蘇州新區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

第6頁共6頁蘇州新區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景蘇州新區(qū)楓橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新泰房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)江蘇省的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。楓橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而浙江省特別是杭州市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù)蘇州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)楓橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè)蘇州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過對(duì)蘇州全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)蘇州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，只要做出能滿足蘇州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤(rùn)。該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開。2、項(xiàng)目概況該地塊位于蘇州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接蘇州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有何山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預(yù)售房款解決。二、蘇州市介紹蘇州位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍無錫，南接吳江，北依長(zhǎng)江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：常熟市1094平方公里，張家港市772.4平方公里，太倉市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吳縣市1257.42平方公里，吳江市1092.9平方公里。2001年，蘇州市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在長(zhǎng)江三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。整個(gè)市的人口580.53萬，城區(qū)人口為80萬。新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長(zhǎng)17%；完成國內(nèi)生產(chǎn)總值160億，同比增長(zhǎng)14.2%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入20.5億。正在啟動(dòng)二期開發(fā)。三、蘇州市住宅市場(chǎng)分析1、2002年以前蘇州市住宅市場(chǎng)分析在這之前，蘇州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：1）、土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。2）、整個(gè)蘇州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。3）、居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)蘇州人認(rèn)為，過了蘇杭大運(yùn)河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為蘇州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，楓橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。4）、消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)蘇州市的房?jī)r(jià)。許多蘇州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。5）、這段時(shí)間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實(shí)施），但一直沒能使蘇州房地產(chǎn)更上一個(gè)臺(tái)階。2、2002年以來蘇州市住宅市場(chǎng)分析2002年是蘇州房?jī)r(jià)飛漲的一年。2001年10月份，蘇州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于蘇州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商取得土地的維一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。1）、蘇州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。2）、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。3）、在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。4）、加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。3、蘇州新區(qū)住宅市場(chǎng)具體分析蘇州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤價(jià)格。