某地產(chǎn)策劃天津項(xiàng)目商業(yè)部分策劃建議

***項(xiàng)目商業(yè)部分策劃建議2023/3/211建議內(nèi)容第一部分本項(xiàng)目的開發(fā)原則及思路第二部分商圈分析第三部分相關(guān)案例分析第四部分商業(yè)部分市場定位第五部分商業(yè)部分的主題形象第六部分商業(yè)發(fā)展建議(業(yè)態(tài)規(guī)劃)第七部分商業(yè)部分的核心競爭力營造第八部分招商方案建議2商業(yè)的開發(fā)原則及思路第一部分商業(yè)的開發(fā)原則及思路商業(yè)開發(fā)原則天津商業(yè)地產(chǎn)概況2023/3/213商業(yè)開發(fā)原則最高最佳原則商業(yè)項(xiàng)目核心競爭力原則精準(zhǔn)科學(xué)定位原則合理投資回報(bào)原則4天津商業(yè)地產(chǎn)概況天津市商業(yè)地產(chǎn)概況5天津商業(yè)地產(chǎn)年供應(yīng)量天津商業(yè)地產(chǎn)于2003年崛起，04年爆發(fā)，在05年達(dá)到歷史最高點(diǎn)，現(xiàn)總量已超過1000萬平米；6天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢商業(yè)地產(chǎn)面項(xiàng)目將在未來2-3年內(nèi)有集中放量的現(xiàn)象產(chǎn)生百貨零售業(yè)群雄逐鹿，南京路沿線將呈現(xiàn)白熱化競爭大賣場進(jìn)入市場調(diào)整期社區(qū)商業(yè)將成為新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)酒店的開發(fā)量將繼續(xù)上升，并呈兩極式發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為新的發(fā)展趨勢市場細(xì)分將進(jìn)一步加劇，專業(yè)賣場的發(fā)展將成為新的趨勢物流類地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)將會(huì)大量出現(xiàn)7本項(xiàng)目商圈形成條件分析

第二部分本項(xiàng)目商圈形成的可能性區(qū)位分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場展望2023/3/218本項(xiàng)目商圈形成條件分析

