房地產(chǎn)高端項目精細(xì)化運營研討會

房地產(chǎn)高端項目精細(xì)化運營高層研討會1、對公司的簡單介紹（總部地點，開發(fā)區(qū)域，規(guī)模等）；2、公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略？3、您如何來看待企業(yè)的“精品戰(zhàn)略”，您把國內(nèi)那個企業(yè)作為標(biāo)桿來學(xué)習(xí)？**北京**基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理資深房地產(chǎn)管理咨詢專家清華大學(xué)/北京大學(xué)/上海交大房地產(chǎn)總裁班客座講師房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，商會特聘專家《中國房地產(chǎn)報》《城市開發(fā)》特約撰稿人18年企業(yè)管理實戰(zhàn)經(jīng)驗，8年管理咨詢經(jīng)驗；主要從事戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控模式、流程管理、人力資源管理項目的咨詢和培訓(xùn)，其專業(yè)水平及豐富的管理咨詢經(jīng)驗獲得客戶的普遍贊賞，由他親自主持咨詢的項目均取得預(yù)期效果；對房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略、不同類型的房地產(chǎn)公司在集團(tuán)與項目公司之間管控模式與集分權(quán)設(shè)計、流程體系設(shè)計、成本管理體系設(shè)計、項目管理、績效管理、激勵與薪酬體系設(shè)計有廣泛而深入的研究；擁有100余家大中型房地產(chǎn)企業(yè)全案管理咨詢經(jīng)驗，400多家房地產(chǎn)企業(yè)管理培訓(xùn)經(jīng)驗；曾主導(dǎo)咨詢服務(wù)的部分地產(chǎn)企業(yè):中海地產(chǎn)，世茂集團(tuán)，上實地產(chǎn)，北辰置地，復(fù)地集團(tuán)，中華企業(yè)，中房集團(tuán)，新世界地產(chǎn)，納帕地產(chǎn)，廣廈控股，紫薇地產(chǎn)，銀城地產(chǎn)，宏宇實業(yè)，億達(dá)集團(tuán)，深圳航空城等。講師簡介從地王看精品模式1高端客戶的獨特需求2精品模式的精細(xì)化運營流程3精品模式的支撐體系4從地王現(xiàn)象看市場企業(yè)成交時間城市地塊名稱交易總價（億元）樓面地價（元/m2）大龍地產(chǎn)2009.11北京天竺22號地塊50.5（北京地王）29859富力、雅居樂、碧桂園2009.12廣州亞運城地塊255（全國地王）-遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009.12北京大興區(qū)亦莊新城III-1街區(qū)F地塊48.3（北京地王）18041中國建筑2009.12上海新江灣城C6地塊37.232484（全國單價地王）證大置業(yè)2010.2上海上海外灘國際金融中心8-1地塊92.2（上海地王）34148華僑城集團(tuán)2010.2上海上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊70.2（上海地王）52855北京遠(yuǎn)豪置業(yè)2010.3北京北京大望京項目1號地40.8（北京地王）27529北京中信新城房地產(chǎn)2010.3北京大興亦莊住宅及商業(yè)項目52.4（北京地王）1.7萬世博宏業(yè)2010.3北京北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目17.6（北京地王）29913任總：買不起地你就只好到農(nóng)村去

——引自潘石屹微博

MSN理財訊：15日上午陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地以40.8億元的價格被北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司奪得,地塊樓面價達(dá)2.75萬/平方米,參與競拍的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長在微博上表示該價格為高價。

以下為SOHO中國董事長潘石屹和華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強在微博上的討論:

任志強:南寧的土地拍到八千六百五十萬一畝.樓面地價己過萬元.房價知多少?政府應(yīng)報喜還是報憂?怪不得北京數(shù)地塊要推遲拍賣!

潘石屹:任總:你本月十五號去搶“地王”嗎?別去了,你搶不過人家。

剛在飯店大堂遇到華遠(yuǎn)孫總。我說,轉(zhuǎn)告任總(任志強)15號別去搶地了,你們比不過別人瘋狂,也比不過別人有錢,也比不過別人無經(jīng)驗。你們搶不過別人,無知者無畏。孫說,我們已經(jīng)付了幾億元的保證金了。我說,你們這是花錢買丟人。

任志強:兩會并沒有就高房價的解決給出明確的辦法.只不過是"總理說行就行"可惜市場不按溫總理說的辦.地方政府與央企并不買總理的賬.一點不給面子的甩了個大耳光.

潘石屹:任總,別生氣!

任志強:華遠(yuǎn)拍地再次以失敗告終.自二零零一年起華遠(yuǎn)在所有的公開拍賣中都只有失敗.我們無法承受這樣的天價.只好承認(rèn)自己的無能.于是轉(zhuǎn)入二.三線城市希望不是評膽量而是評品牌取勝.

潘石屹:在一次論壇上,任志強對一位要買房的青年人說:“你在北京買不起房,說明你勞動生產(chǎn)率低,應(yīng)該到二三線城市去買。還買不起,就到農(nóng)村去。”看到任總也朝這條路走了。

任總:不是你的無能,是央企太有錢了

——引自潘石屹微博

任總:不是你的無能,是央企太有錢了。

這是任志強有史以來第一次承認(rèn)自己失敗。在高價地面前低下了那永遠(yuǎn)堅強、高昂著的頭。

任志強:小潘嘲笑我不是在花錢買地而是花錢買恥辱.確實每次都損失了大量利息.給政府送了無數(shù)額外利潤.但至少華遠(yuǎn)還在參與.而小潘己怕的連參與都不敢了.招拍掛己讓小潘失去了參與的信心與勇氣.

任志強:聰明的北京市政府有效的將土地招標(biāo)工作推到兩會之后.勇敢的再創(chuàng)天價地的新記錄.四環(huán)之外的望京高達(dá)二萬九千多元的樓面地價明顯的是在與溫總理遏制房價過快上漲的精神在唱對臺戲.成功的再一次推高城市整體的樓價水平.北京又為全國的樓價上漲做出了證明和榜樣.

潘石屹:更正任總的錯誤,正確是樓面價:樓面價27529元/平方米。不是二萬九千多元的樓面地。任總是氣糊涂了。

任志強:缺少資金實力的開發(fā)商早就自覺的向大城市的高地價低頭.朝二.三線城市轉(zhuǎn)移了.而那些對高房價無限憤怒的八零后還在堅持要為大城市的房價作"貢獻(xiàn)".不肯象開發(fā)商一樣選擇"適者生存"的道路.難怪央企有底氣與政策博弈.并高調(diào)的吹捧未來.

潘石屹:北京新的地王誕生了!房價馬上會推高。這是過去幾年的經(jīng)驗,2009年每次地王的出現(xiàn),把房價推高一大節(jié)。又一個地王出現(xiàn),又把房價推高一大節(jié)。但從來沒有過在五環(huán)邊上的土地樓面價達(dá)到2.75萬元/平方米,這樣離奇的地王出現(xiàn)。我們看看房價在市場的反應(yīng)吧。

公司的同事對剛剛誕生的地王(大望京一號地)做了測算,結(jié)論是:銷售單價單價45000元/平方米,才可以有10%的利潤。

此前,我勸任志強不要去參加大望京一號地的拍賣,爭不過人家(中國字頭的公司),任總一意孤行,繳了幾億元的保證金去參加。據(jù)說,舉牌舉到平方米一萬多元就再不敢舉了。真是“花錢買丟人,不是花錢買地?！?/p>

