mall返租模式必將退出歷史的舞臺(tái)

mall返租模式必將退出歷史的舞臺(tái)再談產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的售后返租模式

產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)，它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。

零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開(kāi)發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過(guò)長(zhǎng)達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪I(yè)公司代為管理，投資者獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的返租回報(bào)，故名“管理型商鋪”，其運(yùn)作方式往往概括為“售后返租”。

一、案例情況

A項(xiàng)目，位于成都市地理中心和商業(yè)中心天府廣場(chǎng)旁邊，于1997年底破土動(dòng)工，2001年6月竣工完成。該大樓占地面積7172平方米，總建筑面積近11萬(wàn)平方米，共34層。其中地下3層、4層為車庫(kù)，可泊車400余輛；地下2層至地上11層均為營(yíng)業(yè)用房，單層面積約5000平方米。12層至30層為寫(xiě)字樓，單層面積約1500平方米。裙樓設(shè)扶梯40部，兩部觀光電梯，貨梯1臺(tái)，消防梯1臺(tái)，客用電梯2臺(tái)。

該項(xiàng)目地處絕佳位置，具有無(wú)法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)地位。其地下室與規(guī)劃地鐵中心站直接相通，成為未來(lái)的地鐵上蓋物業(yè)，將形成新的“地鐵經(jīng)濟(jì)”和“地鐵概念”。目前12層至30層的寫(xiě)字樓已全部整體出售并入住辦公，業(yè)主為某保險(xiǎn)公司。地下2層至地上5層為某國(guó)內(nèi)著名百貨零售商負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。

該項(xiàng)目在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為10—100平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其年回報(bào)利率定在7％左右（高于銀行貸款利率才有吸引力）。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。

這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。從該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)的運(yùn)作來(lái)看，通過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開(kāi)發(fā)商已久的資金緊張問(wèn)題。經(jīng)營(yíng)商進(jìn)場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)狀況也比較理想，進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷售。

在成都還有一個(gè)正在按此模式運(yùn)作的大型項(xiàng)目，其租金回報(bào)率為每年7.5％，每三年遞增0.5％，租賃回報(bào)期長(zhǎng)達(dá)20年。

二、三方利弊分析

（一）開(kāi)發(fā)商

對(duì)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，是沒(méi)有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過(guò)零售產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營(yíng)運(yùn)——這或許是不得已而為之的解決之道。

封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散，一散就亂。通過(guò)將經(jīng)營(yíng)權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引上行人流，盤(pán)活樓盤(pán)，有利于樓盤(pán)升值，讓客戶感受升值空間。開(kāi)發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售結(jié)束、商業(yè)經(jīng)營(yíng)步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司，而商業(yè)管理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營(yíng)運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營(yíng)管理及其資質(zhì)、理念,將對(duì)商鋪價(jià)值、長(zhǎng)遠(yuǎn)的租金回報(bào)起到重要的作用。

在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個(gè)銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無(wú)法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，即使當(dāng)年開(kāi)發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開(kāi)發(fā)商的品牌形象大打折扣。

（二）投資者

近年來(lái)，由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行利率的一降再降，房產(chǎn)投資便無(wú)疑成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮?！肮芾硇蜕啼仭钡某霈F(xiàn)，對(duì)廣大的購(gòu)房投資者有以下的利和弊：

1.省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可得到極大的便利。

2.免去了商鋪出租期間對(duì)于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力，經(jīng)營(yíng)管理公司具備對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。

3.確保了市場(chǎng)運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般“管理型商鋪”委托經(jīng)營(yíng)合同簽訂時(shí)，都附有若干期限的固定回報(bào)條款，即在市場(chǎng)啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪具備對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長(zhǎng)期增值。

投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于：

1.大型封閉式商場(chǎng)與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。在委托經(jīng)營(yíng)合同長(zhǎng)達(dá)10—20年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，商業(yè)管理公司無(wú)力承擔(dān)租金回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收。

2.在委托經(jīng)營(yíng)期滿后，投資者取得對(duì)商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測(cè)的后果：或許部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào)，要求自行出租或者自營(yíng)，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和布局，甚至對(duì)整體的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面的影響，風(fēng)險(xiǎn)在此時(shí)將漸漸暴露。

（三）經(jīng)營(yíng)者

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商與開(kāi)發(fā)商天生是一對(duì)矛盾體——開(kāi)發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠資金，而經(jīng)營(yíng)商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；經(jīng)營(yíng)商希望有更多的面積營(yíng)造休閑的商業(yè)氛圍，開(kāi)發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。

從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，管理型商鋪類似于整體自營(yíng)的大型商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)，與沿街獨(dú)立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競(jìng)爭(zhēng)：

1.在整體經(jīng)營(yíng)上，管理型商鋪一般對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。

2.商鋪的租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，過(guò)多地受到小業(yè)主心態(tài)與個(gè)人需要的影響。

3.商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)穩(wěn)定。整體經(jīng)營(yíng)的管理型商鋪受到經(jīng)營(yíng)管理公司的嚴(yán)格管理，對(duì)于租金的確定，經(jīng)營(yíng)商會(huì)有穩(wěn)定的策略，沉浮一般不會(huì)太大，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。

4.由于經(jīng)營(yíng)管理商的統(tǒng)一管理，管理型商鋪的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。

三、SWOT分析

（一）優(yōu)勢(shì)

1.管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過(guò)渡產(chǎn)品，它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購(gòu)物廣場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)。既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂的局面。

2.對(duì)購(gòu)房投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營(yíng)上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。且與各經(jīng)營(yíng)商家的租賃期限和租金相對(duì)穩(wěn)定，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。

（二）劣勢(shì)

1.投資回報(bào)合同期較長(zhǎng)，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測(cè)：在投資者與商業(yè)管理公司簽訂的投資回報(bào)合同中，為保證主力商家的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，一般合同期長(zhǎng)達(dá)10年-15年。在此期間，因經(jīng)營(yíng)管理不善，租金收益較低不足以償還投資者的固定回報(bào)，甚至商場(chǎng)整體倒閉的可能性是完全存在的。大型封閉式商場(chǎng)基本無(wú)臨街鋪面，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收。

2.投資回報(bào)合同期滿后的未來(lái)前景難以預(yù)測(cè)：10年-15年的合同期滿后，購(gòu)房者重新獲得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)。如果此時(shí)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)正常，投資者可能不滿足于不到10％的投資回報(bào)率，要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租；如果此時(shí)商場(chǎng)已是慘淡經(jīng)營(yíng)，投資者（尤其是一層商鋪的投資者）可能出于對(duì)商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，這將會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，引發(fā)一系列不可預(yù)測(cè)的嚴(yán)重后果。

3.二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險(xiǎn)高。大型封閉式商場(chǎng)各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無(wú)力回天。

（三）機(jī)會(huì)

除了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和加入WTO帶來(lái)的機(jī)遇外，整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪還有以下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：

1.因?yàn)樽C券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率的一降再降，房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸款的優(yōu)勢(shì)。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年，此后年出租收益率為16％左右。而管理型商鋪更是省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并很好地迎合了中國(guó)人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。

2.管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過(guò)渡產(chǎn)品，但并不是SHOPPINGMALL能夠完全替代它。很多面積在2萬(wàn)平方米以下、營(yíng)業(yè)用房樓層較少、位于城市黃金口岸的小型購(gòu)物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪的無(wú)序經(jīng)營(yíng)，又回避了SHOPPINGMALL對(duì)面積和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的規(guī)模化嚴(yán)格要求。未來(lái)幾年是各個(gè)城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地，為管理型商鋪的持續(xù)發(fā)展提供土地供給，帶來(lái)了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營(yíng)者們急于找到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。}

（四）挑戰(zhàn)

整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化，又不至于給開(kāi)發(fā)商太大的資金壓力。但管理型商鋪?zhàn)畲蟮奶魬?zhàn)來(lái)源于運(yùn)作模式本身，也就是前面所講的劣勢(shì)：合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營(yíng)以及返租期結(jié)束后商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題等。

四、返租模式的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來(lái)了較高的風(fēng)險(xiǎn)，在這場(chǎng)信息不對(duì)稱的博弈當(dāng)中，中小投資者明顯處于劣勢(shì)。在小業(yè)主投資買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議，而返租方當(dāng)然不會(huì)是精明的開(kāi)發(fā)商，通常是一個(gè)與開(kāi)發(fā)商無(wú)任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營(yíng)不善，向經(jīng)營(yíng)商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，如果開(kāi)發(fā)商也無(wú)力或無(wú)心承擔(dān)每年高達(dá)總銷售額7％的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運(yùn)也就開(kāi)始了，這一切與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長(zhǎng)達(dá)15年-20年，開(kāi)發(fā)商是否存在難以預(yù)測(cè)。

