南京市寫字樓市場分析報告

南京市寫字樓市場分析報告前言為準(zhǔn)確把握市場，000公司組織專門的人員，在上半年南京市寫字樓市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對性地進(jìn)行了緊張的的市場補(bǔ)充調(diào)查工作，通過一月多的努力，形成了這份調(diào)研報告。本市場調(diào)研報告要緊由四部分組成：1、南京市寫字樓市場近五年進(jìn)展?fàn)顩r綜述2、區(qū)域市場研究—各個區(qū)域過去1-3年相關(guān)樓盤及有代表性樓盤分析3、區(qū)域市場研究—以后1-2年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情形分析4、潛在客戶購買要求及心理研究南京市寫字樓市場近五年進(jìn)展?fàn)顩r綜述部分的差不多資料要緊來自市房管局和統(tǒng)計局等政府權(quán)威部門，通過000公司整理分析成文。區(qū)域市場研究部分對對銷售業(yè)績突出的一些樓盤進(jìn)行了細(xì)致分析：如商貿(mào)廣場、新地陽光、錦江麗舍。同時對和本項(xiàng)目相關(guān)的滯銷樓盤也進(jìn)行了重點(diǎn)分析及評估，如國貿(mào)大廈、天時商業(yè)中心重點(diǎn)樓盤的調(diào)研分析分為樓盤差不多情形表〔以詳實(shí)的數(shù)據(jù)為主〕和個盤分析〔以客觀分析為主〕兩部分。為下一步的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計預(yù)備好了大量準(zhǔn)確的參考資料。潛在客戶購買要求及心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實(shí)地走訪的基礎(chǔ)上通過統(tǒng)計分析得出。000公司選擇了長江貿(mào)易大廈、省保險大廈、匯鴻國際大廈、華榮大廈等十余家寫字樓中的一百多家公司作為調(diào)查對象。調(diào)查過程中注意了受訪公司行業(yè)的廣泛性和行業(yè)代表性，保證了調(diào)查結(jié)果較強(qiáng)的參考性。寫字樓市場調(diào)研分析及推論第一節(jié)、南京市宏觀市場分析1、入世取得成功，房產(chǎn)市場顯現(xiàn)良機(jī)房地產(chǎn)業(yè)相伴著產(chǎn)業(yè)升級而增長，而商品房是消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級的核心，中國加入WTO將對國家的產(chǎn)業(yè)升級和消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級產(chǎn)生深遠(yuǎn)的阻礙，同時也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來龐大的進(jìn)展空間。商品房具有消費(fèi)和投資功能，從目前消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的變化趨勢來看，它將和通訊產(chǎn)品、轎車一起成為新一輪消費(fèi)需求升級的目標(biāo)選擇，將成為新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)、投資熱點(diǎn)和新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期，2001年共有52家上市公司涉足房地產(chǎn)，馬年開市房地產(chǎn)股一枝獨(dú)秀，確實(shí)是專門好的證明。其他都市相比，南京房地產(chǎn)市場尚有一定的進(jìn)展空間。2、經(jīng)濟(jì)連續(xù)增長南京經(jīng)濟(jì)連續(xù)增長，連續(xù)五年增長速度超過10%，高于全省水平，2001年，南京國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長12%，達(dá)到1020億元，其中非公經(jīng)濟(jì)所占比重為27%，實(shí)際利用外資額高達(dá)9.9億美元，比上年增長13%，南京經(jīng)濟(jì)的開放程度有了較大的提高。經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)步進(jìn)展，促進(jìn)了都市功能的建設(shè)與健全，鞏固了南京作為長江中下游中心都市的地位，加強(qiáng)了對周邊都市的輻射力，形成了以南京為中心的〝一小時都市圈〞。2005年將在南京舉辦第十屆全國運(yùn)動會，不管從經(jīng)濟(jì)角度，依舊社會角度都會對南京的進(jìn)展起到有益的推動作用。南京市政府把大力進(jìn)展民營、私營經(jīng)濟(jì)作為全市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和富民強(qiáng)市的重要途徑。據(jù)載，目前南京共有個體工商戶10多萬戶，注冊資金20多億，私營企業(yè)3萬多戶，注冊資本200多億元。2002年南京市相關(guān)政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術(shù)投資比例、承諾注冊資本分期到位等措施以使個私經(jīng)濟(jì)得到更快的進(jìn)展，但與浙江和廣東相比仍有一定的差距。3、都市人口增長帶動地產(chǎn)進(jìn)展2000年，南京城鎮(zhèn)人口443.5萬，其中主城在冊人口為210萬，實(shí)際居住人口258萬，估量到2005年南京主城實(shí)際居住人口將增加至280萬左右，到2020年將增至300萬左右。4、南京市房產(chǎn)市場日趨活躍，房產(chǎn)銷售升溫明顯自1995年以來，南京寫字樓市場銷售一路走高，從95年的6.28萬㎡到2000年的16.37萬㎡。但這期間顯現(xiàn)了1998年的高空置量：12.95萬㎡。2000年往常南京房地產(chǎn)市場競爭不是專門猛烈，開發(fā)商運(yùn)作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績增長也較快，如廣州的商品房空置量高于南京的年開發(fā)量，而南京連續(xù)幾年保持250萬平方米以上的銷售量，空置比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國的平均水平，自94年以后，房地產(chǎn)沒有顯現(xiàn)大起大落，相比目前家用電器等行業(yè)大打價格戰(zhàn)，直截了當(dāng)面對面的價格競爭、售后服務(wù)競爭，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒有達(dá)到，依舊有專門大的進(jìn)展空間，但通過2000—2001年的快速進(jìn)展時期，南京地產(chǎn)市場的競爭已是專門猛烈了，隨著消費(fèi)者的快速成熟，地產(chǎn)項(xiàng)目已到了全面比拼的時代了，只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項(xiàng)目才能迅速占據(jù)市場，取得不俗的銷售業(yè)績和經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié)、南京寫字樓市場分析一、南京市寫字樓整體情形分析對市房產(chǎn)局、統(tǒng)計局近幾年的統(tǒng)計資料進(jìn)行分析、總結(jié)后得出以下統(tǒng)計表：(1)、南京辦公樓的近年銷售情形〔表一〕(2)、南京辦公樓的近年空置量〔包括出售空置和出租空置〕〔表二〕從表一、二能夠看出1999—2000年南京辦公樓市場明顯回暖，空置率保持在較低的7.4萬㎡，1998—2000年平均每年增加20%的銷售量即2.4萬㎡左右，專門多〝死盤〞也借機(jī)翻身，如中華園、鴻?quán)挻髲B、鴻發(fā)大廈、金鵬大廈等。