城市規(guī)劃的行政與法制城市用地

城市規(guī)劃的行政與法制城市用地第1頁/共65頁一、城市用地的概念城市用地——是城市規(guī)劃范圍內，賦以一定用途與功能的土地的統(tǒng)稱，是用于城市建設和滿足城市機能運轉所需要的土地。它既是指已經(jīng)建設使用的土地，也包括已列入城市規(guī)劃區(qū)域范圍內尚待開發(fā)建設的土地。第2頁/共65頁二、城市用地的構成類型小城市——建成區(qū)、郊區(qū)中等城市——市區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)大城市——市區(qū)、近郊區(qū)（產業(yè)園區(qū)）、遠郊區(qū)（郊縣、產業(yè)園區(qū)）第3頁/共65頁第4頁/共65頁三、城市用地的分類及規(guī)劃

建設用地標準1、城市用地分類：按照國標《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》：城市用地劃分為大類、中類和小類三級。共分l0大類，46中類，73小類。其中前9大類屬于城市建設用地。第5頁/共65頁第6頁/共65頁居住用地的分類RR1市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境較好，以低層住宅為主的用地。R11、R12、R13、R14R2市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境較好，以多、中、高層住為主的用地。

R21、R22、R23、R24R3市政公用設施比較齊全、布局不完整、環(huán)境一般，或住宅與工業(yè)有混合交叉的用地。R31、R32、R33、R34R4以簡陋住宅為主的用地。R41、R42、R43、R44第7頁/共65頁2、規(guī)劃建設用地標準⑴規(guī)劃人均建設用地指標：

指標級別用地指標（m2/人）Ⅰ60.1—75.0（用地比較緊張）Ⅱ75.1—90.0Ⅲ90.1—105.0（新建城市適于采用）Ⅳ105.1—120.0（首都和經(jīng)濟特區(qū)城市宜采用）第8頁/共65頁現(xiàn)有城市的規(guī)劃人均建設用地指標，應根據(jù)現(xiàn)狀人均建設用地水平，按下表的規(guī)定來確定：現(xiàn)狀人均建設用地水平允許采用級別允許調整幅度≤60m2/人Ⅰ+0.1—+25.0Ⅰ（60.1—75.0）Ⅰ、Ⅱ+0.1—+20.0Ⅱ（75.1—90.0）Ⅱ、Ⅲ+0.1—+15.0Ⅲ（90.1—105.0）Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ－15.0—+15.0Ⅳ（105.1—120.0）Ⅲ、Ⅳ－20.0—0＞120m2/人Ⅲ、Ⅳ（只減不增）第9頁/共65頁⑵規(guī)劃人均單項建設用地指標與用地結構用地名稱規(guī)劃人均單項建設用地指標用地結構居住用地18～28m2/人20～32%工業(yè)用地10～25m2/人15～25%道路廣場用地7～15m2/人8～15%綠地其中：公共綠地≥9m2/人≥7m2/人8～15%居住、工業(yè)、道路廣場和綠地四大類用地總和占建設用地比例宜為60~75％。第10頁/共65頁3、城市建設用地平衡表

序號用地名稱占建設用地百分比（%）人均用地（m2/人）用地面積（ha）現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃R居住用地C公共服務設施M工業(yè)用地W倉儲用地T對外交通用地S道路廣場用地U市政公用設施G綠地P特殊用地城市建設用地100%100%

第11頁/共65頁四、城市土地的使用

1、城市土地的特征城市土地具有一般土地資源的基本性質：不可移動性有限性差異性耐久性第12頁/共65頁此外，城市土地還具有以下特征：位置的極端重要性對交通運輸?shù)囊蕾囆酝恋貎r值與建筑價值的分離性使用固定性面積限制性第13頁/共65頁2、城市土地的使用⑴土地所有權和使用權所有權全民所有制——

