知名地產廣場商業(yè)物業(yè)管理方案

華地香頌道物業(yè)服務方案PAGE124大連萬達物業(yè)管理有限公司合肥分公司1--合肥萬達廣場金金金街物業(yè)管理服務方方方案目錄第一章：萬達廣廣廣場金街街概況況第二章：管理分分分析、服服務理理念及目目標第一節(jié)：管理難難難度及重重點分分析第二節(jié)：管理服服服務理念念與目目標第三章：物業(yè)管管管理服務整整體體設想及及措施施第四章：物業(yè)管管管理機構運運作作方式第一節(jié)：組織架架架構及崗崗位職職責第二節(jié)：員工培培培訓方案案及計計劃第五章：前期服服務務、二次裝裝裝修管理理第一節(jié)：前期物物物業(yè)管理理服務務介入方方案第二節(jié)：物業(yè)業(yè)業(yè)管理處處籌備備方案第三節(jié)：接管驗驗驗收方案案第四節(jié)：業(yè)主入入入住管理理方案案第五節(jié)：二次裝裝裝修管理理方案案及違章章處理理措施第六章：日常物物業(yè)業(yè)管理第一節(jié)：物業(yè)房房房屋和公公共配配套設施施管理理及維修修方案案第二節(jié)：治安、車車輛及交通管管理第三節(jié)：衛(wèi)生、綠綠化、環(huán)保及及其它管理第四節(jié)：檔案資資資料的建建立與與管理第七章服務務務承諾與與目標標第八章：物業(yè)維維修修和管理的的的應急措措施一、業(yè)主、使用用用人自用用部位位突然斷斷水、斷斷電、無無煤氣氣的應急急措施施二、小區(qū)物業(yè)管管管理范圍圍內突突然斷水水、斷斷電、無無煤氣氣的應急急措施施三、業(yè)主與業(yè)主主主、使用用人自自用部位位排水水設施阻阻塞的的應急措措施四、雨、污水管管管及排水水管阻阻塞的應應急措措施五、電梯、水泵泵泵等大型型機電電設備突突然停停轉或機機電故故障的應應急措措施六、發(fā)生火警時時時的應急急措施施七、防汛防臺應應應急預案案八、接報刑事、治治安事件處理理程序九、遇燃氣泄漏漏漏、觸電電事故故處理程程序十、遇爆炸物或或或可疑物物品處處理程序序十一、其他突發(fā)發(fā)發(fā)事件的的處理理程序第九章：豐富社社區(qū)區(qū)文化，加加加強業(yè)主主相互互溝通的的具體體措施第一章合肥萬達達達城市廣廣場D區(qū)概況[項目地址]項項項目位于合合肥肥中心城城區(qū)，西西至馬鞍鞍山路路。[總占地面積]]]11.7萬㎡，總建筑筑面面積70.35萬㎡。[本住宅占地面面面積]約1.2萬㎡[本項目總建筑筑筑面積]7557700.5㎡[地上總建筑面面面積]6505500.5㎡其中[高層住宅宅宅建筑面面積]]6065522.1㎡；[戶數(shù)]57888戶[商業(yè)用房建筑筑筑面積]43899.4㎡；[戶數(shù)]33戶戶戶[配套公共服務務務場地]1604㎡；[總幢數(shù)]5棟棟棟其中[25層住住住宅幢數(shù)]3棟[33層住宅宅宅幢數(shù)]2棟配套公共服務設設設施：其中[物業(yè)用房房房]379.1㎡[業(yè)主委員會辦辦辦公用房]]25㎡[地下總建筑面面面積]1052200㎡其中[地下車庫庫庫建筑面面積]]7653㎡；[車位分布]機機機動停車位位2259輛其中[地下一層層層車位]130個;[地下二層車位位位]129個；本項目建筑結構構構[住宅]框架結結結構；[商業(yè)]框架結結結構；[電梯品牌]上上上海三菱第二章管理理理分析、服服務務理念及及目標標第一節(jié)管理難難難度及重重點分分析一、底商與業(yè)戶戶戶的矛盾盾、大大商業(yè)經經營活活動與業(yè)業(yè)戶的的矛盾底商的經營活動動動對樓上上業(yè)戶戶的日常常生活活可能產產生一一定影響響，容容易產生生矛盾盾沖突。萬萬達達廣場大大商業(yè)業(yè)開業(yè)后后，商商業(yè)街區(qū)區(qū)，居居住區(qū)因因為使使用功能能的不不同，也也可能能會產生生比較較尖銳的的矛盾盾沖突。因因此此廣場底底商與與高層樓樓宇業(yè)業(yè)戶、大大商業(yè)業(yè)與居住住區(qū)關關系的協(xié)協(xié)調處處理將是是我們們今后管管理的的重點。我我們們擬采取取以下下措施協(xié)協(xié)調處處理鄰里里關系系。（一）統(tǒng)一引導導導規(guī)劃商商業(yè)經經營項目目。在商鋪出租時，從從居民生活需需求的各個方方面考慮，在在引進項目時時向業(yè)戶提出出合理化建議議，引導其合合理安排各類類經營項目比比例、位置、格格調，堅持大大商場與小鋪鋪面相結合，保保健與娛樂相相結合，專賣賣店與百貨店店相結合，金金融與商務相相結合的原則則，既在商業(yè)業(yè)門類上盡量量涵蓋居民生生活的需求，又又能讓出租方方的經濟效益益得到保證，盡盡量避免底商商經營者與樓樓上業(yè)戶發(fā)生生矛盾。（二）規(guī)范商業(yè)業(yè)業(yè)門店的的裝修修。在商業(yè)門店的裝裝裝修管理理中，抓抓好裝修修宣傳傳提示、裝裝修修審批、裝裝修修檢查、違違章章處理和和裝修修驗收五五個環(huán)環(huán)節(jié)。裝裝修須須先向公公安消消防部門門提出出消防申申報審審批的，完完工工后，須須經公公安消防防部門門驗收后后方可可營業(yè)。杜杜絕絕越線經經營等等違規(guī)行行為，防防止餐飲飲油煙煙污染等等擾民民的行為為發(fā)生生。（三）嚴格協(xié)議議議簽訂。在商業(yè)門面轉售售售、轉租租時，買買受人或或承租租人須簽簽訂合合肥萬達達廣場場《管理理規(guī)約約》、《區(qū)區(qū)域域防火安安全責責任書》等等協(xié)協(xié)議，在在享受受物業(yè)服服務的的權利時時，須須自覺履履行相相關義務務，使使商戶和和業(yè)戶戶友好相相處。二、收費標準較較較低、管管理成成本控制制壓力力大根據(jù)合合合肥物業(yè)業(yè)管理理市場現(xiàn)現(xiàn)狀，普普遍物業(yè)業(yè)管理理服務收收費標標準定價價較低低，業(yè)戶戶交費費自覺程程度不不夠。再再加上上項目所所在地地為合肥肥市近近幾年拆拆遷、開開發(fā)的重重點區(qū)區(qū)域，附附近交交通改造造，且且多數(shù)業(yè)業(yè)主屬屬投資溝溝買，因因此在物物業(yè)管管理服務務實施施初期可可能面面對入住住率不不高、收收費較較難的情情況。在此種情情況下我們們需要繼續(xù)續(xù)保持高品品質的服務務輸出，管管理成本壓壓力較大，因因此我們考考慮以下措措施開源節(jié)節(jié)流：將成本控制導入入入目標管管理，做做好節(jié)流流，挖挖掘可經經營資資源，廣廣為開開源。在交驗入住期內內內，采取取積極極有效的的措施施，與有有關部部門協(xié)作作，盡盡快完善善小區(qū)區(qū)配套設設施，迅迅速提高高管理理水平，營營造造良好的的居住住環(huán)境，消消除除未入住住業(yè)戶戶的后顧顧之憂憂，迅速速提高高入住率率，增增加管理理費收收入。加強社區(qū)活動用用用房的管管理與與經營。嚴嚴格格管理，強強化化監(jiān)督，減減少少人為損損壞公公共設施施和小小區(qū)環(huán)境境現(xiàn)象象，以減減少維維修費用用支出出。合理安排園區(qū)道道道路照明明開關關時間，節(jié)節(jié)省省公共水水電費費的開支支。我我們將全全方位位為業(yè)戶戶提供供多項有有償特特約服務務，既既服務于于業(yè)戶戶，又增增加了了收入。另外在增收同時時時，努力力降低低成本，反反對對鋪張浪浪費，從從小處著著眼，加加強物流流控制制，提高高物資資利用率率。采采取有效效節(jié)能能措施，走走可可持續(xù)發(fā)發(fā)展之之路。三、樓宇戶外廣廣廣告控制制如何控制D區(qū)底底底商戶外外廣告告也將是是影響響項目物物業(yè)管管理品質質的重重要因素素，需需提前合合理規(guī)規(guī)劃。四、安全防范任任任務重大大從外部環(huán)境來說說說，項目目所在在地處于于合肥肥中心區(qū)區(qū)，且且隨著馬馬鞍山山路改造造工程程推進，外外部部施工人人員較較多，人人員繁繁雜。從從內部部環(huán)境來來說，住住宅項目目緊鄰鄰大商業(yè)業(yè)區(qū)，因因此安全全防范范任務責責任重重大，我我們必必須從一一開始始就將安安全問問題提高高相當當?shù)母叨榷葋碇刂匾暎瑥膹慕⒘⑾嚓P制制度開開始，一一步一一步將安安全工工作深入入開展展下去，狠狠抓抓技防、人人防防兩方面面工作作，確保保小區(qū)區(qū)業(yè)戶能能夠安安心生活活，享享受服務務。第二節(jié)管理服務務務理念與與目標標合肥萬達商業(yè)廣廣廣場是萬萬達集集團第三三代城城市綜合合體，整整個項目目在規(guī)規(guī)劃、設設計、建建設上都都有全全新的創(chuàng)創(chuàng)意，而而住宅部部分更更是以快快捷、高高效、豐豐富、動動感的都都市時時尚新派派生活活，打動動了不不少都市市白領領和投資資人士士。針對客戶定位，我我們開展了周周密的市場調調研，在充分分了解合肥物物業(yè)管理現(xiàn)狀狀和未來業(yè)戶戶、租戶的生生活需求基礎礎上，確立了了項目的物業(yè)業(yè)管理構想及及物業(yè)服務定定位：我司將將現(xiàn)代管理服服務意識與先先進的管理服服務理念引進進合肥萬達廣廣場管理中，為為業(yè)戶創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)雅舒適、意意境獨特的生生活居家環(huán)境境，讓其充分分感受到物業(yè)業(yè)公司每時每每刻對他們的的關愛，感受受到社會文明明與進步給個個人和家庭帶帶來的溫馨，使使他們的居家家氛圍具有吸吸引力、親和和力和成功感感，使他們的的儒雅風采得得以充分的展展現(xiàn)。我司將將努力以高質質量的物業(yè)服服務，使合肥肥萬達廣場成成為人人崇尚尚的理想家園園，讓置業(yè)人人士買得放心心、住得安心心、環(huán)境舒心心，促使合肥肥萬達廣場品品牌深入人心心，成為社區(qū)區(qū)典范。我司對合肥萬達達達廣場的的管理理目標是是，與與全體產產權人人、使用用人一一道，共共同建建造精品居居住住物業(yè)，營營造造現(xiàn)代的的生活活氛圍，打打造造國內物物業(yè)管管理的優(yōu)優(yōu)秀品品牌。樹立服務理念，提提出“您的滿意，我我們的追求??！”的管理理念念，從而達到到一流管理、一一流形象、一一流效益。創(chuàng)造良好的高檔檔檔生活環(huán)環(huán)境，實實行社會會化、專專業(yè)化、一一體體化管理理。結合商鋪的管理理理，體現(xiàn)現(xiàn)出管管理的規(guī)規(guī)模效效應。通過對物業(yè)整體體體的管理理和養(yǎng)養(yǎng)護，創(chuàng)創(chuàng)建一一個“安全、時時尚尚、方便便、舒舒適”的生活環(huán)環(huán)境境，使業(yè)業(yè)主的的物業(yè)能能保值值、增值值。周邊同類住宅物物物業(yè)管理理費市市場調研研1、御景灣國際際際公寓物業(yè)類別：高層層層住宅、公寓寓項目特色：依河河河而建建筑類別：框架架架裝修狀況：毛坯坯坯物業(yè)地址：蕪湖湖湖路孝肅肅橋東東

