南國大家裝江南店項(xiàng)目的理解培訓(xùn)

南國大家裝江南店項(xiàng)目的理解培訓(xùn)第1頁/共60頁市場價值理解南國大家裝（江南店）天時：市場價值理解第2頁/共60頁除了衣、食、住、行，剩余的錢該怎么花？消費(fèi)？投資？還是存在銀行？市場價值理解南國大家裝（江南店）第3頁/共60頁存銀行目前銀行活期存款利率是0.35％，一年定期存款利率是3％，五年定期存款利率也不過4.75％；據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計(jì)稱，2013年中國CPI平均通脹率為3.5%；據(jù)渣打銀行統(tǒng)計(jì)，2013年中國CPI平均通脹率超過4%；換句話說，如果你將手頭的資金存入銀行，除了可以起到保險柜的作用之外，在資金的保值增值上得不到任何的回報(bào)，更糟的是還有可能貶值。市場價值理解南國大家裝（江南店）第4頁/共60頁去消費(fèi)一雙Ferragamo的高跟鞋、一個Hermès的包包、一瓶Chanel香水，或在《私人定制》里的蜈支洲島小住，或搭乘詩歌達(dá)經(jīng)典號環(huán)游愛琴?！?012年中國人均可支配收入為24565元,湖北省人均可支配收入為20840元；所以，這樣的消費(fèi)偶爾為之即可，畢竟土豪只是少數(shù)人！因?yàn)榻^大多數(shù)老百姓，可能更多的要考慮到小孩的教育費(fèi)用、自己的養(yǎng)老費(fèi)用……如何將有限的資金變?yōu)榭沙掷m(xù)的生活保證，才是老百姓最為關(guān)心的問題。市場價值理解南國大家裝（江南店）第5頁/共60頁做投資假設(shè)20歲時你擁有5萬元，那么吃大餐、泡酒吧、穿名牌、戴珠寶，用了也就用了；但如果你能找到一個年回報(bào)率為10％的投資渠道，那么當(dāng)你50歲時，你將擁有87萬的資產(chǎn)！換句話說，20歲時，你每多消費(fèi)5萬元，就意味著50歲時你的戶頭上少了87萬元！所以，在保證生活品質(zhì)的情況下，如何將手頭富余的資金投入在正確的投資工具上，讓你的資金達(dá)到保值增值的目的，才是所有普通老百姓最為關(guān)心的問題。市場價值理解南國大家裝（江南店）第6頁/共60頁《窮爸爸，富爸爸》一書中曾經(jīng)這樣簡單的定義資產(chǎn)與負(fù)債：能夠帶來保值或增值的即是資產(chǎn)，反之則是負(fù)債。因此，購買資產(chǎn)即為投資，反之則屬于消費(fèi)。

市場價值理解南國大家裝（江南店）第7頁/共60頁市場上各種投資工具股票、債券、外匯、基金、期權(quán)、期貨、保險、黃金、珠寶、藝術(shù)品、房產(chǎn)……各種投資品在安全性、流動性與收益性之間存在巨大的差別。投資周期、交易成本、技術(shù)門檻等方面也有顯著的差別。市場價值理解南國大家裝（江南店）第8頁/共60頁各種投資工具的差異股票、期權(quán)、期貨、外匯的風(fēng)險高，但流動性好、收益大，且期權(quán)期貨門檻較高；債券、基金、保險風(fēng)險較低、流動性一般，收益穩(wěn)定，但回報(bào)相對較低；黃金風(fēng)險低、流動性好、但長線投資收益受國際操控影響較大；珠寶、藝術(shù)品收益大，但風(fēng)險高、流動性極差，而且門檻較高；而房產(chǎn)投資呢市場價值理解南國大家裝（江南店）第9頁/共60頁房產(chǎn)投資和其他投資一樣，是受政治、社會發(fā)展、財(cái)政政策、資本政策、利率、匯率、銀行準(zhǔn)備率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、周期、城市發(fā)展策略、對外貿(mào)易等多種因素綜合影響的復(fù)雜游戲。1、中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程2、城市的更新?lián)Q代3、生活品質(zhì)的提高4、居住習(xí)慣的改變5、中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型……以上種種因素致使中國的房地產(chǎn)發(fā)展投資不斷的持續(xù)升溫！市場價值理解南國大家裝（江南店）第10頁/共60頁投資不投機(jī)買房不買股當(dāng)存款利息持續(xù)偏低，甚至低于通貨膨脹率的時候，老百姓將手中的錢繼續(xù)存在銀行，無疑是一種謹(jǐn)慎有余、智商不足的行為，龐大的民間資本在焦急的尋找出路。而股票市場連年低落、黑幕不斷；其他的投資工具不是門檻高、就是技術(shù)含量高，或回報(bào)相對較少，但市場上又缺乏其他的投資渠道。此時，房產(chǎn)作為投資工具，其相對低風(fēng)險、高回報(bào)、技術(shù)含量與進(jìn)入門檻相對較低的優(yōu)勢便浮出水面，成為了大量閑散資金情有獨(dú)鐘的選擇。因此可以大膽的預(yù)言，除非出現(xiàn)新的優(yōu)質(zhì)的投資工具，否則股市一天不振興，廣大國民對于個人房產(chǎn)投資的“依戀”便一天不會消褪。