當(dāng)?shù)赝醭蔀榉堑湫停禺a(chǎn)風(fēng)險加大面粉比面包貴地王名總價/樓面單價在售樓盤均價地王誕生日期中標(biāo)開發(fā)商北京大望京項目1號地40.8億/27529元約為24000元2010年3月15日北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司大興亦莊住宅及商業(yè)項目52.4億/1.7萬元10409元2010年3月15日北京中信新城房地產(chǎn)有限公司北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目17.6億/29913元17254元2010年3月15日世博宏業(yè)企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售金額同比增長銷售面積（萬平方米）銷售面積同比增長萬科63032.5%66819.1%綠城510251%351219%保利430141.4%510131.1%中海41379.6%48176%富力24150%24145%金地20584.6%18471.3%世茂19888%22598%首創(chuàng)106183%101199%當(dāng)房企百億軍團(tuán)達(dá)到27位的時候，你如何面對百億大鱷？隨著競爭的加劇，各大企業(yè)都通過業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新以形成差異化競爭依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展為動力，進(jìn)行大城市周邊的區(qū)域開發(fā)及配套開發(fā)業(yè)務(wù)，長期分享區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果華僑城模式（復(fù)合地產(chǎn)）碧桂園模式萬科模式（中海、金地等）專注于居住地產(chǎn)，依靠強大的產(chǎn)品研發(fā)能力、規(guī)?；牟少弮?yōu)勢、工廠化的生產(chǎn)優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)建立競爭優(yōu)勢以主題公園（如歡樂谷）為動力的成片區(qū)開發(fā)，在城市的非成熟區(qū)域大面積拿地，改變環(huán)境，提升地價，滾動開發(fā)以學(xué)校、酒店配套為條件，以極低的土地價格，獲得大面積的土地，進(jìn)行低密度住宅開發(fā)上實模式（資源為主的國企）綠城模式（綠城、星河灣）依靠強大的產(chǎn)品打造能力，聚焦高端市場，依靠產(chǎn)品能力帶來的產(chǎn)品溢價構(gòu)成建立競爭優(yōu)勢它們的競爭不外乎乎資源型、規(guī)模型型和能力型三種規(guī)模型能力型資源型大型國企，擁有強強大的資本實力和和資源背景，更多多依靠資源的競爭爭和規(guī)模獲取競爭爭優(yōu)勢依靠綜合能力和規(guī)規(guī)模效應(yīng)競爭依靠特有的專業(yè)能能力，通常規(guī)模不不是很大規(guī)模與快速周轉(zhuǎn)帶帶來的風(fēng)險開盤成交40億，創(chuàng)全國之最價格從35000-48000元，超預(yù)期銷售的的原因在普通地段打造豪豪宅帶來的啟示上海星河灣項目單單盤銷售40億給給我?guī)硎裁磫⑹臼?？星河灣發(fā)展歷程———10年品質(zhì)沉沉淀星河灣的發(fā)展戰(zhàn)略略提升星河灣的市場競爭力管理提升2008年星河灣提出，發(fā)發(fā)展“企業(yè)現(xiàn)代工工程”戰(zhàn)略2008年，星河灣地產(chǎn)做做出一個影響深遠(yuǎn)遠(yuǎn)、意義重大的戰(zhàn)戰(zhàn)略決策，那就是是——要把企業(yè)建設(shè)成一一個科學(xué)決策、規(guī)規(guī)范管理、標(biāo)準(zhǔn)作作業(yè)、流程運營的的現(xiàn)代企業(yè)。我們們把這項工程成為為“企業(yè)現(xiàn)代化工工程”。為榮啊這這項工程，星河灣灣地產(chǎn)展開了一系系列重要籌備工作作，包括：引進(jìn)國國際最有影響力和和專業(yè)水準(zhǔn)的咨詢詢機(jī)構(gòu)，為我們提提供管理咨詢服務(wù)務(wù)；聘請有國際化化、專業(yè)化管理經(jīng)經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人人團(tuán)隊；引進(jìn)有國國際影響力的戰(zhàn)略略投資者；快速推推動優(yōu)質(zhì)土地資源源的推展；按現(xiàn)代代企業(yè)要求進(jìn)行企企業(yè)管理體系的再再造等等，今天，，這些工作一斤剛剛?cè)サ牧酥匾倪M(jìn)進(jìn)展。特別是一批批戰(zhàn)略股東的引進(jìn)進(jìn)。布局布局珠三角、、環(huán)渤海、長三角角三大經(jīng)濟(jì)圈只做城市高端住宅宅生活平臺：旨在為為業(yè)主整合更多高高端品牌資源，提提高生活質(zhì)素；事業(yè)平臺：旨在為為業(yè)主提供更理財財投資，商業(yè)外交交等平臺，如商會會；修為平臺：旨在為為業(yè)主提升個人修修養(yǎng)，承擔(dān)社會價價值資源，世界奢奢侈品協(xié)會文藝慈慈善等；客戶價值平臺打造精品工程一個心情盛開的地方（一期~二期）品質(zhì)論（三期~四期）重新定義豪宅（五期星座）上海星河灣2000年2009年星空華墅（北京星河灣三期期）星河灣不斷遞進(jìn)的的品質(zhì)演繹在每一個進(jìn)入的城城市成為NO.1或NO.2龍湖學(xué)習(xí)新鴻基又又能給我們帶來什什么啟示？目的一1目的二2目的三3集中于高端市場場，在城市內(nèi)進(jìn)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局局適時發(fā)展具高潛潛力的地標(biāo)性投投資物業(yè)龍湖學(xué)習(xí)新鴻基基的理由新鴻基是香港乃乃至整個東南亞亞房地產(chǎn)企業(yè)的的標(biāo)桿，其成功功經(jīng)驗吸引大批批國內(nèi)外房產(chǎn)企企業(yè)學(xué)習(xí)；龍湖選擇新鴻基基作為標(biāo)桿可能能主要是看中新新鴻基的多元化化業(yè)務(wù)組合；學(xué)習(xí)其集中于高高端市場的開發(fā)發(fā)策略，開發(fā)高高潛力的地標(biāo)性性投資物業(yè)；學(xué)習(xí)新鴻基的風(fēng)風(fēng)險控制能力。。龍湖VS新鴻鴻基：企業(yè)宗旨旨龍湖新鴻基為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會。以客為先

以心建家龍湖VS新鴻鴻基：產(chǎn)品設(shè)計計龍湖新鴻基中高檔產(chǎn)品開發(fā)為主要，以別墅、高檔住宅樹立龍湖的高檔品牌，普通住宅為主要的營業(yè)收入，商用物業(yè)為企業(yè)贏取長期固定資產(chǎn)的增值。產(chǎn)品特色：精雕細(xì)琢、精益求精高端產(chǎn)品為開發(fā)為主要，興建的大型住宅及頂級豪宅均成為地區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目的指標(biāo)。具有代表性的住宅項目包括：跑馬地禮頓山、九龍站凱旋門、元朗葡萄園、山頂倚巒、沙田壹號云頂及九龍站天璽等。龍湖VS新鴻鴻基：市場策略略龍湖新鴻基戰(zhàn)略上：一切以客戶為中心，營銷至上。專著目標(biāo)客戶，目標(biāo)市場：集中于再改和豪宅市場，集中于城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地。標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，保證品質(zhì)，節(jié)約成本。組織上：

