某大型地產(chǎn)公司度房地產(chǎn)政策法規(guī)

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)《房地產(chǎn)政策法規(guī)》日期：2012年9月1本課時目錄第一部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識第二部分：房地產(chǎn)法律法規(guī)第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識第四部分：近期房地產(chǎn)政策分析2第一部分:房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語1）房地產(chǎn)：又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包含土地、建筑和附著在土地、建筑上不可分離部分及附帶部分的各種權(quán)益2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利3）土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地4)土地使用權(quán)出讓年限:是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年35）三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場地平整。6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。7）房地產(chǎn)市場：分一級市場、二級市場、三級市場；1)一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。2)二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。3)三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。8）銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。9）容積率:建筑面積與土地總面積之比。10）占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi)。11）基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.412）建筑覆蓋率：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率13)綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比14)得房率(公攤):套內(nèi)使用面積與建筑面積比.15)日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個比例的要求.16)中線:指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣.17)層高:本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米.18)凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.19)承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.20)非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.21)房型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺.5房地產(chǎn)建筑形態(tài)1)低層：1—3F的建筑稱為低層建筑。2)多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。3)小高層：8—11F的建筑稱為小高層。4)高層：12—30F的建筑稱為超高層。5)超高層：30F以上的建筑稱為超高層。6)板樓：又稱排樓，即由多個雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者7)雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。8)三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。9)獨棟別墅：既獨立一棟存在的別墅。10)雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。11)連棟別墅：多棟連在一起的別墅。12)越層：又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。13)店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。14)經(jīng)濟適用房：價位較低，適用于大多數(shù)消費的商品房，稱之為經(jīng)濟使用。15)商品房：作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。6第二部分:房地產(chǎn)法律法規(guī)1）商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？