坂田項(xiàng)目市場(chǎng)板塊課件

二一級(jí)市場(chǎng)分析一市場(chǎng)動(dòng)態(tài)四未來(lái)市場(chǎng)展望三二級(jí)住宅市場(chǎng)分析目錄一級(jí)市場(chǎng):7月月份深圳共有5宗土地發(fā)布出讓公告，總面積為9.87萬(wàn)平米，其中僅2宗為商業(yè)和居住用地出讓；18宗土地成交，成交面積36.69萬(wàn)平米；其中1宗為居住用地，建筑面積7.81萬(wàn)平米，成交金額達(dá)5.2億元。二級(jí)市場(chǎng)：7月份一手住宅成交3286套，環(huán)比下跌21.44%；成交均價(jià)為20194元/m2，環(huán)比上漲6.51%，全市有15個(gè)樓盤（包括新開(kāi)盤、加推樓盤和現(xiàn)房銷售）入市，其中新開(kāi)盤項(xiàng)目10個(gè)，與上月相比，增加了8個(gè)。三級(jí)市場(chǎng)：7月份全市二手住宅成交5037套，成交面積為53.45萬(wàn)平米，環(huán)比上升25.18%，同比上升12.17%。綜合分析：2012年7月，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)淡季，但深圳市場(chǎng)的供應(yīng)量環(huán)比大幅增加，創(chuàng)下了自2011年以來(lái)的最高值，但成交量未能在6月份的基礎(chǔ)上再創(chuàng)成交高峰。今年下半年，深圳新增供應(yīng)量仍然較大，產(chǎn)品也較為豐富，后市成交量仍然較為樂(lè)觀，價(jià)格受制于政策及市場(chǎng)的雙重壓力，或?qū)㈦y以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性上漲。深圳市場(chǎng)綜述1、溫家寶：國(guó)務(wù)院總理溫家寶7月7日在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣。2、國(guó)土部：國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史7月17日表示，將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。3、國(guó)土部：國(guó)土部和住建部7月19日聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。4、國(guó)務(wù)院專項(xiàng)督查京滬粵等16省市樓市調(diào)控：國(guó)務(wù)院辦公廳7月24日發(fā)出通知，國(guó)務(wù)院將派出8個(gè)督察組，對(duì)16個(gè)?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專項(xiàng)督察。5、銀監(jiān)會(huì)：銀監(jiān)會(huì)主席尚福林7月27日表示，下半年將嚴(yán)格控制過(guò)熱地區(qū)和高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，健全完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。綜合分析：中央各部門2012年7月份，將持續(xù)樓市調(diào)控不動(dòng)搖，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈，讓房?jī)r(jià)回到合理的位置，各地方政府也表示加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控。在調(diào)控加緊的下半年房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)或者打折將不可避免，在這個(gè)基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該積極轉(zhuǎn)型，從被動(dòng)的困境中尋找一條生存兼顧發(fā)展的道路。政府動(dòng)態(tài)綜合分析:根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)松動(dòng)，降息給房地產(chǎn)再次帶來(lái)了喘息的良機(jī)。地方政府加快了預(yù)調(diào)微調(diào)的步伐，銀行間流動(dòng)性持續(xù)好轉(zhuǎn)，可能預(yù)期的信貸政策微調(diào)幅度超過(guò)預(yù)期，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零。