房地產(chǎn)估價案例與簡答題資料

簡答題一、復(fù)習(xí)題題目PP201頁，答案P215頁題目內(nèi)容容：1、商住混合合樓估估價正確確性判斷斷。答：不正確，因因因為估價價對象象用途是是商住住混合，需需按按不同用用途分分別估價價。2、保險損失價價價值評估技技術(shù)術(shù)路線。答：對估價對象象象保險事事故發(fā)發(fā)生前后后的價價值分別別進(jìn)行行評估，二二者者之差額額即為為損失價價值。對對于可修修復(fù)部部分，宜宜估算算其修復(fù)復(fù)所需需的費用用作為為損失價價值或或損失程程度。3、市場法（實實實際）成本本法法（偏低低）收收益法（偏偏高高）是否否正確確判斷。答：不對。評估估估房地產(chǎn)產(chǎn)價格格，其實實是估估價師揭揭示房房地產(chǎn)客客觀存存在的價價值。而而客觀合合理的的價格或或價值值，應(yīng)該該是公公開市場場價值值——在公開市市場場上最可可能形形成或成成立的的價格。比比較較法強調(diào)調(diào)可比比實例價價格是是正常價價格或或可修正正為正正常價格格；收收益法強強調(diào)采采用正常常凈收收益；成成本法法強調(diào)正正常的的重置價價等。都都說明各各種估估價方法法均是是以公開開市場場價格為為出發(fā)發(fā)點的，其其實實質(zhì)是一一樣的的。4、商住綜合樓樓樓抵押評估估技技術(shù)路線線。答：（1）對該該該綜合樓樓商業(yè)業(yè)及住宅宅分別別采用不不同的的估價方方法進(jìn)進(jìn)行評估估，得得出各部部分的的價格，然然后后求和得得出總總價。A.計算出商業(yè)業(yè)、住住宅的建建筑面積積；B.商業(yè)部分采采用用收益法進(jìn)進(jìn)進(jìn)行評估估，居居住部分分右搜搜集可比比實例例，采用用市場場比較法法進(jìn)行行評估；；C.兩者匯總得得出出總價。（2）、把該綜綜合合樓作為整整整體，采采用成成本法得得出總總價。A.采用市場場場比較法法或基基準(zhǔn)地價價系數(shù)數(shù)修正法法計算算出土地地價格格。B.采用重置置置成本法法計算算出建筑筑物的的價格。C.土地價格格格和建筑筑物價價格相加加得出出房地產(chǎn)產(chǎn)總價價。（3）對上述兩兩方方法計算出出出的該綜綜合樓樓總價進(jìn)進(jìn)行平平均。（4）根據(jù)平均均值值再結(jié)合估估估價經(jīng)驗驗決定定最終估估價值值。5、收益法，比比比較法的實實質(zhì)質(zhì)和難點點是什什么？答：比較法的實實實質(zhì)是通通過已已成交的的相同同或類似似房地地產(chǎn)的成成交價價格，來來確定定房地產(chǎn)產(chǎn)在公公開市場場上最最可能成成交的的價格。難難點點在于交交易修修正。收收益法法的實質(zhì)質(zhì)是以以房地產(chǎn)產(chǎn)在估估價時點點以后后能創(chuàng)造造的收收益來確確定房房地產(chǎn)在在估價價時點的的價格格。難點點是凈凈收益的的求取取和資本本化率率的確定定。6、轉(zhuǎn)讓在建工工工程應(yīng)具備備哪哪些主要要證件件及評估估技術(shù)術(shù)路線。（假假開法法現(xiàn)金金流法）答：（1）國有有有土地使使用證證、建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃許許可證證、建筑筑工程程規(guī)劃許許可證證、施工工許可可證、已已投入入資金的的評估估證明等等。（2）A.估算算該工程完工工工后的價值值；；B.估算續(xù)建工工程程的建筑費費費、專業(yè)業(yè)費、銷銷售稅費費及購購買在建建工程程應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的相相關(guān)稅費費等；；C.采用動態(tài)方方式式將續(xù)建工工工程的建建筑費費、專業(yè)業(yè)費、銷銷售稅費費及購購買在建建工程程應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的相相關(guān)稅費費等及及未來的的樓價價折現(xiàn)到到估價價時點；；D.