一般商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)全程策劃2

一般商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)全程策劃 2——重慶####項(xiàng)目實(shí)例分析序言一、開(kāi)發(fā)策劃總體態(tài)勢(shì)居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃是開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)籌考慮的前提下，針對(duì)某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從選址、投資決策，到規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、物業(yè)治理等經(jīng)營(yíng)決策的每一關(guān)鍵點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)分析，研究推測(cè)，得出定性、定量的結(jié)果，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位，投資決策和運(yùn)作的依據(jù)，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。隨著房地產(chǎn)法規(guī)的持續(xù)完善，市場(chǎng)的日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)的日趨猛烈，消費(fèi)者日趨理性，開(kāi)發(fā)成本持續(xù)上漲，以及開(kāi)發(fā)商十余年來(lái)年的成功和失敗的體會(huì)教訓(xùn)，使我們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅要依靠法規(guī)、規(guī)范和體會(huì)，更需要對(duì)市場(chǎng)正確把握和推測(cè)，開(kāi)發(fā)全過(guò)程的技術(shù)創(chuàng)新，理念創(chuàng)新和科學(xué)治理。市場(chǎng)是“一只無(wú)形的手”，把握著優(yōu)勝劣汰的尺度。開(kāi)發(fā)商必須“圍著市場(chǎng)轉(zhuǎn)”，面對(duì)這對(duì)著理智的消費(fèi)者，要了解他們?cè)谙胧裁?，要什么同時(shí)深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀和進(jìn)展趨勢(shì)，收集和處理相應(yīng)信息，進(jìn)行提煉升華，以此作為項(xiàng)目策劃和投資決策的依據(jù)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)到建成一樣需要2~3年時(shí)刻而市場(chǎng)處在持續(xù)的變化和進(jìn)展之中，因此開(kāi)發(fā)策劃不應(yīng)是靜態(tài)的，而應(yīng)隨著市場(chǎng)的變化進(jìn)行必要的調(diào)整。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃包括投資決策和經(jīng)營(yíng)決策，實(shí)際上確實(shí)是立足市場(chǎng)、把握市場(chǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)、環(huán)境、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、治理等全方位的研究、反饋和調(diào)整，并進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化、創(chuàng)新和可行性、合理性、超前性研究、推理和論證的過(guò)程。本設(shè)計(jì)將探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的理論體系，并結(jié)合案例分析來(lái)逐步完善適合開(kāi)發(fā)企業(yè)用于實(shí)際運(yùn)做的房地產(chǎn)全程策劃的流程。二、把握天時(shí)、地利、人和，搞好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃國(guó)民經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。例如上海經(jīng)濟(jì)在今后10年仍將保持8%——9%的快速增長(zhǎng)，這為住宅消費(fèi)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)，據(jù)有關(guān)資料，上海人均 GDP已突破4000美元；恩格爾系數(shù)顯示上海已進(jìn)入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的小康社會(huì)；上海 78.8%的居民家庭收入有余，戶均金融資產(chǎn) 6.1萬(wàn)元；有

60%以上的居民對(duì)目前的居住條件不中意；

住房分配貨幣化，銀行按揭貸款等政策措施的實(shí)行， 進(jìn)一步推動(dòng)了住房消費(fèi)；房地產(chǎn)已從前幾年的供大于求過(guò)渡到供過(guò)于求關(guān)系差不多平穩(wěn)；中房指數(shù)歷經(jīng)4年多的連續(xù)下跌，從1999年11月開(kāi)始回升，1年升幅達(dá)2.6%左右。估量到2010年，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到1萬(wàn)美元，住房消費(fèi)的比重將從目前的9.6%，上升到20%左右?！笆濉逼陂g，上海要以市場(chǎng)為主配置房地產(chǎn)業(yè)，全面推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，使房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP的比重從目前5.4%提升到10%，成為上海經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)。上海新的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)劃為房地產(chǎn)提供了新的進(jìn)展機(jī)遇。房地產(chǎn)業(yè)波浪形的進(jìn)展周期，通常情形下應(yīng)滯后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展周期。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇的時(shí)刻應(yīng)在周期波形曲線的上升期或者波峰范疇，這是把握“天時(shí)”，是項(xiàng)目取得成功的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)選擇在地區(qū)房地產(chǎn)是上升趨勢(shì)和有進(jìn)展后勁的地區(qū)，以上海為例：新編制的都市規(guī)劃中的地鐵、輕軌沿線地區(qū)、內(nèi)外環(huán)城線之間以及大型綠地和公園的周邊地區(qū)，把握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境，確實(shí)是把握“地利”，是項(xiàng)目取得成功的保證。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在撲捉“天時(shí)”、“地利”之后，必須清醒的認(rèn)識(shí)到同樣的天時(shí)、地利，同一地區(qū)的樓盤未必每一個(gè)都能成功，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目是否進(jìn)行認(rèn)真、科學(xué)的策劃。因此，開(kāi)發(fā)商必須有一個(gè)精明、能干、高智商、同心同德的班子；在項(xiàng)目決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程不發(fā)生大的偏差，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，這是把握“人和”，是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商從十余年來(lái)成功和失敗中得到的最大體會(huì)教訓(xùn)應(yīng)該是：沒(méi)有社會(huì)效益和環(huán)境效益，就不可能有真正意義上的經(jīng)濟(jì)效益；經(jīng)濟(jì)效益必須建立在社會(huì)效益和環(huán)境效益的基礎(chǔ)上。開(kāi)發(fā)商從過(guò)去片面追求容積率，到追求環(huán)境和房型。目前以普遍重視技術(shù)創(chuàng)新和理念創(chuàng)新，注意居住環(huán)境的整體均好性和文化內(nèi)涵。科學(xué)合理的策劃能關(guān)心我們探究市場(chǎng)——項(xiàng)目——三大效益比較理想的結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)起到催化和提升的作用，從而使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得到較好的效益。我們能夠清晰地認(rèn)識(shí)到：創(chuàng)新是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的靈魂，策劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)和保證，市場(chǎng)是檢驗(yàn)策劃成功與否的試金石。而“開(kāi)發(fā)策劃”是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“龍頭”，“規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃”是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的“龍頭”，這改變了以往的“以規(guī)劃設(shè)計(jì)為龍頭”的觀念，這無(wú)疑是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念的重大轉(zhuǎn)變。故而不難講明，什么緣故有的樓盤會(huì)火爆一時(shí)，而第二、第三期的銷售情形卻日落西山；有的樓盤卻能保持一種逐日升溫甚至保持恒溫的銷售態(tài)勢(shì)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容及流程1．研究?jī)?nèi)容（1）投資規(guī)劃咨詢題①投資戰(zhàn)略選擇②投資環(huán)境評(píng)判③投資地塊分析④區(qū)域市場(chǎng)判定⑤目標(biāo)市場(chǎng)研究⑥項(xiàng)目投資規(guī)劃（2）投資評(píng)估咨詢題①項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期價(jià)值估算預(yù)期成本分析預(yù)期效益評(píng)估預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)判定與操縱②投資決策決策準(zhǔn)則決策方法（3）投資運(yùn)作咨詢題①前期預(yù)備工作項(xiàng)目報(bào)批資金籌集土地購(gòu)置規(guī)劃設(shè)計(jì)動(dòng)遷安置前期推廣②工程建設(shè)治理治理機(jī)制構(gòu)建工程招標(biāo)操縱工程現(xiàn)場(chǎng)治理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收③物業(yè)營(yíng)銷推廣營(yíng)銷前期預(yù)備營(yíng)銷策略研究營(yíng)銷成效監(jiān)控④后期服務(wù)工作住戶入住服務(wù)產(chǎn)權(quán)代辦服務(wù)物業(yè)治理服務(wù)2．開(kāi)發(fā)投資的工作流程投資戰(zhàn)略目標(biāo)投資環(huán)境分析 市場(chǎng)環(huán)境分析宏區(qū)地消需子觀域塊費(fèi)求市投投經(jīng)者差場(chǎng)資資營(yíng)需異比環(huán)環(huán)環(huán)求性較境境境心市研分分分理場(chǎng)究析析析分細(xì)析分投資區(qū)域及地塊選擇與經(jīng)營(yíng)取向 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與深度研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目評(píng)估與選擇前期預(yù)備工作工程建設(shè)治理物業(yè)投資推廣第一章 區(qū)域環(huán)境與市場(chǎng)背景分析一、區(qū)域環(huán)境及市場(chǎng)背景評(píng)估的一樣原理區(qū)域環(huán)境評(píng)判內(nèi)容及方法1．區(qū)域環(huán)境研究在項(xiàng)目投資全程策劃中的作用房地產(chǎn)投資環(huán)境是指針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展而言的一種特定涵義的投資環(huán)境，它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展投入資金得以有效運(yùn)營(yíng)的外部條件。能夠講，一切直截了當(dāng)或間接地阻礙著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)及其利益分配、市場(chǎng)發(fā)育與資源供給的因素，差不多上房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要組成部分。房地產(chǎn)投資環(huán)境是這些因素所構(gòu)成的房地產(chǎn)投資條件的集合。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析是通過(guò)房地產(chǎn)投資環(huán)境條件的綜合評(píng)判，來(lái)科學(xué)地確定和選擇投資區(qū)域地過(guò)程。通過(guò)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析，選準(zhǔn)房地產(chǎn)投資區(qū)域，能夠使開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)來(lái)法與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，充分利用區(qū)域環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中揚(yáng)長(zhǎng)避短，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中捷足先登，而立于不敗之地。