高效的決策——對市場變化快速反應(yīng)，并快速做出決策，迅速調(diào)整策略。強大的團(tuán)隊執(zhí)行力——明確結(jié)果導(dǎo)向。戰(zhàn)術(shù)上：建立以“客戶最佳體驗”為核心的示范區(qū)，提供卓越的品質(zhì)體驗感受，特別注重營造項目整體的自然環(huán)境、人文氛圍、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。驚艷：通過極具視覺沖擊力的景觀打動客戶。溫馨：通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感染客戶。秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶。在內(nèi)地興建地標(biāo)項目：除在香港精心建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)外，新鴻基還在內(nèi)地興建地標(biāo)項目。集團(tuán)實施專注發(fā)展的策略，有選擇的投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場，并將發(fā)展集中于北京、上海、廣州、深圳等主要城市。多元化業(yè)務(wù)發(fā)展：多元化業(yè)務(wù)包括電訊、信息科技、運輸、基建、物流、收費道路、專營巴士、停車場及機(jī)場商用航空等。龍湖VS新鴻鴻基：工程管理理龍湖新鴻基簡單直接的工程管理組織架構(gòu)嚴(yán)格的管理流程規(guī)范的工程施工管理精益求精的工程施工標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)建筑部旗下設(shè)有多間全資附屬公司，從事相關(guān)業(yè)務(wù)，其中包括恒安工程有限公司、恒光工程有限公司、恒新工程有限公司、安徽機(jī)械工程有限公司及新輝園藝有限公司。這些附屬公司為集團(tuán)及集團(tuán)以外的客戶提供各種與建筑相關(guān)的服務(wù)，范圍包括電機(jī)和消防系統(tǒng)、建筑機(jī)械設(shè)備及機(jī)械裝置、以及園藝綠化工程。建筑部亦通過聯(lián)營公司永輝混凝土（香港）有限公司為集團(tuán)及其他外判承建商供應(yīng)混凝土。龍湖VS新鴻鴻基：物業(yè)管理理龍湖新鴻基龍湖在起步初期就十分重視物業(yè)管理的重要性，學(xué)習(xí)萬科，以物業(yè)管理為建立品牌和口碑的重要途徑。細(xì)節(jié)成就龍湖。獲得2003年、2005年全國住宅客戶滿意度評比第一名。成為重慶的名片。通過其旗下的康業(yè)服務(wù)有限公司和啟勝管理服務(wù)有限公司，致力為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)?？禈I(yè)及啟勝均奉行綠色管理方針，在轄下屋苑推行回收計劃及嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)約措施，借此以節(jié)約能源、用水及資源，并充分發(fā)揮園景設(shè)計的專業(yè)知識，為用戶締造翠綠的生活環(huán)境。除了管理集團(tuán)旗下物業(yè)外，康業(yè)及啟勝亦為其他機(jī)構(gòu)提供物業(yè)管理服務(wù)，如香港房屋委員會及九廣鐵路公司等。為把握內(nèi)地市場的蓬勃商機(jī)，康業(yè)及啟勝正在開拓內(nèi)地市場。龍湖·滟瀾山2007年7月月21日，龍湖湖·滟瀾山正式式對外開放:當(dāng)日超過1500人來到現(xiàn)場參觀觀,憑借：純粹的建筑風(fēng)格格舒適的戶型空間間精致的園林景觀觀體貼的物業(yè)服務(wù)務(wù)龍湖·滟瀾山以品質(zhì)贏贏得了專家媒體體、業(yè)界同行和和置業(yè)者的高度度好評。2007年9月1日，龍湖·滟瀾山正式開盤盤，這是龍湖地地產(chǎn)在北京的第第一個別墅樓盤盤。由此創(chuàng)下北京別別墅市場開盤數(shù)數(shù)量最大；銷售售套數(shù)最多；銷銷售金額最高三三大樓市紀(jì)錄。。龍湖·滟瀾山物業(yè)類型：別墅墅建筑類別：聯(lián)排排占地面積：240000平方方米建筑面積：108000平方方米容積率：0.67綠化率：32%裝修狀況：毛坯坯總戶數(shù)：共共430棟均價：：均價26000元/平方米米開盤時間：2007-09-01入住時間：2009-03-01開發(fā)商：北北京龍湖置業(yè)有有限公司建筑設(shè)計單位：：美國BASSNIAN住宅宅設(shè)計事務(wù)所（（巴沙尼亞）龍湖·滟瀾山項項目檔案思考在土地資源日益益稀缺地王頻出出的今天，打造造精品，通過產(chǎn)產(chǎn)品溢價來贏利利是持續(xù)型企業(yè)業(yè)的必然選擇從地王看精品模模式1高端客戶的獨特特需求2精品模式的精細(xì)細(xì)化運營流程3精品模式的支撐撐體系4高端客戶有什么么不一樣？從長安奧拓vs奧迪A8，A8車主買的是是車嗎？！高端客戶關(guān)注點點和普通客戶有有很大的差異高端客戶關(guān)注的的四個核心點關(guān)注點快速干道物業(yè)服務(wù)社區(qū)品質(zhì)生態(tài)環(huán)境高端市場的“新新八國聯(lián)軍”意大利石材西班牙瓦片英國家具美國整體櫥柜德國衛(wèi)浴日本電氣法國五金俄羅斯實木地板板眼睛都看花了，，不知道該選那那一個**名苑**府**1號**別墅**名苑**山莊**半山海**物業(yè)：星河灣的的金鑰匙服務(wù)在中世紀(jì)歐洲宮宮廷與城堡，金金鑰匙（Concierge）是指“鑰匙匙的保管人”，，負(fù)責(zé)滿足一些些到豪華場所娛娛樂的貴族們的的最高端需求。。1970年，，成立“國際際金鑰匙大酒店店組織”UIPGH““，目前已擁擁有34個成員員國。為業(yè)主提供“六六級安全屏障””服務(wù)體系，提提供一站式個性性化服務(wù)（18項常規(guī)服務(wù)和和18項特約服服務(wù)）33傳統(tǒng)的產(chǎn)品競競爭已經(jīng)已經(jīng)經(jīng)被新的綜合合體系競爭所所取代，服務(wù)務(wù)品質(zhì)成為關(guān)關(guān)鍵要素案例：北京星星河灣的家政政秘書服務(wù)設(shè)立家政秘書書就是要讓業(yè)業(yè)主在入住之之前就體驗到到無微不至的的關(guān)懷，由認(rèn)認(rèn)同感上升到到歸宿感。真正內(nèi)涵———“居家秘書書、生活顧問問”居家秘書：指業(yè)主涉及到到家居的方方方面面，服務(wù)務(wù)人員就像秘秘書一樣為業(yè)業(yè)主全方位的悉心照照料，無需業(yè)業(yè)主任何擔(dān)心心。生活顧問：指服務(wù)人員除除為主業(yè)料理理好居家事情情外，在生活活上亦充當(dāng)顧顧問角色，業(yè)主在生生活上的種種種需要均可咨咨詢服務(wù)人員員。所以，家政秘秘書不是普通通意義上那種種打理一個小小家庭的生活活瑣事的秘書書，他們是訓(xùn)練有素素的專業(yè)能力力極強、服務(wù)務(wù)意識極高、、綜合質(zhì)素極極好的高級物物業(yè)管理服務(wù)者。在星星河灣中扮演演的角色是相相當(dāng)多元化的的，需要極高高的自身素質(zhì)質(zhì)，擁有的生活經(jīng)驗與與專業(yè)素養(yǎng)，，熟知各種禮禮儀，這樣才才能為尊貴的的客戶提供尊尊貴的服務(wù)。。高端客戶的非非關(guān)注重點高端客戶對于于一些傳統(tǒng)的的關(guān)注點往往往較忽略不關(guān)注點生活配套公共交通物業(yè)費用銷售價格案例：3元的的物業(yè)費用，，100萬/年的虧損，，業(yè)主的鬧事事案例：某公司開發(fā)一一高端別墅項項目，為促進(jìn)進(jìn)銷售，銷售售要求前期物物業(yè)費用定在在3元/㎡，，交房第一年年一盤算虧損損100萬，為為了維持公司司品牌，地產(chǎn)產(chǎn)只能補貼物物業(yè)，但是提提出物業(yè)必須須要節(jié)流，于于是物業(yè)將保保安從60人人減少到30人，，三班改為兩兩班，業(yè)主夜夜里回來就發(fā)發(fā)現(xiàn)保安在打打瞌睡，有一一次小偷溜了了進(jìn)去，在一一業(yè)主家偷東東西，該業(yè)主損損失共20萬萬現(xiàn)金及珠寶寶，于是找物物業(yè)公司索賠賠，后來的事事情就越鬧越越。。。。。。。啟示：物業(yè)費用在前前期一定要充充分測算。高端產(chǎn)品的顯顯著特點：豪豪宅價格并不不完全參考區(qū)區(qū)域價格項目開盤時間銷售價格區(qū)域價格上海世茂濱江20012000美金/㎡8000元/㎡北京星河灣200315000元/㎡6000元/㎡

