貴陽生態(tài)科技辦公項(xiàng)目發(fā)展建議與前期策劃報(bào)告圖文并茂

貴陽市xx項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告2011年5月核心問題目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)的沖突市場現(xiàn)實(shí)當(dāng)前xx尚處于開發(fā)初期，商辦氛圍尚未形成，與中心城區(qū)存在較大差距。企業(yè)目標(biāo)Ⅰ企業(yè)目標(biāo)：區(qū)域辦公樓品牌標(biāo)桿Ⅱ企業(yè)目標(biāo)：區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展引擎企業(yè)目標(biāo)：快速去化且利潤最大化Ⅲ本案限高150米，貴陽市場上擁有較多超過百米的建筑，并且數(shù)量不斷增加。周邊樓盤體量較大，市場競爭激烈。我們?cè)趺崔k？打造什么產(chǎn)品才能在貴陽市場上突出重圍？核心問題一核心問題二貴陽市場能夠承受什么檔次的辦公產(chǎn)品？工作階段劃分第一階段前期市場調(diào)研11年4月27日貴陽市城市背景研究貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)研第二階段項(xiàng)目初步建議第三階段銷售執(zhí)行后期工作城市發(fā)展分析辦公市場分析項(xiàng)目分析客源分析產(chǎn)品建議制定推廣策略項(xiàng)目整體形象定位項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備銷售培訓(xùn)及執(zhí)行項(xiàng)目前期市場考察項(xiàng)目物業(yè)初步發(fā)展建議項(xiàng)目整體營銷策劃階段性成果11年5月7日Part.1貴陽市及辦公市場整體概況xx發(fā)展定位貴陽城市發(fā)展定位研究目的：了解貴陽市及xx的基本情況，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，辦公市場概況如何？，我們項(xiàng)目未來建設(shè)及發(fā)展的背景如何？在未來整個(gè)貴陽城市發(fā)展下我們的項(xiàng)目處于哪個(gè)戰(zhàn)略位置？貴陽辦公市場概覽城市概況貴陽市是中國貴州省的省會(huì)，貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。貴陽市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里，人口已超過350萬人，其中市區(qū)人口超過300萬人，是貴州省第一特大城市。貴陽長沙重慶成都昆明南寧廣州城市交通城市交通航空鐵路公路

貴陽龍洞堡機(jī)場是距市中心12公里、車程15分鐘的4E級(jí)現(xiàn)代化機(jī)場。已開辟62條航線，每周航班467架次，輻射全國大中城市及臺(tái)灣,香港特別行政區(qū)。2010年貴陽機(jī)場旅客吞吐量為627.17萬人，排名26位，超過溫州、南昌、合肥等城市，進(jìn)入了國內(nèi)比較繁忙的機(jī)場之一。城市交通可達(dá)性高，是西南地區(qū)乃至全國的重要交通樞紐。貴陽是中國西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路交匯于此。鐵路可達(dá)全國全國各大城市。貴廣高速鐵路的建設(shè)，將改變西部地區(qū)鐵路網(wǎng)布局，構(gòu)成“蘭州——成都（重慶）——貴陽——廣州”間的一條西部通往珠三角的南北大動(dòng)脈。最遲于2015年底，貴陽至周邊各省會(huì)中心城市2~4小時(shí)，至長三角、珠三角、京津翼發(fā)達(dá)地區(qū)4~10小時(shí)的快捷大能力鐵路通道。市域內(nèi)現(xiàn)已形成以兩條國道（上海到昆明321、廣州到成都210）線，六條高等級(jí)公路及五條省道為骨架的市域公路交通網(wǎng)絡(luò)。擁有國家高速公路網(wǎng)中三條高速公路過境。全年實(shí)現(xiàn)客運(yùn)量17799萬人次，貨物運(yùn)輸量4223萬噸。城市經(jīng)濟(jì)由于貴陽市本身屬于農(nóng)村型大城市，農(nóng)村人口基數(shù)大，加快城市總?cè)丝诘脑鲩L。隨著貴陽市城市競爭力的不斷增強(qiáng)，貴陽市的對(duì)外人口吸引力逐步增強(qiáng)，城市中外來人口的數(shù)量穩(wěn)步上升。數(shù)據(jù)顯示，07年的GDP增長速度是近年來的最高水平。進(jìn)入08年后，受到50年一遇的特大自然災(zāi)害與全球金融危機(jī)背景的影響下，增長幅度小幅回落，以能源、礦產(chǎn)、制造為首的實(shí)體產(chǎn)業(yè)均出現(xiàn)不同程度的下滑。

2010年全年貴陽市GDP總值達(dá)到1121.82億元，較去年增長14.8%。貴陽市近幾年的GDP呈現(xiàn)持續(xù)上漲的良好局面，近5年保持良好的上升勢頭，遠(yuǎn)超全國平均增長速度。城市經(jīng)濟(jì)貴陽市依舊保持高增長的消費(fèi)勢態(tài)，總額在增長，增速稍有放緩，城市消費(fèi)力將進(jìn)一步加強(qiáng)。

2010年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額484.78億元，比上年增加17.46%。

2010年，貴陽人均可支配收入達(dá)到16597元，環(huán)比增長10.3%。從持續(xù)增長的人均可支配收入和支出看出，貴陽市整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展階段，從中長期看，貴陽的房地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。城市經(jīng)濟(jì)2010年，貴陽第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到607.76億元，環(huán)比增長14.1%，比值達(dá)到54.18%，已占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。至2010年，貴陽市第一產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步萎縮，第二產(chǎn)業(yè)占比也逐年減少，第三產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步強(qiáng)化，服務(wù)業(yè)全面呈現(xiàn)發(fā)展抬頭趨勢。城市規(guī)劃劃城市總體體規(guī)劃發(fā)發(fā)展總體體發(fā)展方方向?qū)⑿涡纬梢灾行膮^(qū)（（云巖區(qū)區(qū)、南明明區(qū)）為為市級(jí)中中心，小河、白白云為市市級(jí)次中中心，金陽、龍洞堡堡、花溪溪、三橋橋馬王廟廟、新添添、二戈戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)，，形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層層次布局。xx是貴陽市完完善城市布局，謀謀求快速發(fā)展而開開發(fā)的城市新區(qū)，，城市發(fā)展依靠北移、東擴(kuò)、南進(jìn)進(jìn)、西部改造全面面發(fā)展。貴陽市以中心區(qū)為為依托，形成多層層次的城市空間布布局，xx是貴陽城市未未來的發(fā)展方向。本案所屬xx，是是未來貴陽市發(fā)展展的重點(diǎn)方向，板板塊升值潛力巨大大。