房地產(chǎn)估價(jià)測(cè)算過(guò)程

估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)法的估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、可比實(shí)例的選取選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念?lèi)似房地產(chǎn)A、B、C作為可比實(shí)例。（1）可比實(shí)例A——環(huán)亞大廈。環(huán)亞大廈位于XX區(qū)臺(tái)北一路17-19號(hào)，為20層鋼混結(jié)構(gòu)綜合樓，約建于九十年代后期，九成新，商務(wù)辦公氛圍一般。環(huán)亞大廈緊臨噴泉公園旁，周邊有武廣、SOGO、世貿(mào)，新世界、武展等綜合性商場(chǎng)；有中行、龍行、招行、信合、建行等多家金融機(jī)構(gòu)；及協(xié)和醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院等多全國(guó)知名綜合性醫(yī)院。商務(wù)辦公氛圍較好。該物業(yè)由XX環(huán)亞物業(yè)管理有限公司進(jìn)行專業(yè)管理。目前市場(chǎng)租金為43元/m"，月，出租率達(dá)到95%。其停車(chē)位80個(gè)，基本上能滿足其商務(wù)需要。環(huán)亞大廈建筑全景環(huán)亞大廈入口環(huán)亞大廈建筑全景環(huán)亞大廈入口氛圍一般。緊臨中山公園，背靠?LO-I尸i㈠二意出打足困大酒店警行江漢我跪兮睥妙目|氛圍一般。緊臨中山公園，背靠?LO-I尸i㈠二意出打足困大酒店警行江漢我跪兮睥妙目|￡)'丁卯&九運(yùn)大廈九運(yùn)大廈建筑全景 九運(yùn)大廈周邊環(huán)境(2)可比實(shí)例B——九運(yùn)大廈。九運(yùn)大廈位于XX區(qū)XX北路34號(hào)，為23層高層寫(xiě)字樓，約建于九十年代后期，九成新，商務(wù)辦公小南湖公園，毗鄰噴泉公園、西北湖廣場(chǎng)、新世界商場(chǎng)、新華路體育場(chǎng)和青少年宮，交通便利。總建筑面積約5萬(wàn)余平方米，采用裙房設(shè)計(jì)，每層面積達(dá)3000平方米，且全部可相對(duì)獨(dú)立使用，是集商業(yè)、居家、辦公為一體的智能化高層寫(xiě)字樓?，F(xiàn)租售率已達(dá)95%；商務(wù)辦公氛圍一般。該寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金為40元/m"月，九運(yùn)大廈停車(chē)位為地下停車(chē)位，基本上能滿足其商務(wù)需要?，F(xiàn)該物業(yè)由九運(yùn)物業(yè)進(jìn)行管理。華銀城城建黨五館也武庭0臺(tái)加。云華銀城城建黨五館也武庭0臺(tái)加。云林八號(hào)菜館 /J津武大度(3)可比實(shí)例C——華銀城。華銀城位于XX區(qū)臺(tái)北路，約建于

九十年代后期，為九成新，由4幢19層高樓組成，一樓為車(chē)庫(kù)或倉(cāng)庫(kù)用房，2-19層為商住樓。總建筑面積為31968平方米。目前，辦公用房建筑面積3600平星需汽車(chē)美容裝飾

方米，住宅入住建筑面積25068平方米，空置房面積約3300平方米。華銀城共有室內(nèi)停車(chē)位40個(gè)，室外停車(chē)數(shù)量約30輛，其停車(chē)位較為充足，基本上能滿足其商務(wù)需要。華銀城緊臨XX雜技廳，周邊有中國(guó)信合大廈、噴泉大廈、建銀大廈、國(guó)貿(mào)大廈等商務(wù)中心、新世界廣場(chǎng)、西北湖廣場(chǎng)等娛樂(lè)休閑設(shè)施，商務(wù)辦公氛圍較好?，F(xiàn)該寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金為44元/畝〃月，出租率為95%，有專門(mén)物業(yè)公司進(jìn)行管理。華銀城建筑全景 華銀城周邊環(huán)境表一可比實(shí)例資料實(shí)例項(xiàng)目A環(huán)亞大廈06年10月20B九運(yùn)大廈-06年11月1C華銀城_=06年11月2D估價(jià)對(duì)象8日06年11交易日期月1日1一1UU1XX交易情況正常正常正常正常坐落XX區(qū)XX區(qū)XX區(qū)XX區(qū)建筑面積（mD1500200030003086.05土地使用權(quán)性質(zhì)出讓出讓出讓出讓土地級(jí)別征稅五級(jí)征稅五級(jí)征稅六級(jí)征稅五級(jí)區(qū)域因素繁華程度優(yōu)較優(yōu)優(yōu)較優(yōu)交通便捷度優(yōu)優(yōu)優(yōu)較優(yōu)環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)公共設(shè)施配套完備程度較完備較完備較完備較完備新舊程度九成新九成新九成新九成新