開盤時間：

222008年5月1日

入住時間：200009年12月容積率：4綠化率：448%物業(yè)費：11.25元/平平方米·月

物業(yè)公司：福建建建誠信物物業(yè)管管理有限限公司司開發(fā)商：合合肥海祥房地地地產開發(fā)有有限限公司HYPERLINK"/company/1210053073_20070109152329.htm"2、圣大國際物業(yè)類別：高高高層住宅宅及公公寓項目特色：依河河河而建建筑類別：框架架架裝修狀況：毛坯坯坯物業(yè)地址：

瑤瑤瑤海區(qū)長長江路路與滁州州路交交匯處開盤時間：200006年05月13日

入住時間：200007年8月31日容積率：66.90

綠化率：330.50%%%物業(yè)費：00.98元/平平方米·月

物業(yè)公司：安徽徽徽尚德物物業(yè)管管理有限限公司司開發(fā)商：HYPERLINK"/company/2110153142_20060402205650.htm"安安徽圣大房地地地產開發(fā)有有限限公司3、恒盛·豪庭庭物業(yè)類別：高層層層住宅、普普通通住宅項目特色：建筑類別：框架架架剪力墻墻結構構

裝修狀況：毛坯坯坯物業(yè)地址：長江江江東大街街以南南，全椒椒路以以東開盤時間：200009年11月1

日入住時間：200011年11月份容積率：33.43綠化率：440%物業(yè)費：11.44元/平平方米·月物業(yè)公司：浙江江江盛全物物業(yè)公公司開發(fā)商：安安徽恒茂房地地地產開發(fā)有有限限公司第三章物業(yè)業(yè)業(yè)管理服服務整整體設想想及措措施一、物業(yè)管理服服服務整體體設想想堅持以社會效益益益、環(huán)境境效益益為主，經經濟濟效益為為輔的的經營宗宗旨，倡倡導“以人為本”的服務理理念念，形成成規(guī)模模優(yōu)勢，優(yōu)優(yōu)質質服務，保保本本微利，為為業(yè)業(yè)主/住戶當好好管管家。（一）在小區(qū)全全全面導入入ISSO900011:200088國際質量量體體系。大連達物業(yè)公司司司的管理理運作作和服務務規(guī)范范按照ISO990001：2008質量管理理體體系逐步步建立立、實施施。最最終全面面導入入ISO990001：2008質量管理理體體系。在在今后后的日常常管理理之中,利用ISO990001：20088質量標準準管管理體系,全面確保保物物業(yè)服務務質量量持之以以恒，保保障物業(yè)業(yè)公司司持續(xù)改改進，規(guī)規(guī)范發(fā)展展。（二）推行“全全全員首接接責任任制”。為了充分調動各各各級員工工的工工作主動動性，提提升服務務水平平，我們們將推推行“全員首接接責責任制”。每一位位員員工都有有責任任和義務務接待待業(yè)主和和訪客客的建議議，并并在第一一時間間傳遞到到客戶戶服務中中心，并并有義務務跟蹤蹤處理結結果，通通知建議議人，使使服務得得到自自始至終終完整整體現(xiàn)。（三）智能化物物物業(yè)管理理。物業(yè)接管后我們們們將住宅宅實行行封閉式式管理理，借助助原來來已完善善的先先進的樓樓宇智智能化系系統(tǒng)，充充分發(fā)揮揮智能能化設施施安全全、高效效、方方便之優(yōu)優(yōu)點，為為業(yè)主和和物業(yè)業(yè)使用人人提供供安全、方方便便的工作作和生生活環(huán)境境。（四）以“社區(qū)區(qū)區(qū)文化活活動”為紐帶，融融融入對業(yè)業(yè)主的的尊重與與關懷懷。以人為核心，以以以服務為為重點點，以文文化為為主題，突突出出人性化化管理理理念，通通過過超前的的、創(chuàng)創(chuàng)新的、豐豐富富多彩的的文化化活動滲滲透、增增加物業(yè)業(yè)公司司的知名名度和和美譽度度，增增強物業(yè)業(yè)公司司與業(yè)戶戶的友友好關系系。（五）根據(jù)業(yè)戶戶戶需求提提供有有償特約約服務務。加大服務深度及及及廣度，在在管管理公司司營造造的特定定氛圍圍之下，使使業(yè)業(yè)戶處處處感受受到舒適適、便便利，溫溫馨和和諧的生生活環(huán)環(huán)境，真真正使使業(yè)主體體會到到居住的的快樂樂。二、服務措施（一）、一站式式式服務承諾目標：序號承諾內容指標1業(yè)戶電子資料及及及時歸檔檔服務務輸入率100%正確率100%2二次裝修巡服務務務巡檢率100%初驗率100%終驗率100%3物業(yè)管理服務的的的有效投投訴處理率≥95%及時率≥95%回訪率100%4維修服務及時率≥98%滿意率≥95%回訪率≥50%無違規(guī)收費，收收收費標準準全公公開。保證措施：集中入伙的業(yè)戶戶戶資料，入入伙伙期后一一周內內輸入電電腦，零零星入伙伙的業(yè)業(yè)戶資料料當日日內輸入入電腦腦，業(yè)戶戶資料料發(fā)生變變更后后及時更更新?？蛻舴罩行霓k辦辦理完畢畢業(yè)戶戶的裝修修申請請手續(xù)后后，當當日內通通知責責任區(qū)商商管員員，由其其建立立裝修巡巡查記記錄，定定期巡巡查。業(yè)業(yè)戶裝裝修完畢畢退還還裝修保保證金金前，管管理部部必須按按規(guī)定定進行初初驗與與終驗。一般投訴3日內內內處理完完畢，重重大投訴7日內處理理完完畢，投投訴處處理后7日內對業(yè)業(yè)戶戶進行回回訪，建建立回訪訪記錄錄。接受業(yè)戶報修后后后20分鐘內或或在在約定的的時間間到達維維修現(xiàn)現(xiàn)場，服服務人人員應按按公司司要求著著裝，使使用規(guī)范范服務務用語，備備好好墊布、抹抹布布、鞋套套，維維修完畢畢主動動幫助業(yè)業(yè)戶清清理服務務現(xiàn)場場?？蛻魬舴談罩行氖帐盏骄S維修服務務回單單后當月月內進進行回訪訪。按政府部門核定定定的收費費項目目與收費費標準準收費，收收費費標準在在小區(qū)區(qū)公示，杜杜絕絕亂收費費現(xiàn)象象。（二）、首問負負負責制承諾目標序號承諾內容指標1信息反饋及時率100%3信息處理及時率≥95%保證措施顧客口頭（當面面面或電話話）報報修、咨咨詢、申申訴、建建議、求求助等，服服務務人員盡盡可能能當時予予以處處理、回回復，當當時處理理、回回復有困困難的的，應當當日內內反饋客客戶服服務中心心，由由客戶服服務中中心協(xié)調調相關關人員三三日內內予以解解決。顧客書面申訴、建建議、咨詢等等，由客戶服服務中心每日日開啟業(yè)戶意意見箱，對業(yè)業(yè)戶的書面意意見應在七日日內予以書面面回復或上門門回訪。（三）、時效承承承諾制承諾目標序號承諾內容指標1房屋質量遺留問問問題處理理小修時限7工作日大修14個工作日回訪時限當月內回訪2業(yè)戶維修服務處處處理時限20分鐘或按約約定定時間回訪時限當月內回訪3業(yè)戶投訴處理一般時限3個工作日內完完完畢重大7個工作日內完完完畢4實發(fā)性、重大事事事件處理理時限5分鐘內到達指指指定現(xiàn)場5分鐘內致電相相相關部門保證措施做好房屋質量遺遺遺留問題題的記記錄、統(tǒng)統(tǒng)計工工作，與與項目目公司共共同編編制質量量遺留留問題的的處事事程序，按按程程序要求求做好好派單、跟跟蹤蹤、驗收收、銷銷單與回回訪工工作。加強對維修人員員員服務意意識、服服務技能能等的的培訓與與考核核，加強強對維維修服務務流程程的監(jiān)控控。重視投訴，真誠誠誠與業(yè)戶戶進行行交流與與溝通通，由管管理部部經理監(jiān)監(jiān)督投投訴的處處理進進程，重重大投投訴及時時反饋饋公司行行政部部。建立急救、火警警警、暴雨雨、突突發(fā)性斷斷電斷斷水、煤煤氣泄泄漏、治治安刑刑事案件件等突突發(fā)性重重大事事件的處處理規(guī)規(guī)程和應應急預預案，定定期組組織員工工培訓訓及演練練，確確保處理理突發(fā)發(fā)事件時時決策策果斷、方方法法得當、組組織織有序。（四）、回訪工工工作制承諾目標序號承諾內容指標1業(yè)戶房屋質量遺遺遺留問題題處理理回訪率100%2業(yè)戶投訴處理回訪率100%（至少少少30%為上門回回訪訪）3業(yè)戶維修處理回訪率≥50%4年度回訪工作頻次1次年度服務不滿意意意業(yè)戶回訪率100%保證措施建立房屋質量遺遺遺留問題題臺帳帳，對處處理完完畢的問問題當當月內進進行回回訪。投訴處理完畢后后后七日內內進行行回訪。對業(yè)戶的維修服服服務，抽抽樣50%以上進行行回回訪，填填寫回回訪記錄錄。對業(yè)戶滿意度調調調查中業(yè)業(yè)戶的的“不滿意”項，按投投訴訴處理規(guī)規(guī)程進進行100%的溝通、處處處理與回回訪。