房地產(chǎn)信托投資基金課件

REITs相關(guān)概念及實(shí)施目錄REITs概念、分類(lèi)各國(guó)運(yùn)行REITs的特點(diǎn)我國(guó)REITs模式的選擇我國(guó)REITs模式所遇到的障礙正海REITs可選擇模式及盈利分析REITs概念REITs就是房地產(chǎn)投資信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的縮寫(xiě)(復(fù)數(shù)為REITs)。從國(guó)際范圍看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專(zhuān)業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類(lèi)似債券的投資方式。相形之下，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。各國(guó)REITs運(yùn)行的特點(diǎn)國(guó)家特點(diǎn)美國(guó)有明顯的稅收優(yōu)惠特征，非常市場(chǎng)化，類(lèi)型多樣，但對(duì)收益分配有較嚴(yán)格的監(jiān)管澳大利亞沒(méi)有對(duì)股東最高或最低數(shù)目的限制，典型的管理方式是由公司受托人或基金管理人進(jìn)行管理，其投資于不動(dòng)產(chǎn)的目的一般是為了獲取租金收益，沒(méi)有最低收益分配的要求加拿大由房地產(chǎn)共同基金演變而來(lái)，絕大多數(shù)體現(xiàn)為契約型組織，受益憑證流通交易，利潤(rùn)分配實(shí)行可調(diào)整的分配比例香港不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司的資金管理采取外部管理方式，并未完全免除納稅義務(wù)，獲取免于支付地產(chǎn)稅，繳納利潤(rùn)稅歐盟不動(dòng)產(chǎn)投資的資產(chǎn)折舊力強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)公開(kāi)性良好，以及稅收效率較高我國(guó)REITs產(chǎn)品的三種發(fā)展路徑比較模式和路徑主要法規(guī)限制和突破難度優(yōu)勢(shì)信托計(jì)劃《信托法》中對(duì)信托合同的200份的限制；信托計(jì)劃的公募限制；《證券法》中沒(méi)有對(duì)信托產(chǎn)品的證券定義；現(xiàn)有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與REITs屬于不同產(chǎn)品，沒(méi)有直接拓展性和參考性；法律障礙較難突破集合資金信托計(jì)劃是各國(guó)REITs產(chǎn)品的主要結(jié)構(gòu)和形式；具有結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品特性的優(yōu)勢(shì)；房地產(chǎn)公司公司對(duì)外投資不得超過(guò)凈資產(chǎn)50%的限制；潛在的公司治理問(wèn)題和利益沖突；和現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司很難區(qū)別；現(xiàn)有上市公司很難再里利用該產(chǎn)品；以《公司法》和《證券法》為基礎(chǔ)，法律障礙較少；現(xiàn)有上市房地產(chǎn)公司的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可供借鑒；封閉式基金產(chǎn)業(yè)投資基金類(lèi)的法律制度不完善；公司型基金管理公司和契約式基金之間矛盾；法律障礙較難突破可以避開(kāi)《公司法》中關(guān)于對(duì)外投資不得超過(guò)凈資產(chǎn)50%的規(guī)定；現(xiàn)有封閉式基金運(yùn)作和監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)可供借鑒；可在結(jié)構(gòu)中規(guī)定并實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)管理公司的作用；資料來(lái)源：毛志榮《房地產(chǎn)投資信托基金研究》，2004年，國(guó)泰君安證券研究所我國(guó)REITs模式所遇到的障礙股東最高及最低人數(shù)的限制目前并沒(méi)有經(jīng)批準(zhǔn)可在證券交易所公開(kāi)上市的信托產(chǎn)品的先例和《信托法》規(guī)定的單項(xiàng)信托計(jì)劃發(fā)行不能超過(guò)200份的限制,而最高200份的限制本身已失去了公開(kāi)上市交易的意義

公司制投資公司投資額不能超過(guò)自有資產(chǎn)的50%的限制我國(guó)《公司法》規(guī)定,公司對(duì)外投資不得超過(guò)凈資產(chǎn)的50%,對(duì)于主要以收購(gòu)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目而實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大障礙稅收優(yōu)惠REITs在信托法律關(guān)系及“公司法”框架下可能發(fā)生的雙重征稅問(wèn)題房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記與結(jié)算制度的障礙目前我國(guó)實(shí)行的產(chǎn)權(quán)登記制度法律依據(jù)為建設(shè)部2001年實(shí)施的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，但其權(quán)屬登記部分關(guān)于信托法律關(guān)系下的產(chǎn)權(quán)登記管理是空白。同時(shí)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中對(duì)資產(chǎn)證券化的房產(chǎn)交易面積單位分割、交易登記也是空白，對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作細(xì)節(jié)和程序規(guī)定過(guò)于粗放，缺乏實(shí)際指導(dǎo)意義。無(wú)法保證REITs在涉及物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有和轉(zhuǎn)讓的時(shí)候擁有明確的法律支持無(wú)法公開(kāi)上市的障礙目前公開(kāi)上市基金的條件都和發(fā)展REITs有沖突，無(wú)法在公開(kāi)市場(chǎng)平臺(tái)募集更多的資金正海REITs可選擇模式在國(guó)家沒(méi)有發(fā)布具體的相關(guān)規(guī)定之前，正海募集房地產(chǎn)信托基金可采用的模式是通過(guò)私募資金信托的方式進(jìn)行操作或者直接作為投資者進(jìn)入市場(chǎng)①REITs持有人⑤受托人②REITs信托計(jì)劃③房地產(chǎn)或房地產(chǎn)有關(guān)資產(chǎn)④資產(chǎn)管理公司簡(jiǎn)單信托模式利益相關(guān)方盈利分析作為資產(chǎn)管理方能夠收取管理費(fèi)和超額投資回報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)；作為投資方能在較長(zhǎng)