區(qū)位分析2023/3/219區(qū)位分析河?xùn)|區(qū)、東麗區(qū)2003-2005年GDP社會(huì)消費(fèi)品零售總額人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境交通狀況10區(qū)位圖11區(qū)位分析析——區(qū)區(qū)域GDP12小結(jié)通過近三三年的數(shù)數(shù)據(jù)，我我們可以以看出，，河?xùn)|區(qū)區(qū)/東麗麗區(qū)近三三年在宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)上呈現(xiàn)現(xiàn)高速發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，各各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)均均有大幅幅度增長長，這與與戰(zhàn)略東東移使東東部城區(qū)區(qū)在天津津市地位位的提升升有直接接相關(guān)，，而且通通過近三三年河?xùn)|東/東麗麗區(qū)在商商業(yè)與房房地產(chǎn)事事業(yè)的實(shí)實(shí)際情況況來看，，河?xùn)|/東麗區(qū)區(qū)正朝著著新（新新興社區(qū)區(qū)發(fā)展加加速）、、快（交交通路網(wǎng)網(wǎng)日益發(fā)發(fā)達(dá)）、、優(yōu)（投投資環(huán)境境優(yōu)越））的方向向迅速前前進(jìn)。13區(qū)位分析析——社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額14小結(jié)社會(huì)消費(fèi)品品零售總額額的增長：：一是表明該該區(qū)域商品品市場豐富富多彩，消消費(fèi)結(jié)構(gòu)明明顯升級；；二是說明生生活必需品品市場供應(yīng)應(yīng)充足，價(jià)價(jià)格總體平平穩(wěn)；三是表示區(qū)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)費(fèi)方式更加加理性、健健康，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)更加加合理。15區(qū)位分析———人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)環(huán)境16小結(jié)天津市外來來人口大量量涌入和自自然增加人人口規(guī)模持持續(xù)縮小的的特點(diǎn)愈發(fā)發(fā)明顯；全市人口分分布呈現(xiàn)出出中心城區(qū)區(qū)人口進(jìn)一一步向外擴(kuò)擴(kuò)散、人口口向東南地地區(qū)聚集的的顯著特征征。五年來來處于東南南地區(qū)的河河?xùn)|、河西西、東麗、、塘沽、大大港、津南南6區(qū)新增增人口25.39萬萬人，增長長了7.55%，占占全市總?cè)巳丝诘谋戎刂匾苍黾恿肆?.08個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。17區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目位于程程林莊宏亮亮工業(yè)園范范圍以內(nèi)，，屬于傳統(tǒng)統(tǒng)工業(yè)區(qū)，常常住人口較較少。工業(yè)園內(nèi)的的企業(yè)多為為以粗放式式生產(chǎn)為主主的小型工工廠，整體檔檔次較低。。項(xiàng)目周邊公公交網(wǎng)點(diǎn)稀稀少，道路路不通暢，，可及性較較差。項(xiàng)目周邊商商業(yè)整體檔檔次較低，，多為五金金、建材經(jīng)經(jīng)營者，滿足足了工業(yè)園園的日常需需要。項(xiàng)目周邊生生活配套設(shè)設(shè)施較為匱匱乏，未成成規(guī)模，檔檔次普遍較低低18區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃萬新都市創(chuàng)業(yè)園萬新精銳科技園萬新世紀(jì)商貿(mào)中心本項(xiàng)目繼續(xù)擴(kuò)大工工業(yè)園規(guī)模模，豐富其其功能，并并實(shí)現(xiàn)其生生產(chǎn)方式由由粗放型向向集約型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。根據(jù)《天津市發(fā)展展都市工業(yè)業(yè)實(shí)施意見見》，為盤活環(huán)環(huán)內(nèi)東麗區(qū)區(qū)與市區(qū)結(jié)結(jié)合部的存存量資產(chǎn)與與土地資源源，加快城城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的載體體功能，借借助天津市市產(chǎn)業(yè)布局局與結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整、實(shí)施施工業(yè)戰(zhàn)略略東移的契契機(jī)，東麗麗區(qū)擬在程程林街環(huán)內(nèi)內(nèi)區(qū)域規(guī)劃劃建設(shè)三個(gè)個(gè)科技型都都市工業(yè)園園區(qū)。19航空城的建建成將進(jìn)一一步提升區(qū)區(qū)域功能與與價(jià)值天津航空城城規(guī)劃用地地北至成林林道延長線線、東至京京津塘高速速公路、南南至機(jī)場維維修區(qū)，規(guī)規(guī)劃占地面面積約21.38平方公里。。本案20未來消費(fèi)人人群增加與與升級天房項(xiàng)目松江項(xiàng)目本項(xiàng)目10萬平米22萬平米16萬平米小王莊村目目前已被列列入拆遷改改造計(jì)劃，，據(jù)了解，，拆遷土地地除部分用用于還遷房房外，剩余余土地將對對外掛牌出出售，由此此可見，該該區(qū)域在未未來2-3年內(nèi)將成成為天津又又一新興居居住區(qū)。項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)常常住人口將將超過2萬人21道路規(guī)劃區(qū)域?qū)⑴c衛(wèi)衛(wèi)國道、空空港物流區(qū)區(qū)相連通，，成林道拓拓寬至40米，成為連連接市區(qū)與與空港物流流區(qū)、天津津機(jī)場、濱濱海新區(qū)及及周邊其他他縣市的交交通要道。。本案外環(huán)線津?yàn)I高速津塘公路津京塘高速天津機(jī)場空港物流區(qū)天津港22項(xiàng)目周邊商商圈分析商圈分布及及構(gòu)成東興商圈萬新村商圈圈23鄰近商圈商商業(yè)供應(yīng)量量：鄰近商圈商商業(yè)供應(yīng)量量較大，已已達(dá)到176000平米，且且功能較為為齊備，基基本滿足了了周邊居民民的生活需需求。名稱體量商業(yè)形式衛(wèi)國道家世界8000平米生活型大賣場國美電器2000平米大中電器2000平米東興家世界4000平米又一城80000平米餐飲娛樂+酒店南方燈具城20000平米專業(yè)市場登發(fā)裝飾城20000平米第六大道商業(yè)街40000平米未定合計(jì)176000平米24萬新村商圈圈距離本項(xiàng)項(xiàng)目較近，，在項(xiàng)目區(qū)區(qū)域內(nèi)目前前尚無商業(yè)業(yè)設(shè)施的情情況下，區(qū)區(qū)域日常生生活消費(fèi)會(huì)會(huì)主要發(fā)生生在萬新村村商圈。萬新村商圈圈商業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)：超市賣場類類設(shè)施成長長迅速社區(qū)商業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步增長生活型購物物市場細(xì)分分更加完善善，商業(yè)競競爭更為激激烈區(qū)域商業(yè)設(shè)設(shè)施逐步升升級通過上述分分析我們可可以看到萬萬新村商圈圈作為區(qū)域域核心商圈圈的地位日日益穩(wěn)固，，隨著其商商業(yè)業(yè)態(tài)的的豐富以及及檔次的提提高，其輻輻射范圍也也將進(jìn)一步步擴(kuò)大。25本項(xiàng)目商圈圈形成條件件分析區(qū)域商業(yè)地地產(chǎn)市場分分析2023/3/1526區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)特點(diǎn)分析連鎖零售業(yè)起步早，發(fā)展迅速，是天津市內(nèi)大賣場數(shù)量最多的區(qū)域之一飽和競爭觀望<1000m21-3km5000m23-5km8000m25-10km>15000m210-15km特點(diǎn)一27大賣場特點(diǎn)描描述連鎖發(fā)展,資資金占用較大大,需要充足足的現(xiàn)金流;需求面積大,一般>5000平方米米;充足的停車位位只租不買某些類型的大大賣場對建筑筑要求較高28區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)特點(diǎn)分析特點(diǎn)二區(qū)域復(fù)合功能商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏，商業(yè)地產(chǎn)市場尚屬發(fā)展期先發(fā)制人商業(yè)領(lǐng)航29區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)特點(diǎn)分析特點(diǎn)三搶占市場空白點(diǎn)區(qū)域復(fù)合功能商業(yè)中心單一,目前只集中在躍進(jìn)路一帶,不符合商業(yè)中心多元化的趨勢東麗商業(yè)中心心程林莊商業(yè)中中心麗苑商業(yè)中心心萬新村商業(yè)中中心30東麗商業(yè)中心心東麗商業(yè)中心31區(qū)域形成商圈圈的推測區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場展望2023/3/1532區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場展望市場需求強(qiáng)大大消費(fèi)者（區(qū)域域內(nèi)、外）、、經(jīng)營者商業(yè)地產(chǎn)面臨臨數(shù)次升級———東部天津商業(yè)業(yè)中心有望形形成交通、居住環(huán)環(huán)境、外來人人口33商圈形成的可可能性推測形成商圈的可可能性推測2023/3/1534城市擴(kuò)張角度度城市戰(zhàn)略東移移濱海新區(qū)現(xiàn)代代工業(yè)客觀上上需要與現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)聚集集在一起，因因此天津工業(yè)業(yè)東移戰(zhàn)略將將依次提升為為天津產(chǎn)業(yè)東東移、天津城城區(qū)東移及天天津城市中心心東移戰(zhàn)略。。項(xiàng)目所處區(qū)域域作為連接市市區(qū)與濱海的的要地，隨著著城市的東移移，將承載越越來越多的城城市功能。城市居住郊區(qū)區(qū)化按照《天津市市城市總體規(guī)規(guī)劃(2005-2020年)》，，未來天津市市中心城市的的布局將以中中心城區(qū)和濱濱海新區(qū)核心心區(qū)為主、副副中心，在外外圍發(fā)展居住住、就業(yè)綜合合型城市組團(tuán)團(tuán)。中心城區(qū)區(qū)的功能定位位僅僅是區(qū)域域性管理、服服務(wù)和商貿(mào)中中心，而中心心城區(qū)的居住住空間將引導(dǎo)導(dǎo)向外圍組團(tuán)團(tuán)發(fā)展。因住而商，居居住的郊區(qū)化化必然導(dǎo)致商商業(yè)地產(chǎn)的郊郊區(qū)化，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目區(qū)域的的規(guī)劃發(fā)展，，本區(qū)域有望望形成新興居居住區(qū)，因此此商業(yè)地產(chǎn)將將在本區(qū)域有有著廣闊的發(fā)發(fā)展空間。35形成商圈的條條件該地方現(xiàn)有及及未來會(huì)產(chǎn)生生的消費(fèi)人群群，即商業(yè)所所需的固定消消費(fèi)群體條件件；該地方周邊交交通設(shè)施便利利，即交通便便利條件；附近有吸引人人群的機(jī)構(gòu)或或設(shè)施，即人人流聚集條件件36區(qū)域形成商圈圈的推測根據(jù)上述分析析，河?xùn)|區(qū)/東麗區(qū)近三三年在宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)上呈現(xiàn)高高速發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，區(qū)域商商品市場豐富富多彩，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，，外來人口大大量涌入，這這些都為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展展創(chuàng)造了先決決條件，另外：區(qū)域未來將遷遷入大量居民民，將為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)提供穩(wěn)穩(wěn)定的消費(fèi)人人群。本區(qū)域距離中中心商業(yè)區(qū)較較遠(yuǎn)，且公交交設(shè)施匱乏，，出行極不便便利，需要較較大的時(shí)間成成本；前往中心商業(yè)業(yè)區(qū)購物的次次數(shù)會(huì)相應(yīng)減減少居民的日常消消費(fèi)會(huì)選擇在在居所周邊進(jìn)進(jìn)行，而天山山路商圈的核核心商圈主要要輻射其周邊邊的萬新村居居住區(qū)，麗苑苑居住區(qū)、太太陽城居住區(qū)區(qū)等,次級商商圈才可以輻輻射到項(xiàng)目區(qū)區(qū)域（次級商商圈的顧客大大約占15——25%）；；項(xiàng)目區(qū)域需要要一定量的商商業(yè)設(shè)施來滿滿足居民的日日常生活要求求；37項(xiàng)目區(qū)域?qū)⑦B連通衛(wèi)國道與與空港物流區(qū)區(qū)，區(qū)域?qū)肴胄栽鰪?qiáng)，區(qū)域流動(dòng)人群群將大幅增加加。本案登州路人流車流方向人流車流方向38結(jié)論：