（五）、公開監(jiān)監(jiān)監(jiān)督制依法公布管理費費費收支帳帳目，將將收費項項目、服服務承諾諾、主主要服務務環(huán)節(jié)節(jié)流程及及時效效承諾等等公示示，接受受業(yè)戶戶監(jiān)督。設設立立投訴電電話、意意見箱等等接受受業(yè)戶監(jiān)監(jiān)督，完完善總公公司、管管理公司司、服服務中心心三級級監(jiān)控體體系。承諾目標序號承諾內容指標1物業(yè)服務費收支支支公示頻次2次及時率100%合格率100%2公攤費用公示及時率100%準確率100%3業(yè)戶滿意度調查查查滿意率≥95%保證措施依照相關物業(yè)管管管理法規(guī)規(guī)及財財務制度度要求求，每年一一月月、七月月公布布管理部部工作作報告，對對物物業(yè)管理理公共共設施設設備運運行養(yǎng)護護、環(huán)環(huán)境管理理、安安全管理理、管管理費收收入與與支出情情況、重重大管理理措施施與重大大事件件處理等等情況況進行通通報，接接受業(yè)戶戶監(jiān)督督。按照相關物業(yè)管管管理法規(guī)規(guī)的要要求辦理理物業(yè)業(yè)管理公公共服服務費、車車位位服務費費的核核準工作作，依依法收取?。ㄍ送诉€）裝修修保保證金、垃垃圾圾清運費費等，有有償服務務收費費標準按按政府府有關部部門規(guī)規(guī)定進行行公示示，管理理處無無亂收費費現(xiàn)象象。依照相關法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定測算算公共共水電費費，公公開分攤攤方案案。公司行政部每月月月對管理理部進進行抽檢檢，公公司每年年組織織一次滿滿意度度調查。（六）、零干擾擾擾服務充分利用智能化化化設施參參與管管理，合合理安安排工作作流程程，盡可可能減減少服務務對業(yè)業(yè)戶的干干擾。承諾目標序號承諾內容指標1設備設施運行運行率≥95%2設備設施維修及時率≥98%保證措施制定設施設備運運運行、維維護規(guī)規(guī)程，確確定設設備責任任人，建建立定期期巡檢檢制度。加強對維修人員員員的技能能培訓訓，通過過前期期介入，在在設設備的供供應合合同中加加入維維保條件件并與與設備供供方建建立良好好的關關系。對產生噪音、氣氣氣味、粉粉塵較較大的機機械或或工序，如如割割草、消消殺、維維修等，合合理理安排操操作時時間，并并采取取必要的的警示示與防護護措施施。（七）、綠色服服服務導入ISO1440001：2004環(huán)境管理理體體系，分分析、控控制服務務全過過程，節(jié)節(jié)約能能源，使使用環(huán)環(huán)保產品品，對對污染源源進行行控制，以以營營造優(yōu)質質綠色色社區(qū)。承諾目標序號承諾內容指標1垃圾處理分類率≥95%日產日清≥95%2管理固體物質處處處理分類率≥99%3污水處理合格率100%4低毒農藥化肥、清清潔劑使用率100%合格率100%5廢棄零部件處理理理回收率≥98%處置率≥98%6廢機油、潤滑處處處理回收率≥98%處置率≥98%7對供方監(jiān)督及施施施加影響響≥98%保證措施設置分類垃圾桶桶桶，每天天定時時清理垃垃圾。制定辦公用品使使使用規(guī)程程，加加強對環(huán)環(huán)境產產生影響響的物物質如墨墨盒、硒硒鼓等的的回收收。定期巡查、維護護護，保證證設備備正常運運行，定定期對水水質進進行檢測測。建立評估準則選選選擇合格格供方方，依照ISO1144001標準的要要求求建立產產品檔檔案，使使用經經國家相相關部部門批準準生產產的合格格產品品。將景觀用水回收收收用于綠綠化澆澆灌。零部件以舊換新新新，回收收處理理廢機油油、潤潤滑油。通過社區(qū)活動、宣宣傳等多種形形式對業(yè)戶施施加影響。（八）、文化社社社區(qū)承諾目標定位明確時尚+++新穎特色鮮明面向大大大多數(shù)業(yè)業(yè)戶的的需求資源廣泛業(yè)戶參參參與，形形成業(yè)業(yè)戶與物物業(yè)管管理公司司的互互動保證措施將項目的社區(qū)文文文化活動動計劃劃溶入物物業(yè)管管理公司司，依依托各方方面的的資源做做出特特色。每年的業(yè)戶滿意意意度調查查中，將將社區(qū)文文化活活動列為為調查查項。萬達項目管理部部部擬開展展的社社區(qū)文化化活動動舉例：：假期期興趣班班、夏夏令營，文文化化藝術系系列沙沙龍活動動、書書友會等等。第四章物業(yè)管理理理機構運運作方方式第一節(jié)組織機構構構與崗位位職責責一、客戶服務中中中心組織織架構構（49人）二、客戶服務中中中心運行行方式式及各部部門職職責運行方式概述：：：客戶服務中心的的的運行將將以管管理處經理理為為核心，管管理理條線上上強調調項目整整體經經理負責責制基基礎上的的各部部門主管管負責責制，二二級指指揮；對對客戶戶服務方方面，則則突出客客戶服服務熱線線為中中心的服服務調調度制度度。各部門、崗位職職職責管理處經理處理發(fā)展商及業(yè)業(yè)業(yè)戶查詢及及用用戶重大大投訴訴問題。審定所有管理制制制度及檢檢查制制度的執(zhí)執(zhí)行。督促屬下員工認認認真執(zhí)行行物業(yè)業(yè)管理工工作。定期召開業(yè)務會會會議或各各部門門會議，傳傳送送公司政政策及及擬定方方針；；研究解解決各各項管理理問題題。建立招標制度，監(jiān)監(jiān)督各外包單單位是否切實實執(zhí)行合約內內的工作細則則及表現(xiàn)，合合約屆滿后，考考慮續(xù)簽合同同或另行招標標，批準認可可承判商的名名單（每年增增刪一次）。審批、簽發(fā)來往往往函件。定期向發(fā)展商及及及業(yè)主匯匯報工工作情況況（即即工作報報告）。出席有關發(fā)展商商商和業(yè)主主之間間的聯(lián)誼誼會議議。考核所有管理員員員工的表表現(xiàn)，審核核有關員工工的獎懲。督促物業(yè)服務費費費用收繳繳情況況款項。抽查物業(yè)之物業(yè)業(yè)業(yè)費及其他他收收支情況況及作作出改善善。提升樓盤服務的的的策劃，確確保保完成業(yè)業(yè)主滿滿意度指指標。客服主管：在管理處經理經經經理領導下下，全全面負責責小區(qū)區(qū)及會所所的客客戶服務務工作作，完成成物業(yè)業(yè)管理費費收繳繳率指標標。處理租戶、業(yè)主主主的投訴訴，定定期拜訪訪客戶戶及收集集意見見、建議議，并并反饋至至各職職能部門門，必必要時上上報物物業(yè)客戶戶服務務中心經經理。全面負責審核租租租戶、業(yè)業(yè)主二二次裝修修的進進場、退退場手手續(xù)及日日常監(jiān)監(jiān)督管理理工作作。負責制定客服部部部內部管管理制制度，監(jiān)監(jiān)督、檢檢查、指指導本本部門員員工的的工作以以及對對本部門門員工工定期進進行培培訓、考考核工工作。按時完成月工作作作情況總總結，并并做好下下月工工作計劃劃。負責整個清潔部部部的員工工監(jiān)管管工作。根據(jù)計劃定期檢檢檢查各班班組實實際完成成情況況，指導導及監(jiān)監(jiān)察各清清潔員員工之工工作，以以確保清清潔質質量。根據(jù)季節(jié)變化做做做好綠化化養(yǎng)護護監(jiān)督計劃。完成物業(yè)客戶服服服務中心心經理理交辦的的其他他任務。文員客服助理：掌握小區(qū)、會所所所全面管管理工工作進展展情況況，按時時按質質做好各各類專專業(yè)報表表工作作。受理用戶投訴，做做好投訴記錄錄。負責處理公共設設設施和業(yè)業(yè)主室室內設備備報修修工作，及及時時將工程程維修修內容輸輸入電電腦，通通知工工程部維維修。每日檢查工程維維維修單的的完成成情況，每每周周清理并并打印印出未完完成的的工程項項目，督督促工程程部盡盡快完成成。做好各類文件、材材料、檔案及及往來公函的的收發(fā)、管理理、整理、歸歸檔工作。具體負責辦理小小小區(qū)及會會所的的租戶、業(yè)業(yè)主主的二次次裝修修的進退退場手手續(xù)并進進行日日常的監(jiān)監(jiān)督管管理工作作。掌握小區(qū)客戶入入入住情況況，做做好統(tǒng)計計工作作。做好日常來訪、外外調、報案、投投訴的接待工工作。接待中中熱情禮貌。完成領導交辦的的的其他工工作任任務。前臺接臺收費員：安全主管：協(xié)助物業(yè)客戶服服服務中心心經理理及編制制有關關秩序維維護消消防計劃劃。編訂有關值班表表表、日志志及報報告，定定期呈呈客戶服服務中中心經理理審閱閱。編訂員工值班巡巡巡視內容容、措措施。監(jiān)監(jiān)管及及執(zhí)行既既定的的任務。處理及調查秩序序序維護消消防事事故并向向上級級匯報。定期匯報有關小小小區(qū)之秩秩序維維護情況況。對對交通、人人流流控制提提出意意見予客客戶服服務中心心經理理參考。與政府、公安、消消防局保持良良好關系，定定期聯(lián)絡。定期聯(lián)絡客戶，對對小區(qū)內及會會所內秩序維維護消防措施施提意見。統(tǒng)籌定期消防演演演習、操操練及及職位崗崗前培培訓。協(xié)助擬出每年秩秩秩序維護護消防防預算。安全班長負責秩序維護員員員的管理理工作作，做好好本班班的考勤勤工作作。明確重點警衛(wèi)目目目標，分分配當當日工作作，講講評值班班情況況，做好好值班班記錄。經常巡查各崗位位位執(zhí)勤情情況，及及時糾正正違紀紀違章，儀儀表表儀容不不整現(xiàn)現(xiàn)象。處理一般性的治治治安案件件和客客戶投訴訴，調調節(jié)員工工糾紛紛。負責公共區(qū)域消消消防器材材標志志的保養(yǎng)養(yǎng)維護護工作。護保管好本班的的的公用物物品，保保證保巡巡能信信器材警警械完完好、靈靈敏有有效。發(fā)現(xiàn)違反治安管管管理的行行為要要及時處處理，保保證小區(qū)區(qū)內正正常服務務秩序序。完成領導交辦的的的其它任任務。熟悉消防器材的的的使用、維維護護及性能能，掌掌握警衛(wèi)衛(wèi)專業(yè)業(yè)技能。