對(duì)于一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感，立志于長(zhǎng)期發(fā)展的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營(yíng)管理不成功，返租中斷，往往會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個(gè)模式的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)博弈各方的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，可以從以下幾個(gè)方面入手：

1、開(kāi)發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場(chǎng)“臉面”受制于人。

2、核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌經(jīng)營(yíng)商作為領(lǐng)頭羊（如萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪,成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂(lè)福，廣州天河城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場(chǎng)引進(jìn)好又多旗艦店），增強(qiáng)購(gòu)產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功。

3、在可能的前提下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營(yíng)，甚至盡量自營(yíng)一部分。這樣既可以增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度，有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，又可增強(qiáng)其他經(jīng)營(yíng)商家與之合作的信心。

4、為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國(guó)家中央銀行利率變化而浮動(dòng)。

5、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無(wú)盈利。而且由于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益下滑。據(jù)中華全國(guó)商業(yè)信息中心對(duì)全國(guó)重點(diǎn)大型百貨零售集團(tuán)、股份有限公司和百貨單體店的統(tǒng)計(jì)，2002年商品銷售利潤(rùn)率分別為0.97％（2001年為1.34％）、1.02％（2001年為1.2％）、2.4％（2001年為2.8％），因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項(xiàng)目，形成整個(gè)企業(yè)資金的良性循環(huán)。

6、重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)制，走中介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆?，允許開(kāi)發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。

7、租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時(shí)炸彈，威力如何有待時(shí)間的驗(yàn)證。是否能弱化或者解決該問(wèn)題，有待于商鋪業(yè)主委員會(huì)（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外，國(guó)外流行的“認(rèn)購(gòu)面積、共有產(chǎn)權(quán)”的辦法也能很好地解決“返租后遺癥”，其操作方法是，開(kāi)發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?，劃成幾大區(qū)域，每個(gè)區(qū)域再劃成等面積的若干份，每個(gè)購(gòu)房者可購(gòu)買其中的一份或幾份，所有購(gòu)房者共同擁有這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個(gè)人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，這實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏，類似于“基金”的形式。當(dāng)然，這種辦法在國(guó)內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來(lái)講，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時(shí)面對(duì)融資渠道匱乏，資本市場(chǎng)發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實(shí)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，返租模式是不得已而為之的短期行為，相當(dāng)于向廣大中小投資者的一次再融資，其融資成本明顯較高，且涉及面廣，后遺癥多，社會(huì)影響大，風(fēng)險(xiǎn)極高。

對(duì)中小投資者而言，返租模式類似于一場(chǎng)賭博，其投資的風(fēng)險(xiǎn)集中于某一個(gè)具體項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的成敗上，這絕非一項(xiàng)科學(xué)的個(gè)人投資決策。雖然少數(shù)有實(shí)力有品牌的開(kāi)發(fā)商，憑借自身的公司信譽(yù)度，或通過(guò)自有物業(yè)的擔(dān)保等措施，保證小投資者的投資信心和所承諾的投資回報(bào)，但在目前國(guó)內(nèi)信用體制相對(duì)不健全的條件下，返租模式下的投資者確確實(shí)實(shí)成為了弱勢(shì)群體。

因此，返租模式是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的一個(gè)階段性產(chǎn)物，它的出現(xiàn)顯示了中國(guó)人無(wú)窮的智慧和“有條件要上，沒(méi)有條件也要上”的靈活變通能力。但它固有的先天劣勢(shì)，決定其生命力是短暫的，隨著房地產(chǎn)融資手段的逐漸豐富，返租模式必將退出歷史的舞臺(tái)。購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)理念探討2001年11月11日，我國(guó)正式加入WTO，入世后的中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。有數(shù)據(jù)表明，在過(guò)去10年中，國(guó)內(nèi)零售業(yè)平均年增長(zhǎng)9.7％；今年上半年，國(guó)內(nèi)零售增長(zhǎng)10.1％，如果加上物價(jià)負(fù)增長(zhǎng)因素，實(shí)際增長(zhǎng)為12.7％，表明我國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)零售業(yè)發(fā)展速度相當(dāng)迅速。國(guó)內(nèi)外的零售業(yè)巨子也看到了中國(guó)市場(chǎng)的廣闊，紛紛加快擴(kuò)大中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額的步伐。國(guó)內(nèi)零售業(yè)市場(chǎng)的巨大的發(fā)展空間，必將為商業(yè)零售業(yè)的空間載體——商業(yè)房地產(chǎn)提供難得的發(fā)展機(jī)遇。

在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購(gòu)物中心（ShoppingCenter/Mall），由于提供了一次性購(gòu)足、娛樂(lè)休閑兼具的多樣化商業(yè)組合環(huán)境，風(fēng)靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認(rèn)為是將來(lái)零售業(yè)的主流形態(tài)。購(gòu)物中心是一群建筑上組合在一起的商業(yè)設(shè)施，其在建設(shè)地段的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、所有和經(jīng)營(yíng)上是作為一個(gè)操作單體，這個(gè)單體的位置、規(guī)模、商店類型都和它所服務(wù)的區(qū)域相關(guān)，這個(gè)單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時(shí)停車或輔助停車設(shè)施。購(gòu)物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一種形態(tài)。

購(gòu)物中心的特點(diǎn)是：投資方需要整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理兩大資源；商業(yè)經(jīng)營(yíng)具有“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)；投資收益高；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高。購(gòu)物中心的目的是通過(guò)投資營(yíng)造具有舒適方便購(gòu)物、休閑等功能的建筑空間，進(jìn)而通過(guò)租售商鋪獲利。要達(dá)到以上目的，購(gòu)物中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念須從項(xiàng)目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到后期的銷售定價(jià)、樓盤(pán)推廣等方面有所突破。比如：

（一）項(xiàng)目選址和市場(chǎng)調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值。對(duì)擬建購(gòu)物中心地段的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)機(jī)會(huì)進(jìn)行詳盡周全的分析：

1、調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購(gòu)買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r

2、調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈（商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大）

3、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者分布、經(jīng)營(yíng)狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

4、調(diào)查目標(biāo)城市近、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃

5、調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會(huì)點(diǎn)

6、調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購(gòu)買力、投資心理

（二）項(xiàng)目定位須有差異性。

購(gòu)物中心具有購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等特征，但仍然要做出項(xiàng)目的個(gè)性，即差異性定位。

1、項(xiàng)目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性。

按照購(gòu)物中心的建設(shè)規(guī)模差異與定位的有如下關(guān)系：建筑規(guī)模覆蓋商圈市級(jí)購(gòu)物中心

3萬(wàn)平方米以上覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口30萬(wàn)以上

地區(qū)購(gòu)物中心1——3萬(wàn)平方米覆蓋城市局部，服務(wù)人口10—30萬(wàn)人

居住區(qū)購(gòu)物中心3000——10000平方米

覆蓋城市的一個(gè)居住區(qū)，服務(wù)人口1—5萬(wàn)人鄰里型購(gòu)物中心

3000平方米以下服務(wù)人口1萬(wàn)人以下

2、項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成。

如運(yùn)動(dòng)主題的購(gòu)物中心、科幻主題購(gòu)物中心、娛樂(lè)主題的購(gòu)物中心、文化主題的購(gòu)物中心等，都為項(xiàng)目的定位提供了創(chuàng)新的思路。

3、項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關(guān)。

品牌店的組合差異性對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次影響很大。比如時(shí)尚精品店品牌組合——北京新東方廣場(chǎng)，與傳統(tǒng)老字號(hào)店組合——北京琉璃場(chǎng)步行街，在消費(fèi)人群、檔次上就有明顯差別。這對(duì)建筑的風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的要求也截然不同。

（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間。

購(gòu)物中心非常注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意識(shí)，以營(yíng)造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度來(lái)看購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)，有：

1、符合城市的總體規(guī)劃的商業(yè)布局規(guī)劃。

城市總體規(guī)劃對(duì)街道、交通、市政、公共設(shè)施、居民住宅以及其他建設(shè)和改造規(guī)劃，將影響擬建購(gòu)物中心的近遠(yuǎn)期的優(yōu)劣勢(shì)，甚至成敗。

2、購(gòu)物中心要求易達(dá)性。

購(gòu)物中心必須具有易達(dá)性。需要有合理交通組織和足夠的停車位，使購(gòu)物者在交通上花費(fèi)的時(shí)間和精力最少。根據(jù)交通工具的不同，應(yīng)有不同的交通組織和停車方式：

①自行車，是我國(guó)絕大多數(shù)城市市民的交通工具，某些自行車保有量大的城市開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，必須配足夠的自行車停車區(qū)域。