新街口的國際貿(mào)易中心、新華大廈也正做著重新開盤的預(yù)備。但2001年寫字樓市場并不景氣，2002年寫字樓市場將面臨優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)肅的市場考查。全市有幾十萬平方米商住辦公用房的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住辦公樓處于空置狀態(tài)，專門多商業(yè)氣氛不濃地段的辦公樓的2—5層裙樓的出路成了開發(fā)商最頭疼的問題，如匯鴻大廈、新大都廣場。因此在接新高層項(xiàng)目時一定要慎重考慮裙樓的定位。從江蘇省統(tǒng)計局得知：(a)、2001年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額111億元，比上年增長11.7%，辦公樓建設(shè)投資11.23億元，比去年同期下降了11.5%；商業(yè)用房投資8.75億元，比去年同期下降了20.3%。(b)、從供應(yīng)量來看，2001年1－11月，南京市辦公樓施工面積118.94萬㎡，新開工面積29.62萬㎡，竣工面積23.04萬㎡，與去年同期相比分別下降了2.38%、0.64%和3.96%。(c)、從銷售量來看，2001年1-11月，南京市辦公樓銷售了6.96萬㎡，空置面積為16.32萬㎡，比去年增加了近9萬㎡。據(jù)國家統(tǒng)計局投資司公布信息：2002年1-２月全國商品房銷售面積比去年同期增長5.2%，江蘇省住宅銷售面積為115.90萬㎡在全國各省、直轄市中排名第三，僅次于上海138.96萬㎡和廣東135.03萬㎡?？梢娊衲昴暇┑禺a(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境專門好。小結(jié):從宏觀分析來看，南京市房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場進(jìn)程明顯加快。房地產(chǎn)市場連續(xù)保持上升勢頭，商品房銷售和現(xiàn)房交易過戶增幅較大，整個市場運(yùn)行狀態(tài)良好。但寫字樓市場競爭日益猛烈，本項(xiàng)目在現(xiàn)在入市有較大的市場阻力。因此，項(xiàng)目總體質(zhì)素是否完善、項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確，將對銷售是否成功起著生死攸關(guān)的決定性作用。二、南京市寫字樓區(qū)域情形分析一、南京近年開發(fā)的辦公樓地域分布特點(diǎn)較明顯,要緊集中與幾大片區(qū):(1)——新街口片區(qū)：以孫中山塑像為中心的新街口商圈，集商場、現(xiàn)代化寫字樓、商務(wù)公寓為一隅的密集建筑群體形成了市中心的標(biāo)志。在商場百貨方面，大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了猛烈的競爭商區(qū)。新街口商圈素有〝中華第一圈〞的稱號，又是南京無可爭議的CBD。該區(qū)辦公類物業(yè)有兩大特點(diǎn)：〔a〕、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買樓辦公人士的首選地段。〔b〕、大量的人流、車流嚴(yán)峻阻礙了該區(qū)的交通狀況；同時該區(qū)車位嚴(yán)峻不足，新建樓盤的停車問題必須自己解決。該區(qū)要緊有以下辦公樓：商貿(mào)世紀(jì)廣場、南京國際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場、新地陽光、金輪大廈、體仁大廈、天時商貿(mào)中心等。從新地陽光〔開盤一個月銷售50余套〕、商貿(mào)廣場的銷售情形能夠看出該區(qū)的寫字樓市場需求旺盛；同時該區(qū)寫字樓的空置量也專門大，目前待售的現(xiàn)房有國貿(mào)中心〔2.6萬㎡〕、新華大廈〔2.5萬㎡〕、天時商業(yè)中心〔2萬㎡〕、隆盛大廈〔1萬㎡〕、商茂廣場〔1萬㎡〕、易發(fā)時代大廈〔0.5萬㎡〕這幾個樓盤的總量在10萬㎡左右。另外，建江大廈、華泰證券大廈、陽光大廈均有一定的空置量，體仁大廈正在籌建中?？梢娹k公樓供應(yīng)量實(shí)在專門大，也確實(shí)是說消費(fèi)市場并不饑渴。因此對開發(fā)商來講，在該區(qū)開發(fā)寫字樓物業(yè)的風(fēng)險和機(jī)會都專門大。關(guān)鍵是要找準(zhǔn)市場空缺，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，在項(xiàng)目規(guī)劃時期就盡量規(guī)避市場風(fēng)險。商貿(mào)廣場、新地陽光辦公樓差不多情形表項(xiàng)目名稱序號商貿(mào)廣場新地陽光開發(fā)商名稱南京盛茂房地產(chǎn)開發(fā)南京振宏民防房地產(chǎn)開發(fā)樓盤地址中山南路49號南京市正洪街1號售樓處47221904711179售價均價10000元/㎡左右15—17F均價7150元/㎡38F為12000元/㎡，每層差價2%均價5500元/㎡有用率82%分割面積范疇整層任意分割41.97㎡—294.95㎡73—150平方米總建筑面積8萬㎡45000平方米建筑特色塔樓平面差不多方正，超大呼吸玻璃幕墻有一定線條感平面布局專門有用、得房率高地理位置與周邊配套設(shè)施配套齊全、位置好配套齊全、位置好交通狀況停車、人行都不方便停車、人行都不方便建筑設(shè)計、布局框筒結(jié)構(gòu)、可整層任意分割，地面以上共56層，總高度218米1—6層為商場、塔樓除會所外均為寫字樓采光好、有用率高塔樓15層、裙樓9層車位與車流狀況車進(jìn)出不方便車位216立體車位204個，車進(jìn)出不方便物業(yè)治理物業(yè)治理顧問：英國威格斯集團(tuán)·威格斯物業(yè)顧問怡高物業(yè)治理會所面積及內(nèi)容14F商務(wù)服務(wù)中心，7F—10F餐飲、娛樂、職員餐廳，55F—56F雙層反向旋轉(zhuǎn)觀光餐廳9F1000平方米會所公共部分裝修情形高級石材，藝術(shù)吊頂未進(jìn)行機(jī)電與弱電系統(tǒng)15部電梯，美國AD保安系統(tǒng)，美國HOLLEYWELL火災(zāi)報警系統(tǒng)廣州OTIS電梯塔樓沒有中央空調(diào)有火災(zāi)報警系統(tǒng)智能化設(shè)備100兆寬帶網(wǎng)絡(luò)，衛(wèi)星接收系統(tǒng)，消防報警、24小時監(jiān)控樓盤要緊優(yōu)勢南京第一高，擋次較高周圍商務(wù)氛圍、樓盤有用率高樓盤要緊劣勢商場的經(jīng)營不善會給塔樓銷售帶來負(fù)面阻礙車流、人流不暢銷售情形已售70%以上已售85%以上個盤分析〔一〕、商貿(mào)世紀(jì)廣場物業(yè)優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢〔1〕第一高樓占據(jù)江蘇第一高樓地位，全玻璃幕墻，大樓外觀形象好，滿足部分追求企業(yè)形象的公司需求?！?〕地理位置處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置，周圍商業(yè)配套設(shè)施齊全?！?