據(jù)蘇州市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：蘇州市今年房?jī)r(jià)總體上漲了14.8%。現(xiàn)介紹一下蘇州新區(qū)最新房?jī)r(jià)：序號(hào)樓盤名稱住宅類型價(jià)格（元/m2）1運(yùn)盛美之苑小高層（復(fù)式）3600~38002名城多層公寓3200（均價(jià)）3格林花園多層公寓3000（均價(jià)）4陽光水岸小高層3500（均價(jià)）5麗景苑高層4500（均價(jià)）綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)公寓在3000元/m2，小高層在3500元/m2，復(fù)式樓中樓在3600元/m2。4、本項(xiàng)目的發(fā)展前景楓橋老鎮(zhèn)改造被蘇州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項(xiàng)目，估計(jì)將投資7億元。同時(shí)，隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。上半年，杭州開發(fā)商159萬元/畝的價(jià)格競(jìng)得了新區(qū)自來水地塊，樓板價(jià)約為1000元/m2，在地價(jià)上面我們有一定的優(yōu)勢(shì)。整個(gè)新區(qū)還沒有出現(xiàn)很高品質(zhì)和這么大規(guī)模的住宅。所以，根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)（未考慮房?jī)r(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在3300元/m2。四、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積畝1262總建筑面積平方米1600002.1住宅面積平方米1520002.2商鋪面積平方米80003容積率2.04物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理用房平方米11205可售住宅面積平方米150880四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；2）、各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。2、投資估算投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額（萬元）1土地費(fèi)用120126150002前期費(fèi)用10016000016002.1勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)201600003202.2各類規(guī)費(fèi)8016000012803工程費(fèi)用1200160000192003.1建安工程費(fèi)1100160000176003.2室外工程501600008003.3機(jī)電工程501600008004銷售費(fèi)用按銷售收入的2%提計(jì)11005管理費(fèi)用按銷售收入的3%提計(jì)17006資金成本19007總投資405003、銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和蘇州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3300元/m2，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/m2。銷售收入見下表：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量?jī)r(jià)格金額（萬元）1住宅元/m21508803500528082低層商鋪元/m28000500040003合計(jì)568084、營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬元。5、盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金流入568081.1銷售收入568081.2其它收入02現(xiàn)金流出439082.1成本投資405002.2營(yíng)業(yè)稅及附加34083稅前利潤(rùn)額129004項(xiàng)目稅前利潤(rùn)率29.4%五、結(jié)論與建議用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力；做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。

論大學(xué)生寫作能力寫作能力是對(duì)自己所積累的信息進(jìn)行選擇、提取、加工、改造并將之形成為書面文字的能力。積累是寫作的基礎(chǔ)，積累越厚實(shí)，寫作就越有基礎(chǔ)，文章就能根深葉茂開奇葩。沒有積累，胸?zé)o點(diǎn)墨，怎么也不會(huì)寫出作文來的。寫作能力是每個(gè)大學(xué)生必須具備的能力。從目前高校整體情況上看，大學(xué)生的寫作能力較為欠缺。一、大學(xué)生應(yīng)用文寫作能力的定義那么，大學(xué)生的寫作能力究竟是指什么呢？葉圣陶先生曾經(jīng)說過，“大學(xué)畢業(yè)生不一定能寫小說詩歌，但是一定要寫工作和生活中實(shí)用的文章，而且非寫得既通順又扎實(shí)不可?！睂?duì)于大學(xué)生的寫作能力應(yīng)包含什么，可能有多種理解，但從葉圣陶先生的談話中，我認(rèn)為：大學(xué)生寫作能力應(yīng)包括應(yīng)用寫作能力和文學(xué)寫作能力，而前者是必須的，后者是“不一定”要具備，能具備則更好。眾所周知，對(duì)于大學(xué)生來說，是要寫畢業(yè)論文的，我認(rèn)為寫作論文的能力可以包含在應(yīng)用寫作能力之中。大學(xué)生寫作能力的體現(xiàn)，也往往是在撰寫畢業(yè)論文中集中體現(xiàn)出來的。本科畢業(yè)論文無論是對(duì)于學(xué)生個(gè)人還是對(duì)于院系和學(xué)校來說，都是十分重要的。