比較經(jīng)濟(jì)分析貴陽是整個(gè)貴州的的政治、經(jīng)濟(jì)中心心，臨近周邊市縣縣由于自身發(fā)展緩緩慢，城市化水平平低，相應(yīng)的教育育、醫(yī)療等較為薄薄弱，這也使得周邊市縣在相關(guān)消消費(fèi)上更趨向于貴貴陽，也使得貴陽陽在經(jīng)濟(jì)消費(fèi)上統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)貴州。比較經(jīng)濟(jì)分析貴陽市在人口數(shù)量、地區(qū)生生產(chǎn)總值等硬性指標(biāo)上處于于西南地區(qū)省會(huì)城市市的末尾，其主要原因是受受到人口數(shù)量限制制。但第三產(chǎn)業(yè)所占比重重是五省會(huì)最高的的，占比達(dá)到了54.18%，商辦市場發(fā)展?jié)摿α^大。頌唐觀點(diǎn)國家推進(jìn)西部開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，貴貴陽市整體經(jīng)濟(jì)有了較大大的進(jìn)步，人均可支配收入入增幅穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)濟(jì)消費(fèi)能力較強(qiáng)，，本地有效需求增加加，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的的發(fā)展。人口穩(wěn)步合理提升升，市區(qū)相對(duì)較大大的人口密度對(duì)貴貴陽市房地產(chǎn)市場場的發(fā)展起到了有有效的需求支撐。。貴州省打造的4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，與周邊省區(qū)聯(lián)系更更加緊密便捷。貴陽作為省會(huì)城城市，定能吸引更多其他周邊邊地州城市乃至周周邊省份的人群到貴陽置業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)導(dǎo)，利于商辦市場場的發(fā)展。Part.1貴陽市及辦公市場場整體概況xx發(fā)展定位貴陽城市發(fā)展定位位貴陽市辦公市場概概覽xx概況xxxx位于貴陽市中心區(qū)區(qū)西北面，距中心心區(qū)僅12公里，是與中心區(qū)聯(lián)系最最便捷的片區(qū)。東臨黔靈山脈，南南接三橋馬王廟，，西靠百花山脈，，北與白云區(qū)相接接。xx是貴陽市級(jí)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)所在地。市級(jí)體育中心位于新區(qū)南部；市級(jí)文化中心位于新區(qū)中部；高新科技工業(yè)園區(qū)區(qū)位于新區(qū)東南部。。xx已成為貴陽市市發(fā)展規(guī)劃重心，，為市場關(guān)注焦點(diǎn)點(diǎn)。區(qū)域規(guī)劃定位xx地勢平坦、地質(zhì)條件優(yōu)優(yōu)越、氣候宜人、、環(huán)境優(yōu)美、交通通便捷、擁有60平方公里集中的丘丘陵用地，是貴陽陽市周圍難得的開開發(fā)新區(qū)的理想境境地。規(guī)劃控制區(qū)規(guī)劃人人口40萬人，用地40平方公里。遠(yuǎn)景控控制區(qū)規(guī)劃人口50萬人，用地100平方公里。xx定位為：人與自然完善結(jié)合合的可持續(xù)發(fā)展的園林林式、生態(tài)型、集行政辦公、文化科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和居民住宅于一體的的城市新區(qū)。新區(qū)發(fā)展歷程實(shí)施新區(qū)建設(shè)規(guī)劃控制區(qū)規(guī)劃控制區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地地17平方公里，規(guī)劃人口18萬人1998-2010年2011-2020年2021-21世紀(jì)中葉規(guī)劃城市建設(shè)用地地40平方公里規(guī)劃人口40萬人規(guī)劃城市建設(shè)用地地100平方公里規(guī)劃人口50萬人基建工程公建配套房地產(chǎn)發(fā)展金陽道路系統(tǒng)，三三縱六橫布局建設(shè)設(shè)完成投入適用；；城際道路貴金線線、貴廣線等開工工建設(shè)；城市輕軌軌啟動(dòng)。市政行政中心、金金陽醫(yī)院、貴陽一一中等建成運(yùn)營；；觀山公園、十二二灘公園等工程進(jìn)進(jìn)行中。2004年200余萬方經(jīng)濟(jì)適用房房建成投產(chǎn)；2006年商品房投入市場場，累計(jì)供應(yīng)商品品房1萬余套；目前市場場臻向成熟。新區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀金陽居住區(qū)文化娛樂區(qū)教育配套市級(jí)行政中心高新科技工業(yè)園用地190公頃，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房房區(qū)及專業(yè)工廠區(qū)區(qū)、倉庫區(qū)、輔助助設(shè)施區(qū)等用地，，園區(qū)中心以綠化化廣場為核心，布布置教育科研服務(wù)務(wù)區(qū)、行政管理中中心和科技展示區(qū)區(qū)，塑造新型高新新科技工業(yè)園區(qū)形形象。背山面水，是理想想的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)用地地。設(shè)市級(jí)行政管管理綜合大樓、市市級(jí)會(huì)議中心，接接待中心、市民廣廣場等內(nèi)容。以小高層和高層居居住區(qū)為主,并設(shè)有一個(gè)為高新新科技工業(yè)園服務(wù)務(wù)的一類居住小區(qū)區(qū)。文化娛樂區(qū)配置大大劇院（含音樂廳廳、劇院）、科技技館、圖書館、貴貴陽博物館及中華藝術(shù)館、美術(shù)術(shù)館、金陽娛樂城城、金陽影城等大大中型項(xiàng)目。配設(shè)中學(xué)9所、小學(xué)14所、托幼21所。xx開發(fā)建設(shè)已初初見成效，建成了了居住區(qū)、工業(yè)園園區(qū)、行政中心、、教育配套、文化化娛樂區(qū)等各類生生活、辦公、居住住配套。新區(qū)開發(fā)成果區(qū)域配套資源【行政、公共配套設(shè)設(shè)施】行政中心貴陽一中貴陽三中貴陽北站物流中心已運(yùn)營未運(yùn)營金陽新世界教育配配套帝景傳說教育配套套世紀(jì)城教育配套金陽醫(yī)院省博物館（擬）新區(qū)開發(fā)成果區(qū)域配套資源【商貿(mào)、購物】：金陽美食街綠地聯(lián)盛國際金陽紅街金陽乾圖中心廣場場碧海乾圖居民區(qū)世紀(jì)城購物中心已運(yùn)營未運(yùn)營金龍國際花園風(fēng)情情商業(yè)街金華園南園社區(qū)中鐵逸都國際社區(qū)區(qū)商業(yè)新區(qū)開發(fā)成果區(qū)域配套資源【酒店餐飲類】：綠地聯(lián)盛國際金陽乾圖中心廣場場碧海乾圖居民區(qū)（5星）世紀(jì)金源大酒酒店已運(yùn)營未運(yùn)營（5星）金陽乾圖大酒酒店新區(qū)開發(fā)成果交通規(guī)劃：輕軌1號(hào)線：【現(xiàn)已開始施工—2018年竣工】貴陽機(jī)場市區(qū)（大十字）三馬片區(qū)金陽白云大山洞輕軌2號(hào)線：【未定】小河市區(qū)（大十字）市區(qū)（省政府）金陽金陽（金西物流中中心）中心環(huán)線北京西路貴金線觀山大道金陽大道已經(jīng)使用中的道路路即將通車的道路輕軌1、2號(hào)線新區(qū)開發(fā)成果區(qū)域未來人口規(guī)模模：5萬人18萬人1萬人1.3萬人2萬人10萬人1.5萬人2萬人3萬人1萬人頌唐觀點(diǎn)xx為貴陽市規(guī)劃發(fā)展中心，是市級(jí)行政中心所在在地，未來發(fā)展?jié)摿蘧薮蟆x整體規(guī)劃為生態(tài)園林居住區(qū)，及行政辦公、高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，區(qū)域自然、人文文環(huán)境優(yōu)越，成為為房地產(chǎn)市場關(guān)注焦焦點(diǎn)。