(整理)城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理方案

(整理)城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理方案.主題：城市商業(yè)綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓。綜合體物業(yè)包涵大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，必需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營(yíng)管理要求高，因此，我們必需要合計(jì)采納基于知識(shí)的綜合體物業(yè)管理體系。一、綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)1.綜合體物業(yè)管理的任務(wù)由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包涵的“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行修理、養(yǎng)護(hù)、管理〞，而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長(zhǎng)期凈收益最大化，并堅(jiān)持和提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及將來(lái)發(fā)展?jié)摿?。綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。依據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，必需要合計(jì)依據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心的收費(fèi)要略高一些。2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為：——辦公室(含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù));——客服中心(客戶服務(wù)、投訴處理、修理報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等);——工程管理(供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、修理、管理;公共部位裝潢修理維護(hù)等);——公共秩序管理(含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車(chē)場(chǎng)管理等);——環(huán)境衛(wèi)生管理(含消殺、綠化和團(tuán)膳)?；緳C(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢砸罁?jù)具體狀況進(jìn)行調(diào)整。3.物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于一般物業(yè)。二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工(負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等)。由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素養(yǎng)要求高，必需要注重知識(shí)共享和培訓(xùn)。為了管理商業(yè)設(shè)施的便利性，一般購(gòu)物中心物業(yè)管理處由商業(yè)管理公司垂直管理。三、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開(kāi)盤(pán)區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參加前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。項(xiàng)目規(guī)劃制定階段(一)參加人員前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理可以聘請(qǐng)專家參加，增加專業(yè)力量。(二)主要工作內(nèi)容1.從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)置等提出建議。2.參加項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口制定、人車(chē)分流、地下車(chē)庫(kù)預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。成都萬(wàn)象城市綜合體購(gòu)物中心下沉廣場(chǎng)和主要入口3.全程參加公共設(shè)施設(shè)備的配套制定、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理必需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參加設(shè)備采購(gòu)、安裝及維保合同的洽談工作。通過(guò)上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了優(yōu)良的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。4.參加廣場(chǎng)綠化與空中花園景觀系統(tǒng)制定的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹(shù)種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。5.參加物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出要求。6.參加寫(xiě)字樓和公寓戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型制定的看法、裝修中的常見(jiàn)改動(dòng)等狀況反饋給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型制定方案。7.參加綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。8.物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必需切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的必需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。