對本班人員崗位位位分工明明確，責責任清楚楚，并并掌握所所屬人人員工作作情況況。堅持原則、從嚴嚴嚴管理、敢敢于于糾正各各種違違法違紀紀行為為。商管員：消防監(jiān)控員：在中控室負責當當當班必須須集中中精神，監(jiān)監(jiān)視視及觀察察小區(qū)區(qū)內的情情況，不不得閑談談、脫脫崗，打打瞌睡睡等一切切不當當行為。必須熟悉和掌握握握各種系系統(tǒng)及及器材之之操作作，保證證其運運轉正常常，如如發(fā)生出出現(xiàn)故故障，應應立即即報告有有關部部門。非值班人員或其其其他無關關人士士不得隨隨便進進入中控控室。中控室電話只用用用于工作作，不不得作私私人用用途。保持中控室內清清清潔衛(wèi)生生，嚴嚴禁吸煙煙。做做好工作作記錄錄，交接接班要要把事情情交代代清楚。接接班班時要主主動檢檢查各系系統(tǒng)確確定其是是否正正常，上上一班班有否發(fā)發(fā)生情情況。熟悉小區(qū)的地形形形環(huán)境、消消防防設施的的分布布、滅火火器材材的擺放放點、防防盜、報報警裝裝置的位位置，閉閉路電視視鏡頭頭的位置置。使用各種滅火器器器材，熟熟悉掌掌握消防防中心心控制系系統(tǒng)的的操作程程序。愛護本崗位上的的的各種設設備和和器材。靈活、果斷地處處處理當值值期間間發(fā)生的的問題題。遇有有個別別處理不不了的的問題，即即報報告秩序序維護護領班及及主管管。門崗負責維持各出入入入口的秩秩序，保保證通暢暢。密切注意進出的的的人員，查查詢詢可疑人人物，勸勸離衣冠冠不整整者或閑閑雜人人員。負責查驗大件物物物品進出出手續(xù)續(xù)。負責非小區(qū)開放放放時間出出入登登記工作作。保持崗亭內的清清清潔衛(wèi)生生，嚴嚴禁吸煙煙，做做好工作作記錄錄及交接接班記記錄。上崗期間，須注注注意儀容容儀表表端正，精精神神飽滿。負責按規(guī)定路線線線巡查小小區(qū)各各部位，留留意意治安消消防情情況。負責查詢可疑人人人員，及及時將將推銷及及閑雜雜人員勸勸離小小區(qū)。監(jiān)督檢查用戶裝裝裝修現(xiàn)場場的治治安消防防情況況，及時時處理理違規(guī)裝裝修。監(jiān)督檢查用戶門門門窗鎖閉閉情況況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題及時處處理或或報秩序序維護護領班及及主管管。做好巡邏情況的的的各項記記錄。工程主管貫徹執(zhí)行物業(yè)客客客戶服務務中心心經理的的指示示，對物物業(yè)經經理負責責。對工程部所有人人人員和設設備全全權管理理和調調配，挑挑選和和配備下下屬各各崗位，培培養(yǎng)養(yǎng)、鞏固固骨干干隊伍，切切實實保障所所有機機電設備備的安安全運行行與裝裝修設施施的完完好。以以最低低的費用用開支支保持小小區(qū)機機電設備備管理理的高格格調水水準。制定下屬各崗位位位規(guī)范及及操作作流程，督督促促檢查下下屬嚴嚴格執(zhí)行行崗位位責任制制，操操作規(guī)程程及設設備檢修修保養(yǎng)養(yǎng)制度。使設備經常處于于于良好的的技術術狀態(tài)，優(yōu)優(yōu)質質高效、低低耗耗、安全全運行行。制定工程部預算算算。負責起草設備的的的年月檢檢修保保養(yǎng)計劃劃和備備品備件件計劃劃報主管管審核核，并負負責檢檢修保養(yǎng)養(yǎng)計劃劃的實施施。同同時做好好各種種運行記記錄。深入現(xiàn)場，掌握握握人員和和設備備狀況，堅堅持持每天做做如下下檢查：：審核運行巡檢報報報表，發(fā)發(fā)現(xiàn)異異常，分分析原原因，及及時采采取有效效措施施。審閱各系統(tǒng)運行行行監(jiān)測技技術數(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)發(fā)現(xiàn)偏偏差及時時修正正?，F(xiàn)場巡查下屬崗崗崗位紀律律及工工作狀況況，了了解員工工思想想，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)不良良傾向及及時糾糾正。維修工遵守員工守則和和和物業(yè)客客戶服服務中心心的各各項規(guī)章章制度度，操作作技術術規(guī)程，認認真真負責。準時到崗，接受受受各級管管理人人員之督督導，在在主管帶帶領下下按時按按質按按量完成成本系系統(tǒng)之運運行，操操作及維維修保保養(yǎng)工作作，不不擅離崗崗位、串串崗。做好設備記錄，及及時分析掌握握設備運行狀狀態(tài)。各系統(tǒng)的技術工工工人在不不影響響其系統(tǒng)統(tǒng)設備備運行情情況下下，有責責任接接受工程程領班班或主管管的調調遣，支支援其其他系統(tǒng)統(tǒng)處理理應急的的事態(tài)態(tài)。需輪值工作。第二節(jié)員工工工培訓方方案及及計劃一、培訓的作用用用和目的的培訓是為了讓物物物業(yè)客戶戶服務務中心的的員工工獲得勝勝任其其工作所所必需需的能力力，以以確保項項目日日常管理理了工工作日趨趨正軌軌。物業(yè)業(yè)客戶戶服務中中心的的培訓必必須以以符合提提高員員工的意意識、技技能、技技巧，發(fā)發(fā)掘其潛潛力的的目的。整整個個培訓是是一個個不斷學學習、持持續(xù)改進進的過過程。二、培訓的內容容容與形式式依照培訓的實施施施階段，物物業(yè)業(yè)客戶服服務中中心的培培訓可可劃分為為崗前前培訓與與崗位位培訓，不不同同的階段段應采采取不同同的形形式組織織和實實施培訓訓。崗前培訓是指新新新員工上上崗培培訓，目目的是是使員工工了解解項目的的基本本情況，以以獲獲得上崗崗的必必需素質質和基基本技能能。主主要內容容有：：新員工工入司司培訓，管管理理人員基基本技技能培訓訓，工工程、秩秩序維維護、保保潔、服服務人員員基本本技能培培訓。崗位培訓是指物物物業(yè)客戶戶服務務中心對對員工工的業(yè)務務知識識與操作作技能能實施的的持續(xù)續(xù)深造，是是物物業(yè)客戶戶服務務中心提提高員員工綜合合素質質和管理理服務務水平的的途徑徑。主要要內容容有管理理人員員技能培培訓、工工程、秩秩序維維護、保保潔、服服務人員員技能能培訓。三、員工培訓計計計劃序號培訓內容培訓課題課時培訓要求測評方法1新員工入司培訓訓訓員工手冊2通過培訓，深入入入了解公公司人人事行政政類相相關的規(guī)規(guī)章制制度培訓考核（筆試）行為規(guī)范2通過培訓，掌握握握基本的的行為為規(guī)范及及禮儀儀禮貌知知識培訓考核績效考核企業(yè)文化1通過培訓，了解解解公司的的企業(yè)業(yè)文化、組組織織架構等等情況況培訓考核（筆試試試）物業(yè)管理基本常常常識4通過培訓，掌握握握物業(yè)管管理的的概念、服服務務內容、作作用用與地位位、職職業(yè)道德德、服服務意識識及投投訴處理理技巧巧培訓考核（筆試）2辦公室及管理人人人員基本本技能能培訓物業(yè)管理專業(yè)知知知識4通過培訓，掌握握握最新的的物業(yè)業(yè)管理知知識及及行業(yè)規(guī)規(guī)范、法法律常識識等測評管理實務操作12通過培訓，熟練練練掌握各各自的的崗位職職責、工工作流程程、工工作標準準要求求以及質質量記記錄等測評績效考核服務理念4通過培訓，深入入入理解顧顧客在在服務業(yè)業(yè)中的的核心地地位和和實現(xiàn)滿滿意的的不同途途徑，并并理解管管理理理念在物物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)中的的應用測評管理制度文件說說說明4通過培訓，熟練練練掌握各各項管管理制度度及文文件的內內容測評績效考核3秩序維護人員崗崗崗位技能能隊列操練10通過培訓，形成成成良好的的形體體動作習習慣，提提高組織織紀律律性測評秩序維護消防設設設備設施施使用用4通過培訓，熟練練練掌握各各類秩秩序維護護及消消防設備備設施施的使用用測評消防演習8通過培訓，熟練練練掌握消消防知知識，能能夠按按火災緊緊急預預案處理理突發(fā)發(fā)性消防防事件件測評治安突發(fā)事件預預預案演習習8通過培訓，熟練練練掌握治治安突突發(fā)事件件的處處理，能能獨立立按治安安突發(fā)發(fā)事件處處理預預案處理理一般般突發(fā)治治安事事件測評擒拿格斗8通過培訓，熟練練練掌握基基本的的擒拿格格斗技技能測評操作流程管理制度4通過培訓，熟練練練掌握相相關的的工作流流程及及規(guī)章制制度測評績效考核4工程人員崗位技技技能設備設施情況4通過培訓，了解解解本物業(yè)業(yè)設備備設施的的基本本情況測評第五章前期期期服務、二二次次裝修管管理第一節(jié)前期期期物業(yè)管管理服服務介入入方案案前期物業(yè)管理服服服務包括括在項項目規(guī)劃劃、建建設與驗驗收交交付階段段的前前期介入入，開開盤區(qū)的的物業(yè)業(yè)管理服服務，物物業(yè)的接接管驗驗收、入入伙與與裝修管管理策策劃及房房屋質質量遺留留問題題的處理理流程程等。根根據(jù)項項目開發(fā)發(fā)各階階段的工工作重重點的不不同，我我公司將將委派派相對應應的人人員參與與前期期物業(yè)管管理服服務工作作，充充分發(fā)揮揮開發(fā)發(fā)商自有有物業(yè)業(yè)的資源源優(yōu)勢勢，確保保產品品更具人人性化化優(yōu)勢與與恒久久的品質質。項目規(guī)劃設計階階階段參與人員前期介入小組：：：合肥管管理公公司副總總經理理、項目目經理理、工程程主管管、財務務部經經理主要工作內容從物業(yè)管理角度度度對項目目的整整體布局局提出出建議，如如在在本項目目中，前前期介入入小組組對物業(yè)業(yè)管理理用房的的位置置、臨時時停車車場的設設置等等提出建建議，并并獲采納納。參與項目的規(guī)劃劃劃，如在在本項項目中，前前期期介入小小組對對園區(qū)出出入口口設計、人人車車分流、地地下下車庫預預留各各單元入入口、小小區(qū)景觀觀區(qū)道道路設置置殘疾疾人通道道等的的建議已已獲采采納。