未來的樓樓樓價的折折現(xiàn)值值扣除續(xù)續(xù)建工工程的建建筑費費、專業(yè)業(yè)費、銷銷售稅費費及購購買在建建工程程應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的相相關(guān)稅費費等的的折現(xiàn)值,求得待估估房房地產(chǎn)的的價值值.7、投標(biāo)報價應(yīng)應(yīng)應(yīng)采用的估估價價方法和和技術(shù)術(shù)路線。答：評估機構(gòu)為為為開發(fā)商商投標(biāo)標(biāo)報價，對對該該地塊最最適宜宜采用假假設(shè)開開發(fā)法，即即將將估價對對象預(yù)預(yù)期開發(fā)發(fā)完成成后的價價值（樓樓價），減減去去預(yù)期的的正常常開發(fā)費費用（建建造成本本、專專業(yè)費用用、管管理費用用及購購買待開開發(fā)土土地相關(guān)關(guān)稅費費等之后后的余余額，根根據(jù)此此剩余之之?dāng)?shù)來來確定估估價對對象的價價格。評估上述宗地招招招標(biāo)報價價除采采用假設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)法（剩剩余法法）之外外，一一般在評評估過過程中還還需要要運用市市場法法進(jìn)行校校核，作作為報價價的主主要比較較資料料。此外外還可可以輔之之以成成本法評評估作作為參考考。8、郊區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)估價（野野豬豬肉賣點點）合合法性認(rèn)認(rèn)定。答：（1）房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)合法性性。文文中沒有有給出出有關(guān)在在土地地上建房房的相相關(guān)資料料，則則可假設(shè)設(shè)已經(jīng)經(jīng)規(guī)劃及及相關(guān)關(guān)部門批批準(zhǔn)（如如未經(jīng)規(guī)規(guī)劃等等相關(guān)部部門，則則文中所所述房房產(chǎn)為違違章建建筑，必必須拆拆除，估估價時時則應(yīng)考考慮拆拆除費用用及建建筑物殘殘值）。（2）飯店用房房。應(yīng)應(yīng)考慮作作為此類類商業(yè)業(yè)用房繼繼續(xù)存存在的可可能性性，飯店店位于于遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)，且且因為當(dāng)當(dāng)初建建房時以以野豬豬肉入菜菜為賣賣點，現(xiàn)現(xiàn)不再再經(jīng)營野野豬的的繁育，故故其其是否繼繼續(xù)用用于飯店店類物物業(yè)，需需根據(jù)據(jù)市場調(diào)調(diào)查確確定，如如仍可可用于飯飯店，則則可運用用收益益法、比比較法法等測算算其價價值，但但應(yīng)注注意扣除除土地地價值；；如不不能用于于飯店店類用途途，則則應(yīng)以成成本法法測算。（3）辦公用房房。根根據(jù)文中中信息，辦辦公公用房應(yīng)應(yīng)以成成本法測測算，但但用于兩兩層的的基礎(chǔ)之之成本本應(yīng)否考考慮，則則應(yīng)根據(jù)據(jù)視未未來該辦辦公用用房的利利用狀狀況而定定，如如不宜加加層，或或沒有必必要加加層，則則兩層層的基礎(chǔ)礎(chǔ)成本本不應(yīng)考考慮，而而只能按按一層層的基礎(chǔ)礎(chǔ)測算算成本。（4）屠宰用房房及及飼養(yǎng)用房房房。如果果不能能改作它它用，或或改造成成本太太高，則則不能能按成本本法測測算，相相反還還應(yīng)考慮慮其拆拆除費用用。二、模擬試卷卷一題目P277頁，答案P336頁題目內(nèi)容容：：1、行政劃撥土土土地抵押貸貸款款估價技技術(shù)路路線及應(yīng)應(yīng)注意意事項。