〕景觀全玻璃幕墻，景觀成效較好，專門較高樓層視野開闊，景觀條件優(yōu)越?！?〕品質(zhì)硬件設(shè)施包括電梯、空調(diào)、大堂等品質(zhì)較好，樓層凈高較為理想，能呼吸的全玻璃幕墻通風(fēng)極好。2、劣勢〔1〕地處新街口中心地帶，緊鄰中山南路，進(jìn)出不便?！?〕價格較高〔3〕商場的經(jīng)營不善會給大樓形象帶來負(fù)面阻礙◆市場定位〝商務(wù)王者領(lǐng)地，企業(yè)制勝空間〞。定位為高檔寫字樓，目標(biāo)客戶除瞄準(zhǔn)大客戶外，專門注重中小客戶?！翡N售情形商貿(mào)裙樓較早就全部售出，現(xiàn)作為商貿(mào)百貨正在營業(yè)。而寫字樓自去年5月份開盤以來，銷售情形良好，目前以完成2億多銷售額，銷售率接近70%；銷售價也一路走高，目前38層差不多售到12000元，前期成交的以中小客戶為主?！魻I銷分析商貿(mào)世紀(jì)廣場總銷售面積和銷售金額龐大，同時工程建設(shè)需要銷售回籠資金，銷售壓力極大，但，目前銷售接近80%，工程進(jìn)展也專門順利，其緣故要緊在于以下幾個方面：〔1〕一定的產(chǎn)品創(chuàng)新：包括其〝可呼吸的玻璃幕墻〞、〝2.7米凈高〞、小面積分割、第一高樓等都能夠有效吸引客戶；〔2〕務(wù)實(shí)的定位：商貿(mào)作為南京的第一高樓，并沒有將自己局限于僅僅針對〝大型客戶〞的頂級寫字樓，而是第一針對中小客戶，從服務(wù)配套、價格、付款方式等方面為這些經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力〝中檔偏上〞的客戶著想，贏得了大量中小客戶，實(shí)現(xiàn)銷售；〔3〕前期商鋪的成功銷售：在裙樓完工后，商貿(mào)為盡快地將其銷售出去，主動出擊，到溫州進(jìn)行商鋪招商，專門成功，從而成為后期項(xiàng)目建設(shè)的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)?！?〕適當(dāng)?shù)母拍畛醋鳎荷堂诟拍畛醋魃蠠o疑下專門大工夫，實(shí)際上也獲得了專門大成功，其推出的〝?shù)谝桓邩迁?、〝OSO〞、〝?shù)罔F上蓋物業(yè)〞、〝物業(yè)投資〞等概念一定程度上促進(jìn)了其形象的樹立和實(shí)際銷售?！?〕成功的品牌商塑造：商茂通過媒體、活動等多種宣傳手段，專門是平面廣告、聯(lián)誼活動、商務(wù)沙龍等，成功塑造了其品牌形象，在客戶心目中留下〝商茂不樓高最高，而且硬件最棒，服務(wù)最好〞的印象，真正樹立了第一〝高〞樓的形象?！?〕有效運(yùn)用促銷手段：商貿(mào)的總建筑面積有8萬㎡，體量專門大，因此專門注重促銷，其前期的〝開盤極優(yōu)價〞、〝順序的魅力〞等手段都達(dá)到了專門好的促銷成效。〔7〕成功的售場包裝和銷售方式創(chuàng)新：關(guān)于商貿(mào)的寫字樓而言，其售場的包裝較為成功，在大樓尚未封頂時，就搶先將29F玻璃幕墻安裝好，裝修好氣派的售樓處、樣板房，讓客戶看售樓處、樣板房后就怦然心動；同時在銷售方式上，除廣告加售樓處外，有效運(yùn)用事件營銷、活動營銷、口碑營銷等方式?！捕?、新地陽光項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢〔1〕定位準(zhǔn)確新地陽光的前期定位專門模糊，類似于現(xiàn)在的國華大廈，后來，其銷售代理公司作了大量、準(zhǔn)確的市場調(diào)查和分析，最后定位為商務(wù)大廈，并對施工圖進(jìn)行了相應(yīng)的修改，客戶定位為中、小公司。從銷售業(yè)績來看，新地陽光的市場定位明顯填補(bǔ)了該區(qū)的市場空白，是銷售成功的關(guān)鍵?！?〕地段優(yōu)越新地陽光處于新街口核心區(qū)，地理位置較為優(yōu)越。〔3〕建筑設(shè)計較好新地陽光的得房率高達(dá)82.27%，使客戶能贏得更多的使用面積。大樓的采光、通風(fēng)專門突出，層高高達(dá)3.4米，給人專門開放、舒服的感受，沒有一樣辦公樓的壓抑感。〔4〕價格相對優(yōu)待由于定位為中擋商務(wù)樓，因此大樓的外墻用簡潔明快的彩色涂料代替了鋁合金加玻璃幕墻，同時因?yàn)闆]有中央空調(diào)，因此有效操縱了建筑成本，使得銷售均價在5600元/㎡，保持了在這一地段的價格優(yōu)勢。〔5〕立體車庫立體車庫既讓人感到新穎方便，又有效解決了該區(qū)一樣大樓都不足的車位問題?！?〕物業(yè)治理該物業(yè)聘請了香港怡高物業(yè)治理公司來作物業(yè)治理顧問，有效提升了大樓的檔次和形象。劣勢〔1〕噪音污染項(xiàng)目東臨要緊交通干道洪武路，東臨中央、新百兩大商場，人流、車流都專門大，比較嘈雜，空氣質(zhì)量也不行?！?〕景觀較差由于四周差不多上高層建筑，因此新地陽光的沒有高層建筑的景觀優(yōu)勢。銷售狀況新地陽光于2001年5月19日開盤，均價5600元/㎡，價格走勢操縱得合理。在整個寫字樓銷售不景氣的時候創(chuàng)下了開盤一個月，銷售過半的佳績。營銷分析沒有大客戶、沒有關(guān)系營銷，直截了當(dāng)面向市場的新地陽光實(shí)際上只作了十來次廣告就完成了銷售，以至于現(xiàn)在還有專門多買樓人不知到那個名字。新地陽光的售場包裝、銷售人員的培訓(xùn)差不多上專門不錯的。辦公樓差不多情形表項(xiàng)目名稱序號天時商業(yè)中心隆盛金融廣場開發(fā)商名稱基泰房地產(chǎn)開發(fā)江蘇省鐵路實(shí)業(yè)樓盤地址中山路21號南京市洪武路23號售樓處47128684459075售價均價6680元/㎡有用率為72%均價6580元/㎡有用率為71%分割面積范疇100~287平方米120~1000平方米總建筑面積28000平方米56000平方米建筑特色大開間、大開窗塔樓平面差不多方正地理位置與周邊配套設(shè)施配套齊全、位置好地處新街口商業(yè)圈外圍交通狀況停車、人行都不方便交通情形較好建筑設(shè)計屬無特色的火柴盒大樓正在裝飾外墻車位與車流狀況車位30個，車進(jìn)出不方便車位170個左右，車位租金待定物業(yè)治理公司名稱、收費(fèi)情形基泰物業(yè)治理5元/㎡﹒月蘇鐵物業(yè)治理公司物業(yè)治理費(fèi)6元/㎡﹒月會所面積及內(nèi)容臨時還沒有29、30F有1000多平方米休閑廳、會議室公共部分裝修情形裝修考究但入口大堂太小氣未進(jìn)行機(jī)電與弱電系統(tǒng)日本三菱電梯、約克中央空調(diào)衛(wèi)星電視上海三菱電梯、遠(yuǎn)大中央空調(diào)、100M寬帶上網(wǎng)智能化設(shè)備消防報警、24小時監(jiān)控5A智能化樓盤要緊優(yōu)勢周圍商務(wù)氛圍濃地段適于辦公樓盤要緊劣勢車流、人流不暢；門前沒有緩沖車流、人流壓力的廣場裙樓處理得不理想銷售情形已銷售20%左右塔樓已售60%左右個盤分析〔三〕隆盛大廈◆物業(yè)優(yōu)劣分析◆優(yōu)勢地理位置優(yōu)越隆盛大廈位于洪武路與中山東路交界的路口，緊鄰華泰證券大廈，屬于CBD核心區(qū)交通便利處于新街口核心，公共交通方便但同時進(jìn)出大廈交通組織較為理想，沒有通常新街口商圈普遍存在的進(jìn)出不便的問題。外觀現(xiàn)代，形象較好價格具有一定的競爭力目前隆盛大廈起售價為每平米6500元，定位在中高檔寫字樓市場，作為相近定位的要緊競爭對手商貿(mào)世紀(jì)廣場價格比其高近30%。因此，想在新街口地區(qū)辦公，注重形象同時又追求實(shí)惠的公司來說不失為一個理想的選擇。