投資環(huán)境是一系列投資條件的集合，是一個(gè)系統(tǒng)的概念。各種投資條件都構(gòu)成投資環(huán)境的各個(gè)子系統(tǒng)，其彼此之間相互聯(lián)系，相互制約，具有一定的結(jié)構(gòu)與層次性。第一考慮國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及有關(guān)政策。國(guó)家政局穩(wěn)固與否，是阻礙投資的重要因素；房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的“晴雨表”，國(guó)家經(jīng)濟(jì)是處于上升時(shí)期依舊衰退時(shí)期，阻礙房地產(chǎn)的供求和價(jià)格；房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來(lái)作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)劑器”，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的收入又是國(guó)家和地點(diǎn)政府財(cái)政的一個(gè)要緊來(lái)源，因此又必須認(rèn)真考慮政府的政策及其對(duì)開(kāi)發(fā)的態(tài)度，以評(píng)估其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的阻礙。其次，分析所選擇開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情形以及治理、政策因素。要緊是分析一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、收入水平、就業(yè)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情形、對(duì)外交通情形、人口狀況、地點(diǎn)政府產(chǎn)業(yè)進(jìn)展政策、都市建設(shè)規(guī)劃以及土地轉(zhuǎn)讓政策等等。這方面的情形，都市之間有專門大的不同，甚至在同一個(gè)都市內(nèi)部的不同地區(qū)也有專門大差不。2．環(huán)境評(píng)判的內(nèi)容（1）地理環(huán)境房地產(chǎn)投資對(duì)環(huán)境變化反應(yīng)靈敏。房地產(chǎn)的不可流淌性決定了它所處的地理位置、環(huán)境條件極為重要。房地產(chǎn)的價(jià)值在專門大程度上取決于其所處的地理位置。同樣的住宅因在市區(qū)與郊區(qū)、繁華地區(qū)與偏僻地區(qū)的不同，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格及租金會(huì)有專門大的差異。決定房地產(chǎn)價(jià)值的，“第一是地段，第二是地段，第三依舊地段”。不但要了解當(dāng)前的情形，還要推測(cè)以后的進(jìn)展；不但要了解設(shè)施本身的情形，還要了解其鄰近配套設(shè)施的狀況。投資項(xiàng)目的地理區(qū)位是先天具有的，不易改變。它所處的地理區(qū)位，不僅取決于自身的地理位置，更重要的是它的交通位置和它進(jìn)行對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的方便程度，是構(gòu)成投資環(huán)境的重要方面。它往往決定著一個(gè)地區(qū)在全國(guó)地區(qū)進(jìn)展戰(zhàn)略中的區(qū)域開(kāi)發(fā)順序和時(shí)序安排，決定著資源或產(chǎn)品輸入輸出的運(yùn)輸成本，決定著信息流的強(qiáng)度乃至阻礙決策的過(guò)程和效率。因此關(guān)于不同的投資者又有不同的要求。例如，深圳關(guān)于香港的投資者，珠海關(guān)于澳門的投資者，圖門江三角洲關(guān)于東北亞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，欽州、北海、防城、湛江以及海南島關(guān)于北部灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，廈門關(guān)于臺(tái)灣海峽經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，差不多上最佳經(jīng)濟(jì)進(jìn)展空間，最佳的地理區(qū)位。（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境①經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平?jīng)Q定該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體購(gòu)買力，制約著市場(chǎng)有效需求：宏觀經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張時(shí)期，國(guó)民收入增加，人均收入相應(yīng)增加，消費(fèi)者購(gòu)買力增強(qiáng)，有效需求膨脹；反之，消費(fèi)者購(gòu)買力減弱，有效需求萎縮。經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r阻礙房地產(chǎn)供給成本變化，進(jìn)而阻礙市場(chǎng)需求水平：宏觀經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張時(shí)期，原材料、人工費(fèi)、貸款利率等成本因子不同程度上漲，使房地產(chǎn)供給成本增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏高需求下降；反之，使房地產(chǎn)供給成本降低，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降需求增加。我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)自1997年成功實(shí)現(xiàn)軟著陸以來(lái)，已顯現(xiàn)穩(wěn)步回升的良好態(tài)勢(shì)，并連續(xù)保持年均8%左右的遞增速度，在擴(kuò)大內(nèi)需的政策連續(xù)支撐下，估量新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期差不多到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一次新的大進(jìn)展機(jī)遇。②產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)世界產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)大致經(jīng)歷四個(gè)時(shí)期：工業(yè)化初期（19世紀(jì)初期—19世紀(jì)后期）、工業(yè)化中期（19世紀(jì)后期—20世紀(jì)30年代）、工業(yè)化后期（20世紀(jì)30年代—70年代）、后工業(yè)化時(shí)期（20世紀(jì)70年代以后）。每一次都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生龐大阻礙。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生以下阻礙：導(dǎo)致與該產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化有關(guān)的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生關(guān)聯(lián)變化：一方面，與剔除產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)類型，市場(chǎng)需求將銳減。另一方面，與升級(jí)產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)類型，市場(chǎng)需求將猛增。使國(guó)民收入水平和收入分配發(fā)生新的變化，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)購(gòu)買力顯現(xiàn)相應(yīng)的變化：一方面，國(guó)民收入水平將穩(wěn)步提升，住宅市場(chǎng)購(gòu)買力總體增強(qiáng)。另一方面，與剔除產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的居民，收入會(huì)在一定時(shí)刻內(nèi)減少，其購(gòu)買力將有所下降；而與升級(jí)產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的居民，收入會(huì)增加，其購(gòu)買力將有所提升。我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)目前正處于持續(xù)升級(jí)優(yōu)化時(shí)期，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的比重逐步減少，第三產(chǎn)業(yè)和一些新興工業(yè)的比重逐步上升，估量與第三產(chǎn)業(yè)和新興工業(yè)有關(guān)聯(lián)的商務(wù)辦公用房將有一定程度增加，以及與此有關(guān)聯(lián)的高收入成功人士對(duì)住房的需求將有所增加。WTO的預(yù)期加入入世后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)既面臨著機(jī)遇，也面臨著挑戰(zhàn)：各類房地產(chǎn)的需求將有所增加隨著外商投資的增多，外銷房（涉外住宅、賓館、辦公樓、廠房）的需求將在短時(shí)刻內(nèi)迅速增長(zhǎng)。隨著汽車關(guān)稅的逐年下降，汽車家庭化將成為必定，近郊區(qū)的住宅需求將有明顯增加。外資金融企業(yè)的進(jìn)入，將有力支撐居民個(gè)人住房消費(fèi)的購(gòu)買力，形成新的住房需求增長(zhǎng)。國(guó)外居住理念將逐步深入人心，將改變以年輕的中高收入階層為代表的新興消費(fèi)群體的住房消費(fèi)觀念，近郊環(huán)境優(yōu)良、交通便利、網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、按揭輕松的住房將會(huì)熱銷。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)及中介服務(wù)企業(yè)將在資金、人才、理念、治理、運(yùn)作等方面面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。④都市化進(jìn)程都市化進(jìn)程表現(xiàn)為農(nóng)村——都市化——逆都市化的進(jìn)展過(guò)程，實(shí)際上包括都市化過(guò)程和郊區(qū)化過(guò)程兩個(gè)時(shí)期；都市化進(jìn)程對(duì)都市和小城鎮(zhèn)的地價(jià)上漲以及房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展具有強(qiáng)烈持久的作用；我國(guó)目前正處在都市化的進(jìn)展時(shí)期，專門是小城鎮(zhèn)的都市化步伐專門快，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口，孕育著龐大的市場(chǎng)需求。1.2.2政策環(huán)境①財(cái)政政策在財(cái)政收入政策方面，通過(guò)調(diào)劑有關(guān)稅費(fèi)的征收與減免來(lái)調(diào)劑房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)與供求狀況在財(cái)政支出政策方面，通過(guò)調(diào)整政府支出總量和結(jié)構(gòu)來(lái)阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量和結(jié)構(gòu)，如土地供應(yīng)、政策性住宅供應(yīng)、都市基礎(chǔ)設(shè)施投入等②貨幣政策政府的信貸政策直截了當(dāng)阻礙銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸投向及信貸規(guī)模指標(biāo)利率的變化直截了當(dāng)阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求：在供給方面，利率通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)融資成本的阻礙而阻礙房地產(chǎn)的價(jià)格及其供給，三者互為惡性循環(huán)：利率高 經(jīng)營(yíng)成本高 房?jī)r(jià)高 銷售期延長(zhǎng) 經(jīng)營(yíng)成本高 