1998年開發(fā)至今，交通通、生活、教育、、醫(yī)療等各種配套套雛形初現(xiàn)，為吸吸引人口及招商引引資打下良好的基基礎(chǔ)，后續(xù)開發(fā)步步伐將進(jìn)一步加快快。預(yù)計(jì)四到五年內(nèi)，，xx將成為貴陽陽市新的核心商務(wù)區(qū)。Part.1貴陽市及辦公市場場整體概況xx發(fā)展定位貴陽城市發(fā)展定位位貴陽市辦公市場概概覽辦公樓格局概況就目前市場來看，，貴陽寫字樓主要要集中于市中心兩城區(qū)，但隨著xx的飛飛速發(fā)展，金陽中央商務(wù)區(qū)的異軍突起將打破破此種格局。一區(qū)兩縱四橫貴陽商務(wù)格局金陽中央商務(wù)區(qū)中華路（包括延伸伸的新華路）瑞金路北京路延安路中山路都司路辦公市場供求貴陽辦公市場呈現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢勢，價(jià)格增幅明顯顯，辦公物業(yè)迎來來高速發(fā)展時(shí)期。。2010年開始，貴陽市辦辦公物業(yè)突飛猛進(jìn)進(jìn)，供求均較2009年增幅達(dá)到400%之多。成交均價(jià)則在2011年由去年的4395元/平方米跳漲至8606元/平方米。辦公市場供求辦公物業(yè)價(jià)格于2010年底迅速走高，2011年突破8000元單價(jià)，一方面表表明辦公市場增溫溫明顯，另一方面面表明貴陽高端辦辦公物業(yè)逐步興起起，成為市場主流流。辦公土地市場數(shù)據(jù)來源：頌唐機(jī)機(jī)構(gòu)市場部辦公土地市場辦公土地市場2009年至今，貴陽市商辦土地成交36幅，成交面積77.34萬方，可建面積達(dá)達(dá)289.25萬方。平均容積率在3.5~4之間。未來辦公市市場競爭將達(dá)到白白熱化程度，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求求。辦公土地市場未來辦公供應(yīng)以xx及云巖區(qū)為主主，但云巖處于老老城區(qū)，土地的稀稀缺性導(dǎo)致成交地地塊面積偏小，整整體體量有限。xx成交土地89.72萬方，供應(yīng)較大，，加強(qiáng)未來市場競競爭。2009年來商辦土地共成成交36幅，云巖區(qū)、xx各占占15幅，分別占比41.67%。從成交土地面積來來看，xx成交89.72萬方，占總成交量的65.5%，是市場供應(yīng)絕對(duì)主主力；其次為南明區(qū)、、云巖區(qū)。當(dāng)前辦公樓區(qū)域分分布金陽中央商務(wù)區(qū)麟龍CBD富源醫(yī)藥物流園凱賓斯基大酒店中澳科技城鴻通城綠地聯(lián)盛國際百靈時(shí)尚天地貴陽市場在售、待待售辦公項(xiàng)目較少少，其中金陽商務(wù)務(wù)區(qū)辦公樓占據(jù)了了全市比重的一半半，可見其地位不不斷的攀升。市中心兩城區(qū)目前前在售、待售樓盤盤基本與新崛起的的金陽商務(wù)區(qū)內(nèi)的的項(xiàng)目持平；兩城區(qū)主要是指云云巖區(qū)和南明區(qū)；；云巖區(qū)的辦公項(xiàng)目目主要分布在瑞金金路、延安路和北北京路；南明區(qū)的辦公項(xiàng)目目主要分布在中山山路、新華路和都都司路。當(dāng)前在售辦公樓概概況中心兩城區(qū)辦公項(xiàng)項(xiàng)目單價(jià)較高，銷銷售情況良好；xx辦公項(xiàng)目，單單價(jià)相對(duì)較低，只只能憑借精裝修抬抬高價(jià)格，銷售情情況一般。頌唐觀點(diǎn)目前貴陽市正逐步步打造貴陽經(jīng)濟(jì)圈，與周邊城鎮(zhèn)的聯(lián)聯(lián)系愈加緊密。同同時(shí)由于第三產(chǎn)業(yè)業(yè)是貴陽市的主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，商辦市場的發(fā)展前前景極為樂觀。xx是貴陽市新的的發(fā)展戰(zhàn)略核心，，預(yù)計(jì)4-5年內(nèi)，將成為貴陽新的的商業(yè)商務(wù)中心，板塊升值潛力巨巨大，對(duì)本案利好好。xx是貴陽市辦公市場場供應(yīng)的絕對(duì)主力力，未來競爭激烈烈，對(duì)本案發(fā)展提提出更高的要求。。我們將進(jìn)一步針對(duì)對(duì)貴陽市辦公市場場、西南區(qū)域典型型辦公物業(yè)、全國國經(jīng)典辦公案例逐逐層深入分析，了了解貴陽市辦公市市場發(fā)展地位。Part.2市場競爭比較分析析西南區(qū)域典型辦公公案例分析貴陽辦公市場競爭爭分析全國經(jīng)典辦公案例例分析研究目的：全面了解貴陽市的的辦公市場情況，，并對(duì)西南地區(qū)以以及全國相關(guān)典型型案例作出研究，，為項(xiàng)目定位提供供市場參考價(jià)值。。重點(diǎn)案例選取由于本案為辦公加加部分配套項(xiàng)目，，我們將根據(jù)以下下條件，針對(duì)各個(gè)個(gè)區(qū)域分別選取一一個(gè)案例進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)分析，為本案將將來的發(fā)展作為參參考。案例一：麒龍CBD中心（xx）案例二：百靈·時(shí)尚天地（云巖區(qū)區(qū)）案例三：凱賓斯基大酒店（（南明區(qū)）當(dāng)前熱銷項(xiàng)目注重辦公樓硬件指指標(biāo)城市標(biāo)桿產(chǎn)品麒龍CBD中心麟龍CBD本案坐落于貴陽金陽誠誠信路城市廣場北北側(cè)，是由3棟（21層、23層、26層）辦公樓組成，，1-2層為商業(yè)；商業(yè)建筑面積約1200㎡，辦公建筑面積約約為15300㎡，地下建筑面積為為2300平方米；項(xiàng)目不可分割，整整層出售，目前在在售1棟26層，僅剩最后8層，后續(xù)2棟推出時(shí)間未定。。麒龍CBD中心現(xiàn)代簡約風(fēng)格的立立面，打造金陽首首座5A甲級(jí)寫字樓以及區(qū)區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品之一一。麒龍CBD中心一期銷售許可可證：2009051總套數(shù)：95，已售：62，可售：33，銷售周期：2009.8-2010.11，均價(jià)：5768元/平方米。二期銷售許許可證：2010050總套數(shù)：137，已售：80，可售：57，銷售周期：2010.5-11，均價(jià)：6472元/平方米。截至2011年5月，目前僅剩8層房源，共計(jì)6800平方米，均價(jià)7800元/平方米案例總結(jié)及啟示前期以站穩(wěn)腳跟，，建立口碑為首要要目標(biāo)，控制價(jià)格格，并視銷售情況況而定，再穩(wěn)步提提升單價(jià)；整層出售，總價(jià)過過高，對(duì)投資客群群吸引有限，因此此客源上相對(duì)局限限，以自身5A級(jí)品質(zhì)寫字樓作為為賣點(diǎn)；外立面采用雙層保溫隔熱中空空LOW-E玻璃，簡約大氣，，凸顯現(xiàn)代風(fēng)格辦辦公樓的流暢線條條，給人舒適的辦辦公環(huán)境。