②公交車，適合步行出行的消費(fèi)者，可以借用公交站點(diǎn)或向當(dāng)?shù)毓还芾砉旧暾?qǐng)站點(diǎn)。

③家庭小轎車。在美國(guó)等汽車國(guó)家，購(gòu)物中心按照100平方米建筑面積配4.5——5.5個(gè)的停車位的標(biāo)準(zhǔn)修建。國(guó)內(nèi)的汽車保有量與國(guó)外相比還很小，購(gòu)物中心不能套用汽車國(guó)家的停車位標(biāo)準(zhǔn)，但目前國(guó)內(nèi)家庭車的發(fā)展也很快，從中長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心也必須要預(yù)留足夠的汽車停車位。

④地鐵和輕軌。無(wú)論已有和規(guī)劃中的城市地鐵和輕軌，都對(duì)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)具有極其重要的價(jià)值，尤其是對(duì)地下購(gòu)物中心更為重要。

⑤出租車。購(gòu)物中心在主要出入口要預(yù)留出租車的上下客區(qū)域，方便消費(fèi)者搭乘出租車。

3、購(gòu)物中心要求合理的空間形式。

購(gòu)物中心可以采用以下四種空間形式：

①室內(nèi)大開(kāi)間。無(wú)街道，商鋪間沒(méi)有完全隔絕。

②露天步行街。上空無(wú)頂棚，空間開(kāi)敞的步行街；

③回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；

④室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋；

由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、交流、娛樂(lè)，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購(gòu)物中心是最受歡迎的空間形式。購(gòu)物中心在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，對(duì)實(shí)際使用面積率K（實(shí)際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過(guò)小。室外步行街購(gòu)物中心的K能達(dá)到75——80％，室內(nèi)購(gòu)物中心K要小得多，因中庭、過(guò)道（街道）、休閑區(qū)等等共用面積的不同而不同，一般在45％——65％之間。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，實(shí)際使用面積率K是很重要的評(píng)價(jià)空間形式合理性的指

標(biāo)。

4、購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線組織要求引導(dǎo)性。

動(dòng)線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過(guò)所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有：

①以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動(dòng)線終端，盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流通過(guò)線；

②以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流；

③以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流；

④出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；

⑤無(wú)障礙設(shè)計(jì)。購(gòu)物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施；

5、購(gòu)物廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)用。購(gòu)物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個(gè)性風(fēng)格，同時(shí)要追求商業(yè)氣氛和娛樂(lè)性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。

①屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營(yíng)期購(gòu)物氣氛的營(yíng)造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

②建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。

國(guó)外有很多購(gòu)物中心的標(biāo)示做得非常鮮明，如佛羅里達(dá)的迪斯尼全明星娛樂(lè)場(chǎng)的外立面標(biāo)示——棒球標(biāo)志、可樂(lè)標(biāo)志、橄欖球帽標(biāo)志，非常特殊的展示了購(gòu)物中心的形象。建筑室內(nèi)的標(biāo)示除了將建筑美和商業(yè)味融合外，還具有功能性。比如引導(dǎo)購(gòu)物者方便的購(gòu)物、避免重復(fù)路線、幫助出現(xiàn)事故時(shí)的準(zhǔn)確迅速行動(dòng)等。購(gòu)物平面圖、電話、廁所、自動(dòng)扶梯、消防出入口、消防龍頭、服務(wù)出入口、行人疏散線等等，都應(yīng)該成為全套圖示中的一部分。

6、購(gòu)物中心講求無(wú)障礙設(shè)計(jì)。

購(gòu)物中心應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢(shì)群體提供良好的平等的購(gòu)物環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門(mén)、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

7、購(gòu)物中心講求內(nèi)部綠化景觀。

豐富的綠化能創(chuàng)造舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛，給購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺(jué)。如同其他設(shè)計(jì)一樣，景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)就要拿出方案來(lái)，比如對(duì)種植花樹(shù)的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問(wèn)題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。

8、購(gòu)物中心講求商業(yè)燈光照明。

商業(yè)燈光照明對(duì)創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購(gòu)物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購(gòu)物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。