銷售壓力小隆盛大廈為現(xiàn)房，開發(fā)商江蘇省鐵路實(shí)業(yè)資金實(shí)力雄厚，不同于一般開發(fā)商，急需資金回籠投入工程建設(shè)，此外真正對外發(fā)售的只有1—16層，因此銷售壓力較小?！袅觿菥o挨華泰證券大廈，景觀受一定阻礙，而且主樓后退，整體成效不突出。◆市場定位中檔偏上寫字樓，主樓部分除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局作為土地補(bǔ)償之外，目標(biāo)客戶要緊是中小型貿(mào)易公司、IT企業(yè)?！翡N售情形據(jù)最新了解到的情形，隆盛大廈已售出70%。其中1—5層裙樓商業(yè)用房已全部售出，目前杭州紅泥餐飲已入住1—3層開始營業(yè)，經(jīng)營狀況極好，一樓部分為廣發(fā)證券購買，差不多營業(yè)。主樓除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局辦公用房之外，其他分割出售給一些中小型貿(mào)易公司、IT企業(yè)等購買。◆營銷分析隆盛大廈的產(chǎn)品沒有突出創(chuàng)新，廣告宣傳沒有出彩之處，在概念營銷、促銷手段、銷售方式、服務(wù)等方面也沒有專門之處，但銷售狀況卻較好。除去總銷售面積小，開發(fā)商實(shí)力雄厚導(dǎo)致工程進(jìn)度快之外，其成功要緊在于兩個方面：一是關(guān)系營銷。隆盛大廈成功的運(yùn)用關(guān)系拉到大客戶，實(shí)現(xiàn)較大面積銷售。二是定位較為合理。將物業(yè)定位為中高檔寫字樓，目標(biāo)客戶鎖定為中小型公司，相應(yīng)套型面積設(shè)置較小，價格適中，無疑是務(wù)實(shí)和合理的做法。〔四〕天時商貿(mào)中心◆項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1、地理位置優(yōu)越劣勢進(jìn)出大樓的人流、車流不暢。大樓的停車位不足。大樓只有兩部電梯，且公共大堂太小。大樓沒有寬帶網(wǎng)、沒有會所。銷售情形該樓已和國際貿(mào)易中心〔簡稱國貿(mào)〕并列新街口兩大滯銷樓。銷售都只是20%，以目前的價格〔6500元/㎡〕仍舊難以銷售。營銷分析該樓在竣工前后開始作廣告，廣告定位為黃金地段的高檔寫字樓，營銷上采納了租售結(jié)合的手段，但由于該樓盤的劣勢太明顯，銷售已和廣告、營銷手段沒有太大關(guān)系?！参濉硣H貿(mào)易中心辦公樓差不多情形表項(xiàng)目名稱序號國際貿(mào)易中心1.開發(fā)商名稱興寧房地產(chǎn)實(shí)業(yè)2．樓盤地址中山東路18號3．售樓處47913964．售價均價6100元/㎡5．分割面積范疇寫字樓135㎡—325㎡商住樓132㎡—173㎡6總建筑面積6萬平方米7．建筑特色塔樓為圓形，裙樓為長條型8．地理位置與周邊配套設(shè)施雄距新街口廣場東南角，周邊配套設(shè)施齊全9．交通狀況出租車不易停靠，鄰近有公交車23路、以后地鐵出口在大樓下面10．建筑設(shè)計6F：商場、6—16F：寫字樓19—31F：商住樓11．車位比例與車流狀況150個停車位，車流狀況不佳12．物業(yè)治理〔1〕公司名稱〔2〕收費(fèi)情形港力物業(yè)治理公司5元/㎡月13會所面積及內(nèi)容17、18F為會所，包括室內(nèi)游泳池、健身、美容美發(fā)22F為會議室14．公共部分裝修情形裝修較好，裝飾不足15．機(jī)電與弱電系統(tǒng)OTIS電梯、中央空調(diào)16．智能化設(shè)備自動消防報警、24小時監(jiān)控17．樓盤要緊優(yōu)勢地理位置較好18．樓盤要緊劣勢采光不佳、得房率低人流、車流不暢19、廚衛(wèi)裝修情形已裝修20、銷售情形已入住50%左右，銷售15%左右◆項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析〔優(yōu)勢〕地段好是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍專門濃、配套設(shè)施齊全，便于業(yè)主進(jìn)行商務(wù)活動電梯等硬件設(shè)施較好，和一些新樓相比也不落后17F的健身中心和頂層的會議室可滿足買家對會所的部分需求〔劣勢〕1、項(xiàng)目的車流、人流情形較差2、項(xiàng)目形象受商場阻礙，在人們心目中形成了一種該公司經(jīng)營不景氣的印象3、商務(wù)樓下有商場，而且裝修改造后辦公入口和一樓商場連同后相互阻礙，而專門多買家喜愛純辦公樓4、商住樓有用率太低，直截了當(dāng)阻礙到銷售價格入口形象太小氣，不能滿足專門多想借氣派的入口、大堂來顯示自己身份的業(yè)主的心理需求◆營銷分析該樓在中原〔銷售代理公司〕介入后，通過一系列工程改造后，三月份在硬、軟廣告上試圖重塑大樓形象，但成效不大。銷售仍難升溫。作為一個本相目值得參考的典型項(xiàng)目，能夠進(jìn)一步對它進(jìn)行評估：直觀的估價表如下：〔選用可比性較強(qiáng)的五個樓盤〕國際貿(mào)易中心辦公樓估價表黃埔大廈金山大廈天時商業(yè)中心隆盛金融廣場建江大廈均價5800〔元/㎡〕7600〔元/㎡〕6680〔元/㎡〕6580〔元/㎡〕6500〔元/㎡〕1.位置修正100/85100/100100/100100/98100/1002.得房率修正102/100103/100103/100103/100104/1003.周邊配套修正100/97100/100100/100100/100100/1004.物業(yè)治理修正100/100100/100100/100100/100100/1005.建筑設(shè)計修正100/100100/100102/100102/100100/1006.交通修正105/100105/100100/100102/100102/1007.停車修正101/100100/100100/95100/100100/1008.會所修正100/98100/99100/99100/99102/1009.公共部分裝修修正105/100103/100102/100102/100101/10010.機(jī)電與弱點(diǎn)修正101/100101/100101/100101/100101/10011.智能系統(tǒng)修正101/100101/100100/100101/100101/10012.進(jìn)展商信譽(yù)修正101/100100/100100/100101/100101/10013.交易情形修正103/100106/100100/100101/100105/100前13項(xiàng)比較價59556373656259635498不考慮第14項(xiàng)的國貿(mào)中心價值6060〔元/㎡〕14.折舊率(收益缺失)及土地使用年限修正110/100110/100110/100110/100110/100比較價54145794596654214998國貿(mào)中心價值5509〔元/㎡〕注：國貿(mào)中心價值=∑〔各比較價*各樓建筑面積〕/∑各樓建筑面積綜上所述，依照以上定量分析，國際貿(mào)易中心辦公樓現(xiàn)在的客觀售價在5500元/㎡左右，不難看出這和它現(xiàn)在的售價6600元/㎡左右差距太大，也不難明白得它為何仍舊難以銷售。〔六〕金輪大廈項(xiàng)目名稱序號金輪大廈1.開發(fā)商名稱及要緊開發(fā)樓盤南京金輪房地產(chǎn)開發(fā)公司2．樓盤地址漢中路與上海路交口3．售樓處4704018、22600384．最低售價最高售價、均價、有用率〔5850〕均價〔6390〕最高價———最低價〔5320〕有用率77%5．分割面積及銷售情形總單位數(shù)130散戶〔每層5個單位〕1—6底商。