全程參與公共設設設施設備備的配配套設計計、方方案制定定與設設備選型型工作作，前期期介入入小組從從管理理需要、使使用用便利、維維護護經濟性性等方方面對公公共設設施設備備的配配套提出出建議議，參與與設備備采購、安安裝裝及維保保合同同的洽談談工作作。通過過上述述工作，管管理理公司與與設備備供應商商建立立了良好好的溝溝通渠道道，維維保合同同的簽簽訂使得得管理理公司、業(yè)業(yè)主主及開發(fā)發(fā)商的的利益均均得到到有效的的保護護。參與綠化與景觀觀觀系統(tǒng)設設計的的論證，前前期期介入小小組重重點從后后期維維護的角角度對對綠化植植物樹樹種、景景觀的的選擇、噴噴灌灌系統(tǒng)的的布局局、保養(yǎng)養(yǎng)期的的維護保保養(yǎng)標標準等方方面提提出建議議。參與物業(yè)管理用用用房的位位置及及功能劃劃分布布局討論論，依依照相關關法律律法規(guī)對對物業(yè)業(yè)管理用用房的的面積提提出要要求。參與戶型討論會會會，前期期介入入小組將將管理理公司已已托管管小區(qū)中中業(yè)主主對戶型型設計計的意見見、裝裝修中的的常見見改動等等情況況反饋給給開發(fā)發(fā)商，以以便開開發(fā)商選選擇最最優(yōu)化的的戶型型設計方方案。參與建筑外立面面面的討論論，從從管理維維護和和安全管管理的的角度提提出有有關建議議。物業(yè)管理市場調調調查及目目標客客戶群分分析，物物業(yè)管理理作為為房地產產開發(fā)發(fā)的后續(xù)續(xù)服務務，必須須切實實掌握目目標客客戶群的的需求求，制定定出有有針對性性的管管理服務務措施施。施工圖設計階段段段參與人員前期介入小組，以以管理公司總總經理、管理理處經理為主主。在管理的角度主主主要關注注以下下內容，根根據(jù)據(jù)實際情情況提提出合理理化建建議土建對屋面、有防水水水要求的的衛(wèi)生生間（廚廚房）等等防水材材料的的選擇；；門、窗的材質；；；屋面及管道井檢檢檢修口的的位置置及尺寸寸；地區(qū)氣候差異對對對房屋質質量的的特殊要要求；；空調外掛機預留留留位的尺尺寸、冷冷凝水的的統(tǒng)一一收集；；煙道、排氣道的的的位置；；廣場、道路用飾飾飾面磚的的互換換性及清清潔的的便利性性。配套室內管道、計量量量器具、智智能能化設施施布置置的合理理性，及及給業(yè)主主造成成的影響響；各種設備產生的的的噪音對對業(yè)主主的影響響；各種設備總控制制制開關是是否設設在公共共區(qū)域域內；各種設備設施的的的能源消消耗；；室外管線、管道道道井布局局的合合理性，及及給給業(yè)主造造成的的影響；；智能化設施的可可可靠性、適適用用性與經經濟性性。施工階段參與人員前期介入小組，由由管理處經理理牽頭，適時時安排工程維維修人員參與與。主要關注以下內內內容，對對影響響后期管管理的的項目提提出合合理化建建議地產公司招標工工工作介入入供方門、窗質量量量及售后后服務務評價；；公共設施設備質質質量標準準及后后期維修修保養(yǎng)養(yǎng)成本條條款的的制定。施工介入房屋質量控制；；；隱蔽工程檢查驗驗驗收記錄錄；設計變更記錄的的的收集；；設施、設備的安安安裝調試試及操操作培訓訓；成品保護；體育設施、兒童童童游樂設設施質質量；第二節(jié)物業(yè)業(yè)業(yè)管理處處籌備備方案參與人員由物業(yè)項目副總總總經理、管管理理處經理理牽頭頭，管理理處所所有人員員配合合。工作內容按照公司《崗位位位任職資資格》要要求，招招聘項項目部各各崗位位員工，確確保保于2009年10月1日前到崗崗。對全體員工進行行行崗前和和崗位位培訓，確確保保達到崗崗位要要求。導入ISO900001質量管理理、ISO1144001環(huán)境管理理體體系，編編制各各崗位操操作手手冊，明明確各各類工作作流程程。編制管理處日常常常運作方方案。提交物業(yè)管理用用用房裝修修方案案，籌備備各類類物資。第三節(jié)接管管管驗收方方案參與人員由物業(yè)總經理、管管理處經理牽牽頭，管理處處所有人員配配合工作內容編制接管驗收工工工作計劃劃，包包括接管管驗收收日期、參參加加部門、人人員員、分工工及培培計計劃劃、樓樓宇接管管驗收收順序、接接管管驗收進進度計計劃、接接管驗驗收標準準等。接管驗收前的準準準備工作作，包包括接管管驗收收培訓、準準備備相關記記錄表表單、檢檢測工工具儀器器等。資料的接管驗收收收，包括括產權權資料、竣竣工工驗收資資料、施施工設計計資料料、機電電設備備資料、業(yè)業(yè)主主資料等等，尤尤其應注注意向向產權單單位、施施工單位位收集集各設備備系統(tǒng)統(tǒng)的產地地證書書、檢驗驗合格格證書、裝裝箱箱單、生生產廠廠商聯(lián)系系地址址、電話話、供供應商地地址、電電話、產產品說說明書等等有關關資料，建建立立設備供供方檔檔案。房屋本體、公共共共配套設設施、機機電設備備的接接管驗收收，包包括驗收收標準準、驗收收內容容與驗收收記錄錄。分系統(tǒng)對主要部部部分、部部位編編制地址址碼、繪繪制平面面圖（布布置圖）、流流程等，有的的則需要在實實物上表明線線向。各責任區(qū)、現(xiàn)場場場標識制制作，各各崗制度度、規(guī)規(guī)程上墻墻。準備各崗巡查記記記錄、運運行記記錄等。收集各設備作業(yè)業(yè)業(yè)說明書書、作作業(yè)指導導書、操操作規(guī)程程、維維修保養(yǎng)養(yǎng)說明明書等，有有組組織地補補充完完善各系系統(tǒng)作作業(yè)指導導書和和操作手手冊，必必要時在在相關關崗位上上墻。特別注意各系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)附帶工工具、專專用工具具的接接收，各各崗按按照有關關要求求試機、實實操操。編制各系統(tǒng)年度度度維修、保保養(yǎng)養(yǎng)、檢查查計劃劃。記錄設備安裝與與與試運行行數(shù)據(jù)據(jù)。編制《接管驗收收收整改報報告》，內內內容包括括資料料驗收中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的資料料不齊齊全、不不真實實、不合合格等等問題，房房屋屋本體、公公共共配套設設施、機機電設備備驗收收中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的不不影響房房屋結結構安全全和設設備使用用安全全的質量量問題題，房屋屋本體體、公共共配套套設施、機機電電設備驗驗收中中發(fā)現(xiàn)的的影響響房屋結結構安安全、影影響相相鄰房屋屋安全全和設備備使用用安全的的質量量問題和和建議議整改期期限。接管驗收遺留問問問題的處處理，在在整改期期限內內跟蹤整整改過過程，檢檢查整整改結果果。成品保護方案，物物業(yè)成品包括括房屋本體、道道路、綠化景景觀、設施設設備等，管理理處通過標識識、管理制度度與措施、宣宣傳等途徑對對接管驗收后后至小區(qū)集中中裝修期結束束的重要階段段落實成品保保護方案，尤尤其需考慮分分期交付情況況下的成品保保護。第四節(jié)業(yè)主主主入住管管理方方案入伙的重點是明明明確與項項目公公司營銷銷部、管管理處等等各部部分的接接口、分分工與配配合，以以保證整整個入入伙過程程的順順利實施施。入入伙方案案包括括時間、地地點點、人員員、分分工與培培訓、相相關資料料、入入伙流程程、入入伙儀式式、現(xiàn)現(xiàn)場布置置、統(tǒng)統(tǒng)一說辭辭等內內容。入住準備：根據(jù)小區(qū)管理需需需要，編編寫《業(yè)業(yè)主手冊冊》、《裝裝裝飾裝修修協(xié)議議書》、《安安全責任書》、《停停車場管理協(xié)協(xié)議書》及業(yè)業(yè)主入住時需需要填寫的《業(yè)業(yè)主基本情況況登記表》、《居居住人口情況況登記表》等等表格。為了使業(yè)主能夠夠夠明明白白白消消費，清清楚了了解物業(yè)業(yè)的服服務內容容、工工作方式式及物物業(yè)費的的構成成等情況況，我我們將《物物業(yè)業(yè)費公示示表》、《服服務標準》、《入入住流程圖》、《裝裝修流程圖》、《有償服務項目表》等制成展板在入住辦理現(xiàn)場進行公示。為每一位業(yè)主建建建立了一一份空空白的業(yè)業(yè)主檔檔案。對對與業(yè)業(yè)主相關關的資資料隨時時存檔檔，保證證從業(yè)業(yè)主入住住之日日起詳細細了解解業(yè)主情情況，為為給業(yè)主主提供供優(yōu)質的的服務務創(chuàng)造必必要的的條件。由保潔公司集中中中人力對對房屋屋進行清清掃。在在入住時時，保保證每樓樓配備備2名保潔人人員員隨時對對樓內內進行清清掃保保潔。工程方面：抓緊緊緊配合、督督促促施工維維保單單位對需需整改改項目進進行維維修。加加緊系系統(tǒng)調試試，確確保業(yè)主主入住住時系統(tǒng)統(tǒng)能夠夠正常運運行。人員準備計劃分為4個組組組為業(yè)主主辦理理入住手手續(xù)：：財務收款組：222人。文件簽署、物品品品發(fā)放組組：8人。驗房組：10人人人。安全保衛(wèi)組：4440人。入住現(xiàn)場準備辦理現(xiàn)場設在現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管管理處處辦公室室，另另外為辦辦理入入住業(yè)主主提供供業(yè)主休休息區(qū)區(qū)。為了了營造造熱烈、喜喜慶慶的氣氛氛，對對小區(qū)及及入住住現(xiàn)場進進行環(huán)環(huán)境布置置：外部環(huán)境布置：：：在車輛輛入口口門懸掛掛條幅幅，在小小區(qū)圍圍欄及小小區(qū)內內道路兩兩側插插彩旗，營營造造熱烈氣氣氛。在入口處顯要標標標明入住住現(xiàn)場場的地址址和辦辦理時間間。