百靈·時(shí)尚天地百靈時(shí)尚天地本案位于貴陽市繁華商商業(yè)中心，是一棟棟地下三層，地上上四十層的建筑；；主要規(guī)劃1-5層商場，6-10層為服務(wù)配套，11-39層全精裝公寓及部部分辦公，40層為觀光會(huì)所。百靈·時(shí)尚天地中心城區(qū)為數(shù)不多多的超高層現(xiàn)代建建筑，也是市中心心地標(biāo)性建筑之一一。百靈·時(shí)尚天地2011年5月，已售出50%房源，辦公樓僅剩剩260平米起的大面積戶戶型，均價(jià)17000元/平方米2011年1月，推出55-130平方米公寓及辦公公，起價(jià)18000元/平方米，層高3米2011年12月，總套數(shù)：606，已售：159，可售：447，銷售率：25.11%，均價(jià)：15657元/平方米2011年11月成交26套，均價(jià)15713元/平方米2010年6月開盤銷售21套（內(nèi)部消化，對(duì)對(duì)外實(shí)為0銷售）開盤報(bào)價(jià)18000，成交均價(jià)15682元/平方米。銷售進(jìn)度百靈·時(shí)尚天地家住辦公兩用型，，精心設(shè)計(jì)的偽裝裝們，將兩個(gè)空間間完全分開又完美美結(jié)合，流動(dòng)互通通；戶型合理分區(qū)，功功能緊湊，私密性性強(qiáng)，通風(fēng)采光優(yōu)優(yōu)越。案例總結(jié)及啟示單價(jià)較高，層層面面積分割合理，85-260平方米，15.8的容積率使得該案案利潤得到最大化化；精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)達(dá)到5800元，作為貴陽市場場上為數(shù)不多的精精裝修辦公產(chǎn)品，，稀缺性顯而易見見；16部奧蒂斯高級(jí)電梯梯，保證上下樓層層的便利，并提高高項(xiàng)目自身檔次；；適當(dāng)采取一一些優(yōu)惠活活動(dòng)，最大大程度給予予客戶實(shí)惠惠。凱賓斯基大大酒店凱賓斯基大大酒店本案位于南明護(hù)護(hù)國路，是是一棟地下下層，地上上五十六層層的建筑；；主要規(guī)劃1-6層：酒店配配套，7-27層：寫字樓樓，28-56層：商務(wù)酒酒店。凱賓斯基大大酒店中國第二座座雙5A智能化超甲甲級(jí)涉外寫寫字樓，當(dāng)當(dāng)前貴陽辦辦公樓第一一高度。凱賓斯基大大酒店銷售許可證證：2006119總套數(shù)：161，已售：47，可售：114，均價(jià)：10782元/平方米，銷銷售率：29.2%，銷售周期期：2007.2-2010.3。現(xiàn)場報(bào)價(jià)：：寫字樓7-27層，7樓起價(jià)1.72萬，最高價(jià)價(jià)2.5萬。底商為為自持物業(yè)業(yè)，做精品品銷售。截至2011年5月，僅剩一一套110平方米房源源在售，價(jià)價(jià)格22000元/平方米。凱賓斯基大大酒店戶型方正，，布局合理理；四梯八戶，，每個(gè)朝向向同等分配配戶數(shù)；3.7米內(nèi)部層高高，給予最最大程度的的舒適辦公公空間。酒店專用梯辦公專用梯案例總結(jié)及及啟示該案之前為為貴陽最大大的爛尾樓樓，由于當(dāng)當(dāng)?shù)卣牡姆龀?，并并重新?guī)劃劃后才漸漸漸取得成功功，本項(xiàng)目目要以此為為鑒，積極極與當(dāng)?shù)卣枭?，，合作；貴陽唯一一一座“雙5A”高智能化寫寫字樓；8臺(tái)每秒運(yùn)行行4米的高速電電梯、2500平方米超雙雙大堂復(fù)合合準(zhǔn)入系統(tǒng)統(tǒng)、3.7米層高辦公公空間等設(shè)設(shè)施，使得得該案成為為當(dāng)?shù)貥?biāo)桿桿項(xiàng)目的有有利保障；；內(nèi)部配套完完善，一層層商場、普普拉娜啤酒酒屋、二層層24小時(shí)西餐廳廳及商務(wù)中中心、三層層為多功能能廳及會(huì)議議室、四層層為中餐廳廳及宴會(huì)廳廳、五層為為游泳池、、健身中心心、六層為為夜總會(huì)。。案例總結(jié)從貴陽當(dāng)?shù)氐厥袌鰺徜N銷的寫字樓樓項(xiàng)目可以以看出，在在建筑風(fēng)格格的上以現(xiàn)代風(fēng)格為主，電梯梯采用國外高檔品品牌；停車方式式以地下車庫最最為多見；標(biāo)準(zhǔn)層面面積在800-1500平方米不等等；毛坯房居居多；大面面積大堂，，挑高4.5-5.1米左右。自身產(chǎn)品的的剖析本產(chǎn)品受限高150米，極大程度度上制約了了發(fā)展，甚甚至說不可能成為為貴陽未來市市場上的地標(biāo)性辦公公樓，但高度也也絕非是衡衡量一個(gè)辦辦公樓好壞壞的唯一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)秀寫字樓樓標(biāo)準(zhǔn)地理位置優(yōu)優(yōu)越在市中心的的地方，交交通方便本案處xx離市中心心較遠(yuǎn)，但但規(guī)劃在建建軌道直達(dá)達(dá)整體形象注重高度與與外立面設(shè)設(shè)計(jì)本案限高150米，無法成成為城市標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品配套設(shè)施完善內(nèi)部配配套，注重重硬件指標(biāo)標(biāo)、物業(yè)服服務(wù)、高智智能科技本案所屬中中航旗下，，企業(yè)文化化以高智能能高科技為為主，優(yōu)勢勢得天獨(dú)厚厚成行成市要形成商務(wù)務(wù)圈，與周周邊多個(gè)寫寫字樓一起起，形成區(qū)區(qū)域效應(yīng)本案地處金金陽中央商商務(wù)圈，是是貴陽新興興崛起的商商務(wù)圈板塊塊未來發(fā)展建建議采用避重就輕的的戰(zhàn)略手段段，與貴陽市市場上的常見產(chǎn)品錯(cuò)錯(cuò)位競爭，規(guī)避自身身限高的劣劣勢，尋找找當(dāng)前辦公公市場的突突破口。突破傳統(tǒng)觀觀念，不以以辦公樓高高度為首要要目標(biāo)；限限高的情況況下無法與與市場上其其他產(chǎn)品比比拼形象市場當(dāng)前以以高智能化化為主打的的辦公樓占占據(jù)少數(shù)；；花大成本本于生態(tài)、、科技等硬硬件指標(biāo)上上，以此為為突破口，，錯(cuò)位競爭爭，凸顯自自身優(yōu)勢避重就輕Part.2市場競爭比比較分析西南區(qū)域典典型辦公案案例分析貴陽辦公市市場競爭分分析全國經(jīng)典案案例分析板塊劃分無論從規(guī)劃劃上還是目目前分布來來看，貴陽陽市的繁華商業(yè)街街區(qū)都在市市中心，各種配套套設(shè)施也相相對(duì)成熟，，寫字樓項(xiàng)目目也主要集集中在兩城城區(qū)（云巖巖區(qū)、南明明區(qū)）。但隨著xx的迅速速發(fā)展，配配套設(shè)施的的逐漸完善善，xx寫字樓樓異軍突起起（金陽中央商商務(wù)區(qū)）。金陽中央商商務(wù)區(qū)本案市中心商務(wù)務(wù)區(qū)金陽中央商商務(wù)區(qū)市中心商務(wù)務(wù)區(qū)貴陽辦公物物業(yè)表現(xiàn)目前貴陽市市有高層建筑2706棟，其中百米以上的的建筑物51棟，最高的建建筑物是228米的凱賓斯斯基酒店。超高層建建筑已成為為當(dāng)前市場場的主流產(chǎn)產(chǎn)品。凱賓斯基酒酒店228米貴航大廈158.6米時(shí)至今日，，貴陽市已已擁有了較多的超百百米建筑，未來也會(huì)會(huì)逐年增長長，市場影響力力已大大降降低。已建成超高高層建筑待建超高層層建筑貴陽辦公物物業(yè)表現(xiàn)我司將選取取貴陽周邊邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)城市的在在售寫字樓樓案例，對(duì)對(duì)整個(gè)西南南地區(qū)的寫寫字樓發(fā)展展做出定位位。