單位面積〔㎡〕數(shù)量占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%176.292620%2078%16%155.382620%1553%12%116.552620%938%7%148.022620%1143%8%170.382620%1245%9%6．樓盤建筑設(shè)計情形總占地面積3800容積率6.9綠化率總建筑面積29000建筑立面設(shè)計點(diǎn)式〔裙樓〕建筑平面設(shè)計有用大堂面積大堂裝修擋次〔〕較高〔〕一樣〔√〕較低采光情形〔〕好〔√〕一樣〔〕壞通風(fēng)情形〔〕好〔√〕一樣〔〕壞7．地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司華泰證券超市蘇果超市銀行工行、農(nóng)行、建行郵局無8．交通狀況公交線路〔5〕Ｗ〔18〕Ｗ〔3〕Ｗ有無亞交通連接問題〔〕有〔√〕無9．車位情形與交通組織車位未定元/個.月出售180000元/個車位88個左右車位比例1：0.7停放方式〔√〕地上〔√〕地下交通組織〔〕進(jìn)出方便〔√〕進(jìn)出不便10．物業(yè)治理公司名稱收費(fèi)情形物業(yè)治理公司未指定物業(yè)治理費(fèi)不超過3元/平方米/月特色服務(wù)：無11．公用設(shè)施情形會所面積無衛(wèi)生間布置情形：〔〕集中布置〔√〕分散布置12.機(jī)電與弱電系統(tǒng)空調(diào)每戶自備電梯個數(shù)〔5〕個品牌未定寬帶〔√〕有〔〕無智能化設(shè)備可視對講、門禁、24小時監(jiān)控13．銷售情形開盤時刻01.10入伙時刻02.12已銷售時刻七個月銷售狀況60%14．價格走勢及相應(yīng)調(diào)整緣故開盤價5180價格變化情形及緣故隨工程進(jìn)度而變化15．樓盤要緊優(yōu)勢地點(diǎn)優(yōu)越16．樓盤要緊劣勢交通差、車位少、售樓人員素養(yǎng)差17．廣告推廣廣告代理公司天際傳播樓盤主廣告語金色成功領(lǐng)地要緊賣點(diǎn)地段〔2〕——山西路、中山北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來時代廣場、天和大廈、?；髲B等。中山北路、山西路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域該區(qū)域的辦公樓不象新街口那么密集，而是沿中山北路、山西路間隔分布。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。金山大廈占有地利之便，處于湖南路、山西路商圈，銷售上沒有太大特色，要緊是關(guān)系營銷和口碑銷售?！?〕金山大廈辦公樓差不多情形比較表項(xiàng)目名稱序號金山大廈1.開發(fā)商名稱南京泰古城房地產(chǎn)開發(fā)曾停過一段時刻的工2．樓盤地址山西路廣場西北角3．售樓處37033894．最低售價最高售價有用率去年5月均價7600元/㎡今年4月均價8500元/㎡有用率71%5．分割面積范疇80--350平方米6總建筑面積40000平方米7．建筑特色半圍合形具有標(biāo)識性，外墻為玻璃幕墻8．地理位置與周邊配套設(shè)施處于中山北路、湖南路、山西路交界處，位置專門好，市政配套齊全9．交通狀況處于交通平臺處10．建筑設(shè)計外觀較好，部分戶型采光、通風(fēng)較差11．車位比例與車流狀況車位600元/個.月車位200個左右12．物業(yè)治理公司名稱收費(fèi)情形泰古城物業(yè)治理公司物業(yè)治理費(fèi)6元/㎡．月13會所面積及內(nèi)容1000多平方米休閑廳、餐廳14．公共部分裝修情形裝修中高檔15．機(jī)電與弱電系統(tǒng)3部進(jìn)口三菱電梯、無錫森達(dá)中央空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視16．智能化設(shè)備3A智能化17．樓盤要緊優(yōu)勢地理位置優(yōu)越開發(fā)商背景好集團(tuán)購買多3．大廈高層景觀好18．樓盤要緊劣勢1．采光不太好19．銷售情形塔樓已售80%以上〔2〕益來國際廣場位于中山北路，市內(nèi)唯獨(dú)的高檔投資型產(chǎn)權(quán)酒店〔付款4成〕進(jìn)展商：益來實(shí)業(yè)，均價：12500元/㎡〔不裝修減去2000元/㎡〕采納裝修高檔、智能配套齊全，與蘇寧環(huán)球大廈相比：檔次更高，景觀更開闊，無居民住戶，立面設(shè)計雍容華貴銷售特點(diǎn)：分隔面積57-63㎡的小面積戶型銷售較快，80~90㎡也較受歡迎。項(xiàng)目：共48層〔第48層為會所〕8-46為酒店，電梯8部/層，20戶/層為主。2000.6發(fā)售，2001.5封頂，2002.6入伙目標(biāo)客戶：政府、大企業(yè)、有較高職位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的少數(shù)富貴階層?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目具有可投資性強(qiáng)、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場樹立了一個優(yōu)秀的品牌和投資理念?！?〕——廣州路一帶，包括蘇寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺大廈等。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差?！?〕蘇寧環(huán)球大廈項(xiàng)目概況蘇寧環(huán)球位于廣州路188號，與上海路交匯處，由蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)，由戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)治理顧問，蘇寧物業(yè)治理執(zhí)行，大廈建筑面積約8萬平方米，是以高檔寫字樓和商務(wù)公寓為主的項(xiàng)目，高28層〔地下2層車庫，裙樓5層，7-20層為寫字樓，21-26層酒店式公寓，27-28會所〕建筑面積8萬㎡，均價：9000元/㎡，治理費(fèi)：6.7元/㎡。其中套房房型面積有137-378平方米，寫字間80-2000平方米。要緊面積：60㎡，100㎡，180㎡，其中60㎡銷售速度專門快〔采納單向玻璃分隔臥房和辦公區(qū)，解決了戶型進(jìn)深過大的采光問題〕項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢地理位置較好周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集，文化教育氛圍強(qiáng)；地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注；省、市政府重要部門云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距地鐵700米。形象檔次高蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級寫字樓、五星級標(biāo)準(zhǔn)套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國際化標(biāo)準(zhǔn)5A寬頻數(shù)碼智能大廈，內(nèi)部配置標(biāo)準(zhǔn)高，專門其外觀氣概恢弘，現(xiàn)代感十足。