上海星河灣200948000元/㎡25000元/㎡北京世茂奧林200735000元/㎡25000元/㎡從地王看精品品模式1高端客戶的獨獨特需求2精品模式的精精細(xì)化運營流流程3精品模式的支支撐體系4客戶關(guān)注點最最終需要從流流程環(huán)節(jié)去落落實客戶關(guān)注點對應(yīng)業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵點地段價值土地價值提升項目策劃（價值挖掘、定位）產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計質(zhì)量控制服務(wù)客服物業(yè)設(shè)計項目定位質(zhì)量控制物業(yè)與客服土地價值提升升豪宅運營豪宅運營的五五大關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)豪宅運營關(guān)鍵點一土地價值提升升土地價值的重重要性----客戶愿意意為紅線外付付更多錢周邊配套房屋本身小區(qū)內(nèi)部城市位置客戶的“產(chǎn)品”界限開發(fā)商通常所關(guān)注的的買別墅就是買買地！改變土地價值值挖掘土地價值值評估土地價值值土地價值土地價值提升升的三個環(huán)節(jié)節(jié)萬科的土地價價值評估體系系區(qū)域意義所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域所在區(qū)域文化氛圍濃厚所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域靠近XXX等歷史文化區(qū)區(qū)域內(nèi)涵靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域靠近繁華商業(yè)區(qū)可選擇的交通工具比較多方便的公交路線交通設(shè)施周邊道路好，交通順暢出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站生活設(shè)施靠近比較好的醫(yī)院靠近大超市、購物中心、餐飲等生活設(shè)施教育設(shè)施靠近大學(xué)等高等教育院校靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校休閑設(shè)施靠近公園、綠化帶等人工景觀靠近運動場館等比較好的健身、休閑設(shè)施自然設(shè)施風(fēng)水比較好靠近山、水、運河等自然風(fēng)景物不同客戶對土土地需求的特特點差異非常常大不同客戶對土土地需求的特特點差異非常常大不同客戶對土土地需求的特特點差異非常常大不同客戶對土土地需求的特特點差異非常常大不同客戶對土土地需求的特特點差異非常常大萬科東海岸土地屬性需求清單XXXXXX年X月X日目標(biāo)客戶：富貴之家最關(guān)心土地價價值屬性：臨近高速公路路的入口或出出口高檔區(qū)所在區(qū)域文化化氛圍濃自然風(fēng)景好重風(fēng)水紅線外評價地理位置周邊配套小區(qū)產(chǎn)品萬科東海岸：：臨近鹽壩面向大海大梅沙風(fēng)景區(qū)區(qū)三面環(huán)山豪宅并非只能能建在傳統(tǒng)的的中心區(qū)或景景觀區(qū)浦東版“新江江灣城”———上海森蘭國國際社區(qū)森蘭板塊位于于浦東新區(qū)北北部，上海市市政府在此規(guī)規(guī)劃了面積為5.74平方公公里的大型綠綠地，將作為為浦東新區(qū)下一輪發(fā)展展中主要的生生活居住社區(qū)區(qū)。該區(qū)域交交通極為發(fā)達(dá)，向向南通過軌道道交通線與陸陸家嘴金融中中心相連，向西穿穿越翔殷路隧隧道可以到達(dá)達(dá)上海市城市市副中心——五角角場，東、北北兩面則分別別是國家級開開發(fā)區(qū)金橋出口加加工區(qū)和外高高橋保稅區(qū)。。周邊金融服服務(wù)業(yè)、物流貿(mào)易易及現(xiàn)代工業(yè)業(yè)的蓬勃發(fā)展展將吸引大量量高收入就業(yè)人口口，森蘭地區(qū)區(qū)的住宅開發(fā)發(fā)擁有非常好好的前景。2008年7月25日，，仁恒地產(chǎn)在在當(dāng)時市場最最為悲觀時，，獨家以底價價11.9億億元摘取森蘭蘭A1-1、、A1-2地地塊，折合樓樓板價約7400元/平方米。。2009年年市場的持續(xù)續(xù)高漲，此次次仁恒以26.14億元元拿下相鄰地地塊，樓板價價已經(jīng)飆升至至16115元/平方米。。接入快速干道道快速抵達(dá)機(jī)機(jī)場快速抵達(dá)商商務(wù)中心快速抵達(dá)社社交圈事業(yè)出行生活社交臨近公園成成為豪宅必必要因素區(qū)域規(guī)劃是是非核心區(qū)區(qū)豪宅的增增值點案例2北京星河灣灣北京CBD東擴(kuò)案例3上海森蘭國國際社區(qū)浦東外擴(kuò)案例1上海世茂濱濱江浦東大發(fā)展展半小時內(nèi)生生活配套超市、便利利店醫(yī)院、醫(yī)務(wù)務(wù)所運動場所餐廳客戶能買到到他所需要要的客戶愿意去去的客戶會去的的客戶喜歡去去的開發(fā)前的星星河灣原始始地塊江邊原始灘灘涂土地價值是是可以改變變的-----廣州州星河灣：：中國改變變土地價值值第一案例例沿江木道改改造中改造后的1830米米騎江木道道夜幕下的騎騎江木道開發(fā)前的北北京星河灣灣開發(fā)前的青青年溝現(xiàn)在的北京京星河灣星河灣商業(yè)業(yè)街廣州星河灣灣廣州星河灣灣星河灣商業(yè)業(yè)街通過高高端定制為為主，引進(jìn)進(jìn)具有悠久久歷史的國國際頂級品品牌。8配套規(guī)劃可可以改變土土地價值星河灣在教教育配套方方面規(guī)劃有有小學(xué)、幼幼兒園，以以“大社區(qū)區(qū)、大教育育”的理念念，努力為為業(yè)主孩子子提供卓越越教育，給孩子營造造一個高尚尚的成長氛氛圍。廣州星河灣灣配套有番禹執(zhí)執(zhí)信中小學(xué)，靈靈格風(fēng)國際幼兒兒園北京星河灣灣配套有星河實實驗小學(xué)，德福福雙語幼兒園星河灣小學(xué)學(xué)配套規(guī)劃可可以改變土土地價值會所分為兩兩種：泛會會所及四季季會?泛會所分分散于各個個組團(tuán)中，，如底層大堂等交流流空間?四季會為為項目星級級會所，包包括中西餐餐廳、康體體娛樂中心心等配套規(guī)劃可可以改變土土地價值星河灣會所所星河灣酒店店致力于打打造成為政政界、商界界、體育界界等各界知知名人士的的頂級休閑閑商務(wù)酒店店，浦東星星河灣配有白金金五星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)酒店北京星河灣灣四季會，，中國首家家超五星級級精品酒店店，以國際際頂級的品質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，囊括括酒店、俱俱樂部等多多種功能星河灣酒店店擁有329套客房房和上千平平米的國際際宴會廳和和六個多功功能會議室，有有紅酒雪茄茄吧、星級級食府以及及私家游船船，其采用用地中海式的城堡設(shè)設(shè)計，室內(nèi)內(nèi)裝潢彌漫漫歐洲宮廷廷貴族氣息息廣州星河灣灣酒店建筑筑面積近70000㎡，投資資超過7億億元，突破破社區(qū)配套套極限，目目的在于締締造名流生生活文化圈圈以及國際際社交商務(wù)務(wù)平臺。四季會樓高高12層，，設(shè)有30間豪華客客房及37套250㎡米三房房兩廳服務(wù)式公寓。。配有各式餐餐廳，酒吧吧，戶內(nèi)戶戶外豪華泳泳池，桑拿拿，網(wǎng)球場場，羽毛球，臺球，，乒乓球以以及設(shè)備齊齊全的健身身房和9洞洞高爾夫球球生態(tài)公園園。配套規(guī)劃可可以改變土土地價值星河灣酒店店豪宅運營關(guān)鍵點二產(chǎn)品定位豪宅的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是什么，，精裝修1萬，還是是1萬2？？老板總覺得得員工的思路有問題題項目定位不不是拍腦袋袋，是一套套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧髁鞒谈偁幯芯客恋嘏c目標(biāo)標(biāo)客戶匹配配土地屬性研研究項目初步定定位產(chǎn)品測試需求價值排排序客戶細(xì)分產(chǎn)品設(shè)計流流程客戶之間有有差異的，，找準(zhǔn)典型型客戶非常常關(guān)鍵富貴之家【家庭特征征】家庭高收入，是是社會所認(rèn)認(rèn)同的成功功人士?！举彿縿訖C(jī)機(jī)】社會地地位提升：希望和跟跟我家社會會地位相當(dāng)當(dāng)?shù)娜俗∫灰黄皙毩⒐δ埽合胗幸粋€個單獨的健健身房、一一個單獨的的書房等跟風(fēng)：周圍人都都買,自己己也想買；；消費存在在一定炫耀耀心理【對房子的的態(tài)度】社社會標(biāo)簽：：是我事業(yè)成成功的標(biāo)志志、可以給給我家掙得得面子、體體現(xiàn)我家社社會地位【房屋特征征需求】帶有社會標(biāo)標(biāo)簽意味的的房屋特征征明顯。周周邊小區(qū)區(qū)的檔次也也要很好、、擁有高素素質(zhì)的小區(qū)區(qū)居民、有有名氣的開開發(fā)商深入細(xì)致的的調(diào)查是第第一步項目名主力戶型二房三房四房復(fù)式雙拼世茂濱江（三）223●仁恒河濱城（四）226●財富海景（三）190-202●仁恒河濱花園（三）165-179●翠湖天地（二）238●星河灣（四）245●世茂湖濱（四）230●王子晶品（四）288●中鷹黑森林（三）216.18●純水岸（三）205●香蜜湖一號（四）320●目前上海在在售的高檔檔公寓主力力戶型為三三房與四房房。示例目前上海在在售的高檔檔公寓主力力戶型為三三房與四房房。房型——主力戶戶型項目名主力面積（平方米）130以下130-150150-170170-190190-210210-230230-250250-270270以上世茂濱江●仁恒河濱城●財富海景●仁恒河濱花園翠湖天地●星河灣●世茂湖濱王子晶品●中鷹黑森林●純水岸●香蜜湖一號●●●由上面的細(xì)細(xì)分表格可可以看出，，高檔公寓寓的主力面面積不小于于190平平方米。競爭個案的的詳細(xì)數(shù)據(jù)據(jù)會把思路路理清示例一切的細(xì)節(jié)節(jié)判斷都來來自于市場場調(diào)查項目名面寬（米）4.5以下4.5-55-5.55.5-66-6.56.5-77-7.57.5以上世茂濱江6.4●仁恒河濱城5.1●財富海景4.5●仁恒河濱花園5●翠湖天地4.5●星河灣5.1●中鷹黑森林8.4●純水岸6.7●目前上海在在售高檔公公寓客廳的的面主要不不小于4.5米。示例項目名面積（平方米）21以下21-2424-2727-3030-3333-3636-3939-4242-4545以上世茂濱江30.7●仁恒河濱城38.2●財富海景30●仁恒河濱花園27●翠湖天地21.6●星河灣33.6●世茂湖濱

