山東萊西時代廣場項目市場調(diào)查以及定位規(guī)劃-95DOC

/上篇項目市場調(diào)研報告目錄TOC\o”1-3”\h\zHYPERLINK\l”_Toc106385963"一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 4HYPERLINK\l”_Toc106385964"1。宏觀市場研究 5HYPERLINK\l”_Toc106385965"1。1萊西市概況 51。2經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 7HYPERLINK\l”_Toc106385967”1.3萊西經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn) 9HYPERLINK\l”_Toc106385968"1。4萊西市城市發(fā)展規(guī)劃特點(diǎn) 112.萊西市房地產(chǎn)市場分析 152.1萊西房地產(chǎn)整體概況 152。2萊西市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 15HYPERLINK\l”_Toc106385972"2.3萊西市房地產(chǎn)供求狀況 17HYPERLINK\l”_Toc106385973"2。4萊西市房地產(chǎn)特點(diǎn) 18HYPERLINK\l”_Toc106385974"2.5觀點(diǎn)： 19HYPERLINK\l”_Toc106385975"二、中觀市場調(diào)研分析 211。萊西市商業(yè)市場分析 22_Toc106385978"1.2萊西市三大百貨超市個案分析： 22_Toc106385981”1.5萊西市商業(yè)市場存在的主要問題 34_Toc106385983”1.萊西市微觀市場調(diào)研分析 38HYPERLINK\l”_Toc106385984"1.1微觀市場調(diào)研涉及的行業(yè) 381。2萊西市休閑娛樂行業(yè)分析： 38_Toc106385987"1。4.經(jīng)營者調(diào)查問卷分析：（有效人數(shù)問卷:131份) 40HYPERLINK\l”_Toc106385988”1.5對萊西韓國投資企業(yè)協(xié)會（萊西韓人商工會）的訪問記錄: 45_Toc106385990"1．萊西周邊城市商業(yè)分析： 57_Toc106385992"1.2平度市商業(yè)分析： 581。3即墨市商業(yè)分析： 591.4招遠(yuǎn)市商業(yè)分析： 60_Toc106385996"3．青島市商業(yè)分析： 63HYPERLINK\l”_Toc106385997”五、觀點(diǎn) 65一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析1.宏觀市場研究1。1萊西市概況萊西位于山東半島中部，隸屬于山東省青島市，是青島市的"后花園"，是國務(wù)院確定的沿海地區(qū)對外開放縣市,也是中國農(nóng)村綜合實(shí)力百強(qiáng)縣市之一.全市總面積1522平方公里，耕地70674公頃，人口72.8萬，轄12個鎮(zhèn)、4個街道辦事處和1個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，862個村莊。萊西市屬北溫帶半濕潤東亞季風(fēng)氣候，冬暖夏涼，氣候宜人.年平均氣溫11.4℃1.1。1人口構(gòu)成2004年全市戶籍人口72。8萬，市區(qū)人口22萬,外縣市在萊西城區(qū)常住人口3～5萬，韓國駐萊西的人口約500人。1。1。2地理位置及區(qū)位優(yōu)勢萊西市位于青島、濰坊、煙臺、威海四大城市之間，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)，是膠東半島的交通樞紐，在青島市”一小時經(jīng)濟(jì)圈"內(nèi)，交通運(yùn)輸條件便利。境內(nèi)有蘭煙鐵路1條，國家級公路3條、省級公路7條、縣市級公路19條，全市公路通車?yán)锍踢_(dá)1008公里，公路密度每百平方公里達(dá)到66.2公里。同三高速和濰萊高速公路從境內(nèi)穿過，并設(shè)有出入口，濟(jì)煙鐵路在萊西市設(shè)有望城火車站.A.鐵路：濟(jì)（南）煙（臺）鐵路從萊西市境內(nèi)經(jīng)過，并設(shè)有客貨站，客貨運(yùn)輸方便。B。公路：同三高速公路在萊西境內(nèi)經(jīng)過，設(shè)有1個出入口。濰（坊）萊（陽）高速公路在萊西境內(nèi)經(jīng)過，設(shè)有3個出入口。有7條國家級公路經(jīng)過。C.海運(yùn)碼頭:距青島港頭70公里。該港年貨運(yùn)吞吐量1.2億噸。青島港在世界集裝箱大港排名第15位，年吞吐量為340萬標(biāo)準(zhǔn)箱。D.空運(yùn):距青島國際機(jī)場40公里.有204國道連通。1.1。3城市定位素有“青島后花園”之稱的萊西市，近年大手筆規(guī)劃建設(shè)“生態(tài)示范市”,使這片土地迸發(fā)出無窮的發(fā)展活力.“生態(tài)萊西"——“一個最適合人居和創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化生態(tài)型濱河城市”的城市定位既增強(qiáng)了對外的吸引力，又增強(qiáng)了對內(nèi)的凝聚力，使萊西成為觀光和投資興業(yè)的熱土.1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.2。1經(jīng)濟(jì)總量2004年，萊西全市完成GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）145.83億元,比2003年增長18。4％；地方財政收入4.1358億元,增長33.4%;全社會固定資產(chǎn)投資78。2億元,增長49.8%；實(shí)際利用外資4.56億美元，增長42.6%。1。2。2產(chǎn)業(yè)特征山東省萊西市是一個農(nóng)業(yè)大市，近年來，萊西市始終把加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、構(gòu)筑可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系，作為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)來抓.在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上，突出新型工業(yè)化,堅持以工業(yè)化帶動產(chǎn)業(yè)化、推進(jìn)城市化、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。在農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)上，不斷壯大畜牧、蔬菜、果品、花生四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加快膨脹六大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條。在工業(yè)結(jié)構(gòu)上，大力培育食品加工、礦產(chǎn)建材、電子信息、機(jī)械制造、紡織服裝和化工六大產(chǎn)業(yè)，突出發(fā)展食品工業(yè)集群，具備了承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良好基礎(chǔ)。1。2.3.固定資產(chǎn)投資特征2004年，萊西市固定資產(chǎn)投資達(dá)到78。2億元，同比增長51%。投資12.8億元，組織實(shí)施了52項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)工程。完成了梅花山生態(tài)園二期、月湖廣場二期、月湖清淤改造、潴河治理及煙臺路、青島路、文化路、上海路等城區(qū)主要道路改造工程，硬化翻修城區(qū)道路47.2萬平方米；鋪設(shè)雨污管網(wǎng)2.1萬米；鋪裝人行道板38。9萬平方米；綠化面積47萬平方米;安裝路燈507基，城區(qū)亮化率保持在97％以上，城市功能更加完善。城市化水平達(dá)到45.1％,比上年提高了1。9個百分點(diǎn)。1.2.4對外開放近年來，隨著對外開放步伐的逐步加快，截至2004年第一季度以來,該市共批準(zhǔn)外資項目34個,合同利用外資9822萬美元，同比增長15％;實(shí)際利用外資4200萬美元,同比增長21.5％;完成外貿(mào)出口1.06億美元，同比增長25.2%。續(xù)建、引進(jìn)內(nèi)資項目105個，投資總額31.8億元，實(shí)際到位3。81億元，同比增長18.6%。萊西市與日韓具有密切的經(jīng)濟(jì)協(xié)作關(guān)系，日韓是制造業(yè)強(qiáng)國,依托良好的區(qū)位優(yōu)勢、穩(wěn)固的招商基礎(chǔ)和優(yōu)越的投資環(huán)境,萊西市有望建成承接日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的制造業(yè)基地。1。2。5城市消費(fèi)市場特征截止2004年，全市完成社會消費(fèi)品零售總額達(dá)42。6億元,增長18。1％。其中，娛樂、餐飲業(yè)完成4。8億元，增長16。2%。各類市場經(jīng)營活躍，商品市場年成交額36。8億元。人民生活水平不斷提高。2004年全市城鎮(zhèn)在崗職工平均工資為10732元,農(nóng)民人均收入4850元。居民人均住房建筑面積19。5平方米,農(nóng)村居民人均住房面積24.9平方米。1。2.6全市居民存貸款狀況類型金額增長2004年末金融機(jī)構(gòu)存款余額（本外幣）598409萬元14。3%2004年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（本外幣)483440萬元13.7％2004年末金融機(jī)構(gòu)貸款余額（本外幣)391990萬元11.7%2004年末金融機(jī)構(gòu)存款余額（本外幣）523712萬元18。6％2004年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（本外幣)425200萬元18。