房?jī)r(jià)高---在需求方面，利率通過(guò)對(duì)購(gòu)房按揭成本的阻礙而阻礙消費(fèi)者的承購(gòu)能力及其需求一樣地，利率的變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率的變化相一致，利率上升，將使房地產(chǎn)空置率上漲1998年在個(gè)人住房抵押擔(dān)保貸款政策方面，進(jìn)一步放寬按揭貸款條件，極大地刺激了以按揭付款方式為主的個(gè)人住房消費(fèi)的進(jìn)展我國(guó)自1998年以來(lái)連續(xù)7次的大幅度降息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與進(jìn)展起了決定性的作用③產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)政策傾向某類產(chǎn)業(yè)，將導(dǎo)致與該產(chǎn)業(yè)有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得繁榮與進(jìn)展我國(guó)在目前及今后較長(zhǎng)的時(shí)刻內(nèi)，仍將住宅產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)來(lái)大力進(jìn)展，住宅市場(chǎng)將有著寬敞的進(jìn)展前景④區(qū)域進(jìn)展政策區(qū)域進(jìn)展政策的不平穩(wěn)性導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的差異性，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展一直實(shí)行的是不平穩(wěn)政策，東部地區(qū)進(jìn)展最早最快，其房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟發(fā)達(dá)；西部地區(qū)剛開(kāi)始啟動(dòng)，其經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)還比較薄弱，但有著寬敞的前景⑤土地政策土地政策通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)模、成本的阻礙，而阻礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)及其成本我國(guó)實(shí)行的是有償有限期的土地使用制度和從嚴(yán)操縱的土地供應(yīng)政策，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展對(duì)土地需求的增加，這種土地制度和政策將導(dǎo)致地價(jià)的進(jìn)一步上漲一樣地，土地供給成本（含土地出讓金和土地補(bǔ)償費(fèi)）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占的比重大約為30%--50%左右⑥住房政策住房制度阻礙住房供應(yīng)機(jī)制及其市場(chǎng)化運(yùn)行程度，從而阻礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深進(jìn)展我國(guó)自1998年取消福利房的建設(shè)和分配、實(shí)行貨幣分房后，以個(gè)人消費(fèi)為主體的一般住宅市場(chǎng)得到了迅猛進(jìn)展⑦稅費(fèi)政策稅費(fèi)政策一方面阻礙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及其價(jià)格，另一方面阻礙購(gòu)房者的置業(yè)成本及其稅費(fèi)支出，表現(xiàn)為交易壁壘的限制我國(guó)稅費(fèi)政策各地不一，稅費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占比重大約為15%--25%左右，近幾年雖有所減免，但因力度不大，收效甚微，過(guò)重稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展仍有較大的限制⑧戶籍政策戶籍政策中對(duì)外來(lái)置業(yè)者的戶口治理和子女入學(xué)治理的態(tài)度，在一定程度上阻礙著外來(lái)人口的置業(yè)需求我國(guó)大多數(shù)都市對(duì)外來(lái)人口的戶口及子女入學(xué)咨詢題均或多或少地表現(xiàn)出排擠態(tài)度，限制了外來(lái)人口置業(yè)需求的增長(zhǎng)；僅有少數(shù)都市（上海、廣州、成都等）為鼓舞外來(lái)人口購(gòu)房而在戶籍治理上有一定的放松。3．技術(shù)環(huán)境技術(shù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境按其性質(zhì)可分為硬技術(shù)環(huán)境和軟技術(shù)環(huán)境兩類。前者是按照勞動(dòng)體會(huì)和自然科學(xué)原理進(jìn)展形成的各種操作技巧能力以及相應(yīng)的勞動(dòng)資料（如產(chǎn)品、設(shè)備、裝置等）。后者是按照工作體會(huì)和自然科學(xué)、社會(huì)科學(xué)原理進(jìn)展形成的，與現(xiàn)代社會(huì)組織、治理和決策活動(dòng)有關(guān)的技能方法以及相應(yīng)的勞動(dòng)資料（如設(shè)備、裝備的操作，使用技術(shù)，產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售過(guò)程的組織、治理、經(jīng)營(yíng)技術(shù)）技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)生的新材料、設(shè)備、工藝、增強(qiáng)房地產(chǎn)的性能和效用，使房地產(chǎn)的效用價(jià)格比再總體上得到了提升，促進(jìn)置業(yè)需求，帶來(lái)了新的住房需求和住房理念，改變了人們對(duì)住房屬性的認(rèn)識(shí)。技術(shù)進(jìn)步加快了信息傳播速度和容量，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息交流，使房地產(chǎn)交易效率得到了較大的提升。4．人口環(huán)境人是市場(chǎng)的主體，研究我國(guó)各地區(qū)、都市人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)速度、文化程度、人口遷移等對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資定位有明顯的指導(dǎo)意義。①人口總量及其增長(zhǎng)速度人口總量決定了房地產(chǎn)的需求上限；人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求具有雙向阻礙：人口適度增長(zhǎng)且國(guó)民收入水平有所上升時(shí)，將刺激房地產(chǎn)需求增加；人口過(guò)度增長(zhǎng)而國(guó)民收入增長(zhǎng)緩慢時(shí)，將導(dǎo)致恩格爾系數(shù)上升，使居民住房消費(fèi)支付能力降低而延緩對(duì)住房消費(fèi)的需求。②人口年齡結(jié)構(gòu)不同年齡結(jié)構(gòu)的人，因其支付能力、消費(fèi)偏好、價(jià)值觀念的不同，所表現(xiàn)出來(lái)的住房需求屬性是不同的：歲以下的人群：參加工作不久，收入不多，面臨結(jié)婚壓力，以后居家人數(shù)較少，一樣需求過(guò)度性的小戶型居室，偏好租房或付款輕松的置業(yè)方式；30歲—55歲的人群：參加工作多年，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)或積存，家庭人數(shù)有一定增加，一樣需求可長(zhǎng)期居住的面積適中或面積較大的舒服性居室，租房愛(ài)好不大，多偏好寬松的置業(yè)方式；歲以上的人群：大部分已退休，有穩(wěn)固的退休金，子女也大多離家工作，家庭人數(shù)減數(shù)，一樣需求環(huán)境舒服、頤養(yǎng)天年的小戶型居室，多偏好付款壓力較小的置業(yè)方式。③家庭規(guī)模住宅消費(fèi)的主體是家庭而非個(gè)人；從世界進(jìn)展趨勢(shì)來(lái)看，家庭規(guī)模正趨向小型化：美國(guó)：1970年3．1人/戶，1980年2．7人/戶，1990年2．6人/戶；中國(guó)：1982年4．54人/戶，1990年4．06人/戶，199年3．2人/戶；家庭規(guī)模小型化的結(jié)果，將使總戶數(shù)增加，導(dǎo)致住房需求的激增；家庭規(guī)模小型化同時(shí)會(huì)帶來(lái)家庭結(jié)構(gòu)變化，顯現(xiàn)以核心家庭為主、丁克家庭和單親家庭比重上升、空巢家庭逐步增多的總體進(jìn)展趨勢(shì)，將使戶型結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。④人口遷移人口大量遷出的地點(diǎn)，其住房需求必將銳減；人口大量遷入的地點(diǎn)，其住房需求必將猛增。（二）、區(qū)域進(jìn)展規(guī)劃①區(qū)域進(jìn)展規(guī)劃確立了區(qū)域以后進(jìn)展的性質(zhì)、方向、規(guī)模、功能配置及技術(shù)規(guī)范，它制約著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的差不多取向②區(qū)域進(jìn)展規(guī)劃阻礙區(qū)域內(nèi)部功能特性及交通網(wǎng)線的重新調(diào)整，從而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效益變化。（三）、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件①區(qū)位口岸區(qū)位口岸的優(yōu)劣一樣表現(xiàn)為地塊距城區(qū)中心、交通樞紐地的遠(yuǎn)近區(qū)位口岸阻礙地塊的預(yù)期收入及其地價(jià)的高低，進(jìn)而阻礙其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的需求②交通動(dòng)線交通動(dòng)線包括道路形狀、等級(jí)、交通站點(diǎn)、交通線路、交通管制、便利程度交通動(dòng)線阻礙地塊與周邊及都市系統(tǒng)之間的可及性、可達(dá)性，阻礙地塊周邊的人流特點(diǎn)（過(guò)境性人流、聚合性人流）③周邊環(huán)境周邊環(huán)境包括自然景觀、生態(tài)污染、人文環(huán)境、治安環(huán)境周邊環(huán)境阻礙住區(qū)的舒服性及文明性，進(jìn)而阻礙住區(qū)需求④配套設(shè)施配套設(shè)施包括市政基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施等配套設(shè)施阻礙住區(qū)的配套服務(wù)內(nèi)容和入住的方便程度，進(jìn)而阻礙住區(qū)需求⑤地塊屬性地塊屬性要緊指地塊的形狀、面積、地勢(shì)、地質(zhì)等特性地塊屬性阻礙地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值、 開(kāi)發(fā)方式、開(kāi)發(fā)成本等⑥政府管制政府管制包括規(guī)劃限制、出讓限制和交通管制政府管制阻礙地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方向、 價(jià)值、成本及義務(wù)⑦動(dòng)遷情形動(dòng)遷情形包括動(dòng)遷的規(guī)模、面積、管網(wǎng)、成本、時(shí)刻、難度等動(dòng)遷情形阻礙地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本及樓盤上市進(jìn)度（四）、區(qū)域環(huán)境評(píng)判方法1．多因素分析法2．層次分析法（五）市場(chǎng)分析的內(nèi)容及方法1．房地產(chǎn)市場(chǎng)研究貫穿于房地產(chǎn)投資的全過(guò)程，其作用有：市場(chǎng)研究是搞好現(xiàn)有投資組合治理的需要市場(chǎng)研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。市場(chǎng)研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行的保證。市場(chǎng)研究是制定房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的基礎(chǔ)。市場(chǎng)研究的內(nèi)容市場(chǎng)背景分析目前，從局部到綜合反映房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀態(tài)勢(shì)及走向的都市典型住宅價(jià)格指數(shù)在北京、上海、天津、廈門、福州、成都等全國(guó)各大都市開(kāi)展得如火如荼，典型指數(shù)從去年11月份進(jìn)入重慶以來(lái)，其市場(chǎng)“晴雨表”的作用受到了開(kāi)發(fā)商和寬敞市民的一致認(rèn)同，取得了良好的社會(huì)效益。在重慶典型指數(shù)樣本項(xiàng)目中，既有花園式住宅小區(qū)，如龍湖花園、海棠曉月、嶺秀錦園等，也有一樣的單體建筑，如天倫華苑、創(chuàng)景2000等，既有中心城區(qū)的樓盤，也有郊區(qū)物業(yè)，既有50萬(wàn)平方米以上的大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也有5萬(wàn)平方米左右的中小型項(xiàng)目，戶型多樣，風(fēng)格各異，而均價(jià)范疇從1840-3800元/平方米，差不多上涵蓋了本市市場(chǎng)上高、中、低各種層次的住宅物業(yè)，典型項(xiàng)目也是各種層次物業(yè)的代表，重慶典型住宅指數(shù)的走勢(shì)表現(xiàn)出了現(xiàn)時(shí)期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)情形：從典型指數(shù)走勢(shì)圖能夠看出，重慶典型指數(shù)從創(chuàng)建以來(lái)，保持了連續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，從2000年11月的2243.08點(diǎn)，增長(zhǎng)到2001年3月的2301.4點(diǎn)，增長(zhǎng)幅度為2.6%?？紤]到隨著建設(shè)周期的推進(jìn)，專門多樓盤已到或接近交房期，價(jià)格應(yīng)當(dāng)有小幅增長(zhǎng)，因此2.6%的增長(zhǎng)幅度不能講明重慶現(xiàn)時(shí)期房屋價(jià)格將會(huì)連續(xù)上漲。相反，由于現(xiàn)今市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)時(shí)期，總體上仍舊是供大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可不能有太大的上升空間。但同時(shí)，在一些項(xiàng)目中，新材料、新技術(shù)的廣泛應(yīng)用提升了物業(yè)的檔次，房屋成本有所增加，因此價(jià)格應(yīng)該比原有物業(yè)稍高，綜合分析，房屋價(jià)格仍將保持相對(duì)穩(wěn)固，老百姓花同樣多的鈔票，能夠買到品質(zhì)更好的房子。2000年11月，恰逢去年房交會(huì)落幕，借房交會(huì)的東風(fēng)，以及集團(tuán)購(gòu)買對(duì)市場(chǎng)的支撐作用，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了良好的旺銷勢(shì)頭，市場(chǎng)整體價(jià)格也有小幅增長(zhǎng)。進(jìn)入2001年，集團(tuán)購(gòu)買逐步減少，商品住宅要緊體現(xiàn)為個(gè)人購(gòu)買，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入了銷售“淡季”，由于1、2月新開(kāi)盤數(shù)量較少，在售樓盤的壓力相對(duì)要小一些，有一些開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始在假日經(jīng)濟(jì)上做文章，從銷售數(shù)量上來(lái)看，盡管不如傳統(tǒng)春秋的旺銷季節(jié)，但銷售比預(yù)期要好得多。在這一段時(shí)期，商品房銷售面積（28.34萬(wàn)平方米）也首次超過(guò)了竣工面積（17.14萬(wàn)平方米），市場(chǎng)上有一部分空置房得到了一定程度的消化，這也為下一步的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整打下了良好的基礎(chǔ)。