在入口到辦理現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場沿途途的拐拐彎處設設置明明顯的導導向路路牌，使使業(yè)主主能夠輕輕松到到達入住住現(xiàn)場場。室內環(huán)境布置：：：在室內內擺放放花籃、盆盆景景等，裝裝點美美化環(huán)境境，給給業(yè)主以以隆重重、喜慶慶的感感覺。業(yè)主接待的準備備備：保安員引導服務務務：在各各關鍵鍵位置安安排保保安員引引導業(yè)業(yè)主，為為業(yè)主主進入小小區(qū)、行行車、停停車直直至入住住現(xiàn)場場提供全全程引引導服務務，使使業(yè)主從從進入入小區(qū)時時就享享受到我我們的的熱情服服務。在入住現(xiàn)場門口口口安排迎迎賓員員，做到到一個個迎賓員員接待待一位業(yè)業(yè)主，全全程陪同同業(yè)主主辦理手手續(xù)，避避免業(yè)主主在現(xiàn)現(xiàn)場由于于不熟熟悉辦理理程序序而造成成的混混亂。為避免辦理入住住住時出現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主主較多排排隊造造成的混混亂，影影響業(yè)主主情緒緒。將會會議室室開辟專專門的的業(yè)主等等待休休息區(qū)提提供咖咖啡、茶茶水、水水果等，并并安安排專人人接待待業(yè)主，解解答答業(yè)主提提出的的各種問問題。在辦理進程中，為為了避免一些些特殊業(yè)主提提出某些不合合理要求干擾擾正常入住手手續(xù)辦理，將將安排專門的的房間作為談談判區(qū)，與業(yè)業(yè)主進行協(xié)商商，解決問題題，防止干擾擾其他業(yè)主。入住辦理流程：：：物業(yè)費結算：業(yè)業(yè)業(yè)主憑《房房屋屋交割通通知單單》交納納物業(yè)業(yè)服務費費。簽署文件：業(yè)主主主填寫《業(yè)業(yè)主主情況登登記表表》、《居居住住人口登登記表表》，收收照片片、身份份證復復印件。簽簽訂訂《安全全責任任書》、《停停車管理協(xié)議議書》。物品發(fā)放：發(fā)放放放《業(yè)主主手冊冊》、戶戶內設設施設備備使用用說明材材料。發(fā)發(fā)放鑰匙匙。房屋驗收：由工工工程人員員陪同同業(yè)主驗驗房，填填寫《房房屋驗驗收表》，由由業(yè)主簽字認認可。對驗收收不合格的項項目由維保單單位與業(yè)主確確定修復時間間。業(yè)主如需需委托鑰匙，要要填寫《鑰匙匙委托書》。入住后，在業(yè)主主主裝修前前后，為為使業(yè)主主能夠夠享受高高質量量、高標標準的的服務，我我們們準備為為業(yè)主主提供一一系列列的溫馨馨服務務在施工前，協(xié)同同同業(yè)主與與裝修修公司三三方做做好排水水管通通水試驗驗，提提醒業(yè)主主督促促裝修公公司做做好下水水管密密封，避避免施施工過程程中下下水管堵堵塞，物物業(yè)公司司實施施例行裝裝修現(xiàn)現(xiàn)場巡檢檢，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時時糾正并并告知知業(yè)主。在裝修過程中，禁禁止裝修工人人在戶內起火火做飯給業(yè)主主房屋帶來不不安全隱患。為了減輕業(yè)主負負負擔，使使業(yè)主主能夠享享受輕輕松、愜愜意的的生活，在在業(yè)業(yè)主裝修修結束束后，協(xié)協(xié)助業(yè)業(yè)主尋找找專業(yè)業(yè)的家政政公司司提供有有償開開荒保潔潔服務務，主要要包括括門窗玻玻璃清清潔、地地面清清潔、瓷瓷磚墻墻面清潔潔、廚廚具潔具具清潔潔等。同同時還還將為業(yè)業(yè)主低低價提供供如地地板打蠟蠟、地地毯清洗洗等有有償服務務。第五節(jié)二次次次裝修管管理方方案及違違章處處理措施施隨著社會的發(fā)展展展，追求求個性性意識、超超前前意識及及現(xiàn)代代科技意意識已已是現(xiàn)代代家庭庭的普遍遍要求求。體現(xiàn)現(xiàn)在裝裝修方面面，既既可有效效改善善房屋的的使用用功能，體體現(xiàn)現(xiàn)私密空空間；；又能合合理安安排、利利用生生活環(huán)境境，使使之為我我所享享，為人人所賞賞。于是是便會會有拆除除承重重墻等嚴嚴重影影響房屋屋質量量的事件件發(fā)生生。如何何引導導和監(jiān)控控裝修修，避免免發(fā)生生野蠻施施工，不不改變系系統(tǒng)的的布線，保保持持樓宇外外觀的的統(tǒng)一完完整，是是對物業(yè)業(yè)管理理公司綜綜合能能力的嚴嚴峻考考驗。二次裝修管理方方方案制定裝修管理及及及報批審審核制制度。編制《裝修手冊冊冊》，將將裝修修備案、核核準準，小區(qū)區(qū)對裝裝修的統(tǒng)統(tǒng)一要要求、裝裝修的的注意事事項等等內容告告知業(yè)業(yè)主。對與裝修管理相相相關的管管理人人員和安安管人人員進行行裝修修知識、裝裝修修管理流流程、違違章處理理、裝裝修管理理制度度等方面面的培培訓。裝修期間成品保保保護措施施。按照規(guī)定制定裝裝裝修巡視視、竣竣工驗收收辦法法及措施施。管理措施我司根據(jù)長期物物物業(yè)管理理的經經驗，經經過慎慎密的考考慮和和大膽的的創(chuàng)新新，從事事前引引導、事事中控控制、事事后處處理三方方面研研究出一一整套套管理措措施和和實行辦辦法，即即要嚴格格控制制違章裝裝修，還還要從業(yè)業(yè)主的的個性出出發(fā)，在在裝修設設計和和建筑材材料的的選擇上上積極極加以引引導。設計管理業(yè)主須向管理公公公司提供供其裝裝修設計計圖，由由管理公公司工工程人員員對其其裝修方方案從從專業(yè)角角度進進行審核核，通通過的審審核的的方案方方可予予以辦理理裝修修手續(xù)。2、合同管理與業(yè)主的合同管管管理：我我們將將在業(yè)主主規(guī)約約以及本本物業(yè)業(yè)裝修管管理規(guī)規(guī)定中明明確裝裝修應遵遵循的的規(guī)則和和施工工條件，并并附附平面圖圖和智智能系統(tǒng)統(tǒng)布線線圖。在在入伙伙手續(xù)書書中，將將請業(yè)主主在《業(yè)業(yè)主臨時時規(guī)約約》和《裝裝修修管理協(xié)協(xié)議》上上簽字認認可。以以合同的的形式式，明確確權利利和義務務。3、與裝修隊的的的合同管理理任何裝修施工單單單位承攬攬業(yè)務務，必須須提交交加蓋單單位公公章的營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復印印件，并并與管理理處簽簽訂管理理合同同，交納納一定定數(shù)額的的押金金，接受受管理理處的管管理。管管理處將將為其其提供平平面圖圖和智能能系統(tǒng)統(tǒng)布線圖圖，如如發(fā)生違違章施施工，維維修款款從押金金中扣扣除，并并處以以相當數(shù)數(shù)額的的罰款。巡視管理設立巡視員：我我我們會在在裝修修質量監(jiān)監(jiān)理服服務中，配配備備一定數(shù)數(shù)量的的專業(yè)工工程技技術人員員，他他們不但但要完完成委托托住戶戶的施工工質量量監(jiān)理任任務，還還需肩負負對各各住戶裝裝修進進行巡視視的重重任，對對發(fā)生生違章施施工的的裝修單單位，立立即派發(fā)發(fā)停工工通知單單，并并迅速通通知管管理處違違章處處理中心心及時時處理。從從人人力資源源上保保障了對對整個個樓宇違違章施施工的監(jiān)監(jiān)控。設立違章處理中中中心：管理理處處成立違違章裝裝修處理理中心心，對巡巡視員員提交的的停工工通知單單，組組織人員員進行行快速處處理。第五章日常常常物業(yè)管管理第一節(jié)物業(yè)業(yè)業(yè)房屋和和公共共配套設設施管管理及維維修方方案有計劃地實施物物物業(yè)的維維修養(yǎng)養(yǎng)護是實實現(xiàn)物物業(yè)保值值增值值的有效效途徑徑。參照照合肥肥市頒發(fā)發(fā)的《住住宅共用用部位位共用設設施設設備維修修基金金管理辦辦法》和和《合肥肥市物物業(yè)管理理辦法法》，管管理處處實行房房屋本本體和公公共設設施維修修項目目負責制制，由由管理處處經理理負責定定期向向萬達廣廣場業(yè)業(yè)主委員員會匯匯報項目目執(zhí)行行情況，使使維維修基金金發(fā)揮揮最大效效用，保保障大樓樓房屋屋本體和和公用用設施始始終完完好，達達到使使用功能能不斷斷完善和和提高高的目的的。為為此，萬萬達物物業(yè)為合合肥萬萬達廣場場建立立一套行行之有有效物業(yè)業(yè)養(yǎng)護護計劃和和措施施。管理養(yǎng)護范圍及及及專用基基金運運作模式式房屋本體及公用用用設施維維修養(yǎng)養(yǎng)護范圍圍房屋本體維修養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)護范圍圍：房房屋承重重結構構部件（基基礎礎、屋面面、梁梁、柱、墻墻體體），抗抗震結結構部位位（構構造柱、梁梁、墻墻）、外外墻面面、樓梯梯間、公公共通道道、門門廳、電電梯、機機電設備備、本本體消防防設施施、本體體上下下水主管管道。公用設施維修養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)護范圍圍：區(qū)區(qū)內道路路、室室外照明明、園園林綠地地、消消防設施施及排排水管網網、標標識導示示、智智能化系系統(tǒng)、其其他公用用設施施。公用設施專用基基基金的運運作模模式根據(jù)建筑物的新新新、舊程程度以以及使用用期特特點，基基金在在保證房房屋本本體以及及住宅宅區(qū)公共共設施施的正常常使用用要求的的前提提下，遵遵循“取之于民民，用用之于民民，量量入為出”的原則，前前前三年的的運作作過程中中，應應節(jié)制使使用?