城市經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)與貴陽距離較近市場在售樓盤成都時(shí)代8號(hào)1重慶英利國際金融中心2云南順城雙塔3案例選取貴陽辦公物物業(yè)借鑒案例研究案例一：成成都時(shí)代8號(hào)時(shí)代8號(hào)，坐落于于成都東大街金融融區(qū)核心之地，傲踞踞城市CBD一環(huán)路內(nèi)最最具未來發(fā)發(fā)展話語權(quán)權(quán)的門戶位位置，締造造對(duì)話世界界的頂級(jí)商商務(wù)典范，，成為國際際企業(yè)進(jìn)入入的西部首首要選址。。案例研究借鑒與啟示示19.5米挑高，900㎡大堂體現(xiàn)寫寫字樓檔次次。2客梯、停車車位、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、空調(diào)等等硬件設(shè)施施達(dá)到較高高標(biāo)準(zhǔn)。3面積分割較較大，但由由于處于商商務(wù)中心，，客戶群龐龐大。案例研究案例二：重重慶英利國國際金融中中心案例研究借鑒與啟示示110米挑高大堂堂，4.2-4.5米層高體現(xiàn)現(xiàn)寫字樓檔檔次。235A智能化標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及國際化化內(nèi)部配置置符合整體體高端定位位63層的高度打打造重慶新新地標(biāo)，未上市即吸吸引了全市市的關(guān)注。。案例研究案例三：云云南順城雙雙塔順城地處城市最核心心區(qū)，擁有昆明明最完善的城城市配套體體系，該區(qū)域在在政府規(guī)劃劃的未來CBD區(qū)域范圍之內(nèi)，，擁有12萬平米開放放式購物中中心的商業(yè)業(yè)配套，為雙塔商商務(wù)人群提提供高品質(zhì)質(zhì)、完善的的諸如餐飲飲、零售、、休閑商務(wù)務(wù)支持。案例研究借鑒與啟示示110.5挑高，3.6米標(biāo)準(zhǔn)層高高，提升寫寫字樓檔次次。2整體定位較較高，屬于于昆明市場場上的稀缺缺產(chǎn)品3面積分割較較大，但由由于處于商商務(wù)中心，，客戶群龐龐大。案例總結(jié)從成都、重重慶及云南南的市場熱熱賣樓盤可可以看出，，高端寫字字樓對(duì)于建建筑風(fēng)格的的選擇以現(xiàn)代風(fēng)格為主，使用用5A級(jí)智能化系系統(tǒng)，開間面積通通常大于1000平方米，開間較大，大堂挑高10米左右，電梯數(shù)及停停車位較多多，公共部分精精裝修。本案定位思思考從西南地區(qū)區(qū)發(fā)達(dá)城市市的寫字樓樓市場發(fā)展展現(xiàn)狀來看看其發(fā)展程度度較貴陽而而言處于領(lǐng)領(lǐng)先地位，，本案可參參考借鑒。。123周邊地區(qū)甲甲級(jí)寫字樓樓一般均采采用5A級(jí)智能。寫字樓開間間面積較大大，一般超超過1000平方米。大堂挑高10米左右，體體現(xiàn)寫字樓樓檔次。Part.2市場競爭比比較分析西南區(qū)域典典型辦公案案例分析貴陽辦公市市場競爭分分析全國經(jīng)典案案例分析根據(jù)本案的的當(dāng)前情況況，我們將將根據(jù)以下下條件，針針對(duì)辦公市市場發(fā)展較較為發(fā)達(dá)的的城市選取取案例進(jìn)行行重點(diǎn)分析析，爭取為為本案提供供寶貴參考考建議。提倡智能化科技化辦公建筑高度低于150米處于辦公市場較為發(fā)達(dá)的城市市全國案例選取案例一：梅龍鎮(zhèn)鎮(zhèn)廣場（上海））案例二：銀河SOHO（北京）梅龍鎮(zhèn)廣場主樓從十二至三三十七樓為涉外外甲級(jí)寫字樓建筑面積約5萬平方米得房率65%樓從地下一層至至十層為大型購購物商場建筑面積約7萬平方米開間面積135平方米-2695平方米37層，144米的甲級(jí)寫字樓樓，滬上較為知知名的商辦兩用用大型廣場。梅龍鎮(zhèn)廣場梅龍鎮(zhèn)廣場上乘的硬件設(shè)施施、完善的保安安服務(wù)及24小時(shí)專業(yè)管理，，是梅隴鎮(zhèn)廣場場的最大特點(diǎn)，，給在此就業(yè)人人群創(chuàng)造舒適的的辦公環(huán)境。梅龍鎮(zhèn)廣場寫字樓標(biāo)準(zhǔn)平層層圖開間面積118平方米-1500平方米。每單位設(shè)有高級(jí)級(jí)隔音天花及燈燈盆。安裝中央空氣調(diào)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可按按個(gè)別用戶需求求提供24小時(shí)空調(diào)。雙路供電設(shè)備，，以確保及提供供穩(wěn)妥電力供應(yīng)應(yīng)。設(shè)置地臺(tái)線槽，，可靈活裝設(shè)辦辦公室自動(dòng)化設(shè)設(shè)備。配備充足通訊線線路；提供光纖纖通訊設(shè)備的接接駁線。九部進(jìn)口三菱高速客客用電梯直達(dá)各辦公樓層層。寬敞及樓高達(dá)十米的獨(dú)獨(dú)立入口大堂，采用高級(jí)花崗石配以以石膏板吊頂。案例總結(jié)及啟示示高大10米的寬敞大堂，，氣派奢華國際品牌客梯，，數(shù)量充足，方方便辦公人群層層布置高級(jí)隔隔音天花板，大大手筆，高品質(zhì)質(zhì)每層面積極致利利用，118-1500㎡，供選擇余地較較大5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓智智能化配置銀河SOHO四-十八層為甲級(jí)寫寫字樓建筑面積約16.6萬萬平方米樓從地下一層至至三層為大型購購物商場建筑面積約8.6萬平方米18層商辦兩用建筑筑，是北京繼““鳥巢”、“國國家大劇院”、、“新央視大樓樓”后最有標(biāo)志志性的建筑。銀河SOHO銀河SOHO標(biāo)新立異的外立立面及流動(dòng)和有有機(jī)的內(nèi)部空間間，是該項(xiàng)目成成為區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)鍵所在在。銀河SOHO開間面積100-300平方米不等；目前僅剩4層可售；360度的建筑世界，，沒有角落也沒沒有不平滑的過過度；數(shù)百米長的景觀觀構(gòu)成深遠(yuǎn)的、、全角度的視野野；平臺(tái)的相互錯(cuò)綜綜位移，不同層層面擁有不同視視角。案例總結(jié)及啟示示標(biāo)新立異的建筑筑設(shè)計(jì)，帶來視視覺上的享受運(yùn)用多項(xiàng)綠色先先進(jìn)技術(shù)，走在在同類產(chǎn)品的前前沿標(biāo)準(zhǔn)層超大面積積，高利潤多維空間，720度采光，獨(dú)特創(chuàng)創(chuàng)意得天獨(dú)厚的地理理位置案例總結(jié)從北京、上海的的市場熱賣樓盤盤可以看出，高高端寫字樓對(duì)于于建筑風(fēng)格的選選擇以現(xiàn)代風(fēng)格為主，電梯數(shù)較多且均采用國外高檔品牌；衛(wèi)生間高檔潔具具提升形象；停車車方式以地下車庫最為多多見；標(biāo)準(zhǔn)層面積較大大，1000平米為基準(zhǔn)；大堂挑高10米左右。從全國優(yōu)秀產(chǎn)品品案例可以看出出，發(fā)展水平略略高于西南地區(qū)區(qū)，較貴陽而言處于于領(lǐng)先地位，本本案可參考借鑒鑒。123寫字樓一般均采采用5A級(jí)智能，大堂挑挑高10米左右。寫字樓開間面積積較大，一般超超過1000平方米。內(nèi)部設(shè)施以進(jìn)口口品牌為主，提提升寫字樓形象象。