1、、本區(qū)域?qū)頁碛写罅抗潭ǘㄏM(fèi)人群以以及由便捷的的對外交通帶帶來的流動(dòng)人人群；

2、、區(qū)域內(nèi)的發(fā)發(fā)展性質(zhì)決定定區(qū)域需要一一定體量的商商業(yè)設(shè)施；結(jié)結(jié)合區(qū)域域規(guī)劃發(fā)展與與區(qū)域缺少復(fù)復(fù)合型商業(yè)地地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)，，考慮到本項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃全部部銷售，因此此區(qū)域?qū)⒉粫?huì)會(huì)有大賣場出出現(xiàn)，可以考考慮在本項(xiàng)目目商業(yè)部分設(shè)設(shè)計(jì)一定規(guī)模模的吸引目的的性消費(fèi)的業(yè)業(yè)態(tài)，如餐飲飲娛樂城、精精品購物街等等以達(dá)到匯集集人流的作用用。

根據(jù)據(jù)上述分析，，戴德梁行認(rèn)為為區(qū)域具備形形成商圈的條條件39形成商圈的類類型：本項(xiàng)目計(jì)劃全全部銷售，因因此將不會(huì)有有大賣場出現(xiàn)現(xiàn)，為滿足消消費(fèi)者日常生生活需要，開開發(fā)部分生活活配套型商業(yè)業(yè)必不可少；；為了更多吸引引區(qū)域以外人人群及流動(dòng)人人群，項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)增添部分目目的性消費(fèi)元元素，另外，，在定位上應(yīng)應(yīng)與鄰近的萬萬新村商圈社社區(qū)配套型商商業(yè)的形式形形成錯(cuò)位。40形成商圈的時(shí)時(shí)間預(yù)計(jì)區(qū)域未來1年年內(nèi)將有三個(gè)個(gè)住宅項(xiàng)目亮亮相，2-3年內(nèi)完成入住。。作為區(qū)域內(nèi)內(nèi)唯一擁有商商業(yè)設(shè)施的本本項(xiàng)目也將逐逐漸承擔(dān)起滿滿足區(qū)域居民民日常生活需需要的功能。。這時(shí)候商圈圈逐漸形成，，但并不成熟熟，商圈類型型為社區(qū)型商商業(yè)。4-5年內(nèi)，隨著各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施施，區(qū)域的人人口將繼續(xù)得得到增長，人人員素質(zhì)將得得到提高、交交通的便捷性性也將得到體體現(xiàn)。從而商商圈得到升級級，并向鄰里里型商業(yè)中心心發(fā)展。41相關(guān)案例分析析第三部分相相關(guān)案例分析析上海碧云國際際社區(qū)2023/3/1542項(xiàng)目區(qū)位圖開發(fā)商：浦東東金橋（600639）已開發(fā)項(xiàng)目：：碧云花園、、碧云別墅、、世茂湖濱花花園、曉園4344項(xiàng)目住宅與商商業(yè)分布圖

配套商業(yè)酒店式公寓住宅面積4040021613669050545碧云國際社區(qū)區(qū)各商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)面積比商業(yè)購物體育休閑餐飲美食風(fēng)情酒吧總計(jì)面積2390013300720016004600046碧云國際社區(qū)區(qū)商業(yè)租售價(jià)價(jià)格項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）位置物業(yè)類型銷售價(jià)格（元/㎡）租賃價(jià)格（元/天/㎡）金洋十方庭商業(yè)街4200碧云路、白樺路交口商業(yè)街

金橋201017600東陸路1711號B座商業(yè)街

4碧云金悅34000金藏路51號(浙橋路口)酒店公寓

碧云工社60000新金橋路1088號酒店公寓9000

證大大拇指廣場110000浦東區(qū)芳甸路199弄商業(yè)廣場

10聯(lián)洋廣場70000芳甸路300號商業(yè)廣場7000

證大家園四期120000浦東區(qū)巨峰路667弄商業(yè)廣場7500

證大家園五期600000利津路1313弄商業(yè)廣場85002.5上海2006商鋪12000花木路1008號商業(yè)廣場350006233516000杜鵑路201號酒店公寓10000