9、商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會(huì)影響局部規(guī)劃設(shè)計(jì)。購(gòu)物中心內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶較多，購(gòu)物中心必須將承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購(gòu)物中心內(nèi)部個(gè)經(jīng)營(yíng)戶區(qū)域的設(shè)計(jì)，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計(jì)要與經(jīng)營(yíng)戶的要求相配套。超級(jí)購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)我認(rèn)為ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的發(fā)展是一個(gè)謹(jǐn)慎樂(lè)觀的市場(chǎng)方向，美國(guó)來(lái)講的話，到目前為止美國(guó)的購(gòu)物中心總共是四萬(wàn)多家，那么當(dāng)中的ＭＡＬＬ大概是七百多家，就是ＭＡＬＬ是十萬(wàn)平米以上的超級(jí)購(gòu)物中心，那么七百多個(gè)ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的存在，應(yīng)該說(shuō)是美國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中很重要的一個(gè)部分，那么在近幾年美國(guó)ＭＡＬＬ的發(fā)展持續(xù)一個(gè)下降的態(tài)勢(shì)，并不能說(shuō)明中國(guó)從現(xiàn)在剛開(kāi)始發(fā)展，那么沒(méi)有前景，或者說(shuō)表示絕對(duì)悲觀，我認(rèn)為可能這個(gè)態(tài)度可以稍微正面一點(diǎn)。首先的話，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ作為商業(yè)房地產(chǎn)最復(fù)雜規(guī)模最大的這個(gè)形式，那么它的投資開(kāi)發(fā)事實(shí)上的話是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的這么一個(gè)過(guò)程，事實(shí)上作為最復(fù)雜的形式來(lái)講，那么我們通常周邊所見(jiàn)到的小型的、中型的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該講他們的操作形式其實(shí)是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ整個(gè)投資開(kāi)發(fā)操作程序的一個(gè)簡(jiǎn)化，所以我想盡管在座有很多嘉賓，可能是做一般的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，可能是做一個(gè)兩萬(wàn)，或者是三四萬(wàn)平米的發(fā)展，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ開(kāi)發(fā)的程序?qū)τ谥行∩虡I(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商同樣是具有借鑒的作用。下面我針對(duì)這個(gè)ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的投資開(kāi)發(fā)從五個(gè)主題做一下介紹，第一點(diǎn)是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投資開(kāi)發(fā)的操作過(guò)程，第二是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，第三是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，第四，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目的決策體系，第五，商業(yè)房地產(chǎn)自動(dòng)模式。關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投資開(kāi)發(fā)的操作過(guò)程應(yīng)該講，可能目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商投資商普遍在一個(gè)探索的階段，所以說(shuō)在這里針對(duì)這個(gè)操作的程序，就個(gè)人的觀點(diǎn)做這么一個(gè)表述。第一點(diǎn)就是項(xiàng)目的選擇及可操作性判斷，關(guān)于這一點(diǎn)有兩個(gè)內(nèi)容，第一，并不是所有的城市都適合，或者說(shuō)具備了做ＭＡＬＬ的條件，從２００１年開(kāi)始很多國(guó)內(nèi)的專家，在ＭＡＬＬ剛進(jìn)入中國(guó)之后表示了很多負(fù)面的觀點(diǎn)，那么評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)就是中國(guó)的ＧＤＰ比較低，美國(guó)達(dá)到一萬(wàn)美金，而中國(guó)ＧＤＰ的條件存在著明顯的差距，以北京、上海為例，這兩大城市在中國(guó)算是比較發(fā)達(dá)的城市，ＭＡＬＬ的發(fā)展在中國(guó)不具備條件，我個(gè)人提出一些新的不同的建議，是說(shuō)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目它開(kāi)發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，是說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目所面對(duì)的核心商圈這個(gè)消費(fèi)總量，消費(fèi)總量的話，因?yàn)樗求w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了ＧＤＰ的水準(zhǔn)，事實(shí)上中國(guó)人口的密度來(lái)講的話跟美國(guó)完全不同，所以我們認(rèn)為在中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)ＭＡＬＬ的比較來(lái)講，在對(duì)市場(chǎng)判斷的時(shí)候，不要輕易用ＧＤＰ來(lái)否定這種業(yè)態(tài)它的發(fā)展空間，事實(shí)上在做項(xiàng)目判斷的時(shí)候，做一個(gè)整體項(xiàng)目周邊核心商圈消費(fèi)總量的判斷，將有助于對(duì)項(xiàng)目做出比較正確的結(jié)論。第二個(gè)內(nèi)容是說(shuō)，并非任何開(kāi)發(fā)商，任何背景的開(kāi)發(fā)商都可以做ＭＡＬＬ的發(fā)展，可以這么講，比如說(shuō)就某一個(gè)開(kāi)發(fā)商自身的資金實(shí)力尚不足于解決一個(gè)ＭＡＬＬ的項(xiàng)目，土地款的問(wèn)題，那么我建議這種開(kāi)發(fā)商不要輕易做這種操作，事實(shí)上北京就有這樣一個(gè)項(xiàng)目，那么經(jīng)過(guò)兩三年的運(yùn)作，項(xiàng)目本身，就是我所做的北京ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的項(xiàng)目，應(yīng)該講國(guó)外的機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)認(rèn)可程度應(yīng)該是不錯(cuò)的，我們?nèi)ツ辏翟路菰诶咕S加斯做項(xiàng)目的推廣，美國(guó)排在前面的機(jī)構(gòu)，包括（英文），還有（英文）公司，美國(guó)專門(mén)做ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ發(fā)展的公司，他們后兩家都到北京來(lái)考察，他們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可程度我認(rèn)為是不錯(cuò)的，他不認(rèn)可的是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的背景，開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力，而且開(kāi)發(fā)商在一個(gè)有限的資金條件之下，依然有一個(gè)過(guò)高的期望值，股權(quán)的期望值，作為任何一個(gè)ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的發(fā)展商來(lái)講，首先考慮這個(gè)城市是不是具備做ＭＡＬＬ發(fā)展的條件。第二點(diǎn)是不是你有能力，你競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)是不是足以為保證個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的完成，甚至說(shuō)你的資金的體系能夠保證項(xiàng)目建設(shè)完成之后，依然能夠在運(yùn)營(yíng)期間保證它的成功運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)兩級(jí)客戶群體，一級(jí)是消費(fèi)群者，一級(jí)是開(kāi)發(fā)商，住宅的功能應(yīng)該講大家很清楚，就是單層面的這么一個(gè)居住的用途，寫(xiě)字樓辦公的用途，但是商業(yè)地產(chǎn)它需要滿足兩級(jí)客戶的需求，這兩級(jí)客戶需求個(gè)性化的要求很明顯，所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講意味著很復(fù)雜的操作過(guò)程，另外到目前為止２００１年，２００２年國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，尤其是底商的市場(chǎng)反映很良好，那么到目前為止包括明年市場(chǎng)的供應(yīng)量加大之后，那么這些項(xiàng)目本身的個(gè)性化的因素，將對(duì)它項(xiàng)目的這種未來(lái)有很大的影響。所以說(shuō)任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基于兩級(jí)客戶的需求，也基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的這么一個(gè)趨勢(shì)，應(yīng)該最大限度對(duì)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行相關(guān)的工作。下一個(gè)環(huán)節(jié)就是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目的定位、商業(yè)類別、市場(chǎng)策略，以及項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行判斷，定位來(lái)講的話，之前有很多專家也提過(guò)這個(gè)問(wèn)題，所以在這一塊不再提太多，我們的觀點(diǎn)就是說(shuō)定位當(dāng)中要很清楚這個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體是哪一個(gè)群體，這個(gè)很關(guān)鍵，那么我碰到一些開(kāi)發(fā)商，你這個(gè)ＭＡＬＬ的項(xiàng)目定位是什么，或者說(shuō)某些項(xiàng)目講，我的項(xiàng)目定位是打旅游牌，事實(shí)上無(wú)論是打旅游牌，都是屬于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)策略，而并非項(xiàng)目的定位，明確你項(xiàng)目未來(lái)客戶的群體，包括消費(fèi)需求，乃至于說(shuō)其他的特點(diǎn)，會(huì)影響其他項(xiàng)目的組合，乃至于規(guī)劃設(shè)計(jì)，這個(gè)項(xiàng)目服務(wù)主要的群體是年輕的這些人，那么應(yīng)該講你里面的一些包括電梯，空調(diào)等等，比如說(shuō)是進(jìn)口的。所以在規(guī)劃設(shè)備都可以發(fā)生變化。