洛陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)及物業(yè)發(fā)展報(bào)告含經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

洛陽(yáng)xx廣場(chǎng)項(xiàng)目終稿

匯報(bào)稿終稿匯報(bào)主要內(nèi)容一、二期的關(guān)系處理2兩種方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范4一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位回顧項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略

建立豪宅標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)區(qū)域中心化，打造城市第三極項(xiàng)目客戶定位

以洛陽(yáng)頂端財(cái)富人群為核心客戶，同時(shí)關(guān)注高端置業(yè)人群項(xiàng)目形象定位

洛陽(yáng)首席都心大宅房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧：1、洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入上升通道。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)大批有支付能力的高端置業(yè)人群，他們是市場(chǎng)上最活躍的財(cái)富階層。2、新區(qū)住宅逐漸放量，在未來2年內(nèi)供給增加，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)較嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。3、在這樣市場(chǎng)背景之下，如何從競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中突圍而出，盡可能多的占有客戶資源，是本項(xiàng)目需要考慮的主要問題物業(yè)發(fā)展建議的原則我們要把“洛陽(yáng)首席都心大宅”的定位落實(shí)到建筑單體、社區(qū)環(huán)境、配套配置等方面，項(xiàng)目定位作為一條主線貫穿物業(yè)發(fā)展建議始終。城市豪宅體系的打造毫無疑問將增加成本，將錢花在刀刃上，真正能觸動(dòng)客戶的購(gòu)買欲望，適度控制成本首席都心大宅——構(gòu)建洛陽(yáng)城市豪宅價(jià)值體系一.身份感豪宅品相。品質(zhì)感立面、標(biāo)志化屋頂豪宅標(biāo)簽。社區(qū)標(biāo)志物、個(gè)性化門牌、精裝修大堂城市豪宅價(jià)值體系放大的建筑尺度，奢侈的功能空間三.專屬感二.稀缺感水社區(qū)精裝修王座智能化配置，別墅級(jí)享受DIS系統(tǒng)VIP水晶會(huì)所，俱樂部會(huì)員專屬權(quán)益管家式服務(wù)123456789項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)和策略立面形象1.建筑風(fēng)格

2.立面材質(zhì)選擇

3.標(biāo)識(shí)感強(qiáng)的屋頂造型1.精裝修大堂身份感稀缺感專屬感戶型設(shè)計(jì)社區(qū)環(huán)境配套配置1.打造水社區(qū)1.DIS系統(tǒng)1.戶型設(shè)計(jì)能體現(xiàn)奢侈的空間尺度1.精裝修王座