錦繡滿堂花園東街41660錦安東路88弄社區(qū)商業(yè)街24000

47碧云國際社區(qū)區(qū)成功分析1、規(guī)模大，，足以形成區(qū)區(qū)域影響2、區(qū)位好，，位于浦東金金橋板塊，是是有政府明確確規(guī)劃的片區(qū)區(qū)與工業(yè)園、、出口加工區(qū)區(qū)毗鄰，又有有大片的綠肺肺清新空氣，，是很好的生生活社區(qū)選擇擇；3、知名企業(yè)業(yè)進(jìn)駐為本區(qū)區(qū)域國際化奠奠定了基礎(chǔ)；；4、商業(yè)中心心功能較為齊齊全，購物\餐飲\休閑閑\娛樂業(yè)態(tài)態(tài)一應(yīng)聚全；；5、商業(yè)整體體檔次品味與與產(chǎn)品定位科科學(xué)合理，符符合市場需求求與未來發(fā)展展趨勢，同時(shí)時(shí)也為社區(qū)整整體檔次與價(jià)價(jià)格的提升提提供了保證。。6、租售價(jià)格格制定合理，，充分考慮到到項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)域的性質(zhì)與與經(jīng)營者的利利益，因此能能夠達(dá)到“多多贏”的局面面48碧云國際社區(qū)區(qū)缺撼分析：：1、商業(yè)體量量小——諾大大的社區(qū)，商商業(yè)物業(yè)雖功功能齊備，但但體量僅占目目前社區(qū)總體體量的5%，，因此在供應(yīng)應(yīng)量上略顯尷尷尬，與社區(qū)區(qū)總體量不匹匹配，造成目目前仍舊難以以支撐巨大的的社區(qū)居民需需求的局面；；2、交通稍顯顯不便,不不能吸引區(qū)域域以外的人流流49餐飲類50生活購物類51休閑體驗(yàn)類52碧云國際社區(qū)與與本項(xiàng)目對比分分析：1、由相似性帶帶來的啟示1）、所處區(qū)位位上——同處于于工業(yè)區(qū)之內(nèi)，，且與機(jī)場、高高速距離較近；；2）、政府規(guī)劃劃上——同為政政府規(guī)劃未來發(fā)發(fā)展方向所在的的區(qū)域；因此，本項(xiàng)目從從其在商業(yè)方面面的發(fā)展上可以以得到較為直觀觀的啟示，同時(shí)時(shí)根據(jù)碧云國際社區(qū)區(qū)十余年來的發(fā)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)我們可可以取長補(bǔ)短，，優(yōu)勝劣汰。2、借鑒之處1）商業(yè)部分的的業(yè)態(tài)組合模式式：商務(wù)地產(chǎn)+社區(qū)區(qū)型商業(yè)中心相相結(jié)合2）商業(yè)部分的的建筑形式與業(yè)業(yè)態(tài)定位碧云國際社區(qū)商商業(yè)部分當(dāng)前絕絕大多數(shù)采取的的是分散式商業(yè)業(yè)街區(qū)的建筑形形式，這與其國際社區(qū)區(qū)的檔次與人群群需求是十分匹匹配的。3、合理的商業(yè)業(yè)入市價(jià)格53需改善之處1）適當(dāng)增加商商業(yè)配套性社區(qū)區(qū)商業(yè)面積碧云國際社區(qū)的的商業(yè)配套占比比為4%，而根根據(jù)社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)這一比例2）增強(qiáng)交通的的便利性與可及及性本項(xiàng)目在建設(shè)之之初應(yīng)充分考慮慮到這一點(diǎn)，與與公交部門、市政部門進(jìn)進(jìn)行充分協(xié)調(diào)，，以期達(dá)到增加加公交線路、延長線路及及早日通路的目目的。54社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)小型社區(qū)：人口規(guī)模：300-700戶戶（組團(tuán)，相當(dāng)當(dāng)于居委會(huì)管轄轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：：0.6平米/人以下；中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-4000戶；人均商業(yè)面積：：0.6-0.8平米/人大型社區(qū)：人口規(guī)模：0.7-1.5萬萬戶（相當(dāng)于街街道辦事處管轄轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：：0.8-1.2平米/人人55本項(xiàng)目市場定位位第四部分本項(xiàng)項(xiàng)目市場定位2023/3/1556項(xiàng)目市場場定位本項(xiàng)目SWOT分析2023/3/1557優(yōu)勢———STRENGTH交通優(yōu)勢勢明顯項(xiàng)目所處處區(qū)域毗毗鄰?fù)猸h(huán)環(huán)線，路路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，對外外交通便便捷，是是連接中中心城區(qū)區(qū)與濱海海新區(qū)的的交通要要道。項(xiàng)目面臨臨成林道道，成林林道將成成為連接接市區(qū)與與濱海新新區(qū)、航航空城、、空港物物流區(qū)、、天津郊郊縣以及及其它省省市的交交通要道道。區(qū)域規(guī)劃劃明確，，發(fā)展?jié)摑摿Υ?；；區(qū)域商業(yè)業(yè)地產(chǎn)存存在空白白點(diǎn)，升升值潛力力巨大58劣勢———WEAKNESS項(xiàng)目周邊邊未形成成商業(yè)氛氛圍，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)均為門門臉改造造而成，，檔次較較低。項(xiàng)目所處處區(qū)域?yàn)闉閭鹘y(tǒng)工工業(yè)區(qū)，，目前常常住人口口較少，，區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有人群群無論從從數(shù)量還還是消費(fèi)費(fèi)能力上上都不足足以對大大型商業(yè)業(yè)設(shè)施形形成支持持。項(xiàng)目位于于城區(qū)邊邊緣，對對內(nèi)交通通尚不通通暢，且且公交網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)稀少少，可及及性不佳佳。商業(yè)全部部銷售，，項(xiàng)目定定位的完完整性難難以保證證。59機(jī)會(huì)———OPPORTUNITY區(qū)域規(guī)劃劃都市型工工業(yè)園區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃將促進(jìn)進(jìn)商業(yè)在在本區(qū)域域的發(fā)展展此種變化化將進(jìn)一一步豐富富工業(yè)區(qū)區(qū)的整體體功能；；程林莊莊工業(yè)區(qū)區(qū)也將由由現(xiàn)有的的生產(chǎn)加加工功能，發(fā)展展為具有有物流、、商貿(mào)、、金融、、研發(fā)、、商務(wù)、、居住、、商業(yè)等等多功能能于一體體的綜合性工業(yè)區(qū)。