本案定位思考xx是貴陽重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展的核心區(qū)區(qū)域，地位僅此此于中心兩城區(qū)區(qū)，區(qū)域內(nèi)的寫寫字樓產(chǎn)品與中中心城區(qū)產(chǎn)品有有一定差距，但但未來4-5年內(nèi)，xx勢必必超越其成為一一流；貴陽在西南經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈內(nèi)，其發(fā)展展水平屬二流，，較之一流的成成都、重慶等城城市仍有一定差差距，房地產(chǎn)市市場更是應(yīng)視為為發(fā)展的模板；；全國一線城市房房地產(chǎn)的飛速發(fā)發(fā)展，是貴陽無無法比擬的，但但總體來說貴陽陽發(fā)展?jié)摿薮蟠??？偨Y(jié)本案所屬貴陽xx，應(yīng)跳出區(qū)區(qū)域市場的狹小小空間，對(duì)西南南經(jīng)濟(jì)圈以及全全國一線城市成成功寫字樓產(chǎn)品品視其為標(biāo)桿，，打造成為具有有引領(lǐng)貴陽現(xiàn)有有辦公物業(yè)市場場的優(yōu)質(zhì)、特色色產(chǎn)品。頌唐觀點(diǎn)目前貴陽辦公樓樓市場在售項(xiàng)目較少，價(jià)格適中，隨隨著金陽商務(wù)區(qū)區(qū)的日趨成熟，，未來仍具有上升升潛力，但隨著重點(diǎn)發(fā)發(fā)展，競爭項(xiàng)目目也勢必增加。。目前貴陽市辦公公市場的發(fā)展較西南地區(qū)核心心城市而言略顯顯稚嫩，通過對(duì)西南地地區(qū)乃至全國地地區(qū)的成功案例例的研究，我司司將對(duì)本案進(jìn)行行更符合市場發(fā)發(fā)展的的產(chǎn)品定定位。本產(chǎn)品限高制約約發(fā)展，無法成為區(qū)域標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品，因此要避開形形象不足的自身身劣勢，花大手手筆重點(diǎn)開發(fā)綠色科科技節(jié)能等高新新辦公產(chǎn)品，差異化競爭凸顯自身特點(diǎn)，，避重就輕。在了解了貴陽辦辦公市場發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，，我們將對(duì)項(xiàng)目自自身的優(yōu)劣進(jìn)行行全面的解析。。Part.4項(xiàng)目解析SWOT分析地塊分析項(xiàng)目價(jià)值與難點(diǎn)點(diǎn)解析研究目的：對(duì)地塊情況進(jìn)行行詳細(xì)分析，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)與難點(diǎn)做出解解析，為下一步步項(xiàng)目定位做參參考。地塊區(qū)位高新科技工業(yè)園園區(qū)體育中心文化娛樂中心本案市級(jí)行政中心中央商務(wù)區(qū)大型居住區(qū)會(huì)展中心項(xiàng)目位于xx高高新科技工業(yè)園園區(qū)內(nèi)，屬生產(chǎn)產(chǎn)、商務(wù)、辦公公氛圍濃厚的區(qū)區(qū)域。xx規(guī)劃至21世紀(jì)中葉，該區(qū)區(qū)域的持續(xù)開發(fā)發(fā)建設(shè)是本案所所處片區(qū)發(fā)展的的動(dòng)力。本項(xiàng)目周邊辦公公物業(yè)均價(jià)在6700-7000元/平方米之間，大大部分售完，處處于租賃狀態(tài)。。區(qū)域交通動(dòng)線貴黃高速貴陽繞城高速貴遵高速北京西路興筑東路觀山東路金朱東路金西路金陽北路長嶺北路項(xiàng)目地塊項(xiàng)目臨近多條主主干道、及高速速道路，通達(dá)狀狀況良好，利于于商務(wù)往來。高速：貴陽繞城高速、、貴遵高速、貴貴黃高速“三縱”：金西路、金陽北北路、長嶺北路路“四橫”：金朱東路、觀山山東路、興筑東東路、北京西路路凸顯高層景觀項(xiàng)目地塊觀山公園十二灘公園地塊北方為綠地地、西北方向?yàn)闉橛^山公園，在規(guī)劃中可加加以側(cè)重。行政中心國際會(huì)展中心國際會(huì)展中心觀山公園觀山公園地塊指標(biāo)建筑限高150米，建筑密度≤30%，綠化率﹥35%項(xiàng)目體量及建筑筑限高將在一定定程度影響建筑筑形態(tài)。難以在高度上成成為區(qū)域標(biāo)桿。。地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目已動(dòng)工施工圍墻完工Part.4項(xiàng)目解析SWOT分析地塊分析項(xiàng)目價(jià)值與難點(diǎn)點(diǎn)解析項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)1強(qiáng)大的主流客戶戶基礎(chǔ)，與產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐西部園區(qū)東部園區(qū)以新材料、先進(jìn)進(jìn)制造業(yè)、生物制藥、孵化化中心、大學(xué)科技園等，，以研發(fā)為主以航空航天、電電子信息等產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)2市場上在售辦公公物業(yè)有限，且且日益向xx集集中，區(qū)域商務(wù)務(wù)辦公氛圍形成成。項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)3xx為城市規(guī)劃劃發(fā)展重心該區(qū)域?yàn)樾碌纳躺虅?wù)中心，利于于辦公物業(yè)發(fā)展展項(xiàng)目位于xx高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，辦公氛圍圍濃厚未來地區(qū)商務(wù)中中心宏觀利好，激發(fā)發(fā)未來升值潛力力。項(xiàng)目可以“黃金片區(qū)投資資首選”為推廣切入點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目難點(diǎn)1項(xiàng)目限高150米，與市場在售售辦公物業(yè)相相比，其昭示示性被削弱凱賓斯基大酒酒店，56層，高228米茅臺(tái)雙子星，，高180-260米項(xiàng)目難點(diǎn)2后續(xù)市場辦公公物業(yè)加大，，且多以甲級(jí)級(jí)辦公樓為主主，競爭強(qiáng)度度加大。預(yù)計(jì)今年市場場存量將會(huì)達(dá)達(dá)到達(dá)到20萬方。項(xiàng)目難點(diǎn)3平面層面積將將超過1000平方米，成為市場的的難銷面積Part.4項(xiàng)目解析SWOT分析地塊分析項(xiàng)目價(jià)值與難難點(diǎn)解析SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目所屬xx是貴陽城市市規(guī)劃發(fā)展重重心，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯。項(xiàng)目臨近主干干道、且貴陽陽機(jī)場、高鐵鐵站均在20公里范圍內(nèi)，，利于商務(wù)往往來。區(qū)域整體規(guī)劃劃形象好，利利于發(fā)展高端端物業(yè)，獲取取高附加值。。項(xiàng)目體量相對(duì)對(duì)較小，難以以形成規(guī)模效效應(yīng)。本案限高150米，面對(duì)周邊邊高層商務(wù)樓樓市場，難以以形成標(biāo)桿性性物業(yè)。xx的開發(fā)建建設(shè)仍在加速速進(jìn)行中，本本項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)即處于這一一上升通道，，從中受益。。