但住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，我們該如何選擇？市場價值理解南國大家裝（江南店）第11頁/共60頁樓市現(xiàn)狀一線城市過熱，全國房價快速上漲，促使近期新政出臺，主要針對限購限貸政策有所加碼。9月份統(tǒng)計(jì)局公布的房價指數(shù)來看，北上廣深房價同比上漲20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過年初制定的房價調(diào)控目標(biāo)。10月23日，北京出臺以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”11月1日，深圳推出“深八條”11月8日，上海新近推出“滬七條”11月18日，廣州首次提出之間干預(yù)開發(fā)商預(yù)售定價以上政策主要的調(diào)整方向?yàn)椋簩⒍追渴赘侗壤龔?0%提高到70%，或提高限購門檻。市場價值理解南國大家裝（江南店）第12頁/共60頁全國政策全國范圍內(nèi)的限購限貸將成為短期調(diào)控趨勢限購限貸政策收緊；全國住房信息聯(lián)網(wǎng)；干預(yù)樓盤預(yù)售價格；從長遠(yuǎn)調(diào)控方向來看，政府未來將逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅政策和加強(qiáng)保障房建設(shè)等措施，建立長效調(diào)控機(jī)制，保證房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。

市場價值理解南國大家裝（江南店）第13頁/共60頁地方政策漢七條出臺將遏制樓市過熱的現(xiàn)狀，促進(jìn)武漢樓市平穩(wěn)發(fā)展。限購政策繼續(xù)收緊，外地人在漢購房所需納稅、社保時間由1年延長為2年；二套房首付比例提高至70%；增加2014年住房用地供應(yīng)量，確保全市住房用地供應(yīng)總量比前5年均值增加10%；

市場價值理解南國大家裝（江南店）第14頁/共60頁市場價值理解南國大家裝（江南店）商業(yè)物業(yè)：成交量持續(xù)走高，主城區(qū)依然是成交集聚地2013年市場情況回顧商業(yè)物業(yè)成交量持續(xù)走高。2013年，武漢商業(yè)物業(yè)表現(xiàn)依然較好，共成交119.88萬方，較2012年增加0.23萬方，增幅為0.19%；成交金額為170.87億元，較2012年增加10.18億元，增幅為6.34%。武漢中央文化區(qū)、漢口城市廣場以及大武漢1911等單項(xiàng)目的成交金額均在6億元以上，表現(xiàn)較好。價格方面，2013年武漢商業(yè)物業(yè)成交均價為14254元/平方米，較2012年上漲6.14%。

