東方太陽城案例解析

北京東方太陽城養(yǎng)老地產項目調研報告北京東方太陽城養(yǎng)老地產項目調研報告東方太陽城全新退休生活的領跑者2012年10月

中商產業(yè)研究院針對我國2013年之后的主要養(yǎng)老地產政策分別從土地、民營資本等方面進行了解讀。土地方面2014年4月國土資源部出臺的《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》中，對養(yǎng)老服務設施用地范圍、土地用途和年限、土地供地政策等方面進行了明確規(guī)范：養(yǎng)老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務設施用地。養(yǎng)老服務設施土地用途和年期。養(yǎng)老服務設施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時，土地用途應確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。營利性養(yǎng)老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。房地產用地中配套建設養(yǎng)老服務設施的，可將養(yǎng)老服務設施的建設要求作為出讓條件。養(yǎng)老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。養(yǎng)老服務設施土地供地政策。經養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務機構的，其養(yǎng)老服務設施用地機構等也可以申請改造整合為養(yǎng)老機構。同時，民營養(yǎng)老地產開發(fā)商可以申請國家財政支持，并增加福利彩票公益金作為新的融資渠道。另外，其它養(yǎng)老地產政策分別在建設規(guī)范、以房養(yǎng)老試點、金融支持、醫(yī)養(yǎng)結合等方面都給出了明確的要求及政策支持，為養(yǎng)老地產的發(fā)展奠定了良好的政策發(fā)展環(huán)境。