1.VIP水晶會(huì)所

2.管家式物業(yè)服務(wù)1.智能化配置公共空間1.社區(qū)標(biāo)志物

2.個(gè)性化門牌

1.雙大堂設(shè)計(jì)物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計(jì)公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計(jì)公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置建筑風(fēng)格立面材質(zhì)屋頂造型建筑風(fēng)格：建議采用新古典主義風(fēng)格，整體挺拔現(xiàn)代、沉穩(wěn)大氣，富有品質(zhì)感遠(yuǎn)觀棕櫚泉歌德風(fēng)格頂部設(shè)計(jì)立面形象棕櫚泉總體建筑風(fēng)格顯示貴氣、內(nèi)斂、穩(wěn)重、品質(zhì)感風(fēng)格不要顯得過于現(xiàn)代，一些現(xiàn)代的、剛性的建筑符號(hào)不要過多，講究材質(zhì)，顯示貴氣外立面標(biāo)識(shí)感強(qiáng)，同周邊環(huán)境形成鮮明的對(duì)比,工整的圖案化形成視覺沖擊力示例：ARTDECO風(fēng)格立面材質(zhì)：采用面磚與石材的結(jié)合，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值感立面材料中引入質(zhì)感較強(qiáng)的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價(jià)值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受，并通過不同材料的穿插運(yùn)用強(qiáng)化部分材料的質(zhì)感。材料的使用上要強(qiáng)化對(duì)比。建筑底層局部石材的使用，對(duì)業(yè)主的身份感給與很好的彰顯。步行時(shí)視線向下偏離10°，因此需要強(qiáng)調(diào)建筑底面處理。北京珠江帝景立面形象屋頂造型型：標(biāo)識(shí)識(shí)感強(qiáng)的的屋頂造造型，突突顯整體體形象本項(xiàng)目周周邊高層層樓盤較較多，獨(dú)獨(dú)特新穎穎的屋頂頂造型能能夠突顯顯本項(xiàng)目目整體形形象可以配合合頂部燈燈光，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)都市市感，歸歸屬感屋頂標(biāo)識(shí)識(shí)感很強(qiáng)強(qiáng)，但在在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)要考慮慮建設(shè)成成本，以以及由于于屋頂較較復(fù)雜施施工期建建筑物遲遲遲不能能脫外裝裝立面形象象物業(yè)發(fā)展展建議立面形象象物業(yè)發(fā)展展建議建筑單體體戶型設(shè)計(jì)計(jì)公共空間間社區(qū)環(huán)境境園林景觀觀DIS系系統(tǒng)配套配置置水晶會(huì)所所商業(yè)配套套物業(yè)服務(wù)務(wù)高端配置置建筑尺度度精裝王座座精裝建議議建筑尺度度：現(xiàn)有有的戶型型設(shè)計(jì)功功能空間間完備，，空間尺尺度開闊闊，分區(qū)區(qū)合理，，體現(xiàn)出出豪宅居居住的奢奢侈感C戶型：：183平米高層住宅宅情景化化——戶戶戶觀景景帶書房的的主臥套套間4.6米米寬廳設(shè)設(shè)計(jì)寬大觀景景陽(yáng)臺(tái)電梯直達(dá)達(dá)前廳帶書房的的主臥套主仆分開開入戶超大觀景景陽(yáng)臺(tái)電梯入戶戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)精裝王座座：選擇擇景觀最最好、樓樓層最高高的1號(hào)號(hào)樓進(jìn)行行精裝修修，作為為本項(xiàng)目目的王座座，樹立立價(jià)格標(biāo)標(biāo)竿，制制造稀缺缺產(chǎn)品1號(hào)樓景景觀最好好，正對(duì)對(duì)中央廣廣場(chǎng)，并并且29層的高高度是項(xiàng)項(xiàng)目中最最高的，，通過精精裝修奠奠定1號(hào)號(hào)樓王座座的地位位，以此此作為價(jià)格標(biāo)竿竿拉升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格。市場(chǎng)上沒沒有精裝裝修產(chǎn)品品，產(chǎn)品品全部精精裝具有有一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性。。因此暫暫定只對(duì)對(duì)1號(hào)樓樓進(jìn)行精精裝修，，其他樓座座向客戶戶提供菜菜單式裝裝修，提供三三種風(fēng)格格檔次裝裝修，客客戶可以以自行選選擇。標(biāo)竿產(chǎn)品品戶型設(shè)計(jì)計(jì)精裝建議議：與項(xiàng)項(xiàng)目新古古典主義義的氣質(zhì)質(zhì)相符，，同時(shí)體體現(xiàn)出業(yè)業(yè)主的個(gè)個(gè)性化。。精裝原則則：1、項(xiàng)目目戶型亮亮點(diǎn)的充充分演繹繹和展示示；2、有效效利用客客戶感官官取向，，以展示示為主，，根據(jù)客客戶群的的需求確確定風(fēng)格格形象；；精裝建議議：1、與項(xiàng)項(xiàng)目整體體氣質(zhì)相相符，可可采用ARTDECO風(fēng)格格或新古古典主義義風(fēng)格2、采用用統(tǒng)一的的硬裝修修風(fēng)格，，在軟裝裝飾方面面采用菜菜單式供供客戶選選擇，以以滿足業(yè)業(yè)主的個(gè)個(gè)性化需需求戶型設(shè)計(jì)計(jì)推薦風(fēng)格格一：ARTDECO風(fēng)風(fēng)格特點(diǎn)：呈現(xiàn)工業(yè)業(yè)文明所所崇尚的的簡(jiǎn)潔和和機(jī)械美美同時(shí)表現(xiàn)現(xiàn)出古典典主義的的奢華和和繁復(fù)代表項(xiàng)目目：NAGA上上院戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)：具有凝練的美，既既具有傳統(tǒng)建筑之之美感，又融匯現(xiàn)現(xiàn)代科技之““靈性”，吸納了了古典建筑的比例例和色彩，摒棄了了傳統(tǒng)歐式的繁復(fù)復(fù)雕刻和線條，吸吸收了現(xiàn)代建筑的的簡(jiǎn)潔和科技手段段，摒棄了工業(yè)化化社會(huì)中的冰冷和和千篇一律代表項(xiàng)目：星河灣灣戶型設(shè)計(jì)推薦風(fēng)格二：新新古典主義風(fēng)格物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計(jì)公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置大堂精裝雙大堂設(shè)計(jì)大堂精裝：挑高的的精裝修大堂，并并提供休憩和會(huì)客客空間，提升項(xiàng)目目形象和業(yè)主尊貴貴感把錢花在業(yè)主看的的到的地方，既提提升了項(xiàng)目品質(zhì)，，又相對(duì)節(jié)約了建建設(shè)成本精裝修大堂，提升升業(yè)主的尊貴感在大堂內(nèi)設(shè)置休憩憩區(qū)，擺放沙發(fā)、、茶幾等家具，便便于訪客在等侯時(shí)時(shí)臨時(shí)休息，提升升業(yè)主的身份感香蜜湖一號(hào)棕櫚泉公共空間雙大堂設(shè)計(jì)：為業(yè)業(yè)主建立專屬通道道雙大堂設(shè)計(jì)，建立立業(yè)主專屬通道智能直達(dá)電梯，只只能進(jìn)入自己的戶戶型單位，增強(qiáng)了了私密性與安全感感通過部分簡(jiǎn)單裝修裝飾，改變地下室的簡(jiǎn)簡(jiǎn)陋形象，設(shè)置部部分封閉的車庫(kù)，滿足高端客戶的的特殊需求。地下單元大堂：體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，，以及居住的情調(diào)調(diào)，業(yè)主的身份。。公共空間入戶大堂汽車大堂雙大堂示意圖物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計(jì)公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置打造水社區(qū)：水是是環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要要點(diǎn)，是社區(qū)的魂魂水象征著財(cái)氣、靈靈動(dòng)、生態(tài)，在高高端客戶的認(rèn)知中中，水能聚財(cái)，因因此它也是豪宅的的必備要素我們項(xiàng)目的水源是是洛南的“水頭””，洛河水經(jīng)過的的第一個(gè)高端住區(qū)區(qū)，位于“上水””的位置，水可以以被我們用來做足足文章新區(qū)多數(shù)住宅開始始關(guān)注水景，注重重大面積水景的打打造。但這些景觀觀大都缺乏變化和和活力，水資源很很少為項(xiàng)目帶來增增值以水為魂，移步換換景，精心打造””水社區(qū)”園林景觀現(xiàn)有規(guī)劃方案設(shè)計(jì)計(jì)了集中的中心園園林，有利于打造造有沖擊力的集中中開放空間，但水水主題還需強(qiáng)化，，體現(xiàn)出景觀的層層次性園林景觀增加核心水景與散散水園林，共同組組成極致的景觀體體驗(yàn)考慮到日后的維護(hù)護(hù)成本，增加散水水園林體系設(shè)立標(biāo)志物加強(qiáng)設(shè)計(jì)感園林景觀水社區(qū)之靈動(dòng)的水水景：采用小型噴噴泉和疊瀑，讓水水動(dòng)起來，打造靈靈動(dòng)的水景疊瀑和噴泉相結(jié)合合，既體現(xiàn)了水景景園林的氣勢(shì)，又又做出水的活力。。園林景觀水社區(qū)之水岸互動(dòng)動(dòng)，拉近業(yè)主與水水的距離，增加項(xiàng)項(xiàng)目的親水性水是可以近距離觀觀賞的、可以嬉戲戲的在水岸增加木棧道道、座椅等設(shè)施，，方便業(yè)主的停留留和觀賞水景利用小品精心點(diǎn)綴綴水岸，打造風(fēng)情情水岸步入式噴泉，成為為兒童嬉戲的娛樂樂場(chǎng)所園林景觀水社區(qū)之景觀造型型——充分考慮維維護(hù)成本和枯水季季效果結(jié)合硬質(zhì)鋪地，枯枯水季節(jié)可作為休休閑廣場(chǎng)園林景觀園林層次之植被：：不同的植被和樹樹種，高低錯(cuò)落的的形式，打造立體體的綠化空間以樹木、灌木、草草地營(yíng)造出項(xiàng)目的的綠化層級(jí)多層次的園林綠化化可以舒緩空間高高層比例尺度，調(diào)調(diào)節(jié)硬景與軟景分分配比例園林內(nèi)部移植少量量原生態(tài)的植物，，形成園林節(jié)點(diǎn)標(biāo)標(biāo)竿。