2012-2013年武漢商鋪成交面積及均價第15頁/共60頁市場價值理解南國大家裝（江南店）

2013年武漢各區(qū)域商鋪成交面積主城區(qū)依然是成交集聚地。從各城區(qū)來看，成交量仍然主要來自商業(yè)較為集中的主城區(qū)，其中漢陽區(qū)成交量超過15萬方，表現(xiàn)突出；武昌區(qū)、江岸區(qū)以及洪山區(qū)成交量在12-14萬方之間；遠(yuǎn)城區(qū)東西湖區(qū)商業(yè)物業(yè)成交量亦表現(xiàn)不俗，共成交11.63萬方；其它城區(qū)成交量均在10萬方以內(nèi)，青山區(qū)、漢南區(qū)以及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成交量相對較低。2013年市場情況回顧第16頁/共60頁市場價值理解南國大家裝（江南店）2013年市場情況回顧寫字樓：成交金額有所增加，東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)再度為銷售熱區(qū)寫字樓：成交金額有所增加。2013年，武漢市寫字樓（不含SOHO類產(chǎn)品）成交量較2012年有所下降，共計(jì)成交61.69萬方，下降8.63%；成交套數(shù)為2549套，環(huán)比減少1163套；但成交金額則有所增加，為71.03億元，較去年增加5.3億元。寫字樓成交均價環(huán)比2012年有所上漲，為11516元/平方米，漲幅為18.29%。

泛海國際SOHO城、漢街總部國際以及浙商國際大廈等高端項(xiàng)目表現(xiàn)不俗，成交面積均在3萬方以上，其中泛海國際SOHO城成交面積突破8萬方，表現(xiàn)優(yōu)異。2012-2013年武漢寫字樓成交面積及均價第17頁/共60頁商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇

在宏觀政策趨緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場整體熱度下降，但就房地產(chǎn)行業(yè)而言，由于住宅投資的限制增多，客觀上商業(yè)投資存在一定的機(jī)遇，住宅投資者目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