前言北京東方太陽城號稱“國內首家大型綜合退休社區(qū)”，于2002年開盤，項目立志“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準”，以“全新退休生活的領跑者”的姿態(tài)出現，為中老年人營造一種積極、陽光與充實的生活模式和社區(qū)文化。位于北京市順義區(qū)東六環(huán)以外潮白河畔的東方太陽城項目自一期開盤至今三期在售經歷10年，現已幾近售罄，共銷售了產權房約4000套，加之其規(guī)劃用地面積達234萬平米，體量較大，堪稱產權銷售養(yǎng)老社區(qū)項目的典范。該項目的另一個看點是社區(qū)內辦得紅紅火火、有聲有色的文化生活，很多住戶是昔日里各行各業(yè)的精英，有學者、商界政界人士、藝術工作者等等，文化層次普遍較高，對精神和文化內涵的追求也就更迫切。在東方太陽城，業(yè)主們可以到自己的農莊體驗親手采摘果蔬的樂趣，還可相邀組團旅游；他們可以根據自己的興趣選擇參加興趣俱樂部：棋盤俱樂部，舞蹈隊，書畫俱樂部……每一個居住在東方太陽城的人都可以在俱樂部里找到志同道合的朋友，拋開退休后的孤獨和無聊。在這里，老年大學是社區(qū)最受歡迎的活動。老年大學設有文化藝術（書畫、聲樂等）、家政（插花、手工制作等）、醫(yī)療保健、英語等專業(yè)課程，還會有各種長短期班，如：書法、繪畫、聲樂、太極拳、園藝、盆景、交際舞等短期班。社區(qū)還組織舉辦各種豐富多彩的展覽、講座、比賽等文化交流活動。老人們在這些豐富多彩的活動中再次煥發(fā)出青春的活力，收獲著友誼、自信、快樂，找到了自己的精神歸屬。除了硬件設施外，為老年人創(chuàng)造美滿的精神文化生活也是我們未來養(yǎng)老項目服務配套所關注的重點，加上我們自己的項目在建設規(guī)模、地理位置及周邊條件等方面與東方太陽城有類似的地方，因此，我們專程赴京考察了東方太陽城，為今后我們養(yǎng)老項目的開發(fā)與建設獲取有益經驗。目錄一、項目概況 一、項目概況（一）項目位置：東方太陽城項目位于北京市順義區(qū)潮白河畔仁和鎮(zhèn)河南村，東六環(huán)以東約10公里，距北京市中心區(qū)約50公里，距順義城區(qū)約15公里，從北京市中心地帶驅車約80分鐘可達到。該項目位于京郊農村，四周被農田與村莊包圍，社區(qū)周邊為鄉(xiāng)間道路，開車找到小區(qū)門口頗費周折，內部是一個相對封閉的生活社區(qū)，由于內外景致反差較大，初看到社區(qū)有種進入世外桃源的感覺。東方太陽城交通位置圖（二）建立情況：投資商：中國希格瑪有限公司發(fā)展商：北京東方太陽城房地產開發(fā)有限責任公司景觀設計單位：美國SASAKI建筑設計單位：北京維拓時代建筑設計有限公司會所經營：北京東方太陽城俱樂部有限公司開發(fā)時間：項目于2002年開始建設，一、二期已售罄。三期于2010年4月開盤，至今尚余100余套現房公寓待售。（三）建設規(guī)模：住宅用地面積119萬㎡，總建筑面積80萬㎡，共4017戶，共設4430個地上車位。其中在售的三期公寓規(guī)劃用地面積63.8萬㎡，總建筑面積45.3萬㎡，共可入住1196戶。（四）購買及入住條件：無特殊限制。（五）銷售價格參照項目三期產權售價：公寓均價：15000元/平米；別墅均價：33000元/平米（1300萬元起/套）裝修標準：毛坯房物業(yè)管理費：公寓2.45元/平米.月；別墅5元/平米.月市政供暖費：30元/平米.年；其他配套服務：額外單獨收費配套公建區(qū)二期三配套公建區(qū)二期三期一期東方太陽城總平面圖天津寶坻云杉鎮(zhèn)養(yǎng)老公寓調研報告二、項目建筑組成建筑內容組成一覽表項目建筑面積建筑形態(tài)備注老年住宅75萬㎡住宅組團（公寓、別墅、四合院）公寓（戶型70-200㎡），公寓高度分四層和六層兩種別墅（225-880㎡）四合院（1100-1200㎡）公建配套區(qū)東方太陽城醫(yī)院5萬㎡2層總建筑面積2200㎡，醫(yī)院現編制病床位20張。開設有急診科、內科、外科等十五個科室；設有健康會所，提供水療、康復護理等服務；合作轉接醫(yī)院為中醫(yī)大順義區(qū)醫(yī)院（二甲綜合醫(yī)院）太陽會所3層首層設有超市、精品零售店和各式餐廳；二層為中心大堂，設有圖書館、多功能廳、活動中心、老年培訓學校等；三層為小多功能廳及各類活動室康體中心2層總建筑面積8000㎡，包括室內綜合球館（羽毛球、乒乓球、臺球）、游泳池、健身房、室內跑道、體操房、高爾夫練習場及保齡球館、溫泉、桑拿房等餐飲街2層各類餐飲集中區(qū)域東方嘉賓國際酒店5層總建筑面積1.5萬㎡，客房108間（含高級客房97間，豪華套房3套，豪華復式套房8套），四星級標準旅游度假酒店，擁有20間多功能會議廳，面積40-900㎡匯佳幼兒園1層占地面積2020㎡，開設7個班級，可容納120名幼兒綠地占地75萬㎡種植10萬棵樹，整體綠化覆蓋率達80%;負氧離子含量達4000個/cm3人工湖占地16萬㎡共有近十處人工湖，環(huán)繞各個住宅組團