4%2004年末金融機(jī)構(gòu)貸款余額（本外幣）364890萬元8。％1.3萊西經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)1.3.1萊西整體經(jīng)濟(jì)逐年平穩(wěn)增長萊西市近年通過創(chuàng)建國家生態(tài)環(huán)境保護(hù)模范城市，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，使城市的綜合素質(zhì)和核心競爭力明顯提高，同時也帶動了國民經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，更榮獲“全國第四屆縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣（市）”稱號.1999～2003年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值從70。05億元增長到120.98億元,增長了76％，地方財政收入從2億元增長到4.74億元，翻了一番,農(nóng)民人均純收入從3231元增加到4258元,增長了24%，2004年萊西全市完成GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）145.83億元，比2003年增長18。4％；1。3.2經(jīng)濟(jì)特征萊西市經(jīng)濟(jì)以外向型經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突出特色，形成了以食品加工、化工、紡織、機(jī)械、礦產(chǎn)建材、電子信息業(yè)等為主體的工業(yè)結(jié)構(gòu)體系，同時，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率進(jìn)一步提高，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng).1。3。3生態(tài)建設(shè)帶動城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)近年來，萊西市通過建設(shè)生態(tài)示范區(qū)、創(chuàng)建國家環(huán)境保護(hù)模范城市,城市面貌發(fā)生了顯著變化,經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，城市的綜合素質(zhì)和核心競爭力明顯提高。優(yōu)美的城市生態(tài)環(huán)境和良好的城市形象成為萊西市最富有特色的品牌和亮麗的招商廣告，城市知名度進(jìn)一步提高，吸引了大批中外客商紛紛到萊西投資辦項目，為城市的發(fā)展注入了強(qiáng)大的活力.1.3。4。園區(qū)成為外資投入的高度聚集區(qū)近年來萊西市調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，加速推進(jìn)園區(qū)建設(shè)，以工廠進(jìn)園區(qū)、生態(tài)在城區(qū)為目標(biāo)，2004年，萊西市批準(zhǔn)利用外資項目263個，實(shí)際利用外資8.39億美元，全市外向型經(jīng)濟(jì)在全市GDP中所占比重達(dá)到63%.世界500強(qiáng)之一的雀巢公司及韓國泰光制鞋有限公司等一批大型企業(yè)紛紛落戶萊西，增資發(fā)展。1.3。5城市經(jīng)濟(jì)外向度高2004年全市共引進(jìn)外資項目968個，合同利用外資28。09億美元，實(shí)際利用外資15.5億美元,其中韓資項目分別占60.9％、65。5％、68.8%。2004年出口創(chuàng)匯6.5億美元。1。4萊西市城市發(fā)展規(guī)劃特點(diǎn)1。4。1以經(jīng)營城市的方式規(guī)劃城市并實(shí)施了“積極拓展城市發(fā)展空間，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局,大力發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)，帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會大發(fā)展”的戰(zhàn)略。形成了“以市區(qū)為中心，以重點(diǎn)鎮(zhèn)為翼，輻射帶動一般鎮(zhèn)”三個層面梯次推進(jìn)的局面,為該市擴(kuò)大開放，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了條件。1.4。2城市中心北移,城區(qū)規(guī)劃面積的不斷擴(kuò)展萊西市城區(qū)進(jìn)行新一輪規(guī)劃,制定城市中心北移的發(fā)展方向，拓展了城市發(fā)展空間，將城區(qū)控制規(guī)劃面積由原來的152平方公里擴(kuò)展到383平方公里,規(guī)劃用地面積擴(kuò)展到130平方公里,中心城區(qū)面積擴(kuò)展到50平方公里。萊西市通過以城市規(guī)劃調(diào)控城市資源，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚,壯大了城市規(guī)模，加快了城市化進(jìn)程，進(jìn)一步提升了區(qū)域核心競爭力，同時也有力地拉動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為新一輪城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展繪就出了藍(lán)圖。北部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資19150萬元新建二縱七橫九條道路，通車總里程35公里,硬化面積79萬平方米，新建大型橋涵3座，鋪設(shè)雨水管道55公里,污水管道27公里；總投資3488萬元對上海路、長春路等道路和13個道路接點(diǎn)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)綠化，綠化總面積達(dá)50。78萬平方米；投資3850。3萬元建設(shè)了綠化面積62。94萬平方米的梅花山生態(tài)園一期工程，現(xiàn)已綠化40。6萬平方米，栽植各種苗木16.97萬株；投資2。2億元建設(shè)了建筑面積4萬多平方米的行政辦公中心工程和占地13萬平方米的世紀(jì)廣場工程。1.4.3建設(shè)生態(tài)濱河城市根據(jù)山東省建設(shè)山東半島都市群的戰(zhàn)略部署，萊西市將針對地處半島都市群通向內(nèi)陸的咽喉要道，“大青島”輻射和拉動半島都市群“橋頭堡”的地位，依據(jù)當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢，萊西未來發(fā)展的城市規(guī)劃建設(shè)要體現(xiàn)“顯山、露水、透綠、出新”的自然水鄉(xiāng)特色，形成萊西獨(dú)特的城市個性和魅力，并著力規(guī)劃綠色的城市生態(tài)體系，建設(shè)綠色道路、綠色小區(qū)、綠色機(jī)關(guān),努力建設(shè)“城在森林中，人在花園中”的綠色生態(tài)型城市。把萊西建設(shè)成為最適合人類居住、最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展的膠東半島一流的現(xiàn)代化生態(tài)型濱河城市.1。4.4加大舊城改造工程的力度近年來萊西市堅持舊城改造與新區(qū)建設(shè)并重的方針,加大舊城改造力度。累計投入改造資金6億元，完成拆遷項目100多個，總面積200萬平方米，拆遷了部分城中村、城中企業(yè)和城市破舊建筑物，解決了布局不合理、環(huán)境臟亂差的問題。同時，投資9500萬元，建設(shè)了占地面積3.71萬平方米的月湖廣場和13萬平方米的世紀(jì)廣場,投資1800萬元新建了龍海公園、潴河公園及十余個社區(qū)廣場，極大地豐富了市民的休閑、娛樂、文化生活.1.4.5.加快城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在建設(shè)大青島現(xiàn)代化國際城市的統(tǒng)一規(guī)劃下,萊西市堅持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，不斷加大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治力度，使城市功能進(jìn)一步完善，從而提高城市的知名度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另外更加快了城市道路建設(shè).對城區(qū)40余公里的交通干線和街道進(jìn)行了建設(shè)和改造,全部實(shí)行了硬化，鋪設(shè)了彩色標(biāo)準(zhǔn)人行道20萬平方米，新建交通干線4條。投資1136萬元,完成了上海路、煙臺路、青島路、月湖公園、月湖廣場、世紀(jì)廣場的路燈更新及主要建筑物的霓虹燈安裝,使城市亮化再上新臺階.1.4.6規(guī)劃新園區(qū)拉動萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快城市建設(shè)必須有經(jīng)濟(jì)發(fā)展作支撐，園區(qū)則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效載體和城市建設(shè)的重要內(nèi)容。萊西堅持將園區(qū)建設(shè)納入城市總體,一并規(guī)劃，組團(tuán)布局，同步建設(shè)。并把姜山鎮(zhèn)、李權(quán)莊鎮(zhèn)規(guī)劃為面積５０平方公里的新型工業(yè)區(qū)，沿?zé)熐嘁患壜烽_放，建設(shè)一條經(jīng)濟(jì)長廊,形成“兩點(diǎn)布局、組團(tuán)發(fā)展”的格局。重點(diǎn)園區(qū)的規(guī)劃，為城市發(fā)展注入經(jīng)濟(jì)動力，加快城市人口聚集，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會。1。4。7觀點(diǎn)：萊西市的商業(yè)發(fā)展水平和社會消費(fèi)水平仍處于較低的水平，迫切需要更高品位的、新興的商業(yè)模式來刺激消費(fèi)市場.