進(jìn)入3月份，也進(jìn)入了房屋銷售的黃金時(shí)期，新開(kāi)樓盤數(shù)量急劇增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)火爆行情，各大開(kāi)發(fā)公司在推廣上不遺余力，推廣費(fèi)用也明顯增加，競(jìng)爭(zhēng)也達(dá)到了猛烈的程度，能夠講，2001年的春天也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天。重慶典型項(xiàng)目合成指數(shù)表：月度2000年11月32000年12月2001年1月2001年2月2001年3月指數(shù)2305.92243.082252.52280.52301.4市場(chǎng)供需分析從近期進(jìn)展情形來(lái)看，2001年3、4月，重慶近郊各區(qū)新開(kāi)樓盤數(shù)量眾多，體量也較大，如此多的項(xiàng)目集中開(kāi)盤，是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)上少有的，也是對(duì)本市購(gòu)買力專門好的檢驗(yàn)，大量新盤入市，市場(chǎng)上充足的供給，給購(gòu)房者提供了更多的選擇機(jī)會(huì)，同時(shí)對(duì)原有物業(yè)銷售也形成專門大的壓力。新盤入市同時(shí)也推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)升溫，但房屋的總體價(jià)格上升空間可不能太大。需求方面，隨著住房體制改革深入人心，老百姓觀念也差不多轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，個(gè)人購(gòu)買已成為市場(chǎng)主力。從近期的銷售情形也能夠看出，新盤一樣都能取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，專門是價(jià)格在2000元/平方米以下的樓盤，普遍銷售較好，有的甚至在短時(shí)期內(nèi)銷售達(dá)到80%左右，從中我們能夠看出，市場(chǎng)潛在需求仍舊專門旺盛，如何將市場(chǎng)潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求是今后將要解決的咨詢題。典型指數(shù)項(xiàng)目中，龍湖花園西苑、華宇廣場(chǎng)、金科花園今年分不有新項(xiàng)目推出，南方上閣林也立即開(kāi)盤，從銷售情形來(lái)看，新盤對(duì)典型指數(shù)項(xiàng)目沖擊不是專門大，由于接近交房期，一些項(xiàng)目的價(jià)格反而小幅調(diào)高，準(zhǔn)現(xiàn)房和期房有一定的價(jià)格差距是正常的，整體上來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)期內(nèi)將保持相對(duì)穩(wěn)固。市場(chǎng)價(jià)格分析價(jià)格是商品綜合性能的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格是市場(chǎng)同意程度的供需晴雨表，價(jià)格是消費(fèi)者最為敏銳的話題，價(jià)格更是投資利潤(rùn)最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在。在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，最全然、最有效，也最便于調(diào)控的一個(gè)步驟確實(shí)是房地產(chǎn)定價(jià)了。她是所有房地產(chǎn)買賣雙方最感愛(ài)好的內(nèi)容。房地產(chǎn)價(jià)格策略便是指如何按照產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和使用價(jià)值，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)進(jìn)行合理的價(jià)格組合，使利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)和利潤(rùn)的多少能夠操縱在一個(gè)合理的時(shí)刻和數(shù)量范疇內(nèi)。和其他產(chǎn)品稍有不同，房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)要相對(duì)繁瑣一點(diǎn)。關(guān)于一套房屋的評(píng)判，往往要考慮它的單價(jià)，總價(jià)和付款方式三方面的構(gòu)成。其中，房屋單價(jià)是人們對(duì)給樓盤的地點(diǎn)遠(yuǎn)近和品質(zhì)高低等綜合因素的判定指標(biāo)。房屋總價(jià)盡管也有這一層含義，但更多的是對(duì)目標(biāo)客源總體資金承擔(dān)能力的一種衡量。付款方式是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的一種修補(bǔ)，它以時(shí)刻的退讓，間接地將人們對(duì)房屋總價(jià)的承擔(dān)能力大大地提升了。龍湖花園西苑在價(jià)格上采取的是一步到位的方針， 在今年1、2月的淡季分不開(kāi)了兩期，由于龍湖的品牌早已深入人心，且躲開(kāi)了同類品質(zhì)樓盤推廣期，銷售空前火爆，成為一季度銷售“淡季”的一個(gè)亮點(diǎn)，龍湖的推廣值得業(yè)內(nèi)人士參考借鑒。華宇廣場(chǎng)地處沙區(qū)核心商業(yè)區(qū)，因此價(jià)格達(dá)到了2700元/平方米左右，近期位置更好的逸景樓價(jià)格更是達(dá)到了2750元/平方米，原始消費(fèi)者數(shù)量眾多的沙區(qū)，各種層次的物業(yè)都有一定的進(jìn)展空間。另外，幾家價(jià)格在2000元/平方米以下的典型指數(shù)樓盤（如東方家園、斌鑫·豐澤園）銷售專門好。市場(chǎng)研究方法1）市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查的原則；市場(chǎng)調(diào)查的一樣步驟；市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。2）市場(chǎng)細(xì)分①市場(chǎng)細(xì)分參數(shù)及方法細(xì)分參數(shù)：地區(qū)參數(shù)、行為參數(shù)、用戶參數(shù)、家庭參數(shù)、規(guī)模參數(shù)、心理參數(shù)等細(xì)分方法：?jiǎn)尉S因素法：以某一個(gè)變量因子劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)三維因素法：以三個(gè)變量因子劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)變量組合法：以若干個(gè)變量因子進(jìn)行組合劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)（如下表）地理使用建筑檔最終客戶客戶行（職住經(jīng)濟(jì)住住購(gòu)付位置功能形式次用戶規(guī)模來(lái)源業(yè)）構(gòu)房實(shí)力房房房款成目方規(guī)偏要的式模好求大都市經(jīng)商社區(qū)高批發(fā)商大型國(guó)外商貿(mào)業(yè)營(yíng)租雄厚買整棟地段優(yōu)待小城鎮(zhèn)金融小區(qū)中零售商小型香港服務(wù)業(yè)辦廠一樣租整層交通分期主城區(qū)貿(mào)易花園低經(jīng)銷商連續(xù)型臺(tái)灣金融業(yè)辦公薄弱套間景觀按揭郊城區(qū)辦公大廈生產(chǎn)商核心型澳門加工業(yè)經(jīng)營(yíng)有產(chǎn)者大生態(tài)組合開(kāi)發(fā)區(qū)居住低層材料商空巢型外地運(yùn)輸業(yè)炒樓高收入中配套租售舊城區(qū)生產(chǎn)多層運(yùn)輸商丁克型本地建筑業(yè)暫住中收入小智能商務(wù)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)亞高金融商單親型企業(yè)家改善低收入文化工業(yè)區(qū)旅行高層貿(mào)易商單身型治理者無(wú)產(chǎn)者品牌生活區(qū)休閑中介商雛鳥(niǎo)型公務(wù)員物管科教區(qū)科教駐地辦科研者旅行區(qū)文體旅行者教師中心地運(yùn)輸家庭工程師臨街地銀行職員樞紐地工人景觀地個(gè)體經(jīng)營(yíng)自由職業(yè)按照表中所列變量之間的不同組合，即可劃分出許多不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分形狀，形成一個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)體系②細(xì)分市場(chǎng)的比較研究Ⅰ、細(xì)分子市場(chǎng)需求容量比較需求總量比較過(guò)去需求量：差不多通過(guò)交易得到滿足的各子市場(chǎng)需求量，過(guò)去需求量==物業(yè)交易量近期需求量：目前及近兩年內(nèi)各子市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)承購(gòu)力支撐而形成的有效需求量遠(yuǎn)期需求量：只考慮各子市場(chǎng)在以后時(shí)刻內(nèi)因人們生活、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公、旅行進(jìn)展所需而不考慮其經(jīng)濟(jì)承購(gòu)能力的名義需求量以住宅為例，其遠(yuǎn)期需求量受人口總量增長(zhǎng)、住房標(biāo)準(zhǔn)變化、存量住房剔除等緣故而形成的名義需求量可按按照以下公式測(cè)算：住宅市場(chǎng)遠(yuǎn)期需求量==某時(shí)期內(nèi)人口凈增數(shù)×該時(shí)期人均住房面積+目前人口總數(shù)×打算期內(nèi)人均住房標(biāo)準(zhǔn)增加值+目前存量住房總數(shù)×舊房剔除率×還建比例需求總量分析的意義通過(guò)調(diào)查分析各子市場(chǎng)過(guò)去已實(shí)現(xiàn)的需求量，判定各子市場(chǎng)的發(fā)育狀況；通過(guò)比較分析各子市場(chǎng)的各層次需求量狀況，判定各子市場(chǎng)需求飽和程度；過(guò)去實(shí)現(xiàn)需求量<<近期有效需求量：該地區(qū)某類子市場(chǎng)的需求遠(yuǎn)未飽和；過(guò)去實(shí)現(xiàn)需求量>>近期有效需求量：該地區(qū)某類子市場(chǎng)的需求嚴(yán)峻飽和；遠(yuǎn)期名義需求量：是子市場(chǎng)的最大需求飽和點(diǎn)，是市場(chǎng)可望不可及的需求量。Ⅱ、細(xì)分子市場(chǎng)供給總量比較供給總量比較現(xiàn)實(shí)供給量：各子市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)已全部竣工的物業(yè)總量（新建住房存量）。子市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)供給量==已租售入住的物業(yè)量+待售的空置量可售供給量：各子市場(chǎng)在近期內(nèi)能夠向消費(fèi)者出售的物業(yè)開(kāi)發(fā)量（現(xiàn)房和期房）。子市場(chǎng)可售供給量==年初待售空置量（現(xiàn)房）+當(dāng)年差不多和立即新開(kāi)工量（期房）。打算供給量：政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展打算期內(nèi)確立的各子市場(chǎng)打算開(kāi)發(fā)量子市場(chǎng)年度打算供給量==打算期內(nèi)子市場(chǎng)打算開(kāi)發(fā)總量/打算期數(shù)供給結(jié)構(gòu)比較數(shù)量結(jié)構(gòu)：各子市場(chǎng)的物業(yè)供給數(shù)量差異及其比例分布空間結(jié)構(gòu)：各子市場(chǎng)的物業(yè)供給空間差異極其區(qū)域分布③細(xì)分子市場(chǎng)進(jìn)展態(tài)勢(shì)比較Ⅰ、子市場(chǎng)成交現(xiàn)狀比較市場(chǎng)成交量比較子市場(chǎng)的成交量反映某地區(qū)某類房地產(chǎn)子市場(chǎng)的活躍程度及景氣狀況，包括：市場(chǎng)吸納量與吸納率比較：吸納量：各子市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)的全部租售量 （已臨時(shí)得到滿足的需求量）吸納率：某類子市場(chǎng)的吸納量 /該類子市場(chǎng)的全部現(xiàn)實(shí)供給量市場(chǎng)空置量、空置率、空置結(jié)構(gòu)的比較空置量：竣工后已有一年以上仍未租售的子市場(chǎng)物業(yè)竣工量空置率：某類子市場(chǎng)的空置量/該類子市場(chǎng)在近3年內(nèi)全部竣工量，其戒備線為10%，合理的空置率是必要的空置結(jié)構(gòu)：各子市場(chǎng)的空置物業(yè)在數(shù)量比例和空間分布上的差異Ⅱ、成交價(jià)格比較各子市場(chǎng)的價(jià)格水平反映了區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平的差異性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)展的非對(duì)稱性，及其對(duì)各類房地產(chǎn)子市場(chǎng)支撐的不平穩(wěn)性單價(jià)水平：各子市場(chǎng)的物業(yè)起售單價(jià)、最高單價(jià)、平均單價(jià)、主力單價(jià)的差異總價(jià)順序：各子市場(chǎng)的物業(yè)總價(jià)區(qū)間段的排序差異Ⅲ、客源構(gòu)成比較地區(qū)構(gòu)成：各子市場(chǎng)的本區(qū)客源與外區(qū)客源所占份額行（職）業(yè)構(gòu)成：各子市場(chǎng)的各類客源所占份額收入構(gòu)成：各子市場(chǎng)的不同收入階層的客源所占份額④、子市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)分析Ⅰ、分析內(nèi)容各類子市場(chǎng)的需求變化趨勢(shì)需求容量與結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)（社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)進(jìn)展導(dǎo)致的需求容量與結(jié)構(gòu)變化）消費(fèi)者需求特點(diǎn)的變化趨勢(shì)（經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)的進(jìn)步導(dǎo)致的需求特點(diǎn)變化）各類市場(chǎng)的供給變化趨勢(shì)供給總量與結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)（受政策、利潤(rùn)促使導(dǎo)致的供給總量與結(jié)構(gòu)變化）物業(yè)供給的創(chuàng)新潮流趨勢(shì)（受技術(shù)、觀念變化導(dǎo)致的物業(yè)供給創(chuàng)新趨勢(shì)）各類市場(chǎng)的價(jià)格變化趨勢(shì)樓價(jià)的變化趨勢(shì)（社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展導(dǎo)致樓價(jià)水平的漲跌變化）價(jià)格指數(shù)的變化趨勢(shì)（社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展導(dǎo)致樓價(jià)指數(shù)的漲跌變化）-----中房指數(shù)系統(tǒng)Ⅱ、分析方法定性分析方法：經(jīng)理人員意見(jiàn)法、銷售人員意見(jiàn)法、顧客意見(jiàn)法、特爾菲法定量分析方法：時(shí)刻序列法、回來(lái)擬合法案例分析重慶市今年開(kāi)發(fā)總規(guī)模2100萬(wàn)平方米，估量投資100億元，城鎮(zhèn)住房竣工面積600萬(wàn)平方米。