航空城規(guī)劃與天津津戰(zhàn)略東移規(guī)劃迅迅速提升本區(qū)域的的地位航空城的規(guī)劃與本本區(qū)域的未來發(fā)展展息息相關(guān)，其最最終建成將進(jìn)一步步提升區(qū)域的綜合合價(jià)值，使得本區(qū)域域的多項(xiàng)功能進(jìn)一一步得到加強(qiáng)。天津工業(yè)東移戰(zhàn)略略將依次提升為天天津產(chǎn)業(yè)東移、天天津城區(qū)東移及天天津城市中心東移移戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略將使使得區(qū)域價(jià)值進(jìn)一一步得到體現(xiàn)。未來消費(fèi)人群增加加與升級本區(qū)域未來1-2年內(nèi)將有近40萬平米的住宅產(chǎn)產(chǎn)品上市,由此會(huì)會(huì)直接為本區(qū)域帶帶來約16000人的消消費(fèi)人群，加上區(qū)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人人群，常住人口將將達(dá)到20000人以上。60機(jī)會(huì)——OPPORTUNITY道路通暢，流動(dòng)人人口增加按照規(guī)劃，登州路路在2008年之之前將全線貫通，，北至衛(wèi)國道，而而成林道也將通過過立交橋與空港物物流區(qū)相連，這些些無疑將提高本區(qū)區(qū)域?qū)τ谌肆鞯膶?dǎo)導(dǎo)入性，為本區(qū)域域帶來大量流動(dòng)人人群。消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)改變變，消費(fèi)能力升級級多項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施將將為本區(qū)域帶來大大量高端消費(fèi)人群群，也使得區(qū)域發(fā)發(fā)展大型商業(yè)設(shè)施施成為可能。項(xiàng)目所處區(qū)域的程程林莊工業(yè)區(qū)目前前擁有大量務(wù)工人人員及私營企業(yè)主主，按照規(guī)劃，程程林莊工業(yè)區(qū)的規(guī)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大大，智力密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將逐步替代現(xiàn)現(xiàn)有的勞動(dòng)力密集集型產(chǎn)業(yè)，由此可可見區(qū)域內(nèi)的人員員數(shù)量與人員素質(zhì)質(zhì)都將得到提升。。松江項(xiàng)目61威脅——THREAT市場培育期較長規(guī)劃的最終實(shí)現(xiàn)需需要一定周期，而而規(guī)劃的可行性與與最終實(shí)現(xiàn)程度也也需要實(shí)踐的檢驗(yàn)。同業(yè)競爭威脅其間，同類型項(xiàng)目目的上市將與本項(xiàng)項(xiàng)目爭奪客戶資源源。天津商業(yè)地產(chǎn)市場場進(jìn)入調(diào)整期天津商業(yè)地產(chǎn)市場場短期內(nèi)呈現(xiàn)出供供求不符現(xiàn)象，商商鋪投資市場需要要一個(gè)調(diào)整周期，這些都都將對本項(xiàng)目的消消化產(chǎn)生影響。62項(xiàng)目市場定位第三部分項(xiàng)目目定位經(jīng)營性商業(yè)部分定定位其它部分定位2023/3/1563經(jīng)營性商業(yè)業(yè)部分定位位2023/3/1564本項(xiàng)目市場定位位——客戶群定定位項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有有及未來增加的的居住人群程林莊工業(yè)區(qū)的的務(wù)工人員項(xiàng)目周邊區(qū)域的的居住人群及務(wù)務(wù)工人員伴隨區(qū)域發(fā)展而而產(chǎn)生的外來流流動(dòng)消費(fèi)人群，，包括：來自空港物流區(qū)區(qū)的務(wù)工人員途經(jīng)本項(xiàng)目的人人員65本項(xiàng)目市場定位位——客戶群定定位特點(diǎn)：1、私密而不孤孤獨(dú)——擁有自自己喜好的品牌牌、餐廳與購物物場所及休閑場場所；2、有品味不張張揚(yáng)——追求生生活品味，但是是有所取舍,有有個(gè)性但很低調(diào)調(diào)；3、時(shí)尚而不懶懶散——擁有年年輕的生活態(tài)度度，但心理足夠夠成熟，不會(huì)盲盲目；66本項(xiàng)目市場定位位都市商業(yè)領(lǐng)航者者67本項(xiàng)目形象定位位尚東新時(shí)區(qū)MiniLifestyleCenter(微型生生活時(shí)尚中心)我們著力營造這這們一種商業(yè)氛氛圍：時(shí)尚實(shí)用但不浮浮夸張揚(yáng)；功能互補(bǔ)絕不同同質(zhì)重復(fù)；品味高雅而不無無味奢華68尚東新時(shí)區(qū)區(qū)主題內(nèi)涵尚東：新都市主主義下的時(shí)尚東東部新：新生/新鮮鮮/活力時(shí)區(qū)：集餐飲、、休閑、娛樂、、購物、商務(wù)等等多功能于一體體的，連接市區(qū)區(qū)與濱海的復(fù)合合功能商業(yè)綜合合體69LifeStyleCenter：“LifeStyle購購物中心”其其特色即是采采開放露天形形式，沒有主主力店（百貨貨公司），他他們以“TownCenter””的設(shè)計(jì)結(jié)合合一些精品店店、餐廳、書書店、家居用用品、電影院院或一些休憩憩娛樂為主的的商店，以傳傳統(tǒng)街道的方方式布置。解釋：本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)體量較大，，66000㎡，同時(shí)我我們考慮到本本區(qū)域未來不不可限量的發(fā)發(fā)展前景，結(jié)結(jié)合入住人口口的層次與周周邊程林莊工工業(yè)園\中美美史克的發(fā)展展規(guī)劃，我們們借鑒了“LifestyleCenter”的理念念，目的是營營造一種新鮮鮮、生態(tài)、自自由的時(shí)尚居居住環(huán)境，借借以提升社區(qū)區(qū)品質(zhì)，并保保證項(xiàng)目的可可持續(xù)發(fā)展與與未來的升值值能力。70形象定位———Fashion：時(shí)尚流行71形象定位———FreshFood：：新鮮的蔬菜菜、水果72形象定位———Fun：娛樂、快樂樂73業(yè)態(tài)定位精品購物物——精品店店、家居專賣賣、個(gè)性用品品專賣中西餐飲飲——中式正正餐、西餐休閑娛樂業(yè)———休閑健身身/SPA、、歌廳、書吧吧、咖啡廳社區(qū)配套業(yè)———銀行、郵郵局、干洗、、便利、西點(diǎn)點(diǎn)、早餐、醫(yī)院、服服務(wù)連鎖零售業(yè)———超市、快快餐74會(huì)所主題項(xiàng)目會(huì)所主題題定位2023/3/1575項(xiàng)目會(huì)所主題題選擇建議———男士養(yǎng)生生會(huì)所76項(xiàng)目會(huì)所主題題選擇建議———瑜珈主題題休閑77項(xiàng)目會(huì)所主題題選擇建議———綜合主題題78項(xiàng)目會(huì)所主題題選擇建議———另類主題題79本項(xiàng)目價(jià)格制制定