市場價值理解南國大家裝（江南店）第18頁/共60頁市場競品分析南國大家裝（江南店）市場——LOFT第19頁/共60頁市場競品分析南國大家裝（江南店）競品地圖去化表現(xiàn)2013年區(qū)域內(nèi)LOFT整體供應(yīng)量較少，截止至12月累積銷售約2000套，名士1號以800套銷量獨(dú)占鰲頭，整體成交均價在12000元/㎡左右友誼國際12月份首期開盤成交400套，整體成交均價在17800元/㎡?？梢钥吹捷^好的地段位置和低于客戶心理預(yù)期的價格，將受到市場追捧。第20頁/共60頁市場競品分析南國大家裝（江南店）區(qū)域內(nèi)LOFT產(chǎn)品整體成交情況尚可，個別項(xiàng)目表現(xiàn)突出，多個競品處于清盤階段，友誼國際廣場12月開盤后處于持銷期，未來南湖的金地拉德芳斯將有推售的計(jì)劃，此外部分的公寓性質(zhì)產(chǎn)品將對本案有一定沖擊。第21頁/共60頁市場競品分析南國大家裝（江南店）區(qū)域內(nèi)住宅市場表現(xiàn)活躍，自住客戶需求量大，這類自住型客戶也將是本案LOFT的重要客戶之一，可以看到項(xiàng)目周邊的競品住宅項(xiàng)目推售節(jié)點(diǎn)與本案相似，屆時競品項(xiàng)目的大力推廣也會為本案帶來一定的客戶來源。第22頁/共60頁市場競品分析南國大家裝（江南店）本案于名士1號和友誼國際廣場的LOFT產(chǎn)品相比較，對客戶輸出的主要價值點(diǎn)在于，“街道口核心商圈價值”、“周邊高校林立，租客源充足”、“產(chǎn)品性價值”等多方面優(yōu)勢。第23頁/共60頁市場競品分析南國大家裝（江南店）市場——商業(yè)第24頁/共60頁市場競品分析南國大家裝（江南店）近年來，商業(yè)供應(yīng)量持續(xù)走高，部分區(qū)域明顯供大于求。人信匯商業(yè)規(guī)劃鋪面較小，以低單價和、低總價、低門檻等信息來吸引客戶關(guān)注，市場去化表現(xiàn)良好。第25頁/共60頁市場競品分析南國大家裝（江南店）區(qū)域競品項(xiàng)目主要采取的是5年的返租模式，回報(bào)率在8%左右，非統(tǒng)一經(jīng)營管理。那么與本案相比較而言，投資門檻和投資風(fēng)險都相對較高。第26頁/共60頁市場競品分析南國大家裝（江南店）武漢市跨區(qū)域競品項(xiàng)目主要采取的是5-10年的返租模式，回報(bào)率超過7%，第27頁/共60頁市場競品分析南國大家裝（江南店）普提金街與本案距離較近，開發(fā)商具備一定的品牌實(shí)力，對外投資匯報(bào)口徑高于本案，與本案推售節(jié)點(diǎn)類似，是未來商業(yè)的主要競品。那么針對普提金街項(xiàng)目，在后期銷售上我們需要強(qiáng)化南國商業(yè)品牌形象，突出“20年統(tǒng)一運(yùn)營管理”帶來的穩(wěn)定投資匯報(bào)的優(yōu)勢，并向客戶傳遞高收益背后的高風(fēng)險性，弱化高回報(bào)率對本案造成的影響和威脅。第28頁/共60頁地利：外部價值理解外部價值理解南國大家裝（江南店）第29頁/共60頁★由北向南，是東湖、武漢大學(xué)、街道口、洪山區(qū)政府和南湖。由東向西，是光谷、華師大、武漢理工大、圖書城和武昌火車站。