多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也表明,萊西市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，位于青島、濰坊、煙臺、威海四大城市之間,交通四通八達(dá),是膠東半島的交通樞紐，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，萊西的商業(yè)市場將有更大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景.近年來萊西市政府一方不斷加大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，使城市功能進(jìn)一步完善，另一方面對萊西市的市容市貌進(jìn)行大力改造,并不斷對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，大大地提高了萊西市投資環(huán)境的商業(yè)價值，也加速了萊西城市化的進(jìn)程。優(yōu)越的投資環(huán)境將會吸引大量的外資投入,勢必會加快萊西的商業(yè)發(fā)展步伐。萊西市城區(qū)進(jìn)行新一輪規(guī)劃，制定城市中心北移的發(fā)展方向，拓展了城市發(fā)展空間,先后建成世紀(jì)廣場、行政辦公中心等一批代表萊西城市發(fā)展標(biāo)志象征,隨著城市的發(fā)展,城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物的消費(fèi)場所，而萊西目前的狀況難以滿足全方位的要求,發(fā)展較高檔的商場成為必然.近年來萊西市不斷調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間,加速推進(jìn)園區(qū)建設(shè)，吸引了一批大型企業(yè)紛紛落戶萊西，可以預(yù)測：園區(qū)的發(fā)展將會拉動萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市人口聚集,從而帶來龐大的消費(fèi)群，有助促進(jìn)和推動萊西商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的發(fā)展.2.萊西市房地產(chǎn)市場分析2。1萊西房地產(chǎn)整體概況隨著近年萊西市堅持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，不斷加大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治力度，使城市功能進(jìn)一步完善，以及新區(qū)規(guī)劃建設(shè)等各種利好因素，萊西房地產(chǎn)得到迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)量巨增,截至2004年萊西市完成房地產(chǎn)投資4。39億元,比上年同期增長81％,占去年計劃的146。53%。其中住宅投資3.75億元，比上年同期增長95％。商業(yè)營業(yè)用房及其它投資6376萬元，比上年同期增長40％.2。2萊西市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析萊西房地產(chǎn)的啟動相對其他周邊市晚,最近3年才有了較快的發(fā)展。應(yīng)該說，是城市中心北移拓展了城市發(fā)展空間,從而激活了萊西市房地產(chǎn)市場，帶動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展.目前，萊西的商品住宅主流均價在每平方米1200元－1600元左右。樓型由以多層為主，另有部分別墅的開發(fā)，別墅的價格維持在1700～2800之間，多層以兩室一廳和三室兩廳為主,面積由100平方米－150平方米。單體別墅以2－3層為主,面積200－300平方米，聯(lián)排別墅以150－200平方米為主。萊西在售樓盤一覽表名稱地址開發(fā)商規(guī)模（㎡)戶型(㎡）售價（元/㎡）綠茵華庭萊西新市府東500米青島銀泰房地產(chǎn)總建6萬105~120起價：1300天泰·時代印象萊西市新市政府西側(cè)青島天泰置業(yè)總建13萬—-起價:2980山水景園青島路與梅花山前路交匯青島銀泰房地產(chǎn)總建12。5萬255～268(別墅）起價：1968楓林綠洲煙臺路與上海路交界青島歐美房地產(chǎn)總建8。8萬81~125起價：1318月湖豪庭文化東路月湖公園南門青島寶景房地產(chǎn)--106~230起價：1860海景山莊青島路7號青島海星建筑總建4萬144～240起價:1318盛泰萬象園上海路北青島盛泰置業(yè)98～128起價：1198盛泰山莊新市府正南600米青島盛泰置業(yè)——221～248（別墅）起價：2600香港旺角花園北京路與香港路交界青島銀泰房地產(chǎn)占地310畝244～292（別墅）起價：2300潤發(fā)新城北部新區(qū)的中心青島潤發(fā)新城總建35萬253～318(別墅）均價:2420御苑楓景新市府附近青島歐美房地產(chǎn)總建8.33萬82~132。均價：1300雍景園(二期)上海路南新市政府前青島海星建設(shè)總建5.7388~135均價：1168在城市中心北移的帶動下，吸引了大批本區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)商抓住城市新區(qū)建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇前來投資建設(shè)?，F(xiàn)時新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，從上表可以看出，現(xiàn)時在推售的樓盤當(dāng)中，以新市府區(qū)域板塊的樓盤居多，如：新綠茵華庭、天泰·時代印象、盛泰山莊、潤發(fā)新城、御苑楓景等10多個小區(qū)，由于該區(qū)域是萊西市未來的商務(wù),生活核心區(qū)域，并與世紀(jì)廣場、體育場，文化廣場，相連，為萊西市區(qū)的最佳位置，具有很大的增值潛力，因此成為消費(fèi)者購房的首選。2.3萊西市房地產(chǎn)供求狀況2004年房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表類別數(shù)量同比增長投資總額4。39億元81％施工面積91。19萬平方米83％竣工面積33。6萬平方米 72 %銷售面積49.59萬平方米87.56%觀點(diǎn):從上表反映出，2004年萊西市商品房開發(fā)建設(shè)投資逐年猛增，銷售額逐年攀升，其中投資額較上年同比增長81％，施工面積與竣工面積較上年同比增長幅分別達(dá)到83％和72％，同時銷售面積達(dá)49。59萬平方米，較上年增長87.56％,這些指標(biāo)綜合反映了2004年萊西市房地產(chǎn)發(fā)展迅速.隨著萊西市舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)的不斷完善，也為萊西市房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。購房熱情高、銷售勢頭旺，是刺激萊西樓市快速增長的主要動力，從2004年的購房群體看，外地購房者占總購房比例的35。7％.2.4萊西市房地產(chǎn)特點(diǎn)2。4。1開發(fā)投資量增長較快2004年房地產(chǎn)完成投資4.39億元，同比增長81％，占去年計劃的146.53％.其中住宅投資3。75億元，比上年同期增長95％。商業(yè)營業(yè)用房及其它投資6376萬元，比上年同期增長40％。2。4。2銷售價格穩(wěn)中有升城市面貌日新月異，拉動萊西市商品房價格上揚(yáng)。2003年，商品住宅平均銷售價格1000元／平方米，同比增長5.6％，營業(yè)用房平均售價3200元／平方米,同比增長7.9％。2.4.3房地產(chǎn)開發(fā)水平較高房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計起點(diǎn)較高，聘請全國各地知名設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，住宅小區(qū)的綠化率均達(dá)到35%以上，日照間距1.5以上.路面硬化改變了以往單一混凝土路面的做法，鋪設(shè)彩磚。每個小區(qū)內(nèi)都配套休閑娛樂公共活動場所和物業(yè)管理設(shè)施。住宅設(shè)計造型優(yōu)美、線條流暢,小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅寧靜、格調(diào)高雅。2。4。4自然環(huán)境好，高性價比萊西新城區(qū)樓盤打的是綠化牌，萊西有整個青島周邊郊區(qū)市中最好的綠化，綠山碧水，2004年商品住宅主流均價在每平方米1200元－1400元左右，樓房價格在周邊市中是偏低的,具有較高的性價比。樓型由以多層為主,且具有建筑容積率低，注重景觀建設(shè),體現(xiàn)了人性化設(shè)計等特點(diǎn),因此吸引了不少圖價廉物美的青島市買家投資用作度假。2.4。5新區(qū)成為萊西房地產(chǎn)大熱新區(qū)規(guī)劃的建設(shè)及市政府的搬遷等各種利好因素，促進(jìn)了新區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，現(xiàn)時萊西市呈現(xiàn)新城區(qū)樓盤的風(fēng)頭蓋過了市區(qū)樓盤的態(tài)勢，不可否認(rèn)，讓萊西人住在郊區(qū)目前還不成熟，畢竟生活配套跟不上，但如果放眼不遠(yuǎn)的未來，萊西新區(qū)地產(chǎn)潛力驚人。2。4.6地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，商業(yè)為輔截至2004年萊西市完成房地產(chǎn)投資4.39億元，其中住宅投資3。75億元，比上年同期增長95％。商業(yè)營業(yè)用房及其它投資6376萬元，比上年同期增長40%，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐。2。5觀點(diǎn): 萊西發(fā)展迅速快，但不協(xié)調(diào)。