城市土地集體所有制——

農村土地所有權包含使用權，擁有使用權并不一定擁有所有權。第14頁/共65頁⑵城市土地的無償使用城市土地無償使用的弊端：土地使用不合理：

a．很少考慮土地的區(qū)位價值，致使級差收益流失；

b．土地布局紊亂及土地使用性質不當。土地資源的浪費：多征少用，早征晚用，征而不用現(xiàn)象嚴重。形成部門和單位所有制：無償無期限使用，實際上是變相地獲得了土地所有權。第15頁/共65頁⑶土地有償使用交納土地使用費（出讓轉讓金、地租）及土地稅。土地有償使用對土地建設發(fā)展的影響：正面影響：可以利用經(jīng)濟杠桿，合理配置土地資源，保證城市規(guī)劃的實施；有效制止使用者濫征土地的現(xiàn)象；可以使城市獲得城市建設資金，加快城市建設步伐。第16頁/共65頁負面影響：土地的隱性交易不易控制；--→“土地儲備制度”為了經(jīng)濟利益，城市可能盲目擴大批租量而造成浪費；第17頁/共65頁思考題1.城市規(guī)劃建設用地標準有何規(guī)定？2.簡述城市土地的有償使用對城市建設發(fā)展的影響有哪些？第18頁/共65頁第二節(jié)城市用地適用性評價

一、城市與自然環(huán)境自然環(huán)境影響城市職能的發(fā)揮；自然環(huán)境能影響城市建設的經(jīng)濟性；自然環(huán)境能形成不同的城市景觀特征；自然環(huán)境在一定程度上還影響著城市社會的生活方式；自然環(huán)境的變化往往會影響城市的興衰。第19頁/共65頁二、城市自然條件的分析㈠地質條件分析：

主要是工程地質條件分析，包括：地耐力/地基承載力（R）不良地質現(xiàn)象分析第20頁/共65頁1、地基承載力一般：≥10t/m2

，大型工業(yè)：15—25t/m2建筑層數(shù)地基承載力（t/m2）一7.5—10二、三10—15四、五15—20五層以上＞20第21頁/共65頁2、不良工程地質現(xiàn)象⑴沖溝：沖溝是由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。沖溝將用地分割成許多零碎的地塊，使交通和市政工程建設困難。青年期沖溝：寬度、深度、形態(tài)還不穩(wěn)定，不能作為城市用地。老年期沖溝：寬度、深度、形態(tài)基本穩(wěn)定。經(jīng)過適當處理，作為城市用地。第22頁/共65頁⑵泥石流⑶滑坡與崩塌：（山區(qū)危害）滑坡：緩慢作用的，可以提前看出。崩塌：急劇，突然發(fā)生。選擇城市用地時應盡量避開。在已建地區(qū)，對地面上的建筑及市政工程管網(wǎng)會造成很大的危害。第23頁/共65頁

⑷沙丘：固定沙丘、活動沙丘建設用地選擇在常年風向的上風向，如果被迫選在下風向，應采取措施，防風墻，防沙林（灌木林帶）

⑸沼澤：不宜作為城市建設用地第24頁/共65頁⑹喀斯特現(xiàn)象：即溶洞現(xiàn)象溶洞現(xiàn)象嚴重地區(qū)，地面有大的陷坑、塌坑，地下有大空洞，不宜作為城市用地。規(guī)劃時，查明地下深處的空洞及其邊界。⑺礦區(qū)的采空區(qū)：礦區(qū)的采空區(qū)地基承載力會大大降低，可能會塌陷。一般不宜作為城市用地。若礦區(qū)的采空區(qū)在市區(qū)內，則其上宜布置綠化、廣場等用地。已建成城市地下礦藏，應限制開采。第25頁/共65頁⑻地震構造型地震、陷落型地震、火山型地震。震級：地震強度大小的等級，與地震本身的能量釋放多少有關烈度：一次地震后，受震地區(qū)的地面受影響和破壞的強烈程度。第26頁/共65頁規(guī)劃中常采用的抗震措施：按建設地區(qū)的地震烈度制定各項建設工程的設防標準。避免在強震區(qū)建設城市。在城市規(guī)劃時，應按照用地的設計烈度及地質、地形情況，安排相宜的城市設施。為保證震時救災需要，對通訊、消防、公安、救護等機構不僅應有較高的設防標準，還應有適宜的位置。為減少次生災害的損失，建筑不宜連綿成片，應留以適當?shù)姆阑痖g隔。對易產生次生災害的城市設施，要先期措置合適的位置。在詳細規(guī)劃布置中，對建筑密度的確定，各種疏散避難通道和場所的安排等，都須按震時的安全需要考慮。第27頁/共65頁第28頁/共65頁㈡水文和水文地質條件分析內容包括：水位、降水量、水量、水質地下可開采量、潮汐等。