區(qū)域定位之一一為核心商務(wù)務(wù)區(qū)，利于辦辦公物業(yè)發(fā)展展。區(qū)域高新產(chǎn)業(yè)業(yè)園內(nèi)企業(yè)云云集，辦公氛氛圍濃厚，利利于辦公物業(yè)業(yè)發(fā)展。隨著xx的開開發(fā)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類辦公物物業(yè)放量增加加，其中不乏乏諸如綠地集集團(tuán)之類的品品牌開發(fā)企業(yè)業(yè)，市場競爭爭加大。SWOT分析充分利用xx的發(fā)展規(guī)劃劃優(yōu)勢，強(qiáng)化化其對(duì)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展前景的影影響。利于區(qū)域良好好的整體形象象，使項(xiàng)目發(fā)發(fā)展為繼續(xù)提提升區(qū)域形象象的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品。趨利避害，進(jìn)進(jìn)行精準(zhǔn)的市市場定位，方能打造具具有市場競爭爭力的物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品。在項(xiàng)目難以以以體量和高度度制勝的情況況下，應(yīng)著重于產(chǎn)品品品質(zhì)、及產(chǎn)品品特色兩方面面，使之具有有差異化競爭爭優(yōu)勢。借勢于新區(qū)開開發(fā)及商務(wù)新新區(qū)的區(qū)域定定位，把握時(shí)時(shí)機(jī)，規(guī)劃出出適應(yīng)未來發(fā)發(fā)展的辦公產(chǎn)產(chǎn)品。只有通過打造造高品質(zhì)好產(chǎn)產(chǎn)品、特色產(chǎn)產(chǎn)品才能降低低區(qū)域同類物物業(yè)的競爭威威脅。發(fā)揮優(yōu)勢規(guī)避劣勢把握機(jī)會(huì)降低威脅頌唐觀點(diǎn)區(qū)位價(jià)值是本本案核心優(yōu)勢勢，但項(xiàng)目受受指標(biāo)的限制制難以憑借高高度樹立市場場標(biāo)桿，項(xiàng)目目要引起市場場關(guān)注，必須須打造高品質(zhì)質(zhì)的特色產(chǎn)品品。結(jié)合項(xiàng)目所處處高新區(qū)、及及中航企業(yè)資資源背景，打打造具有一定定科技感、生生態(tài)型物業(yè)既既與市場形成成差異化競爭爭，也適應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)代白領(lǐng)對(duì)自自然、健康、、閑適工作氛氛圍的需求。。Part.5物業(yè)發(fā)展建議議項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議議項(xiàng)目定位依據(jù)據(jù)前提：項(xiàng)目的建筑經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制制基礎(chǔ)：市場的有效需需求和空白，即市場需要要什么產(chǎn)品？？：條件項(xiàng)目地塊價(jià)值值功能及自身身資源，即我我們有什么？項(xiàng)目資源強(qiáng)大的品牌號(hào)召力極強(qiáng)的產(chǎn)品研發(fā)能力房地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目自身資源區(qū)域良好的發(fā)展前景周邊環(huán)境優(yōu)勢明顯交通可達(dá)性高企業(yè)自身資源項(xiàng)目資源整合合項(xiàng)目定位整體定位客戶定位建筑形態(tài)定位位物業(yè)發(fā)展建議議全力打造生態(tài)科技辦公公物業(yè)整體定位詮釋：——作為xx高科科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)的早期辦公公物業(yè)產(chǎn)品，，得益于區(qū)域域未來發(fā)展?jié)摑摿?，感受最最為迅捷的?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展訊息息。應(yīng)立足當(dāng)當(dāng)前，放眼長長遠(yuǎn)，打造能能夠適比肩未未來十年的辦辦公物業(yè)。身處城市中心心依托高高新區(qū)集集成中航企業(yè)業(yè)資源優(yōu)勢中航生態(tài)態(tài)科技辦公物物業(yè)客戶定位創(chuàng)業(yè)型成長型成熟型當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)。包括銀行及及非銀行金融融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)險(xiǎn)企業(yè)、證券券企業(yè)；一些轉(zhuǎn)制企業(yè)及集集團(tuán)客戶。這些企業(yè)原原則上不自建建辦公房來改改善辦公環(huán)境境和企業(yè)形象象，而是通過過購買高檔寫寫字樓達(dá)到以以上目的；是各級(jí)政府或各各涉外機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)外的窗口，對(duì)辦公環(huán)境境和企業(yè)形象象要求高；此外，隨著xx及高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的的發(fā)展，將吸吸引一批信息、通訊、、生態(tài)、地產(chǎn)產(chǎn)等的創(chuàng)業(yè)型型企業(yè)。特征規(guī)模已經(jīng)成型型，并走上了了集團(tuán)化、多多元化發(fā)展的的道路；企業(yè)員工較多多而且比較穩(wěn)穩(wěn)定，發(fā)展追追求穩(wěn)健務(wù)實(shí)實(shí)；資金實(shí)力雄厚厚，十分注重重企業(yè)的辦公公環(huán)境和辦公公形象，這部部分企業(yè)對(duì)整整層或整棟單單位的接受度度高?？蛻舳ㄎ槐景钢荒苷麑訉映鍪郏們r(jià)價(jià)高，對(duì)客戶戶購買力要求求高，本部分分客戶不構(gòu)成成項(xiàng)目有效客客戶。新生客戶，包包括投資者，，數(shù)量不能占占主流，但有有一定潛力。。大客戶，數(shù)量量很少，競爭爭激烈，但對(duì)對(duì)項(xiàng)目形象有有提升?！猎谑袌龃髣莸牡那疤嵯?，根根據(jù)本案項(xiàng)目目基礎(chǔ)指標(biāo)情情況，本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶將將呈現(xiàn)如下分分布特征：物業(yè)產(chǎn)品定位位貴陽市甲級(jí)寫寫字樓層出不不窮，生態(tài)科技物業(yè)業(yè)市場稀缺。甲級(jí)寫字樓國際甲級(jí)寫字字樓麒龍CBD中澳科技城正匯國際凱賓斯基大酒酒店？物業(yè)產(chǎn)品定位位適于本案發(fā)展展建筑形態(tài)定位位根據(jù)項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)指標(biāo)情況，，本案將以高高層建筑形態(tài)態(tài)面市。其物物業(yè)可能性有有以下三類：：1231幢高層寫字樓樓2幢高層寫字樓樓3幢高層寫字樓樓將逐一分析各各類物業(yè)形態(tài)態(tài)的可行性建筑形態(tài)定位位獨(dú)幢高層寫字字樓設(shè)計(jì)超出出限高150米，因此不可可行。