三、住宅產品概述首期：2002.7~2005.12，產品類型為公寓，共銷售500套，均已售罄；二期：2004.7~2007.12，產品類型為公寓、獨棟別墅、聯(lián)排別墅和四合院，均已售罄；三期：2007.5~至今，產品類型為點式、板式公寓和獨棟別墅，公寓和別墅尚余100多套待售。東方太陽城三期“琴湖灣”組團公寓，為東方太陽城最后一期在售項目，在東方太陽城的北部，規(guī)劃總用地面積為63.8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約為45.3萬平方米。琴湖灣公寓區(qū)內，規(guī)劃有貫穿公寓區(qū)南北的湖體，湖體面積約為4萬平米，整體造型猶如一個鋼琴鑲嵌在公寓社區(qū)內。三期琴湖灣公寓外景整個公寓區(qū)共118個樓座，分為A、B兩個區(qū)，包含94棟板式公寓和24棟點式公寓。獨立住宅區(qū)為C區(qū)，共125棟。公寓均為6層，其中6層北側做相應退臺處理，給業(yè)主提供超大露臺；每單元均設電梯，一梯兩戶；板式公寓戶型包含一居室、二居室和三居室；點式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座，景觀效果比較好。小區(qū)容積率很低（約0.6），公寓樓間距較大，綠地率很高每個樓座單體，首層住戶南側均附贈庭院，并在主臥室南向設計有10多平方米的陽光房；在二層，附贈陽光房頂的超大露臺；到了六層頂層，北側退出的露臺則由六層住戶獨自享用。位于會所售樓處的標準單體公寓樓模型樣板間照片：3室2廳2衛(wèi)戶型，建筑面積150.46m2公寓樓單元門口，無臺階和門檻的無障礙設計琴湖灣組團內實景樓門前的分類垃圾箱戶型標準主力公寓戶型：無裝修毛坯交樓，在售，均價15000/㎡三室兩廳兩衛(wèi)(150.46㎡)三室兩廳兩衛(wèi)(156.26㎡)兩室兩廳一衛(wèi)(107.28㎡)三室兩廳兩衛(wèi)(131.45㎡)雙拼別墅戶型（236~278㎡）：新房已售罄，二手房均價33000元/㎡地上兩層236平米戶型圖地上三層266平米戶型圖獨棟別墅戶型（400㎡～476㎡）：無裝修毛坯交樓，在售，均價33000元/㎡獨棟別墅外觀400.78㎡獨棟別墅戶型圖，地上二層，地下一層四合院戶型(占地587~1245㎡)：數量很少已售罄，二手房均價35000元/㎡

四、配套服務設施整個東方太陽城的主要配套設施是在項目二期時建設的，都集中在社區(qū)的中心位置，這里也是社區(qū)內居民進行購物、休閑、健身、娛樂和飲食活動的集中區(qū)域。如下圖所示：社區(qū)中的主要配套服務設施，包括醫(yī)院、會所、超市、酒店、康體中心、商業(yè)及餐飲街、幼兒園等都建在人工湖--“藍湖”的四周或毗鄰的萬晴園組團內。而社區(qū)內各個住宅組團中的服務設施很少。匯佳幼兒園東方太陽城匯佳幼兒園東方太陽城醫(yī)院配套服務區(qū)示意圖（一）東方太陽城醫(yī)院業(yè)務主管單位：北京市順義區(qū)衛(wèi)生局

登記管理機關：順義區(qū)民政局社會組織類型：民辦非企業(yè)單位

開辦資金：400萬元

業(yè)務范圍：內科、外科、婦科、中醫(yī)科、五官科、理療科、藥劑科、檢驗科、B超室、放射科等15個科室。

成立日期：2007年12月18日運營情況：一級規(guī)模非營利性綜合性醫(yī)院，建筑面積2200平米，共設20張床位，2008年取得醫(yī)保定點資格，2011年12月因涉嫌騙取醫(yī)?；鸨蝗∠t(yī)保資格。目前東方太陽城醫(yī)院的合作轉接醫(yī)院是中國醫(yī)科大北京順義醫(yī)院（二級甲等綜合性醫(yī)院，共550張床位）。（二）太陽會所總建筑面積約4萬平米，共三層，首層為超市、中餐廳、宴會廳、精品店等，二層為售房中心、多媒體會議室、圖書館、陶藝室、棋牌室，三層主要為老年大學課堂，包含聲樂教室、舞蹈室、電腦室等。太陽會所門口太陽會所平面示意圖太陽會所圖書館太陽會所中2-3層都設有針對老年大學的場地設施，老年大學的運營實體實際為北京東方太陽城文體培訓學校，于2005年11月經北京市順義區(qū)教委批準、北京市順義區(qū)民政局核準、備案后于12月正式成立。該培訓學校開設了一些主要針對社區(qū)內老年居民的課程，豐富了老人們的精神文化生活。據了解，由于培訓學校性質為非營利性機構，學員的收費不高，每門課程人均收費從100—900元不等，主要用于支付外聘教師的報酬。培訓學校還組織社區(qū)內的居民（老人占大多數）成立了各類文體活動團體，如藝術沙龍、金秋合唱隊、舞蹈隊、清風書法班、國畫愛好者俱樂部、垂釣社、京劇社、羽毛球隊等，定期利用會所及社區(qū)內的場地設施舉行表演和比賽活動。位于太陽會所一層靠北側的中餐廳會所內的中餐廳設有350個餐位及13間VIP特色包間，以淮揚菜、粵菜特色為主。位于太陽會所一層靠西側的西餐廳太陽會所的一層靠南側是一個中型超市，整個社區(qū)的居民日常所需都基本要在此購買。距超市門口不遠處是社區(qū)內唯一的一家洗衣店太陽會所的餐飲配送車