（有有地上建筑物物）2、保險賠償損損損失估價技技術(shù)術(shù)路線，賠賠償償款合理理否？？3、土地估價，假假假設(shè)開發(fā)發(fā)法計計算公式式和技技術(shù)路線線。三、模擬試卷二二二題目P299頁，答案P341頁題目內(nèi)容容：：1、工業(yè)用地地改為為商業(yè)用用地，用用成本本法估價價是否否正確。答：不正確。因因因為估價價對象象現(xiàn)實用用途雖雖是工業(yè)業(yè)，但但估價用用途應(yīng)應(yīng)是商業(yè)業(yè)，技技術(shù)路線線應(yīng)按按商業(yè)用用地制制定，優(yōu)優(yōu)先選選用比較較法和和收益法法。2、補地價的的技術(shù)術(shù)路線和和計算公公式，地地價不同同年限限調(diào)整。答：調(diào)查當(dāng)?shù)卣诠拦纼r時時點制定定的同同類地塊塊土地地出讓金金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。確定定估價價對象的的已使使用年期期和剩剩余使用用年期期以及土土地資資本化率率，通通過年限限修正正，確定定估價價對象的的補交交地價款款。計計算公式式：V25.5=VVV40××[11-1//(11+У)25..55]/[[1--1/((1++У)40]]3、寫字樓出租租租估價優(yōu)選選方方法及主主要步步驟（見見規(guī)范范：市場場法P8和收益法P11頁）。四、模擬試卷三三三題目P324頁，答案P348頁題目內(nèi)容容：：1、在建工程程（綜綜合樓）評評評估技術(shù)術(shù)路線線及應(yīng)搜搜集哪哪些資料料。答：（1）①成成成本法：：土地地的重新新購置置成本，建建筑筑物已完完成部部分的重重新建建造成本本，加加上利息息、利利潤及相相關(guān)稅稅費等。②假設(shè)開發(fā)法：：：通過比較較法法等方法法預(yù)測測完成后后的房房地產(chǎn)價價值，扣扣除尚需需投入入的建造造成本本、專業(yè)業(yè)費用用、管理理費用用、利息息和利利潤等。（2）①《國有有土地使使用權(quán)權(quán)證》。②《建設(shè)用用地地規(guī)劃許許可證證》。③《建筑工工程程規(guī)劃許許可證證》。④《土地使使用用權(quán)出讓讓合同同》及交交納土土地使用用權(quán)出出讓金憑憑證。⑤《施工許許可可證》。⑥施工圖紙紙、施施工圖預(yù)預(yù)算、施施工合同同。⑦已完工部部分分的工程程質(zhì)量量狀況證證明和和已完工工部分分工程量量證明明。2、相鄰房地地產(chǎn)合合并，增增值額如如何分分配？答：增值額分配配配有三種種方法法：A.以合并前前各各自的單單價為為基礎(chǔ)進(jìn)進(jìn)行分分配；B.以合并前前各各自的面面積為為基礎(chǔ)進(jìn)進(jìn)行分分配；C.以合并前前各各自總價價值為為基礎(chǔ)進(jìn)進(jìn)行分分配。三三種方方法的計計算結(jié)結(jié)果根據(jù)據(jù)影響響程度在在大小小不同，取取加加權(quán)平均均值可可得出增增值分分配率，其其中中第一種種方法法的計算算結(jié)果果應(yīng)占較較大的的權(quán)重比比例。3、已規(guī)定用途途途投標(biāo)報價價應(yīng)應(yīng)采用的的估價價方法和和應(yīng)做做哪些工工作？？答：首先對土地地地的基本本情況況如土地地的規(guī)規(guī)劃條件件、用用途、面面積等等作全面面的了了解。其其次，通通過對市市場情情況調(diào)查查，對對當(dāng)?shù)馗吒呒壻e賓館、酒酒店、高高級公寓寓的供供求趨勢勢進(jìn)行行預(yù)測，進(jìn)進(jìn)而而對投資資項目目做出決決策。然然后，利利用假假設(shè)開發(fā)發(fā)法確確定估價價對象象地塊的的投標(biāo)標(biāo)報價。