那么剛才別的專家也談過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)一定要帶有足夠的理由，吸引消費(fèi)者光臨，消費(fèi)者光臨項(xiàng)目意味著零售商一定會(huì)進(jìn)來(lái)，那么市場(chǎng)策略這一塊，我想任何一個(gè)到目前為止北京的商業(yè)地產(chǎn)也是處于一個(gè)前期的發(fā)展，市場(chǎng)策略目前因?yàn)槭袌?chǎng)處在發(fā)展的初期或前期，所以說(shuō)完全有可能使項(xiàng)目具備某種比較獨(dú)特的概念，大家可以想一下，那我覺(jué)得這個(gè)結(jié)論只有唯一的可能值得探討，我們談到這個(gè)話題，事實(shí)上美國(guó)的洛杉磯跟拉斯維加斯，如果大家去過(guò)的話，是截然不同設(shè)計(jì)風(fēng)格，他們作為城市，作為旅游的產(chǎn)品它也需要一個(gè)旅游吸引消費(fèi)者光臨這個(gè)城市，那么紐約完全是一個(gè)大都市，到洛杉磯整個(gè)都是小別墅，很濃郁的這種人居環(huán)境，那么拉斯維加斯就是一個(gè)主街道，沿途兩邊是各種風(fēng)格的酒店，這就是這種城市的市場(chǎng)策略，我可以這么講。我給大家這么講過(guò)以后，你可能就有一個(gè)直接的感官是說(shuō)紐約我去看什么，我們國(guó)內(nèi)的城市是不是在這一點(diǎn)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力呢？那么同樣的道理，作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目你也需要找一個(gè)足夠的理由，這個(gè)理由如果說(shuō)你的市場(chǎng)策略，包括后面談到的規(guī)劃設(shè)計(jì)等等，這一塊在市場(chǎng)項(xiàng)目的前期做足夠的精神，所有的專業(yè)，你可能就能夠讓你的項(xiàng)目在某些具有健康內(nèi)涵的一些商業(yè)組合，或者規(guī)劃設(shè)計(jì)，在北京地區(qū)，或者說(shuō)你所在的本城市，甚至國(guó)內(nèi)，是第一的事情，那么應(yīng)該講我在跟很多開(kāi)發(fā)商在做溝通的時(shí)候都會(huì)談到，我們?cè)谌ツ旮鷼W美的投資機(jī)構(gòu)在談的話，應(yīng)該講就是說(shuō)投資機(jī)構(gòu)，包括中國(guó)的開(kāi)發(fā)商對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)很感興趣，（英文）只是說(shuō)會(huì)有一個(gè)逐步循序漸進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)的這個(gè)過(guò)程，我想中國(guó)的ＣＢＤ，每個(gè)ＣＢＤ的項(xiàng)目它本身消費(fèi)的群力，消費(fèi)的實(shí)力，或者說(shuō)整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)對(duì)于一個(gè)成熟的某種歐美業(yè)態(tài)是可行的。盡管說(shuō)很多業(yè)態(tài)在中國(guó)都已經(jīng)存在了，但是某些品牌類型并沒(méi)有存在，以百貨店為例，有一些本土的百貨店，還有一些香港地區(qū)的百貨店。我打比方講，如果說(shuō)ＣＢＤ某一個(gè)項(xiàng)目，某一個(gè)ＭＡＬＬ里面，能夠請(qǐng)來(lái)歐美的一家百貨的品牌，可以說(shuō)在短期兩到三年，你可能在北京地區(qū)是唯一一家有歐美百貨店的這種商業(yè)項(xiàng)目，甚至說(shuō)在國(guó)內(nèi)都是第一，你可以想象這種項(xiàng)目，將會(huì)大大降低你市場(chǎng)的成本?；旧蟿e人到北京來(lái)，知道這個(gè)地方ＣＢＤ這個(gè)項(xiàng)目它確實(shí)有一家歐美的百貨店。另外歐美的百貨店它本身有很強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)，這些企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是很明顯的，它的管理運(yùn)營(yíng)這種成本的控制跟中國(guó)的企業(yè)相比，我認(rèn)為肯定是有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，那么所以說(shuō)在市場(chǎng)這塊的話，那么開(kāi)發(fā)商是需要組織一些市場(chǎng)顧問(wèn)，對(duì)這些的判斷，那么讓項(xiàng)目本身具有比較好的市場(chǎng)的組合，市場(chǎng)的一些內(nèi)容，這樣項(xiàng)目在未來(lái)的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中它的競(jìng)爭(zhēng)力將是很明顯的，因?yàn)槟愕某杀竞艿?，下一?xiàng)就是根據(jù)項(xiàng)目的定位，還有市場(chǎng)策略，以及項(xiàng)目規(guī)模做出判斷之后，項(xiàng)目的商業(yè)組合的建議，項(xiàng)目規(guī)模這一塊目前確確實(shí)實(shí)國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商普遍為了追求某種市場(chǎng)項(xiàng)目，一味的追求最大還是怎么樣，那么在我本人沒(méi)有對(duì)這個(gè)項(xiàng)目做調(diào)查之前，我也不能否定它的正確性，事實(shí)上任何一個(gè)項(xiàng)目比如講三十萬(wàn)也好，五十萬(wàn)也好，還是四十萬(wàn)，這個(gè)四十萬(wàn)一定是依托市場(chǎng)的基礎(chǔ)，如果說(shuō)你超越市場(chǎng)的基礎(chǔ)做這種開(kāi)發(fā)，那么應(yīng)該講如果說(shuō)你２０萬(wàn)平米的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的項(xiàng)目，你租金的收益跟２５萬(wàn)是一樣多，意味著開(kāi)發(fā)商寧可多花五萬(wàn)平米的建筑費(fèi)用，這五萬(wàn)平米沒(méi)有收益，那你為什么要建這五萬(wàn)平米呢？所以建議開(kāi)發(fā)商無(wú)論是做ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，還是中型小型的商業(yè)地產(chǎn)，那么是需要對(duì)項(xiàng)目的這種規(guī)模做出一個(gè)有效的判斷。從投資來(lái)講的話并不是越大越好，那么大家學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)的一些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的話，實(shí)際上它到了某一個(gè)規(guī)模，某一個(gè)點(diǎn)之，它會(huì)一直在降低，那么多投的一般，一方面降你的收益能力，另外的話有可能讓你的項(xiàng)目處在競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，商業(yè)組合建議的話之后就是項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司依據(jù)商鋪的組合建議對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完成之后下一個(gè)環(huán)節(jié)就是我們特別提出概念設(shè)計(jì)的調(diào)整，在我認(rèn)為無(wú)論是多么專業(yè)水平的設(shè)計(jì)公司，都不可避免它的長(zhǎng)處優(yōu)勢(shì)是在美學(xué)建筑學(xué)的概念上，它的長(zhǎng)處并不是在市場(chǎng)的判斷上，那么所以它概念設(shè)計(jì)的方案必須有市場(chǎng)參與，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)整，市場(chǎng)調(diào)整之后到下一個(gè)環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的方案財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，對(duì)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ這個(gè)項(xiàng)目來(lái)講的話，投資這個(gè)金額從幾個(gè)億到十多億，甚至是更多，整個(gè)項(xiàng)目投資的收益效果是否合理，這個(gè)收益率開(kāi)發(fā)商你能接受，你自身的資金跟資源背景，能不能支撐這個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)七年到八年的這樣一個(gè)過(guò)程，這些必須做判斷。如果說(shuō)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果是，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和資金的狀態(tài)整合判斷，得出的結(jié)論是負(fù)面的因素，或者是否定的，那么開(kāi)發(fā)商把方案需要調(diào)整，那么需要調(diào)整，再回到項(xiàng)目定位的這個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目重新判斷，如果說(shuō)得出的結(jié)論是正面的，就是說(shuō)這種市場(chǎng)的判斷從規(guī)模到后期的組合建議，乃至于設(shè)計(jì)，那么它整個(gè)財(cái)務(wù)的收益是可以肯定的，可以進(jìn)行下一步環(huán)節(jié)，那么項(xiàng)目方案確定，進(jìn)入主力的招商，以及初步方案的設(shè)計(jì)，那么初步方案設(shè)計(jì)完成之后，還需要有一個(gè)設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化調(diào)整，就是說(shuō)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講里面的動(dòng)線的布局，其實(shí)對(duì)于有效引導(dǎo)消費(fèi)者，那么在你的ＭＡＬＬ里面不厭其煩的，不疲倦的消費(fèi)很重要，那么這一塊需要在初步方案設(shè)計(jì)提出來(lái)之后，需要結(jié)合市場(chǎng)顧問(wèn)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)整個(gè)的專業(yè)方案進(jìn)行調(diào)整，那么隨后工作就是建設(shè)和開(kāi)發(fā)完成，當(dāng)然在項(xiàng)目方案確定之后，另外一個(gè)環(huán)節(jié)融資、商鋪出售及招商，是開(kāi)發(fā)商必須關(guān)注的事情。融資事實(shí)上對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目它的開(kāi)發(fā)成功，包括運(yùn)營(yíng)成功至關(guān)重要，通常來(lái)講一個(gè)開(kāi)發(fā)商做ＭＡＬＬ的發(fā)展，無(wú)論你是通過(guò)戰(zhàn)略組合，還是組合的方式，還是別的方式，那么首先一點(diǎn)要它建起來(lái)，建成以后的話，對(duì)于中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)ＭＡＬＬ本身處在發(fā)展的初期，無(wú)論是城市中心，尤其是郊區(qū)ＭＡＬＬ的發(fā)展，那么一定會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)培育的過(guò)程，意味著說(shuō)至少前三到五年時(shí)間它有一個(gè)合理的虧損期，發(fā)展商你資金的種類是否能夠維持這個(gè)過(guò)程，那么對(duì)你的投資判斷至關(guān)重要。關(guān)于商鋪出售這一塊來(lái)講，應(yīng)該講很多國(guó)外的機(jī)構(gòu)包括專家認(rèn)為ＭＡＬＬ的發(fā)展一定是整體的這種方式，整體來(lái)出租經(jīng)營(yíng)的方式，從目前我們的了解，國(guó)內(nèi)目前在外地有不少ＭＡＬＬ的項(xiàng)目，那么采取了就是出這些主力店，辦主力店的這些位置，那么是留下來(lái)做出租，其他的商鋪?zhàn)龀鍪鄣姆绞?，這種情況已經(jīng)出現(xiàn)了，尤其在目前１２１這個(gè)金融政策的環(huán)境之下，這種趨勢(shì)我認(rèn)為可能并不太容易改變，那么需要改變的是說(shuō)開(kāi)發(fā)商怎么解決，第一點(diǎn)我通過(guò)這種方式解決資金的需求。那么下一步就是說(shuō)我如何保證下一步未來(lái)能夠依然保持在統(tǒng)一地位的市場(chǎng)策略之下來(lái)做發(fā)展，那么這里面的話我們尤其用城市表出兩塊內(nèi)容，一項(xiàng)是項(xiàng)目定位，商業(yè)類別，市場(chǎng)策略決策，以及項(xiàng)目定位決策，另外一個(gè)內(nèi)容就是融資商鋪出售這一塊，那么在我們認(rèn)為ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的開(kāi)發(fā)也包括其中中小型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這兩項(xiàng)內(nèi)容將決定項(xiàng)目未來(lái)的潛力，或者說(shuō)是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目它最核心的基礎(chǔ)，如果說(shuō)在這兩個(gè)問(wèn)題上做的有問(wèn)題，那么我覺(jué)得可能未來(lái)的招商，包括運(yùn)營(yíng)都有問(wèn)題。