內(nèi)容商業(yè)項(xiàng)目建筑面積(m2)商業(yè)項(xiàng)目銷售面積(m2)商業(yè)項(xiàng)目銷售均價(jià)(元/m2)商業(yè)項(xiàng)目銷售總額(萬元)區(qū)域和平區(qū)88581034187.0322258.7760958087河西區(qū)122656781849.3813680.01119700234南開區(qū)1268463309052.5410584.23271064298河?xùn)|區(qū)57877118311.399225.9168939728河北區(qū)30787386175.057457.6642687361紅橋區(qū)600000東麗區(qū)1066689118476.843175.3376199510天津市區(qū)5934173648052.239782.56339549219參考天津市與與河?xùn)|區(qū)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市場的的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)價(jià)格對本項(xiàng)目目進(jìn)行價(jià)格定位位。天津市/河?xùn)|東區(qū)/東麗區(qū)區(qū)現(xiàn)行商業(yè)地地產(chǎn)價(jià)格：見下表80成因解析：1）這兩個(gè)區(qū)區(qū)域的商業(yè)地地產(chǎn)市場正處處于興起階段段，與和平、、河西、南開開相比欠成熟熟；2）這兩個(gè)區(qū)區(qū)域的土地價(jià)價(jià)值較低，開開發(fā)成本相對對較低，所以以價(jià)格也不高高。因此，我們可可以作如下推推斷：1）區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)尚屬起步階段，，未來商業(yè)地產(chǎn)市市場發(fā)展空間很大大；2）現(xiàn)階段商業(yè)地地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值持持平或略低于價(jià)值值，則說明該區(qū)域域商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格升升值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于相對成熟的和平平、河西、南開區(qū)區(qū)；81商業(yè)地產(chǎn)升值率分分析和平區(qū)以萬達(dá)商業(yè)廣場為為例：82商業(yè)地產(chǎn)升值率分分析河西區(qū)以新澳購物廣場為為例：83商業(yè)地產(chǎn)升值率分分析南開區(qū)以天江格調(diào)空間為為例：84商業(yè)地產(chǎn)升值率分分析小結(jié)在和平、河西、南南開這三個(gè)商業(yè)地地產(chǎn)相對成熟的區(qū)區(qū)域中，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)銷售價(jià)格基本上呈逐年降降低的趨勢（新澳澳購物廣場第三年年的銷售價(jià)格雖高高于第一年，但其增幅也并并不大，不超過10%），當(dāng)然這這與開發(fā)商最初定定制的入市價(jià)格高低有關(guān)。但但是我們同樣可以以看出，成熟區(qū)域域的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值與價(jià)格的偏離度不大，也也就是說，在價(jià)值值規(guī)律的主導(dǎo)下，，成熟區(qū)域的商業(yè)地地產(chǎn)價(jià)格升值的空間已經(jīng)經(jīng)很小，投資者的的獲利空間也隨之之降低，這是一個(gè)個(gè)無法逃避的現(xiàn)實(shí)。85商業(yè)地產(chǎn)市場相對對不成熟的地區(qū)商商業(yè)地產(chǎn)升值率分分析河?xùn)|區(qū)：嘉華國際商業(yè)中心心86商業(yè)地產(chǎn)市場相對對不成熟的地區(qū)商商業(yè)地產(chǎn)升值率分分析東麗區(qū)：中國北方五金城87商業(yè)地產(chǎn)市場相對對不成熟的地區(qū)商商業(yè)地產(chǎn)升值率分分析梅江地區(qū)：藍(lán)調(diào)街區(qū)88小結(jié)商業(yè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的的商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格年年平均升值率約為為：25%-30%商業(yè)地產(chǎn)欠成熟區(qū)區(qū)域的價(jià)格升值空空間遠(yuǎn)大于商業(yè)地地產(chǎn)已成熟的區(qū)域域。因此，在本項(xiàng)目所所處區(qū)域內(nèi)商業(yè)地地產(chǎn)的價(jià)格定制上上，空間很大，優(yōu)優(yōu)勢明顯。89本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)銷銷售價(jià)格預(yù)測結(jié)合天津市商業(yè)地地產(chǎn)銷售情況，根根據(jù)本項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)域的市場情況，戴德梁行建議議：本項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)結(jié)結(jié)合本地市場的商商業(yè)銷售價(jià)格的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況，充分考慮未來的升值值因素，在當(dāng)前市市場平均價(jià)值（9783元/㎡））的基礎(chǔ)上，依每年遞遞增25%來考慮慮，而本項(xiàng)目開始始銷售約在2008年底，故本項(xiàng)目入市市的銷售價(jià)格應(yīng)在在9783×（1+25%）=12229元/㎡左左右是較為合理的的90其他部分市場定位位2023/3/1591項(xiàng)目商業(yè)部分將于于2009年前后后入市，那時(shí)居住住氛圍剛剛產(chǎn)生，，因此建議在經(jīng)營營性商業(yè)開發(fā)體量量滿足市場需求的的前提下，開發(fā)部部分同時(shí)具備居住住與投資功能的產(chǎn)產(chǎn)品。在這里我們引入多功能公寓與經(jīng)濟(jì)型酒店形式。921、天津經(jīng)濟(jì)型酒酒店存量分析當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)型型酒店發(fā)展迅猛，，以連續(xù)三年翻三三番的速度井噴式式增長，錦江之星星、如家快捷等領(lǐng)領(lǐng)頭企業(yè)的年均增增速高達(dá)90%。。中國飯店協(xié)會(huì)據(jù)據(jù)此預(yù)計(jì)，在未來來的十年，經(jīng)濟(jì)型型酒店的客房數(shù)將將超過現(xiàn)在星級飯飯店的客房量，成成為我國住宿市場場的主流。錦江之星是國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店的第一一品牌，也是最先先進(jìn)入天津市場的的經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖鎖品牌。到目前為為止，天津共有經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌8個(gè)，分別為宜必必思、如家快捷、、速8、錦江之星星、友誼之家、寶寶軒快捷、華鉅快快捷、雅悅，總計(jì)計(jì)23家，總存量量約106000，總客房數(shù)約3030間。經(jīng)濟(jì)型酒店的市場場分析932、天津經(jīng)濟(jì)型酒酒店分布經(jīng)濟(jì)型酒店選址址主要看重區(qū)域域價(jià)值,即：交通便捷商業(yè)服務(wù)配置齊齊全客流密集旅游資源豐富943、天津經(jīng)濟(jì)型型酒店展望市場空間較大，，現(xiàn)有存量不足足，品牌擴(kuò)張加加劇發(fā)展迅速，未來來兩年內(nèi)將向品品牌化集團(tuán)化發(fā)發(fā)展區(qū)域發(fā)展將呈中中心向周邊擴(kuò)散散態(tài)勢954、未來經(jīng)濟(jì)型型酒店熱點(diǎn)區(qū)域域預(yù)測：海河沿線濱海地區(qū)奧運(yùn)板塊外環(huán)線沿線經(jīng)濟(jì)型酒店需要要周邊便捷的交交通條件，而天天津經(jīng)濟(jì)型酒店店已經(jīng)完成了由由內(nèi)環(huán)向中環(huán)及及快速路的擴(kuò)散散。隨著地鐵的的通行，交通路路網(wǎng)的完善，出出行將變得更加加便捷，出行的的時(shí)間成本也將將減小。而外環(huán)環(huán)線作為連接市市區(qū)與濱海及周周邊省市地區(qū)的的樞紐，將承擔(dān)擔(dān)起越來越多的的城市功能。而而其沿線土地價(jià)價(jià)格遠(yuǎn)低于中心心城區(qū)，因此會(huì)會(huì)成為眾多經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店商家的的選擇。965、區(qū)域市場探探究項(xiàng)目所處區(qū)域具具備經(jīng)濟(jì)型酒店店生存的條件，，原因如下：交通因素項(xiàng)目所處區(qū)域面面臨成林道，而而成林道是連接接市區(qū)與濱海新新區(qū)、其他區(qū)縣縣以及周邊省市市的交通要道。。另外，項(xiàng)目毗鄰鄰?fù)猸h(huán)線、西接接火車站，東臨臨天津機(jī)場，出出行便利?？腿撼渥阕愀鶕?jù)區(qū)域域規(guī)劃，，未來區(qū)區(qū)域?qū)⒊龀霈F(xiàn)從事事商務(wù)活活動(dòng)的商商務(wù)人士士，從事事技術(shù)交交流與指指導(dǎo)的外外來技術(shù)術(shù)人員以以及從事事業(yè)務(wù)往往來的來來津出差差人士。。周邊商業(yè)業(yè)配套齊齊全本項(xiàng)目定定位有餐餐飲娛樂樂、社區(qū)區(qū)配套及及購物功功能，將將使得區(qū)區(qū)域的商商業(yè)配套套得以健健全。97多功能公公寓產(chǎn)品說明明：本項(xiàng)目定定位的多多功能公公寓本質(zhì)質(zhì)是一種種主要面面向自住住型客戶戶的酒店店式公寓寓產(chǎn)品，，但由于于位于該該區(qū)域同同時(shí)又具具備了辦辦公、酒酒店的功功能，是是一種宜宜住、宜宜商、宜宜投資的的產(chǎn)品。。98市場分析析我們針對對天津的的酒店式式公寓可可得出如如下分析析：1）、天津目前前真正的的產(chǎn)權(quán)式式酒店公公寓為數(shù)數(shù)很少，，且分布布范圍較較散，配配套上均均遵循酒酒店的高高檔配套套設(shè)施，，功能配配套齊備備。酒店店管理公公司均是是聘請知知名酒店店管理公公司進(jìn)行行管理。。加之有有包租、、回購等等作為保保障，因因此雖然然總價(jià)款款較高，，但是市市場認(rèn)可可度非常常高，購購買的客客戶均是是高端投投資客戶戶。2）、其他他投資類類酒店式式公寓雖雖然沒有有包租、、回購等等作為投投資保障障，但是是因其所所處的絕絕佳地理理位置，，區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，因此此也受到到中、小小型投資資客的青青睞，因因此消化化速度也也較為理理想。993）、自自住型酒酒店式公公寓多依依托大型型的居住住區(qū)/住住宅消費(fèi)費(fèi)區(qū)，其其產(chǎn)品基基本滿足足居?。ǎㄅ溆信瘹狻㈥栮柵_(tái)等）），加之之“戶型型小，總總價(jià)款低低，精裝裝修”等等優(yōu)勢，，因此在在住宅與與服務(wù)式式公寓中中搶得先先機(jī)，博博得了大大眾認(rèn)可可，銷售售狀況也也好于同同區(qū)域其其他項(xiàng)目目。投資類酒酒店式公公寓：區(qū)區(qū)域位置置較佳、、商務(wù)氛氛圍濃郁郁較好的銷銷售政策策，多為為包租、、回購等等自住式酒酒店式公公寓：居居住氛圍圍濃郁、、靠近目目標(biāo)客戶戶群產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)上具備備相對較較好的居居住功能能100區(qū)域市場場探究1、社區(qū)區(qū)檔次的的升級未來1-2年，，項(xiàng)目區(qū)區(qū)域?qū)⒂杏?0萬萬平米的的住宅上上市，加加之現(xiàn)有有的盈州州里、程程林南里里及小王王莊村拆拆遷改造造的規(guī)劃劃用地，，成熟社社區(qū)氛圍圍將逐漸漸形成。。2、商務(wù)務(wù)氛圍的的產(chǎn)生程林莊工工業(yè)區(qū)的的擴(kuò)大，，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的優(yōu)優(yōu)化，推推動(dòng)區(qū)域域服務(wù)業(yè)業(yè)的發(fā)展展；成林道與與空港物物流區(qū)的的連通；；區(qū)域消費(fèi)費(fèi)人群層層次升級級，他們們將對不不同功能能的物業(yè)業(yè)產(chǎn)生不不同要求求，多功功能公寓寓的商務(wù)務(wù)功能也也將體現(xiàn)現(xiàn)。但基于本本區(qū)域目目前的商商務(wù)商業(yè)業(yè)氛圍極極不成熟熟，因此此，該公公寓產(chǎn)品品極可能能以滿足足居住需需求為先先。101多功能公寓及及經(jīng)濟(jì)型酒店店價(jià)格制定依照成本分析析法預(yù)計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目的建安成成本，計(jì)算如如下表：項(xiàng)目公攤樓面成本(元/㎡）備注1、土地款2050