豐富的樹冠，高層層住宅往下看，景景觀視野不全是高高層建筑體，調(diào)節(jié)節(jié)空間的張馳、層層次園林景觀園林層次之空間：：通過下沉廣場(chǎng)及及壘坡等形式，增增加地勢(shì)起伏，放放大園林的空間感感中央圍合部分下臥臥形成下沉式廣場(chǎng)場(chǎng)，增加園林的空空間感，增強(qiáng)園林林景觀的視覺沖擊擊力。通過堆坡和下沉制制造出上下起伏的的園林地勢(shì)，增加加園林景觀的形式式變化。室外游樂設(shè)施與綠綠地的結(jié)合園林景觀物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計(jì)公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置社區(qū)標(biāo)志物：獨(dú)特特的社區(qū)標(biāo)志物樹樹立領(lǐng)袖型項(xiàng)目形形象入口可以直接與區(qū)區(qū)域的標(biāo)志性公共共空間—廣場(chǎng)或集集中水面相聯(lián)接，，體現(xiàn)出宏偉的的氣勢(shì)，形成視覺覺的沖擊。大尺度的社區(qū)入口口標(biāo)定領(lǐng)袖性項(xiàng)目目地位，與區(qū)域內(nèi)內(nèi)同質(zhì)化的項(xiàng)目相相區(qū)別。北京珠江帝景北京棕櫚泉DIS系統(tǒng)確立邊界：項(xiàng)目四四至處用綠植、護(hù)護(hù)欄等界定邊界，，建立私家領(lǐng)地感感豪宅領(lǐng)地專屬感必必不可少，需要與與外部地塊產(chǎn)生區(qū)區(qū)隔，以保證業(yè)主主對(duì)私密性、專屬屬感的要求建議在護(hù)城河岸用用草坡、綠植和欄欄桿進(jìn)行區(qū)隔。統(tǒng)統(tǒng)一綠植，通過內(nèi)內(nèi)外植被變化來標(biāo)標(biāo)識(shí)界限。護(hù)城河市政道路建議河岸用綠植以以及欄桿進(jìn)行區(qū)隔隔建議用草坡以及部部分綠植進(jìn)行區(qū)隔隔DIS系統(tǒng)門牌標(biāo)識(shí)：符合豪豪宅的奢華感在每戶的門外放置置特有的標(biāo)識(shí)石牌牌，標(biāo)明業(yè)主身份份，體現(xiàn)尊貴感門口懸掛做工華貴貴的銅質(zhì)門牌，替替代傳統(tǒng)門牌，符符合豪宅的奢華感感。DIS系統(tǒng)道路鋪裝：統(tǒng)一的的道路地面及鋪面面，在節(jié)點(diǎn)鋪裝時(shí)時(shí)加入社區(qū)標(biāo)志物物DIS系統(tǒng)統(tǒng)采用統(tǒng)一的的道路地面面，加強(qiáng)社社區(qū)意向，，同時(shí)在鋪鋪裝中可加加入社區(qū)LOGO，，加強(qiáng)項(xiàng)目目的領(lǐng)地感感。物業(yè)發(fā)展建建議立面形象物業(yè)發(fā)展建建議建筑單體戶型設(shè)計(jì)公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)統(tǒng)配套配置水晶會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置會(huì)所對(duì)于本本項(xiàng)目的意意義1.提升升項(xiàng)目整體體形象和檔檔次。高端的會(huì)所所配套可以以提升項(xiàng)目目的檔次和和價(jià)值。項(xiàng)項(xiàng)目定位于于“洛陽(yáng)首首席都心大大宅”，會(huì)會(huì)所作為““洛陽(yáng)城市市豪宅價(jià)值值體系”中中的一部分分，也承擔(dān)擔(dān)著樹立項(xiàng)項(xiàng)目豪宅形形象的重任任。2.配合合銷售展示示，促進(jìn)一一期銷售。。會(huì)所作為提提升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值和形象象的特色配配套，配合合項(xiàng)目銷售售過程進(jìn)行行展示，讓讓客戶看得得到未來的的生活場(chǎng)景景，能起到到促進(jìn)銷售售的作用。。3.提供供業(yè)主交流流的平臺(tái)，，維護(hù)客戶戶。會(huì)所對(duì)社區(qū)區(qū)業(yè)主將實(shí)實(shí)行會(huì)員制制，這不僅僅是提供了了業(yè)主休閑閑、交流的的場(chǎng)所，同同時(shí)也是客客戶維護(hù)的的一種方式式，為后續(xù)續(xù)的項(xiàng)目開開發(fā)提供條條件。水晶會(huì)所位置的選擇擇：建議保保持原位置置不變，水水系四周環(huán)環(huán)繞建議會(huì)所位位置保持原原有規(guī)劃不不變，將水水系延伸到到會(huì)所南側(cè)側(cè)，形成會(huì)會(huì)所四面環(huán)環(huán)水的效果果。1.經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理角度度：目前的的會(huì)所位置置可以方便便一、二期期業(yè)主共同同使用會(huì)所所的配套功功能，利于于后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)。同時(shí)也也能兼顧到到會(huì)所未來來的外向性性經(jīng)營(yíng)。2.建筑筑風(fēng)格角度度：結(jié)合一一期的“護(hù)護(hù)城河”，，可以打造造特色的四四面環(huán)水的的水晶會(huì)所所，從建筑筑風(fēng)格上體體現(xiàn)項(xiàng)目的的與眾不同同，同時(shí)也也能成為社社區(qū)的標(biāo)示示性建筑。。3.工程程實(shí)現(xiàn)角度度：目前一一期工程已已經(jīng)施工，，整體規(guī)劃劃的可調(diào)整整性有限。。會(huì)所水晶會(huì)所建筑特色：：一是結(jié)合合周邊水系系，打造晶晶瑩剔透的的水晶會(huì)所所會(huì)所四面環(huán)環(huán)水，因此此建議采用用晶瑩剔透的的“水晶會(huì)會(huì)所”形式，能更更好的體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目高貴貴品質(zhì)整體采用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格格；外墻、、屋頂、等等及部分室室內(nèi)設(shè)施可可采用玻璃材質(zhì)，使整個(gè)會(huì)會(huì)所的外觀觀晶瑩剔透透，極富現(xiàn)現(xiàn)代氣息，，盡顯高端端品質(zhì)建議部分使用弧弧形墻面及屋頂設(shè)計(jì)計(jì)，進(jìn)一步步增強(qiáng)會(huì)所所的現(xiàn)代感感，減少轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處通透透感的折減減水晶會(huì)所建筑特色：：二是增加加會(huì)所周邊邊的親水設(shè)設(shè)施，使其其和周邊環(huán)環(huán)境融為一一體，相得得益彰會(huì)所通過棧棧橋等平臺(tái)臺(tái)與一、二二期相連；；會(huì)所外圍增增設(shè)親水平平臺(tái)和木棧棧道，增加加會(huì)所的親親水性以及及與水景的的融合性水晶會(huì)所功能設(shè)置：：原則上要要切合本項(xiàng)項(xiàng)目的豪宅宅定位，同同時(shí)兼顧后后期運(yùn)營(yíng)效效率會(huì)所功能選選取原則：：切合項(xiàng)目定定位便于后期運(yùn)運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目中會(huì)會(huì)所承擔(dān)著著樹立豪宅宅形象、提提升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值的功能能，需引入入1-2個(gè)標(biāo)桿性功功能，以彰顯首首席城市豪豪宅的高端端形象；考慮到會(huì)所所的后期運(yùn)運(yùn)營(yíng)效率，，會(huì)所功能能設(shè)置以營(yíng)利性較好好的大眾消消費(fèi)項(xiàng)目為主，以提提升會(huì)所自自身的盈利利能力；建議精選少少量高端功功能，以標(biāo)標(biāo)定形象；；以盈利性較較好的利潤(rùn)潤(rùn)型項(xiàng)目為為主，以保保證經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)。本項(xiàng)目會(huì)所所功能建議議：水晶會(huì)所項(xiàng)目篩選依依據(jù)——會(huì)會(huì)所常見功功能的經(jīng)濟(jì)濟(jì)屬性及價(jià)價(jià)值貢獻(xiàn)序號(hào)相關(guān)科目經(jīng)濟(jì)屬性價(jià)值貢獻(xiàn)投資運(yùn)營(yíng)成本收益使用率a乒乓球、桌球少低高高后期盈利b門球、棋牌、閱覽少低少高后期盈利c籃球、羽毛球、健身高低高高后期盈利d網(wǎng)球、壁球高高少高樹立形象eSPA、高檔餐飲、咖啡廳、茶座中中高高樹立形象+后期盈利f游泳池、桑拿、迷你高爾夫、保齡球高高少低樹立形象水晶會(huì)所本項(xiàng)目會(huì)所所功能建議議——2000平米米，主要包包括接待、、休閑、餐餐飲和康體體等四項(xiàng)功功能俱樂部服務(wù)內(nèi)容類別內(nèi)容規(guī)模（㎡）接待貴賓接待廳150休閑美容spa200咖啡廳150茶座150餐飲高檔西餐廳500康體乒乓球和桌球150健身300游泳池400面積小計(jì)2000會(huì)所功能設(shè)設(shè)置參考北北京星河灣灣的四季會(huì)會(huì)和波托菲菲諾的會(huì)所所水晶會(huì)所物業(yè)發(fā)展建建議立面形象物業(yè)發(fā)展建建議建筑單體戶型設(shè)計(jì)公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置商業(yè)定位：為為豪宅提供配配套服務(wù)的生生活配套型商商業(yè)商業(yè)定位依據(jù)據(jù)：1、商業(yè)氛圍圍分析：一期期商業(yè)緊鄰項(xiàng)項(xiàng)目北側(cè)的太太康路，與二二期南側(cè)緊鄰鄰的政和路相相比缺乏商業(yè)業(yè)氛圍，經(jīng)營(yíng)營(yíng)外向型商業(yè)業(yè)的氛圍不足足。2、為一期住住宅提供配套套：社區(qū)周邊邊缺乏生活配配套，且豪宅宅社區(qū)需要有有自己的生活活配套設(shè)施，，因此一期商商業(yè)要為豪宅宅社區(qū)提供配配套服務(wù)：3、一期商業(yè)業(yè)與豪宅部分分的區(qū)隔較弱弱，若引入外外向型商業(yè)將將對(duì)豪宅形成成較大干擾。。因此建議發(fā)發(fā)展生活配套套型商業(yè)。