預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入新一輪復(fù)蘇周期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速加快，房屋新開(kāi)工面積及購(gòu)置土地面積等增速也將止跌回升，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加強(qiáng)，市場(chǎng)方面較平穩(wěn)。1、央行：2012年7月5日，中國(guó)人民銀行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，4年來(lái)首次非對(duì)稱降息。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)；

2、貸款：其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍，而個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整。央行要求，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。

3、深圳：7月11日，深圳二手房交易按評(píng)估價(jià)征稅正式啟動(dòng)，市房地產(chǎn)權(quán)登記中心已為按評(píng)估價(jià)征稅工作建立了新的系統(tǒng)平臺(tái)，同時(shí)設(shè)置了專門窗口接受咨詢。

金融動(dòng)態(tài)北京：調(diào)查顯示逾六成北京居民認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，希望調(diào)控政策能夠顯現(xiàn)，使房?jī)r(jià)回歸到合理的范圍深圳：一手樓盤的成交量繼續(xù)下滑，消費(fèi)者認(rèn)為不能盲目的去購(gòu)買降價(jià)的樓盤上海：上海的投資客劇減，購(gòu)房者認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)依然很高，所以短時(shí)間內(nèi)不考了買房南京：購(gòu)房者更傾向于打折降價(jià)的樓盤廣州：二手房市場(chǎng)冷淡，投資客和購(gòu)房者還是處于觀望狀態(tài)天津：剛需選擇在今年下半年買房，他們覺(jué)得時(shí)候到了，就可以買

綜合分析：在新政的影響下，投資客和購(gòu)房者都處于觀望狀態(tài)，購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)能夠下降或者回歸合理的范圍，在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，一方面是中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，一方面是各地方政府在一些房地產(chǎn)政策上出現(xiàn)”微調(diào)“，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是堅(jiān)持現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，也會(huì)通過(guò)一些優(yōu)惠活動(dòng)或者降價(jià)活動(dòng)來(lái)吸引購(gòu)房者，以求以價(jià)換量。消費(fèi)者方面小結(jié)無(wú)土地供應(yīng)。本月土地供應(yīng)地塊編號(hào)地塊位置用地性質(zhì)建設(shè)用地面積（㎡）規(guī)劃建筑面積（㎡）出讓起始價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）交易日期出讓年限容積率競(jìng)得者G04409-0128龍崗區(qū)南灣街道倉(cāng)儲(chǔ)用地800032000363.85363.852012/7/420--深圳市信利康供應(yīng)鏈管理有限公司G04228-0161龍崗區(qū)南灣街道倉(cāng)儲(chǔ)用地500015000240.33240.332012/7/420--深圳市信利康供應(yīng)鏈管理有限公司G04311-0094龍崗區(qū)布吉街道工業(yè)用地1129939600758.46758.462012/7/425--深圳龍崗區(qū)華通實(shí)業(yè)有限公司本月布吉坂田片區(qū)一級(jí)土地市場(chǎng)成交3宗,其中二宗為倉(cāng)儲(chǔ)用地，另一宗為工業(yè)用地。