王子晶品

中鷹黑森林45.3●純水岸42.2●香蜜湖一號

示例公寓需求調(diào)調(diào)查購買公寓，，您主要考考慮的公寓寓類型（樓樓層）是？？面積多層1-6層小高層7-18層高層19-30層超高層30層以上人數(shù)18164比例3%28%55%14%公寓產(chǎn)品，，客戶對高高樓層接受受度較高，，低樓層接接受度最低低。選擇高層（（19-30層）的的客戶最多多，這部分分客戶主要要看重高層層景觀開闊闊視野好。住高一點不不那么壓迫迫，景觀開開闊視野好好在亞熱帶的的氣候條件件下，住高高層不那么么潮濕燥熱熱，更利于于健康選擇小高層層（中間樓樓層）的客客戶比例也也比較高，，呼聲同樣樣比較重要要樓層太高看看湖景就沒沒有那種置置身其中的的感覺了，，如果為享享受湖景，，樓層一定定不能太高高太高的樓層層風(fēng)大，住住起來不舒舒適能夠接受超超高層的有有4組，主要看看重超高層層視野開闊闊的優(yōu)點。。相對而言，，低矮樓層層的接受度度最低。就也熱帶氣氣候而言，，低樓層濕濕熱，對身身體不好示例產(chǎn)品測試（（客戶深訪訪）是必修修的功課購買公寓，，您更喜歡歡平層還是是樓中樓？？平層2069%樓中樓831%大平層的客客戶需求度度更高，尤尤其是相對對高端的客客戶更加傾傾向于大平平層結(jié)構(gòu)。。20組客戶戶更喜歡平平層的戶型型結(jié)構(gòu)。其其中相當(dāng)一一部分客戶戶是有過別別墅或者樓樓中樓居住住經(jīng)歷的客客戶，他們們認(rèn)為大平平層更有檔檔次，更加加方便。樓中樓不如如平層有檔檔次，如果果住樓中樓樓不如住別別墅算了考慮到年紀(jì)紀(jì)大了，樓樓中樓會很很不方便，，爬上爬下下太累了反正家里人人少，不需需要搞得那那么復(fù)雜8組客戶更喜喜歡樓中樓樓的戶型結(jié)結(jié)構(gòu)。其中中一半客戶戶沒有樓中中樓的居住住經(jīng)歷。家里人比較較多，樓中中樓功能區(qū)區(qū)間分隔更更加明確，，比較適合合我很喜歡樓中中樓的感覺覺，覺得比比較有檔次次也許因為之之前住別墅墅吧，更習(xí)習(xí)慣于有樓樓梯樓層的的分隔示例產(chǎn)品測試（（客戶深訪訪）是必修修的功課戶型戶型主力戶型四房主力面積大于等于190平方米客廳客廳面寬大于等于5米客廳面積大于等于36平方米臥室主臥面寬大于等于4.5米主臥面積大于等于20平方米次臥面積大于等于13平方米廚房間廚房面積大于等于20平方米衛(wèi)生間主衛(wèi)面積大于等于9平方米次衛(wèi)面積大于等于6平方米入戶門尺度1.5米功能空間入戶花園、獨立玄關(guān)、獨立書房、家庭室、復(fù)式客廳的上方挑空設(shè)計、空中花園、儲物間、工人房產(chǎn)品細(xì)節(jié)建建議示例產(chǎn)品測試（（客戶深訪訪）是必修修的功課一期二期一期二期戶型戶型主力戶型三房三+一房四房四+一房主力面積160-180平方米200平方米190-220平方米300客廳客廳面寬不小于4.5米不小于4.5米大于等于5米不小于7米客廳面積不小于25平方米不小于30平方米大于等于36平方米不小于45平方米臥室主臥面寬不小于3.9米不小于4.2米大于等于4.5米不小于5米主臥面積不小于20平方米不小于25平方米大于等于25平方米不小于30平方米次臥面積不小于15平方米不小于15平方米大于等于13平方米不小于15平方米廚房間廚房面積不小于10平方米不小于10平方米大于等于20平方米不小于20平方米衛(wèi)生間主衛(wèi)面積不小于8平方米不小于10平方米大于等于9平方米不小于10平方米次衛(wèi)面積不小于5平方米不小于5平方米大于等于6平方米不小于6平方米入戶門尺度1.3米1.3米1.5米1.5米其他功能空間入湖花園、獨立玄關(guān)、儲物間較一期增加功能房（與主臥形成套房設(shè)計，可作書房）入戶花園、獨立玄關(guān)、獨立書房、如復(fù)式客廳的上方挑空設(shè)計、空中花園、儲物間、工人房較一期增加家庭室、四個臥室均套房設(shè)計、主臥雙衣帽間、雙用餐區(qū)。產(chǎn)品細(xì)節(jié)建建議示例產(chǎn)品測試（（客戶深訪訪）是必修修的功課對以下功能能空間的是是否有特別別需求？客戶認(rèn)同存存在分歧空間增加興趣理所當(dāng)然無所謂不需要備注1.5米寬雙開入戶門，實木材質(zhì)，防火處理，雕花工藝94131現(xiàn)在1.2米的雙開入戶門就覺得很夠用了豪宅的入戶門當(dāng)然大一點好更在乎高度，覺得現(xiàn)在的已經(jīng)夠用門當(dāng)然要大，不然搬一些大的家居都麻煩對豪華入戶戶大門表示示無所謂的的客戶有13組，占占到有效答答案的50%。實際際上，這部部分客戶對對于豪華入入戶大門沒沒有具體的的感覺，只只是直覺的的認(rèn)為大小小無所謂。。豪華的入戶大門門作為細(xì)節(jié)之一一，可以彰顯豪豪宅的氣質(zhì)，同同時對于成本影影響不大。在設(shè)計允許的情情況下，建議做做大尺度的豪華華入戶門，作為為產(chǎn)品亮點。示例產(chǎn)品測試（客戶戶深訪）是必修修的功課請問您對于以下下單體配置的傾傾向性喜好？空間增加興趣理所當(dāng)然無所謂不需要備注1核1戶的奢侈空間享受71127公攤太大，沒必要，兩戶人不會感到不便1核2戶就夠了藝術(shù)品大堂63153對藝術(shù)品沒什么感覺可以放置畫和瓷器超級豪華電梯（10平米以上，4米高）45126不如電梯廳做大一些電梯的空間感很重要，尤其長寬的尺度一定要有空調(diào)，速度要快比較看重高度，現(xiàn)有電梯沒什么問題常規(guī)就可以，人又不多，內(nèi)部裝修好點實用為主，本來一棟樓住戶也不多，搞得太大好像貨運電梯一樣電梯做得太大比較浪費，還不是要計入公攤面積的，而且一棟樓也沒多少戶人，電梯不會不夠用獨立車庫，帶工具房62163不會考慮購買這樣不錯，估計成本也不高，而且也可以當(dāng)成一個小的儲藏間客戶認(rèn)同度較低低以上功能配置客客戶認(rèn)同度普遍遍較低，建議不不要設(shè)置。示例產(chǎn)品測試（客戶戶深訪）是必修修的功課不同客戶的價值值排序是不一樣樣的，這是設(shè)計計產(chǎn)品配比的關(guān)關(guān)鍵綠色標(biāo)出是最重重要的因素,黃黃色標(biāo)出次重重要的因素,購購房預(yù)算不同同的人,對因因素的重要性排排序略有不同.在購房預(yù)算較高高的人群中,““造園形式””,“教育配配套”和”高爾爾夫球場”相對對重要.而””物業(yè)管理模式式”相對重要較較低豪宅運營關(guān)鍵點三設(shè)計細(xì)節(jié)決定豪宅成成敗！??！黃文仔舍得用心創(chuàng)新新宏宇集團(tuán)于2000年推出的的“星河灣”，，以“打造中國國房地產(chǎn)勞斯萊萊斯”為旗幟，，成為當(dāng)時國內(nèi)最受矚目目的房地產(chǎn)品牌牌之一，黃文仔仔也因此奠定了了在業(yè)內(nèi)的強勢勢地位。在制造造“星河灣神話””的同時，與和和記黃埔聯(lián)手把把海怡半島打造造成廣州的“長長島”，成為頂頂級富豪的家園。2000年廣廣州星河灣2005年北北京星河灣2009年浦浦東星河灣產(chǎn)品設(shè)計最值得得學(xué)習(xí)的是星河河灣星河灣，給業(yè)主主打造的不僅是是單一區(qū)域的豪豪宅產(chǎn)品而是通過完整社社區(qū)營造為業(yè)主主提供高端的生生活與社交平臺臺！那么，星河灣如如何打造社區(qū)整整體感？》功能完善和城城市意象手法是是關(guān)鍵。社區(qū)營造》完整配套星河灣的完善之之處在于：不僅僅有住宅街區(qū)、、物業(yè)、商業(yè)街街等生活要素，，也包括學(xué)校等等教育配套和會所社交配套套，還擁有五星星級酒店配套。。商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店五大要素完善居住、生活活、社交各個方方面，打造星河河灣社區(qū)社區(qū)營造/配套套商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店廣州星河灣廣州星河灣浦東星河灣商業(yè)業(yè)街將以高端定定制為主，引進(jìn)進(jìn)具有悠久歷史史的國際頂級品品牌及私屬定制制的貼身VIP服務(wù)。