商業(yè)配套業(yè)態(tài)選擇：高高端餐飲、中中小超市以及及其他小型配配套商業(yè)業(yè)態(tài)建議：建議引進(jìn)高端端餐飲、生活活型超市以及及干洗店、美美容美發(fā)店等等生活服務(wù)型型配套商業(yè)。。布局建議：東北角獨(dú)棟商商業(yè)有較好的的昭示性和進(jìn)進(jìn)入性，建議議引入高端餐飲，作為項(xiàng)目會(huì)會(huì)所功能的補(bǔ)補(bǔ)充，除服務(wù)務(wù)社區(qū)業(yè)主之之外，還可服服務(wù)項(xiàng)目東側(cè)側(cè)政府部門的的政府招待西北角的獨(dú)棟棟商業(yè)也有較較好的資源條條件，建議引引入中等規(guī)模超市市干洗店、美容容美發(fā)等小型配套商業(yè)業(yè)安排在1號(hào)樓樓底商內(nèi)，主主要為社區(qū)業(yè)業(yè)主服務(wù)商業(yè)配套服務(wù)沖印店、美發(fā)店、干洗店……燈飾、床上用品店、家具裝飾……家居高端餐飲（中餐、西餐）……餐飲中小型超市、便利店、音像店、藥店…超市休閑花店、服飾店、寵物店…銷售模式：建建議商業(yè)先進(jìn)進(jìn)行招租，二二期開盤時(shí)再再帶租約銷售售目前區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍較差，，直接銷售，，有一定難度度根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)，返租等能能夠保證售后后一定期限內(nèi)內(nèi)投資收益的的銷售方式在在價(jià)格和速度度上均有提高高商業(yè)配套因此，建議先進(jìn)行招招租，二期開開盤后帶租約約銷售，既可保證銷銷售速度和價(jià)價(jià)格，又可以以根據(jù)需求引引入合適的商商家，促進(jìn)一一期銷售商業(yè)展示先行行：建議將配配套商業(yè)統(tǒng)一一包裝，對(duì)未未來生活氛圍圍進(jìn)行模擬，，促進(jìn)住宅銷銷售住宅開盤時(shí)，，一期商業(yè)尚尚未入住，難難以展示社區(qū)區(qū)生活配套完完善后的生活活氛圍建議對(duì)這些商商鋪進(jìn)行統(tǒng)一一包裝，將可可能引入業(yè)態(tài)態(tài)的招牌、LOGO提前前展示出來，，對(duì)未來的社社區(qū)生活氛圍圍進(jìn)行“提前預(yù)演”，以提高業(yè)業(yè)主對(duì)社區(qū)配配套的信心商業(yè)配套物業(yè)發(fā)展建議議立面形象物業(yè)發(fā)展建議議建筑單體戶型設(shè)計(jì)公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置為每個(gè)單元設(shè)設(shè)置一個(gè)對(duì)接接人，為業(yè)主主提供貼心式式管家的一對(duì)對(duì)一服務(wù)物業(yè)服務(wù)家政服務(wù)送取洗燙衣物物庭院綠化維護(hù)護(hù)日常用品代購(gòu)購(gòu)訂餐代送代聘家教、鐘鐘點(diǎn)工寵物短期托管管兒童看護(hù)住區(qū)服務(wù)房屋租賃專業(yè)工具出租租交通信息咨詢?cè)兩虅?wù)服務(wù)代訂出租車票務(wù)代訂復(fù)印傳真代發(fā)信函場(chǎng)地租賃每個(gè)單元設(shè)立立一個(gè)物業(yè)管管家，作為物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)公司與業(yè)主主的銜接橋梁梁，更好地為為業(yè)主提供物物業(yè)服務(wù)戶式中央空調(diào)調(diào)、智能一卡卡通、可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)，為為客戶帶來別別墅級(jí)的享受受高層智能直達(dá)達(dá)電梯可視對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)智能一卡通戶式中央空調(diào)調(diào)高端配置可視對(duì)講智能一卡通，，出入社區(qū)大大門、地下停停車場(chǎng)、單元元門、電梯，，全部刷卡通通行，業(yè)主的的安全得到了了充分保證。。終稿匯報(bào)主要要內(nèi)容一、二期的關(guān)關(guān)系處理2兩種方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范4一期住宅的物物業(yè)發(fā)展建議議1一、二期物業(yè)業(yè)之間需要從從概念上整合合，形式上區(qū)區(qū)隔一期定位于““洛陽(yáng)首席都都心大宅”，，已經(jīng)奠定了了項(xiàng)目的高起起點(diǎn)和高價(jià)值值平臺(tái)。二期地塊的開開發(fā)需要在一一期的高形象象和高價(jià)值的的統(tǒng)領(lǐng)之下，，借助一期之之勢(shì)。因此我們建議議：一、二期期物業(yè)在概念念上要整合，，不能進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格的區(qū)分。。二期地塊的開開發(fā)意向，是是相對(duì)外向的的、開放的、、活潑的，這這里將成為項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)外的活活力中心，但但也必定會(huì)帶帶來相對(duì)混雜雜的人群。一期豪宅相對(duì)對(duì)私密，為了了避免二期對(duì)對(duì)于一期豪宅宅的干擾，一一、二期地塊塊需要進(jìn)行適適當(dāng)區(qū)隔。我們建議：采采用軟性隔離離，看似不刻刻意，但具備備實(shí)際效果概念上整合形式上區(qū)隔區(qū)隔方式———充分利用現(xiàn)現(xiàn)有水系，結(jié)結(jié)合草坡、綠綠植以及微地地形的打造，，實(shí)現(xiàn)軟隔離離利用已有水系系將一期與二二期進(jìn)行物理理上的區(qū)隔，，同時(shí)在水系系兩側(cè)種植喬喬木、灌木、、草坪，以隔隔絕視線并形形成更強(qiáng)的區(qū)區(qū)隔感同時(shí)可以通過過邊界處微地地形的處理，，如在水系內(nèi)內(nèi)側(cè)堆砌土坡坡等，加強(qiáng)軟軟性區(qū)隔的效效果這種綠化和水水系隔離，一一方面可以起起到區(qū)隔的效效果，同時(shí)也也能成為兩側(cè)側(cè)高層單位的的景觀，提升升價(jià)值。水系配合草坡坡、植被草坡、綠植、、駁岸造型綠植、道路綠植、水岸處處理一期：內(nèi)城專屬、私密、、安靜的生活活區(qū)市中心的現(xiàn)代代豪宅社區(qū)之內(nèi)的私私密空間外城：開放空空間內(nèi)城：私密空間間過渡節(jié)點(diǎn)過渡帶貴氣的城市豪宅宅品相與社區(qū)充分相融融的立體水景富于活力與變化化的水社區(qū)身份感專屬感稀缺感豪宅品相、豪宅標(biāo)簽(品質(zhì)感立面，標(biāo)志化屋頂；放大的建筑尺度，奢侈的功能空間；社區(qū)標(biāo)志物，個(gè)性化門牌，精裝修大堂)……DIS系統(tǒng)，VIP水晶會(huì)所，俱樂部會(huì)員專屬權(quán)益，管家式服務(wù)……水社區(qū)，智能化配置，別墅級(jí)享受，精裝修王座……大氣的標(biāo)識(shí)性城城雕二期：外城餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂異國(guó)風(fēng)情的西餐廳為主，可以有各式各樣的中式菜餐廳工藝品、飾品、家居用品酒吧、藝術(shù)工作室、咖啡廳、迪士高等品味餐飲文化鑒賞藝術(shù)參與休閑娛樂外向、開放、熱熱鬧的綜合區(qū)參與體驗(yàn)為主、、與外界充分融融合社區(qū)之外的活力力空間外城：開放空間內(nèi)城：私密空間過渡節(jié)點(diǎn)過渡帶終稿匯報(bào)主要內(nèi)內(nèi)容一、二期的關(guān)系處理2兩種方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范4一期住宅的物業(yè)業(yè)發(fā)展建議1兩種方案具體的的物業(yè)配比二期服務(wù)式公寓(含含底商)：50000平米LOFT公寓(含底商)：17000平米米獨(dú)立商業(yè)：8000平米二期規(guī)模：75000平米總規(guī)模：195574.23平米二期服務(wù)式公寓(含含底商)：30000平米五星級(jí)酒店：30000平米米二期規(guī)模：60000平米總規(guī)模：180574.23平米以高形象物業(yè)，，提升項(xiàng)目總體體形象和價(jià)值；；其余地塊盡量實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)值。充分挖掘地塊價(jià)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高利利潤(rùn)；以可銷售型物業(yè)業(yè)為主，保證資資金迅速回籠。。一期規(guī)模保持不不變：住宅：109249平米商業(yè)：9325平米會(huì)所：2000平米合計(jì)：120574平米方案一公寓+商業(yè)方案二酒店+公寓+商商業(yè)方案一測(cè)算前提提成本取費(fèi)：地價(jià)、前期工程程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)取甲方方提供的數(shù)據(jù)按照甲方提供的的數(shù)據(jù)，一期住住宅建安成本2228元/平平米，精裝修造造價(jià)增加1500元/平米考慮到二期外立立面檔次略低，，服務(wù)式公寓建建安成本取2100元/平米米，LOFT建建安成本稍高于于公寓，取2200元/平米米建安費(fèi)用，公公寓精裝修費(fèi)用用加300元/平米二期：服務(wù)式公寓(含含底商)：5萬(wàn)萬(wàn)平米LOFT公寓(含底商)：1.7萬(wàn)平米獨(dú)立商業(yè)：8千千平米二期規(guī)模：7.5萬(wàn)平米總規(guī)模：195574平米銷售價(jià)格：按照甲方的銷售售目標(biāo)，一期住住宅毛坯銷售均均價(jià)3500元/平米，精裝修銷銷售均價(jià)6000元/平米，按照市場(chǎng)場(chǎng)情況，商業(yè)銷銷售均價(jià)7500元/平米按照市場(chǎng)情況，，二期服務(wù)式公公寓銷售均價(jià)4200元/平米，Loft銷售均價(jià)5000元/平米，商業(yè)銷售售均價(jià)8500元/平米價(jià)格半年增長(zhǎng)率率6%方案一方案一總成本6.4億元（不不含銷售相關(guān)稅稅費(fèi)）序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（平米）單價(jià)(元/㎡)金額(萬(wàn)元）一地價(jià)