五、1998年年考考試題題目P376頁，答案P381頁題目內(nèi)容容：：1、市場法選選取可可比實例例應(yīng)考慮慮哪些些因素（見見理理論與方方法P113頁）？假假如如有一交交易實實例與估估價時時點相差差五年年，可否否將該該交易實實例作作為可比比實例例？為什什么？？2、有租約房房地產(chǎn)產(chǎn)交易對對投資、自自住住、買入入價決決定的影影響。答：（1）應(yīng)將將將現(xiàn)有租租約所所定的租租金與與市場平平均租租金作相相對比比較，若若現(xiàn)有有租金高高于市市場平均均租金金，則現(xiàn)現(xiàn)有租租約有助助于提提高該住住宅的的買入價價；若若現(xiàn)有租租金低低于市場場平均均租金，則則現(xiàn)現(xiàn)有租約約將會會使該住住宅買買入價趨趨低。（2）顯然有影影響響，現(xiàn)有租租租約將使使該住住宅的買買入價價下降。（3）該住宅的的最最終成交價價價格應(yīng)以以市場場價為主主來確確定，而而不是是由購房房者張張某可以以完全全確定的的。3、裝修估價價的確確定。答：（1）上述述述資料用用于抵抵押估價價尚不不齊全；；（2）房地產(chǎn)產(chǎn)估估價人員員不能能承諾按170萬元進(jìn)行行估估價；（3）不能按1997年9月同類型型別別墅的正正常市市場售價價加上上該別墅墅的重重新裝修修費用用來確定定評估估值，因因為重重新裝修修時會會破壞原原有裝裝修，并并使原原有裝修修價值值受損，所所以以裝修后后的房房地產(chǎn)價價值并并不等于于簡單單的成本本相加加，應(yīng)按按別墅墅裝修后后的社社會平均均成本本進(jìn)行估估價才才是科學(xué)學(xué)合理理的。六、1999年年考考試題題目P404頁，答案P410頁題目內(nèi)容容：：1、欲購城市市邊緣緣商住房房地產(chǎn)，估估價價師在估估價前前需要了了解估估價對象象哪些些情況？？答：估價師在估估估價前需需要了了解估價價對象象的情況況有：：（1）土地權(quán)屬屬狀狀況；（2）房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)狀況；；（3）該房地地產(chǎn)產(chǎn)是否符合規(guī)劃劃要要求；（4）土地使使用用基本情情況；；（5）建筑物物基基本情況況。2、拍買估價價結(jié)論論，當(dāng)事事人認(rèn)為為過低低時，評評估所所認(rèn)為合合理的的理由。答：乙房地產(chǎn)估估估價所堅堅持當(dāng)當(dāng)時估價價結(jié)論論的理由由有：：（1）拍賣時的的時時點與二期期期工程竣竣工時時的時點點相距距有兩年年半，市市場情況況發(fā)生生了變化化；（2）為還債而而強強制拍賣的的的成交價價格可可能會低低于正正常市場場交易易價格；；（3）拍賣時只只賣賣出20棟中的6棟，說明明在在當(dāng)時的的拍賣賣成交價價格水水平上，市市場場的需求求并不不旺盛，需需求求少也會會導(dǎo)致致成交價價格低低；（4）整個別墅墅區(qū)區(qū)一期工程程程竣工時時和二二期工程程竣工工時的環(huán)環(huán)境狀狀況與開開發(fā)程程度已不不相同同；（5）19933年獲獲取土地地時的市市場狀狀況與1996年拍賣別別墅墅時不同同，不不能拿1993年的地價價與1996年的別墅墅售售價比較較。3、甲乙分配配方案案是否合合理，應(yīng)應(yīng)如何何分配？？為什什么？答：（1）甲、乙乙的分配配方案案均不合合理。（2）甲應(yīng)分得得11395萬元，乙乙應(yīng)應(yīng)分得13677..1萬元。（3）因為。如如果果乙拿走的的的房屋用用于銷銷售，共共可回回收價款2790萬元，雙雙方方各分得1395萬元；由由于于送禮是是乙的的個人行行為，不不應(yīng)讓甲甲的收收入受到到影響響，甲仍仍應(yīng)獲獲得1395萬元，乙乙尚尚可獲得13677..1萬元。七、2001年年考考試題題目P437頁，答案P442頁題目內(nèi)容容：：1、銀行抵押押評估估，銀行行要求賠賠償損損失，估估價公公司認(rèn)為為沒有有責(zé)任，不不應(yīng)應(yīng)賠償損損失解解釋的理理由。