自2001年以來，萊西市住宅開發(fā)出現(xiàn)“井噴式"發(fā)展，從市場反映來看，由于萊西市人口少,缺乏人氣,銷售對象以青島市及周邊縣（市)的投資客居多，購買的目的以度假為主，因此呈現(xiàn)開發(fā)量大,入住率低的特點(diǎn)，現(xiàn)時住宅產(chǎn)品開發(fā)與銷售普遍出現(xiàn)了供過于求的局面,存在一定的泡沫現(xiàn)象,供求失衡是導(dǎo)致萊西住宅價格上漲幅度較其他周邊縣市慢的最直接的因素。目前影響萊西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最主要因素在于，大的商業(yè)生活配套設(shè)施還不夠完善,當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意識相對滯后，消費(fèi)能力較低。但從另一個方面看，這里是膠東半島連接山東半島內(nèi)陸的咽喉地帶，對外輻射能力強(qiáng)，既有鮮明的“青島房地產(chǎn)板塊”特征，又是“韓資聚集地"，因此周邊區(qū)域的消費(fèi)者和外商是巨大的潛在客戶群體.目前萊西市在建房地產(chǎn)項目供給中,95％以上為住宅，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐，可以預(yù)測，未來萊西市投資性商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)存在有較大的市場空間。二、中觀市場調(diào)研分析1。萊西市商業(yè)市場分析1。1萊西市商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀萊西市屬于縣級城市，目前傳統(tǒng)的商業(yè)體系以沿街的店鋪為主要形式,以單純的購物為目的，隨著城市經(jīng)濟(jì)，人民生活水平的不斷提高,城市不僅僅意味著功能的集中、資源的密集、生活的便利，人們更多地賦予城市娛樂休閑的功能。萊西市的商業(yè)正經(jīng)歷著由傳統(tǒng)街鋪、商業(yè)街、到超市百貨、到大型購物廣場的轉(zhuǎn)變,商業(yè)形態(tài)更趨多元化。目前萊西市核心商業(yè)圈主要集中在市中心月湖廣場周邊，以月湖廣場為中心，東至香港路，西至青島路，南至潴河，北至黃海路，此四至范圍內(nèi)屬萊西商業(yè)集中及繁華地段。萊西市的三大超市,包括利客來萊西購物中心，糧貿(mào)大廈，月宮超市,環(huán)繞在月湖廣場的周邊；以服飾、鞋帽零售為主的商業(yè)街位于月湖廣場西面；以美食、娛樂為主的豪帝商城位于月湖廣場東北面;萊西市汽車站位于核心商業(yè)圈西面的青島路上；批發(fā)和零售一體的昌隆市場位于商圈的南面，本項目的正北面。1。2萊西市三大百貨超市個案分析：1.2.1利客來購物中心項目名稱利客來購物中心地理位置煙臺路62號所屬企業(yè)利客來商貿(mào)股份有限公司商場規(guī)模營業(yè)面積達(dá)1.2萬平方米樓層經(jīng)營內(nèi)容主要品牌一樓家用電器、交通通訊器材、金銀珠寶、工藝品、化妝品、文化體育辦公用品、兒童玩具等。電器：海爾、聯(lián)想、格蘭氏、海信、飛利浦、創(chuàng)維、格力、LG、麗聲、中國移動珠寶：翠麗首飾、金大?；瘖y品:愛斯化妝品、羽西、鄭明明、玉蘭油餐飲:肯德基二樓生鮮食品、煙酒糖茶、生活用品、設(shè)有餐飲、風(fēng)味小吃、冷飲等.利客來大型綜合性超市三樓男裝、女裝、童裝、針紡織品、床上用品、鞋帽皮具等。女裝:納雨、紫滕羅、阿青娜、瑞和菲馬、黑騎（休）、吸引力(運(yùn)動）、雪妮兒、以純(休)、斯?fàn)桘惸醒b：保羅騎士、保馬服裝、積派、爾多斯、金利來、瑞和、與狼共舞、華倫天奴、派克服飾、賽爾妮、九牡王、卡迪璐、喜鵲、夢特嬌、寶馬服飾、英國藍(lán)旗、雄、袋鼠（意大利）、金絲狐、花花公子、太子龍男裝、老人頭、步云西褲.童裝：兔子嘜、笑霸王、太子童裝鞋:森達(dá)皮、意爾康皮鞋、享達(dá)皮鞋、老人頭、吉爾達(dá)、雙星皮鞋、德爾惠內(nèi)衣：三槍、夢特嬌、南極狐、皮爾卡丹、皮具:花花公子、老人頭、美國蘋果、金利來.優(yōu)勢：位于萊西市商業(yè)中心的黃金地段，緊鄰萊西人氣最旺的商業(yè)街；該項目的主力店利客來超市是目前萊西市環(huán)境最好、最有影響力、規(guī)模最大的超市，以此吸引大量的消費(fèi)者;該項目是萊西市購物環(huán)境最好、經(jīng)營檔次最高的集購物中心；利客來的商業(yè)氣氛比較成熟，且品牌知名度較高,已造就了一定的固定客流，星期六、日人流量大，相對于其他商廈，是經(jīng)營情況最好的一個;臨近萊西市最大、人氣最旺的月湖廣場，能夠匯聚大量消費(fèi)人流，有充足的客流保證。劣勢：功能較為單一，休閑娛樂功能較缺乏，屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色；項目整體規(guī)模小，購物環(huán)境較為壓抑感覺，與其集購物、休閑、娛樂于一身的購物中心的定位不相符；由于男裝、女裝、童裝、針紡織品、床上用品、鞋帽皮具全部集中在三樓，導(dǎo)致各業(yè)種的營業(yè)面積有限,造成商品種類不全；商場里也沒有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng),不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)、購物；商場門外的單車及摩托車的停放位缺乏良好的規(guī)劃，導(dǎo)致亂停亂放的情況嚴(yán)重，對商場的形象及檔次帶來一定的影響。1。2。2糧貿(mào)大廈、糧貿(mào)家電項目名稱糧貿(mào)大廈地理位置煙臺路52號所屬企業(yè)萊西市糧貿(mào)大廈有限公司商場規(guī)模營業(yè)面積1。2萬平方米；經(jīng)營品種4。5萬余種糧貿(mào)家電樓層經(jīng)營內(nèi)容主要品牌一樓電腦、電信等海爾、東芝、惠普、IBM、聯(lián)想、方正、三星、正泰電工二樓電冰箱、洗衣機(jī)、廚房設(shè)備等海爾、松下、科龍、海信、容聲、TCL、LG、榮事達(dá)、帝森抽油煙機(jī)、金正、櫻花熱水器、康佳、愛德、格蘭仕、科龍三樓電視、音響電視：海爾、海信、TCL、松下、創(chuàng)維、長虹音響：奇聲、萬事達(dá)、步步高、新科糧貿(mào)大廈樓層經(jīng)營內(nèi)容主要品牌一樓女裝、男裝后面為超市女裝：法詩菲、淺秋、依卡路、春竹、豪健、唐龍、美標(biāo)、華倫天奴、亨奴、蒙姿莎、緯爾菲二樓男裝、內(nèi)衣、羊毛衫皮具、箱包、珠寶百貨、手表、首飾、眼鏡、化妝品、洗滌用品男裝：夢特嬌、老爺車、華倫天奴、BOSS、花花公子、圣約克、啄木鳥、老人頭、純愛、蒙域王子、塔斯?卡尼亞、兔皇、志億、皮爾卡丹、袋鼠、美國寶馬、利郎、波斯登、柒牌、萬里馬內(nèi)衣：萬康、帝夢詩、紅豆箱包：皇冠、威豹皮具：鱷魚、金利來、老人頭、夢特嬌珠寶：亞冠珠寶、行行行珠寶化妝品：玉蘭油、雅芳、麗人坊、資生堂、卡斯美、羽西、比倩、湯碧爾、達(dá)芬妮、安尚秀、強(qiáng)生、東洋之花、清妃、詩維婭三樓童裝、男裝、休閑裝、牛仔服、鞋類童裝：斑點(diǎn)狗、米奇、肯迪、風(fēng)火哪吒品牌休閑裝：棋牌王、天意、羅蒙、增致、道一、萍果鞋類：康耐、孚德、金猴、意爾康、美克?亞雷、奧倫雙嬌、路友、聲樂、斯帕丁、雙星、金威、富貴鳥、卡帝、鱷魚、花花公子、紅蜻蜓、金帝貝爾、達(dá)夫尼、杰豪優(yōu)勢：位于萊西市核心商圈，地理位置極佳，交通便利且與萊西人氣最旺的商業(yè)街相連；該商場是萊西市三大百貨超市之一，擁有較高的知名度；商品品種齊全，基本具備百貨業(yè)的各類主要的商品種類；該商場的超市價格較有競爭力，在萊西擁有較好的口碑。劣勢:糧貿(mào)大廈的業(yè)態(tài)分布比較混亂，交叉重疊，缺乏科學(xué)有效的商品種類組合及品牌劃分;超市走道較為擁擠，燈光不足，購物環(huán)境較差；該商場屬于傳統(tǒng)的百貨經(jīng)營模式，整個商場的管理機(jī)制滯后;定位比較模糊，主題不明確，缺乏項目形象，而且沒有與利客來錯位經(jīng)營是其真正的敗筆所在。1。2。3月宮超市項目名稱月宮超市地理位置萊西市月湖廣場東北角(威海東路90號)所屬企業(yè)月宮食品商場有限責(zé)任公司，商場規(guī)模主要分地上四層和地下停車場，建筑面積為15000平方米,經(jīng)營面積為10000平方米.樓層經(jīng)營內(nèi)容主要品牌一樓生鮮食品,蔬菜水果，南北干散貨,海鮮,肉食,肉類制品,冷凍食品,面食加工，金銀首飾，高檔煙酒,調(diào)味品。大型超市名品世家、海倫·周、香港名典屋、湯姆勝客、東方攝影等二樓休閑食品,小家電,小五金，家居日常用品，廚衛(wèi)用品,塑料制品.大型超市三樓國內(nèi)外中高檔品派服裝，流行服飾,中高檔鞋帽，床上用品，針紡織品及各類童裝童鞋.啄木鳥、老人頭、老爺車、老人頭、吉爾達(dá)、雙星皮鞋、亨奴、蒙姿莎、緯爾菲、威、富貴鳥、卡帝、鱷魚、花花公子、紅蜻蜓、金帝貝爾等四樓各種特色小吃,高檔箱包，書刊雜志,音像制品,辦公用品，健身器材,各類樂器及各種游樂設(shè)施.音像超市、美食天地等優(yōu)勢：位于萊西市商業(yè)中心的黃金地段,與萊西人氣最旺的月湖廣場相連，能夠匯聚較大量的消費(fèi)人流，是其他商場無法復(fù)制的地段優(yōu)勢；該項目是萊西市三大百貨超市之一,擁有較高的知名度,已培育出一定的固定客流;被評為“2003-2004年度青島市消費(fèi)者滿意單位”，“2003年度守合同重信用單位"，“價格信得過單位”等稱號；該項目四樓的美食天地，是萊西市目前最大的一個經(jīng)營風(fēng)味小吃的快餐店。劣勢：該項目定位比較模糊，主題不明確,且缺乏商場整體形象包裝;整個商場的管理機(jī)制滯后，柜臺分布不整齊，裝修顯得較為陳舊，燈光昏暗，無法顯示商場的形象和檔次;業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂，沒有系統(tǒng)而有機(jī)分布及點(diǎn)綴，造成消費(fèi)者不能達(dá)到有效的購物目的；商場里也沒有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)、購物；超市的購物環(huán)境較差，商品的擺設(shè)陳列不合理，且生鮮類食品顯得不夠新鮮.1.3萊西市商業(yè)街分析萊西商業(yè)街經(jīng)營概況:萊西商業(yè)街呈東西走向，東到煙臺路，西接長島路，街長約500余米，寬28米.全街現(xiàn)有各色商家近百戶，形成了以各品牌服裝專賣店、潮流飾品、精品店、家具等為特色的街區(qū)。整個街區(qū)匯聚了國內(nèi)外不少名店名品，如：波司登、安踏、蒲、與狼共舞、勁霸男裝、以純、班尼路、經(jīng)典雙魚、南極人、灰鼠、真維斯、老爺車、夢特嬌等國內(nèi)外知名的品牌.