個(gè)別土地剩余使用年期39383639.08因素空置率5%5%5%租金(元/月.m?)434042停車(chē)位充足充足充足充足物業(yè)管理有有有有建筑裝修簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝設(shè)施設(shè)備三部電梯三部電梯三部電梯一部電梯平面布置合理合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架混合工程質(zhì)量良良良良總樓層朝向20南23西南19南9層1東南交易價(jià)格(元/m2)4250410043002、可比實(shí)例修正系數(shù)(1)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。可比實(shí)例A、B、C付款方式均為在成交日期一次付清，單價(jià)均為按建筑面積計(jì)算，幣種均為人民幣，貨幣單位均為元；(2)交易情況修正?？杀葘?shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，故修正系數(shù)分別為 100/100、100/100、100/100；(3)交易時(shí)間修正。可比實(shí)例A、B、C的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)非常接近，而與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前的一個(gè)月未出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，故交易時(shí)間不需修正，修正系數(shù)分別為 100/100、100/100、100/100;區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)(4)區(qū)域因素修正。采用直接比較調(diào)整法進(jìn)行區(qū)域因素修正：首先，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)(100分)，將可比實(shí)例的區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素進(jìn)行比較、評(píng)分。如果在某個(gè)因素方面可比實(shí)例的區(qū)域因素比估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素差，所得的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實(shí)例的區(qū)域因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率，對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。（見(jiàn)表二、表三所示）（5）個(gè)別因素修正。采用直接比較調(diào)整法進(jìn)行個(gè)別因素修正：首先，以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素為基準(zhǔn)（100分），將可比實(shí)例的個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素進(jìn)行比較、評(píng)分。如果在某個(gè)因素方面可比實(shí)例的個(gè)別因素比估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素差，所得的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實(shí)例的個(gè)別因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率，對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。（見(jiàn)表二、表三所示）（6）各項(xiàng)修正的具體計(jì)算。根據(jù)以上對(duì)各項(xiàng)因素修正的分析和評(píng)分，對(duì)各項(xiàng)因素修正計(jì)算見(jiàn)表二和表三所示。表二 各項(xiàng)修正因素得分表實(shí)例項(xiàng)目 ,-JA環(huán)亞大廈B九運(yùn)大廈C華銀城D估價(jià)對(duì)象交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)繁華程度101100101100域交通便捷度101101101100因環(huán)境100100100100素土地級(jí)別10010099100個(gè)公共設(shè)施配套完備程度新舊程度100100100100100100100100別土地剩余年期1009998100因空置率100100100100