商品房銷售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足以下條件：具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已落實；供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已落實。72）商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合什么條件？商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。取得商品房預(yù)售資格應(yīng)滿足以下條件：建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營資格；持有合法的國有土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工期建設(shè)總投資的百分之二十五以上；3）商品房銷售是否合法，消費者要看哪幾證？應(yīng)當(dāng)查看《國有土使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》。若現(xiàn)房，還要看有無《產(chǎn)權(quán)登記備案證》4）什么是契稅？商品房買賣現(xiàn)行稅率是多少？應(yīng)該什么時候交納？契稅是在土、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，國家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次征收的一種行為稅。商品房買賣現(xiàn)行契稅交納稅率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。契稅應(yīng)在交易雙方正式簽定《商品房買賣合同》之后，一個月內(nèi)交納，逾期要罰交滯納金。85）什么是印花稅？印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證證收的一種稅。目前南寧對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

6）辦理合同登記備案的時間是怎么規(guī)定的？我國房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。7)開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告，內(nèi)容上有什么要求？發(fā)布房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項：開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務(wù)代理機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱；商品房銷（預(yù)）售許可證號；物業(yè)具體座落、類型、配套設(shè)施、平均價、起價等；需要載明位置圖的應(yīng)按比例載明；自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；優(yōu)惠條件、按揭情況等；房地產(chǎn)廣告審查批準(zhǔn)文號應(yīng)當(dāng)列為廣告內(nèi)容同時發(fā)布；聯(lián)系人、售樓電話。98）對于產(chǎn)權(quán)辦理時間國家有什么規(guī)定？2001年6月1日頒布實施的《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。9）購買商品房，未成年人能否辦理產(chǎn)權(quán)證？未成年人可辦理房屋所有權(quán)證。但是，由于《民法》明確規(guī)定：18周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨立進行民事行為或活動。并且房地產(chǎn)交易行為屬于一項復(fù)雜的民事行為，所以必須有監(jiān)護人代為辦理。同時規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人未滿18周歲之前，不允許出售所購房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國等爭需大量資金的情況下可以例外。10）什么是“兩書”？“兩書”即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，它們是《商品房買賣合同》的重要組成部分?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定：商品房交付時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。11)什么是住房公積金制度？住房公積金是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理制度。1012）房地產(chǎn)抵押押相關(guān)知識：：房地產(chǎn)抵押概概念：房地產(chǎn)抵押是是指抵押人以以其合法的房房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有的方方式向抵押權(quán)權(quán)人提供債務(wù)務(wù)履行擔(dān)保的的行為。當(dāng)債債務(wù)人不履行行債務(wù)時，抵抵押權(quán)人有權(quán)權(quán)依法以抵押押的房地產(chǎn)拍拍賣所得的價價款優(yōu)先受償償。