如何提高本科畢業(yè)論文的質(zhì)量和水平，就成為教育行政部門和高校都很重視的一個(gè)重要課題。如何提高大學(xué)生的寫作能力的問題必須得到社會(huì)的廣泛關(guān)注，并且提出對(duì)策去實(shí)施解決。二、造成大學(xué)生應(yīng)用文寫作困境的原因：（一）大學(xué)寫作課開設(shè)結(jié)構(gòu)不合理。就目前中國多數(shù)高校的學(xué)科設(shè)置來看，除了中文專業(yè)會(huì)系統(tǒng)開設(shè)寫作的系列課程外，其他專業(yè)的學(xué)生都只開設(shè)了普及性的《大學(xué)語文》課。學(xué)生寫作能力的提高是一項(xiàng)艱巨復(fù)雜的任務(wù)，而我們的課程設(shè)置僅把這一任務(wù)交給了大學(xué)語文教師，可大學(xué)語文教師既要在有限課時(shí)時(shí)間內(nèi)普及相關(guān)經(jīng)典名著知識(shí)，又要適度提高學(xué)生的鑒賞能力，且要教會(huì)學(xué)生寫作規(guī)律并提高寫作能力，任務(wù)之重實(shí)難完成。（二）對(duì)實(shí)用寫作的普遍性不重視?！按髮W(xué)語文”教育已經(jīng)被嚴(yán)重地“邊緣化”。目前對(duì)中國語文的態(tài)度淡漠，而是呈現(xiàn)出全民學(xué)英語的大好勢(shì)頭。中小學(xué)如此，大學(xué)更是如此。對(duì)我們的母語中國語文，在大學(xué)反而被漠視，沒有相關(guān)的課程的設(shè)置，沒有系統(tǒng)的學(xué)習(xí)實(shí)踐訓(xùn)練。這其實(shí)是國人的一種偏見。應(yīng)用寫作有它自身的規(guī)律和方法。一個(gè)人學(xué)問很大，會(huì)寫小說、詩歌、戲劇等，但如果不曉得應(yīng)用文寫作的特點(diǎn)和方法，他就寫不好應(yīng)用文。（三）部分大學(xué)生學(xué)習(xí)態(tài)度不端正。很多非中文專業(yè)的大學(xué)生對(duì)寫作的學(xué)習(xí)和訓(xùn)練都只是集中在《大學(xué)語文》這一門課上，大部分學(xué)生只愿意被動(dòng)地接受大學(xué)語文老師所講授的文學(xué)經(jīng)典故事，而對(duì)于需要學(xué)生動(dòng)手動(dòng)腦去寫的作文，卻是盡可能應(yīng)付差事，這樣勢(shì)必不能讓大學(xué)生的寫作水平有所提高。（四）教師的實(shí)踐性教學(xué)不強(qiáng)。學(xué)生寫作能力的提高是一項(xiàng)艱巨復(fù)雜的任務(wù)，但在教學(xué)中有不少教師過多注重理論知識(shí)，實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)卻往往被忽視。理論講了一大堆，但是實(shí)踐卻幾乎沒有，訓(xùn)練也少得可憐。閱讀與寫作都需要很強(qiáng)的實(shí)踐操作，學(xué)習(xí)理論固然必不可少，但是閱讀方法和寫作技巧的掌握才是最重要的。由于以上的原因，我們的大學(xué)生的寫作水平著實(shí)令人堪憂，那么如何走出這一困境，筆者提出一些建議，希望能對(duì)大學(xué)生寫作水平的提高有所幫助。三、提高大學(xué)生應(yīng)用寫作能力的對(duì)策（一）把《應(yīng)用寫作》課設(shè)置為大學(xué)生的必修課。在中國的每一所大學(xué)，《應(yīng)用寫作》應(yīng)該成為大學(xué)生的必修課。因?yàn)樵谶@個(gè)被某些人形容為實(shí)用主義、功利主義甚囂塵上的時(shí)代，也是個(gè)人生存競(jìng)爭(zhēng)最激烈的時(shí)代，人們比任何時(shí)代都更需要學(xué)會(huì)寫作實(shí)用性的文章，比如職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的求職信，生活中的財(cái)經(jīng)文書、法律文書等，以提高個(gè)人的生存競(jìng)爭(zhēng)能力。（二）端正大學(xué)生的學(xué)習(xí)態(tài)度。首先，要讓大學(xué)生充分認(rèn)識(shí)到實(shí)用寫作課的重要性，這門課關(guān)乎到他人生的每一個(gè)方面，諸如就職，求愛，理財(cái)，人際交往等，是他終生都需要使用的一些基礎(chǔ)性的知識(shí)，也是他必備的一項(xiàng)生存技能。其次，實(shí)用寫作有它自身的規(guī)律和方法。它不是你想怎樣寫都行的，它有嚴(yán)格的格式性的要求，所以需要系統(tǒng)的研究學(xué)習(xí)。最后，實(shí)用寫作課的實(shí)踐性非常強(qiáng)，所以學(xué)生們不能只學(xué)不練，并且要克服手懶的壞習(xí)慣，勤學(xué)勤練，為今后的工作生活打好基礎(chǔ)。（三）注重實(shí)踐課的訓(xùn)練。要提高大學(xué)生的實(shí)用寫作能力，那么實(shí)踐寫作環(huán)節(jié)是必不可少的。要想使學(xué)員真正具備實(shí)用寫作能力，必須重視實(shí)用寫作訓(xùn)練，力求使理論講授與寫作訓(xùn)練互相緊扣進(jìn)行。教師在授課過程中，應(yīng)該把理論教學(xué)的部分適當(dāng)壓縮，把更多的時(shí)間用來實(shí)踐訓(xùn)練。在訓(xùn)練之前，可以通過對(duì)優(yōu)秀案例的精講分析，讓學(xué)生掌握基本的寫作規(guī)律，然后趁熱打鐵，讓學(xué)生立即開始寫作訓(xùn)練，最后通過大家互評(píng)，教師點(diǎn)評(píng)的方式，起到舉一反三的作用，讓學(xué)生知道應(yīng)該如何寫，還要寫出來，并且知道寫得怎么樣。此外，在教學(xué)上，教師也可以與學(xué)生一起探討如何學(xué)習(xí)，如《實(shí)用寫作》這門課程，如何上，怎樣上，都可以讓學(xué)生參與進(jìn)來，讓學(xué)生編制一些案例，在課堂上與大家分享，一起討論。這樣，一方面調(diào)動(dòng)大家的學(xué)習(xí)熱情，另一方面，又提高他們綜合分析能力。學(xué)生只有在實(shí)踐中才能真正掌握和把握實(shí)用寫作的技巧和方法。（四）大學(xué)寫作教師要加強(qiáng)自身能力的提高。要提高大學(xué)生的實(shí)用寫作能力，那么作為教練員的大學(xué)寫作教師就應(yīng)該具備更高的實(shí)用寫