施工圖制定階段(一)參加人員前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。(二)在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，依據(jù)實(shí)際狀況提出合理化建議1)對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇;2)門(mén)、窗的材質(zhì);3)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;4)地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特別要求;5)空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集;6)煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置;7)廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。1)室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響;2)各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響;3)各種設(shè)備總控制開(kāi)關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi);4)各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗;5)室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響;6)智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性。施工階段(一)參加人員前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程修理人員參加。(二)主要關(guān)注以下內(nèi)容，對(duì)影響后期管理的項(xiàng)目提出合理化建議1)供方門(mén)、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評(píng)價(jià);2)公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期修理保養(yǎng)成本條款的制定。1)房屋質(zhì)量控制;2)隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄;3)制定變更記錄的收集;4)設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn);5)成品保護(hù);6)綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施質(zhì)量;三、綜合體購(gòu)物中心部分物業(yè)管理方案購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，必需要針對(duì)顧客心理和行為必需要及特征，在購(gòu)物空間布局布置、環(huán)境營(yíng)造、交通、導(dǎo)購(gòu)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必需采用有效措施，例如，邀請(qǐng)專門(mén)導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標(biāo)志和臨時(shí)標(biāo)志;另一方面，針對(duì)商家必需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上，也要采用有效措施。購(gòu)物中心物業(yè)管理任務(wù)一般包括1.購(gòu)物中心的前期介入5.機(jī)電設(shè)施維護(hù)6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個(gè)購(gòu)物中心物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用關(guān)于購(gòu)物中心在前期介入方面，要重點(diǎn)展開(kāi)中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理成本預(yù)算四、購(gòu)物中心的裝修管理1.購(gòu)物中心裝修管理的流程與重點(diǎn)----以深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城為例安全第一,防火是裝修管理的重點(diǎn)。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊(cè)等及時(shí)發(fā)放到商戶手中。2、購(gòu)物中心內(nèi)主力百貨商場(chǎng)“二次裝修〞的要求和標(biāo)準(zhǔn)概述百貨商場(chǎng)的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修〞和“二次裝修〞?！耙淮窝b修〞是指為其經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的必需要對(duì)基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等;為經(jīng)營(yíng)必需要提供的必要基礎(chǔ)設(shè)施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、廣播、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等;為滿足商場(chǎng)營(yíng)銷必需要而進(jìn)行的設(shè)施、促銷設(shè)施等?！岸窝b修〞是指以“一次裝修〞為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺(tái)、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等?！岸窝b修〞主要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修〞的要求和標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)于實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達(dá)到二次裝修的目的和效果具有重要意義?！岸窝b修〞的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成優(yōu)良的賣(mài)場(chǎng)氛圍，體現(xiàn)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)特色、企業(yè)文化。