1、洪水：重點在百年之內，調查洪水的時間、流向、災害情況。洪水與河道的沖刷、淤塞有關。繪出百年一遇洪水淹沒線，擬定橋梁、堤岸、碼頭的標高。第29頁/共65頁我國城市防洪等級重大城市、重大工業(yè)區(qū)等按100年至300年一遇的標準設防；重要城市、重要工業(yè)區(qū)等按50年至100年一遇的標準設防；中等城市以下按10年至50年一遇的標準設防；第30頁/共65頁第31頁/共65頁2、地表水：考察河流凈流量、降雨量、蒸發(fā)量對城市的景觀、運輸、給水、排水、城市周邊地區(qū)都會有大的影響。3、地下水：上層滯水潛水承壓水第32頁/共65頁地下水的過量開采過量開采--→地面下沉，地表不均勻沉降，形成“漏斗”。地面下沉--→會導致江、海水倒灌，地面積水，工程管道破壞，給防汛、排水、通航等造成麻煩，甚至會造成一定的環(huán)境污染。第33頁/共65頁在長三角10萬平方公里的范圍內，因為長期超采地下水，引起了區(qū)域性地面沉降與地裂縫等地質災害。上海市區(qū)、江蘇蘇錫常地區(qū)、浙江杭嘉湖等地已經(jīng)形成三個區(qū)域性沉降中心。近幾年來，地面沉降給這些地區(qū)造成的損失近3500億元，其中上海約為2900多億元。第34頁/共65頁㈢氣候條件分析1、風象：對城市的防風、通風有重要意義。(1)風玫瑰圖及其作用：確定主導風向，合理布置用地，較少環(huán)境污染。某個風向的下風部位受污染的程度可用污染系數(shù)來表達：污染系數(shù)=風向頻率平均風速第35頁/共65頁第36頁/共65頁第37頁/共65頁(2)靜風：靜風和微風頻率較大的城市，用地分布不能只按盛行風向考慮，否則可能會加重環(huán)境污染。(3)城市風：由郊區(qū)吹向市區(qū)。(4)山谷風：白天為谷風，夜晚為山風。(5)海陸風：白天為海風，夜晚為陸風。第38頁/共65頁2、溫度城市規(guī)劃需調查的內容：平均溫度（年平均、月平均溫度）最高和最低氣溫晝夜平均溫差霜期（開始與終止時間）凍期（結凍與解凍時間）最大凍土深度。第39頁/共65頁熱島效應——城市由于建筑密集，生產與生活活動過程散發(fā)出大量熱量，出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外要高的現(xiàn)象，即所謂“熱島效應”。熱島效應是衡量城市環(huán)境質量的一個指標。第40頁/共65頁逆溫層結——在氣溫日較差較大的地區(qū)(尤其在冬天)，常因夜晚地面散熱冷卻比上部空氣快，而在城市上空出現(xiàn)逆溫層結或稱逆溫層。出現(xiàn)逆溫層時大氣比較穩(wěn)定，有害的工業(yè)煙氣不易擴散，滯留在城市上空，會加劇對城市大氣的污染。第41頁/共65頁第42頁/共65頁第43頁/共65頁1952年倫敦煙霧事件1952年12月5日－9日，逆溫層籠罩倫敦，且連續(xù)數(shù)日無風。有害氣體與污染物在城市上空蓄積，引發(fā)了連續(xù)數(shù)日的大霧天氣。由于毒霧的影響，大批航班取消，白天汽車在公路上行駛都必須打開大燈。12月5日到12月8日的4天里，倫敦市死亡人數(shù)達4000人。在此之后兩個月內，又有近8000人因煙霧事件而死于呼吸系統(tǒng)疾病。第44頁/共65頁3、降水與濕度暴雨公式--→計算雨水管網(wǎng)絕對濕度：單位體積里的空氣含水分子數(shù)。對建筑施工、維護的影響。。相對濕度：在某一溫度時，單位體積里的空氣含水分子數(shù)與飽和濕度相比得出的值。一般30%~70%較適宜。（與溫度有關）一般城市濕度比郊區(qū)小。第45頁/共65頁第46頁/共65頁4、太陽輻射：日照時數(shù)：地面上一天內實際受到陽光直射的時間?？烧諘r數(shù)：從日出到日落陽光可以照射到大地的時間。日照百分率=日照時數(shù)可照時數(shù)×100%第47頁/共65頁㈣地形條件從自然地理宏觀地來劃分地形的類型，大體有山地、丘陵與平原三類。多數(shù)城市選擇在平原、河谷地帶或是低丘山崗、盆地等地方修建。地形對城市的選址、規(guī)劃布局以及工程設施和建筑的布置影響很大。第48頁/共65頁第49頁/共65頁1.城市建設用地適宜坡度：第50頁/共65頁2.坡度對城市建設的影響：≥5%時：建筑平行于等高線而建6～8%時：道路定線困難＞8%時：車輛爬坡困難（修盤山路或折線路）第51頁/共65頁3.在坡地上進行建設，可采取以下措施：推平，統(tǒng)一標高。（花費大，易破壞周圍環(huán)境）建成臺地（梯田類）建筑適應地形第52頁/共65頁4.地形條件對規(guī)劃和建設的影響：