開發(fā)商有良好的信譽(yù)本案由蘇寧開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商通過多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場差不多樹立良好的形象和信譽(yù)，值得消費(fèi)者信任。硬件設(shè)施完備5A寬頻數(shù)碼智能大廈，實(shí)現(xiàn)樓宇自動化、通信自動化、辦公自動化、消防報警自動化、治理自動化。市政建設(shè)對蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面阻礙新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來眾多不便，而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制；同時市政府于2001年4月在五臺山主入口修建11000平方米的大型生態(tài)廣場，最大得利者莫過于五臺山正對面的蘇寧環(huán)球大廈。劣勢價格較高蘇寧環(huán)球大廈的售價差不多達(dá)到了9000元/平方米以上，出租價格也在每天2.5元/平方米以上，在南京寫字樓市場上實(shí)屬專門高，對一些務(wù)實(shí)的企業(yè)構(gòu)成障礙。同時該地段已連續(xù)顯現(xiàn)了五臺大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫字樓，分流了一部分企業(yè)。據(jù)傳風(fēng)水不行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為蘇寧環(huán)球風(fēng)水不行，阻礙了專門大一部分客戶的購買。銷售狀況蘇寧環(huán)球大廈起售價為8700元/平方米，朝向、樓層差價均達(dá)1000-2000元不等，租金為每日2.6-2.7元/平方米，物業(yè)治理收費(fèi)為每月7.5元/平方米。大廈于2000年5月28日開盤，目前銷售狀況良好，于2001年10月底銷售超過70%，大部分企業(yè)已入駐。營銷分析蘇寧環(huán)球大廈在南京的寫字樓市場上，屬于比較成功的案例。其成功要緊在于以下幾個方面的緣故：社會資源運(yùn)用和關(guān)系營銷開發(fā)商憑借其社會關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了土地低成本，使得在后面的銷售過程中價格上具有較大的讓步空間。同時蘇寧環(huán)球是典型的關(guān)系營銷成功案例，開發(fā)商依靠專門的社會資源，成功地實(shí)現(xiàn)了對專門多大客戶的營銷。低開高走的定價策略以蘇寧環(huán)球的地段和品質(zhì)，起初其開盤時僅售6000多元/平方米，因此專門快積聚了人氣，擴(kuò)大了阻礙，打開了市場。隨著銷售推進(jìn)，逐步調(diào)高價格，一方面贏得更多利潤，另一方面給客戶造成了大廈不斷增值的印象，提升了大廈形象。開發(fā)商的資金實(shí)力開發(fā)商較為雄厚的資金實(shí)力保證了大廈的工程順利進(jìn)行，極大增強(qiáng)了買家信心，促進(jìn)了銷售。有效的宣傳推廣蘇寧環(huán)球大廈有效地運(yùn)用了廣告媒體，不僅通過報紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品，而且較早采納軟廣告，達(dá)到了專門好的成效。同時通過內(nèi)部刊物、聯(lián)誼活動等成功進(jìn)行了廣告推廣?！?〕易發(fā)時代大廈項(xiàng)目名稱序號易發(fā)時代大廈1.開發(fā)商名稱易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)2．樓盤地址廣州路標(biāo)228號3．售樓處37244564．售價5600元/㎡—5800元/㎡5．分割面積范疇146--301㎡6總建筑面積15000平方米7．建筑特色朝南立面為弧型，立面處理得專門簡潔8．地理位置與周邊配套設(shè)施人文、運(yùn)動環(huán)境專門好，交通便利，配套設(shè)施稍差9．交通狀況3路總站、交通方便10．建筑設(shè)計1—4F：群樓、5—14樓：商住，有幾個較難利用的空間11．車位比例與車流狀況60個停車位，車流狀況良好12．物業(yè)治理〔1〕公司名稱〔2〕收費(fèi)情形和平物業(yè)治理公司2—3元/㎡月13會所面積及內(nèi)容無14．公共部分裝修情形將按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修15．機(jī)電與弱電系統(tǒng)美國愛登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng)16．智能化設(shè)備自動消防報警、24小時監(jiān)控17．樓盤要緊優(yōu)勢門前有一個500㎡閑逛廣場、外立面較有特色18．樓盤要緊劣勢無中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差19、廚衛(wèi)裝修情形一般裝修〔4〕——大行宮一帶，包括新世紀(jì)廣場、華夏證券大廈、日月大廈等。這三個樓盤現(xiàn)在都在基礎(chǔ)施工時期，是本項(xiàng)目潛在的競爭者，因此這三個樓盤的情形值得連續(xù)跟蹤。其中新世紀(jì)廣場的體量最大有12萬㎡，華夏證券大廈有3萬㎡左右，日月大廈有2萬㎡左右?！?〕——珠江路一帶，包括南京數(shù)碼港、新世紀(jì)中心、長發(fā)科技大廈、匯杰廣場等。該區(qū)域的目標(biāo)客戶較為集中，要緊瞄準(zhǔn)IT界人士，為珠江路電腦一條街服務(wù)。和本項(xiàng)目的競爭性不大，要緊以參考為主。1、南京數(shù)碼港辦公樓差不多情形表項(xiàng)目名稱序號南京數(shù)碼港1.開發(fā)商名稱南京遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)2．樓盤地址珠江路648號3．售樓最低售價最高售價、均價、有用率6—15層寫字樓的價格從6300元/㎡起，每上升一層價格提高300元/㎡得房率76%5．戶型面積及銷售情形總戶數(shù)40戶左右面積〔㎡〕數(shù)量〔套〕占總量的面積比例銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本戶型比例銷售數(shù)量占總套數(shù)的比例1082050%20100%50%1181024%10100%25%1291026%10100%25%6．要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、總建筑面積2.5萬㎡總占地面積5000㎡7．地理位置與周邊配套設(shè)施位于珠江路腹地，周邊配套設(shè)施齊全8．交通狀況鄰近公交線路、有無亞交通連接問題公交線路：6、91、48等無亞交通連接問題9．車位與車流狀況車位300〔地下立體車庫〕元/個.月車流狀況：較好10．物業(yè)治理公司名稱收費(fèi)情形物業(yè)治理公司南京〝數(shù)碼港〞物業(yè)治理物業(yè)治理費(fèi)2元/平方米.月11．公用設(shè)施情形會所面積1000㎡12．機(jī)電與弱電系統(tǒng)電梯：合資品牌空調(diào)：單戶獨(dú)立小型中央空調(diào)：有寬帶網(wǎng)：內(nèi)部互聯(lián)，外部10M13．智能化設(shè)備〔監(jiān)控、報警、IC一卡通等〕有24小時全方位監(jiān)控防盜系統(tǒng)14．銷售情形已銷售時刻2001年6月6日封頂開始銷售16．樓盤要緊優(yōu)勢地理位置及數(shù)碼港概念19．