修基金，業(yè)主主們就把公共共部位設(shè)施的的維修維護(hù)與與物業(yè)費(fèi)的收收繳聯(lián)系到一一起，一旦樓樓宇外墻、小小區(qū)道路等公公共部位，得得不到及時修修繕，就以此此為由拒交物物業(yè)費(fèi)。象這這方面既不是是建設(shè)單位造造成的，也不不是由物業(yè)管管理企業(yè)引起起的歷史遺留留問題，是目目前物業(yè)企業(yè)業(yè)遇到的業(yè)欠欠交物業(yè)費(fèi)的的較為普遍的的現(xiàn)象。三、長期以來，小小區(qū)安保、業(yè)業(yè)主財產(chǎn)損失失等原因一直直是業(yè)主拒交交物業(yè)費(fèi)一大大借口。在我我國凡實(shí)施了了物業(yè)管理的的小區(qū)，有90％以上的業(yè)業(yè)主都認(rèn)為交交了物業(yè)費(fèi)后后，私人財產(chǎn)產(chǎn)一旦失竊、損損壞，物業(yè)企企業(yè)應(yīng)該負(fù)主主要責(zé)任，而而且應(yīng)該給予予賠償，正是是這一原因，近近幾年因車輛輛等財產(chǎn)損失失后，起訴物物業(yè)企業(yè)的案案例，一直據(jù)據(jù)高不下，面面且成上升趨趨勢，而由于于財產(chǎn)損失后后拒交物業(yè)費(fèi)費(fèi)的就成了一一個普遍的現(xiàn)現(xiàn)象，前年春春節(jié)在揚(yáng)州一一個高檔住宅宅小區(qū)，一幢幢數(shù)戶失竊后后，整幢樓業(yè)業(yè)主以此為借借口至今未交交物業(yè)費(fèi)，但但物業(yè)管理?xiàng)l條列中沒有明明確規(guī)定保護(hù)護(hù)業(yè)主人身財財產(chǎn)的安全是是物業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)盡的職職責(zé)。因而小小區(qū)的安保問問題，就成了了物業(yè)企業(yè)與與業(yè)主之間爭爭議的焦點(diǎn)。四、物業(yè)服務(wù)企企業(yè)未按物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)規(guī)定的服務(wù)內(nèi)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)為為業(yè)主提供服服務(wù)，這類情情況是屬于物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)自身管理的的原因，如裝裝修管理跟不不上，業(yè)主隨隨意安裝空調(diào)調(diào)，冷凝水的的排放影響相相臨業(yè)主正常常生活，問題題造成后又不不及時協(xié)調(diào)解解決，以致鄰鄰居間產(chǎn)生矛矛盾而拒交物物業(yè)費(fèi)。諸如如此類企業(yè)管管理方面的原原因，在業(yè)主主欠交物業(yè)費(fèi)費(fèi)的案例中所所占比例較大大。五、少部分業(yè)主主，物業(yè)管理理意識淡薄，抱抱著僥幸心理理，貪圖小利利，躲避、逃逃避或刻意不不交納物業(yè)費(fèi)費(fèi)。雖然這類類群體所占比比例不超過5％，但給物物業(yè)費(fèi)的正常常收繳工作帶帶來了很大的的負(fù)面影響，隨隨著時間的推推移，部分交交費(fèi)業(yè)主受之之影響，也加加入了其中成成為欠費(fèi)業(yè)主主。解決業(yè)主欠欠交物業(yè)費(fèi)的的難題，應(yīng)從從以下幾個方方面著手：（一）加強(qiáng)物業(yè)業(yè)管理有關(guān)政政策知識的宣宣傳。物業(yè)管管理服務(wù)是一一個系統(tǒng)工程程，它貫穿于于一項(xiàng)物業(yè)的的生產(chǎn)、銷售售和售后服務(wù)務(wù)等每一個環(huán)環(huán)節(jié)。為使業(yè)業(yè)主和物業(yè)管管理企業(yè)建立立良好的、相相互依存的和和諧關(guān)系，從從根本上解決決物業(yè)管理收收費(fèi)難的問題題，應(yīng)對業(yè)主主加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l條例》、《物權(quán)權(quán)法》及物業(yè)業(yè)管理有關(guān)收收費(fèi)政策知識識的宣傳。