這是關(guān)于開(kāi)發(fā)操作過(guò)程，當(dāng)然這一塊的話，如果有一些專家或者是業(yè)內(nèi)的人士有不同的觀點(diǎn)，那么我也歡迎多做一些交流，以下是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投資開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在我們認(rèn)為，第一塊誠(chéng)色，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目市場(chǎng)的判斷，這塊開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)定位，市場(chǎng)策略的準(zhǔn)確判斷在我們理解是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)力之一，事實(shí)上我們很多開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為，ＭＡＬＬ的開(kāi)發(fā)最頭疼的問(wèn)題是招商，經(jīng)過(guò)我們這一年多時(shí)間的接觸和溝通，我們認(rèn)為ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目最大的問(wèn)題并非招商的問(wèn)題，而是說(shuō)開(kāi)發(fā)商做的是不是對(duì)的，規(guī)模做的是對(duì)的，定位，規(guī)模定位市場(chǎng)策略是不是符合這個(gè)項(xiàng)目本身所面對(duì)的市場(chǎng)，如果你做的是錯(cuò)的，無(wú)論怎么講，沃爾瑪家樂(lè)福都是你來(lái)做，如果你做的是對(duì)的，他在選擇項(xiàng)目的時(shí)候也要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)判斷，最終這些項(xiàng)目往往是經(jīng)過(guò)他們的判斷，他們到某一個(gè)項(xiàng)目來(lái)講，發(fā)現(xiàn)這個(gè)開(kāi)發(fā)商所做的這個(gè)項(xiàng)目的操作，哪個(gè)方面完全符合他們市場(chǎng)判斷的原則，一定會(huì)進(jìn)來(lái)，如果說(shuō)這點(diǎn)做不到誰(shuí)都不會(huì)跟你招商，誰(shuí)也不會(huì)進(jìn)入，所以關(guān)于這一點(diǎn)我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)這個(gè)內(nèi)容，建議ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這塊花足夠的精力和時(shí)間來(lái)做，事實(shí)上對(duì)于ＭＡＬＬ來(lái)講，包括別的商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)它整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間會(huì)很短。比如講一個(gè)ＭＡＬＬ的項(xiàng)目，很大的工地，很大的施工作業(yè)面，所以施工效率會(huì)很高，在上海浦東有一個(gè)項(xiàng)目，也是三十萬(wàn)平米的ＭＡＬＬ的項(xiàng)目，因?yàn)樯虾５叵滤虮容^高，所以在做地下層的時(shí)候做了四個(gè)月的時(shí)間，出地面以后半個(gè)月到二十天一層很快，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講最核心的問(wèn)題，就是這一塊，你對(duì)項(xiàng)目規(guī)模定位、市場(chǎng)策略各方面做了足夠的精深，足夠的專業(yè)，這塊如果說(shuō)做的是對(duì)的，基本上這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展空間就不會(huì)有問(wèn)題。第二點(diǎn)是項(xiàng)目的融資，我們一再提到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金的核心作用，所以說(shuō)在這一點(diǎn)的話特別提出，融資平臺(tái)包括短期的融資平臺(tái)，從股權(quán)融資還有債務(wù)融資，股權(quán)融資包括戰(zhàn)略投資人或者是別的機(jī)構(gòu)，包括像投資信托，投資基金等等，還有債務(wù)融資，債務(wù)融資其實(shí)就是銀行的資本，這一點(diǎn)對(duì)于當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，包括別的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目前是一個(gè)比較頭疼的問(wèn)題，都需要重新檢討原來(lái)的資金策略，越是精打細(xì)算的開(kāi)發(fā)商在目前的現(xiàn)狀之下越需要對(duì)資金重新整合，長(zhǎng)期融資的話包括商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資，需要指出的是商業(yè)地產(chǎn)有這么個(gè)特點(diǎn)，盡管說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的需求，無(wú)論是從量還是時(shí)間，跨量比較大，時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，但是它有它特定的值得肯定的地方，第一點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)和資本市場(chǎng)的一致，大量的現(xiàn)金流對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，作為一個(gè)上市公司，證券市場(chǎng)對(duì)企業(yè)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)有效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)金流。關(guān)于融資對(duì)象，商業(yè)地產(chǎn)ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的融資包括國(guó)際的地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、銀行等，以及亞洲大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，還有國(guó)內(nèi)大型的房地產(chǎn)商，還有大型零售商以及國(guó)內(nèi)尋求地產(chǎn)概念商的公司，這是關(guān)于融資的介紹，融資還有一塊關(guān)于商務(wù)出售，確實(shí)目前很多項(xiàng)目不得不采取經(jīng)營(yíng)資金，我碰到很多開(kāi)發(fā)商手里三五千萬(wàn)的資金，拿下一百畝的地，當(dāng)然不是北京的項(xiàng)目，就要發(fā)展，這樣的話在一個(gè)有限資金的狀態(tài)之下，如何保證項(xiàng)目的可操作性，當(dāng)中好像商鋪出售是不能夠考慮的問(wèn)題，對(duì)一些小的實(shí)力比較弱的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，對(duì)這種開(kāi)發(fā)商勢(shì)必考慮資金籌措跟統(tǒng)一管理的關(guān)系問(wèn)題，這個(gè)關(guān)系考慮得好應(yīng)該講市場(chǎng)的認(rèn)可程度會(huì)高，包括商鋪的出售也會(huì)比較容易，如果說(shuō)這塊問(wèn)題沒(méi)有得到有效解決，應(yīng)該講可能開(kāi)發(fā)商的期望只是期望這些項(xiàng)目投資人是傻子，但是我想國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展隨著市場(chǎng)的逐漸成熟，很多的商鋪投資人也會(huì)逐漸對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資具有更多的判斷力，這樣的話開(kāi)發(fā)商勢(shì)必在這個(gè)問(wèn)題上做出充分的考慮。關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，只是我們大致提一些主要的原則，首先的原則ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的設(shè)計(jì)不能只體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念，而且要體現(xiàn)市場(chǎng)的認(rèn)可程度、投資還有收益要求，經(jīng)過(guò)基于零售商需求的市場(chǎng)化調(diào)整，而且投資收益可行的情況下項(xiàng)目的方案才是有效的，另外發(fā)展商團(tuán)隊(duì)必須站在專業(yè)角度整合設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和零售商的市場(chǎng)需求，單從體現(xiàn)一方面的理念都將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)投資損失。發(fā)展商團(tuán)隊(duì)的整合能力至關(guān)重要，在目前的環(huán)境之下很有可能市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)構(gòu)給開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)方案，開(kāi)發(fā)商基本上不用考慮就接受了，在我們認(rèn)為這種操作策略是值得探討的。關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目工程的建設(shè)，這塊因?yàn)樗且粋€(gè)商業(yè)的項(xiàng)目，所以說(shuō)需要最大限度體現(xiàn)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力本質(zhì)就是成本的競(jìng)爭(zhēng)力，所以說(shuō)我們提出以下開(kāi)發(fā)商在操作當(dāng)中需要關(guān)注的四項(xiàng)內(nèi)容。第一點(diǎn)關(guān)于成本原則，第二點(diǎn)商業(yè)功能原則，第三智能化的標(biāo)準(zhǔn)原則，作為一個(gè)規(guī)模在幾十萬(wàn)平方，每天消費(fèi)者十萬(wàn)或者幾十萬(wàn)，這個(gè)項(xiàng)目能否保證一個(gè)很高尚的消費(fèi)的環(huán)境，甚至簡(jiǎn)單來(lái)講你是安全的，不能說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目發(fā)生火災(zāi)或者是消防問(wèn)題，發(fā)生一些不好的結(jié)果，這樣的話對(duì)整個(gè)項(xiàng)目智能化的標(biāo)準(zhǔn)原則會(huì)有很高的要求。第四點(diǎn)物流、客戶流、資金流的效率原則，這一點(diǎn)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)期間的競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要，所以說(shuō)發(fā)展商團(tuán)隊(duì)有必要搭建商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期ＥＲＰ系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)與管理期ＥＲＰ系統(tǒng)的對(duì)接，事實(shí)上目前我們國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商有些機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始探討在地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ⅲ牛遥邢到y(tǒng)整合進(jìn)來(lái)，但事實(shí)上都只是做的局部的或者某些內(nèi)容的探討，缺乏很大的系統(tǒng)性，但是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)ＥＲＰ系統(tǒng)的需求我們認(rèn)為是很重要的內(nèi)容，所以說(shuō)提醒開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的操作當(dāng)中注意這個(gè)環(huán)節(jié)。