廣告代理公司德利企劃20．建筑設(shè)計公司深圳市設(shè)計院21．規(guī)劃設(shè)計公司南京市設(shè)計院23．樓盤主廣告語要緊賣點(diǎn)〝數(shù)碼港〞——科技先鋒港南京數(shù)碼港定位準(zhǔn)確——IT界人士，體量小，銷售上沒有遇到什么難度?！?〕長發(fā)科技大廈長發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段，開發(fā)商：南京長發(fā)地產(chǎn)是市內(nèi)為數(shù)不多的銷售迅速的寫字樓之一。目標(biāo)客戶:電子、科技等中小企業(yè)〔地上18層，地下15層〕總建筑面積1.7萬m2，寫字樓：988m2/層，層高3.4m高檔塑鋼窗，公用過道內(nèi)鋪設(shè)高檔地毯〔其樓層公用衛(wèi)生間的規(guī)劃較為有用〕總結(jié)：此項(xiàng)目原銷售6000元/m2〔均〕，銷售速度緩慢，后托付專業(yè)顧問公司進(jìn)行再策劃，將寫字樓內(nèi)部進(jìn)行再次分隔，同時價格下調(diào)至均價5300元/m2，2個月內(nèi)銷售過半，使資金在短期內(nèi)回籠，在一定程度上回避了市場風(fēng)險。〔3〕新世界中心新世界中心位于珠江路電子一條街〔號稱南方中關(guān)村〕，旁邊坐落有幾所重點(diǎn)大學(xué)，學(xué)術(shù)、科技、商業(yè)氣氛較好。工程進(jìn)度：快要封頂建筑面積：22萬m2投資方：香港新世界房地產(chǎn)公司1棟酒店、1棟商住，皆為47層〔下3上44〕價格在高檔區(qū)域：商住為7500元/㎡左右目標(biāo)客戶：電子、科技、教育、工貿(mào)、金融等大型中型企業(yè)。總結(jié)：該項(xiàng)目與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶有所區(qū)別，故競爭不大，有待跟蹤?！?〕二橋匯杰廣場項(xiàng)目名稱序號二橋匯杰廣場1.開發(fā)商名稱及要緊開發(fā)樓盤二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司2．樓盤地址中山北路與大學(xué)路交口3．售樓處33760224．最低售價最高售價、均價、有用率〔7550〕均價〔7850〕最高價———最低價〔6550〕有用率76%5．分割面積及銷售情形總單位數(shù)3127、8層散戶〔每層12個單位〕其它樓層半層或整層發(fā)售單位面積〔㎡〕數(shù)量銷售進(jìn)度占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%145.854未售33%未售未售未售162.052未售16.5%未售未售未售195.544未售33%未售未售未售198.452未售16.5%未售未售未售6．樓盤建筑設(shè)計情形總占地面積2900容積率7.3綠化率屋頂花園總建筑面積22000建筑立面設(shè)計點(diǎn)式建筑平面設(shè)計有用大堂面積860大堂裝修擋次〔〕較高〔√〕一樣〔〕較低采光情形〔√〕好〔〕一樣〔〕壞通風(fēng)情形〔〕好〔√〕一樣〔〕壞7．地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司平安證券超市華誠超市銀行工行、農(nóng)行、商行郵局無8．交通狀況公交線路〔26〕Ｗ〔30〕Ｗ〔46〕Ｗ〔6〕Ｗ〔65〕Ｗ〔9〕Ｗ〔47〕Ｗ9．車位情形與交通組織車位500元/個.月出售250000元/個車位200個左右車位比例1：2停放方式〔√〕地上〔√〕地下交通組織〔√〕進(jìn)出方便〔〕進(jìn)出不便10．物業(yè)治理公司名稱收費(fèi)情形物業(yè)治理公司未指定治理的要緊樓盤：物業(yè)治理費(fèi)3元/平方米/月特色服務(wù)：無11．公用設(shè)施情形會所面積750會所內(nèi)容：衛(wèi)生間布置情形：〔√〕集中布置〔〕分散布置12.機(jī)電與弱電系統(tǒng)空調(diào)中央電梯個數(shù)〔8〕個品牌未定寬帶〔√〕有〔〕無13．銷售情形開盤時刻02.3入伙時刻03.4已銷售時刻一個月銷售狀況4層14．價格走勢及相應(yīng)調(diào)整緣故開盤價6550價格變化情形及緣故未調(diào)整15．樓盤要緊優(yōu)勢純辦公寫字樓、集中會議室、意見組合式銷售、交通好、車位充足16．樓盤要緊劣勢周邊辦公氛圍不濃〔6〕——洪武路一帶，包括福鑫國際大廈、新大都大廈等。該區(qū)域有南京的金融一條街——洪武路，和新街口距離專門近，能享用新街口的成熟市政配套，又有較好的交通狀況，無車流不暢之虞，同時地段較為安靜。1、福鑫國際大廈項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于洪武路359號，由南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司投資建設(shè)，設(shè)計方是加拿大B+H設(shè)計公司和江蘇省建筑設(shè)計研究院。福鑫國際大廈共計40層，總建筑面積為8.8萬平方米。其特點(diǎn)是綜合了開放式寫字間、標(biāo)準(zhǔn)寫字間、酒店式公寓等多種物業(yè)形式。1F是堂，2-4F是開放式寫字間，5F是行政餐廳，6F是俱樂部，7-20F是標(biāo)準(zhǔn)寫字間〔每層26間，公共洗手間〕，21F是會議中心，W22-40F是商務(wù)套間〔每層5間〕，E22-40F是酒店公寓〔每層5間〕。物業(yè)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢地域優(yōu)勢明顯地處洪武路與白下路的交界處，屬新街口CBD外延。臨近商業(yè)區(qū)，但地段安靜，又無交通不便之虞。工程總體開發(fā)面積較大該工程總體開發(fā)面積達(dá)到8.8萬平方米，包括了開放式寫字間、標(biāo)準(zhǔn)寫字間、酒店式公寓等多種物業(yè)形式。觀現(xiàn)代氣派、品質(zhì)高假如進(jìn)展商按照目前的承諾的設(shè)計與建設(shè)，交付后的福鑫大廈的外立面形象和大樓的硬件設(shè)施都將是不錯的。劣勢采光和觀景除其西、南面臨街外，北面是中國農(nóng)業(yè)銀行高層，東面是匯鴻國際大廈高層，東北面是金寶花園高層住宅，幾幢高層與其間距都專門小，對其采光和景觀都造成一定的阻礙。建設(shè)周期過長福鑫體量極大，建設(shè)周期專門長，估量要到2003年6月才能交付，而且開發(fā)商資金較為缺乏，因此工程的進(jìn)度能否得到保證是專門多客戶擔(dān)心的問題，這也專門大程度上阻礙了其銷售。市場定位面對WTO浪潮，福鑫大廈定位于國際企業(yè)、知本家團(tuán)隊(duì)。銷售情形2001年9月9日開盤，在開盤的前兩個月中僅售出500萬。前期銷售情形極其不行。促銷手段限量推行彈性銷售：在大廈的推廣期內(nèi)，只需辦理按揭手續(xù)，就能獲得與已購面積同等的預(yù)留空間，優(yōu)先購買權(quán)一直保留至大廈正式交付。營銷分析福鑫國際大廈在洪武路、新街口地段的寫字樓中銷售情形專門不理想，緣故有多方面：多元化的產(chǎn)品造成市場定位模糊福鑫國際大廈能夠看作是開發(fā)商所做的一種嘗試，其綜合多種不同類型物業(yè)的目的在于試圖滿足高檔辦公市場上多元化的需求。〝開放式寫字間專為銀行、證券大型機(jī)構(gòu)定制；商務(wù)套間適宜知本型團(tuán)隊(duì)……〞。而目前在新街口及其延伸地帶中高低檔寫字樓、商住樓齊備、競爭猛烈，消費(fèi)者選擇的空間專門大。