通過頂級品牌入入駐，進(jìn)一步強強化跨界營銷以以及生活方式、、交流平臺的塑塑造。社區(qū)營造/配套套商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店物業(yè)服務(wù)方面，，浦東星河灣統(tǒng)統(tǒng)一為酒店式管管理，且引入““金鑰匙”管理理標(biāo)準(zhǔn)。星河灣灣是第一個把金金鑰匙酒店服務(wù)引入入住宅管理服務(wù)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)。社區(qū)營造/配套套商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店浦東星河灣在教教育配套方面規(guī)規(guī)劃有小學(xué)、幼幼兒園，以“大大社區(qū)、大教育育”的理念，努努力為業(yè)主孩子子提供卓越教育育，給孩子營造一個個高尚的成長氛氛圍。廣州星河灣配套有番禹執(zhí)信中小學(xué)，靈格風(fēng)國際幼兒園北京星河灣配套有星河實驗小學(xué)，德福雙語幼兒園社區(qū)營造/配套套商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店會所分為兩種：：泛會所及四季季會?泛會所分散于于各個組團(tuán)中，，如底層大堂等交流空間間?四季會為項目目星級會所，包包括中西餐廳、、康體娛樂中心心等2008年6月月3日，世界奢奢侈品協(xié)會中國國俱樂部正式落落戶北京星河灣灣會所，同時，，北京外商俱樂樂部也入駐到星星河灣。在北京京星河灣會所的的門口，掛著許多機(jī)構(gòu)的牌子子，這里匯聚了了在中國經(jīng)濟(jì)大大潮中崛起的各各代表性高端圈圈層、協(xié)會和機(jī)機(jī)構(gòu)。星河灣項目配置置有四季會會所所，以國際頂級級的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，，為高知、高貴貴、高雅的品質(zhì)質(zhì)精英，打造獨獨特、優(yōu)雅的體驗空間間。功能上包括會議議、餐飲、康樂樂等常規(guī)會所項項目，同時也承承載各種跨界活活動和交流。社區(qū)營造/配套套商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店星河灣酒店致力力于打造成為政政界、商界、體體育界等各界知知名人士的頂級級休閑商務(wù)酒店店，浦東星河灣灣配有白金五星級級標(biāo)準(zhǔn)酒店北京星河灣四季季會，中國首家家超五星級精品品酒店，以國際際頂級品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，囊括酒店店、俱樂部等多多種功能星河灣酒店擁有有329套客房房和上千平米的的國際宴會廳和和六個多功能會議室，有紅酒酒雪茄吧、星級級食府以及私家家游船，其采用用地中海式的城堡設(shè)計，室室內(nèi)裝潢彌漫歐洲洲宮廷貴族氣息廣州星河灣酒店建建筑面積近70000㎡，投資超超過7億元，突破破社區(qū)配套極限，目的在在于締造名流生活活文化圈以及國際際社交商務(wù)平臺。。四季會樓高12層層，設(shè)有30間豪豪華客房及37套套250㎡米三房房兩廳服務(wù)式公寓。配有各式餐廳，酒酒吧，戶內(nèi)戶外豪豪華泳池，桑拿，，網(wǎng)球場，羽毛球，臺球，乒乓球球以及設(shè)備齊全的的健身房和9洞高高爾夫球生態(tài)公園園。社區(qū)營造/配套》城市意向手法星河灣在空間上包包括居住、商業(yè)、、會所、學(xué)校和酒酒店五大功能區(qū)域域，如何在功能完整的的基礎(chǔ)上實現(xiàn)社區(qū)區(qū)整體感？建筑符號反復(fù)使用用紅線外大環(huán)境改造造社區(qū)營造/城市意意象手法通過反復(fù)應(yīng)用建筑筑符號強化項目印印象建筑符號紅線外景觀星河灣所有建筑，包括住宅、酒店、會所、幼兒園都采用同樣的建筑風(fēng)格廣州、北京、上海各地項目建筑符號反復(fù)利用，形成星河灣獨特風(fēng)格建筑符號從住宅建建筑延伸到配套建建筑，整個社區(qū)采采用統(tǒng)一風(fēng)格，塑塑造項目整體感，，增強整體性社區(qū)營造/城市意意象打法營造市政道路景觀觀化解對社區(qū)的分分割建筑符號紅線外景觀北京星河灣北京星河灣北京星河灣星河灣營造造紅線外景觀觀，注重大環(huán)境改改造北京星河灣手法以提升項目整體形形象，強調(diào)社區(qū)意意象將市政道路納入項項目道路體系，使使其成為社區(qū)道路路體系的一部分，，從而將幾個組團(tuán)街區(qū)緊密聯(lián)系系在一起。北京星河灣社區(qū)營造/城市意意象打法》小結(jié)廣州、北京、上海海三大項目一氣呵呵成，風(fēng)格、材質(zhì)質(zhì)、工藝、手法一一脈相傳，使得具有很高的形形象識別度，成功功塑造星河灣高端端居住、生活、社社交平臺社區(qū)營造星河灣社區(qū)規(guī)模較較大且功能完整，，通過規(guī)劃布局使得得空間距離最大化化！規(guī)劃上海浦東星河灣占地面積：容積率：總建面積：開盤時間：車位配比：裝修標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)景觀：配套面積：服務(wù)內(nèi)容：銷售價格：23.2萬㎡1.3841.8萬㎡（住住宅）2009年8月8日1：1.4510000-12000元/㎡組團(tuán)景觀綠化，戶戶外游泳池，下沉沉式園林49000㎡（占占地）室內(nèi)泳池;壁球館館;桌球館;網(wǎng)球球場;閱覽室;健健身房;多功能宴宴會廳;餐廳;社區(qū)區(qū)主題商業(yè)48000元/㎡㎡規(guī)劃會所住宅面積290000㎡商業(yè)面積（商業(yè)街街）21560㎡住宅商業(yè)配比：13.45：1總戶數(shù)2063車位數(shù)商業(yè)街2983（其中地地下2905，地面78）地上面積：10907㎡地下面積：10653㎡基底面積：5640㎡地上面積：5793㎡地下面積：11288㎡車位配比1：1.45商業(yè)街為地上2層層+地下形式，戶均面積10.45㎡會所形式為地上2層+地下部車庫下沉式庭院道路面積平均棟距建筑密度基底面積：2956㎡25000㎡約70m12.94%（住住宅）分，戶均面積8.28㎡路網(wǎng)占比：10.76%建筑密度低，視野野開闊會所地上2層下沉園林與地下會會所規(guī)劃/經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)解析居住上海浦東星河灣主主要分為教育（小小學(xué)及幼兒園）、、商業(yè)街、會所及及酒店、居住區(qū)五大功能區(qū)區(qū)位于項目西側(cè)，分分為三期開發(fā)，形形成三大組團(tuán)，相相對居住區(qū)小學(xué)及幼兒園商業(yè)街會所獨立會所及酒店位于東南角，既擁擁有河道景觀滿足足高尚會所對景觀觀的需求，又臨錦繡路路具有較好的昭示示性商業(yè)街位于錦繡路臨街面面，以地上商業(yè)與與地下商業(yè)相結(jié)合合，商業(yè)外街與商業(yè)內(nèi)內(nèi)街相結(jié)合的形式式教育位于地塊東北角突突出位置，距離居居住和會所區(qū)域較較遠(yuǎn)，有效規(guī)避學(xué)校校早操等事件可能能對居住和會所帶帶來的干擾和影響居住區(qū)與其他功能能區(qū)，形成相對獨獨立而配套又充分分滿足居住需求的的格局規(guī)劃/功能排布一期樓王建筑（特特A/特A1戶型型）擁有最大棟距距和景觀視野分為A、B、C三三大組團(tuán)，每個組組團(tuán)以圍合和半圍圍合排布，通過大尺度中中央景觀、綠化帶帶、水景等達(dá)到均均好：宅間以70m以上上的景觀寬度形成成景觀帶；北面后排住宅擁有有20m左右的北北向綠化帶；南面前排住宅擁有有浪水浜水景景觀觀。組團(tuán)間通過加設(shè)圍圍墻相互獨立。