該3宗土地分別位于龍崗南灣街道和布吉街道，都是按出讓起始價(jià)成交，無(wú)溢價(jià)。本月土地成交目錄二一級(jí)市場(chǎng)分析一市場(chǎng)動(dòng)態(tài)四未來(lái)市場(chǎng)展望三二級(jí)住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱萬(wàn)科紅開(kāi)盤時(shí)間2012.3.23占地面積31337平米建筑面積150420平米戶型77-102㎡，2-3房當(dāng)前均價(jià)1.9萬(wàn)批售套數(shù)692銷售套數(shù)564銷售率81.50%優(yōu)惠活動(dòng)目前在售71-126平2-4房，目前71平兩房購(gòu)房可享9*98折，其余戶型2-15層可享9*98折，16層以上購(gòu)房享9折，折后均價(jià)19000-21000/平萬(wàn)科紅，主打小戶型及地鐵沿線物業(yè)在售樓盤情況項(xiàng)目名稱萬(wàn)科公園里開(kāi)盤時(shí)間2011.9.24占地面積104870平方米建筑面積471915平方米戶型88-160㎡，2-5房當(dāng)前均價(jià)--批售套數(shù)432銷售套數(shù)426銷售率98.61%優(yōu)惠活動(dòng)一期目前已經(jīng)售罄，二期預(yù)計(jì)8月份開(kāi)放樣板間，主要戶型為中小戶，預(yù)計(jì)為75-120多平的3-4房萬(wàn)科公園里，去年開(kāi)盤，基本售馨在售樓盤情況和諧家園開(kāi)盤時(shí)間最早2011.1.1占地面積26918平方米112797平方米戶型88-109㎡，2-3房當(dāng)前均價(jià)2.2萬(wàn)963銷售套數(shù)467銷售率48.49%目前主要在售88平戶型，拓展后130平左右，房源主要位于2棟，目前享93折優(yōu)惠，折后實(shí)價(jià)1.6萬(wàn)/平；另有109平戶型在售，拓展后150平，93折后總價(jià)在240-290萬(wàn)/套和諧家園，主力戶型為2-3房小戶型在售樓盤情況項(xiàng)目名稱龍園意境天賦開(kāi)盤時(shí)間2009.8.29占地面積45000平方米建筑面積30000平方米戶型280-300㎡，聯(lián)排別墅當(dāng)前均價(jià)1400萬(wàn)/套批售套數(shù)1135銷售套數(shù)1129銷售率99.47%優(yōu)惠活動(dòng)僅剩幾套聯(lián)排別墅在售，面積區(qū)間為280-300平，價(jià)格區(qū)間為4-5萬(wàn)/平，總價(jià)1400萬(wàn)左右龍園意境天賦，定位高端在售樓盤情況目前有6個(gè)待售項(xiàng)目，紫瑞花園定位高端其他基本都為小戶型住宅序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間占地面積建筑面積物業(yè)類型產(chǎn)品1中海閱景馨園預(yù)計(jì)2012年7月48655㎡232908㎡精裝住宅63-85㎡精裝2-3房小戶型，配套商業(yè)約9000㎡2陽(yáng)基春天里預(yù)計(jì)2012年7月9482㎡49122㎡住宅加社區(qū)商業(yè)46-112㎡1-3房，93%的戶型為90㎡以下的中小舒適居家型戶型3紫瑞花園預(yù)計(jì)2012年8月43538㎡158124㎡獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、小高層、獨(dú)立商業(yè)中高端產(chǎn)品，住宅90198.6㎡，商業(yè)5705.85㎡4一半山預(yù)計(jì)2012年下半年26552㎡138438㎡高層住宅主力戶型為60-150㎡2-5房5圣力花園項(xiàng)目待定13709㎡97211㎡高層住宅加社區(qū)底商單元式住宅和公寓6天時(shí)花園項(xiàng)目待定20281㎡137914㎡住宅公寓加配套商業(yè)住宅公寓為122034.2平方米，商業(yè)13450平方米待售樓盤情況萬(wàn)科紅項(xiàng)目本周成交76套本月萬(wàn)科紅成交76套，較上月有所下降，成交面積6680.48平米，成交金額約1.35億元，究其原因，主要為其近期部分戶型處于清盤階段，目前購(gòu)房有9折優(yōu)惠所致，其本周成交均價(jià)為196000元/㎡。月度全市銷售量排名為第12名。本月萬(wàn)科公園里成交2套，成交面積286平米，成交金額516.92千萬(wàn)。本周其他項(xiàng)目無(wú)成交，存貨量大的樓盤都存在較大優(yōu)惠。