若按2幢、3幢設(shè)計(jì)，均在在指標(biāo)允許范范圍內(nèi)，但平平層1500-2000平方米面積過過大，銷售難難度增加，建建議標(biāo)準(zhǔn)層控控制在900-1200平方米。因此，可采用2幢或3幢高層寫字樓樓的建筑形態(tài)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)層辦辦公面積建議議在900-1200平方米之間。建議采用2幢或3幢高層寫字樓樓的物業(yè)形態(tài)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)層辦辦公面積在1000-1200平方米之間。?！痢痢獭探ㄖ螒B(tài)定位位百米高物業(yè)建建筑成本約2000元/平方米百米以上建筑筑成本約7000-8000元/平方米本案限高150米難以憑借高高度制勝的情情況下，建議發(fā)展100米以內(nèi)建筑成成本相對(duì)較低低的物業(yè)。清麗打造高品品質(zhì)產(chǎn)品贏得得市場。產(chǎn)品定位總結(jié)結(jié)本案整體定位位為生態(tài)科技辦公公物業(yè)，通過打造特特色產(chǎn)品形成成競爭優(yōu)勢。。順應(yīng)市場辦公公主流產(chǎn)品，，打造甲級(jí)物業(yè)。建議發(fā)展為三三棟辦公產(chǎn)品品，在總建筑筑面積一定的的情況下，可可適當(dāng)減少樓層面積，控制在900-1200平方米之間。考慮百米以上上建筑成本偏偏高，建議發(fā)發(fā)展為三棟80-90米高的辦公物業(yè)。。Part.5物業(yè)發(fā)展建議議項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議議研究目的：根據(jù)市場情況況及項(xiàng)目指標(biāo)標(biāo)，提出本案案的整體定位位，及產(chǎn)品具具體發(fā)展建議議，為產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)提供價(jià)值值參考。物業(yè)發(fā)展建議議物業(yè)發(fā)展建議議原則一切均基于CVA，即“競爭的價(jià)價(jià)值增加”(CompetitionValueAdded)給出能形成價(jià)值點(diǎn)和競爭爭力的因素解決從市場到產(chǎn)品對(duì)對(duì)接的問題物業(yè)發(fā)展建議議物業(yè)排布公共空間交通組織立面及造型全方位打造綠綠色生態(tài)辦公公物業(yè)生態(tài)節(jié)能技術(shù)術(shù)的應(yīng)用物業(yè)排布建議議底層商業(yè)（1-2層）商業(yè)裙樓商業(yè)價(jià)值最大大化企業(yè)總部以企業(yè)總部的的形式存在高層中間層創(chuàng)業(yè)型企業(yè)成長型企業(yè)低層成長期以上的的企業(yè)，⑴⑴當(dāng)?shù)氐慕鹑谌跈C(jī)構(gòu)⑵一些些轉(zhuǎn)制企業(yè)及及集團(tuán)客戶⑶⑶是各級(jí)政政府或各涉外外機(jī)構(gòu)對(duì)外的的窗口（4）如各種投資資管理企業(yè)。。主流客戶：商商務(wù)商務(wù)政務(wù)務(wù)往來人士、、處于創(chuàng)業(yè)期期企業(yè)物業(yè)垂直功能能示意物業(yè)排布建議議建議標(biāo)準(zhǔn)層面面積900~1200平方米之間；；可將其中一幢幢辦公采用錯(cuò)開式布布局，減小標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面積。700平方米700平方米錯(cuò)開式布局，，減少標(biāo)準(zhǔn)層層面積，總價(jià)價(jià)降低，利于于去化。物業(yè)排布建議議項(xiàng)目核心筒設(shè)計(jì)的建議：不降低使用率率，增強(qiáng)辦公公區(qū)域昭示性性。核心筒的設(shè)置置，最大限度度提升使用率率；充分考慮慮公共走道的的空間尺度設(shè)設(shè)計(jì)，最大限限度減少公共共空間的面積積；以辦公區(qū)間進(jìn)進(jìn)入的昭示性性為前提，可可在“工，十十，日”字型型走道處理上上有所提升;每層公共衛(wèi)生生間的設(shè)置與與核心筒統(tǒng)一一考慮;電梯的承載按按高于普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的20%配置。交通組織項(xiàng)目地塊長嶺北路A幢B幢C幢在鄰近主干道道一幢設(shè)置主主入口，三幢幢辦公物業(yè)可可實(shí)現(xiàn)內(nèi)部連連通。且均設(shè)設(shè)置分入口備注：本圖僅僅為交通示意意圖，以設(shè)計(jì)計(jì)稿為準(zhǔn)在交通便利處處設(shè)置主入口口，通過外部部交通進(jìn)入辦辦公樓挑高大大堂交通組織根據(jù)甲級(jí)寫字字樓至少3900平米配備一部部電梯，根據(jù)據(jù)本案95808平方米辦公物物業(yè)，至少需要配備備25部高速電梯。低區(qū)電梯1-10層中區(qū)電梯10-20層高區(qū)電梯20層以上電梯分區(qū)設(shè)置置，保證客戶戶等候時(shí)間不不超過15s。右圖僅為示意意圖。公共空間形象要素建筑小品；商務(wù)形象旗幟幟；奠基石碑和跌跌水噴泉；綠化點(diǎn)綴；聚光燈廣場綠化面積積最大化將綠化草坪與與地面停車位位有機(jī)結(jié)合邊界圍合綠化化展示生態(tài)形形象生態(tài)廣場公共空間辦公場所的設(shè)設(shè)計(jì)首先應(yīng)做做到，使進(jìn)入入該建筑的造造訪者產(chǎn)生一一種強(qiáng)烈的初初始印象。一個(gè)寬敞、明明亮的大堂是是寫字樓物業(yè)業(yè)所應(yīng)有入口口形象。雨棚的設(shè)計(jì)要要與大堂協(xié)調(diào)調(diào)。建議大堂前廳廳４Ｍ寬走道道。寫字樓大堂公共空間寫字樓大堂三層挑高空間，自然采采光生態(tài)大堂堂；功能為客戶休息、前臺(tái)保保安、便利店；從整體出發(fā)，注意意不同材料質(zhì)感形形成的綜合視覺效效果，同時(shí)，盡量量減少材料品種。。公共空間可在大堂設(shè)置休閑座椅、咖啡廳廳、商務(wù)服務(wù)臺(tái)、及自助服務(wù)、便便利店等。公共空間整體感，材質(zhì)和色色調(diào)的呼應(yīng)現(xiàn)代流暢的風(fēng)格通道寬最少3米走廊和露臺(tái)公共空間每隔兩層設(shè)置一個(gè)綠化平臺(tái)，形成垂直綠化體體系花園內(nèi)設(shè)有園椅，，可供會(huì)客使用走廊和露臺(tái)公共空間空中花園空中花園形態(tài)各異異，可以栽花種草草，也可以只擺幾幾個(gè)石凳，給使用用者提供一個(gè)交談、休休憩的共享空間，充分與室外新鮮鮮空氣互動(dòng)。公共空間屋頂花園裙樓屋頂、主體樓樓屋頂建造大型屋屋頂花園。屋頂綠化設(shè)計(jì)，提提高了屋頂?shù)南募炯靖魺?、冬季保溫溫的性能，同時(shí)改善了生態(tài)與環(huán)境境的質(zhì)量。如果用佛甲草綠化化的屋頂就像一部部“天然空調(diào)”，，在夏季可使室內(nèi)內(nèi)溫度降低3℃左右。樓頂建造花園，可可以形成休憩的空間。公共空間設(shè)計(jì)采光電梯廳，，提高空氣質(zhì)量和和空間感選用進(jìn)口高速電梯梯，凸顯物業(yè)檔次次采用分戶中央空調(diào)調(diào)，降低客戶辦公公成本采光電梯間公共空間設(shè)施完備的衛(wèi)生間間，與各辦公間門門口要有分隔距離離；設(shè)置玄關(guān)，地面和墻面選用用高檔塊材，配備備廁紙、干手機(jī)，，選用感應(yīng)式水龍龍頭；公共洗手間盡量放置在核心筒內(nèi)。越是私密的地方越越需要精心布置和和打掃每層設(shè)置公共洗手手間