采采用堆坡形式保證證組團(tuán)內(nèi)私密性。。規(guī)劃/建筑排布組圖建筑組合錯落有致。相鄰兩兩個單元樓皆采用用不相同的高度，，使得最終表現(xiàn)為建筑筑高低錯落有致的的空中形態(tài)。錯落天際線避免建建筑規(guī)整、呆板。。建筑高度相異形成成錯落屋頂形態(tài)，，增加天際線的曲曲線。22規(guī)劃/建筑排布星河灣在路網(wǎng)規(guī)劃劃上采用人車分流流形式，項目內(nèi)部部車輛不通行上海浦東項目車行行路網(wǎng)圍繞三個組組團(tuán)而行，內(nèi)部全全人行系統(tǒng)，路網(wǎng)網(wǎng)占比車行系統(tǒng)10.76%車行道路人行道路地面停車場地下車庫出入口車行道圍繞組團(tuán)而而行，連接居住區(qū)區(qū)三個組團(tuán)以及商商業(yè)街和會所，組團(tuán)內(nèi)內(nèi)部人車人流停車每個組團(tuán)設(shè)置2-3個車行出入口口，會所及商業(yè)街街出入口與臨近居住區(qū)共共用會所旁設(shè)有地面停停車，滿足外向型型活動需要步行系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)部消防通道道與步行系統(tǒng)相結(jié)結(jié)合，通過景觀處處理增加實際景觀面積積和綠化率各組團(tuán)內(nèi)部人車分分流，內(nèi)部道路通通過景觀處理作為為組團(tuán)景觀面積的的進(jìn)一步延伸規(guī)劃/路網(wǎng)和動線線分析星河灣，經(jīng)過8年年的發(fā)展、沉淀，，在建筑上已形成成一套體系，立面風(fēng)格、用材、、符號應(yīng)用等方面面與以往項目有很很強的延續(xù)性，星河灣特色已逐漸漸形成建筑星河灣從廣州到北北京、上海，一直直延續(xù)同樣的新古古典主義建筑風(fēng)格格廣州星河灣北京星河灣上海浦東星河灣通過符號的反復(fù)應(yīng)應(yīng)用，形成星河灣灣獨特的建筑表現(xiàn)現(xiàn)，具有很好的識識別性建筑/立面風(fēng)格》標(biāo)志性建筑符號號：八角亭項目每棟建筑上均均會出現(xiàn)八角亭突出的尖頂增加項項目識別度實際上是對建筑電電梯筒和水箱的隱隱藏處理手法鐘塔為標(biāo)示型建筑筑會所也帶有標(biāo)志性性八角亭建筑風(fēng)格具有很好好的項目識別度建筑/立面風(fēng)格》標(biāo)志性建筑符號號：荷花浮雕柱體、單元入口等等處，常以荷花浮浮雕修飾材質(zhì)為澳洲砂巖增強建筑外立面表表現(xiàn)力會所風(fēng)雨廊柱體住宅樓單元入口會所外部修飾建筑/立面風(fēng)格》標(biāo)志性建筑符號號：八角窗建筑/立面風(fēng)格》標(biāo)志性符號：鐘鐘塔樓上海星河灣廣州星河灣建筑/立面風(fēng)格色系選擇上仍沿襲襲一貫的米黃色，，以明亮和柔和的的色彩，避免樓體體顯得厚重建筑/立面風(fēng)格立面材料的使用主主要分為三部分：：基座、主體墻身身和屋頂瓦片瓦片為西瓦（西班班牙瓦的簡稱）主體墻身采用加拿拿大佛漆，色彩明明快基座為澳洲淡水砂砂巖建筑/立面材料》西瓦西瓦，是西班牙瓦瓦的簡稱，英文名名Spanishtile,因其外型象英文文字母“S”，所所以俗稱又叫S型型瓦，因其最早是是在西班牙等西歐歐國家出現(xiàn)并流行，逐漸漸傳入亞洲。西瓦瓦造型起伏變化多多，富有古典的歐歐式風(fēng)味，鋪蓋后后自然高雅，格調(diào)調(diào)獨特。國內(nèi)能真正生產(chǎn)西西瓦的廠家較少，，且集中于廣東佛佛山一帶。星河灣灣源于廣州，一直直使用西瓦鋪設(shè)。。建筑/立面材料》澳洲淡水砂巖淡水砂巖形成于江江河，由于河澗的的流量恃恒，故淡淡水石的組成砂粒粒較之咸水石細(xì)致致，繼而堅密。不不會因為雨水的侵侵蝕而反堿泛白。此外，砂巖擁有漂漂亮的紋理變化。。建筑/立面材料》澳洲淡水砂巖浦東星河灣，單元元入口配以砂巖浮浮雕建筑/立面材料》澳洲淡水砂巖北京星河灣浦東星河灣基座2-3層以砂砂巖鋪設(shè)寬窄相間的石材豐豐富線條變化，同同時也增加鋪設(shè)難難度北京星河灣建筑/立面材料單元入口精雕細(xì)琢琢，景觀建筑互相相融合北京星河灣入口處精雕細(xì)琢，，配有花壇、壁燈燈、紋路裝飾等。。單元入口與水系結(jié)結(jié)合處理，充分體體現(xiàn)建筑與景觀的的融合。入口處里側(cè)也用砂砂巖鋪設(shè)裝飾沒有踏步建筑/細(xì)部每個入口的處理是是重點塑造節(jié)點，，從室外到室內(nèi)自自然過渡建筑/細(xì)部首層為整層大堂，，大理石鋪地、馬馬賽克飾墻面以及及挑高空間塑造富富麗堂皇的入戶體驗大理石拼花大理石拼花每個單元均設(shè)有入入口和車庫雙大堂堂，且以相同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)打造大理石拼花地面、、穹頂裝飾、挑高高空間為其主要特特色挑高部分車庫大堂大理石拼拼花地面以大理石為主主，墻面采用大理理石+馬賽克拼圖圖建筑/細(xì)部水晶吊燈馬賽克拼貼飾面天花繁復(fù)線條修飾大理石拼花地面水晶吊燈地面大理石拼花墻面大理石飾面鐵藝扶手馬賽克飾面建筑/細(xì)部注重材質(zhì)和工藝的的同時，也關(guān)注人人性化設(shè)計大理石燈箱大理石拼花地面馬賽克拼花墻面無障礙通道，大理石鋪設(shè)，增加防滑處理鐵藝扶手手建筑/細(xì)細(xì)部大堂挑高高，通透透性好入戶大堂堂與地下下車庫大大堂相連連接的樓樓梯建筑/細(xì)細(xì)部建筑/細(xì)細(xì)部檐口處理理通過柱柱體、浮浮雕的不不同組合合顯現(xiàn)出出變化豐豐富而又又風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)一的檐檐口北京星河河灣北京星河河灣北京星河河灣浦東星河河灣浦東星河河灣建筑/細(xì)細(xì)部車庫入口口增加節(jié)節(jié)點設(shè)計計全吊頂形形式保證證車庫美美觀，無無梁樓板板增加車車庫凈高高，建筑/細(xì)細(xì)部車庫與下下沉式園園林景觀觀相結(jié)合合，為地地下空間間引入自自然風(fēng)景景，解決決地下車車庫通風(fēng)風(fēng)采光的的問題地下車庫庫自然通通風(fēng)口車庫與瀑瀑布景觀觀結(jié)合地下車庫庫自然通通風(fēng)口建筑/細(xì)細(xì)部星河灣的的景觀是是獨一無無二的，，不光是是布景，，還有其其中種植植的每一一棵樹，，每一塊塊石………景觀??主動創(chuàng)造造場地高高差，?立體式式園林?與建建筑交融融注重紅線線外景觀改造細(xì)節(jié)塑造造通過庭院院空間的的高低錯錯落，形形成豐富富的庭院院空間，，下沉式花花園結(jié)合合地下車車庫，下下沉的園園區(qū)泳池池結(jié)合地地下室。。連綿不斷斷的綠化化體系和和流動的的景觀空空間，以以花園圍圍繞建筑筑，建筑坐落落在花園園中對小區(qū)周周邊環(huán)境境的改造造，不局局限于小小區(qū)本身身設(shè)計、施施工、選選材等各各環(huán)節(jié)的的親密合合作完成成各個細(xì)細(xì)節(jié)的塑塑造景觀主動營造造高差，，通過坡坡地和下下沉式庭庭院等營營造立體體園林從廣州到到北京、、上海，，星河灣灣皆采用用獨特的的立體式式園林景景觀，主主動創(chuàng)造造場地高高差，通通過36種高差差的變化化，形成成自然的的起伏。?！裼行г鲈龃缶G化化面積●使園林林景觀產(chǎn)產(chǎn)生豐富富的層次次感，便便于植被被搭配，，實現(xiàn)大大小喬木木、灌木木、地被被植物的的結(jié)合●增強首首層住戶戶的私密密性，使使其與環(huán)環(huán)境形成成有一定定距離的的親近感感景觀大手筆對對周邊環(huán)環(huán)境（紅紅線外））進(jìn)行改改造，營營造社區(qū)區(qū)感以北京星星河灣為為例：將將社區(qū)環(huán)環(huán)境的外外延延伸伸到了周周邊的非非紅線內(nèi)內(nèi)的青年年溝、朝朝陽北路路、四周周邊的圍圍墻、道道路改造和綠植植。