影響城市規(guī)劃的布局、平面結構和空間布置。地面高程和用地各部分之間的高差是對制高點的利用、豎向規(guī)劃、排水及防洪設計的依據(jù)。地面坡度對規(guī)劃和建設有著多方面的影響。地形與小氣候的形成有關。地貌對通訊、電波有一定影響。第53頁/共65頁㈤自然生態(tài)因素野生動、植物資源的種類、分布，整個區(qū)域生物資源、植被情況。城市廢氣物處理：廢水、固體垃圾的堆放。第54頁/共65頁三、城市用地的自然條件評定1、定義：

城市用地適用性評定——是根據(jù)土地的自然環(huán)境，按照規(guī)劃與建設的需要，對土地使用的功能和工程的適宜程度、以及城市建設的經(jīng)濟性和可行性的進行的評估。2、作用：為城市用地選擇和用地布局提供科學依據(jù)。第55頁/共65頁第56頁/共65頁3、用地評定的分類

用地評定是以用地為基礎，綜合與之相關的各項自然環(huán)境條件的優(yōu)劣，來鑒別各種用地是否符合規(guī)劃與建設的需要。一般可將用地分成三類：一類用地：一般不需處理就適合建設的用地；二類用地：必須采用一定的工程措施，改善條件后才能建設的用地；三類用地：不適于建設的用地。第57頁/共65頁第58頁/共65頁用地類別的劃分需要按各地區(qū)的具體條件相對來擬定，不同城市的用地分類條件不能類比。類別的多少也要視環(huán)境條件的復雜程度和規(guī)劃的要求來確定：地形簡單的城市可只分為二類：適宜、不適宜。地形復雜的城市可分為四類：最適宜、較適宜、基本適宜、不適宜。第