所以商場(chǎng)的“二次裝修〞一要符合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位要求，二要符合商場(chǎng)的企業(yè)文化要求，三要符合商場(chǎng)的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。成都萬(wàn)象城購(gòu)物中心組織好商場(chǎng)的“二次裝修〞工作要遵循以下原則：一、彰顯個(gè)性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則?！岸窝b修〞既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場(chǎng)的整體定位、樓層、賣(mài)區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。二、統(tǒng)一安排，獨(dú)立執(zhí)行的原則?！岸窝b修〞要依商場(chǎng)的統(tǒng)一開(kāi)業(yè)、調(diào)整計(jì)劃統(tǒng)一安排，同時(shí)每個(gè)品牌又要獨(dú)立制定、制作完成各自的裝修。三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原則?！岸窝b修〞既要確保時(shí)間和工期的要求，又要確保裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個(gè)細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)滴時(shí)間。四、安全第一，規(guī)范施工的原則?！岸窝b修〞施工過(guò)程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修〞中要注重制定精心制作，打造品牌形象，同時(shí)又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費(fèi)現(xiàn)象?！岸窝b修〞工作要遵循和符合以下具體要求：一、商場(chǎng)形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場(chǎng)整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風(fēng)格、色彩、陳列等要符合商場(chǎng)的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣(mài)區(qū)及周邊相鄰品牌柜組協(xié)調(diào)一致。二、商場(chǎng)裝修工作計(jì)劃和進(jìn)度要求。各品牌、柜組“二次裝修〞要按照商場(chǎng)的“裝修〞整體工作計(jì)劃和進(jìn)度按時(shí)完成裝修任務(wù)，以確保開(kāi)業(yè)或調(diào)整計(jì)劃的如期完成。三、要遵循商場(chǎng)“二次裝修〞的施工管理要求。商場(chǎng)的“二次裝修〞同時(shí)有許多品牌柜組進(jìn)行施工和安裝，所以堅(jiān)持和維護(hù)優(yōu)良的秩序、確保施工安全、財(cái)產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必需按照商場(chǎng)的“二次裝修〞施工管理要求組織施工。四、遵守和執(zhí)行商場(chǎng)的“二次裝修管理〞工作流程。為完成好“二次裝修〞工作商場(chǎng)制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象制定審核、圖紙審核、材料審核、施工隊(duì)伍審核以及施工管理、驗(yàn)收等工作流程，各品牌柜組要按照商場(chǎng)的“二次裝修〞工作流程與商場(chǎng)相關(guān)部門(mén)配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的安全、消防等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，確保施工和制作質(zhì)量。各品牌柜組的“二次裝修〞還要遵照?qǐng)?zhí)行有關(guān)部門(mén)關(guān)于安全、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)要求、材料、工藝要求等，使得裝修結(jié)束后能夠通過(guò)驗(yàn)收安全使用。百貨商場(chǎng)“二次裝修〞的標(biāo)準(zhǔn)，因商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，具體的市場(chǎng)環(huán)境和物業(yè)條件會(huì)有所差別。各商場(chǎng)應(yīng)依據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點(diǎn)制定好“二次裝修〞的標(biāo)準(zhǔn)，用以規(guī)范和指導(dǎo)各品牌柜組的“二次裝修〞?！岸窝b修〞的標(biāo)準(zhǔn)大體分為以下幾部分內(nèi)容：一、色彩使用標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣(mài)區(qū)特點(diǎn)等制定“二次裝修〞的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。在標(biāo)準(zhǔn)中明確列出應(yīng)當(dāng)使用的色彩和禁止使用色彩。二、品牌形象制定和展示柜、貨架制定制作標(biāo)準(zhǔn)。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標(biāo)準(zhǔn)。三、柜位制定、動(dòng)線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動(dòng)線和顧客的基本流向。四、商品陳列標(biāo)準(zhǔn)。指出商品陳列的要求、原則和陳列方式。五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位和當(dāng)?shù)氐难b修材料市場(chǎng)狀況，規(guī)定應(yīng)當(dāng)使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。六、電力和燈光照明標(biāo)準(zhǔn)。限定可以使用的電力容量、應(yīng)達(dá)到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。七、消防和安保標(biāo)準(zhǔn)，列明在商裝制定和施工中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標(biāo)準(zhǔn)。做好“二次裝修〞工作，要注意解決好以下問(wèn)題：1、做好“二次裝修〞的計(jì)劃和組織工作。