預(yù)購商品房貸貸款抵押：指購房人在支支付首期規(guī)定定的房價款后后，由貸款金金融機構(gòu)代其其支付其余的的房價款，將將所購商品房房抵押給貸款款金融機構(gòu)作作為償還貸款款履行擔(dān)保的的行為。在建工程抵押押：指抵押人為取取得在建工程程繼續(xù)建造的的資金的貸款款，以其合法法方式取得的的土地使用權(quán)權(quán)連同在建工工程的投入資資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有的方方式抵押級貸貸款金融機構(gòu)構(gòu)作為償還貸貸款履行擔(dān)保保的行為。已抵押之在在建工程，，再取得預(yù)預(yù)售證后需需解押后方方可簽訂購購房合同，，辦理按揭揭貸款。作為抵押物物的條件：：依法取得的的房屋所有有權(quán)連同該該房屋占用用范圍內(nèi)的的土地使用用權(quán)，可以以設(shè)定抵押押權(quán)。以出出讓方式取取得的土地地使用權(quán)，，可以設(shè)定定抵押。（（單純以劃撥撥方式取得得的土地使使用權(quán)是不不允許抵押押的，只有有以出讓方方式取得的的土地使用用權(quán)才可以以設(shè)定抵押押權(quán)。）1111）在什么情情況下職工工可以支取取住房公積積金？職工有下列列情形之一一的，可以以提取職工工住房公積積金賬戶內(nèi)內(nèi)的存儲余余額：購買、建造造、翻建、、大修自住住住房的；；離休、退休休的；完全喪失勞勞動能力，，并與單位位終止勞動動關(guān)系的；；戶口遷出所所在市、縣縣或者出境境定居的；；償還購房貸貸款本息的的；房租超出家家庭工資收收入的規(guī)定定比例的。。12）預(yù)售商品品房的購買買人在未竣竣工前能將將商品房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給他人人嗎？我國《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》第36條規(guī)定：““房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，是指指房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人通過過買賣、贈贈與或其他他合法方式式將房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的行為為”。對于于轉(zhuǎn)讓預(yù)售售商品房，，凡預(yù)售商商品房的預(yù)預(yù)購人將購購買的未竣竣工的預(yù)售售商品房再再轉(zhuǎn)讓給第第三人，并并達成協(xié)議議時，除單單純權(quán)利轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓外，如如果將其權(quán)權(quán)利或義務(wù)務(wù)全部或部部分轉(zhuǎn)讓給給第三人必須征得原商品品房預(yù)售合同的的債權(quán)人即商品品房預(yù)售人的同同意，并以書面形式式表示其真實意意思，該預(yù)售商商品房再轉(zhuǎn)讓合合同或協(xié)議才合合法并具有法律律約束力。12第三部分:房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)關(guān)知識【學(xué)習(xí)目的】通過本章學(xué)習(xí)后后，應(yīng)熟悉房地地產(chǎn)開發(fā)的基本本概念，掌握房房地產(chǎn)開發(fā)基本本原則及其與城城市規(guī)劃關(guān)系的的基本內(nèi)容；要要求熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的方式和和程序，并了解解房地產(chǎn)開發(fā)機機構(gòu)的設(shè)立條件件和基本要求131）房地產(chǎn)開發(fā)基基本概念房地產(chǎn)開發(fā)，是是指按照城市建建設(shè)總體要求和和社會經(jīng)濟發(fā)展展的需要，選擇擇一定規(guī)模的用用地，有組織、、有步驟進行征征地、動遷、土土地開發(fā)、基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)、房屋及及配套設(shè)施建設(shè)設(shè)和經(jīng)營管理的的一項綜合經(jīng)濟濟活動。房地開發(fā)具有周周期長、投資多多、風(fēng)險度、利利潤高、綜合性性強等特點2）房地產(chǎn)開發(fā)基基本要求在房地產(chǎn)開發(fā)活活動過程中應(yīng)遵遵循下列原則：：依法取得土地使使用權(quán)的城市規(guī)規(guī)劃區(qū)國有土地地范圍內(nèi)從事房房地產(chǎn)開發(fā)的原原則房地產(chǎn)開發(fā)必須須嚴(yán)格執(zhí)行城市市規(guī)劃原則房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)堅持持全面規(guī)劃、合合理布局、綜合合開發(fā)、配套建建設(shè)的原則房地產(chǎn)開發(fā)在實實施過程中，應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格實施“統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一一征地、統(tǒng)一設(shè)設(shè)計、統(tǒng)一施工工、統(tǒng)一配套、、統(tǒng)一管理”的的原則房地產(chǎn)開發(fā)必須須遵照土地使用用權(quán)出讓合同的的規(guī)定開發(fā)的土土地原則房地產(chǎn)開發(fā)項目目建設(shè)必須嚴(yán)格格按工程建設(shè)程程序?qū)嵤?