；鸬乃袡鄬賹賹儆谌w體業(yè)主主，主管管部門門是市房房管局局；在基基金的的使用上上，將將嚴格按按基金金的使用用審批批程序。堅堅持持?？顚Ｓ?，按按規(guī)定公公布收收支賬目目，接接受市房房管局局主管部部門和和業(yè)主委委員會會的監(jiān)督督或業(yè)業(yè)主查詢詢。公用設施維修養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃及標標準公用設施維修養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)護方案案分為為日常維維修方方案和定定期養(yǎng)養(yǎng)護方案案，每每個方案案包括括區(qū)內道道路、溝溝、渠、池池、井井、園林林綠地地、消防防設施施及排水水管網網和智能能系統(tǒng)統(tǒng)等內容容，每每一項均均從工工作計劃劃、實實施方案案、執(zhí)執(zhí)行標準準和實實施效果果四個個方面提提出要要求，量量化執(zhí)執(zhí)行標準準，使使其具有有科學學性和實實操性性。房屋本體部位日日日常維修修養(yǎng)護護計劃及及實施施方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重及抗震震震結構部部位局部受損；施工質量原因造造造成的結結構問問題；每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由于使用不當造造造成結構構局部部受損較較輕，由由工程部部按房房屋修繕繕規(guī)定定實施維維修；；如局部部受損損較重，應應請請專家“會診”提出方案案，委委托專業(yè)業(yè)公司司實施；；2外墻面外墻面起鼓脫落落落；外墻面局部滲漏漏漏；外墻面大面積滲滲滲漏；外墻面的翻新；；；每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程部按有關關關修繕規(guī)規(guī)程實實施；3電梯曳引繩張緊度的的的調整維維護；；導軌、安全鉗的的的工作情情況維維護；轉動、滑動部的的的維護；；各項安全裝置的的的維護；；電腦控制板等的的的維護檢檢測；；每天巡視一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。物業(yè)公司電梯工工工配合電電梯維維保單位位實施施維修4水電設備發(fā)電機及水泵等等等機電設設備的的維護保保養(yǎng)；；日常機電設備的的的零部件件易耗耗品維修修、更更換；每天巡視檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程部組織實實實施；5公用照明線路的檢查維護護護；燈具的維修及更更更新；每天巡視，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)問題，及及時時維修。由工程部按照相相相應作業(yè)業(yè)規(guī)程程實施維維修；；6消防設施疏散標志的維修修修及維護護；室內消防栓（箱箱箱）的有有效維維護及檢檢修；；煙、溫感報警系系系統(tǒng)故障障的排排除和維維護；；每周檢查一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程部按相應應應作業(yè)規(guī)規(guī)程實實施維修修；7公共通道門廳樓梯間公用地面的維修修修改造；；公共通道、門廳廳廳的墻、天天棚棚維護；；樓間墻面、扶手手手、踏步步的維維護；每周檢查一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程部按相應應應技術作作業(yè)規(guī)規(guī)程實施施維修修；8上下水主管道接口及砂眼漏水水水；管道堵塞、破裂裂裂；固定碼松脫；每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程部負責維維維修；房屋本體部位定定定期維修修養(yǎng)護護計劃及及實施施方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重抗震結構部位局部受損；施工質量原因造造造成的結結構問問題；每年對房屋基礎礎礎進行一一次檢檢查，注注意白白蟻侵害害，地地基沉降降、外外力損壞壞等引引起損害害；避雷網每年刷漆漆漆一次，防防止止銹蝕；；每年全面修補一一一次屋面面隔熱熱層板；；每半半年疏通通一次次屋面雨雨水口口；每年對屋面防水水水層檢修修一次次；每四四年翻翻新更換換老化化部分。屋面防水隔熱層層層每15年全面翻翻新新一次。工程部負責實施2外墻面外墻面起鼓脫落落落的修補補；外墻面局部滲漏漏漏；外墻面大面積滲滲滲漏；每兩年對較大面面面積的滲滲漏外外墻，應應局部部翻新，防防止止面積繼繼續(xù)擴擴大及污污染墻墻面，并并清洗洗一次；；每年雨季前對住住住客外窗窗臺進進行一次次密封封檢查，杜杜絕絕雨水的的侵入入。工程部實施3電梯曳引繩張緊度的的的調整維維護；；導軌、安全鉗的的的工作情情況維維護；各項安全裝置的的的維護；；電腦控制板等的的的維護檢檢測；；每月檢查一次曳曳曳引繩張張緊度度；每月定期對滑動動動轉動部部分加加一次油油；每季度檢查一次次次導軌安安全鉗鉗工作情情況；；每半年進行一次次次全面檢檢查。工程部組織實施4水電設備發(fā)電機及水泵等等等機電設設備的的維護保保養(yǎng)；；日常機電設備的的的零部件件易耗耗品維修修、更更換；月檢控制設備一一一次；季檢開關靈敏度度度及開關關緊固固件完好好情況況；每年檢修一次發(fā)發(fā)發(fā)電機設設備，年年檢電源源切換換及自動動保護護裝置。工程部組織實施5公用照明線路的檢查維護護護；燈具的維修及更更更新；每季度檢修一次次次線路及及燈具具，更換換老化化線路及及損壞壞燈具。工程部實施維修6消防設施疏散標志的維修修修及維護護；室內消防栓（箱箱箱）的有有效維維護及檢檢修；；煙、溫感報警系系系統(tǒng)故障障的排排除和維維護；；每年對消防栓油油油漆一次次，并并將消防防帶晾晾曬一次次；每年對消防疏散散散標志維維修一一次；消防系統(tǒng)主要設設設備每年年聯(lián)動動測試一一次。工程部實施維修7公共通道、門廳廳廳、樓梯梯間公用地面的維修修修改造；；公共通道、門廳廳廳的墻、天天棚棚維護；；間墻面、扶手、踏踏步的維護；；每半年對公共地地地面進行行維護護一次；；每兩年維修一次次次通道門門廳及及樓梯間間墻壁壁、扶手手及欄欄桿；每年全面維護一一一次樓梯梯踏步步每15年鏟除抹抹灰翻翻新一次次。工程部實施維修8上下水主管道接口及砂眼漏水水水；管道堵塞、破裂裂裂；固定碼松脫；每年刷一次管道道道油漆；；每年年檢修一一次管管道固定定碼；；每年雨季前檢查查查一次雨雨水口口，更換換不合合格部分分。工程部負責維修房屋本體部分維維維修養(yǎng)護護標準準及實施施方案案序號項目養(yǎng)護標準實施效果1房屋承重房屋修繕標準；；；有關工程施工技技技術規(guī)范范；安全，正常使用用用功能完好2外墻面房屋修繕標準；；；外墻面修繕作業(yè)業(yè)業(yè)規(guī)程；；無鼓無脫、無滲滲滲水、無無違章章、整潔潔統(tǒng)一一3電梯電梯維修保養(yǎng)標標標準安全正常運行、平平穩(wěn)機房、轎廂整潔潔潔電梯完好率10000%電梯故障率低于于于0.1%%4水電設備機電設備維修保保保養(yǎng)規(guī)程程無故障停電，保保保障安全全運行行5公用照明公用照明維修保保保養(yǎng)規(guī)程程線路無亂搭接照明燈具正常，開開關靈活6消防設施標識制定及維護護護管理規(guī)規(guī)定；；消防栓維修操作作作規(guī)程；；消防報警系統(tǒng)維維維護保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程程；設施有效，標識識識清楚，完完好好無損；；靈敏，準確報警警警閥門完好，無滲滲滲漏7公共通道、門廳廳廳、樓梯梯間相應建筑部分修修修繕技術術規(guī)程程；房屋修繕標準；；；整潔，無缺損，無無霉跡扶手完好，無張張張貼痕跡跡8上下水主管道排水管維護修繕繕繕標準；；給水管維護修繕繕繕標準；；管道通暢，無滲滲滲漏公共設施日常維維維修計劃劃及實實施方案案序號類別項目日常維修計劃日常維修方案1區(qū)內道路砼路面、人行道道道每周檢查一遍，隨隨壞隨修由工程部按項目目目維修規(guī)規(guī)程實實施砼道牙2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨隨壞隨修由工程部按專業(yè)業(yè)業(yè)操作規(guī)規(guī)程實實施柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修由工程部按專業(yè)業(yè)業(yè)操作規(guī)規(guī)程實實施雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修管理部安排綠化化化補種，園園藝藝維修雕塑小品、花池池池水景5消防設施及排水水水管網排水管每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修由工程部按相關關關維修規(guī)規(guī)程實實施室外消防栓水泵結合器6公用標識導示標識牌每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修由工程部按相關關關維修規(guī)規(guī)程實實施警示牌7其它公用設施垃圾轉運站每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修由工程部按相關關關維修規(guī)規(guī)程實實施圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)每日檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修由工程部按相關關關維修規(guī)規(guī)程實實施監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)公共設施日常維維維修標準準及實實施效果果序號類別項目日常維修標準日常維修實施效效效果1區(qū)內道路砼路面、人行道道道路面修繕質量標標標準；人行道鋪設修繕繕繕標準；；干整、無坑洼、無無積水、無缺缺損、完好率率達99%以上。