255.665000.00二前期工程費(fèi)195574.23300.005867.23三建筑安裝工程費(fèi)

1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.712一期王座（精裝修）37078.183800.0014089.713一期商業(yè)9325.001500.001398.755會(huì)所2000.003000.00600.006二期服務(wù)式公寓(含底商)50000.002400.0012000.007二期Loft(含底商)17000.002200.003740.008二期獨(dú)立商業(yè)8000.001500.001200.00

建安成本總計(jì)195574.232510.9749108.17四基礎(chǔ)配套費(fèi)195574.2346.00899.64五管理費(fèi)用195574.2385.711676.25六不可預(yù)見費(fèi)195574.2388.281726.54七合計(jì)（不含地價(jià)）195574.233030.9659277.83八開發(fā)成本195574.233286.6264277.83方案一除投入自自有資金1.5億元之外，期期間需向銀行貸貸款4億元項(xiàng)目來源與運(yùn)用用表（萬(wàn)元）自有資金來源：：已支付土地款款5千萬(wàn)元和中中央花園在2008年銷售回回款1億元

項(xiàng)目合計(jì)2007年2008年2009年2010年2011年

下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年一資金來源

15823722000140002391811393258263375116754105961經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源103237

79188393258263375116754105961銷售收入103237

79188393258263375116754105962

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源

550002200014000160003000

2.1自有資金15000500050005000

2.2銀行借款40000

170009000110003000

二資金運(yùn)用

127449214021380723886113782628319996485658421開發(fā)成本投資642782077812207219729321

2營(yíng)銷費(fèi)用1549

1191263875062511593銷售稅金及附加5709

438464142818669265864土地增值稅3512

3512.455所得稅5263

36781584.616借款本金償還40000

2300017000

7借款利息支付(財(cái)務(wù)費(fèi)用)71386241600135714671467624

三盈余資金307885981933215-45613755118984754四累計(jì)盈余資金

598792823839382141372603530788方案一開發(fā)周期期四年，凈利潤(rùn)潤(rùn)1.58億元元總投資=8.22億元，凈利利潤(rùn)=1.58億元；稅前投資利潤(rùn)率率=25.61%；稅后投資資利潤(rùn)率=19.21%項(xiàng)目損益及利潤(rùn)潤(rùn)分配表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)

目合計(jì)2007年2008年2009年2010年2011年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1銷售收入103237

79188393258263375116754105962開發(fā)成本642782077812207219729321

3營(yíng)銷費(fèi)用1549

1191263875062511594銷售稅金及附加5709

438464142818669265865財(cái)務(wù)費(fèi)用71386241600135714671467624

6土地增值稅3512

35127營(yíng)業(yè)利潤(rùn)21051-21402-13807-15968-298522544307551557663388補(bǔ)前期虧損

2140235208511775416131618863

9利潤(rùn)總額21051-21402-35208-51177-54161-31618-86314713633810所得稅5263

3678158511凈利潤(rùn)15788

-35208-51177-54161-31618-863110354754方案二測(cè)算前提提成本取費(fèi)：地價(jià)、前期工程程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)根據(jù)甲甲方提供的數(shù)據(jù)據(jù)取費(fèi)按照甲方提供的的數(shù)據(jù)，一期住住宅建安成本2228元/平平米，精裝修增增加1500元元/平米考慮到公寓立面面等造價(jià)略低于于一期豪宅，二二期公寓建安成成本取2100元/平米，另另加300元/平米精裝修費(fèi)費(fèi)用；酒店成本本取7300元元/平米，其中中建安費(fèi)用同住住宅2300元元/平米，室內(nèi)內(nèi)裝修、裝飾和和機(jī)電工程根據(jù)據(jù)五星級(jí)酒店經(jīng)經(jīng)驗(yàn)取費(fèi)5000元/平米二期：服務(wù)式公寓(含含底商)：3萬(wàn)萬(wàn)平米五星級(jí)酒店：3萬(wàn)平米二期規(guī)模：6萬(wàn)萬(wàn)平米總規(guī)模：180574.23平米銷售價(jià)格：由于酒店對(duì)項(xiàng)目目形象的提升，，故提高一期住住宅的銷售價(jià)格格，毛坯均價(jià)取取4000元/平米，商業(yè)售售價(jià)根據(jù)市場(chǎng)平平臺(tái)水平，取7500元/平平米根據(jù)對(duì)未來市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)，二期服服務(wù)式公寓銷售售均價(jià)4500元/平米銷售價(jià)格半年增增長(zhǎng)率6%酒店2009年年開始建設(shè)，2011年上半半年開始經(jīng)營(yíng)，，酒店客房數(shù)250間，房晚晚價(jià)格500元元/間/天，按按入住率70%計(jì)方案二方案二總成本（（不含銷售相關(guān)關(guān)稅費(fèi)）序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（平米）單價(jià)(元/㎡)金額(萬(wàn)元）備注一地價(jià)

276.895000.00

二前期工程費(fèi)180574.23300.005417.23

三建筑安裝工程費(fèi)

1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.71

2一期王座（精裝修）37078.183800.0014089.71加1500元/平米精裝修費(fèi)用3一期商業(yè)9325.001500.001398.75

4會(huì)所2000.003000.00600.00

5二期服務(wù)式公寓(含底商)30000.002400.007200.00取2100元/平米建安費(fèi)用，加300元/平米精裝修費(fèi)用6二期酒店30000.007300.0021900.002300元/平米建安費(fèi)用外，另加5000元/平米的內(nèi)裝和機(jī)電設(shè)備

建安成本總計(jì)180574.233392.9661268.17

四基礎(chǔ)配套費(fèi)180574.2346.00830.64

五管理費(fèi)用180574.23112.172025.48（二+三+四）*3%六不可預(yù)見費(fèi)180574.23115.532086.25（二+三+四+五）*3%七合計(jì)（不含地價(jià)）180574.233966.6771627.76

八開發(fā)成本180574.234243.5676627.76

方案二自有資金金1.5億元，，需銀行貸款3.5億元序號(hào)

項(xiàng)目合計(jì)2007年2008年2009年2010年2011年……2020年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一資金來源

148868215001350023519903019602216281165612252852……8528521.0經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源98868

8519903019602216281165612252852……8528521.1銷售收入81837

8519903019602216281165611401

1.2酒店收入17031

852852……8528522.0籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源50000215001350015000

2.1自有資金15000500050005000

2.2銀行借款35000

16500850010000

二資金運(yùn)用

12499521218135852190099042014721441118514948

……

1.0開發(fā)成本投資76628206131204120018798579857985

2營(yíng)銷費(fèi)用1228

128135294324175171

3銷售稅金及附加4526

47149910841196645630

4所得稅2218

212.88212.885借款本金償還35000

950011000105004000

6借款利息支付(財(cái)務(wù)費(fèi)用)76146051544128412841284935532147

三盈余資金23872282-851619-873-545187-1957304852……852852四累計(jì)盈余資金

282196181594239758438976938545……2302123872方案二投資回收收期8年，2015年下半年年開始盈利，年年經(jīng)營(yíng)收益1700萬(wàn)元總投資=9億元元，投資回收期期8年，2015年下半半年開始盈利；；持有3萬(wàn)平米酒酒店物業(yè)，年經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益1700萬(wàn)元項(xiàng)目損益及利潤(rùn)潤(rùn)分配表（萬(wàn)元）2015年下半半年開始盈利

序號(hào)

項(xiàng)

目

合計(jì)2007年2008年2009年……2015年……2020年下半年上半年下半年上半年下半年……上半年下半年……上半年下半年1銷售收入81837

8519903019602……

……

2經(jīng)營(yíng)收入17031

……852852……8528523開發(fā)成本7662820613120412001879857985……

……

4營(yíng)銷費(fèi)用1228

128135294……

……

5銷售稅金及附加4526

4714991084……

……

6財(cái)務(wù)費(fèi)用76146051544128412841284……

……

7營(yíng)業(yè)利潤(rùn)8872-21218-13585-13381-8738955.17……851.53851.53……851.53851.538補(bǔ)前期虧損

21218348044818549058.23……1345.97494.44……

9利潤(rùn)總額8872-21218-34804-48185-49058-40103.06……-494.44357.09……851.53851.5310所得稅2218