素租金（元/月.m2) 100100100100停車(chē)位100100100100物業(yè)管理100100100100建筑裝修100100100100設(shè)施設(shè)備101101101100平1用布置100100100100建筑結(jié)構(gòu)102102102100工程質(zhì)量100100100100樓層101101101100朝向100100100100表三 各項(xiàng)修正因素修正系數(shù)及比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表、實(shí)例ABCD項(xiàng)目環(huán)亞大廈九運(yùn)大廈華銀城估價(jià)對(duì)象交易日期100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100繁華程度100/101100/100100/101100/100區(qū)交通便捷度100/101100/101100/101100/100域因素環(huán)境100/100100/100100/100100/100土地級(jí)別100/100100/100100/99100/100公共設(shè)施配套完備程度/100100/100100/100100/100個(gè)另U新舊程度100/100100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/98100/100因空置率租金（元m”月）100/100100/100100/100100/100100/100素/100/100100/100100/100停車(chē)位100/100100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/101100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/102100/102100/102100/100工程質(zhì)量100/100100/100100/100100/100樓層100/101100/101100/101100/100朝向100/100100/100100/100100/100交易價(jià)格（元/m2）425041004300—比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）4004394141764040取平均值，估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)為：（4004+3941+4176）:3=4040（元/畝）（取整）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為：4040X3086.05=12467642 （元）3.市場(chǎng)法的估價(jià)測(cè)算結(jié)果采用市場(chǎng)比較法，經(jīng)過(guò)以上測(cè)算得出：估價(jià)對(duì)象總價(jià)為12467642元；單價(jià)為4040元/平方米（二）采用收益法分析測(cè)算1、估算年潛在毛收入本次評(píng)估可獲收益的商業(yè)用房建筑面積為 3086.05平方米。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊類(lèi)似物業(yè)租金和對(duì)實(shí)地經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查了解，結(jié)合XX市同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金水平以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)行情的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析，選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念?lèi)似房地產(chǎn)A、B、C作為可比實(shí)例?？杀葘?shí)例A——環(huán)亞大廈，月租金43元/平方米；可比實(shí)例B——九運(yùn)大廈，月租金40元/平方米；可比實(shí)例C——華銀城，月租金44元/平方米。取平均值，估價(jià)對(duì)象租金標(biāo)準(zhǔn)為：(43+40+44)+3=42(元/m?)由此確定估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)時(shí)狀態(tài)下，在未來(lái)收益年限內(nèi)租金將保持較平穩(wěn)的狀況，估價(jià)對(duì)象月租金為42元/平方米,根據(jù)此租金水平，計(jì)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的年潛在毛收入為：42X3086.05X12=1555369(元)2、估算年有效毛收入根據(jù)估價(jià)人員對(duì)XX市辦公物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念?lèi)似房地產(chǎn)，參照可比實(shí)例 A——環(huán)亞大廈、可比實(shí)例B——九運(yùn)大廈、可比實(shí)例C——華銀城三個(gè)物業(yè)空置率，確定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入損失為其年潛在毛收入的5%,則年有效毛收入損失為：1555369X(1-5%)=1477601(元)3、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的測(cè)算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)正常使用所必須指出的費(fèi)用，包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及稅費(fèi)等。(1)估算年管理費(fèi)管理費(fèi)用為管理估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),管理費(fèi)按照估價(jià)對(duì)象潛在毛收入的2%測(cè)算，則年管理費(fèi)為：1555369義2%=31107（元）（2）估算年維修費(fèi)估價(jià)對(duì)象系磚混一等結(jié)構(gòu)，根據(jù)《XX市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)為710元/平方米。依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),維修費(fèi)用按建筑物重置價(jià)格的1.5％計(jì)算，則年維修費(fèi)用為：3086.05X710X1.5%=32866（元）（3）估算年保險(xiǎn)費(fèi)依規(guī)定，年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2%。計(jì)算，依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）及《XX市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)殘值率為2%，耐用年限為50年，該估價(jià)對(duì)象已有效經(jīng)過(guò)10年，則年保險(xiǎn)費(fèi)為{710-[710X（1-2%）/50]X10}X3086.05X2%=3523（元）（4）估算年稅費(fèi)①估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的12%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：1477601X12%=177312（元）②估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的5.85%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：1477601X5.85%=86440（元）③估算土地使用稅，依XX市規(guī)定，按照估價(jià)對(duì)象占用土地面積10元/平方米計(jì)取，則土地使用稅為：1053.69X10=10537（元）④年稅費(fèi)為：177312+86440+10537=274289（元）（5）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年管理費(fèi)、年維修費(fèi)、年稅費(fèi)以及年保險(xiǎn)費(fèi)之和，則年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為：31107+32866+3523+274289=341785 （元）.估算年凈收益估價(jià)對(duì)象年凈收益是由年有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入，則年收益為：1477601—341785=1135816（元）.資本化率的確定資本化率的本質(zhì)是投資收益率，依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999），本次評(píng)估采用為資本化率計(jì)算方法為市場(chǎng)提取法，即搜集市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益，選用收益法計(jì)算公式：V=aX[1_ 1 「求出其資本化率。r （1'r）n估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊類(lèi)似物業(yè)租金和對(duì)實(shí)地經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查了解，結(jié)合XX市同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金水平以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)行情的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析，選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念?lèi)似房地產(chǎn)資本化率市場(chǎng)提取法的計(jì)算資料（見(jiàn)表四）：表四資本化率市場(chǎng)提取法計(jì)算表實(shí)例項(xiàng)目A環(huán)亞大廈B九運(yùn)大廈C華銀城市場(chǎng)單價(jià)（元/m2）425041004300建筑面積（m2）150020003000房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格萬(wàn)元637.58201290租金（定m，〃月）434044空置率5%5%5%年有效毛收入萬(wàn)元）73.5391.20150.48年總費(fèi)用（萬(wàn)元）18.3822.8037.62凈收益a55.1568.4112.86剩余年期n393836資本化r8.26%7.87%8.24%取平均值，估價(jià)對(duì)象資本化率為:（8.26%+7.87%+8.24%）+3=8.12%6、尚可使用年限的確定收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年11月1日，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)取得方式為出讓。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》證載用途為其他商服用地，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2045年12月18日止，考慮到本次評(píng)估以商業(yè)用途為估價(jià)前提，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)分?jǐn)偼恋厥Ｓ嗍褂媚晗藜s為39.08年。估價(jià)對(duì)象證載結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑物耐用年限為60年，大于土地使用權(quán)剩余使用年限，故本報(bào)告確定估價(jià)對(duì)象收益年限為土地剩余使用年限，即約為39.08年。7、收益價(jià)格的求?。?）選用收益法計(jì)算公式

估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)年收益較為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來(lái)的剩余