通過(guò)促進(jìn)住房消費(fèi)進(jìn)一步拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，據(jù)介紹：這100億元將用于修建上規(guī)模、上檔次、戶型優(yōu)、環(huán)境好、科技含量高以及具有文化品位的住宅小區(qū)。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查表明，去年房地產(chǎn)業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)景氣狀況呈螺旋式上升。估量從年初開(kāi)始開(kāi)發(fā)面積景氣指數(shù)由負(fù)轉(zhuǎn)正至3%左右，房地產(chǎn)投資完成狀況將上升5.6%左右，房屋竣工面積、預(yù)售面積、銷售面積將同步增長(zhǎng)。該項(xiàng)目位于沙坪壩石碾盤，地處天馬路和鳳天路的交匯處。優(yōu)勢(shì)要緊在地理位置上，其東南與南北兩側(cè)臨街，道路通達(dá)寬敞，西南臨沙區(qū)政府。但其不足之處也是十分明顯的：占地面積僅12407平方米，規(guī)模較小，地塊呈四分之一的橢圓狀，應(yīng)該講形狀也不專門理想。加之周邊住宅的供應(yīng)量大，方圓幾里之內(nèi)的住宅積壓現(xiàn)象十分嚴(yán)峻。就近的興宇花園小區(qū)和恒鑫花園，以及距500米處的另一轉(zhuǎn)盤處建有的愛(ài)華大廈、宏漆大廈、南斯大廈，包括芳草地都對(duì)擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同程度上造成了一定的威逼，而這些都加大了開(kāi)發(fā)的難度。對(duì)項(xiàng)目所做的綜合評(píng)判如下：等級(jí)因子優(yōu)良中可差權(quán)重（5）（4）（3）（2）（1）（%）人口因子3231120經(jīng)濟(jì)因子2231225市場(chǎng)因子1332120政策因子4231020交通因子1142215人口：（5*3/10+4*2/10+3*3/10+2*1/10+1*1/10）*20%=0.7同理可得：經(jīng)濟(jì)：0.675市場(chǎng)：0.62政策：0.78交通：0.405W=∑Wi=3.18W（優(yōu)）——>5W（良）——>4W（中）——>3W（可）——>2W（差）——>1因此，該項(xiàng)目的綜合評(píng)判為中。第二章 目標(biāo)客戶的分析一、目標(biāo)客戶分析的意義在房地產(chǎn)的整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，確實(shí)是為了把產(chǎn)品推向市場(chǎng)，賣給購(gòu)房者以獵取利潤(rùn)。只有消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)得到滿足，開(kāi)發(fā)商才能收成包括生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、各種應(yīng)繳利稅及開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)在內(nèi)的貨幣資金，實(shí)現(xiàn)資金形狀的轉(zhuǎn)化。隨著資本主義“消費(fèi)者利益運(yùn)動(dòng)”的進(jìn)展，以消費(fèi)者為中心兼顧社會(huì)利益的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念差不多被中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們所同意。主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)，滿足消費(fèi)者的需求，努力使自己的產(chǎn)品適銷對(duì)路是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全然前提，況且，房地產(chǎn)是產(chǎn)早已是供大于需，消費(fèi)者的需求主導(dǎo)著市場(chǎng)的進(jìn)展方向。因此，企業(yè)在開(kāi)發(fā)前一定要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解了該地區(qū)存在什么樣的群體，什么樣的群體才是真正的消費(fèi)者，而這些消費(fèi)者又有何種偏好。對(duì)目標(biāo)客戶的調(diào)查分析應(yīng)該定期進(jìn)行，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求又會(huì)隨著生產(chǎn)力的進(jìn)展，生活水平的提升以及社會(huì)文化、科學(xué)的進(jìn)步而持續(xù)改變。重視對(duì)目標(biāo)客戶的研究分析是一種主動(dòng)的開(kāi)發(fā)策略。目標(biāo)客戶的定位決定著產(chǎn)品的規(guī)劃、價(jià)格的定位和營(yíng)銷方式。二、目標(biāo)客戶分析的步驟目標(biāo)客戶的分析一樣以以下步驟進(jìn)行：識(shí)不目標(biāo)客戶。在前面的市場(chǎng)調(diào)查中，應(yīng)該差不多初步確定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的人口規(guī)模、人口年齡特點(diǎn)、性不比例、職業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、文化背景等差不多情形。按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地區(qū)特點(diǎn)和規(guī)劃要求等實(shí)際情形選擇相應(yīng)的目標(biāo)客戶。目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)承購(gòu)能力分析⑴關(guān)于單個(gè)客戶的承購(gòu)能力Vt=A/I*[1-1/(1+i)n]*1/(1-r)Vt——單個(gè)客戶的承購(gòu)能力A——家庭住房消費(fèi)的月支付能力i——銀行按揭的月利率n——客戶供款月數(shù)r——首付款比例Ft=Vt/pFt——單個(gè)客戶能承擔(dān)的物業(yè)面積P——物業(yè)均價(jià)⑵ 引力片區(qū)內(nèi)全部潛在客戶的承購(gòu)能力：V=v1H1+v2H2+ .+vtHtHt——第t類客戶的總戶數(shù)F=V/P按照運(yùn)算的結(jié)果選擇項(xiàng)目的要緊消費(fèi)群體分析有經(jīng)濟(jì)承購(gòu)能力的目標(biāo)客戶的消費(fèi)偏好職業(yè)、年齡、性不、文化背景等因素都決定著住房者的住房偏好。不同職業(yè)的職業(yè)者，她總會(huì)站在自己的職業(yè)角度來(lái)考慮選擇不同的物業(yè)。例如現(xiàn)關(guān)于一個(gè)踩點(diǎn)上班的人，不管如何可不能選擇交通不便得物業(yè)；老年人偏愛(ài)安靜，青年人喜愛(ài)鬧市區(qū)，中年人喜愛(ài)配套設(shè)施完善的，小小孩喜愛(ài)高樓大廈，家庭主婦關(guān)懷菜市場(chǎng)有多遠(yuǎn)，周圍是否有百貨商場(chǎng)，送小孩入托要花多少時(shí)刻；文化氣質(zhì)濃厚的消費(fèi)者則要求物業(yè)既大氣，又高貴還要安靜。分析目標(biāo)客戶的購(gòu)房動(dòng)機(jī)有的購(gòu)房者是為了安家，即一次置業(yè)；有的消費(fèi)者則是追求更好的生活環(huán)境，屬于二次置業(yè)，還有的購(gòu)房者以保值為目的；甚至有的購(gòu)房者把投資購(gòu)買房地產(chǎn)看成高風(fēng)險(xiǎn)高收益的一種投資活動(dòng)。不同的購(gòu)買動(dòng)機(jī)將出現(xiàn)不同的表現(xiàn)方式，通過(guò)對(duì)不同的表現(xiàn)形式的分析，指出購(gòu)買者真正的動(dòng)機(jī)，才能把握住目標(biāo)客戶,使他們真正成為目標(biāo)客戶.一樣以情感動(dòng)機(jī)動(dòng)身的客戶表現(xiàn)為求新、求美、求奇；以理智動(dòng)機(jī)動(dòng)身的客戶表現(xiàn)為求實(shí)、求廉、求速、求安全；以信任為動(dòng)機(jī)的表現(xiàn)為求名、求便、求偏好。5、分析阻礙目標(biāo)客戶的因素不認(rèn)真分析阻礙目標(biāo)客戶購(gòu)買行為的因素，開(kāi)發(fā)商將面臨失去目標(biāo)客戶的風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)客戶要受到需求的層次性、感受的差不性，態(tài)度的偏向性，學(xué)習(xí)的促動(dòng)性等內(nèi)因的阻礙，同時(shí)還要外因的阻礙。在分析目標(biāo)客戶時(shí)，應(yīng)逐一對(duì)這些因素進(jìn)行分析。6、目標(biāo)客戶的購(gòu)買力模式分析不同條件的人會(huì)采納不同的購(gòu)買方式，有的喜愛(ài)按揭；有的喜愛(ài)一次性付款；有的喜愛(ài)買期房；有的喜愛(ài)買現(xiàn)房.開(kāi)發(fā)商應(yīng)針對(duì)目標(biāo)客戶的專門性，采納適合的出售方式，以達(dá)到“特定的商品賣給專門的人士”的成效。7.分析項(xiàng)目可能獵取的客戶的份額平均客戶份額=全部客戶的總承購(gòu)能力/近兩年內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的個(gè)數(shù)目標(biāo)項(xiàng)目的客戶份額=平均份額*（1±項(xiàng)目引力系數(shù)）三、案例分析沙坪壩區(qū)是一個(gè)名校林立、各類學(xué)界名流和社會(huì)團(tuán)體云集的文化區(qū)。沙區(qū)是有五萬(wàn)多名教育者的消費(fèi)群， 本項(xiàng)目地處沙坪壩石碾盤，盡管不在沙區(qū)主街，但依舊有許多居民，人口密集度也不低。該片區(qū)總戶數(shù)為 1萬(wàn)戶，此次抽樣調(diào)查 40%，近兩年欲購(gòu)房的客戶占被調(diào)查的總戶數(shù)的 55%客戶調(diào)查情形如下：客戶類型家庭月收入(平均)月支付能力供款年數(shù)首付款比例占調(diào)查比例低收入階層943.220%3020%5%中等偏下收入階層157530%3020%20%中收入階層236230%3020%40%中高收入階層350040%2030%20%高收入階層500040%1540%5%銀行按揭年利率(6%)月利率(0.5%)片區(qū)內(nèi)在建未售完及立即動(dòng)工的項(xiàng)目約有8個(gè),同類物業(yè)的平均售價(jià) 1800元/平方米，(取紫荊花園、天鑫花園、升偉大廈、朝鳳苑、恒鑫花園、興宇花園小區(qū)、芳草地、愛(ài)華大廈等項(xiàng)目)分析：1）.VA=943.2*12*20%/6%*[1-1/(1+6%)30]*1/(1-20%)=3.89(萬(wàn))FA=Va/1800=21.64（平方米）VB=1575*30%*12/6%*[1-1/（1+6%）30]1/（1-20%）=9.76（萬(wàn)元）FB=VB/1800=54.2（平方米）VC=2362*12*30%/6%*[1-1/（1+6%）30]*1/（1-20%）=14.63（萬(wàn)元）FC=VC/1800=81.28（平方米）VD=3500*12%*30%/6%*[1-1/（1+6%）30]*1/1-30%）=20.65（萬(wàn)元）FD=VD/1800=114.71（平方米）VE=5000*12*40%/6%（1-1/（1+6%）*1/（1-40%）=27.82（萬(wàn)元）FE=VE/1800=154.6（平方米）（2）.V=3.89*5%+9.76*20%+14.63*50%+20.65*20%+27.82*5%=14.98（萬(wàn)元）F=14.98*10000/1800=83.23（平方米）（3）.平均客戶份額=14.98*10000/8=18477（萬(wàn)元）F=83.23*10000/8=10.4（萬(wàn)平方米）由此上運(yùn)算可知，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為沙坪壩的中等及中高收入者。目標(biāo)客戶能夠是一次或二次置業(yè)。沙坪壩是一個(gè)名校林立，名類學(xué)界名流和社會(huì)團(tuán)體云集的文化中心，隨著沙區(qū)文化機(jī)構(gòu)和文化設(shè)施的持續(xù)擴(kuò)建和更新，沙區(qū)現(xiàn)已擁有六所全國(guó)知名學(xué)府，有百余所中小校和兩百多個(gè)幼兒園，營(yíng)造了濃厚的文化教育氛圍。沙區(qū)的人口也相應(yīng)地具備了一定的文化氣息。因此，該目標(biāo)客戶群多以文化素養(yǎng)較高的教育，政府機(jī)構(gòu)，工商企業(yè)的在職職員，經(jīng)濟(jì)收入處于中等較高一點(diǎn)的水平的一般家庭。家庭規(guī)模一樣為2~5人。由于該項(xiàng)目的房型、位置地段較佳，前設(shè)停車場(chǎng)，綠地帶，生活環(huán)境較為舒服。因此，購(gòu)買該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)以二次置業(yè)為主，二次置業(yè)者屬于較為理性的消費(fèi)者，他們比較在乎房子的價(jià)格，有用性，施工質(zhì)量，以及周邊公共配套設(shè)施的完備性。關(guān)于房子的新穎性，名氣以及專門性不是專門在乎，因此關(guān)于此類目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一定要底氣十足，經(jīng)得起他們“挑剔”得眼光，同時(shí)，該類目標(biāo)客戶還專門重視社區(qū)內(nèi)得氛圍，俗語(yǔ)講物以類聚，人以群分。同一個(gè)社會(huì)階層的人比較傾向于與和自己社會(huì)階層相近得人居住在一起。