……

89.27……212.88212.8811凈利潤(rùn)6654

-34804-48185-49058-40103.06……-494.44267.82……638.65638.65兩種方案的投資資收益及風(fēng)險(xiǎn)比比較方案一公寓+商業(yè)方案二酒店+公寓+商商業(yè)收益：開發(fā)周期期四年，凈利潤(rùn)潤(rùn)1.58億元元；收益：投資回收收期8年，2015年下半年開始盈盈利；持有3萬(wàn)平米酒店物業(yè)業(yè)，年經(jīng)營(yíng)收益益1700萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)：洛陽(yáng)的酒酒店經(jīng)營(yíng)需要行行業(yè)背景和政府府資源支持，且且后續(xù)經(jīng)營(yíng)存在在不確定性；項(xiàng)項(xiàng)目投資回收期期延長(zhǎng)，投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大。投資：總投資8.22億元；投資：總投資9億元；風(fēng)險(xiǎn)：銷售型物物業(yè)，分階段滾滾動(dòng)開發(fā)，市場(chǎng)場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)對(duì)較小。方案一敏感性分分析——售價(jià)升升降對(duì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)利潤(rùn)的影響幅幅度較大，影響響比例超過1：：1單因素敏感性分分析表（萬(wàn)元）變動(dòng)幅度-10%-5%0%5%10%售價(jià)成本利潤(rùn)率13.05%18.62%24.20%29.77%35.35%影響幅度-11.15%-5.57%0.00%5.57%11.15%凈利潤(rùn)838911972155541913722719影響幅度-7165-3583035837165建設(shè)成本成本利潤(rùn)率31.11%27.66%24.20%20.74%17.28%影響幅度6.92%3.46%0.00%-3.46%-6.92%凈利潤(rùn)2000017777155541333111108影響幅度444622230-2223-4446項(xiàng)目售價(jià)變化10%，利潤(rùn)率率變化達(dá)到11.15%，變變化幅度超過1：1，可見，，售價(jià)是本項(xiàng)目最重要要的影響因素單因素變動(dòng)對(duì)開開發(fā)利潤(rùn)影響分分析圖方案一盈虧平衡衡分析——從銷銷售率和銷售價(jià)價(jià)格的盈虧平衡衡分析看出，項(xiàng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力力強(qiáng)盈虧平衡點(diǎn)所需需要的銷售率和和售價(jià)，低于市市場(chǎng)平均水平，，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能能力較強(qiáng)通過計(jì)算項(xiàng)目總總體銷售率達(dá)到到79.82%時(shí)即可保本銷售率盈虧平衡衡點(diǎn)分析：一期：毛坯住宅：2794元/平方米；精裝住宅：4789元/平方米；商業(yè)業(yè)：5987元/平方米；二期：服務(wù)式公寓：3352元/平方米；Loft：3991元/平方米；商業(yè)業(yè)：6785元/平方米。銷售價(jià)格盈虧平平衡點(diǎn)分析：終稿匯報(bào)主要內(nèi)內(nèi)容一、二期的關(guān)系處理2兩種方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范4一期住宅的物業(yè)業(yè)發(fā)展建議1項(xiàng)目未來面臨的的風(fēng)險(xiǎn)將主要是是：政策風(fēng)險(xiǎn)和和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中中，通常會(huì)面臨臨宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等等多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體向向好，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)小；銀潤(rùn)作為具有豪豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的的開發(fā)商，在項(xiàng)項(xiàng)目操作方面具具備一定的把控控能力。因此這些風(fēng)險(xiǎn)類類型不在本次項(xiàng)項(xiàng)目主要考慮范范圍內(nèi)。政策風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目未來主要要面臨的將會(huì)是是兩方面的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前前為政策多發(fā)期期，建議在地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)向好好時(shí)盡早入市，，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)目前中國(guó)地產(chǎn)市市場(chǎng)處于政策多發(fā)期，國(guó)家關(guān)于房地地產(chǎn)的政策不斷斷推出，政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大由于房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)宏觀政策非常常敏感，而政策的推出出又不可預(yù)測(cè)，，因此，政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目面面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)之一。三線城市對(duì)政策的反應(yīng)相對(duì)滯后，因此突發(fā)的政政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)三線線城市影響有限限當(dāng)前全國(guó)地產(chǎn)市市場(chǎng)形勢(shì)大好，，建議項(xiàng)目盡早入入市，以避免免承受不不必要的的政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)解決方案案風(fēng)險(xiǎn)特征征市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：后期期銷售過過程中，，通過定定價(jià)策略略、推售售節(jié)奏、、推廣策策略等取取得競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)除尋找市市場(chǎng)空檔檔規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)外，，主要依靠靠銷售上上的措施施取得競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定價(jià)策略略：緊盯對(duì)手手價(jià)格，，以較高高的產(chǎn)品品力和合合理的價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速銷銷售；同同時(shí)進(jìn)行行消費(fèi)者者心理價(jià)價(jià)位探底底，了解解市場(chǎng)預(yù)預(yù)期價(jià)格格開盤策略略：開盤前進(jìn)進(jìn)行充分分準(zhǔn)備，，預(yù)留蓄蓄客期進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)熱和和客戶摸摸底，不不能倉(cāng)促促開盤推售策略略：通過詳細(xì)細(xì)的客戶戶摸牌，，根據(jù)誠(chéng)誠(chéng)意客戶戶的數(shù)量量制定推推盤策略略，控制制推盤節(jié)節(jié)奏，分分期分批批推售，，形成期期熱銷銷的局面面，塑造項(xiàng)項(xiàng)目成功的市市場(chǎng)形象象推廣策略略：每一期的的形象定定位必須須與當(dāng)期期產(chǎn)品的的核心價(jià)值值相吻合合，同時(shí)，，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目必須須維持一一個(gè)統(tǒng)一一不變的整整體形象象，通過宣宣傳不斷斷增強(qiáng)整整個(gè)項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)影響力力風(fēng)險(xiǎn)定義義來自于市市場(chǎng)上競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)解決方案案附件一：：院街案案例院街商業(yè)業(yè)所謂院街街，就是是通過建建筑的曲曲折錯(cuò)落落，形成成多節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的線性性空間，，延長(zhǎng)營(yíng)營(yíng)業(yè)面，，增加商商鋪的臨臨街性，，建筑形形式上通通過局部部的建筑筑合圍成成單個(gè)院院落，以以主街、、次街、、支巷等等將單個(gè)個(gè)院落串串聯(lián)起來來，形成成院街。。院街商業(yè)業(yè)普通社區(qū)區(qū)商業(yè)曲折但不不迂回的的街道、、極具趣趣味性寬窄尺度度不一的的街和巷巷子不同空間間組合的的鋪?zhàn)咏謪^(qū)多樣樣化、鋪鋪鋪臨街街建筑與景景觀相融融，體驗(yàn)驗(yàn)式休閑閑購(gòu)物筆直的街街道尺度單一一的街道道形式單一的鋪?zhàn)铀袖佔(zhàn)佣汲粭l條街開門為買東西才來逛街街vs北京蘋果社區(qū)———充分挖掘商業(yè)價(jià)價(jià)值，增加沿街面面，形成錯(cuò)落街區(qū)區(qū)，使內(nèi)外街融為為一體項(xiàng)目本身只有一面面臨街，通過蘋果果街的打造，將商商業(yè)氛圍引入社區(qū)區(qū)內(nèi)部，一方面確確保底商可以鋪鋪鋪臨街，另一方面面圍合形成局部的的商業(yè)氛圍，提升升商業(yè)街的商業(yè)價(jià)價(jià)值。百子灣路百子灣路蘋果街院街案例1蘋果街長(zhǎng)500米米，由底商商業(yè)街街和二十二院街圍圍合而成底商商業(yè)街，約1.2萬(wàn)平米，由由公寓首層、二層層底商商鋪組成，，共有商鋪60余余個(gè)。底商商業(yè)街二十二院街，獨(dú)立的院落商街，，2-3層低層人人文院落建筑，地地上2萬(wàn)多平米，，地下1.9萬(wàn)平平米。二十二院街特點(diǎn)一：造街。通通過在主街上支出出支巷，造出更多多的街，讓更多的的鋪?zhàn)优R“街”這些院落集中在一一條主街上，衍生生出許多支巷，再再通過外墻的曲折折，將相對(duì)獨(dú)立的的外院串連起來，，又通過合理的交交通組織實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)人流的有效引入入?；乩燃罢啊?、宅間綠地與室內(nèi)內(nèi)空間相互穿插，，提高了空間的可可塑性。曲折的街和小小的的巷子，邊逛邊欣欣賞，眼前都是鋪鋪?zhàn)?，但永遠(yuǎn)不會(huì)會(huì)迷路。特點(diǎn)二：造院。通通過支巷將人流引引導(dǎo)到各個(gè)院落，，將商鋪的價(jià)值最最大化，同時(shí)增加加逛街的趣味性院中空間院中空間院入口通道樓梯小小的巷子，將人人流以引入院子里里，又是一個(gè)豁然然開朗的空間。特點(diǎn)三：景觀化。。景觀綠化與建筑筑相融合院的本身包含環(huán)繞繞的概念，連續(xù)的的屋頂創(chuàng)造出連續(xù)續(xù)變化的屋頂空間間，也成為上部公公寓的風(fēng)景每個(gè)院落內(nèi)部點(diǎn)綴綴景觀園林，讓景景觀無處不在特點(diǎn)四：小小尺度度，趣味空間。主主街寬15米，支支巷寬2-10米米，商鋪面積劃分分從45平米到700平米，共同同構(gòu)建趣味購(gòu)物空空間主街寬15米支巷寬2-10米米共有70余個(gè)商鋪，45-700平米單層商鋪和雙雙層商鋪，主力商商鋪150-450平米萬(wàn)科·運(yùn)河?xùn)|1號(hào)號(hào)項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：位于莞莞城區(qū)邊緣，成熟熟度較低項(xiàng)目規(guī)模：總建筑筑面積24.1萬(wàn)㎡，分5期，1期商業(yè)為主，1.6萬(wàn)㎡，公寓0.4萬(wàn)㎡。商業(yè)設(shè)計(jì)：開放式式步行街，臨街面面長(zhǎng)320m，業(yè)態(tài)規(guī)劃先行。。經(jīng)營(yíng)模式：銷售后后返租，招租餐飲飲發(fā)展目標(biāo)：區(qū)域商商業(yè)中心院街案例2通過各種形式的街街區(qū)設(shè)置，實(shí)現(xiàn)了了街鋪價(jià)值的最大大化。1.1..1.1..外街內(nèi)街主街次街二層商鋪街鋪化，，提升二層商鋪的的商業(yè)價(jià)值二層大鋪有專屬屬一樓大堂和直通電梯，提高了了二層鋪位的使用用價(jià)值和形象檔次次。上下不規(guī)則貫通，，逛街新體驗(yàn)街鋪二層通過連廊廊連通，形成“雙雙層街”，提升逛逛街的趣味性增加街區(qū)區(qū)的情趣趣和體驗(yàn)驗(yàn)價(jià)值，，打造體體驗(yàn)式風(fēng)風(fēng)情街區(qū)區(qū)通過廣場(chǎng)場(chǎng)、旱地地噴泉、、城市寫寫意畫以以及二層層的聯(lián)廊廊設(shè)置，，增加了了街區(qū)的的情趣和和體驗(yàn)價(jià)價(jià)值。附件二：：租售并并舉案例例錦州寶地地城商業(yè)業(yè)案例———通過過租售并并舉的方方式緩解解商業(yè)壓壓力，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售區(qū)位概況況：項(xiàng)目位于于老城區(qū)區(qū)南側(cè)的的錦州新新區(qū)，是是城市未未來的發(fā)發(fā)展中心心，綜合合性新區(qū)區(qū)。市政政府已于于一年前前遷入，，住宅開開發(fā)也已已經(jīng)有2年歷史史，但目目前區(qū)域域尚未成成熟，仍仍處于區(qū)區(qū)域發(fā)展展前期。。項(xiàng)目情況況：開發(fā)商未未實(shí)行銷銷控，西西側(cè)和北北側(cè)商業(yè)業(yè)價(jià)值較較好區(qū)域域全部售售罄，東東側(cè)云飛飛南街商商鋪銷售售壓力較較大。世世聯(lián)營(yíng)銷銷顧問團(tuán)團(tuán)隊(duì)推出出先租后后售方案案，獲得得了較好好的市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。。商務(wù)樓及及品牌店店集群遼西建材材家飾展展銷中心心南城餐飲飲店鋪集集群MALL、寫字字樓、酒酒店、品品牌店租售并舉舉案例1