關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目的管理，管理競(jìng)爭(zhēng)的原則，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目的管理將成為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)致勝的最終表現(xiàn)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種競(jìng)爭(zhēng)力和管理的競(jìng)爭(zhēng)力共同展現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)則贏，劣勢(shì)將困境重重，發(fā)展商的團(tuán)隊(duì)必須站在戰(zhàn)略高度，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)期以恰當(dāng)?shù)姆绞揭肭‘?dāng)?shù)墓芾砩?，恰?dāng)?shù)牟僮鞒潭葘⒅苯佑绊戫?xiàng)目的操作效率，ＥＲＰ系統(tǒng)將是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)在動(dòng)力，關(guān)于這個(gè)恰當(dāng)?shù)膯?wèn)題事實(shí)上在目前ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，大家都會(huì)碰到，比如講開(kāi)發(fā)商什么時(shí)間進(jìn)入我的項(xiàng)目，管理商以什么樣的方式，它參與進(jìn)來(lái)是以股權(quán)的方式，還是開(kāi)發(fā)商為了配置未來(lái)自身的管理團(tuán)隊(duì)，這樣的話只是委托管理，但是未來(lái)經(jīng)過(guò)頭幾年的管理機(jī)構(gòu)的管理，未來(lái)自身的管理團(tuán)隊(duì)逐漸進(jìn)入角色，無(wú)論是哪種方式，開(kāi)發(fā)商必須結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)的判斷做出最終的選擇，我在什么時(shí)間段引入管理商比較合適。以上是關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投資開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)的介紹。第三項(xiàng)是關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，我們根據(jù)ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)來(lái)講，關(guān)于建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期，在建設(shè)期的話從土地成本的競(jìng)爭(zhēng)力、準(zhǔn)確市場(chǎng)定位奠定競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)間，還有項(xiàng)目規(guī)模決策的競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，資金平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)力，以及招商效率競(jìng)爭(zhēng)力，以上內(nèi)容在建設(shè)期間都會(huì)碰到，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)碰到這些問(wèn)題，一個(gè)ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)就是建設(shè)期的競(jìng)爭(zhēng)力屬于基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中都將會(huì)影響到你的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果說(shuō)在北京有著類似的位置跟市場(chǎng)環(huán)境的兩個(gè)ＭＡＬＬ的項(xiàng)目或者兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，有一個(gè)項(xiàng)目它的土地成本每畝是三十萬(wàn)，另外一個(gè)項(xiàng)目是一百萬(wàn)，可以很明確的講，地大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商從競(jìng)爭(zhēng)的前期，它就需要在未來(lái)通過(guò)別的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)彌補(bǔ)它的弱勢(shì)，同樣的，別的一些競(jìng)爭(zhēng)力也是需要開(kāi)發(fā)商在前期做深入的考慮。運(yùn)營(yíng)期動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力首先第一點(diǎn)，任何基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力的缺失都將降低板案的競(jìng)爭(zhēng)力，這塊是很動(dòng)態(tài)的問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商逐漸去融入到它的操作當(dāng)中，還有一點(diǎn)，建設(shè)期項(xiàng)目定位和市場(chǎng)策略競(jìng)爭(zhēng)力將是本案競(jìng)爭(zhēng)致勝的基礎(chǔ)，這點(diǎn)我們前面談過(guò)，你一定是做得對(duì)的，目前據(jù)我了解，包括麥德隆、百安居，還有沃爾瑪、家樂(lè)福，所有的公司專門(mén)做市場(chǎng)發(fā)展的團(tuán)隊(duì)，在北京，包括其他的各個(gè)大眾小城是到處跑馬圈地，就把你做的不對(duì)，你做的對(duì)的話真不用擔(dān)心，你做的不對(duì)的話無(wú)論是哪一個(gè)零售商基本上都會(huì)拒絕你。關(guān)于項(xiàng)目的市場(chǎng)公關(guān)、策劃的競(jìng)爭(zhēng)力，為什么要談到市場(chǎng)公關(guān)策劃競(jìng)爭(zhēng)力，是因?yàn)椋樱龋希校校桑危牵停粒蹋痰拈_(kāi)發(fā)從頭至尾是一個(gè)比較長(zhǎng)期綜合復(fù)雜的過(guò)程，在國(guó)外稱之為房地產(chǎn)業(yè)的高科技，這樣的話關(guān)于在市場(chǎng)公關(guān)策劃者塊，我認(rèn)為目前很多的，尤其是地方一些開(kāi)發(fā)商存在比較多的炒作思維，事實(shí)上這種ＭＡＬＬ的項(xiàng)目我在什么階段做市場(chǎng)的投入，什么階段把它推入市場(chǎng)，這個(gè)問(wèn)題是需要仔細(xì)判斷的，從我們的教訓(xùn)來(lái)講，應(yīng)該講北京的一個(gè)項(xiàng)目，從最開(kāi)始沒(méi)有做任何準(zhǔn)備的前提之下就進(jìn)行了奠基，市場(chǎng)的炒作異常的火爆，事實(shí)上這種策略會(huì)帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題。首先第一點(diǎn)它招來(lái)了大批接盤(pán)手，國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)公司投資機(jī)構(gòu)都有一種愿望，在特殊的ＷＴＯ完全開(kāi)放之前的一段時(shí)間，能夠在某些領(lǐng)域搶到制高點(diǎn)，同樣的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的開(kāi)發(fā)也意味著說(shuō)某些開(kāi)發(fā)企業(yè)在搶制高點(diǎn)這么一個(gè)問(wèn)題，所以說(shuō)項(xiàng)目在沒(méi)有做出充分的前期準(zhǔn)備跟判斷之前，大肆的炒作一定帶來(lái)很多的接盤(pán)手，第二點(diǎn)項(xiàng)目的成本異常加大，第三點(diǎn)因?yàn)轫?xiàng)目在前期考慮不充分，所以說(shuō)每次比如沃爾瑪今天來(lái)，我跟他談的時(shí)候這這個(gè)項(xiàng)目二十平米，下一次再來(lái)?yè)Q成三十萬(wàn)，你對(duì)項(xiàng)目沒(méi)有做出充分的判斷，尤其是市場(chǎng)策略規(guī)模等等，沒(méi)有定案之前，應(yīng)該保持一個(gè)成熟的公關(guān)策劃的戰(zhàn)略意識(shí)，因?yàn)檫@么大的投資項(xiàng)目，如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商采取一種不謹(jǐn)慎的態(tài)度，我感覺(jué)，我今天來(lái)提到是二十萬(wàn)，下一次三十萬(wàn)，任何零售商都需要找一個(gè)穩(wěn)定的，有著戰(zhàn)略眼光跟操作能力的專業(yè)開(kāi)發(fā)商，這種表現(xiàn)最直接的就是，我會(huì)覺(jué)得你沒(méi)有譜，因?yàn)槟銢](méi)有譜，我對(duì)中國(guó)市場(chǎng)沒(méi)譜，你也沒(méi)譜，所以就到此為止，對(duì)于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，有些外地的像我們最近接觸的，大家一談首先是這個(gè)項(xiàng)目拿下土地來(lái)，作為前期的這么一個(gè)定位策劃，甚至說(shuō)是連市場(chǎng)調(diào)查都不去做，很快形成一個(gè)文字的簡(jiǎn)單的方案，就開(kāi)始去炒作，這種方式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，我覺(jué)得是短視的思維，甚至最終會(huì)砸自己的腳。等于說(shuō)ＭＡＬＬ的開(kāi)發(fā)來(lái)講，在整個(gè)項(xiàng)目的操作當(dāng)中，包括市場(chǎng)策劃，包括廣告投入，包括公關(guān)的策略，開(kāi)發(fā)商是需要做充分的考慮，不要簡(jiǎn)單行事，下面是項(xiàng)目管理競(jìng)爭(zhēng)力，以及資金平臺(tái)整合的競(jìng)爭(zhēng)力，這些內(nèi)容簡(jiǎn)單做些介紹。第四項(xiàng)是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目的決策體系，我需要提出一點(diǎn)，在ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目從最開(kāi)始開(kāi)發(fā)商接盤(pán)到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)完成，并實(shí)施管理的整個(gè)過(guò)程當(dāng)中，每星期你都會(huì)碰到階段性的各種決策，每個(gè)決策需要體現(xiàn)四項(xiàng)內(nèi)容，第一點(diǎn)是市場(chǎng)環(huán)境，第二項(xiàng)項(xiàng)目的背景，第三點(diǎn)專業(yè)知識(shí)，第四點(diǎn)開(kāi)發(fā)商的資源，每一個(gè)決策如果說(shuō)忽視某一個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)結(jié)果都會(huì)給開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的操作當(dāng)中帶來(lái)成本的損失。