2、制定和做好“二次裝修〞的工作流程。3、為品牌和柜組提供準(zhǔn)確的柜位圖紙、詳盡的賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。5、及時(shí)的與品牌商家溝通，互通想法。6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。7、強(qiáng)化管理和服務(wù)，做好品牌上的參謀。“二次裝修〞工作是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)籌備和調(diào)整時(shí)的重要工作之一，因此必需明確“二次裝修〞的要求，制定好“二次裝修〞的標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，做好管理和服務(wù)，把“二次裝修〞工作做好。二次裝修中商戶應(yīng)該向購(gòu)物中心物業(yè)管理公司提交的資料:1、租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：1)效果圖2)平面布置圖3)天花布置圖4)立面圖、剖面圖(包括店面、櫥窗、燈箱和招牌)5)地面鋪裝圖6)空調(diào)施工圖(包括制定說(shuō)明、水管圖、風(fēng)管圖)7)電氣圖(包括結(jié)線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖)8)弱電系統(tǒng)施工圖(含網(wǎng)絡(luò)、、CCTV、音響等)9)給、排水(污)施工圖(租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等制定)10)套有專業(yè)消防公司制定圖框的消防系統(tǒng)施工圖(包括消防噴淋布置圖、消防報(bào)警布置圖消防排煙布置圖)2、餐飲類租戶另須增加以以下圖紙1)廚房排油煙施工圖2)給、排水(污)施工圖3)燃?xì)夤艿兰皥?bào)警裝置布置圖(政府指定專業(yè)施工單位出具)北京朝陽(yáng)大悅城餐飲商戶1.1品牌商指定的裝飾制定公司應(yīng)提供經(jīng)國(guó)家主管部委認(rèn)可的有效資質(zhì)證書(shū)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績(jī)等。1.2通過(guò)商場(chǎng)審核的公司應(yīng)在規(guī)按時(shí)間內(nèi)提供A4及以上幅面的裝飾現(xiàn)場(chǎng)平面圖、立面圖、效果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應(yīng)詳盡標(biāo)注材質(zhì)品牌型號(hào)、尺寸，電氣圖應(yīng)具體標(biāo)注單燈功率、分項(xiàng)功率、總功率。圖紙通過(guò)審批后，辦理施工手續(xù)。1.3出圖周期應(yīng)嚴(yán)格遵守我方規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行制定。1.4柜體高度未作特別要求的應(yīng)遵守以下原則：a.服裝類、鞋類低柜高度1350mm以下。b.珠寶、飾品、化妝品類低柜高度950mm，炮臺(tái)展柜高1350mm以下。1.5高柜長(zhǎng)度嚴(yán)格按照“T〞字墻的限位制作。1.6模特地臺(tái)高150mm,深800mm櫥窗玻璃高度應(yīng)到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框，2F以上商鋪不能制作模特底臺(tái)及櫥窗玻璃。1.7柜體面層應(yīng)選用烤漆或高檔防火板(機(jī)器無(wú)縫折邊)、嚴(yán)禁選用波音軟片及大芯板外刮膩?zhàn)用鎸印?.8柜體必需加裝易擦洗踢腳板。1.9消防栓請(qǐng)按國(guó)家最新消防要求采納不燃材質(zhì)進(jìn)行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必需分隔3米以上。1.101F商鋪化妝品區(qū)吊楣尺寸為250mm厚400mm高，2F3F門(mén)楣尺寸詳見(jiàn)商場(chǎng)規(guī)劃圖。商鋪入口不小于2米，2F、3F門(mén)楣統(tǒng)一為嵌入式門(mén)楣。門(mén)楣材質(zhì)請(qǐng)選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開(kāi)裂材質(zhì)。1.11地面鋪裝材料必需與通道地面堅(jiān)持一平，與通道地面銜接處用5mm寬不銹鋼條收口。1.12地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜進(jìn)行間隔，再進(jìn)行地面鋪設(shè)。1.13試衣間制定嚴(yán)格按照商場(chǎng)要求進(jìn)行制定，通頂制定請(qǐng)合計(jì)空調(diào)消防問(wèn)題。1.14裝飾材料應(yīng)使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品;玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。1.15圍擋應(yīng)嚴(yán)格按照商場(chǎng)要求進(jìn)行制作，圍擋畫(huà)面請(qǐng)制定精美、簡(jiǎn)單，以品牌LOGO底紋為準(zhǔn)。1.16天花石膏板請(qǐng)選用12mm國(guó)優(yōu)防水石膏板。五、城市綜合體物業(yè)管理必需十分重視服務(wù)功能的開(kāi)發(fā)和運(yùn)用1.首先，管理者必需充分有效地開(kāi)發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個(gè)部分的服務(wù)功能。城市綜合體各個(gè)部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。例如，關(guān)于商務(wù)辦公樓，必需注重打造商務(wù)平臺(tái)。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必需充分挖掘客戶的商務(wù)必需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。與此同時(shí)，依據(jù)商務(wù)辦公的專門(mén)特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營(yíng)造上形成品位，創(chuàng)造優(yōu)良的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，必需要針對(duì)顧客心理和行為必需要及特征，在購(gòu)物空間布局布置、環(huán)境營(yíng)造、交通、導(dǎo)購(gòu)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必需采用有效措施;另一方面，針對(duì)商家必需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上，也要采用有效措施。