住宅類房地產項目貸款操作指引

住宅類房地產項目貸款管理辦法（草稿）根據目前房地產市場走勢，為支持和逐步規(guī)范我行純住宅類房地產項目的操作和管理，結合《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》、《固定資產貸款管理辦法》以及《安徽農村商業(yè)銀行系統(tǒng)信貸業(yè)務檔案管理辦法》等有關法規(guī)文件，特草擬本辦法（草稿）。一、 住宅類房地產項目準入第一條本辦法所指的住宅類房地產開發(fā)項目貸款是指土地使用權70年的住房房地產開發(fā)項目，不含商業(yè)、辦公。第二條制定系統(tǒng)內房地產企業(yè)重點合作客戶名單，適當擴展至地產百強（名單根據中房協排名）1，區(qū)域龍頭前三名。要求住宅類房地產項目貸款申請人或申請人控股股東滿足名單制準入管理要求，其中名單內控股股東對項目公司持股比例不低于51%。對于特別優(yōu)質的住房類房地產項目及所在地區(qū)具有顯著代表性的房地產開發(fā)企業(yè)，準入條件可適當放寬。第三條住宅類項目區(qū)域管理：根據安徽省內房地產市場發(fā)展情況及區(qū)域特點，堅持以合肥區(qū)域為核心，以優(yōu)質房地產開發(fā)企業(yè)的住宅類項目為重點。在保持房地產業(yè)務合理集中度的前提下，針對三四線城市及縣域，制定“一城一策”區(qū)域管理辦法。原則上不介入各區(qū)域高風險的“地王”項目。二、 住宅類房地產項目受理與調查第一條住宅類房地產開發(fā)貸款借款申請人應滿足一下資質：1、申請人或其控股股東符合我行名單制準入管理要求，開發(fā)住宅項目所在區(qū)域符合我行區(qū)域管理要求；2、 在我行內部評級不低于A級；3、 申請人或其控股股東具有房地產開發(fā)二級（含）以上資質；4、 申請人或其控股股東信息披露公開透明，財務指標和結構處于行業(yè)合理水平，控股股東或實際控制人無重大負面信息；5、 符合我行授信客戶的其他條件。第二條住宅類房地產項目已完成備案、立項等手續(xù)后，繳清土地讓出金及契稅，并取得國有土地使用權證的住宅類房地產開發(fā)貸款借款申請人方可向我行申請住房開發(fā)貸款。第三條具備上述條件的借款申請人，申請項目貸款需要提供一下資料：1、授信申請，寫明授信金額、用途及還款來源、授信期限；2、已年檢營業(yè)執(zhí)照正副本和組織機構代碼證正副本復印件；3、公司項目資質證書年檢后（如有）；4、國稅、地稅登記證復印件；5、法定代表人身份證明；6、 貸款卡（已年檢）、基本帳戶開戶許可證；7、公司章程及修正案、驗資報告；8、借款人及其主要股東近三年度經審計的財務報表和近期的財務報表（成立不足三年的，按實際年限），經審計的財務報告包括會計報表、會計報表附注、財務情況說明書及審計報告等；最近一期報表明細；9、國家有權部門對項目審批、核準或備案文件；10、項目可行性研究報告；11、項目資本金和其他建設資金籌措方案及其落實情況證明資料；12、環(huán)評等涉及該項目的其他批復文件。第四條貸款人受理借款人提交的項目貸款申請資料后，安排相關人員進行盡職調查，盡職調查內容包括但不限于：1、借款人評價：借款申請人基本面（歷史沿革、資本結構、管理水平、資信狀況）、財務情況分析（財務報表真實性、經營創(chuàng)現能力和現有償債能力）及控股股東經營情況、同期是否存在多處房地產開發(fā)項目、新項目出資能力、關聯企業(yè)調查等（除人行征信查詢外包括但不限于運用外部信息查詢工具如啟信寶、天眼、全國法院被執(zhí)行人信息查詢、企業(yè)信用信息查詢系統(tǒng)、中國裁判文書網等）；2、項目基本情況評價：地理位置、交通情況、征地拆遷、環(huán)保措施、受理項目資料的合規(guī)可行性審核等。注意事項：應參照《國務院關于投資體制改革的決定》（國發(fā)[2004]20號）、《國務院辦公廳關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》（國辦發(fā)[2007]64號）等相關文件來審核項目是否按規(guī)定程序和權限取得項目批準文件（立項、環(huán)評、土地預審）；房地產開發(fā)貸款審批時應具備“國有土地使用權證”、“建設用地規(guī)劃許可證”，并且“建筑工程規(guī)劃許可證”、“建筑工程施工許可證”已在辦理過程中；嚴格審核土地出讓合同中的附加條款；關注“四證”與相應備案、批復內容的一致性。三、住宅類房地產項目評估第一條投資估算和籌資評價1、住宅項目總投資評估應盡可能取得項目不同建設階段的概算、預算、決算數據；可咨詢第三方專業(yè)機構意見（數據及依據參見可研報告）；同時應與同類型項目進行比較；2、關注項目已有的其他債務性資金對借款人新增銀行貸款有無限制性條款，其資金使用期限是否與項目投資計劃相匹配、是否與我行貸款償還期相匹配。3、項目資本金審核（1）項目資本金必須是非債務性資金。杜絕股東借款（注明在風險情況下放棄一切償還權利除外）、銀行貸款、通過理財產品籌集的資金、通過信托計劃籌集的資金中債務性資金充作項目資本金；（2）股東投入的項目資本金必須是能真正用于項目建設的貨幣或非貨幣資金投入。