那樣比較容易形成良好的社區(qū)氛圍。如深圳的“海富花園”，購(gòu)置者多數(shù)為香港商人。消費(fèi)者的心理專門微妙，他們總幸免不了一些誤導(dǎo)消費(fèi)的因素，諸如：攀比心理，盲從心理，投機(jī)心理等。小區(qū)的鄰近有好幾個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目時(shí)要注意小區(qū)的品質(zhì)，防止目標(biāo)客戶受某些外在因素阻礙。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不算專門強(qiáng)大，購(gòu)房的時(shí)候，大多都采納按揭的方式，也有少部分會(huì)采納分期付款。第三章 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃一、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃的有關(guān)內(nèi)容（一）產(chǎn)品層次的劃分核心層。能為客戶提供差不多利益或差不多功效。作為房地產(chǎn)商品表現(xiàn)為：生活居住的環(huán)境、辦公條件、投資獲利程度、消費(fèi)者心理滿足程度、資本增值率等方面。這些差不多上業(yè)主首要關(guān)懷的咨詢題，因此在對(duì)項(xiàng)目層次劃分的時(shí)候要適當(dāng)考慮好這些因素。形式層。它是產(chǎn)品核心效用的差不多載體。表現(xiàn)為：項(xiàng)目的區(qū)位、外觀造型、建筑風(fēng)格、景觀營(yíng)造、建筑平面布局、室內(nèi)設(shè)計(jì)、配套設(shè)施以及智能化配置等內(nèi)容。延伸層。是指客戶購(gòu)買房產(chǎn)后所能夠獲得的全部附加服務(wù)和利益。表現(xiàn)為：售房的承諾、售后的修理以及產(chǎn)權(quán)代辦等內(nèi)容。（二）產(chǎn)品規(guī)劃的原則一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)一定要遵循相應(yīng)的原則，因?yàn)檫@是保證項(xiàng)目合法性以及吸引客戶注意、令業(yè)主放心乃至中意的差不多前提。一樣表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：合法原則。指要以法律許可為條件。任何一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及規(guī)劃，都需要通過(guò)有關(guān)部門許可，因?yàn)橥恋厥菄?guó)家所有，任意的開(kāi)發(fā)不但不符合國(guó)家的規(guī)定，對(duì)周圍差不多存在的物業(yè)或者土地也是一種阻礙，依法而行才是首當(dāng)遵守的原則。人本原則。即要以消費(fèi)需求為導(dǎo)向。開(kāi)發(fā)商的有一個(gè)成功之處在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)是否更多的對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行了調(diào)查和了解，他們需要什么檔次的物業(yè)、何種條件的設(shè)施等差不多上直截了當(dāng)阻礙項(xiàng)目最終成敗的關(guān)鍵。前瞻原則。也確實(shí)是對(duì)消費(fèi)潮流進(jìn)行引導(dǎo)。隨著社會(huì)及科學(xué)的進(jìn)步，消費(fèi)者越來(lái)越青睞智能化、現(xiàn)代化的物業(yè)。緊跟時(shí)尚，把握住市場(chǎng)上的流行趨勢(shì)，正確引導(dǎo)消費(fèi)潮流，是產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)當(dāng)遵循的又一個(gè)原則。特質(zhì)原則。即分析產(chǎn)品的品質(zhì)差異。面隊(duì)觀念逐步更新的客戶，要分析他們的個(gè)性，在同質(zhì)中發(fā)覺(jué)異質(zhì)，來(lái)滿足不同消費(fèi)者的需求。經(jīng)濟(jì)原則。也確實(shí)是以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向。不能進(jìn)行盲目的投資開(kāi)發(fā)和做過(guò)分追求檔次、豪華程度的設(shè)計(jì)。要通過(guò)預(yù)算來(lái)操縱企業(yè)的成本消耗，如何講企業(yè)是以贏利為目的，最求利潤(rùn)才是最終目標(biāo)。等值原則。即以目標(biāo)客戶為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)與目標(biāo)客戶價(jià)值相等的產(chǎn)品。不能一味的跟風(fēng)，如果產(chǎn)品價(jià)值高于客戶的承購(gòu)能力，另消費(fèi)者望而卻步，那么產(chǎn)品滯銷，企業(yè)將面臨龐大的虧損。反而，產(chǎn)品價(jià)值定位較低，不能滿足客戶消費(fèi)心理的需求，也可能造成銷售不暢的現(xiàn)象。（三）項(xiàng)目規(guī)劃主題的確定項(xiàng)目規(guī)劃的主題多種多樣、內(nèi)容豐富，設(shè)計(jì)時(shí)要把握住專門、有用為本的原則，以保證對(duì)客戶群的吸引,要緊體現(xiàn)在：生態(tài)主題。按照項(xiàng)目所處的地塊的地勢(shì)特點(diǎn)、已建成物業(yè)的形式及檔次確定建筑物棟數(shù)、間距以及綠化、景觀和社會(huì)福利保證設(shè)施。智能化主題。這是現(xiàn)時(shí)期客戶群比較關(guān)懷的主題，一個(gè)小區(qū)的防盜報(bào)警系統(tǒng)、通訊設(shè)施等等，差不多上業(yè)主投資關(guān)注的焦點(diǎn)。交通主題。項(xiàng)目周邊地區(qū)現(xiàn)有交通設(shè)施是否完備，道路是否寬敞，在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到對(duì)道路鄰近的設(shè)施布置以及為方便業(yè)主出行而進(jìn)行的必要規(guī)劃，例如候車棚、座椅、書報(bào)亭等。唯美主題。消費(fèi)者往往對(duì)建筑物外觀產(chǎn)生的第一印象專門重視，而進(jìn)一步考慮內(nèi)部設(shè)計(jì)。因此在設(shè)計(jì)建筑物的立面及整體形式時(shí)應(yīng)該考慮建筑物的風(fēng)格、層數(shù)以及魚小區(qū)前的景觀設(shè)計(jì)是否相和諧，能否給客戶以視覺(jué)上的享受。教育主題。要考慮到物業(yè)周圍有那些知名學(xué)校，有何種社會(huì)服務(wù)保證設(shè)施，道路交通是否方便子女入學(xué)、文化娛樂(lè)等活動(dòng)。其他主題。在小區(qū)的周圍，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該適當(dāng)?shù)目紤]利用地塊的天然和人為的優(yōu)勢(shì)來(lái)制造地塊的合理利用，例如：在小區(qū)前開(kāi)設(shè)地下廣場(chǎng)、健身娛樂(lè)、休閑飲食、停車修理等設(shè)施。最后，物業(yè)治理要突出“回家確實(shí)是度假的開(kāi)始”這一令客戶感到溫順的主題。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容（一）總體規(guī)劃最大限度地利用項(xiàng)目周邊的景觀資源，充分考慮業(yè)主觀景的需要；注重小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)。不再僅僅停留在簡(jiǎn)單的提升綠化率上，而是注重提升建筑和環(huán)境的藝術(shù)品位，提升樓盤的綜合素養(yǎng)。為適應(yīng)觀景的需要，樓宇擺放、朝向、布局都盡量朝向景觀資源，并兼顧到小區(qū)內(nèi)部的人造景觀?？傮w而言，規(guī)劃內(nèi)容更多，形式更多樣，“兵營(yíng)”式整齊規(guī)劃的布局形式差不多被取消，圍合式、半圍合式、開(kāi)敞式、交錯(cuò)式布局各顯神通。（二）戶型設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成功的戶型規(guī)劃，是需要幾個(gè)差不多環(huán)節(jié)的。表現(xiàn)如下：進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。如果以為把握了一次、兩次的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)就把握了市場(chǎng)需求，就大錯(cuò)特錯(cuò)了。市場(chǎng)調(diào)查提供的只是一個(gè)可能性，一種以后可能的傾向，而不是一個(gè)單純的結(jié)論。作為參考，市場(chǎng)調(diào)查有借鑒作用；但作為決策依據(jù)，僅有市場(chǎng)調(diào)查是不夠的。因此一定量的市場(chǎng)調(diào)查是必要的，但卻是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為了把握需求，工作人員在大量的數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)體會(huì)基礎(chǔ)上，針對(duì)市場(chǎng)實(shí)情及可能顯現(xiàn)的變化，進(jìn)行了深入細(xì)致的研究及持續(xù)嘗試。把握戶型需求。目前的戶型需求多樣化，市場(chǎng)并無(wú)絕對(duì)的主導(dǎo)戶型。而且戶型需求是隨時(shí)刻、區(qū)域不同而不同的，戶型需求的多樣化源自市場(chǎng)消費(fèi)層次的多樣化。購(gòu)買群年輕化，購(gòu)房者年齡大都在25—45歲之間，年輕化使需求出現(xiàn)復(fù)雜的個(gè)性化。從下表能夠看出客戶戶型選擇的決定因素：客戶戶型選擇的決定因素客戶買房時(shí)，單價(jià)僅是心理價(jià)位， 而非決定取價(jià)格因素舍的價(jià)位，最終購(gòu)買時(shí)，應(yīng)該看的是總價(jià)。人口多少，是丁克族，依舊兩代、甚至三代；客戶自身需求 是需要解決“有無(wú)”的咨詢題、依舊改善住宅；是自用、依舊投資。三級(jí)市場(chǎng)活躍程度。這決定了買房后再交易的必須具備的市場(chǎng)條難易程度。隨著三級(jí)市場(chǎng)的成熟，市區(qū)住宅小型化件的趨勢(shì)叫較必定。確定戶型結(jié)構(gòu)、大小。開(kāi)發(fā)中最常見(jiàn)的咨詢題是某個(gè)地塊適合做大戶型依舊小戶型？最普遍的講法是市中心的戶型小好，郊區(qū)戶型能夠做大。與此同時(shí)，南面住宅往常偏大，現(xiàn)在進(jìn)展得最快，由于價(jià)格上升，戶型逐步偏小；另外，購(gòu)房者對(duì)北邊住宅是最認(rèn)可的，因此區(qū)域特點(diǎn)偏弱，目前從設(shè)計(jì)來(lái)看以大戶型為主，但不排除今后小戶型異軍突起的可能。戶型大小的設(shè)計(jì)要緊有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查。市調(diào)的關(guān)鍵在于科學(xué)、準(zhǔn)確、全面，由于市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)處于嚴(yán)格保密狀態(tài)，一樣專門難獵取真實(shí)信息，然而仍舊盡可能做到科學(xué)、準(zhǔn)確、全面，因此把握住客戶的需求心理和價(jià)值趨向是專門必要的。彈性設(shè)計(jì)方案。包括兩個(gè)內(nèi)容：戶型內(nèi)部中的彈性設(shè)計(jì)。留出一、兩室變成三室、四室的可能。銷售時(shí)甚至能夠是無(wú)隔墻的大空間，能夠提升使用率，到交樓時(shí)提供三種選擇，按照客戶的需求決定如何分割。戶型戶型間的彈性設(shè)計(jì)。使戶型具有可變性，極大地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)定位的范疇，使大戶型與小戶型的矛盾不那么尖銳。（三）細(xì)節(jié)處理人與車的關(guān)系。實(shí)現(xiàn)人車分流，幾乎每個(gè)樓盤都實(shí)現(xiàn)了這一點(diǎn)，然而存在好壞之分。開(kāi)發(fā)商能否成功的在那個(gè)細(xì)節(jié)上留住客戶的目光，就要看他們是否抓住了令客戶舒服、省心的巧妙方法解決好人與車的關(guān)系。裙樓、平臺(tái)和架空層。往常住宅的底層，不是做商業(yè)裙樓、商鋪，確實(shí)是做住宅。但不論是高層、小高層依舊多層住宅，都盡力把底層架空，取消裙樓或首層，抬高第一層住宅的高度。架空層再做綠化，景觀和少量配置，第一是擴(kuò)大了綠化，更重要的是提升了樓宇檔次，其結(jié)果是把大自然引進(jìn)室內(nèi)，讓住戶更靠近大自然。窗體。凸窗和角窗大量運(yùn)用，以擴(kuò)大視野景觀。能夠采納一些新材料、新技術(shù)，例如可調(diào)劑式塑鋼窗，即可左右開(kāi)，又可上下開(kāi)啟，而且防滲漏水性能良好。立面。做立面無(wú)非是統(tǒng)一與變化之間做文章，但局部的變化寓于統(tǒng)一的整體之中，例如：局部連接，是樓棟在空中相通，形成整體；陽(yáng)臺(tái)上做綠化等。屋頂文章從“頭”做起?，F(xiàn)在，許多房子都開(kāi)始在屋頂上煞費(fèi)苦心，標(biāo)新立異。例如做空中花園和觀景圍欄，或者提升物業(yè)的檔次，滿足高收入客戶的消費(fèi)和休閑心理，建筑樓頂?shù)挠斡境氐仍O(shè)施。（四）環(huán)境規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)差不多成為提升樓盤素養(yǎng)的必要手段，因而專門多開(kāi)發(fā)商都按照企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇不同級(jí)不的環(huán)境師，想方設(shè)法地搞出景觀，引導(dǎo)著景觀設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)潮流。主題。以水為主題的景觀設(shè)計(jì)方案最為常見(jiàn)，每一個(gè)樓盤的景觀設(shè)計(jì)看起來(lái)都離不了水，也有的是以林木、花徑、山石為主題。然而，如何巧妙地將這些主題融合到一起構(gòu)成生動(dòng)、閑適的畫面具有一定的難度，這也是開(kāi)發(fā)商費(fèi)盡心機(jī)想吸引消費(fèi)者的重要環(huán)節(jié)。內(nèi)容。把石頭、小石塊、樹(shù)林、花草、沙礫等單獨(dú)看起來(lái)不惹眼的素材融合在一起，構(gòu)成有匠心的設(shè)計(jì)，創(chuàng)作出專門好的成效，還能夠適當(dāng)?shù)牟杉{一些高檔名貴的材料，這些差不多上設(shè)計(jì)者應(yīng)該考慮的內(nèi)容。形式。不把思路拘泥于中心庭園，開(kāi)通思路，盡最大可能使業(yè)主在休閑時(shí)刻感受到親切和方便。