項(xiàng)目位于武昌珞獅南路與雄楚大道交匯處，北臨珞桂路，西靠珞獅南路、南臨雄楚大道。地塊方正、臨街面寬、昭示性強(qiáng)。本案外部價值理解南國大家裝（江南店）第30頁/共60頁中南商圈光谷商圈街道口商圈本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谖洳钤缱畛墒斓纳倘Α值揽谏倘?。周邊交通發(fā)達(dá)、配套齊全、機(jī)關(guān)高校林立，區(qū)域認(rèn)可度高，屬于武昌的傳統(tǒng)核心商圈。同時接壤南湖核心商圈，屬于商業(yè)聚焦位置。周邊人口密集、多為高校人群與企業(yè)高知人群，消費(fèi)潛力巨大。除此之外，本項(xiàng)目距離中南商圈2公里，距離光谷商圈4公里；往西3公里可以到達(dá)武昌火車站，駕車從項(xiàng)目出發(fā)走二環(huán)線到武漢火車站（高鐵站）僅20分鐘。外部價值理解南國大家裝（江南店）第31頁/共60頁外部價值理解南國大家裝（江南店）地塊位置街道口商圈1.8KM亞貿(mào)群光商圈1.3KM雄楚商圈區(qū)位優(yōu)勢武商亞貿(mào)群光廣場武漢最受歡迎，人流量最大、客單價最高的物業(yè)之一。改變丁街道口商圈物業(yè)水平，從傳統(tǒng)商場向購物中心轉(zhuǎn)變的革新性物業(yè)形態(tài)，人氣逐漸遞升。瞬息到達(dá)群光、街道口商圈（外沿商圈）（核心商圈）本案第32頁/共60頁生活配套大型超市：中百倉儲珞獅路購物廣場（項(xiàng)目對面），中商平價雄楚廣場店（150米）、武商量販崇文店（1.1公里）購物中心：亞貿(mào)廣場（2.4公里）、新世界（1.5公里）、群光廣場（1.5公里）生活廣場：未來城（1公里）、菩提金街（900米）等集娛樂、休閑、購物為一體的生活廣場滿足一切生活所需逛街購物零距離外部價值理解南國大家裝（江南店）第33頁/共60頁交通配套公交：項(xiàng)目門口的馬房山公交站66、576、586、591、817路等，以及距離項(xiàng)目步行5分鐘的雄楚大道幸福路公交站點(diǎn)，基本可以直接或1次換乘通達(dá)武漢三鎮(zhèn)主要地區(qū)。地鐵：項(xiàng)目靠近武漢地鐵2號線、8號線及11號線中段。目前已經(jīng)通車的2號線街道口站距離本項(xiàng)目步行約為20分鐘，而

將在2016年通車的8號線與18年通車的11號線中段都會路經(jīng)本項(xiàng)目，且8號線珞獅南路站廳更是直接聯(lián)通本項(xiàng)目。二環(huán)：雄楚大道沿線的梅家山到光谷的高架將作為二環(huán)線的一部分與珞獅南路的高架對接，屆時，本項(xiàng)目到光谷車程

將縮短到6分鐘，另外從本項(xiàng)目走珞獅南高架到三環(huán)野芷湖立交入口僅6公里。BRT：雄楚大道的高架下面將修建BRT快速公交系統(tǒng)，全程無紅燈，并于2014年12月31日與高架同步通車。下樓就是地鐵口出門就是二環(huán)線快速通達(dá)武漢三鎮(zhèn)外部價值理解南國大家裝（江南店）第34頁/共60頁教育醫(yī)療配套醫(yī)療：洪山區(qū)中醫(yī)院（400米）、省婦幼（1.5公里）、廣州軍區(qū)武漢總醫(yī)院（2.4公里）