物業(yè)管理公司配合商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司組織的大型客戶營(yíng)銷活動(dòng)，配合維持秩序，確保顧客安全。與專業(yè)電子商務(wù)公司可以建立合作關(guān)系，關(guān)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷客戶，可以協(xié)助小區(qū)居民收貨和收費(fèi)管理。2其次，整個(gè)綜合體各個(gè)部分服務(wù)功能的互相關(guān)系必需達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)。城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，每個(gè)部分的服務(wù)功能要求是不同的，例如，在公寓、寫(xiě)字樓和酒店，就必需要寧?kù)o、舒緩的環(huán)境，而購(gòu)物中心則必需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是互相依存的。一般在商圈內(nèi),占地面積較少的綜合體以購(gòu)物中心為主，例如，深圳萬(wàn)象城綜合體就是以購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)為主，寫(xiě)字樓為輔助。例如，購(gòu)物中心與人們的日常生活最為密切，能夠形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和豐富性的生活，以滿足人們的多樣化選擇，能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)必需求，是綜合體中的核心部分;在城市中央商務(wù)區(qū),一般以寫(xiě)字樓為主,寫(xiě)字樓必需要公寓和酒店作為四周重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。例如，東京中城就是典型的以寫(xiě)字樓為主的綜合體，購(gòu)物中心面積較小。東京中城綜合體各設(shè)施面積·辦公室：約330,000m2·住宅：約111,000m2(約530間)·五星級(jí)酒店：約48,000m2(約250間)·購(gòu)物中心：約57,000m2·其他：23,000m2·地下5層、地上54層綜合體的大量機(jī)電設(shè)施和智能化設(shè)備必需要采用分類管理措施，關(guān)于中央空調(diào)等建議與廠家中間監(jiān)控連接，及早預(yù)警發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和維護(hù)。電梯設(shè)施是容易損壞的設(shè)備，人為損壞一般占據(jù)50%，必需要做好電梯保養(yǎng)教育。綜合體各類物業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)要求較高，必需要做好預(yù)案，關(guān)于接觸不良等措施提早合計(jì)。六、綜合體五星級(jí)酒店物業(yè)管理方案五星級(jí)酒店的物業(yè)管理納進(jìn)酒店管理的一個(gè)組成部分，具體包括清潔衛(wèi)生、保安和設(shè)施維護(hù)。空調(diào)等設(shè)備維護(hù)可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護(hù),電梯設(shè)備檢修等聯(lián)系專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)檢修。目前市場(chǎng)有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理管理,經(jīng)過(guò)20年的努力，珠江管理已發(fā)展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機(jī)電修理、飲食娛樂(lè)等多元經(jīng)營(yíng)的公司,其組織架構(gòu)如下:五星級(jí)酒店可以設(shè)立專門(mén)的物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)平常日常工作。五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必需有專業(yè)空調(diào)和電梯修理工程師駐扎現(xiàn)場(chǎng),對(duì)設(shè)備馬上到期檢修,提前做好預(yù)案,確保設(shè)備的較高完好率,此外,對(duì)設(shè)備的使用壽命必需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。一般采用如下措施:1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設(shè)備使用壽命。2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備使用壽命,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。洲際酒店海南皇冠假日酒店管理糾紛案例：2021年8月30日，三亞華宇發(fā)出解約通知書(shū)，終止了與洲際集團(tuán)的酒店管理合同。?由于洲際酒店管理集團(tuán)在長(zhǎng)達(dá)六年的管理過(guò)程中，竟無(wú)一年達(dá)到并遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合同中雙方約定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至曾為掩蓋業(yè)績(jī)過(guò)差的事實(shí)，竄改向業(yè)主匯報(bào)的數(shù)字，雖然后被查出，但已給業(yè)主造成了不可挽回的損失。七、寫(xiě)字樓和公寓物業(yè)管理方案寫(xiě)字樓服務(wù)重點(diǎn)確?？煽啃裕╇姾途W(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可靠性納進(jìn)重點(diǎn)工作。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)管理和維護(hù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識(shí)化服務(wù)，降低物業(yè)管理成本。遠(yuǎn)程維護(hù)服務(wù)，與機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商專家堅(jiān)持優(yōu)良的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，及時(shí)得到遠(yuǎn)程視頻指導(dǎo)。