商業(yè)街是目前萊西市最熱鬧、最有人氣的一條街，商業(yè)街內(nèi)成熟的商鋪林立，具有很旺的商業(yè)氛圍,附近是利客來購物廣場、糧貿(mào)大廈等萊西市目前最具影響力的大型百貨商城。整個商業(yè)業(yè)態(tài)布局呈現(xiàn)以服飾為主導(dǎo),鞋類、潮流飾品和精品為輔，其他業(yè)種各自發(fā)展的一個模式，商業(yè)街所經(jīng)營的品類豐富、集中，是萊西市消費(fèi)、購物人流最為聚集的地方,商業(yè)氣氛濃厚,輻射力較強(qiáng),也是商家經(jīng)營的首選之地.商業(yè)街臨街商鋪約60間，主要經(jīng)營中檔的貨品，現(xiàn)時該商業(yè)街平均的租金維持在20～50元／平方米,商鋪靠近東面的租價較高。綜合點(diǎn)評：雖然商業(yè)街區(qū)具有一定的規(guī)模，經(jīng)營業(yè)種也較豐富,但是，商業(yè)街區(qū)業(yè)種組合較為混亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，各種類型的經(jīng)營商店自發(fā)的組合在一起，經(jīng)營的檔次高低參差不齊，并且，街區(qū)功能也相對較為單一。1.4萊西市專業(yè)市場分析1.4。1萊西溫州商貿(mào)城項目名稱萊西溫州商貿(mào)城地理位置黃海西路投資開發(fā)溫州人連巖奎先生獨(dú)資創(chuàng)建商場規(guī)模占地100多畝,建筑面積10萬多平方米。經(jīng)營范圍市場設(shè)有服裝區(qū)、小商品區(qū)、鞋帽區(qū)、床上用品區(qū)、商鋪格局商鋪統(tǒng)一為76平方米，分上下兩層，其中一層為經(jīng)營,二層為居住、辦公、倉儲。配套設(shè)施配有進(jìn)貨免費(fèi)接送車、及大型客、貨運(yùn)中心一處。租賃價格臨街一線鋪?zhàn)饨馂?000元／年，商貿(mào)城內(nèi)街二線鋪?zhàn)饨馂?000元／年。進(jìn)駐經(jīng)營品牌男裝：華倫天奴、花花公子、BOSS、調(diào)滾男孩、啄木鳥西褲等女裝：麗迪莎女裝、南韓多多娜、格溫多琳、海螺服飾、千狐女裝、諾爾多丹等休閑：愛樂斯休閑、好年華休閑服飾、碧仕達(dá)休閑、紅谷休閑等鞋類:亨達(dá)皮鞋、夢特嬌鞋業(yè)、雙信鞋行、風(fēng)光鞋業(yè)等萊西溫州商貿(mào)城經(jīng)營概況：該項目開發(fā)商成功開發(fā)即墨服裝批發(fā)市場，在行內(nèi)具有一定的知名度,而且由于前期得到政府的大力支持，更運(yùn)用大戶招商先行的策略，利用相對優(yōu)惠的政策,吸引了大批溫州行內(nèi)龍頭商戶進(jìn)駐，帶動不少散戶進(jìn)場，因此萊西溫州商貿(mào)城首期開發(fā)得到空前的成功，公開推出后租售兩旺，在較短的時間全部招滿開業(yè),由于開發(fā)商不注重后期的經(jīng)營管理及缺乏相應(yīng)的營銷推廣，導(dǎo)致商場的后期經(jīng)營慘淡的局面.目前大批的溫州主力商戶紛紛退場，只剩下本地的小商戶，空置率達(dá)70%之高,而整個商城的經(jīng)營冷冷清清,商貿(mào)城也從批發(fā)轉(zhuǎn)向零售。綜合點(diǎn)評：該商貿(mào)城的溫州經(jīng)營商戶占了50％以上,且普遍都存在一定的投機(jī)性，是導(dǎo)致該專業(yè)市場失敗的最主要原因,由于該商貿(mào)城經(jīng)營管理不善，目前經(jīng)營慘淡，大批的溫州主力商戶紛紛退場，給商業(yè)城造成人去樓空的尷尬經(jīng)營局面。一個商業(yè)物業(yè)只靠前期的炒作，不顧及商場的經(jīng)營管理,投機(jī)性強(qiáng)是商業(yè)市場發(fā)育不成熟的表現(xiàn),經(jīng)營管理以及到位的市場宣傳推廣是一個商場永續(xù)經(jīng)營及成功的保證。1.4.2昌隆市場昌隆市場經(jīng)營概況：昌隆市場是90年代初萊西市與香港中隆市場推廣有限公司合資開發(fā)建設(shè)，經(jīng)過十幾年的“開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理",目前已成為萊西乃至膠東半島有名的大型商貿(mào)城。昌隆市場攤位約1000多個,建有服裝片區(qū)、鞋業(yè)片區(qū)、生活百貨片區(qū)、床上用品片區(qū)、內(nèi)衣片區(qū)等批發(fā)市場，由于現(xiàn)時該市場經(jīng)營面積已經(jīng)滿足不了客戶的發(fā)展需求,因此該市場目前正向昌隆市場西街?jǐn)U張，經(jīng)營攤位也隨之不斷增加。昌隆市場的商鋪主要以經(jīng)營中低檔的家具用品、生活用品、服裝、鞋帽、等為主，而靠近文化東路的臨街商鋪以經(jīng)營品牌服裝、辦公用品、體育文化用品、化妝品為主。其租價平均維持在15～30元／平方米之間。綜合點(diǎn)評:由于昌隆市場屬于較早期興建的商業(yè)物業(yè)，因此在業(yè)種組合上顯得較為混亂，缺乏良好的規(guī)劃,各種類型的經(jīng)營商店自發(fā)的組合在一起，經(jīng)營種類較為繁雜，檔次高低參差不齊。隨著萊西市近年來經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高,以及新建商業(yè)街的崛起,該專業(yè)市場已經(jīng)跟不上時代的步伐，經(jīng)營狀況有往下滑的趨勢,昌隆市場南面街鋪（正對體育館），由當(dāng)時最高售價的8000元/m2，降為現(xiàn)在的3500元/m2就是最好的見證。1.4.3豪帝商城豪帝商城經(jīng)營概況豪帝商城位于萊西威海東路，是萊西市首個最具規(guī)模的集休閑、娛樂、餐飲于一身的大型休閑娛樂廣場。該商城內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)布局主要以經(jīng)營餐飲、燒烤、酒吧、練歌房、桑拿、網(wǎng)吧等娛樂、餐飲為主。而服裝、眼鏡、精品、電腦維修等業(yè)態(tài)主要集中在緊靠威海東路的臨街商鋪。該商城開發(fā)商由于缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和統(tǒng)一的推廣,導(dǎo)致目前該商城的商戶各自為政，業(yè)態(tài)組合較為混亂的不良格局，更有部分商戶經(jīng)營不善紛紛關(guān)門，形成該商城空置率高、經(jīng)營慘淡的尷尬局面.目前該商城內(nèi)鋪的租金維持在6～10元／平方米，而緊靠威海路的臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄S持在15～22元／平方米之間。綜合點(diǎn)評由于該商城前期的商鋪賣散，使商鋪成為眾多繁雜的小個體，失去整體的和諧性，導(dǎo)致經(jīng)營管理難度大,同質(zhì)化經(jīng)營嚴(yán)重的不良局面，另外豪帝商城商鋪更有一部分為回遷戶,我行我素，影響整個市場的經(jīng)營秩序，同時該開發(fā)商缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和統(tǒng)一的推廣也是導(dǎo)致該商城經(jīng)營慘淡的主要原因之一.1.5萊西市商業(yè)市場存在的主要問題1.5.1缺乏外來強(qiáng)勁商業(yè)對手，商業(yè)處在起步的原始階段萊西整體的商業(yè)市場形態(tài)還是屬于起步發(fā)展的階段，商業(yè)物業(yè)無論從功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合、配套設(shè)施、物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營管理等，都是以原始的市場姿態(tài)出現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時代潮流迅速發(fā)展的要求，城市的主要商業(yè)(包括利客來、糧貿(mào)、月宮三大百貨超市)一直以來由于缺乏外來強(qiáng)勁商業(yè)對手，在經(jīng)營模式上安于現(xiàn)狀，呈現(xiàn)明顯的同質(zhì)化，以其目前較為落后的業(yè)態(tài)表現(xiàn)。1。5。2商場業(yè)態(tài)分布嚴(yán)重重復(fù)與混亂目前萊西市各大商場的業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂與嚴(yán)重重復(fù)，沒有系統(tǒng)而有機(jī)分布及點(diǎn)綴，造成消費(fèi)者不能達(dá)到有效的購物目的，導(dǎo)致客流得不到有效的良性循環(huán)，況且商場里也沒有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)、購物。1.5。3萊西商業(yè)還沒有出現(xiàn)真正的購物中心.目前萊西市各大小商城規(guī)劃設(shè)計都相對落后，無論從外立面還是從內(nèi)部細(xì)節(jié)的規(guī)劃設(shè)計都跟不上市場的發(fā)展步伐，雖然很多商場都標(biāo)榜自己是集購物、休閑、娛樂于一體的購物中心，但嚴(yán)格地說，萊西的商業(yè)至今還沒有出現(xiàn)真正一站式的購物中心。1。5.4商場規(guī)劃超前度不足萊西市大部份商場的規(guī)劃設(shè)計都缺乏超前性，由于在規(guī)劃設(shè)計時對市場發(fā)展的態(tài)勢把握不足，至現(xiàn)在，這些商場已顯得過時和老態(tài)了，如：糧貿(mào)大廈、月宮超市等都是由于前期的規(guī)劃設(shè)計超前度不足,最后進(jìn)行加建、重新裝修。1.5。5商場缺乏休閑、娛樂功能等商業(yè)配套功能隨著人們生活水平的日益提高,人們不但對住宅的要求越來越高，而且，購物、休閑的心態(tài)也逐步成熟。萊西市目前的各超市百貨屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色，普遍存在功能較為單一的特點(diǎn)，缺乏休閑娛樂等商業(yè)配套功能，商業(yè)的發(fā)展明顯跟不時代的步伐。三、微觀市場調(diào)研分析1.萊西市微觀市場調(diào)研分析1.1微觀市場調(diào)研涉及的行業(yè)本次市場調(diào)查所涉及包括：男裝、女裝、休閑、內(nèi)衣、男鞋、女鞋、化妝品、珠寶首飾店、兒童用品及童裝、皮具箱包、體育用品、韓語學(xué)校、花店、婚紗攝影店及曬相店、精品工藝品店、網(wǎng)吧、桌球室、眼鏡店、電器專賣店、桑拿、沐足、夜總會、音像店、家居精品、餐飲、床上用品、文化辦公用品、醫(yī)藥保健、數(shù)碼產(chǎn)品、鐘表、書籍、茶藝、健身中心、美容美體、電信、百貨、士多、西餐、酒吧、浴室等四十個行業(yè)。