，竣工工驗收合格后，，并?jīng)過政府主主管部門竣工備備案后才能交付付使用房地產(chǎn)開發(fā)項目目在實施商品房房的預(yù)售和銷售售時，必須執(zhí)行行國家和個地方方的銷售許可制制度和政策143）房地產(chǎn)開發(fā)的的形式房地產(chǎn)開發(fā)主要要有三種形式：：新區(qū)開發(fā)、舊舊城區(qū)的改造、、新城區(qū)開發(fā)和和老城區(qū)改造相相結(jié)合等三種情情況新區(qū)開發(fā)：一般是指在新城城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合合開發(fā)。從“生生地”（即為經(jīng)經(jīng)“七通一平””的土地）開始始，嚴(yán)格按照城城市總體規(guī)劃和和開發(fā)區(qū)功能特特點進行開發(fā)建建設(shè)。舊城區(qū)的改造：：舊區(qū)改造一般是是指在舊城區(qū)的的房地產(chǎn)綜合開開發(fā)，在這里要要注意調(diào)整用地地結(jié)構(gòu)，改善城城市基礎(chǔ)設(shè)施，，更新舊建筑，，降低建筑密度度，合理疏解人人口，以有利于于城市經(jīng)濟、文文化的繁榮，改改善城市環(huán)境，，提高人民群眾眾的居住條件。。新城區(qū)開發(fā)和老老城區(qū)改造:這是既進行舊區(qū)區(qū)改造，又在新新區(qū)進行建設(shè)的的房地產(chǎn)綜合開開發(fā)，這樣做，，新舊聯(lián)動，統(tǒng)統(tǒng)盤籌劃，能合合理配置，取長長補短，優(yōu)劣互互補。4）房地產(chǎn)開發(fā)的的規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)規(guī)模一般有單項項開發(fā)、小區(qū)開開發(fā)和成片開發(fā)發(fā)三種單項開發(fā)：是指指一個種類和一一種性質(zhì)的項目目開發(fā)小區(qū)開發(fā)：是指指有一定開發(fā)規(guī)規(guī)模和較大的資資源數(shù)額，占有有相當(dāng)面積的土土地，建設(shè)周期期較長的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)：是指指開發(fā)規(guī)模巨大大、投資數(shù)額較較高、內(nèi)含眾多多開發(fā)項目、開開發(fā)周期長、占占地面積相當(dāng)于于一個區(qū)域的綜綜合開發(fā)。155）房地產(chǎn)開發(fā)階階段劃分按照市場經(jīng)濟的的運行機制要求求和開發(fā)時間的的先后，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可分為投資決策階段、、項目前期工作作階段、項目建建設(shè)實施階段、、房屋銷售及物物業(yè)管理等四個階段投資決策階段：：這一階段主要是是對擬開發(fā)地和和開發(fā)項目進行行可行性研究，，選定開發(fā)地點點和開發(fā)項目，，然后向政府相相關(guān)部門申請立立項，同時提出出用地申請。待待政府有關(guān)部門門批準(zhǔn)后，再進進行規(guī)劃區(qū)細(xì)部部規(guī)劃；這個階階段是開放過程程中最為關(guān)鍵的的一個階段，它它包括三個方面面的工作，即開開發(fā)項目的初步步設(shè)想、項目設(shè)設(shè)想具體化、項項目可行性研究究。項目前期工作階階段：這一階段是投資資決策后到正式式施工之前的工工作階段。主要要包括規(guī)劃設(shè)計計、征地拆遷兩兩方面內(nèi)容項目建設(shè)實施階階段：這一階段就是嚴(yán)嚴(yán)格按照施工圖圖，實施項目的的建設(shè)計劃并生生產(chǎn)出建筑產(chǎn)品品的過程房屋銷售及物業(yè)業(yè)管理階段：在施工期間即可可進行銷售活動動，竣工驗收后后，交付使用，，并進行售后服服務(wù)工作的階段段。166）房地產(chǎn)開發(fā)程程序開發(fā)公司設(shè)立可研及立項規(guī)劃設(shè)計取得土地使用權(quán)權(quán)拆遷安置項目施工經(jīng)營銷售物業(yè)管理17第四部分:近期房地產(chǎn)政策策分析【學(xué)習(xí)目的】通過本章學(xué)習(xí)后后，要求熟悉近近期房地產(chǎn)政策策變化情況，并并對未來政策走走勢有一定的預(yù)預(yù)測能力，掌握握房地產(chǎn)政策對對未來樓市的影影響進而預(yù)測未未來樓市的走勢勢18我們先來看，對對房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)影響最深刻的的行業(yè)政策……19——《關(guān)于切實穩(wěn)定住住房價格的通知知》“國八條”2005年初，針對房價價上漲過快的顯顯性，國務(wù)院作作出了對房地產(chǎn)產(chǎn)市場進行調(diào)控控的決策。于2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住住房價格的通知知》，業(yè)內(nèi)將其稱為為“國八條”。。其將穩(wěn)定房價價提高到了政治高度，要求建立政府府負(fù)責(zé)制，省政政府負(fù)總責(zé)，并并第一次明確提提出“對住房價格上漲漲過快、控制不不力的，要追究究有關(guān)責(zé)任人責(zé)責(zé)任?！?核心思想：將穩(wěn)穩(wěn)定房價提高到到了政治高度20“國六條”2進入2006年之后，全國不不少大中城市的的房價又出現(xiàn)了了大幅上揚。