寫(xiě)字樓的出租管理是整個(gè)物業(yè)管理的重點(diǎn),要依據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最合適的租戶群體,以高檔5A寫(xiě)字樓為例,100米以上必需要以大企業(yè)總部作為主要租賃對(duì)象,一般整個(gè)樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。深圳京基100綜合體的超高層寫(xiě)字樓與購(gòu)物中心綜合體寫(xiě)字樓出租管理必需要充分合計(jì)行業(yè)特征,4A級(jí)別寫(xiě)字樓物業(yè),如果以金融保險(xiǎn)為主,金融類服務(wù)公司可以放在較高樓層,保險(xiǎn)類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。超高層寫(xiě)字樓的消防管理是重點(diǎn)之一,由于超高層火災(zāi)害難以救援,必需將火險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)。2021年2月10日13時(shí)，沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈(以下簡(jiǎn)稱“皇朝萬(wàn)鑫〞)B座樓下鐵皮圍欄矗立，幾名工人守在門(mén)口，禁止他人進(jìn)入。路邊停了一輛寫(xiě)著“消防〞兩字的白色轎車(chē)，兩名消防人員拿著檢測(cè)儀器，站在大廈的大屏幕下方進(jìn)行評(píng)估。作為沈陽(yáng)地標(biāo)性建筑之一的皇朝萬(wàn)鑫酒店，一夜之間變成了黑色的“空殼〞。著火的B座樓棟窗戶基本破碎，外墻已經(jīng)面目全非，顏色烏黑，A座樓棟表面也多處浮現(xiàn)過(guò)火的痕跡。2月3日零時(shí)13分左右，也就是農(nóng)歷兔年剛到來(lái)十多分鐘，位于沈陽(yáng)市和平區(qū)青年大街390號(hào)的這家五星級(jí)酒店，因燃放煙花爆竹引燃樓外墻表面裝飾材料發(fā)生火災(zāi)，過(guò)火面積約1萬(wàn)平方米。當(dāng)日9時(shí)許，大火被成功撲滅，沒(méi)有造成人員傷亡。沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈坐落于沈陽(yáng)最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品〞字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設(shè)有五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫(xiě)字樓和高級(jí)公寓等，A座主要為豪華五星級(jí)酒店和部分寫(xiě)字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。該項(xiàng)目總投資近30億元人民幣，2008年年底開(kāi)始對(duì)外招商運(yùn)營(yíng)?！皹翘撸狸?duì)員的水槍高度不夠，水和泡沫打不上去。〞另一位目擊者稱，由于現(xiàn)場(chǎng)集結(jié)的多數(shù)消防車(chē)輛大多使不上勁，無(wú)論有上百臺(tái)消防車(chē)集聚在火場(chǎng)四周，但多數(shù)派不上用場(chǎng)，幾臺(tái)云梯車(chē)升到最高點(diǎn)，也只能將水打到六七十米高，而B(niǎo)座公寓高達(dá)152米。這樣一來(lái)，人們只能眼睜睜看著這棟公寓被燒得只剩下框架，火勢(shì)也隨之蔓延到A座主樓。失火后的沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈。中國(guó)青年報(bào)記者王晨攝超高層的監(jiān)控系統(tǒng)必需要合計(jì)監(jiān)控內(nèi)部的同時(shí),還要能夠監(jiān)控外立面,消防系統(tǒng)要能夠?qū)ν鈮ζ鸹鹩袦缁鸫胧３邔拥碾娞莨芾硪彩请y點(diǎn),容易引起客戶投訴,因此,必需要培訓(xùn)專業(yè)電梯工程師或者是電梯維護(hù)公司派出工程師和修理技工駐扎。300米高度電梯分區(qū)方案酒店式公寓服務(wù)可以參照五星酒店物業(yè)管理服務(wù),酒店式服務(wù)引進(jìn)公寓中，提供洗衣服和送餐服務(wù).酒店式公寓盡量租賃給知識(shí)分子群體,便于管理,建立有效的管理秩序。八、綜合體停車(chē)場(chǎng)管理與降低地下空間運(yùn)營(yíng)成本的方法充足的停車(chē)位和方便的停車(chē)場(chǎng)通道是現(xiàn)代購(gòu)物中心以及綜合體競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。停車(chē)場(chǎng)管理是物業(yè)管理的重要組成部分,管理重點(diǎn)是防止盜竊,嚴(yán)格按照秩序停放,采納分區(qū)停放管理模式,采納電腦軟件規(guī)范化管理。以長(zhǎng)春國(guó)際金融中心為例,酒店和公寓停車(chē)位專用，寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心建議部分停車(chē)位通用，具體為購(gòu)物中心設(shè)置100個(gè)停車(chē)位，可以混合使用寫(xiě)字樓200個(gè)停車(chē)位。大型綜合體可能有多種停車(chē)方式,包括空中停車(chē)和立體停車(chē)。以青島JUSCO為例是地面停車(chē)和空中停車(chē)結(jié)合。大型停車(chē)場(chǎng)的地下2層以及更深層必需要在制定中合計(jì)自然通風(fēng)，例如，下沉廣場(chǎng)通達(dá)到-1以及-2層，-3層必需要合計(jì)通風(fēng)井，否則因?yàn)閺?qiáng)制通風(fēng)必需要會(huì)增加較多運(yùn)營(yíng)成本。大型綜合體的地下空間一般在城市中心具有較大商業(yè)價(jià)值，一般通過(guò)地鐵將人流導(dǎo)入到-1層，此外-1層可以設(shè)置適當(dāng)比例的商業(yè)空間和停車(chē)場(chǎng)。法國(guó)巴黎中心區(qū)——列?阿萊地區(qū)(LesHalles)在堅(jiān)持了歷史傳統(tǒng)的同時(shí)，利用地下空間的開(kāi)發(fā)，成功擴(kuò)展了中心區(qū)的容量，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。該地區(qū)新規(guī)劃方案的特點(diǎn)是執(zhí)行立體化再開(kāi)發(fā)，把地面上單一的的貿(mào)易中心改造成多功能的公共活動(dòng)廣場(chǎng)，在強(qiáng)調(diào)保留傳統(tǒng)建筑藝術(shù)特色的同時(shí)，開(kāi)拓一個(gè)以綠地為主的步行廣場(chǎng)，為城市中心區(qū)增添一處宜人的開(kāi)敞空間。同時(shí)，把交通、商