●對沿街建建筑進(jìn)行行粉刷，，種植了了近百棵棵大葉法法國梧桐桐樹；把把13公公頃綠化化代征地地，先期期投入形形成北京京星河灣灣生態(tài)公公園●完成青年年溝改造造；完成成四周圍圍墻、道道路的改改造和綠綠植●在道路的的斷面處處理上，，通過高高差的變變化，加加上“面面磚→各各類大小小灌木→→喬木→→圍墻””的層次次變化使使道路景景觀十分分豐富●街角處理理創(chuàng)造豐豐富景觀觀層次。。(幾條條主要道道路的交交叉口，，四角都都有一定定后退，，建造了了10個個形態(tài)各各異的景景觀噴水水池，形形成怡人人的環(huán)境境和園區(qū)景景觀的延延伸)景觀項目內(nèi)部部為人行行系統(tǒng)，，不通車車輛。通通過各種種不同的的鋪裝材材質(zhì)增加加景觀步步道的可可觀賞性性和趣味味性裂紋片石石鋪設(shè)迎賓樹內(nèi)部道路路鳥瞰綠化隔離離帶碎石道路路防腐木條條星河灣的的內(nèi)部道道路為步步行系統(tǒng)統(tǒng)，除園園林步道道以外，，通過對對消防車車道的景景觀處理理形成景景觀步道道內(nèi)部道路路以弧線線型為主主，道路路兩旁景景色不斷斷更迭，，各種各各樣的景景觀小品品和各種種材質(zhì)的的道路交交相輝映映。景觀社區(qū)內(nèi)部部景觀中中應(yīng)用各各種石材材營造水水景、步步道和小小品等黃臘石：：大型石景景常采用用的種類類，體型較大較較完整。。瑩青片石石：質(zhì)地光滑滑，以水水為鄰，，重塑大自然的的原始風(fēng)風(fēng)貌。斜裂紋片片石：質(zhì)地堅硬硬，耐磨磨損，常常用于地面鋪設(shè)設(shè)，能夠夠仿造天天然形成的石路路。青色鵝軟軟石：鋪設(shè)在水水底，表表明光滑滑，能令水景更更顯晶瑩瑩剔透，，靈動活潑。澳洲沙巖巖片石：：適用與大大面積鋪鋪貼，倍倍增質(zhì)感；色系系分為黃黃色、淺淺灰色等，淋漓漓盡致展展現(xiàn)沙巖巖永恒的質(zhì)感。。人造環(huán)保保地磚：：色彩豐富富，形狀狀規(guī)則，，綠色環(huán)保，鋪鋪設(shè)人行行道和盲盲道。景觀各種小品品在形態(tài)態(tài)、用材材、雕花花等方面面的具有有統(tǒng)一性性和一致致性星河灣的的內(nèi)部景景觀以軟軟景為主主，配以以少量的的硬景設(shè)設(shè)施，園林小品品主要為為花壇、、小亭、、噴水雕雕塑、休休閑座椅椅等。景觀在植物的的選配上上采用樹樹多、花花多、草草少，強強調(diào)以喬喬木為骨骨干的綠綠色植物物作為主主體，形成成良好的的生態(tài)效效益。樹木：草坪：近百種樹樹木錯落有致地地排布，令小區(qū)區(qū)綠樹成蔭，四四季常青。坡地：既美觀也也能起到消除雜雜音，過濾空氣氣的作用。認(rèn)真分析析當(dāng)?shù)貤l條件。(了解分分析所在在地的氣氣候、土土壤與水水源條件件)廣泛選擇擇植物種種類。(提前一一兩年引引種收集集適用的的大規(guī)格格、高質(zhì)質(zhì)量灌木：數(shù)十種灌灌木有序的生生長盆栽：放置于細(xì)細(xì)微的角落，，能很好的融融合周邊景觀觀，體現(xiàn)品味味。建立囤苗苗、假植植的苗圃圃應(yīng)用落葉葉喬木帶帶冠移植植技術(shù)、、反季節(jié)節(jié)栽植技技術(shù)大面積草草坪給人們提供供了一個追逐嬉嬉戲，休息玩耍耍的綠色平臺。。池景：綠色能讓讓水池生機(jī)盎然，，起到進(jìn)化水質(zhì)質(zhì)，調(diào)節(jié)水系平平衡的做用。苗木乃至成成樹、大樹樹，，并從從國外進(jìn)口口了若干觀觀花、觀葉葉和地被植植對需保護(hù)越越冬的個別別植物品種種，采取防防寒、增溫溫措施物品種。)對全部栽培培土采取了了增加腐殖殖土等改良良理化性質(zhì)質(zhì)的措施等等景觀水景體系上上包括湖泊泊、泳池、、水池、噴噴泉等形式式，動靜相相結(jié)合北京星河灣灣幾條主要要道路的交交叉口，四四角都有一一定后退，，建造了1O個形形態(tài)各異的的景觀噴水水池，形成怡怡人的環(huán)境境和園區(qū)景景觀的延伸伸景觀應(yīng)用異形井井蓋完善細(xì)細(xì)部處理道路采用隱隱形排水，，其上井蓋蓋經(jīng)過精心心設(shè)計和處處理，既防盜盜又平整。。行道樹和經(jīng)經(jīng)修剪成型型的灌木種種植在斜坡坡綠地上，，其下敷設(shè)部分分市政管線線，并將管管井和非金金屬可在頂頂部綠化的異形形井蓋隱蔽蔽在灌木叢叢中，不僅僅擴(kuò)大了綠綠化覆蓋面積，，而且使路路邊綠化更更具立體層層次感。景觀浦東星河灣灣的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在一萬萬元/平方方米，但看看過產(chǎn)品的的客戶都說說，值！裝修座便器浴缸豪式臺盆TOTO大門衛(wèi)浴系中央系統(tǒng)統(tǒng)門名貴材料/頂級品牌牌，著重天天、地、墻墻的打造，，塑造全成成品豪宅廚房系統(tǒng)地面大理石墻面大理石、?；u配置吊柜與地柜柜脫排及灶具具龍頭烤箱洗碗機(jī)微波爐電冰箱設(shè)備品牌菲林格爾德格漢斯格雅德格德格德格伊萊克斯星河灣以作作五星級酒酒店的手法法和理念來來做住宅，堅持精精裝修成品品房，同時時體現(xiàn)尊貴貴與自豪、舒舒適與人性性A.名名貴石材、、木材大量量使用TOTO智智能座便器器（主衛(wèi)））杜拉維特豪豪華坐廁（（客衛(wèi)）大理石、大理石玻?；u、馬賽克龍頭花灑DORNBRACHT臺面大大理石采用日本““三菱”戶戶式熱泵中中央空調(diào)含含新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)。黑胡桃子母母門比普通通門加厚40％尺寸寸更寬更高高。配防盜盜眼及意大利Salicetaolo門鎖房門““樹熊牌牌”木飾面面門，配德德國“海福福樂”門鎖鎖。B.頂頂級廚衛(wèi)、、潔具品牌牌應(yīng)用C.著著重天、地地、墻的打打造D.個個性化飾面面裝飾、人人性化細(xì)部部處理星河灣在建建筑設(shè)計之之時就融入入了精裝修修的理念，，從戶型設(shè)計、、平面布局局到水電等等專業(yè)設(shè)計計始終都圍圍繞著土建裝修修一體化的的概念展開開裝修中式風(fēng)格，，客廳挑高高，藝術(shù)吊吊頂鋼琴提升品品味圓形吊頂，，空間分隔隔花和藝術(shù)品品點評：在客廳中運用一一些體現(xiàn)業(yè)主品品味的附屬品，，能夠提升空間間的藝術(shù)氣息通過錯層等手法法，使客廳層高高較其他空間更更高地面為大理石拼拼花，天花板吊吊頂造型復(fù)雜，，墻面裝飾精細(xì)細(xì)，用材高檔，，對施工難度大大裝修中西合璧的餐廳廳，不同花色的的地磚劃分出餐餐廳界限藝術(shù)畫華麗的現(xiàn)代圍合合式餐廳隱蔽的空調(diào)送風(fēng)風(fēng)口整面墻用大型酒酒柜裝飾，極具具氣勢和格調(diào)點評：餐廳的裝修風(fēng)格格多種多樣，但但餐具的擺設(shè)和和酒柜的設(shè)置更更多地融入了歐歐式風(fēng)格地面為大理石拼拼花，天花板吊吊頂造型復(fù)雜，，墻面裝飾精細(xì)細(xì)，用材高檔，，對施工難度大大墻面精細(xì)化裝飾飾，玻璃、實木木、軟布包等廣廣泛使用裝修豪華吊燈吊頂落地窗，光線良良好270度觀景主主臥室：八角窗是項目建建筑立面特點，八角主人套套房則是房型設(shè)計中一大亮點點。點評：臥室常設(shè)置落地地窗，運用多種種燈飾，營造舒舒適安逸、溫馨馨私密的環(huán)境臥室材質(zhì)以黑檀檀木為主，包括括實木地板、實實木門及門套、、實木及軟布包包裝飾墻面、實實木家具等八角窗是主臥特特色裝修中式木質(zhì)書桌藝術(shù)畫藝術(shù)品點評：書房的設(shè)計偏中中式風(fēng)格，家具具多用木質(zhì)材料料，書房寬敞明明亮，配以畫框框等元素體現(xiàn)書書香氣息。裝修吧臺式餐桌大理石地面和臺臺面德格品牌配置點評：目標(biāo)客戶主要為為國內(nèi)認(rèn)識，廚廚房設(shè)計上僅有有中式而無西式式廚房大理石臺面和地地板、墻面不銹銹鋼防污板、德德格品牌廚具、、吊頂?shù)仍兀?，體現(xiàn)裝修品質(zhì)質(zhì)裝修電話雙臺盆設(shè)計桑拿房浴室鏡面電視按摩浴缸中式風(fēng)格歐