2、大配套費(fèi)225本案公建性質(zhì)，公建225元/平米3、前期費(fèi)用82.64、建安成本18715、小區(qū)市政配套費(fèi)367.56、管理費(fèi)用1007、財(cái)務(wù)費(fèi)用1208、不可預(yù)見費(fèi)60合計(jì)4876.1102另外，項(xiàng)目的的維修基金，，按銷售價(jià)格格的1.5%計(jì)算，綜合合稅金按銷售售價(jià)格的10%計(jì)算，銷銷售費(fèi)用按銷銷售價(jià)格的2%計(jì)算，上上述三項(xiàng)費(fèi)用用折合約1100元/平平米，因此，，可見本項(xiàng)目目的成本約6000元/平米。按照投資回報(bào)報(bào)率15%，，以及天津房房地產(chǎn)市場平平均16%的的價(jià)格增幅，，2008年年本項(xiàng)目多功功能公寓及經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店部部分的入市價(jià)價(jià)格將達(dá)到7860元/㎡。103商業(yè)主題形象象第四部分商商業(yè)部分的主主題形象2023/3/15104項(xiàng)目區(qū)位圖本項(xiàng)目濱海國際機(jī)場空港物流區(qū)程林莊工業(yè)區(qū)東麗核心商業(yè)區(qū)河?xùn)|核心商業(yè)麗苑社區(qū)商業(yè)區(qū)萬新村社區(qū)商業(yè)區(qū)105嘉華國際商業(yè)中心天一MALL中國北方五金城第六大道海河新天地十一經(jīng)路家世界東麗核心商業(yè)區(qū)順馳又一城麗苑社區(qū)商業(yè)區(qū)萬新村社區(qū)商業(yè)區(qū)濱海國際機(jī)場空港物流區(qū)本項(xiàng)目項(xiàng)目所處區(qū)域域及周邊商業(yè)業(yè)地產(chǎn)分布圖圖106區(qū)位分析1、項(xiàng)目地處處工業(yè)區(qū)，周周邊商業(yè)氛圍圍清淡；2、項(xiàng)目周邊邊新型大規(guī)模模社區(qū)稀缺，，現(xiàn)有住宅多為為15年以上上的原有社區(qū)，且檔次普普遍較低；3、區(qū)域內(nèi)商商業(yè)分散，且且多數(shù)為陳舊舊的沿街臨時(shí)建建筑，只有少少數(shù)底商零星分布，商商業(yè)檔次較低低；4、項(xiàng)目所處處區(qū)域交通通通達(dá)性良好，，特別是與京津津塘高速、機(jī)機(jī)場、空港物流區(qū)關(guān)系系密切107由區(qū)位分析產(chǎn)產(chǎn)生的初步研研判一、結(jié)合項(xiàng)目目未來整體銷銷售的需求，，商業(yè)部分不不宜考慮商業(yè)業(yè)中心模式；；二、結(jié)合本區(qū)區(qū)域的交通優(yōu)優(yōu)勢、區(qū)域規(guī)規(guī)劃與未來本本區(qū)域住宅發(fā)發(fā)展，本項(xiàng)目目商業(yè)適合考慮慮“商務(wù)型商商業(yè)地產(chǎn)+社社區(qū)型商業(yè)地地產(chǎn)”結(jié)合的的模式三、區(qū)域未來來的發(fā)展前景景較好，區(qū)域域消費(fèi)人群結(jié)結(jié)構(gòu)將會(huì)產(chǎn)生生極大的轉(zhuǎn)變變，從而本項(xiàng)目自自身的規(guī)模與與可能入市時(shí)時(shí)間將極有可可能使其成為為周邊一至三三公里范圍內(nèi)的商商業(yè)旗艦108商業(yè)的主題形象象描述新都市主義商業(yè)業(yè)旗艦，時(shí)尚東東部領(lǐng)航者109項(xiàng)目建筑風(fēng)格建建議整體風(fēng)格應(yīng)注意意與住宅結(jié)合，，并考慮結(jié)合將將來區(qū)域內(nèi)其他他社區(qū)的新型建建筑風(fēng)格，使商商業(yè)整體風(fēng)格與與住宅與項(xiàng)目所所處區(qū)域的風(fēng)格格渾然一體，既既不盲目追求““洋化”，更不不單純強(qiáng)調(diào)亮麗麗。我行建議，，本項(xiàng)目在建筑筑材料選擇上應(yīng)應(yīng)注重與時(shí)尚、、新型潮流接軌軌，外檐體現(xiàn)數(shù)數(shù)字化、時(shí)代感感，并著力塑造造商業(yè)街區(qū)風(fēng)格格。110項(xiàng)目建筑風(fēng)格參參考圖片111項(xiàng)目建筑風(fēng)格參參考圖片112發(fā)展建議第六部分項(xiàng)目目發(fā)展建議業(yè)態(tài)組合與比例例各業(yè)態(tài)發(fā)展建議議項(xiàng)目價(jià)格制定2023/3/15113業(yè)態(tài)組合與比例例業(yè)態(tài)比例面積（㎡）餐飲娛樂27%18000多功能公寓40%26000購物10%6600社區(qū)配套8%5400經(jīng)濟(jì)型酒店15%10000總計(jì)100%66000主題式商業(yè)街區(qū)區(qū)社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)需需要盈虧平衡點(diǎn)所需需社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)需需要市場需求強(qiáng)大114經(jīng)濟(jì)型酒店盈虧虧平衡點(diǎn)分析按四星級酒店裝裝修標(biāo)準(zhǔn)投入約約:8000萬萬元當(dāng)前經(jīng)濟(jì)型酒店店的投資回報(bào)年年限在5年左右右即每天的酒店收收入應(yīng)在43835元左右依經(jīng)濟(jì)型酒店當(dāng)當(dāng)前日租金在168元/天來來計(jì)算套房數(shù)在260套左右為項(xiàng)目目的盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)115經(jīng)濟(jì)型酒店盈虧虧平衡點(diǎn)分析標(biāo)準(zhǔn)間面積在26-40平方方米之間運(yùn)營成本在25%左右年出租率方面的的風(fēng)險(xiǎn)支出(首首年在40%左左右)聘請知名運(yùn)營管管理公司的費(fèi)用用(毛收入的30%左右)推廣費(fèi)用(毛收收入的3%-5%)出房率80%-85%8000平方米米8500平方米標(biāo)間價(jià)168元元/天260間客房280間客房經(jīng)濟(jì)型酒店建筑筑面積10000平方方米左右116經(jīng)營性商業(yè)面積積設(shè)計(jì)依據(jù)餐飲娛樂街區(qū)購物體驗(yàn)街區(qū)社區(qū)生活配套中型社區(qū)商業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)人口規(guī)模：2000-4000戶人均商業(yè)面積：：0.6-0.8平米/人5400平方米米區(qū)域型商業(yè)中心心的規(guī)模需要24600平方方米鄰里型商業(yè)中心心規(guī)模:20000平方米以以上營造主題式商業(yè)業(yè)的需要有效聚攏人氣的的需要117多功能公寓的設(shè)設(shè)計(jì)依據(jù)多功能公寓當(dāng)前市場的認(rèn)可可度區(qū)域未來整體層層次的升級本項(xiàng)目全部銷售售的前提市場需求、投資資人偏好應(yīng)對人群廣泛建筑設(shè)計(jì)靈活118商業(yè)發(fā)展建議經(jīng)營性商業(yè)發(fā)展展建議餐飲區(qū)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)休閑區(qū)娛樂區(qū)生活配套業(yè)2023/3/15119戶型建議餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