特別關注能真正作為企業(yè)或項目資金來源的資本公積（例如，資產評估增值增加的資本公積、可供出售金融資產公允價值變動增加的資本公積等都不能形成企業(yè)真實的現金流入），以及股東借款轉增資本公積的合規(guī)性（比如借款人報表雖為資本公積、但在股東方報表上還是其他應收款）。4、制定住宅類房地產開發(fā)項目投資測算表，涵蓋項目投資來源支出預算表、項目現金流量表、項目貸款償還表、項目敏感性分析，嚴格按照住宅類房地產開發(fā)項目投資測算表中的評估主要結論報告表科學合理的核定該項目總投資、自有資金比例及我行能夠核定的貸款額度等定量指標。住宅類房地產開發(fā)項目投資測算表詳見附件二。第二條抵押物價值認定：各農商行實行房地產及土地評估機構名單制管理，對符合一定評估資質的外部評估機構實行名單準入制，住宅類房地產項目貸款對應的土地或后期需要追加的抵押物必須由名單內外部評估機構出具評估報告。對于有條件的農商行，可成立內評小組，在外部評估報告的基礎上，運用科學方法，對抵押標的物重新評估和價值認定，提高對估值的謹慎性。對于土地取得時間不超過半年的，直接認定土地交易價格為抵押物價值。同時，按照區(qū)域管理辦法，合肥地區(qū)的住宅類土地抵押率不超過60%，三、四線城市或縣域區(qū)住宅類土地抵押率不超過40%。四、 住宅類房地產項目發(fā)放與支付第一條住宅類房地產開發(fā)貸款期限和執(zhí)行利率住宅類房地產開發(fā)貸款期限最長期限不超過3年，根據住宅類房地產開發(fā)項目投資測算表核定貸款期限（部分優(yōu)質低密度住宅類房地產項目，因開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，銷售進度和資金回籠較快的建議控制在1.5-2年），貸款利率由各農商行自行核定，原則上不低于基準利率。第二條住宅類房地產開發(fā)貸款發(fā)放前提條件：1、項目自有資金在業(yè)務經辦行貸款發(fā)放前足額到位并全部投入使用；貸款的發(fā)放按項目建設進度掌握發(fā)放；2、落實合法、有效、可靠的項目土地使用權抵押（根據項目在建工程建設進度，及時辦妥在建工程抵押手續(xù)），原則上一并追加項目實際控制人的連帶責任保證；3、在借款合同中與借款人補充約定：（1）項目面積銷售率達到30%開始還款，達到50%時貸款收回比例不低于50%，項目面積銷售率達到80%前收回全部貸款本息；（2）在未足額償還我行貸款之前不分紅，不挪用本項目貸款和銷售回籠資金；（3）項目形成的按揭貸款原則上在我行辦理。4、借款人股東向我行承諾：（1）在借款人未足額償還本項目貸款本息之前不撤資（含資本公積），不轉讓其擁有的對應該項目的股權；（2）在該項目預售收入無法按計劃實現或工程出現超支時，由其負責追加投資，保證項目的順利實施。5、本項目第一手支付的交易對手在我行開立結算賬戶。第三條住宅類房地產開發(fā)貸款的支付嚴格執(zhí)行備用金管理和建設資金使用審批管理制度，要根據項目建設的實際進度和資金需求，對貸款資金支付進行管理與控制，監(jiān)督貸款資金按約定用途使用，對單筆資金使用超過500萬元或項目總投資的5%（以較低者為準），必須采取受托支付方式。五、 住宅類房地產項目投后管理第一條加強對借款人關聯企業(yè)管理，密切關注關聯交易帶來的風險，確保我行融資安全。第二條督促項目經辦行建立切實可行的住房開發(fā)貸款封閉管理機制，嚴格按照“專戶管理、使用審核、按比例收回”的原則，做好本項目的貸款管理工作：（1）指定支行行長某某同志、市場部門負責人某某同志、客戶經理某某同志為本項目貸款管理責任人及直接責任人，前述責任人因崗位變動，其貸后管理后續(xù)責任由繼任者承擔；（2）做好項目資金監(jiān)管專用賬戶資金的歸集工作，將已到位但尚未投入項目建設的項目資本金、銷售款、租金、項目經營收入以及項目其他資金全額納入專戶監(jiān)管。貸款結清前，該專戶資金只能用于項目建設、企業(yè)合理的經營管理費用或歸還我行貸款；（3）按月對項目建設進度、累積工程工作量與項目資金累計支出匹配程度、施工單位墊款金額等進行現場檢查；按月監(jiān)控和統(tǒng)計項目銷售進度，通過現場調查、查閱當地房管部門銷售備案系統(tǒng)和借款人按月提供的項目銷售明細表、查詢企業(yè)銷售合同及收費收據、分析企業(yè)財務報表等方式核實分析項目銷售情況。要根據項目銷售進度，按我行規(guī)定的比例收回貸款，確保項目面積銷售率達到80%前，收回全部貸款；（4）加強押品的動態(tài)管理，定期對押品價值進行重評，對因項目銷售需要辦理抵押物注銷登記的，須采取收回部分貸款或追加擔保等風險防范措施后，方可辦理注銷登記手續(xù)；（5）密切跟蹤當地住宅房地產市場價格和銷量的變化情況，及時預判項目所在地區(qū)住宅房地產市場走勢，定期分析借款人資金鏈狀況，完善房地產貸款風險預警機制，若發(fā)現重大風險，及時采取有效措施規(guī)避信貸風險；附件一：2017年中國房地產行業(yè)百強排名

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