1。1.1對調(diào)研涉及行業(yè)選擇的考慮：與大型購物中心的業(yè)態(tài)有關(guān)的行業(yè)；項目未來有可能招商的對象；獲得本地及周邊地區(qū)上述行業(yè)的商業(yè)信息及客戶建議,以作為項目定位的市場參考意見。1。2萊西市休閑娛樂行業(yè)分析：萊西市的休閑娛樂業(yè)中，以夜總會、練歌房、浴場、桑拿、按摩為主，且多數(shù)帶有不正當(dāng)服務(wù)。較有名的夜總會有天上人間、源杰大酒店（別名韓國俱樂部，大多數(shù)韓國人喜歡到此消費(fèi)）；而豪帝商城則集中了眾多的中低檔次的練歌房，還有少量的浴室;另外的娛樂方式有臺球、網(wǎng)吧、交誼舞（多在月湖廣場于夜晚自發(fā)舉行，為大眾化娛樂活動，沒有正規(guī)上檔次的交誼舞廳)。通過對萊西市目前的休閑娛樂業(yè)進(jìn)行了深入的調(diào)研后，我們了解到目前萊西市較有市場需求,又緊缺或是市場空白的休閑娛樂業(yè)有：綜合性的健身健美中心;的士高；中高檔次的酒吧；電影院;正規(guī)量販?zhǔn)終TV；電子游戲；綜合性的兒童樂園。市場需求和市場空白為本項目定位提供了有利參考依據(jù)，其中的正規(guī)量販?zhǔn)終TV，以及綜合性健身健美中心，調(diào)研結(jié)果市場需求是最高的。1.3萊西市餐飲業(yè)分析萊西市餐飲業(yè)種類有魯菜、東北菜、川菜、韓日料理、燒烤、西式及中式快餐等。目前萊西市較為高檔的餐飲場所有豪班度假村、源杰大酒店等。在豪帝商城則集中了多種中檔餐飲店。月宮超市里有月宮天街美食林，有多種風(fēng)味的平價快餐,吸引周邊不少學(xué)生和商業(yè)就業(yè)人員中午到此就餐。萊西另一處較有特色的美食是到產(chǎn)芝水庫，享受水庫美味河鮮。從調(diào)研中我們了解到，目前萊西當(dāng)?shù)厝狈ξ鞑蛷d,休閑酒吧等這一類型的餐飲場所，而這一類場所，卻是情侶會面或非正式商務(wù)會談的理想場所；當(dāng)?shù)赜幸恍┎杷囸^,但規(guī)模較小。1。4。經(jīng)營者調(diào)查問卷分析：（有效人數(shù)問卷：131份）1。4。1調(diào)查商鋪的類型觀點(diǎn):在本次市場調(diào)查問卷上，調(diào)查的經(jīng)營行業(yè)以服飾類、鞋類、兒童用品居多，三項占了53％,其次就是百貨類、運(yùn)動用品、娛樂餐飲及運(yùn)動用品；主要是針對與綜合性購物中心有關(guān)的行業(yè)進(jìn)行有針對性的市場調(diào)研以作為定位論證依據(jù)。1.4。2現(xiàn)經(jīng)營的商鋪的租售形式觀點(diǎn)：目前萊西市場上的商鋪以租賃為主,而自己購買的僅占11％，究其原因主要是目前現(xiàn)有的商鋪供應(yīng)量少，尤其是地段位置佳、商業(yè)氛圍好、綜合條件佳的商鋪，目前在市場上售賣的，更是沒有.所以，大多數(shù)經(jīng)營者多數(shù)采用租賃的方式進(jìn)行經(jīng)營。如果市場上有地段位置佳、商業(yè)氛圍好、綜合條件佳的商鋪,售價又比較合理，無論對經(jīng)營者投資自營，還是投資者購買來說，都是較有吸引力的。1.4.3經(jīng)營商鋪的經(jīng)營面積(實(shí)用面積）觀點(diǎn)：經(jīng)營者在商鋪面積的選擇上與所經(jīng)營的行業(yè)相關(guān)，服裝、鞋類、童裝、運(yùn)動等專賣店基本上選擇30~50㎡，20㎡以下主要以煙酒、士多為主,而100㎡以上主要為餐飲行業(yè)、娛樂中心及家具行業(yè),從中我們可以看出目前在萊西市30～40㎡左右的商鋪在市場上的接受度較高。1.4.4經(jīng)營者在選擇開店地址時第一考慮的因素:觀點(diǎn)：從經(jīng)營者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，經(jīng)營位置是目前商家開店選址時最主要考慮的因素，其次就是租金水平、發(fā)展前景和經(jīng)營管理、交通狀況，最后是宣傳推廣和商場布局規(guī)劃.從中我們可以看出萊西的商業(yè)市場發(fā)展尚處于初級階段，暫時還沒有出現(xiàn)一個真正以集購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的大型購物中心,商家選址經(jīng)營以市中心的臨街商鋪為主，普遍都是各自為政的經(jīng)營模式，對商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一宣傳推廣的重要性缺乏認(rèn)識。1。4。5期望選擇商鋪開店的形式觀點(diǎn)：由于商業(yè)街經(jīng)營的品類豐富,商業(yè)氣氛濃厚,輻射力較強(qiáng),目前仍然是商家經(jīng)營的首選之地，其次是百貨超市，因?yàn)榘儇洺芯邆淞己玫馁徫锃h(huán)境、知名的品牌、專業(yè)的經(jīng)營管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，近年來在萊西市越來越被商家所認(rèn)同，而排在最后的是專業(yè)市場與小區(qū)商鋪，商家普遍都認(rèn)為專業(yè)市場與小區(qū)商鋪的商品賣不起價。1.4.6現(xiàn)經(jīng)營的租金水平觀點(diǎn)：目前萊西市的商鋪數(shù)商業(yè)街一帶、月宮超市及煙臺路月湖廣場附近的臨街商鋪?zhàn)赓U價格最高，達(dá)35～60元/㎡，以此為中心向外輻射,價格逐漸走低,昌隆市場的臨街商鋪則維持在15～30元/㎡左右，而15元/㎡以下的商鋪普遍分布在住宅小區(qū)的臨街商鋪及豪帝商城。從目前萊西市商鋪的租金水平看,與周邊各縣市的租金水平相比，萊西商鋪的租金水平屬于低租值。1.4.7經(jīng)營者進(jìn)場經(jīng)營取向統(tǒng)計分析觀點(diǎn)：在調(diào)查經(jīng)營者問卷中，經(jīng)營者普遍都對本項目感興趣，但持觀望態(tài)度的占68％，有23%的商戶表示會進(jìn)駐本項目，不會考慮進(jìn)駐的占很少的一個比數(shù)只有8％。經(jīng)營者普遍認(rèn)為：本項目目前還沒有正式動工,而且規(guī)模大工程周期會比較長，離交鋪的時間跨度較大，是其持觀望態(tài)度的最主要因素.1.4.8經(jīng)營者對利群集團(tuán)進(jìn)駐本項目的期望值分析觀點(diǎn)：在受訪的經(jīng)營者中被問到對利群集團(tuán)進(jìn)駐萊西市的期望值，88%的經(jīng)營者對利群集團(tuán)的進(jìn)駐表示持高期望值，只有12%的經(jīng)營者沒明確表態(tài)，由此可知：作為山東零售業(yè)龍頭的利群集團(tuán)，其知名度及信譽(yù)度早已深入民心。1。5對萊西韓國投資企業(yè)協(xié)會（萊西韓人商工會）的訪問記錄：（受訪者：金錦用）地址：萊西市青島北路11號有關(guān)萊西韓國人及韓國企業(yè)的資料信息如下：在公安局有登記備案，在萊西市區(qū)常住的韓國人有500人左右，大部分是韓國企業(yè)的管理人員；在萊西的韓國企業(yè)約300多家（包括計劃投產(chǎn)和已投產(chǎn)的），其中已投產(chǎn)的有150多家；在萊西的朝鮮族人約5000人，主要來自東北三省，大部分在韓國企業(yè)里做翻譯和管理；在萊西的商業(yè)廣告和招牌，基本上除了中文以外，還有韓國文字；在萊西的韓國人，大都喜歡健身運(yùn)動、桑拿、KTV,節(jié)假日也喜歡到韓國商會后面的高爾夫練球場打高爾夫球；或者是到青島去購物、渡假和娛樂；韓國人在更喜歡中國的產(chǎn)品，尤其是有中國特色的；而在中國買韓國商品則并不必要，因?yàn)槌杀驹黾恿?。他們認(rèn)為目前利客來還不錯，但認(rèn)為利客來的東西比較貴，不少商品甚至比在韓國買還貴。觀點(diǎn)：從萊西市的韓國人數(shù)量及消費(fèi)觀念來看，項目中時尚韓國城概念的目標(biāo)消費(fèi)群體主流并非韓國人，更主要是以此作為一種時尚和引導(dǎo)潮流的概念，來吸引來自萊西及周邊城市的年青消費(fèi)群體。1.6消費(fèi)者問卷調(diào)查：（有效人數(shù)為:417份)1。6.1受訪消費(fèi)者的職業(yè)統(tǒng)計：本次受訪者是以企業(yè)一般員工（26%）、個體私營主（18％）及企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員(17％)最為突出，而從事這三類職業(yè)以外的其它職業(yè)者則比例較為平均.1.6.2從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，21～35歲之間的受訪者達(dá)到64％，36~40歲之間的受訪者達(dá)到10％,41歲以上的受訪者達(dá)到15％;中青年主力消費(fèi)群體為主要訪問對象。1.6.3受訪者收入水平統(tǒng)計分析據(jù)上表統(tǒng)計結(jié)果分析,萊西市目前個人收入水平在600～1000元／月是最為普遍，這部分人群占主流，在萊西月收入600~700元之間屬于中低收入水平，月入1000～1500元之間屬中高收入水平，而月入1500以上屬于高收入人群.本次調(diào)查問卷中被訪消費(fèi)者的家庭每月總收入普遍維持在1500～3000元之間，占了65％,其中總收入在1500～1999和2000元2499元的家庭占了最多的比例，分別是22％和28％，家庭總收入在1000～1499元占12％,2500～3000元占15%.1.6。4受訪者最喜歡去的購物場所觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者經(jīng)常光顧的購物場所主要集中在百貨超市和商業(yè)街。表明商品較為集中的購物場所是萊西市民購物首選。同時也反映出月湖廣場商圈是萊西市民首選購物場所。1。6。5受訪者主要選擇的商場觀點(diǎn):從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在萊西三大購物商場里面，萊西市民最常去的購物廣場是利客來購物廣場，達(dá)到55%,對利客來的評價也是最高的，這與利客來購物廣場的購物環(huán)境、經(jīng)營檔次以市場經(jīng)營理念是分不開的,大部分消費(fèi)者認(rèn)為雖然糧貿(mào)大廈的商品價格比利客來要便宜，但由于利客來的購物環(huán)境好，所以最后還是選擇到利客來購物。