（五）配套規(guī)劃俗語(yǔ)講“麻雀雖小，五臟俱全”。一個(gè)生活居住環(huán)境應(yīng)該具有十分完善的社會(huì)服務(wù)保證設(shè)施，這是客戶選擇物業(yè)另一個(gè)視點(diǎn)，也是首要考慮的主題。例如：生活服務(wù)設(shè)施；工業(yè)服務(wù)設(shè)施；交通設(shè)施等。（六）物業(yè)治理規(guī)劃按照對(duì)產(chǎn)品的定位，物業(yè)治理的定位要與之相聯(lián)系，成立專門的物業(yè)治理公司或托付物管代理?？傊谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)候（例如業(yè)主入住以后）使物管部門介入，并形成和完善物管服務(wù)的內(nèi)容，使這部分工作形成嶄新的概念。例如實(shí)行以下幾方面的治理：<1>零干擾服務(wù)汽車開(kāi)到住宅區(qū)停車庫(kù)后，主人直截了當(dāng)通過(guò)電梯進(jìn)入樓內(nèi)。大廈出入口設(shè)電子屏滾動(dòng)顯示當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)專門通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息。抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是“無(wú)人化”的。<2>氛圍治理在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德?tīng)I(yíng)造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。<3>個(gè)性化服務(wù)采納“個(gè)性化服務(wù)”能按照不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)治理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們周圍的物業(yè)治理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度?！爸卫韴?bào)告”制度是人們了解了繳的治理費(fèi)都用在了什么地點(diǎn)？所花的鈔票值不值？<4>1拖N治理“1拖N”治理架構(gòu)補(bǔ)償了過(guò)去“小而全”的不足，即確定一個(gè)資深的小區(qū)治理處為區(qū)域治理中心，由它對(duì)周邊小區(qū)新治理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一調(diào)度、分點(diǎn)駐守，治理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分不核算這種“4統(tǒng)4分”的治理運(yùn)作，“1拖N”使治理服務(wù)趨于規(guī)范化，使治理與修理人員配比降低，提升了專業(yè)設(shè)備的使用率。三、新概念住宅設(shè)計(jì)的差不多要點(diǎn)跨入新世紀(jì)，住宅設(shè)計(jì)這一領(lǐng)域更要引入新概念，導(dǎo)入新潮流，以求出奇制勝，贏得市場(chǎng)。通過(guò)概括能夠得出新概念住宅設(shè)計(jì)的差不多要點(diǎn)：（一）適用這是住宅建設(shè)的差不多要求，也是全然要求，戶型設(shè)計(jì)的第一位選擇因素確實(shí)是使用方便，例如：面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)圓、視聽(tīng)、休閑的公共性活動(dòng)場(chǎng)所；廳內(nèi)了好的光照，通風(fēng)與視野；廳內(nèi)不要有太多的洞口與門，一方便安排家具；廚房最好靠近門口，以利購(gòu)買菜蔬與垃圾清除，幸免污染；廚房與餐廳最好緊鄰，以便端上和撤除餐具；衛(wèi)生間與臥房臨近，方便老年人使用和便于夜間使用。集中歸納，確實(shí)是“動(dòng)靜分區(qū)，干濕分區(qū)，公私分區(qū)”。（二）面積面積多大合適？多大面積的房子既好賣有好用？始終是困擾進(jìn)展商與消費(fèi)者的一個(gè)實(shí)際咨詢題。從價(jià)格上講，對(duì)消費(fèi)者也筑起了一道無(wú)形的消費(fèi)門檻。因此，好的面積定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)性的市場(chǎng)定位相結(jié)合，最終構(gòu)思出市場(chǎng)歡迎的房地產(chǎn)精品。（三）高科技與環(huán)保時(shí)尚住宅的新亮點(diǎn)高科技與環(huán)保相結(jié)合的智能化住宅，將成為新世紀(jì)住宅流行時(shí)尚。這既是符合可連續(xù)進(jìn)展的國(guó)際潮流的必定選擇，也是提升住宅科技含量，產(chǎn)生高附加利潤(rùn)值的市場(chǎng)需要。與住宅高科技智能化快速推進(jìn)的同時(shí)，持續(xù)加大環(huán)保意識(shí)，來(lái)促成開(kāi)發(fā)樓盤的強(qiáng)有力賣點(diǎn)。四、住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的嶄新理念理念一：“均好性”理念強(qiáng)調(diào)景觀的均享，弱化組團(tuán)，強(qiáng)化半私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺(jué)成效。多樣化組合綠地、廣場(chǎng)，追求以種植為主的自然景觀。人車分流，以停車不破壞景觀為主。強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。理念二：“新街坊”理念汽車入地與街道直截了當(dāng)相通。周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度的公共空間。強(qiáng)調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱藏車道。突出街區(qū)都市成效。公共配套工程設(shè)置或分隔在不同街坊里，從而便于治理。理念三：“價(jià)值定位”理念在規(guī)劃過(guò)程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域。依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶數(shù)比。反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，排除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利。重視草地、樹(shù)林、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。五、案例分析（一）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：本項(xiàng)目總建筑面積48000平方米，分為A、B兩棟，每棟20層，容積率3.8。A、B兩棟分不設(shè)三部電梯，為一梯兩戶式布局。項(xiàng)目擬訂進(jìn)度如下：基礎(chǔ)工程——3.5個(gè)月；主體工程——12個(gè)月；裝飾工程——8個(gè)月。####花園在進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)，以中高檔住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，因?yàn)轫?xiàng)目本身地塊面積較小，僅有 18畝左右，而且周圍同等物業(yè)的檔次和水平不是專門高，且存在差異，因此 ####花園的產(chǎn)品定位為住宅與景觀相結(jié)合的智能化和生態(tài)化的小區(qū)。在那個(gè)項(xiàng)目上，開(kāi)發(fā)商的有一個(gè)成功之處在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)更多的對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行了調(diào)查和了解， 他們要緊是年齡在25—45歲之間的客戶群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不是專門雄厚，大多數(shù)是為了子女入學(xué)咨詢題和老人的贍養(yǎng)咨詢題。因此對(duì)住房的需求面積可不能過(guò)大，大致為 80—110平方米。然而他們對(duì)周圍的設(shè)施等要求相對(duì)較嚴(yán)格，這些差不多上直截了當(dāng)阻礙項(xiàng)目最終成敗的關(guān)鍵。（平面布置、戶型規(guī)劃大致情形請(qǐng)參閱圖二：）###花園在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要緊考慮了以下幾個(gè)方面的主題：因?yàn)轫?xiàng)目所處地塊鄰近差不多有建成物業(yè)數(shù)棟，而且相對(duì)密度較大、規(guī)劃設(shè)計(jì)居于中等檔次，綠地以及景觀布置相對(duì)比較薄弱。因此在建筑物布局時(shí)注意適當(dāng)減少棟數(shù)，增大建筑物間的間距，加大綠地以及景觀的設(shè)置，以求達(dá)到只觀上的平穩(wěn)。小區(qū)要完善防盜報(bào)警系統(tǒng)、通訊設(shè)施等等，這是業(yè)主投資關(guān)注的焦點(diǎn)。####花園位于風(fēng)天路和天馬路的交點(diǎn)，緊臨公路，那個(gè)地點(diǎn)的現(xiàn)有交通設(shè)施比較完備，道路寬敞，在設(shè)計(jì)時(shí)考慮到對(duì)道路鄰近的設(shè)施布置以及為方便業(yè)主出行而進(jìn)行的必要規(guī)劃，例如候車棚、座椅、書報(bào)亭等。####花園在外觀處理上既保持了傳統(tǒng)的中式風(fēng)格， 又提升了裝修檔次，融入了歐式建筑大方、豪華的思想，還與小區(qū)前的景觀設(shè)計(jì)相和諧，給客戶以視覺(jué)上的享受。####花園地處沙區(qū)政府鄰近，社會(huì)服務(wù)保證設(shè)施完善，與眾多知名學(xué)府相臨，對(duì)子女入學(xué)有較大優(yōu)勢(shì)。其他主題。在小區(qū)的周圍沒(méi)有完備的一些生活必須設(shè)施中，開(kāi)發(fā)商適當(dāng)?shù)目紤]了利用地塊風(fēng)天路段與天馬路段的高差，除了做好臨街商鋪的設(shè)計(jì)外，還在小區(qū)前開(kāi)設(shè)地下廣場(chǎng)，內(nèi)含健身娛樂(lè)、休閑飲食、停車修理等設(shè)施。在總體規(guī)劃方面，###花園住宅建筑只有兩棟高層，結(jié)合景觀設(shè)計(jì)采納了半圍合式布局。建筑物前做景觀廣場(chǎng)、休閑健身場(chǎng)所、餐飲小吃場(chǎng)所、地下商場(chǎng)或車庫(kù)等。####花園的占地面積盡管不大，然而整體上構(gòu)成了一個(gè)小型社區(qū)。因此，利用16米左右高差形成的天然地勢(shì)，在地下或住宅底層的一部分設(shè)置如下設(shè)施：生活服務(wù)設(shè)施；工業(yè)服務(wù)設(shè)施；交通設(shè)施等。最后，在物業(yè)治理方面，按照前面對(duì)產(chǎn)品的定位，物業(yè)治理的定位要與之相聯(lián)系，成立專門的物業(yè)治理公司或托付專業(yè)的物管公司代理。第一對(duì)職員針對(duì)該物業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，強(qiáng)化物管隊(duì)伍的實(shí)際操作能力，然后建立健全組織機(jī)構(gòu)，做到權(quán)責(zé)分明，同時(shí)使這支具有較強(qiáng)的工作能力和創(chuàng)新意識(shí)，把物業(yè)治理工作提升到一個(gè)嶄新的感念上來(lái)，力爭(zhēng)令客戶中意。第四章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判一、項(xiàng)目評(píng)估的前提①項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案差不多定型②物業(yè)租售市場(chǎng)差不多摸清③當(dāng)?shù)赝恋毓┙o與土地政策大致清晰④當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)的建設(shè)成本差不多清晰⑤當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)費(fèi)差不多弄清二、預(yù)期價(jià)值評(píng)估（1）銷售價(jià)值①確定可售面積②估測(cè)銷售單價(jià)及銷售進(jìn)度③估算銷售收入（2）營(yíng)租收益價(jià)值①確定有效營(yíng)租面積②估測(cè)單位租金③估量空租率④估算年凈租金收入⑤確定有效營(yíng)租期限⑥估測(cè)資本還原率⑦運(yùn)算營(yíng)租收益價(jià)值三、預(yù)期費(fèi)用估算（1）土地取得費(fèi)用（2）前期工作費(fèi)3）房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)（4）治理費(fèi)用（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用（6）銷售費(fèi)用（7）銷售稅費(fèi)在上述成本費(fèi)用中，開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、稅費(fèi)分不為：開(kāi)發(fā)成本：地價(jià)、前期工作費(fèi)用、建安造價(jià)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：治理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)四、預(yù)期財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)成效評(píng)估（1）靜態(tài)評(píng)估①利潤(rùn)②利潤(rùn)率（2）動(dòng)態(tài)評(píng)估①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及凈現(xiàn)值比率②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率③動(dòng)態(tài)投資回收期五、不確定性評(píng)估（1）阻礙財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)判的要緊變量因子①土地費(fèi)用②建筑成本③開(kāi)發(fā)周期④貸款利率⑤規(guī)劃條件⑥租金或售價(jià)⑦空置率或租售進(jìn)度⑧年投資收益率（2）敏銳性分析①目的研究不確定因于對(duì)評(píng)判結(jié)果的阻礙及阻礙程度，協(xié)助決策者查找阻礙投資效益的最敏銳因子。確定各因子的最大波動(dòng)范疇，協(xié)助決策者操縱各因子的變化③分析方法單變量敏銳性分析法：在假定其他因子保持不變的前提下，每次只考察一項(xiàng)因子的變化對(duì)評(píng)判指標(biāo)的阻礙多變量敏銳性分析法：同時(shí)分析幾個(gè)變量因子共同變化對(duì)評(píng)判指標(biāo)的阻礙④局限性敏銳性分析片面地、孤立地分析各變量因子忽略了各因子之間的相互關(guān)聯(lián)性敏銳性分析所涉及到的因子變化范疇大多憑主觀意志所確定，未考慮各因子發(fā)生變化的概率大小敏銳性分析的數(shù)據(jù)資料多，運(yùn)算工作量大（3）盈虧平穩(wěn)分析法①分析目的分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)量、價(jià)格等發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目盈虧的阻礙確定項(xiàng)目的盈虧平穩(wěn)點(diǎn)②分析的前提開(kāi)發(fā)成本能夠劃分為固定成本和變動(dòng)成本