面面對房價的瘋漲漲，新一輪的調(diào)調(diào)控手段相繼出出臺，2006年5月17日，國務(wù)院提提出了促進房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健健康發(fā)展的六六條指導(dǎo)性措措施，業(yè)內(nèi)稱稱之為“國六六條”。具體體六項措施包包括重點發(fā)展展中低價位、、中小套型普普通商品住房房，經(jīng)濟適用用房和廉租房房，合理控制制城市房屋拆拆遷規(guī)模和進進度，減緩被被動性住房需需求過快增長長以及進一步步整頓和規(guī)范范房地產(chǎn)市場場秩序等內(nèi)容容，這些措施施給房地產(chǎn)市市場帶來了一一定警示，同同時也深刻影影響了現(xiàn)在房房地產(chǎn)發(fā)展的的方向——《關(guān)關(guān)于調(diào)整住住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定住房價價格的意見》核心措施：90/70政策21我們再來看，，08年至今房地產(chǎn)產(chǎn)走勢……22%進入三季度以以來，全國住住宅市場已現(xiàn)現(xiàn)量價背離趨趨勢；在成交交價格創(chuàng)下歷歷史新高的同同時，成交面面積出現(xiàn)較大大幅度下滑+8%-21%0908090609023,745080608020706070206060602全國商品住宅成交交面積和成交價格格單位：萬平方米、、元每平方米全國商品住宅銷售售均價（左軸）全國商品住宅銷售售面積（右軸）全國成交量降價漲漲：和6月份成交面積最高高點相比，8月成交面積變化-21%，成交價格+8%2345714083491374.8547.0009年南寧市場走勢：08年住宅市場低迷，，成交慘淡；09年市場整體成交火火爆，但6月份后成交量開始始回落，連續(xù)4個月出現(xiàn)價漲量跌跌的成交態(tài)勢08年受宏觀觀調(diào)控政政策的打打壓，購購房者觀望情緒緒濃厚，市場成成交低迷迷,全年住宅宅成交323.15萬㎡，成交均均價3886元/㎡受金融危危機影響響，擴大內(nèi)需需成為影響響09年財政、、貨幣等等政策的的重要因因素，房地產(chǎn)行業(yè)成為為拉動內(nèi)內(nèi)需的龍頭行業(yè)業(yè)，因此受受惠于國國家及本本地各種政策策的利好好，剛需及及投資性性需求得得到雙重釋放放，房地產(chǎn)產(chǎn)市場成成交火爆爆，1-9月份南寧寧住宅共共成交492.65萬㎡，成交均均價4493元/㎡，量價遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于08年全年在全國經(jīng)經(jīng)濟的持持續(xù)回暖暖的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，面面對高房房價下房房地產(chǎn)市市場，政政府開始始出臺相相關(guān)政策策穩(wěn)定樓樓市，南南寧住宅宅成交連連續(xù)四個個月“價漲量量跌”，但成成交總量量依舊堅挺24而又是什什么因素素使南寧寧住宅成成交在回回落的同同時依舊舊保持堅堅挺？08年的低迷迷，09年上半年年的“瘋瘋狂”再再到第三三季度以以后的回回落……到底是什什么政策策的左右右房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展？？下面探討討07年至今政政策變化化情況……25政策軌跡跡——三個節(jié)點點2007年9月2008年10月2009年7月打壓階段刺激階段規(guī)范階段我國樓市最近一段時間所經(jīng)歷的三個政策階段262007年堅定不不移的宏宏觀調(diào)控控2007年中央人人民銀行行6次上調(diào)貸貸款利率率27282908年7月，“次次貸危機機”后金融政策策方面:由從“緊緊的貨幣幣政”策策向“適適度寬松松政策””轉(zhuǎn)變;財政政策策方面:實行積極極的財政政政策；；一系列組組合政策策的出臺臺目的是是抵御““金融危危機”帶帶來的不不利影響響，保經(jīng)經(jīng)濟增長長2008-01-16央行宣布布自1月25日起，上上調(diào)人民民幣存款款準(zhǔn)備金金率0.5個百分點點。2008.1月2008-02-07國務(wù)院頒頒布《土地調(diào)查查條例》。2008.2月中國人民民銀行決決定從2008年3月25日起，上上調(diào)存款款類金融融機構(gòu)人人民幣存存款準(zhǔn)備備金率0.5個百分點點。中國人民民銀行決決定2008年4月25日起，上上調(diào)存款款類金融融機構(gòu)人人民幣存存款準(zhǔn)備備金率0.5個百分點點。2008.3月2008.4月中國人民民銀行決決定上調(diào)調(diào)存款類類金融機機構(gòu)人民民幣存款款準(zhǔn)備金金率1個百分點點，于2008年6月15日和25日分別按按0.5個百分點點繳款。。2008.5月9月16日起，下調(diào)調(diào)一年期人人民幣貸款款基準(zhǔn)利率率0.27個百分點，，其他期限限檔次貸款款基準(zhǔn)利率率按照短期期多調(diào)、長長期少調(diào)的的原則作相相應(yīng)調(diào)整；；存款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率保持持不變。2008.9月2008.10月2008年10月15日起下調(diào)存存款類金融融機構(gòu)人民民幣存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率0.5個百分點；；從2008年10月9日起下調(diào)一一年期人民民幣存貸款款基準(zhǔn)利率率各0.27個百分點，，其他期限限檔次存貸貸款基準(zhǔn)利利率作相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。