物物業(yè)費(fèi)收取的的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)經(jīng)業(yè)主大會、物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)、上級主管管部門共同研研究，并公布布于眾。讓業(yè)業(yè)主在享受物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)成果的同時時，明確樹立立依據(jù)物業(yè)管管理服務(wù)合同同交納物業(yè)管管理費(fèi)是全體體業(yè)主的法定定義務(wù)的意識識。（二）加強(qiáng)強(qiáng)物業(yè)管理企企業(yè)自身建設(shè)設(shè)，提高服務(wù)務(wù)質(zhì)量。物業(yè)業(yè)管理企業(yè)在在現(xiàn)階段應(yīng)依依據(jù)國家頒發(fā)發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l條例》、《物權(quán)權(quán)法》加強(qiáng)自身建建設(shè)，在提高高管理服務(wù)質(zhì)質(zhì)量上下功夫夫。首先，從從以人為本的的角度出發(fā)，以以滿足市場需需求為前提，認(rèn)認(rèn)真做好調(diào)查查研究，制定定出一套符合合市場要求的的管理機(jī)制，使使企業(yè)的行為為標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)規(guī)范化。其次次，在內(nèi)部管管理的細(xì)節(jié)上上、機(jī)制上、服服務(wù)行為準(zhǔn)則則上等各方面面，切實(shí)落實(shí)實(shí)好工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；要勇于挑挑戰(zhàn)自我，按按照市場需求求不斷創(chuàng)新，向向業(yè)戶提供高高效、優(yōu)質(zhì)、貼貼心的服務(wù)。引引領(lǐng)健康豐富富的生活方式式，營造文化化內(nèi)涵豐富的的和諧家園，把把細(xì)致的工作作做到人們的的心里去，從從而贏得廣大大業(yè)主的滿足足和認(rèn)可。同同時，加強(qiáng)對對物業(yè)管理企企業(yè)工作人員員的培訓(xùn)教育育，不斷提高高思想道德水水平，樹立全全心全意為業(yè)業(yè)主服務(wù)的思思想。（三）用法法律手段維護(hù)護(hù)企業(yè)的合法法權(quán)益。物業(yè)業(yè)管理企業(yè)可可根據(jù)國家、省省、市有關(guān)法法律規(guī)定，對對個別業(yè)主少少交、欠交物物業(yè)管理費(fèi)的的行為提起法法律訴訟，但但此項(xiàng)工作要要有理有據(jù)。首首先，要做必必要的交流、溝溝通;其次，可以以發(fā)律師函;再次，還可可以通過業(yè)主主委員會做工工作。對經(jīng)過過做各方面工工作仍無效果果的業(yè)主，只只能通過法律律訴訟程序，用用法律的武器器維護(hù)廣大業(yè)業(yè)主的權(quán)益，維維護(hù)企業(yè)自身身的尊嚴(yán)和合合法權(quán)益。（四）同開開發(fā)單位一起起做好房屋驗(yàn)驗(yàn)收、交接工工作。為防止止業(yè)主入住后后房屋出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量問題，在在與開發(fā)商辦辦理房屋交接接驗(yàn)收的過程程中，物業(yè)管管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)規(guī)章制度辦事事，認(rèn)真細(xì)致致不漏項(xiàng)，對對有問題的房房屋，要在開開發(fā)商處理完完畢后再接管管。對保修期期內(nèi)的房屋質(zhì)質(zhì)量問題，要要及時通知并并督促承建單單位盡快維修修解決，同時時要做好跟蹤蹤、檢查、回回訪和記錄、存存檔工作。（五）加強(qiáng)強(qiáng)同業(yè)主委員員會和社區(qū)居居委會的工作作聯(lián)系，加強(qiáng)強(qiáng)溝通，交流流感情。在業(yè)業(yè)主委員會和和社區(qū)居委會會的配合下，共共同做好物業(yè)業(yè)管理服務(wù)收收費(fèi)工