ABC中央大街市府大路云飛南街深圳街科技路D

錦州寶地地城商業(yè)業(yè)規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目目本體條條件及對(duì)對(duì)應(yīng)的業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展KPI，將云云飛南街街定位于于情景餐餐飲街區(qū)區(qū)南城第一一商街定定位深圳街:精品裝飾飾街區(qū)(精品街區(qū)區(qū))科技路：：時(shí)尚家家飾街區(qū)區(qū)（時(shí)尚尚街區(qū)））云飛街：：情景餐餐飲街區(qū)區(qū)（情景景街區(qū)））市府路：：名品長(zhǎng)長(zhǎng)廊街區(qū)區(qū)（名品品街區(qū)））開封路、、社區(qū)入入口：隨隨便購(gòu)物物街區(qū)市府大路路深圳街中央大街街云飛南街街科技路情景餐飲飲街區(qū)建材裝飾飾銷售的的集中地地時(shí)尚家飾飾街區(qū)交通樞紐紐或干道道兩側(cè)、、居住區(qū)區(qū)內(nèi)、寫寫字樓內(nèi)內(nèi)、大型型商業(yè)設(shè)設(shè)施內(nèi)車行道路路，可以以是單面面街可以上二二層但不不能是底底商，要要求有較較多的停停車位不限不需要成成熟的商商業(yè)氛圍圍，并且且能帶動(dòng)動(dòng)周邊的的商業(yè)氛氛圍偏好一定定的同業(yè)業(yè)聚集度度餐飲類商商業(yè)KPI體系系硬性指標(biāo)標(biāo)軟性指標(biāo)標(biāo)位置道路條件件建筑形式式區(qū)域?qū)傩孕陨虡I(yè)氛圍圍同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)錦州餐餐飲最集集中的人人民街進(jìn)進(jìn)行品牌牌經(jīng)營(yíng)者者摸排，，選擇十十幾家合合適的品品牌店進(jìn)進(jìn)行深入入了解人民街是是錦州餐餐飲較為為集中的的區(qū)域，，餐飲占占到所有有業(yè)態(tài)的的70%。選擇擇在該區(qū)區(qū)域?qū)Ω鞲鞑惋嫷甑甑囊?guī)模模、檔次次、經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況等等進(jìn)行調(diào)調(diào)查，選選擇錦州州品牌的的餐飲店店。對(duì)選擇的的10-20家家餐飲店店進(jìn)行深深入了解解，包括括該店鋪鋪的分店店數(shù)量、、總規(guī)模模、目前前的經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況等等，進(jìn)行行進(jìn)一步步的篩選選。招商洽談?wù)劊阂灾髦鲃?dòng)走出出去為主主，對(duì)外外宣傳推推廣造勢(shì)勢(shì)推廣方式式主要分分為三類類：點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)客戶戶推廣、、傳媒推推廣、關(guān)關(guān)鍵事件件推廣在主力店店的推廣廣過程中中，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推推廣的效效果更佳佳，后兩者者起輔助助作用，，能夠提提升項(xiàng)目目的知名名度招租主力力店的洽洽談過程程中應(yīng)注注意雙方方的具體體情況：：1.該商商家對(duì)商商業(yè)區(qū)能能起到什什么作用用，以決決定所應(yīng)應(yīng)給予的的優(yōu)惠條條件2.商家家自身的的擴(kuò)展需需求和商商家對(duì)該該區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景的認(rèn)知知，即商商家開設(shè)設(shè)分店的的意愿是是否強(qiáng)烈烈點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客客戶推廣廣方式招商手冊(cè)冊(cè)發(fā)放電話介紹紹面談（上上門拜訪訪、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)講解））其他（E-mail、、DM、、短信等等）傳媒推廣方式戶外廣告告報(bào)紙、雜雜志電視視、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、廣播播等口碑傳播播等關(guān)鍵事件件推廣方式式自有會(huì)員員、客戶戶群活動(dòng)動(dòng)社會(huì)型活活動(dòng)主題性活活動(dòng)參與型活活動(dòng)商業(yè)推廣廣方式東側(cè)飲食食一條街街采用租租售并舉舉模式，，引入當(dāng)當(dāng)?shù)刂惋嬜髯鳛橹髁αΦ?，給給予較優(yōu)優(yōu)惠的租租金價(jià)格格，通過過多種途途徑集中中宣傳，，提高了了項(xiàng)目的的知名度度，使得得銷售速速度大幅幅提升引入主力力店，形形成示范范效應(yīng)，，帶動(dòng)相相關(guān)品牌牌，通過過營(yíng)銷配配合促進(jìn)進(jìn)了后期期商鋪的的銷售引入”新極品”、”秦三驢肉肉餃子”、”天橋海邊邊”等三家錦錦州當(dāng)?shù)氐胤浅Ｖ牟筒惋嬂系甑曜鳛橹髦髁Φ?。。根?jù)不不同商家家的檔次次，給予予不同程程度的優(yōu)優(yōu)惠政策策，部分分甚至給給予零租租金的優(yōu)優(yōu)惠措施施。通過報(bào)廣廣、路牌牌廣告、、圍擋等等途徑集集中宣傳傳，在部部分傳單單和廣告告上標(biāo)示示主力商商家位置置。舉措：效果：引入主力店之之后，銷售速速度從700平米/月上升到1200平米/月售價(jià)維持地下下一層、一層層、二層均價(jià)價(jià)5000元/平米，顯著高高于周邊價(jià)格格（3900元/平米）深圳萬(wàn)科城商商業(yè)背景概況：萬(wàn)科城位于深深圳龍崗布吉吉鎮(zhèn)坂雪崗工工業(yè)園區(qū)內(nèi)，，總建面43萬(wàn)平米，屬屬于陌生區(qū)域域大盤。04年10月1日開始銷售售，共規(guī)劃30000平平米的大型商商業(yè)街區(qū)，首首期啟動(dòng)2.1萬(wàn)平米區(qū)域背景：（1）項(xiàng)目開開始銷售時(shí)，，區(qū)域認(rèn)知度度較差，所處的整個(gè)片片區(qū)普遍充斥斥著各種低檔檔消費(fèi)場(chǎng)所；；（2）該片區(qū)區(qū)擁有華為集集團(tuán)、新天下下集團(tuán)、富士士康集團(tuán)、納納米科技、中中石化等10多個(gè)高收入入企業(yè)消費(fèi)群群體；（3）政策導(dǎo)導(dǎo)向下大力發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)配套套設(shè)施，規(guī)劃劃中的地鐵經(jīng)經(jīng)過該項(xiàng)目；；商業(yè)街及廣場(chǎng)租售并舉案例例2明確項(xiàng)目定位位，設(shè)定三大大主題：餐飲飲、購(gòu)物、休休閑美食坊規(guī)劃總總面積為1萬(wàn)萬(wàn)平米，中餐餐針對(duì)湖南人人、四川人等等定位地方小小吃＆民族風(fēng)風(fēng)味，西餐以以西式快餐時(shí)尚購(gòu)物中心心——風(fēng)情街區(qū)區(qū)，體驗(yàn)式購(gòu)購(gòu)物“街、鋪、景景”等多角度度建筑景觀，，同時(shí)注入西西班牙地中海海風(fēng)情，使整整個(gè)商業(yè)街變變成為一個(gè)集集購(gòu)物、休閑閑、游玩于一一體的風(fēng)情街街。主題購(gòu)物業(yè)態(tài)態(tài)分為二種類類型：日常購(gòu)物：社社區(qū)超市，具具備生活必需需品特色購(gòu)物：西西班牙風(fēng)情的的購(gòu)物走廊，，針對(duì)周圍高高收入人群國(guó)際美食坊———打造深圳圳最著名的中中西美食街時(shí)尚購(gòu)物中心心——風(fēng)情街街區(qū)，體驗(yàn)式式購(gòu)物娛樂休閑廣場(chǎng)場(chǎng)——12200平方米米的開放式城城市廣場(chǎng)娛樂休閑業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)置茶館、、酒吧等沙龍龍組織，針對(duì)對(duì)周圍IT精精英、高檔住住宅業(yè)主、私私人老板、白白領(lǐng)階層，是是一個(gè)社區(qū)精精神場(chǎng)所。