（三）康體中心康體中心建筑面積近8000平米，設有專業(yè)器械健身房、有養(yǎng)體操房，羽毛球、乒乓球、籃球、網球場，臺球室、保齡球館、室內塑膠跑道，戶外陽光游池、室內恒溫陽光泳池、溫泉療養(yǎng)池、桑拿休閑中心、KTV和按摩等服務項目?？刁w中心的所有健身、娛樂服務項目都要收費，價格與北京城區(qū)內的收費相比并不便宜，比如羽毛球收費80元/小時，臺球40元/小時，乒乓球40元/小時，保齡球25元/局。羽毛球館乒乓球館擁有30個打位的高爾夫練習場，占地20572平方米位于會所東南的18洞高爾夫球場，標準72桿，球道長度7100碼露天網球場（四）東方嘉賓國際酒店東方嘉賓國際酒店客房總建筑面積共1.5萬㎡，美式建筑風格。酒店提供四星級標準的服務，共有客房108間（含高級客房97間，豪華套房3套，豪華復式套房8套，房費從320-1180元不等。酒店內另有多個面積40-900㎡的會議廳。為滿足長住客人的居住需求，還有3棟酒店式公寓，共110套客房，面積從29.8㎡到92.5㎡不等，共五種戶型可供選擇。（五）餐飲街餐飲街與太陽會所隔湖相對的是餐飲街，是社區(qū)內主要餐館的集中區(qū)域，但據網評看，餐飲街中飯館做的飯菜質量不是很好。（六）匯佳幼兒園匯佳幼兒園照片匯佳幼兒園東方園是匯佳教育機構在東方太陽城開辦的一所分園，占地面積2020㎡，共設7個教學班，招生對象為2歲--6歲幼兒，共可容納120名幼兒。匯佳幼兒園東方園常規(guī)課程為匯佳幼兒園多元智能主題活動課程，其內容涵蓋幼兒的身體運動、數學邏輯、語言表達、音樂旋律、空間視覺、自然認知、人際溝通、自我認知等多種智能領域的發(fā)展；綜合素質課程包括：英語、鋼琴、電腦、游泳、園內/外活動(每月一次)等；興趣課程包括：輪滑、國畫、蒙氏、體能感統(tǒng)、幼小銜接等課程，以上課程會根據幼兒年齡特征和身心發(fā)展狀況安排在不同年齡階段學習。（七）其他配套設施社區(qū)內東北側有一片農莊，南側開辟了兩個溫室大棚，針對喜歡農耕和園藝的業(yè)主提供了實踐空間，業(yè)主每年只需繳納200元管理費領取一小塊地，一年當中業(yè)主可以在這個地塊中做相關的耕作，讓他們有種農家樂的感覺。綠色農莊溫室大棚

五、調研小結從銷售模式以及配套服務看，北京東方太陽城只是一個加入退休者生活社區(qū)概念的純地產項目。據銷售人員介紹，目前社區(qū)已入住近4000戶居民，其中70%的住戶家中有60歲以上老人。區(qū)別于普通住宅項目，東方太陽城中的硬件設施針對老年人只做了有限的改進措施，包括社區(qū)以四到六層低層建筑為主，每層帶電梯，方便老人出行；社區(qū)中道路及住宅出入口設計為無障礙步