答：（1）銀行行行按估價價值的的八成貸貸款給給業(yè)主，對對風(fēng)風(fēng)險考慮慮不夠夠。（2）抵押估價價時時點為1999年8月1日，拍賣賣的的時間為2001年10月1日，由于于時時間變化化，房房地產(chǎn)價價值會會發(fā)生變變化。（3）由于短期期（快快速）和和強制性性變現(xiàn)現(xiàn)因素，拍拍賣賣價格可可能會會低于公公開市市場價值值。（4）房地產(chǎn)拍拍賣賣所得扣除除除各項稅稅費后后得款可可能低低于公開開市場場價值。（5）如果估價價公公司當(dāng)時的的的估價結(jié)結(jié)果是是客觀合合理的的，就沒沒有賠賠償責(zé)任任。2、轉(zhuǎn)讓工業(yè)業(yè)廠房房改超市市價格評評估，應(yīng)應(yīng)搜集哪哪些資資料。答：（1）對該該該地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)價格有有普遍遍影響的的資料料。（2）有關(guān)估價價對對象的實物物物、權(quán)益益、區(qū)區(qū)位等資資料。（3）了解城市市規(guī)規(guī)劃是否允允允許該房房地產(chǎn)產(chǎn)改變?yōu)闉樯虡I(yè)業(yè)用途。（4）如果城市市規(guī)規(guī)劃允許改改改變?yōu)樯躺虡I(yè)用用途，需需了解解商業(yè)用用途下下的類似似房地地產(chǎn)的租租金、售售價等資資料。（5）改變用途途所所需投入的的的改建費費用等等。（6）需要補交交的的土地使用用用權(quán)出讓讓金的的標(biāo)準(zhǔn)等等。3、評估商場場帶租租約出售售價格，應(yīng)應(yīng)優(yōu)優(yōu)選哪兩兩種方方法，并并寫出出估價技技術(shù)路路線。答：（1）應(yīng)優(yōu)優(yōu)優(yōu)先選用用的估估價方法法是：：收益法法和市市場比較較法。（2）因商場屬屬于于收益性房房房地產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)選選用收益益法作作為其中中一種種方法。（3）在市場交交易易實例比較較較多的情情況下下，應(yīng)選選用市市場比較較法為為另一種種方法法。（4）在兩種方方法法估價中均均均應(yīng)考慮慮租約約租金對對商場場價格的的影響響到A有租約的租金金金收入用租租約約租金。B租約期滿后的的的租金收入入用用客觀租租金。C現(xiàn)空置部分也也也要計客觀觀租租金收入入。（5）將兩種方方法法的估價結(jié)結(jié)結(jié)果綜合合，確確定最終終估價價八、2002年年考考試題題目P425頁，答案P431頁（精典）題目內(nèi)容容：：1、抵押評估估，當(dāng)當(dāng)事人認(rèn)認(rèn)為評估估結(jié)論論低于實實際投投入成本本不理理解，評評估公公司有何何理由由認(rèn)為結(jié)結(jié)論是是合理的的？答：（1）評估估估的是公公開市市場價值值，是是客觀價價格，而而非實際際價格格。（2）實際成本本超超過社會平平平均成本本?；蚧蚍康禺a(chǎn)產(chǎn)價值值直接取取決于于其效用用，而而非花費費成本本。（3）由于時間間的的差距，房房房地產(chǎn)市市場價價格發(fā)生生了變變化。（4）抵押貸款款價價值評估，較較少考慮預(yù)期期不確定的收收益或升值等等因素。2、商住樓抵抵押評評估，應(yīng)應(yīng)優(yōu)選的的估價價方法和和技術(shù)術(shù)路線，應(yīng)應(yīng)考考慮對評評估價價值影響響的主主要因素素是什什么？答：優(yōu)選假設(shè)開開開發(fā)法和和成本本法。（1）先采用用假假設(shè)開發(fā)發(fā)法，再再采用成成本法法。根據(jù)據(jù)市場場分析，分分別別求出商商業(yè)、住住宅開發(fā)發(fā)完成成后的房房地產(chǎn)產(chǎn)價值，根根據(jù)據(jù)兩種方方法估估價結(jié)果果綜合合確定商商住樓樓的價值值。