吸引大型主力力商家進(jìn)駐，，標(biāo)定商區(qū)檔檔次，增強(qiáng)商商業(yè)吸引力招商主要客戶戶華潤(rùn)萬(wàn)家已簽約丹桂軒已簽約國(guó)際美食購(gòu)物中心休閑娛樂華潤(rùn)超市丹桂軒中國(guó)銀行KFCKOSMO咖啡舞鶴日本料理EITIE（愛特愛）時(shí)裝名店三春暉書店自然美美容院逍遙養(yǎng)生堂小白兔干洗科達(dá)沖印大型主力店的的進(jìn)駐有助于于增強(qiáng)整個(gè)商商業(yè)區(qū)的商業(yè)業(yè)氛圍，吸引引更多知名商商家進(jìn)入04年底，華潤(rùn)和和丹桂軒的入入駐標(biāo)定了該該商業(yè)區(qū)的檔檔次，大量知知名商家接踵踵而入，目前前簽約主要客客戶有中國(guó)銀銀行、KFC、KOSMO咖啡、舞鶴日日本料理、EITIE時(shí)裝名店、三三春輝書店、、自然美美容容、逍遙養(yǎng)生生堂、小白兔兔干洗、柯達(dá)達(dá)沖印等等培育一定商業(yè)業(yè)氛圍，并成成功售出剩余余商鋪萬(wàn)科和華潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)家、丹桂軒軒正式簽署協(xié)協(xié)議，進(jìn)駐萬(wàn)萬(wàn)科城，大型型主力店的入入駐增強(qiáng)了區(qū)區(qū)域的商業(yè)吸吸引力正式開盤發(fā)售售余下的20%商鋪，面面積150-200m2，主力商鋪鋪價(jià)格70~80萬(wàn)元。。商鋪全部順順利銷售。租售并舉步驟驟解析：Step1.引進(jìn)主力力商家2004年11月20日日Step2.大規(guī)模集集中出租2004年11月-2005年5月月商鋪出租率達(dá)達(dá)到80%，，各色商業(yè)的的進(jìn)駐，使得得社區(qū)商業(yè)氛氛圍大為提升升Step3.保保留商鋪高價(jià)出售售2005年6月11日時(shí)機(jī)把握：服務(wù)于于片區(qū)功能的商業(yè)業(yè)中心在第一期項(xiàng)項(xiàng)目中便全部建設(shè)設(shè)完成，盡早展示示，提升住宅售價(jià)價(jià)；而銷售時(shí)機(jī)則則放在一期住宅入入伙之際，價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)大幅度提升提提升；整個(gè)策略可可謂開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資資金實(shí)力的結(jié)合。。附件三：會(huì)所案例例北京奧林匹克花園園北京紫玉山莊北京棕櫚泉奧林匹克花園會(huì)所所，奧林匹克花園園運(yùn)動(dòng)城——運(yùn)動(dòng)動(dòng)就在家門口北京奧林匹克花園園運(yùn)動(dòng)城是北京奧奧林匹克花園的標(biāo)標(biāo)志性建筑，由悉悉尼奧運(yùn)會(huì)體育場(chǎng)場(chǎng)館的主設(shè)計(jì)師菲菲利浦考克斯親自自設(shè)計(jì)，占地面積積為5601.75平方米，總建建筑面積為14258.3平方米米。奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)動(dòng)城是奧林匹克花花園的賣點(diǎn)之一，，配合奧林匹克花花園主打健康社區(qū)區(qū)的概念，在一期期銷售時(shí)投入使用用Case1會(huì)所以大眾型體育育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目為主運(yùn)動(dòng)城以會(huì)員制經(jīng)經(jīng)營(yíng)為主，以科學(xué)學(xué)化健康服務(wù)為宗宗旨，是一家集健健身、專業(yè)訓(xùn)練、、休閑娛樂、餐飲飲聚會(huì)等為一體的的大型綜合性體育育休閑設(shè)施。層數(shù)項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)營(yíng)狀況一層羽毛球10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地在營(yíng)籃球2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地在營(yíng)乒乓球12張球臺(tái)在營(yíng)游泳25*12.5米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)短池在營(yíng)二層健身共1500平方米空置，考慮引入專業(yè)公司外包經(jīng)營(yíng)跆拳道在營(yíng)瑜伽在營(yíng)壁球2個(gè)在營(yíng)三層屋頂網(wǎng)球場(chǎng)1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)在營(yíng)目前會(huì)所內(nèi)全部為為體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，，餐飲等項(xiàng)目沒有有設(shè)置功能設(shè)置在不考慮房租的情情況下，奧林匹克克花園運(yùn)動(dòng)城經(jīng)營(yíng)營(yíng)基本維持平衡收入會(huì)員制經(jīng)營(yíng)，包括括年卡、VIP卡卡、半年卡、季卡卡、月卡、記次卡卡，會(huì)員卡一共200-300人人，年流水100多萬(wàn)元。游泳池年流水40萬(wàn)元左右，好的的時(shí)候45-46萬(wàn)元，差的時(shí)候候38萬(wàn)元。游泳池日人流量少少時(shí)20-30人人，多時(shí)200-300人，最多多同時(shí)接待150-160人經(jīng)營(yíng)成本構(gòu)成：人員工資，，水電消耗、契稅稅、設(shè)備維護(hù)成本本、攤銷費(fèi)用等：：人員設(shè)置：三班設(shè)設(shè)置，一人收銀，，一人前臺(tái)，游泳泳池前臺(tái)，游泳池池兩個(gè)救生員冬天一天的供暖費(fèi)費(fèi)500元，包括地?zé)?、暖暖風(fēng)、熱水等等運(yùn)動(dòng)城已經(jīng)運(yùn)營(yíng)三三年，投入使用一一年后基本可以做做到盈虧平衡（不不考慮房租和設(shè)備備折舊）運(yùn)營(yíng)情況前期定位定位清晰：與項(xiàng)目目主題緊密結(jié)合，，定位專業(yè)化、規(guī)規(guī)?；捏w育運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)所項(xiàng)目設(shè)置：以少量量高檔項(xiàng)目標(biāo)定會(huì)會(huì)所檔次，以多種種大眾型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目目作為收入來源成功經(jīng)驗(yàn)后期經(jīng)營(yíng)成本控制：深挖高高成本項(xiàng)目細(xì)節(jié)，，根據(jù)實(shí)際情況靈靈活調(diào)控成本結(jié)構(gòu)構(gòu)場(chǎng)地多能利用：為為體育賽事以外的的大型活動(dòng)提供場(chǎng)場(chǎng)地，增加收入對(duì)外營(yíng)銷：低成本本高效率，品牌共共建、體育賽事造造勢(shì)、挖掘外部資資源成功經(jīng)驗(yàn)借鑒成功經(jīng)驗(yàn)開辦培訓(xùn)班：提高高場(chǎng)地單位時(shí)間的的收益對(duì)內(nèi)節(jié)流對(duì)外開源定位清晰：與項(xiàng)目目主題緊密結(jié)合，，定位專業(yè)化、規(guī)規(guī)?；捏w育運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)所一、專業(yè)化1、專業(yè)化的運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)備設(shè)施燈光照明雙魚牌乒乓球設(shè)備備運(yùn)動(dòng)地板2、專業(yè)化的教練隊(duì)隊(duì)伍聘請(qǐng)省市隊(duì)教練作作為場(chǎng)館教練二、規(guī)模化1、1.4萬(wàn)平米大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)館。2、綜合館1300平方米，適合組組合大型賽事和活活動(dòng)前期定位項(xiàng)目設(shè)置：以少量量高檔項(xiàng)目標(biāo)定