固定成本：不隨工程數(shù)量變動(dòng)而變化的成本、如土地費(fèi)用、資金利息、企業(yè)治理費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

變動(dòng)成本：隨工程數(shù)量的變動(dòng)而變化的成本、如建安工程費(fèi)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入和開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)量或銷售量之間呈線性或非線性關(guān)系（4）概率分析概率分析要緊按照各種變量發(fā)生的概率分布來(lái)推算該項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件獲利的可能性太小及其區(qū)間分布六、開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本1．土地成本1）土地登記費(fèi)（注：首1000m2收200元，每超過(guò)500m2加收40元）200+40*（12470-1000）/500=1112.56元=1.11（萬(wàn)元）2）土地有償使用金12407*200=248.14（萬(wàn)元）3）征地補(bǔ)償費(fèi) 60.24（萬(wàn)元）4）合計(jì)土地成本： 311.29（萬(wàn)元2．建安工程費(fèi)住宅建安工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量金額（萬(wàn)元）1土建及裝修工程費(fèi)9004800043202水電安裝工程費(fèi)100480004803電梯150480007204消防50480002405合計(jì)11504800057602）商鋪建安工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量金額（萬(wàn)元）1土建及裝修工程費(fèi)60015092水電安裝工程費(fèi)501500.753合計(jì)6501509.753)建安工程費(fèi)合計(jì)：5769.75（萬(wàn)元）3．前期工程費(fèi)1）籌建開(kāi)辦費(fèi)5769.75*2.5%=144.242）可行性研究費(fèi)5769.25*1.5‰=8.653）規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)5769.25*3%=1.734）三通一平費(fèi)1105）合計(jì)前期工程費(fèi)435.994．基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及公建配套費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目運(yùn)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1排水治理工程費(fèi)35萬(wàn)元/公頃*1.2407公頃43.422電信工程費(fèi)7萬(wàn)元/公頃*1.2407公頃8.683煤氣工程費(fèi)萬(wàn)元/公頃*1.2407公頃8.684公共廣場(chǎng)（含停車場(chǎng)）800m2*500元/m2405銷售處150m2*1500元/m222.56合計(jì)164.865．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)[(311.29+5769.25+435.99+164.86)/6681.89]*5%=334.16．開(kāi)發(fā)期間工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目運(yùn)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5769.75*6%346.192投資方向調(diào)劑稅5769.75*5%288.493臨理費(fèi)5769.75*4%23.084供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)1200*0.3t/人*600元/t21.65供電用水負(fù)荷費(fèi)400*4kva/戶*480元/kva76.86合計(jì)756.167．開(kāi)發(fā)成本以上6項(xiàng)之和：7772.15（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目運(yùn)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1治理費(fèi)用7772.15*3%233.162銷售費(fèi)用2.1+2.2+2.3364.882.1廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入*0.5%52.1252.2銷售代理費(fèi)10425*2%208.52.3銷售的續(xù)費(fèi)10425*1%104.253貸款利息詳見(jiàn)“貸款還本付息表”另計(jì)合計(jì)598.04（三）投資成本費(fèi)用估算匯總表成本成本總額得房成本（48000）（一）土地成本311.2964.85（二）建安工程費(fèi)5769.751202.03（三）前期工程費(fèi)435.9990.83（四）基公費(fèi)164.8634.35（五）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)334.169.60（六）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)756.1157.52（七）開(kāi)發(fā)費(fèi)用598.04124.59（八）合計(jì)8370.141743.78（四）銷售收入及利潤(rùn)估算1．銷售定價(jià)棟為高層，均價(jià)定為2000元/m2，一批推出棟為高層，均價(jià)定為2200元/m2，一批推出D棟為商鋪，擬出售，均價(jià)定為 15萬(wàn)元/m2，一批推出停車位初定為40個(gè)，車位售價(jià)定為 5萬(wàn)元/個(gè)2．銷售收入的確定棟：2000*18000=3600(萬(wàn)元)棟：2200*3000=6600(萬(wàn)元)棟商鋪：16*15=225(萬(wàn)元)總收入：10425萬(wàn)元。3．項(xiàng)目利潤(rùn)估算1）土地增值稅運(yùn)算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注1扣除項(xiàng)目金額10654.371.1+1.2+1.3+1.41.1開(kāi)發(fā)成本7772.151.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用598.041.3銷售稅金及附加729.75銷售收入*7%1.4加扣20%1554.431．1*20%2銷售收入104253增值額229.372-14增值率05增值稅免交2）稅后利潤(rùn)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1銷售收入104252總成本費(fèi)用8356.013營(yíng)業(yè)稅（3%）250.684城維稅及附加（2%）167.125土地增值稅6利息175.027利潤(rùn)總額1461.998所得稅482.469稅后利潤(rùn)979.53七、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判（一） 土地成本購(gòu)置價(jià) 310.18購(gòu)置輔助費(fèi) 1.11———————————————311.29建設(shè)費(fèi)用建筑成本7460.86專業(yè)人員費(fèi)用233.16利息費(fèi)用175.02———————————————7894.04銷售費(fèi)用代理費(fèi)用 312.75廣告、宣傳費(fèi)用 52.125———————————————364.88總開(kāi)發(fā)成本

8570.19靜態(tài)評(píng)估稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)投資收益率總開(kāi)發(fā)價(jià)值

=10425–8545.21–（250.68+167.12）=1461.99*（1–33%）=979.53=1461.99/8545.21=17.11%= 利潤(rùn)/還原利率=1461.99/10.5%=13923.71成本利潤(rùn)率

= (總開(kāi)發(fā)價(jià)值—總開(kāi)發(fā)成本

)/

總開(kāi)發(fā)成本= (13923.71－8545.12)/8545.12=62.94%敏銳性因素分析（參見(jiàn)下表）項(xiàng)目土地購(gòu)置及輔助費(fèi)建筑成本專業(yè)人員費(fèi)用利息費(fèi)銷售費(fèi)用銷售收入還原利率總開(kāi)發(fā)價(jià)值投資收益率成本利潤(rùn)

參數(shù)變化原始值建筑期利率建筑成本銷售收入還原利率311.297460.8615%133.1615%20015%15%364.88-15%1451.12-15%10.5%15%13923.71-15%-15%17%16.87%16.69%14.92%14%17%61.2660.71%60.42%43.13%0%37.08%要緊參數(shù)變動(dòng)引起的利潤(rùn)水平變動(dòng)幅度開(kāi)發(fā)商投資收益率下降 開(kāi)發(fā)商總成本利潤(rùn)率下降建筑期延長(zhǎng)15%0.71%0.91%短期貸款利率提升15%1.86%1.39%建筑成本增加15%13.94%45.41%銷售收入降低15%17.40￥100%還原利率提升15%無(wú)變化65.21%通過(guò)該項(xiàng)目的敏銳性分析表明：該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。建筑成本、銷售收入和還原利率的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目的阻礙較大。因此應(yīng)該緊密注意這幾個(gè)因素的變動(dòng)狀況，以防止它們的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成一定的缺失，從而使得項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度減小到最低。第五章 融資策略一、資金的運(yùn)籌人們往往把資金比喻為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“血液”，這要緊是因?yàn)橘Y金供給與流轉(zhuǎn)不正常必將導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不正常。資金的運(yùn)籌包括增加和加快資金的收入，監(jiān)控資金的支出，節(jié)約資金的流轉(zhuǎn)費(fèi)用可，最大限度的提升資金的利用率。由于行業(yè)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在資金的運(yùn)籌上，有其自身的特點(diǎn)，要緊表現(xiàn)在：1.復(fù)雜性；2.艱巨性；3.互補(bǔ)性。二、籌措的渠道（一）商品房預(yù)售和租售預(yù)收購(gòu)房者的一部分購(gòu)房款或定金，相當(dāng)于為開(kāi)發(fā)商籌集一部分后繼資金，且是不需花費(fèi)成本的資金，能大大加快開(kāi)發(fā)商的資金回籠，減小投資風(fēng)險(xiǎn)。而投資者本人則缺失利息收入，并要承擔(dān)建房過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)。但國(guó)家為防止欺詐消費(fèi)者的行為顯現(xiàn)，差不多提升了開(kāi)發(fā)商預(yù)售樓盤的門檻，各地按照自己的具體情形制定具體的預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)。（二）合作與參建開(kāi)展項(xiàng)目合件建和參建，吸引國(guó)內(nèi)資金，是增強(qiáng)企業(yè)資金供給力的要緊途徑，項(xiàng)目合作吸取資金指開(kāi)發(fā)公司將自行開(kāi)發(fā)是的項(xiàng)目，選擇與國(guó)內(nèi)外企業(yè)的合作投資，共同開(kāi)發(fā)，共享里利潤(rùn)。參建籌資指將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分或全部按商定的價(jià)格吸取其他企業(yè)參加投資。（三）銀行借貸流淌資金貸款一樣期限不超過(guò)一年，利率較高抵押貸款貸款成數(shù)最高不超過(guò)七成（四）發(fā)行債券（五）發(fā)行股票（六）按揭（七）其它渠道施工企業(yè)墊資引用外資融資租賃政府貸款等等四、資金的監(jiān)控企業(yè)必須合理使用資金，以提升資金效益，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。要做到合理使用資金，企業(yè)必須對(duì)資金的流向和流量實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)控。資金的監(jiān)控一樣分為期前監(jiān)控和期間監(jiān)控兩個(gè)方面。期前監(jiān)控期前監(jiān)控的目的是為了事先對(duì)資金的流向和流量做到心中有數(shù)，先把握矛盾，以便“防范與未然” ，期前監(jiān)控第一要作好資金的打算治理。企業(yè)必須按照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，編制年度、季度和月度的資金收支打算。對(duì)總體上和每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金收入和資金投入情形按時(shí)刻、 數(shù)量分不排列組合，找出資金的收入和支出