如果說(shuō)項(xiàng)目進(jìn)入整個(gè)資金平臺(tái)的搭建過(guò)程，這個(gè)環(huán)節(jié)是需要專業(yè)知識(shí)，需要有專業(yè)背景的融資或者說(shuō)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)給你提供專門(mén)的建議，但是采購(gòu)機(jī)構(gòu)所提供的建議也僅是針對(duì)一個(gè)宏觀的，泛泛的一個(gè)方案，這個(gè)方案，這個(gè)項(xiàng)目可行的采用方案一定是結(jié)合開(kāi)發(fā)商自身的資源、資產(chǎn)、資金背景形成一個(gè)結(jié)果，不是說(shuō)單純的市場(chǎng)供應(yīng)商，我們做出判斷說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目可以建三萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)提出一個(gè)觀點(diǎn)，這個(gè)項(xiàng)目我是組合哪種主力店進(jìn)來(lái)，在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中無(wú)論是市場(chǎng)咨詢，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)，乃至于資金平臺(tái)的搭建，以及后期工程的建設(shè)等等，開(kāi)發(fā)商每一個(gè)部分都牽扯到一些決策問(wèn)題，這個(gè)決策比如對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)判斷，這個(gè)決策需要市場(chǎng)供應(yīng)商它已經(jīng)提供了一些報(bào)道，另外需要策劃公司，也需要開(kāi)發(fā)商自身，這個(gè)判斷一定是融合了多方面判斷的綜合結(jié)果，不是說(shuō)咨詢商提供一個(gè)方案，就這樣了，或者說(shuō)設(shè)計(jì)單位提供一個(gè)方案，就這樣照搬去實(shí)行。關(guān)于這塊提醒開(kāi)發(fā)商注意，在整個(gè)的操作當(dāng)中，這四項(xiàng)內(nèi)容是你整個(gè)操作當(dāng)中每一個(gè)決策所需要體現(xiàn)的部分。底下是關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)投資模式，有些人認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式可能會(huì)完全不同于歐美，但是我個(gè)人認(rèn)為，它在未來(lái)的發(fā)展當(dāng)中可能會(huì)在某些形態(tài)上有類似于美國(guó)的一些東西出現(xiàn)，所以說(shuō)對(duì)于美國(guó)整個(gè)資金模式做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，尤其在現(xiàn)在１２１央行的政策體制下，我覺(jué)得大家需要用一個(gè)新的思路對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行判斷，美國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的主要環(huán)節(jié)，首先第一點(diǎn)是房地產(chǎn)投資信托，底下銀行機(jī)構(gòu)去投資，底下跟國(guó)內(nèi)的形勢(shì)有類似的地方，但是恰恰就是房地產(chǎn)投資信托它發(fā)揮的作用是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)業(yè)最缺乏的內(nèi)容，從美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托是處在核心的部分，相當(dāng)于投資信托是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)，我們中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)業(yè)這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)是沒(méi)有的。根據(jù)我們最新的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)到目前為止大概有三百家左右的投資信托，整個(gè)的市值是兩千五百億美金，相當(dāng)于兩萬(wàn)億人民幣，依托這么一個(gè)很強(qiáng)大的資金體系，而且投資信托的話它都是在納斯達(dá)克，包括紐約證券交易所上市，很好的把個(gè)人投資者吸引到房地產(chǎn)行業(yè)的投資當(dāng)中，所以說(shuō)這個(gè)體系的發(fā)展是很健康，很良性的，當(dāng)然我個(gè)人認(rèn)為對(duì)１２１央行的政策來(lái)講，首先第一點(diǎn)對(duì)中小企業(yè)，中小開(kāi)發(fā)商來(lái)講是一個(gè)不利的事情，但是對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于國(guó)家的金融安全，包括對(duì)消費(fèi)者是一件很好的事情，我相信政府這種做法也是會(huì)有意識(shí)的引導(dǎo)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整個(gè)資金結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不是主要靠銀行的貸款來(lái)?yè)纹疬@個(gè)行業(yè)一個(gè)比較高利用率的發(fā)展，銀行的資本讓很多開(kāi)發(fā)商步子進(jìn)去，包括一些開(kāi)發(fā)商的服務(wù)意識(shí)等等，因?yàn)槠毡檫@些中小的開(kāi)發(fā)商他的競(jìng)爭(zhēng)是低端的競(jìng)爭(zhēng)，但是如果說(shuō)未來(lái)通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)到投資信托，事實(shí)上的話中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)房地產(chǎn)會(huì)逐漸的走向一個(gè)比較合理的資金體系。最近七月初的時(shí)候臺(tái)灣政府完全放開(kāi)臺(tái)灣房地產(chǎn)投資，包括土地，開(kāi)發(fā)商做某一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，土地都可以作為股份出售，可以開(kāi)發(fā)，這些內(nèi)容一定是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)資金體系必然的趨勢(shì)，只是說(shuō)政府可能是需要我先堵一頭，但是需要有一個(gè)逐漸釋放的過(guò)程。這是關(guān)于房地產(chǎn)投資模式的問(wèn)題。底下是我們提出一個(gè)叫賽睿房地產(chǎn)資本落實(shí)，開(kāi)發(fā)初期我們稱之為開(kāi)發(fā)商有效資本對(duì)項(xiàng)目的控股模式，運(yùn)營(yíng)成熟期包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期，以及運(yùn)營(yíng)前期的過(guò)程，叫開(kāi)發(fā)商高效現(xiàn)金流資產(chǎn)增值模式，開(kāi)發(fā)后期以及開(kāi)業(yè)初期我們稱之為開(kāi)發(fā)商足夠的現(xiàn)金流平衡模式，第三個(gè)開(kāi)發(fā)后期和開(kāi)業(yè)初期是放在第二個(gè)位置，運(yùn)營(yíng)成熟期屬于第三個(gè)內(nèi)容。關(guān)于開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，你的利潤(rùn)點(diǎn)在什么地方，我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目操作之前是需要很清楚判斷，第一點(diǎn)現(xiàn)金流，現(xiàn)金流對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講是很核心的價(jià)值，我們可以看到周邊有很多的超市，包括專業(yè)市場(chǎng)在大幅擴(kuò)張，這個(gè)擴(kuò)張有可能有些超市也好或者是百貨它是在虧損，但是為什么這些開(kāi)發(fā)商持續(xù)不停地做鋪張，是因?yàn)楝F(xiàn)金流為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造很多價(jià)值。有些專門(mén)做電器的專業(yè)零售企業(yè)，它一年整個(gè)運(yùn)營(yíng)金，流水大概一兩百個(gè)億的資金，這一兩百個(gè)億通常來(lái)講給廠家支付的時(shí)間往往是半年付的方式，你可以想象一百億從他手里從歷史來(lái)講是很大的數(shù)字，更何況這些資金其實(shí)通過(guò)資本市場(chǎng)的運(yùn)作會(huì)有著更大的收效，所以說(shuō)第一點(diǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)現(xiàn)金流，但是如果說(shuō)你做了ＭＡＬＬ的開(kāi)發(fā)，后期跟你沒(méi)有關(guān)系，這塊可能屬于別的機(jī)構(gòu)分享，第二點(diǎn)項(xiàng)目升值的資本，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ來(lái)講從項(xiàng)目最開(kāi)始操作到建設(shè)完成，要運(yùn)營(yíng)的成功，每往后推進(jìn)一步應(yīng)該講項(xiàng)目的價(jià)值都在提升，項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升比如講開(kāi)發(fā)商原始的投資是十個(gè)億的投資，可能你在開(kāi)業(yè)之后兩年或者三年的時(shí)間，你項(xiàng)目的評(píng)估者可能是二十億或者是多少，這一塊項(xiàng)目的價(jià)值，二十億的價(jià)值事實(shí)上對(duì)于企業(yè)資本和資金的運(yùn)作是很好的，你可以通過(guò)抵押貸款的方式或者別的，你的項(xiàng)目升值之后的價(jià)值，手里得到比較多的資金，來(lái)支持你后續(xù)的發(fā)展。第三點(diǎn)周邊地產(chǎn)的增值，這一點(diǎn)的話我為什么特別提出建議我們?cè)谧?，因?yàn)榇蠹矣泻芏嚅_(kāi)發(fā)商，包括最開(kāi)始專家都提到，商業(yè)地產(chǎn)包括ＭＡＬＬ的發(fā)展對(duì)于周邊地產(chǎn)的，包括住宅的價(jià)值提升是異常的有效，一開(kāi)始新天地講周邊的住宅價(jià)格是怎么一個(gè)升值空間，所以說(shuō)建議我們開(kāi)發(fā)商在今后做項(xiàng)目之前土地規(guī)模的選擇上跟政府談的時(shí)候，一定要把你帶動(dòng)的周邊地產(chǎn)增值拿到自己手里。比如講我給你五萬(wàn)畝土地，你做了十萬(wàn)的商業(yè)發(fā)展，十萬(wàn)商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)包括ＭＡＬＬ整個(gè)的投資回報(bào)，回報(bào)率確實(shí)不是很高，另外回收時(shí)間也比較長(zhǎng)，但是它本身對(duì)周邊帶動(dòng)的效果，地產(chǎn)增值會(huì)很高，你保證十萬(wàn)平米的商業(yè)做出來(lái)，你給我足夠的周邊的土地，我自己分享周邊地產(chǎn)的增值，如果說(shuō)整個(gè)土地全是做了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這個(gè)增值你拿不到了。其實(shí)臺(tái)灣的金華城的老板沈先生到北京的時(shí)候，跟北京當(dāng)?shù)氐哪承┱诠臅r(shí)候有一個(gè)條件，我可以來(lái)北京做ＭＡＬＬ的發(fā)展，但是前提必須給我的土地兩千畝，一個(gè)項(xiàng)目不到兩千畝我不會(huì)做，因?yàn)槲夷梦灏佼€做ＭＡＬＬ的發(fā)展，因?yàn)橐磺灏佼€，因?yàn)槲业奈灏佼€的商業(yè)所帶動(dòng)的地產(chǎn)的增值，我一定要分享，我沒(méi)有必要非得給別人做嫁衣裳，不論是ＭＡＬＬ的開(kāi)發(fā)商孩子其他中小型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要關(guān)注，因?yàn)槟阍谏虡I(yè)地產(chǎn)的投入所帶動(dòng)的投資收益這一塊，如果說(shuō)可能的話拿得多一點(diǎn)，但是政府一定會(huì)遏制你的欲望，所以這一塊的開(kāi)發(fā)商需要做一些考慮。最后一點(diǎn)是資本市場(chǎng)的價(jià)值，我相信在未來(lái)的一段時(shí)間，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市，在國(guó)內(nèi)上市，通過(guò)市場(chǎng)融資將是必然的事情，當(dāng)然需要有一個(gè)過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中建議中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以一個(gè)戰(zhàn)略性的眼光，如果說(shuō)我做就做一個(gè)成功的能夠打造品牌的項(xiàng)目，未來(lái)一定會(huì)有很好的回報(bào)。作者：陳建明先生，1992年本科畢業(yè)于清華大學(xué)，