湖北省腫瘤醫(yī)院（2.4公里）、湖北省口腔醫(yī)院（2.7公里）教育：理工大學(xué)幼兒園（400米）、街道口幼兒園麗島分園（700米）、珞獅路小學(xué)（600米）、理工大附屬小學(xué)（600米）、理工大第二附屬小學(xué)（500米）、馬房山中學(xué)（150米）、理工大附屬中學(xué)（1公里）、

武漢理工大學(xué)（500米），華中師范大學(xué)（1.2公里），武漢大學(xué)（2.1公里）雄厚醫(yī)資全健康保障18年成長全學(xué)段教育外部價值理解南國大家裝（江南店）第35頁/共60頁地段價值：武昌核心商圈，雄厚增值潛力本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槲洳齻鹘y(tǒng)的核心商圈-街道口，處于中南商圈與光谷商圈的中間結(jié)合點(diǎn)。周邊居住人口、公辦密集，生活、交通、教育醫(yī)療等配套非常齊全，匯聚了行政、文化、教育、科技、商業(yè)等優(yōu)勢資源，項(xiàng)目雄踞中心之上，升值潛力巨大。外部價值理解南國大家裝（江南店）第36頁/共60頁交通價值：立體交通全覆蓋，價值加速提升項(xiàng)目臨近地鐵2號線、8號線、11號線，8號線珞獅南路站廳更是直通本項(xiàng)目。除此之外多條公交線路、二環(huán)線及BRT快速公交系統(tǒng)交匯于此，多樣出行選擇，快速通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。特別是作為地鐵上蓋物業(yè)，地鐵產(chǎn)生的巨大磁力，將不斷加速人流和物流的聚集，項(xiàng)目升值潛力也將大幅度上漲。外部價值理解南國大家裝（江南店）第37頁/共60頁學(xué)區(qū)價值：教育資源豐富，學(xué)府區(qū)遍地租客武昌作為武漢的教育文化區(qū)，項(xiàng)目周邊武漢理工大學(xué)，華中師范大學(xué)等高校學(xué)府林立，還有馬房山中學(xué)、理工大附屬中學(xué)、華師附小、珞獅路小學(xué)、理工大幼兒園等教育資源，可以滿足18年全學(xué)段的教育。除此之外，這些學(xué)校也催生了大量的陪讀租客，或高校學(xué)生租客，投資客可以獲得不錯的租金回報(bào)。外部價值理解南國大家裝（江南店）第38頁/共60頁人和：內(nèi)部價值理解內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第39頁/共60頁外部價值理解南國大家裝（江南店）區(qū)位優(yōu)勢南國品牌產(chǎn)品線豐富，南國大家裝（江南店）實(shí)現(xiàn)了家裝建材專業(yè)市場的傳承！南國中心南湖都會南湖城市廣場北都城市廣場西匯城市廣場漢口城市廣場南國大武漢家裝荊州項(xiàng)目南國大家裝江南店南國首義匯中央花園風(fēng)華天城新東城南國SOHO南國花郡南國洪廣soho本項(xiàng)目是延續(xù)南國大武漢家裝在漢口的成功，集結(jié)他的品牌號召力復(fù)制一個集高檔家居建材展示、辦公、居住、休閑等功能為一體的建材家居廣場。第40頁/共60頁體量：30萬方的城市綜合體，總占地21305㎡，總建面296762.87㎡。規(guī)劃：整體規(guī)劃為兩棟5層商業(yè)裙樓，A1、A2、A3、A4四棟塔樓。其中A1為寫字樓。商業(yè)：精品家居館及主題生活館，賣場共9萬方，是包含建材、燈飾、家具、軟裝四大板塊的超大型家居航母，建成后將是武漢市規(guī)模最大的中高端品牌家居建材專業(yè)賣場。商鋪以小鋪為主，并以帶租約的形式出售。公寓：近6.6萬方Loft產(chǎn)品，面積約在40-50㎡左右，5.4米層高，可做兩層使用。內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第41頁/共60頁街道口·三軌樞紐·30萬方家裝綜合體對于想投資地產(chǎn)物業(yè)的客戶來說，在不清楚其詳細(xì)的產(chǎn)品形式和預(yù)期回報(bào)之前，最關(guān)注的首先是物業(yè)所在區(qū)域、其次是周邊環(huán)境、交通配套等客觀條件?？蛻魰ㄟ^這些客觀條件事先對投資產(chǎn)品有一個初步的判斷。而本定位正是通過對區(qū)域價值、交通價值、及產(chǎn)品價值三個方面進(jìn)行表述，以最簡單最直接的方式告知市場項(xiàng)目的價值特性。項(xiàng)目定位理解內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第42頁/共60頁南國大家裝（江南店）南國：南國置業(yè)—專注地產(chǎn)開發(fā)15年、本土上市企業(yè)、本土商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者。在武漢開發(fā)運(yùn)營了數(shù)十個知名的地產(chǎn)項(xiàng)目，基本覆蓋武漢三鎮(zhèn)，在武漢擁有較高的品牌影響力。案名中帶有“南國”可向市場更多的傳達(dá)實(shí)力企業(yè)的品牌保障，讓投資者更具投資信心。大家裝：作為家喻戶曉的漢西“大武漢家裝”，以其成功的運(yùn)用模式，在武漢創(chuàng)造了不錯的市場口