月度排名項(xiàng)目名稱成交面積(㎡)成交金額(千萬(wàn))成交均價(jià)(元/㎡)本月銷售套數(shù)上月銷售套數(shù)環(huán)比12萬(wàn)科紅6680.48134781960076110-30.9%——萬(wàn)科公園里286516.921807426-66.7%成交情況萬(wàn)科紅項(xiàng)目憑借良好的品牌效應(yīng)加之產(chǎn)品主打2-3房小戶型和尾盤的較大優(yōu)惠，銷售76套，較上周成交110套，成交量有所下降，銷售熱度隨銷售期加長(zhǎng)而減少；萬(wàn)科公園里基本售馨，本周無(wú)成交，二期預(yù)計(jì)八月份才開(kāi)放樣板間；信義荔山公館還剩收官單位9棟未推出，時(shí)間未定；和諧家園、承翰來(lái)座山、龍園意境天賦都是屬于尾盤現(xiàn)房銷售，優(yōu)惠幅度較大，但是未有良好的銷售進(jìn)展，成交量依然為零。小結(jié)項(xiàng)目名稱十二橡樹莊園（二期）開(kāi)盤時(shí)間2011.12.10占地面積1.4萬(wàn)建筑面積14.7萬(wàn)戶型132-289平大戶當(dāng)前均價(jià)2.5萬(wàn)批售套數(shù)348銷售套數(shù)259銷售率74.43%優(yōu)惠活動(dòng)項(xiàng)目在售產(chǎn)品有230-300平山頂云墅，實(shí)用面積可達(dá)500平，均價(jià)48000元/平。另外180-200平小別墅在售，贈(zèng)送率達(dá)50%，均價(jià)26000/平，還有幾套156-196平高層大戶，均價(jià)20000元/平可享98折十二橡樹莊園，以大戶型、別墅產(chǎn)品為主，部分清盤產(chǎn)品有較大優(yōu)惠在售樓盤情況萬(wàn)科璞悅山成交良好，達(dá)42套本月萬(wàn)科璞悅山成交42套，成交面積7931.77平米，成交金額約1.88億元，成交情況正常，較上月成交量有所下降，究其原因，從項(xiàng)目6月15號(hào)加推以來(lái)，銷售熱度逐漸下降使成交萎縮，全市排名為第24名。本月十二橡樹莊園成交套數(shù)僅4套，較上月6套，成交量下滑，全市排行第48名，其成交原因?yàn)椴糠指邔哟髴艏靶e墅清盤，推出較大優(yōu)惠。月度排名項(xiàng)目名稱成交面積(㎡)成交金額(千萬(wàn))成交均價(jià)(元/㎡)本月銷售套數(shù)上月銷售套數(shù)環(huán)比24萬(wàn)科璞悅山7931.7718800237004264-34.38%——十二橡樹莊園（二期）6611452.292197146-33%成交情況目前有3個(gè)待售項(xiàng)目，均為商業(yè)綜合體，其中佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目定位高端，體量巨大序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間占地面積建筑面積物業(yè)類型產(chǎn)品1佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年10月30萬(wàn)130萬(wàn)住宅、五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓、商務(wù)公寓、超大型商業(yè)MALL平層：83-89平3房；118-140平3-4房復(fù)式：140平、250-280頂復(fù)2和成世紀(jì)名園預(yù)計(jì)2012年12月1.8萬(wàn)12.3萬(wàn)5棟31層住宅樓、1棟23層商務(wù)辦公樓、集中式商業(yè)住宅：90㎡以下2-3房3星河雅寶創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年12月62.29萬(wàn)15.63萬(wàn)配套公寓、辦公樓、配套住宅、酒店、配套商業(yè)15.68萬(wàn)平方米的配套商業(yè)及15.62萬(wàn)平方米的配套公寓待售樓盤情況萬(wàn)科璞悅山至6月中旬加推精裝樓王，出現(xiàn)新的賣點(diǎn)，上月成交量有所下降，達(dá)41套，但隨銷售熱度下降，加之其推出的都為175平米4房大戶型，定位高端，成交量有所下降，本月僅成交42套；十二橡樹莊園本月成交4套，上月成交6套，成交平穩(wěn)，推出戶型也為大戶和別墅，成交有限。小結(jié)成交戶型面積區(qū)間成交套數(shù)（套）成交總面積（平米）成交均價(jià)（元/平米）面積占比一室51-8218311375164468.27%二室72-88392318311946923.13%三室71-227353488171958035.47%四室126-19122