2008.11月2008.12月2008-06-01國土資源部部、國家工工商行政管管理總局發(fā)發(fā)布《國有建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)出讓合同同》2008-08-27央行銀監(jiān)會會發(fā)布關(guān)于于金融促進進節(jié)約集約約用地的通通知2008-10-22財政部、稅稅務(wù)總局降降低住房交交易稅率；；央行商貸貸下調(diào)至0.7倍，首付款款比例降至至20%2008-11-5溫家寶主持持國務(wù)院常常務(wù)會確定定擴大內(nèi)需需十項措施施2008-11-13住房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)部落落實國務(wù)院院決策，部部署5方面工作從2008年11月27日起，下調(diào)調(diào)金融機構(gòu)構(gòu)一年期人人民幣存貸貸款基準(zhǔn)利利率各1.08個百分點，，其他期限限檔次存貸貸款基準(zhǔn)利利率作相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。同同時，下調(diào)調(diào)中央銀行行再貸款、、再貼現(xiàn)等等利率。從2008年12月23日起，下調(diào)調(diào)一年期人人民幣存貸貸款基準(zhǔn)利利率各0.27個百分點，，其他期限限檔次存貸貸款基準(zhǔn)利利率作相應(yīng)應(yīng)調(diào)整；；從2008年12月25日起，下調(diào)調(diào)金融機構(gòu)構(gòu)人民幣存存款準(zhǔn)備金金率0.5個百分點08政策由緊向向松30政策回顧——貸款利率變變化時間基準(zhǔn)利率優(yōu)惠利率2007.03.187.11%6.04%2007.05.197.20%6.12%2007.07.217.38%6.27%2007.08.227.56%6.43%2007.09.157.83%6.66%2007.12.217.83%6.66%2008.09.167.74%6.58%2008.10.097.47%6.35%2008.10.307.20%5.04%2008.11.266.12%4.28%2008.12.055.94%4.16%2007年以來五年期以以上貸款利率變變化情況2007年中央人民銀行6次上調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率上調(diào)5次；2008年中央人民銀行5次下調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率每次都跟著調(diào)整。07年三月以來11次調(diào)整利率3109政策:上半年利好政策策盡出09年1月4日房產(chǎn)市場"限外令"松動09年1月7日二套房貸優(yōu)惠權(quán)權(quán)下放商業(yè)銀行09年2月6日四大銀行存量房貸七折優(yōu)惠細(xì)則出臺09年3月3日修訂保險法千億億資金進軍房地產(chǎn)產(chǎn)09年3月3日住房公積金貸款款最高上浮20萬萬09年5月3日國務(wù)院下調(diào)住房房、煤炭等投資項目資本金比例09年3月4日貸款買二套房可可享受首套房優(yōu)惠惠09年5月25日國務(wù)院研究開征物業(yè)稅……09年2月3日南寧推出若干救市新政32刺激要點樓市刺激政策核核心內(nèi)容2008年第四季度以來來，中央出臺了了一系列樓市刺刺激政策，其中中最核心的文件件有兩個：一個個是“10.22房地產(chǎn)新政”；；另一個是《國務(wù)院辦公廳關(guān)關(guān)于促進房地產(chǎn)產(chǎn)市場健康發(fā)展展的若干意見》降低首付：由30%調(diào)至20%減免稅費：印花稅、契稅、營業(yè)稅等利率優(yōu)惠：基準(zhǔn)利率的0.7倍，并多次降息二套房貸：二套房貸松動，并享利率優(yōu)惠限外松動：北京和廣東已經(jīng)開始局部松動3309政策:7月后二套房政策策逐步收緊嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，不隨意放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。銀監(jiān)會加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產(chǎn)市場新情況和新問題的分析和指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行個人購房貸款政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。建設(shè)部34政策影響——投資需求受阻收緊二套房貸進入門檻提高規(guī)范毀約行為退出門檻提高投資需求今后大量入市的難度很大，無理退出的難度會更大35調(diào)控的大背景——經(jīng)濟正處調(diào)整期期樓市好經(jīng)濟好經(jīng)濟好，樓市才能好樓市好，經(jīng)濟會更好樓市與經(jīng)濟關(guān)系系密切相輔相成成36調(diào)控核心基調(diào)——堅持有保有壓樓市政策變化部分收緊二套房貸樓市政策之未變部分對首次置業(yè)和改善型需求的優(yōu)惠沒變對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持力度沒有變保剛性需求和改善型需求壓投資需求37調(diào)控基