碑。既可借用漢西“大家裝”成熟的影響力，也能向市場表述本項(xiàng)目的產(chǎn)品特性。江南店：與江北漢西的大家裝相互呼應(yīng)，服務(wù)于武昌，將江北“大武漢”成功的財(cái)富模式復(fù)制到江

南。此案名清晰的表述了企業(yè)品牌、產(chǎn)品特性、基本區(qū)域，而“南國”、”大家裝”這樣大眾所熟知文字，更是能縮短項(xiàng)目入市前期培育市場所需花費(fèi)的時間與成本。項(xiàng)目案名理解內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第43頁/共60頁街道口核心地段，配套完善；5,4米層高，買一層得兩層，性價比高；自主、投資、辦公，功能全面；品牌開發(fā)商，央企背景；戶型面積段單一，客戶選擇面較窄；商業(yè)用電，生活成本較高；與70年產(chǎn)權(quán)的住宅相比，LOFT產(chǎn)權(quán)為40年；與住宅首套房首付相比，商業(yè)首付比例為50%，貸款年限短；劣勢優(yōu)勢項(xiàng)目周邊高校云集，租客需求大；Loft產(chǎn)品后期審核對層高和整體容積率有要求，5.4米LOFT將會越來越稀缺；住宅政策趨緊，投資不動產(chǎn)資金或?qū)⒘飨蛏虡I(yè)地產(chǎn)；機(jī)會區(qū)域市場內(nèi)有一定的競爭，將分流部分目標(biāo)客戶；受調(diào)控政策影響，客戶對房地產(chǎn)投資可能會存在持幣觀望；威脅LOFT產(chǎn)品SWOT分析內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第44頁/共60頁LOFT產(chǎn)品定位街道口5.4米稀缺全能LOFTLOFT核心賣點(diǎn)中心地段完善配套買一層得兩層低總價租客充裕5.4米、不限購不限貸、大商業(yè)上的loft、地鐵2、8、11號線、BRT內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第45頁/共60頁LOFT客戶定位Loft小戶型具有天然的投資品基因無論是居住過渡，還是投資最終關(guān)注點(diǎn)都是：地段、配套、是否好出租……因此，我們的觀念是賣投資！所以我們的客戶一類為投者，一類為投資兼自住者LOFT客戶臨摹他們在25-40歲左右，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，存在投資需求，但投資經(jīng)驗(yàn)不多，相對保守。他們看中心地段，認(rèn)可中心帶來的生活便捷感！交通通達(dá)，商業(yè)配套齊全！注重物業(yè)的功能性！他們看重買一層得兩層的性價比，投資回報(bào)更為客觀。他們看重高校的學(xué)生租客基數(shù)，看重未來專業(yè)市場帶來的商機(jī)，看重街道口商圈帶來的潛在需求，這里永遠(yuǎn)不愁租客！內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第46頁/共60頁LOFT客戶來源核心客戶：地緣性客戶。項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位、私營業(yè)主、教師學(xué)生、拆遷居民；重要客戶：武珞路、雄楚大道沿線等區(qū)域客戶，區(qū)域內(nèi)的老居民、個體商戶；次要客戶：市內(nèi)中心投資客。有投資需求和資金的市內(nèi)客戶，偏好成熟地段、熱衷有升值空間的市內(nèi)投資客；南國FANS：品牌追隨者。在南國有類似的投資，在回報(bào)上已經(jīng)嘗到甜頭的南國老業(yè)主；內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第47頁/共60頁近期來訪客戶主要需求45~50㎡，與項(xiàng)目Loft產(chǎn)品主力面積相吻合。LOFT客戶情況來訪客戶需求面積分析45以下45-5051-6061-7071-8080以上合計(jì)組數(shù)1263416086108910比例1%70%18%9%1%1%100%內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第48頁/共60頁來訪客戶最關(guān)注的問題是價格，其次是戶型。LOFT客戶關(guān)注點(diǎn)來訪客戶關(guān)注點(diǎn)分析區(qū)位價格戶型交通景觀內(nèi)部配套外部配套建筑品質(zhì)開發(fā)商品牌組數(shù)1148425513132381015比例7%53%35%2%0%1%1%1%1%內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第49頁/共60頁loft價格關(guān)于價格和戶型LOFT漢廣大武漢名士1號金地雄楚1號拉德芳斯29街友誼國際廣場實(shí)收均價12000140001300013500105001250017800價格系數(shù)1.31.31.321.231.201.281.33月均去化量（套數(shù)）701007225304080月均來訪量400240424200230286476loft價格一般比周邊平層住宅價格高30%，本案周邊住宅價格約12000元/㎡，將價格問題拋給客戶，提高客戶心理價格預(yù)期。價格系數(shù)：loft單價除以周邊住宅均價戶型詳細(xì)戶型圖還沒有出來。主力面積為45㎡左右，符合來訪客戶需求。隔斷后雙層均有衛(wèi)生間，能滿足自住、出租和辦公的全方位需求。內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第50頁/共60頁20年統(tǒng)一運(yùn)營管理；街道口商圈、核心地段、人流量大；品牌開發(fā)商，央企背景；南國大家裝產(chǎn)品線，成熟模式，市場口碑好；返祖回報(bào)略低于市場平均水平；不能自主經(jīng)營；商鋪流通性較差，交易稅費(fèi)較高；劣勢優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品在售的多為尾盤，現(xiàn)階段競爭不明顯；住宅政策趨緊，投資不動產(chǎn)資金或流向商業(yè)地產(chǎn)；機(jī)會部分項(xiàng)目以超高回報(bào)率吸引客戶關(guān)注；項(xiàng)目商鋪總量為3700套，客戶要求基數(shù)較大；受調(diào)控政策影響，客戶對房地產(chǎn)投資可能會存在持幣觀望；威脅商業(yè)產(chǎn)品SWOT分析內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第51頁/共60頁商業(yè)產(chǎn)品定位穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)小鋪?zhàn)由虡I(yè)核心賣點(diǎn)安全穩(wěn)健收益20年統(tǒng)一運(yùn)營品牌保障成功模式南國大家裝系列、投資門檻低、中心商圈、規(guī)模較大家居建材市場容量大、地鐵2、8、11號線、BRT內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第52頁/共60頁商業(yè)客戶定位中小型投資客看重安全、穩(wěn)健收益、認(rèn)可南國的20年統(tǒng)一運(yùn)營管理模式商業(yè)客戶臨摹他們大都在35-50歲，有閑錢，有強(qiáng)烈的投資需求！他們可能是私營業(yè)主，也可能是教師、醫(yī)生、高級白領(lǐng)……有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力！購鋪用于純投資理財(cái)、養(yǎng)老、或作為小孩的成長基金、有收益是最大的吸引力！看重20年的包租無風(fēng)險、肯定南國品牌！相信專業(yè)商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，更相信自己朋友的介紹！對每年7%的投資回報(bào)感興趣，穩(wěn)定增長的收益他們很放心！內(nèi)部價值理解南國大家裝（江南店）第53頁/共