目前萊西市民的消費(fèi)能力不斷的增強(qiáng)，購買商品從廉價型向品牌型轉(zhuǎn)變。1。6。6選擇商場購物的原因觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,萊西市民對消費(fèi)場所的要求的順序:第一重要為購物環(huán)境（占27％)、第二重要花樣品種齊全（占22%)、第三重要是交通（占20％）、商品檔次及商品的時尚新穎所占的比例相當(dāng)，分別占16％、15％。從以上數(shù)據(jù)可以看出萊西市民對消費(fèi)場所的要求正在不斷提升，商場的購物環(huán)境已成為消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)之一，其次是對交通便捷性、商場商品的花樣品種均提出較高要求，因此新開商場的整體綜合素質(zhì)及經(jīng)營的品種齊全將成為商場興旺與否的關(guān)鍵點(diǎn)之一。1.6。7消費(fèi)者到商場消費(fèi)的頻率觀點(diǎn):從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,每周到購物場所消費(fèi)1—3次以上的消費(fèi)者達(dá)63%，表明休閑式購物已成為萊西市民主要的消費(fèi)方式之一,也說明萊西市民較強(qiáng)的購買力和購買欲望。時尚性、引導(dǎo)性消費(fèi)將吸引此類客戶的聚集。1.6。8消費(fèi)者到購物場所的目的觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，35％萊西市消費(fèi)者到購物場所時均有較強(qiáng)的目的性，即有一定的購物需求；休閑式、娛樂式購物性消費(fèi)比例占43%，對于萊西消費(fèi)者來說,購物不僅僅是單存的需求型消費(fèi)而開始向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。良好的購物環(huán)境、時尚的商品、知名的品牌、專業(yè)的經(jīng)營管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)將是吸引此類客戶的關(guān)鍵.1.6。9商場中最常購買的商品類別統(tǒng)計分析觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者到商場通常購買的商品以日用品和服裝為主，分別占36%和32％(時裝＋潮流服飾)。在購物消費(fèi)中潮流服飾占17%，表明時尚潮流性商品是吸引年輕一族消費(fèi)的重點(diǎn)。1.6.10消費(fèi)者購物通常選取的交通工具統(tǒng)計觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前萊西消費(fèi)者購物通常選取的交通工具是以步行、單車為主（兩項共占64％）,公交車及摩托車為輔分別占10％和14％，而私家車、的士及公務(wù)車的較少，三項共占12％.1。6.11消費(fèi)者休閑娛樂項目消費(fèi)傾向統(tǒng)計分析觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者最喜歡的休閑娛樂配套前三位分別是：量販?zhǔn)終TV、健身運(yùn)動場所及酒吧，在與消費(fèi)者訪談中了解到目前萊西市的娛樂行業(yè)存在檔次較低，普遍都帶有不正當(dāng)?shù)姆?wù)，而且同質(zhì)化嚴(yán)重的特點(diǎn)，目前萊西還沒有出現(xiàn)正規(guī)上檔次的酒吧和量販?zhǔn)終TV，發(fā)展中高檔次正規(guī)、有特色的酒吧及量販?zhǔn)降腒TV將是發(fā)展的一個方向，另外健身運(yùn)動場所也是消費(fèi)者最喜歡的娛樂配套之一.隨著萊西市人民生活水平的提高,人們將會追求更高檔次的、更豐富的休閑娛樂活動，享受休閑娛樂帶來的樂趣已成為人們生活的一部分。注:在調(diào)查中顯示不同年齡層的消費(fèi)者對休閑娛樂有著不同的需求，對休閑娛樂的需求高的主力年齡層在20~35歲之間。18～25歲的消費(fèi)群：選擇的士高、酒吧、電玩、量販?zhǔn)終TV等休閑娛樂配套所占的比例多.26～35歲的消費(fèi)群：選擇健身運(yùn)動、量販?zhǔn)終TV、美容美發(fā)中心、兒童樂園等休閑娛樂配套所占的比例多。36～45歲的消費(fèi)群：選擇健身場所、茶藝館、美容美發(fā)中心所占的比例多。1。6.12。在商場中，消費(fèi)者餐飲消費(fèi)傾向統(tǒng)計分析觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,萊西消費(fèi)者認(rèn)為在商場中最喜歡的餐飲種類配套是中式快餐，占46％的大比數(shù)，其次是洋快餐、西餐和日韓料理，由于萊西市現(xiàn)有購物場所的飲食配套普遍都以中、西式快餐形式為主，從購物、休閑、娛樂相結(jié)合角度來看，存在著較大的局限性，因此在完善的綜合性購物商場的角度考慮,商場內(nèi)配備“休閑飲食類”（如：咖啡廳、休閑酒吧等）的餐飲將是成為發(fā)展趨勢。1.6。13。消費(fèi)者認(rèn)為本項目最需要增加的業(yè)態(tài)種類觀點(diǎn)：在訪問中建議我們在本項目中增加西餐廳的人最多，占總量的24%，它們普遍認(rèn)為目前萊西市還沒有一個正規(guī)上檔次的西餐廳，想找一個地方朋友聚會聊天的地方都沒有，引進(jìn)上檔次的西餐廳顯得非常必要。建議增加韓國時尚商品、休閑潮流服飾、國內(nèi)名牌、兒童娛樂天地、KTV、酒吧及的士高等也占相當(dāng)?shù)谋壤Ｋ?、周邊城市市場調(diào)研分析1．萊西周邊城市商業(yè)分析:萊陽市、平度市、即墨市、招遠(yuǎn)市四個城市分別位于萊西市的東西南北面，其各自的商業(yè)概況及分析如下：1。1萊陽市商業(yè)分析：萊陽的商業(yè)，超市和百貨方面主要有維客超市（位于萊陽盛世廣場二樓)、萊陽市人民商場（位于旌旗西路)、家家悅超級購物廣場（位于旌旗西路）、流行前線（位于旌旗西路）.當(dāng)?shù)剌^受歡迎的大超市是維客超市和家家悅超市；其中的維客超市購物環(huán)境良好,商品陳列整齊,尤其是生鮮類食品非常新鮮，給顧客一種很有管理的感覺，并產(chǎn)生購買欲望；家家悅超市位于家家悅超級購物廣場;家家悅購物廣場的外圍街鋪主要是品牌服裝店，主要有達(dá)芙妮、雅名格、X特步、康耐、吉爾達(dá)、水星、雙星等品牌;客流較多;內(nèi)圍商鋪則經(jīng)營慘淡；萊陽市人民商場經(jīng)營模式落后，購物者稀少，售貨員數(shù)量與在場的購物者數(shù)量相當(dāng);流行前線專賣年青人流行服飾，店面裝飾體現(xiàn)潮流時尚和活力，配以充滿動感的黑人音樂,吸引了眾多的年青消費(fèi)者到場消費(fèi)。批發(fā)市場有盛隆商業(yè)街，以服裝、鞋類、小商品批發(fā)為主，結(jié)合零售,是萊陽市歷史悠久的商業(yè)街，該街生意正如其名，可謂昌盛興?。涣硗馕挥邶堥T西路的萊陽中天服裝小商品批發(fā)市場，中天家具城，生意較為淡??；其中在建的萊陽中天精品百貨購物廣場已峻工。1。2平度市商業(yè)分析:平度市的商業(yè)，超市和百貨方面主要有維客超市（位于勝利路帝王廣場），佳樂家.維客超市所在的帝王廣場，所處地理位置優(yōu)越,建筑在當(dāng)?shù)匾?guī)模較大，外面廣告包裝較為大氣，在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者心目中印象良好.其首層主要銷售化妝品，珠寶，箱包皮具，男服；肯德基；部分臨街商鋪，主要銷售潮流服裝,冷飲,精品；其頂層（第四層）設(shè)有頂層停車場，露天溜冰場。地下一層為維客超市，另有服裝，餐飲（中式快餐），藥店.維客超市購物環(huán)境舒適良好，商品陳列整齊，生鮮食品非常新鮮，管理水平高，人流較多。帝王廣場的劣勢是:首層服裝擺設(shè)窘迫，通道狹窄,造成購物擁擠;二、三層招商不理想，處于空置狀態(tài)。佳樂家兩層，每層約5000平方米，共約10000平方米。其首層為超市及品牌服裝店，二層經(jīng)營服裝(男裝,女裝，運(yùn)動系列),辦公用品，以及體育用品.其停車場規(guī)模較大,停車寬松。但佳樂家的分區(qū)引導(dǎo)不明顯,二樓沒有空調(diào),空氣渾濁悶熱，令人呼吸困難;客流量少.位于紅旗路的商業(yè)街，主要是經(jīng)營體育用品，運(yùn)動系列服裝品牌店，眼鏡店,以及餐飲。平時人流較少,據(jù)調(diào)查只有星期六日，人流才相對密集.1.3即墨市商業(yè)分析：即墨的主要商業(yè),超市和百貨方面主要有利群即墨購物廣場，佳樂家，百盛。利群即墨購物廣場位于即墨服裝批發(fā)市場對面，首層為各類服裝品牌店，批零兼售，地處商業(yè)旺地，客流量多；負(fù)一層為利群超市,商品價格比較優(yōu)惠，客流量多。佳樂家和百盛位于利群購物廣場附為各類品牌服裝店，其中1/4面積為國美電器;1萬平方的首層,人流稀少，售貨員人數(shù)和在場客流量差不多，給人一種很空蕩的感覺；第二層為大型超市,超市外面為品牌服近，步行約5分鐘可達(dá)。佳樂家共三層,每層1萬平方,共3萬平方。首層裝區(qū)，第二層人氣相對較多。負(fù)一層為家私區(qū)，燈光較為暗淡，整層人氣比一層更少.單層面積大規(guī)模的商場,一旦人氣稀少的話，給消費(fèi)者與經(jīng)營者的感覺與口碑傳播都是不佳的。百盛百貨位于佳樂家對面，規(guī)模較佳樂家小，經(jīng)營狀態(tài)類似。既墨的批發(fā)市場有即墨服裝批發(fā)市場,同順商貿(mào)城。即墨服裝批發(fā)市場在山東以及全國都較有名氣，在山東的影響力和輻射力巨大，批發(fā)人流來自山東各地及周邊省份，熙熙攘攘，生意興??；同順商貿(mào)城位于即墨服裝批發(fā)市場斜對面，主要經(jīng)營針織品、紡織品、床上用品、服裝鞋帽,與即墨服裝批發(fā)市場僅一路之隔，卻生意冷清，經(jīng)營狀況有如天壤之別。1.4招遠(yuǎn)市商業(yè)分析:招遠(yuǎn)市的主要商業(yè)，超市和百貨方面主要有第二百貨（位于羅峰路)、第一百貨（位于羅峰路）、佳樂家（位于溫泉路金城廣場）。第二百貨共五層，首層為超市、化妝品、珠寶、眼鏡、花店、茶、煙酒、影像展示區(qū)、餐飲（特色燒烤區(qū)、中式快餐)，二層為鞋、內(nèi)衣、女裝,三層為潮流男裝，四層為三聯(lián)電器、兒童樂園、電玩,第五層暫未開發(fā)。第二百貨商業(yè)規(guī)模在當(dāng)?shù)禺?dāng)屬最大，四層經(jīng)營面積2萬平方米(5000m2/層）。