（2）采用假假設(shè)設(shè)開發(fā)法法應(yīng)確確定扣除除項目目（扣除除項目目有：開開發(fā)成成本、管管理費費用、銷銷售費費用、銷銷售稅稅費、投投資利利息、開開發(fā)利利潤、投投資者者購買待待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的稅稅費）。（3）應(yīng)采用用估價時點點的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況和房房地產(chǎn)市場場狀況估價價。（4）應(yīng)考慮慮在建工程程項目期間間的減損。（技術(shù)路線見書書書P5頁、P59、P63、P64頁。）考慮的主要因素素素有：（1）適宜性性風(fēng)風(fēng)險，（2）預(yù)期風(fēng)風(fēng)險險，（3）市場變變現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)險，（4）耗損風(fēng)風(fēng)險險，（5）對預(yù)期期不不確定性性收益益或升值值較少少考慮，（6）采取客客觀觀、謹(jǐn)慎慎、甚甚至偏保保守的的原則選選取有有關(guān)參數(shù)數(shù)。（7）一般采采用用凈收益益不變變的公式式計算算。九、1、欲了解解土地地的規(guī)劃劃限制條條件，見見估價理理論與與方法P19頁。2、估價人員只只只對估價信信息息和結(jié)論論合乎乎技術(shù)規(guī)規(guī)范和和職業(yè)規(guī)規(guī)范負(fù)負(fù)責(zé)，而而對房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓定定價決策策不負(fù)負(fù)直接責(zé)責(zé)任。3、控制性祥細(xì)細(xì)細(xì)規(guī)劃規(guī)定定性性指標(biāo)有有：（1）用地性性質(zhì)質(zhì)（用途途）（2）用地面面積積（3）建筑密密度度（4）建筑控控制制高度（5）建筑紅紅線線后退距距離（6）容積率率（7）綠地率率（8）交通出出入入口方位位（9）停車泊泊位位及其他他需要要配置的的公共共設(shè)施。4、在建工程應(yīng)應(yīng)應(yīng)祥細(xì)核查查項項目狀況況：（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓）（1）土地使用用權(quán)權(quán)以出讓方方方式取得得的，是是否已經(jīng)經(jīng)支付付了全部部土地地出讓金金；（2）土地使用用權(quán)權(quán)是否已經(jīng)經(jīng)經(jīng)依法登登記，取取得產(chǎn)權(quán)權(quán)證書書；（3）政府相關(guān)關(guān)管管理部門的的的批準(zhǔn)文文件是是否齊全全。包包括建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃許許可證證、建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃許許可證證、建筑筑施工工許可證證（或或開工證證）、預(yù)預(yù)售許可可證是是否取得得等。（4）房地產(chǎn)建建設(shè)設(shè)的開發(fā)投投投資總額額是否否已經(jīng)完完成25%。5、房地產(chǎn)抵押押押價值評估估。確確定兩種種估價價方法的的平均均值，還還是權(quán)權(quán)重值，應(yīng)應(yīng)根根據(jù)市場場情況況，慎重重選用用，一般般用平平均值。報報酬酬率取值值要看看風(fēng)險程程度。6、價值定義：：：本報告采采用用公開市市場價價值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。本本次評估估所確確定的土土地價價格是指指估價價對象在在估價價時點2003年4月1日，規(guī)