物業(yè)設施設備保養(yǎng)

物業(yè)設施設備保養(yǎng)物業(yè)設施設備保養(yǎng)_內(nèi)容_制度_標準_計劃

1、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新

l根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況

l需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復

l屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修

l編織合理的維修養(yǎng)護計劃，建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全

l合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變原建筑的用途

l各類設備設施信息記錄清晰明確,臺帳清楚

l及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設備設施的完好

l因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務

l完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設備設施保養(yǎng)制度

l完善的管理、檢查、考核制度

l給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態(tài)

l建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準

l搞好維修保養(yǎng)計劃管理,科學安排施工進度

2、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定

【房屋、建筑設施】

l建物維修工

按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》的內(nèi)容要求進行修繕養(yǎng)護；

每月一次按《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與要求》對小區(qū)房屋建筑，公用部位、設施進行巡查；

將周期巡查、養(yǎng)護結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內(nèi)；

房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；

房屋、設施發(fā)生異常，及時報告設備主管，并在設備主管協(xié)同下排除異常。

l設備主管

負責房屋、設施的技術(shù)資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；

每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督；

對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；

每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；

【供配電設備】

l電工

每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》；

配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》；

按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；

供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。

l設備主管

負責設備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；

每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；

每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

【消防設備】

l日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障；

l定期檢查

a.

由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；

b.

由設備主管組織，并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。

l維修保養(yǎng)

a.

設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作；

b.

設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；

c.

按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

d.

消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)。

l設備主管

a.

負責設備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.

每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.

組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；

d.

每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；

e.

每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門

【給排水設備】

l管道工

每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；

水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；

按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；

l設備主管

負責設備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；

每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；

按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

【弱電設備】

l分承包方維保人員

按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；

弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。

l電工

每日按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設備巡視記錄表》；

信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次；

發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)。

l保安人員

負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》；

發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。

l設備主管

負責設備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；

每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；

每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；

每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件；

【水泵設備】

l管道工

a.

每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；

b.

水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；

c.

按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

d.

給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；

e.

給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。

l設備主管

a.

負責設備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.

每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.

組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；

d.

每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.

每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

f.

對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

g.

每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

i.

每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；

j.

按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

3、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案

【辦公樓】

對辦公樓玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡檢養(yǎng)

護：每周一次

落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；

落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；

落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。

對大樓門廳內(nèi)照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。

每周一次

【樓道】

對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。

每周一次

對樓道內(nèi)防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。

每月一次

對樓道、扶梯進行巡查：每月一次

a.

扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；

b.

樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；

c.

樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設的地磚（大

理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；

樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。

對樓面進行巡查：

每季一次

a.

內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的

粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金

配件完好；

b.

各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。

【雨污水總管及屋面外墻】

對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落

每季一次

對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。

每季一次

對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。

每年二次

對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。

每年二次

【市場內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】

對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進行巡檢：

每月一次

a.

區(qū)內(nèi)道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆

腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現(xiàn)象；

b.

混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；

c.

路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。

對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。

每年二次

油漆鐵柵欄。

每年一次

【雨污水窨井、下水道】

對區(qū)內(nèi)雨、污水管進行檢查、清撈。

每季二次

雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。

每年一次

疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。

每季二次

汛期前應對下水道進行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。

汛期前一個月

【屋頂避雷帶】

對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在12層以上應有防雷專業(yè)單位進行測試，防雷測試單位應具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應出具測試報告。

每年一次

對屋頂避雷帶進行勘查，避雷帶應保持完好無斷裂，局部銹蝕應除銹、補油漆。

每年二次

【市場內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】

夜間應對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。每日一次

檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。

每年一次

檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。

每周一次

【圍墻大門及電動大門】

檢查圍墻大門門腳頭及四周，應嵌粉密實。

每年兩次

大門除銹、油漆。

每年一