經(jīng)營品種齊全，初具集休閑、娛樂、購物一站式服務(wù)規(guī)模,位于市政府斜對面，政府廣場旁;人流集中,業(yè)態(tài)較新穎，是目前當(dāng)?shù)厣倘堫^.劣勢是由舊式建筑改建,商業(yè)功能區(qū)分局促，呈老一代百貨改建型業(yè)態(tài)，缺乏現(xiàn)代建筑氣息。第一百貨（當(dāng)?shù)睾喎Q100）,規(guī)模是約2000m2佳樂家共兩層,經(jīng)營面積約3萬平方，有400多個停車位。其中設(shè)一萬平方米的大型超市、餐飲一條街、娛樂城(臺球，電玩）、免費(fèi)露天舞場、商業(yè)步行街等購物休閑場所。首層為臨街商鋪（為時裝品牌店）,里面以服裝品牌店間隔；另有娛樂城（臺球城,電玩專區(qū)），餐飲一條街，露天舞場。第二層有佳樂家超市，肯德基，珠寶，玉器,煙酒茶專賣區(qū)。佳樂家在當(dāng)?shù)匾?guī)模較大，設(shè)計上采用雙首層概念，實(shí)為金城廣場房地產(chǎn)首二層群樓商鋪，在當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)顯得時尚新穎，購物環(huán)境較為舒適;劣勢是地理位置屬新城區(qū)，較第二百貨偏，目前人流較為稀少，商場場面較為冷清，部分商鋪空置.1。5萊陽、平度、招遠(yuǎn)、即墨消費(fèi)者訪談意見：由于上述城市的主要商業(yè)，包括超市、百貨公司、商業(yè)街、批發(fā)市場，無論是經(jīng)營規(guī)模方面，還是現(xiàn)場管理、購物環(huán)境、商品種類、商品價格、服務(wù)水平、購物人流等諸多方面，與萊西主要商業(yè)各有千秋，甚至在規(guī)模、環(huán)境、管理方面還有不少優(yōu)勝之處，所以,其市區(qū)的受訪消費(fèi)者均明確表示，不會到萊西的超市、百貨公司、商業(yè)街消費(fèi),但多數(shù)受訪者表示，如果萊西市有綜合性、集觀光、旅游、休閑娛樂、美食、健美健身、購物、韓國城于一體、一站式的購物中心，他們會考慮過來消費(fèi)和享受休閑娛樂.上述城市受訪經(jīng)營者表示，如果萊西有這樣綜合性的購物中心,并且又利群進(jìn)駐的話，他們會考慮過來經(jīng)營。2．威海市商業(yè)分析:威海市的主要商業(yè),購物商場主要有東方新天地購物廣場,利群威海購物廣場，威海百貨大樓、華聯(lián)商場，財富廣場，友誼現(xiàn)代商廈；超市主要有利群超市、家家悅超市、大福源超市、華聯(lián)超市;批發(fā)市場主要有威勝韓國服裝批發(fā)城、威海老港韓國服裝城、威海小商品批發(fā)市場；統(tǒng)一路商業(yè)街，是威海商業(yè)最繁華的商業(yè)旺地.即將峻工的威海市國際商品交易中心，位于海濱路,規(guī)模宏大。威海市最著名的所謂韓國城，或韓國服裝城,就是威勝韓國服裝批發(fā)城和威海老港韓國服裝城.威勝韓國服裝批發(fā)城共四層，批發(fā)零售生意相當(dāng)好，第四層為品牌零售店，人流較少；威海老港韓國服裝城位于威勝韓國服裝批發(fā)城對面，一路之隔，客流量較威勝少。兩者都是以韓國服裝批發(fā)零售為主，兼營部分韓國的小商品；當(dāng)韓國城中真正的韓國服裝數(shù)量不多，多數(shù)是以韓國的款式、韓國的面料在國內(nèi)制作。威海韓國城是威海重要的旅游題材之一，每年接待了大批的韓國客戶和慕名而來的外地游客。在威海受訪消費(fèi)者均明確表示,不會到萊西的超市、百貨公司、商業(yè)街消費(fèi)，畢竟距離太遠(yuǎn)，且威海商業(yè)環(huán)境比萊西成熟得多。50%的受訪經(jīng)營者表示,如果萊西有綜合性、集觀光、旅游、休閑娛樂、美食、健美健身、購物、韓國城于一體、一站式的購物中心，并且又利群進(jìn)駐的話,他們會考慮過來經(jīng)營；50％的受訪經(jīng)營者表示不會過來的原因，一是感覺距離較遠(yuǎn)，不想生意“戰(zhàn)線太長"，二是對萊西目前的商業(yè)發(fā)展感覺興趣不大.3．青島市商業(yè)分析:青島商業(yè)方面云集了象利群、沃爾瑪、家樂福、佳士客、百盛、陽光、海信、百安居等諸多業(yè)界巨頭，各自在青島的商業(yè)舞臺上扮演極其中要的角色。本次我司較有目的性地考察了青島位于市場三路的韓國商品批發(fā)城，青島韓國城.發(fā)現(xiàn)青島所謂的韓國城也是真正的韓國貨少，仿造品充斥市場，所以吸引不了本地的消費(fèi)者，受訪者普遍反映生意難做，導(dǎo)致租金一再下調(diào)。反而是旁邊的即墨小商品城,地地道道,到此消費(fèi)的人流反而密集，兩者形成鮮明對比。由此可見,韓國城作為一個概念，主要是面向中國消費(fèi)者，真正吸引他們的是真正來自韓國的時尚服裝,化妝品，時尚飾品；而非中國仿造品。韓國城可以做得規(guī)模小些，但必須以韓國真貨為賣點(diǎn)，否則吸引不了吸費(fèi)者。時尚韓國城,在對于萊西及周邊城市的受訪消費(fèi)者來說,概念是深受歡迎的，深具吸引力的，但在未來的經(jīng)營上，應(yīng)以青島韓國城為借鑒，方能形成真正的吸引力。五、觀點(diǎn)觀點(diǎn)：萊西市城市主要商業(yè)（包括利客來、糧貿(mào)、月宮三大百貨超市)一直以來缺乏外來強(qiáng)勁商業(yè)對手,在經(jīng)營模式上安于現(xiàn)狀，呈現(xiàn)明顯的同質(zhì)化,以其目前較為落后的業(yè)態(tài)表現(xiàn),承受外來先進(jìn)管理模式和嶄新業(yè)態(tài)沖擊力的能力薄弱；由于萊西市商業(yè)在業(yè)態(tài)表現(xiàn)上呈落后狀態(tài)，跟不上時代的潮流，當(dāng)?shù)夭簧倌贻p人或韓國人，在節(jié)假日喜歡到青島購物、消費(fèi);當(dāng)?shù)刂髁οM(fèi)群體迫切希望本地能有先進(jìn)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)，尤其是能體現(xiàn)一定超前性的，能滿足消費(fèi)者對于時尚和潮流追求的,大體量綜合性的購物中心出現(xiàn)；經(jīng)過實(shí)地市場考察和調(diào)研，萊西市城市主要商業(yè)與周邊城市（包括萊陽、平度、招遠(yuǎn)、即墨）的主要同類商業(yè)業(yè)態(tài)相比,在經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營水平表現(xiàn)等主要方面均未能表現(xiàn)出優(yōu)勢，從綜合水平評估上反而是呈現(xiàn)劣勢。另外，周邊城市消費(fèi)者的消費(fèi)水平和購買力也普遍高于萊西，所以，萊西目前主要商業(yè)對周邊城市缺乏輻射力，其真正的消費(fèi)主力是來自本市，尤其是城區(qū)居民。因此，在萊西目前主要商業(yè)對周邊城市缺乏輻射力的情況下,本市居民的收入水平及消費(fèi)水平，對本地商業(yè)的影響是實(shí)質(zhì)性的；而當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘渴怯邢薜?；如何增?qiáng)本地商業(yè)輻射力,突破本地市場,已成為萊西市商業(yè)發(fā)展的重要關(guān)鍵點(diǎn);萊西市不同業(yè)態(tài)的休閑娛樂業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散，對于消費(fèi)者來說并不便利，部分較受年青消費(fèi)者歡迎的休閑娛樂業(yè)態(tài),包括的士高，電子游戲，健身健美中心，在萊西卻是市場空白；餐飲業(yè)表現(xiàn)更是同質(zhì)化嚴(yán)重，普遍存在經(jīng)營水平落后，缺乏特色等缺點(diǎn).較有市場需求的西餐廳、環(huán)境舒適的咖啡廳、酒吧,在萊西市基本沒有；萊西市被稱為青島的后花園，擁有月湖公園、月湖廣場、世紀(jì)廣場，產(chǎn)芝水庫,潴河等諸多風(fēng)景秀麗的旅游景點(diǎn)，但其旅游資源和旅游題材卻未被深入發(fā)掘和有效宣傳，未能真正發(fā)揮青島后花園的旅游特色，未能充分利用當(dāng)?shù)芈糜钨Y源來提升城市的輻射力和影響力，從而有效帶動本地商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。如何有效解決上述問題,使萊西市在商業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)上有所促進(jìn)和提升，也提升城市的知名度、影響力和輻射力，帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，除了萊西市政府、商家要共同努力以外,本項目以其所處的城市核心地位,以其相對于本地商業(yè)的“航母式”體量,將以“立乎其大"的戰(zhàn)略眼光，以城市運(yùn)營的戰(zhàn)略高度,針對萊西市及周邊區(qū)域的市場需求，進(jìn)行科學(xué)合理的項目定位,在提升本項目對萊西市及周邊城市影響力、輻射力、號召力的同時，無形中也帶動萊西市商業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)的提升。所以，本項目的定位目的，除了立足于贏得市場,贏得競爭以外,更希望通過促使項目成功，使到項目運(yùn)作“利在當(dāng)代，功在千秋"，使利群、科信的商譽(yù)遠(yuǎn)揚(yáng),品牌更加深入民心!下篇項目市場整體定位系統(tǒng)分析報告目錄TOC\o"1—3”\h\z_Toc106378194”1．項目理解： 6_Toc106378197”2.項目SWOT分析 9HYPERLINK\l”_Toc106378198”2.1優(yōu)勢分析【Strength】 9HYPERLINK\l”_Toc106378199"2。2劣勢分析【W(wǎng)eakness】 10HYPERLINK\l”_Toc106378200”2.3機(jī)遇分析【Opportunities】 10HYPERLINK\l”_Toc106378201"2。4威脅分析【Threats】 112.5綜合分析 12二、項目整體定位系統(tǒng)報告 13HYPERLINK\l”_Toc106378204”1。整體定位思路： 142。主題定位 15HYPERLINK\l”_Toc106378206”2.1主題的導(dǎo)入 152.2主題定位詮釋： 16HYPERLINK\l”_Toc106378208"3。項目名稱確定 16HYPERLINK\l”_Toc106378209”4.本項目形象定位 175.功能定位概述 17HYPERLINK\l"