砼道牙2室外照明高柱燈電氣作業(yè)安全操操操作規(guī)程程；燈具施工技術標標標準；燈泡正常使用，燈燈罩完好清潔潔，燈桿及燈燈座無破損，完完好率達99%以上。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝排洪溝無堵塞、無無缺損；井內無積物，井井井壁無脫脫落；；化糞池出口及分分分隔池無無堵塞塞；井蓋上標志清晰晰晰；井蓋完好率達11100%；無缺損，少污積積積；無堵塞；雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化綠化工作標準；；；園林工作標準；；；綠化管理設施、設設備齊全完好好；雕塑小品等園藝藝藝完好率率達95%以上；雕塑小品5消防設施及排水水水管網排水管排水管施工技術術術標準；；消防設施施工技技技術標準準；管道暢通，無堵堵堵塞；無泄漏；消防設施正常有有有效；室外消防栓水泵結合器6公用標識導示標識牌標識清楚，無污污污積，破破損；；安放牢固；標志設施完好率率率100%；標志無損壞；警示牌7其它公用設施垃圾轉運站無破損；無脫落；泄水通暢；確保圍墻、擋土土土墻安全全使用用；確保垃圾轉運站站站正常使使用。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能化系統(tǒng)維護護護保養(yǎng)標標準系統(tǒng)性能良好，正正常運行；設施完好，整潔潔潔有序，無無破破損；監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)公共設施定期維維維修計劃劃及實實施效果果序號類別項目定期維修計劃定期維修方案1區(qū)內道路砼路面每年對局部損壞壞壞嚴重，修修補補多次的的路面面、道牙牙、人人行道板板進行行翻新。路面翻新面積應應應控制在在每年年1‰以內，其其它它控制每每年5‰以內，逐逐年年遞增10%。翻新工作由工程程程部組織織專業(yè)業(yè)單位實實施。人行道2室外照明高柱燈燈桿每年刷漆一一一次；每月清潔燈具一一一次；每季檢修線路一一一遍；對于破損燈具及及及老化線線路進進行更換換。由工程部按相關關關作業(yè)規(guī)規(guī)程維維修。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝每季度清理溝內內內雜物一一次；；化糞池每半年清清清理一次次；井蓋板每年刷一一一次漆，防防止止銹蝕；；每季度清理井內內內雜物一一次；；每年全面維修完完完善一次次。由工程部按相應應應作業(yè)規(guī)規(guī)程實實施。雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地小品綠化春、夏季各補換換換3%-66%綠地一次次，樹樹木春夏夏各補補一次，每每次次3%；花木每半月修剪剪剪一次；；草坪每月修剪一一一次；喬木每月修剪一一一次；每周清潔園林小小小品、雕雕塑一一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生生生規(guī)律，每每年年進行三三次大大消殺和和四次次日常消消殺。自第10年起按按10%%更換綠地地草草坪。由管理部按照相相相應作業(yè)業(yè)規(guī)程程實施。雕塑小品5消防設施排水管網排水管消防栓及水泵接接接合器每每半年年油漆一一次；；消防栓每半年排排排一次水水，檢檢修一次次；由工程部按相關關關維修規(guī)規(guī)程實實施。室外消防栓水泵結合器6公用標識導示標識牌每月清潔標識一一一次，并并對標標識安放放基礎礎穩(wěn)固情情況進進行檢查查維護護一次；；每年對標識進行行行維護一一次；；每15年更換一一次。由工程部組織實實實施。警示牌7其它公用設施垃圾轉運站每年刷油漆一遍遍遍；每季度檢查擋土土土墻頂排排水溝溝通暢情情況；；每季度檢查一次次次泄水孔孔疏通通情況；；由工程部按相關關關作業(yè)規(guī)規(guī)程實實施。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)對系統(tǒng)的設施，設設備性能及連連接運行輸，顯顯示情況進行行月、季檢和和年檢。由工程部按相應應應維護保保養(yǎng)規(guī)規(guī)程實施施。監(jiān)控中心報修、維修及回回回訪的工工作流流程報修的工作流程程程客服人員接到報報報修后，問問清清具體方方位，有有何故障障。立刻與工程部聯(lián)聯(lián)聯(lián)系，說說清故故障、具具體方方位，并并填寫寫派工單單；報修需登記在工工工程維修修統(tǒng)計計本上；；工程人員來時，讓讓其在維修人人員一欄簽名名，把派工單單轉交工程人人員。維修完成后，由由由報修人人員簽簽名。交回維修派工單單單，實施施銷單單回訪。回訪的工作流程程程電話回訪回訪人員需按回回回訪記錄錄本上上的問題題通過過電話對對業(yè)主主進行回回訪，并并將回訪訪時間間及回訪訪人員員的姓名名登記記清楚。上門回訪上門回訪時，先先先敲門，再再說說：“對不起，打打打擾一下下。請請問您有有時間間嗎？我我們做做一下回回訪?！蓖瑯影凑栈卦L本本本上的回回訪內內容問，并并記記錄在回回訪本本上。回訪一般在二周周周內回訪訪。第二節(jié)治安安安、車輛輛及交交通管理理安全管理消防管理小區(qū)安安安全管理理中，消消防工作作是一一個重要要的環(huán)環(huán)節(jié)。建建立有有效的消消防安安全管理理體系系，確保保消防防安全工工作萬萬無一失失。轄轄區(qū)內防防火工工作落到到實處處，無事事故發(fā)發(fā)生，及及時清清除一切切可能能存在的的隱患患，廣泛泛宣傳傳消防意意義，提提高群策策群防防的消防防意識識，加強強消防防設施設設備的的管理。管理模式：設立三級人員管管管理制度度，維維修工、安安管管員為消消防責責任人；；經理理為主管管；公公司總經經理監(jiān)監(jiān)督指導導。成立義務消防隊隊隊，制定定消防防檢查計計劃，培培訓義務務消防防隊員，定定期期檢查，消消除除隱患。確確保保設施設設備處處于良好好運行行狀態(tài)。宣傳消防安全知知知識，推推廣消消防社會會化。定期舉辦消防演演演習,強化消防防意意識，提提高消消防技能能。管理措施：發(fā)揮業(yè)主消防防防防范自治治的意意識，倡倡議每每家配備備家庭庭滅火器器，提提供消防防設備備最基本本保障障。制定全面的檢查查查、演練練、宣宣傳計劃劃。建立健全消防安安安全作業(yè)業(yè)制度度，督促促執(zhí)行行落實。確保各類消防設設設施完好好無損損，正常常動作作。完善設備、設施施施、資料料、標標識，確確保隨隨時處于于良好好待用狀狀態(tài)。確保消防通道、架架空層、地下下車庫等消防防薄弱點，無無雜物堆放、堵堵塞或被占用用。充分發(fā)揮智能監(jiān)監(jiān)監(jiān)控控制制系統(tǒng)統(tǒng)功能，人人防防物防共共抓，將將消防隱隱患減減低為零零。安全防范建立以智能監(jiān)控控控為主導導，通通過中央央控制制、紅外外線監(jiān)監(jiān)控，可可視對對講、閉閉路電電視、保保安巡巡邏等共共同組組成一個個嚴密密的“內外結合合，立立體交叉叉、動動靜互補”的全方位位防防范體系系。最最佳的巡巡邏路路線與智智能化化管理相相配合合，使小小區(qū)的的安全管管理無無盲點，無無死死點。管理處在小區(qū)的的的主要入入口設設立固定定崗，負負責視線線范圍圍內的監(jiān)監(jiān)控。小小區(qū)內部部外部部配備護護管人人員按照照指定定路線進進行24小時的巡巡邏邏監(jiān)控。并并配配備隱蔽蔽崗對對小區(qū)重重點部部位，死死點、盲盲點進行行特別別監(jiān)控。智智能能監(jiān)控中中心24小時全方方位位監(jiān)督。固固定定崗、流流動崗崗、隱蔽蔽崗、智智能監(jiān)控控中心心隨時保保持無無線對講講聯(lián)絡絡，緊密密配合合，這就就形成成了一個個內外外結合、立立體體交叉，動動靜靜互補的的全方方位防范范體系系。各固定崗、流動動動崗、隱隱蔽崗崗、智能能監(jiān)控控中心在24小時監(jiān)督督狀狀態(tài)下，認認真真做好工工作記記錄，密密切掌掌握安全全資料料。對進進出小小區(qū)的外外來人人員，進進行嚴嚴格的登登記。配合一支快速反反反應的支支援隊隊伍，24小時處于于待待命狀態(tài)態(tài)，遇遇有突發(fā)發(fā)事件件發(fā)生，5分鐘內立立即即趕到現(xiàn)現(xiàn)場增增援，確確保及及時有效效解決決問題。根據(jù)管理要求，因因地制宜，制制訂出合理恰恰當巡邏方案案、路線，并并經常加以調調整交換，防防止漏洞和被被人掌握規(guī)律律。安排隱蔽崗，加加加強對小小區(qū)內內外部特特殊位位置，如如花園園廣場、商商鋪鋪、地下下室等等的防范范，掃掃除盲點點和死死點。隊伍的建設安管員是維護和和和管理小小區(qū)治治安秩序序的專專職人員員，這這支隊伍伍素質質的高低低，直直接關系系到小小區(qū)安全全秩序序的好壞壞。管管理處把把加強強安全管管理隊隊伍的建建設擺擺在一個個重要要的高度度。切實抓好安管員員員的思想想教育育工作，按按章章辦事，了了解解其思想想狀況況，解決決實際際困難。保持安管員隊伍伍伍的穩(wěn)定定性。不不但可以以提高高工作效效率和和服務質質量，還還增加了了與業(yè)業(yè)主間的的溝通通和了解解，加加強了治治安防防范。在在