、、休閑區(qū)主力戶型型開間：6-8米；；進(jìn)深：15米8000mm15000mm120項(xiàng)目發(fā)展建議———餐飲區(qū)可以引進(jìn)40家左左右不同風(fēng)味的餐餐館，形成風(fēng)情餐餐飲區(qū)121項(xiàng)目發(fā)展建議———餐飲區(qū)餐飲區(qū)：根據(jù)戴德梁行的研研究，我們發(fā)現(xiàn)，，餐飲業(yè)面積需求求集中在三部分，，即200㎡以下下，300-500㎡，1000㎡以上三個(gè)區(qū)間間6000600060006000600060006000600060006000600015000首層1235679101148111平平方米90平方方米48平方方米122項(xiàng)目發(fā)展展建議———餐飲飲區(qū)6000600060006000600060006000600060006000600015000二層123567910114848400平平方米400平平方米123平平方米90平方方米24平方方米三層123項(xiàng)目發(fā)展展建議———風(fēng)情情商業(yè)街街所謂風(fēng)情情商業(yè)街街區(qū)，是是本項(xiàng)目目品位、、神韻的的體現(xiàn)可供選擇擇的業(yè)態(tài)態(tài)：雪茄煙專專賣、紅紅酒/洋洋酒專賣賣個(gè)人用品品護(hù)理店店新鮮蔬果果店、花花店、水水療/養(yǎng)養(yǎng)生館社區(qū)便利利店、醫(yī)醫(yī)院、寵寵物店124業(yè)態(tài)比例面積（㎡）特色小店60.61%4000運(yùn)動(dòng)休閑服飾15.15%1000家居生活用品專賣店15.15%1000休閑書吧/書店4.55%300汽車用品專賣店/五金專賣4.55%300總計(jì)100%6600風(fēng)情商業(yè)業(yè)街區(qū)125雪茄美容美體體水療養(yǎng)生生DIY手手工坊休閑吧兒童娛樂樂室鮮花蔬果紅酒126項(xiàng)目發(fā)展展建議———風(fēng)情情商業(yè)街街此區(qū)域適適宜經(jīng)營營服裝服服飾精品品店、運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑閑用品專專賣店、、家居家家飾用品品生活館館、手機(jī)機(jī)通訊、、煙酒專專賣、兒兒童用品品專賣店店等另外，考考慮到某某些社區(qū)區(qū)配套業(yè)業(yè)如銀行行、郵局局、干洗洗、西點(diǎn)點(diǎn)蛋糕等等其對地地段的特特殊需求求，建議議將此類類業(yè)種放放置在零零售區(qū)的的外街如果本區(qū)區(qū)域有三三層的設(shè)設(shè)計(jì)，故故可將兒兒童娛樂樂置于此此處127兒童娛樂樂區(qū)128項(xiàng)目發(fā)展展建議———休閑閑區(qū)此區(qū)域適適宜的業(yè)業(yè)種有休休閑健身身俱樂部部（瑜珈珈館、器器械健身身房、桌桌球室、、保齡球球室）等等生活休休閑業(yè)態(tài)態(tài)129業(yè)態(tài)比例面積（㎡）休閑健身俱樂部33%500美容美體/SPA20%300足療養(yǎng)生館13%200休閑書吧/水吧13%200兒童城20%300總計(jì)100%1500休閑區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃130項(xiàng)目發(fā)展展建議———娛樂樂區(qū)此區(qū)域適適宜經(jīng)營營KTV娛樂城城、游戲戲城（成成人游戲戲、青少少年游戲戲廳/網(wǎng)網(wǎng)吧）等等131業(yè)態(tài)比例面積（㎡）KTV33.33%1000洗浴中心33.33%1000桌球城/麻雀館16.67%500游戲城16.67%500總計(jì)100%3000娛樂區(qū)132業(yè)態(tài)比例面積（㎡）社區(qū)便利店9.62%500新鮮蔬果店3.85%200西點(diǎn)蛋糕店5.77%300水站1.92%100社區(qū)連鎖餐飲/早餐連鎖3.85%200中介服務(wù)5.77%300美容美發(fā)店11.54%600社區(qū)醫(yī)院11.54%600寵物醫(yī)院3.85%200郵政1.92%100干洗1.92%100銀行1.92%100汽車美容/洗車5.77%300幼稚園28.85%1500服裝加工店1.92%100總計(jì)100%5400社區(qū)配套套133項(xiàng)目發(fā)展展建議----多功能能公寓宜居、宜宜商、宜宜投資的的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)兩座樓設(shè)設(shè)計(jì)，24層。3-24層為公寓寓，1、2層商業(yè)。。公寓戶戶型面面積積33㎡、34㎡、47㎡、80㎡四種戶型型。主力戶型型33—47㎡，便于投投資，作作為居住住產(chǎn)品居居住門檻檻也比較較低。設(shè)計(jì)有陽陽臺(tái)、內(nèi)內(nèi)部方正正便于分分割功能能區(qū)，可可以滿足足基本生生活需要要。設(shè)計(jì)短進(jìn)進(jìn)深，陽陽面落地地窗陽臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)能能夠更好好的滿足足采光需需要。134項(xiàng)目發(fā)展展建議----經(jīng)濟(jì)型型酒店整體銷售售給一家家經(jīng)濟(jì)型型酒店品品牌或投投資人采用分割割銷售形形式，并并聘請知知名的專專業(yè)的酒酒店管理理公司(如加士活活/雅高)進(jìn)行管理理，投資資人定期期獲得收收益分紅紅，該產(chǎn)產(chǎn)品更適適宜投資資。135商業(yè)核心心競爭力力營造第五部分分商商業(yè)部分分的核心心競爭力力營造項(xiàng)目核心心競爭力力因素本項(xiàng)目核核心競爭爭力的營營造2023/3/15136商業(yè)項(xiàng)目核核心競爭力力因素商用物業(yè)的可用性商業(yè)地產(chǎn)主題的明確性商業(yè)地產(chǎn)定位的準(zhǔn)確性對利潤期盼的合理性137本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的核心競競爭力營造造項(xiàng)目主題本項(xiàng)目的主主題為“尚尚東新時(shí)區(qū)區(qū)”，在濱濱海與市區(qū)區(qū)之間打造造一個(gè)新鮮鮮時(shí)尚的多多功能商業(yè)區(qū)區(qū)，為消費(fèi)費(fèi)者提供全全方位的商商業(yè)服務(wù)。。尚東新時(shí)區(qū)區(qū)生活購物生活休閑餐飲美食商務(wù)洽談娛樂體驗(yàn)?zāi)愫?MyLife!138項(xiàng)目所具備的核核心競爭力:門戶商業(yè)項(xiàng)目所處的成林林道是連接市區(qū)區(qū)與天津機(jī)場、、空港物流區(qū)、、濱海新區(qū)以及及周邊其他縣市市的交通要道，，而本項(xiàng)目正處處于天津市區(qū)的的門戶位置，獨(dú)獨(dú)享滾滾人流。。區(qū)域商業(yè)旗艦本區(qū)域未來將有有大量人群遷入入，而作為區(qū)域域唯一的大體量量復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，勢必成為為該區(qū)域的商業(yè)業(yè)旗艦。139需要人為營造的的核心競爭力產(chǎn)品形式時(shí)尚而不奢華，，簡約美觀的外外觀設(shè)計(jì)能給項(xiàng)項(xiàng)目帶來更大的的吸引力。140社區(qū)型商業(yè)街案案例街區(qū)式社區(qū)商業(yè)業(yè)——蘋果22院街把所有的人流都都控制在一條街街上，街的尺度度適合人步行、、購物，及短暫