高檔寫字樓如金鷹、華泰、商茂及其品牌、形象都比較成熟；而福鑫大廈這一多元化的定位造成的直截了當(dāng)后果是沒有特質(zhì)產(chǎn)品，此外其在價格上并無明顯的優(yōu)勢，從而造成不管是哪一種類型的消費(fèi)者都不宜有效地抓住。形象和品牌宣傳不到位福鑫國際大廈的建筑面積是8.8萬平方米，是一個規(guī)模相當(dāng)大的寫字樓項(xiàng)目。起售價6800元/平方米，定位于中高檔辦公市場。作為如此一個規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其自開盤以來所做的媒體宣傳的深度與力度都明顯不到位。高檔寫字樓市場的消費(fèi)者極為注重寫字樓形象和品牌，而宣傳的缺失無疑會阻礙其銷售的開展。此外關(guān)于福鑫大廈這種小而全的產(chǎn)品定位，包容性太強(qiáng)，開發(fā)商必須佐以相應(yīng)的媒體引導(dǎo)和教育才能奏效。商務(wù)套間、國際酒店公寓在南京市場上面尷尬局面福鑫國際大廈的22-40F西面是商務(wù)套間，東面是國際酒店公寓。也確實(shí)是說大廈將近一半的建筑面積設(shè)計的這一定位。這種物業(yè)針對是部分有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的小型商務(wù)辦公需要，在上海、香港等都市較為流行。但南京的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境制約了這一需求，另一方面南京本地的商業(yè)文化適應(yīng)也不同意這種物業(yè)。目前南京市場上做酒店商務(wù)套房較有名的是蘇寧環(huán)球大廈，而蘇寧這一物業(yè)類型的消化也并不理想。2、新大都大廈該樓盤已開始預(yù)售，和本項(xiàng)目又處在可比性較強(qiáng)的地段，因此那個樓盤的情形值得連續(xù)跟蹤?！?〕另外是一些分布較為零散的辦公樓如：黃埔大廈、錦江麗舍、投資大廈、金陵御景園等。其外還有少量商住樓如：鴻都大廈、文薈大廈等。相關(guān)樓盤分析：1、黃埔大廈辦公樓差不多情形比較表項(xiàng)目名稱序號黃埔大廈1.開發(fā)商名稱江蘇金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2．樓盤地址黃埔路2號3．售樓處48007874．售價、有用率均價5800元/㎡有用率69%5．分割面積范疇68—96平方米6總建筑面積30000平方米7．建筑特色圓柱形形體，頂層為九角形。戶內(nèi)采光面積大8．地理位置與周邊配套設(shè)施地理位置稍偏，市政配套較差9．交通狀況交通情形較好10．建筑設(shè)計戶內(nèi)采光面積大，部分套型采光、通風(fēng)較差11．車位、車流狀況車位300—600元/個.月車位200個左右車流狀況較好12．物業(yè)治理—公司名稱、收費(fèi)情形金大地物業(yè)治理公司物業(yè)治理費(fèi)5元/㎡．月13會所面積及內(nèi)容2F有300平方米休閑廳14．公共部分裝修情形裝修高檔15．機(jī)電與弱電系統(tǒng)遠(yuǎn)大中央空調(diào)、進(jìn)口三菱電梯、寬帶上網(wǎng)16．智能化設(shè)備消防報警、遠(yuǎn)程監(jiān)控17．樓盤要緊優(yōu)勢純辦公大樓，大廳豪華氣派客戶定位清晰要緊針對IT業(yè)18．樓盤要緊劣勢地段不太好2．犧牲了部分套型的采光19．銷售情形已售70%項(xiàng)目概況黃埔大廈位于黃埔路2號，由江蘇金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)。為27層寫字樓。套型面積差不多為130平方米左右。物業(yè)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：在地段上填補(bǔ)同類物業(yè)市場空白黃埔大廈距離珠江路專門近，珠江路是南京市大量中小型電腦企業(yè)集合的地段。這類企業(yè)的特點(diǎn)是：規(guī)模較小、處于成長期內(nèi)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是專門強(qiáng)。不期望承擔(dān)較高的鄰近沒有較成熟的寫字樓。劣勢：品質(zhì)一樣黃埔大廈的建筑品質(zhì)一樣，相比于南京市場上的其他寫字樓沒有較為突出的優(yōu)點(diǎn)。面積使用不充分整個黃埔大廈是圓柱體建筑，呈點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，每套形狀呈扇形，這種結(jié)構(gòu)導(dǎo)致使用面積不夠充分。周邊地區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善、成熟黃埔大廈所處的黃埔路和解放路，相關(guān)于新街口和山西路這兩個商業(yè)中心而言，商業(yè)進(jìn)展不成熟，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和配套設(shè)施不夠完善。銷售狀況銷售狀況極好，目前僅余兩套。業(yè)要緊緊由中小型廣告公司、IT企業(yè)構(gòu)成。營銷分析關(guān)于中小型企業(yè)來說，付款方式、按揭年限的長短仍是阻礙其購房決策的重要因素。黃埔大廈推行〝首付一成入住，辦理六成十年按揭貸款，余款在三年內(nèi)分三次付清〞的銷售策略旨在吸引這部分資金實(shí)力不雄厚的業(yè)主，差不多取得了良好的成效。2、錦江麗舍項(xiàng)目定位：商務(wù)酒店公寓項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：小型公司和投資者為主項(xiàng)目背景資料項(xiàng)目名稱序號錦江麗舍1.開發(fā)商名稱南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)，南京白下城鎮(zhèn)綜合開發(fā)總公司2．樓盤地址大光路188號〔龍蟠中路與大光路交匯處〕3．售樓處4617631461763246176334．最低售價最高售價、均價、有用率〔4600〕EQ〔4400〕MAX———MIN〔4800〕有用率73％5．戶型面積及銷售情形總戶數(shù)288戶型一室一廳二室一廳二室一廳二室二廳二室二廳面積〔㎡〕3648506572數(shù)量〔套〕32969632326．要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大樓使用功能垂直分布總建筑面積18000㎡一層大堂、二層會所三—十八層為商務(wù)酒店公寓7．地理位置與周邊配套設(shè)施〔銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院〕地處南京市要緊交通干道龍蟠中路旁，離龍蟠中路100米左右。周邊銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院等配套設(shè)施不齊全，離該項(xiàng)目有一個街區(qū)的距離。8．交通狀況鄰近公交線路、有無亞交通連接問題交通便利，有47W、4W、82W、7W、46W、58W、40W等公交線路，無亞交通連接問題9．車位比例與車流狀況車位元/個.月〔未定〕車位200個左右車流狀況：良好10．物業(yè)治理公司名稱收費(fèi)情形物業(yè)治理公司成都錦江飯店物業(yè)治理公司治理的要緊樓盤：成都錦江飯店物業(yè)治理費(fèi)3元/平方米.月特色服務(wù)：成熟的專業(yè)酒店服務(wù)11．公用設(shè)施情形會所面積1300㎡會所內(nèi)容：中、西餐廳，咖啡茶座、桑拿室、棋牌室、健身房、司諾克球室、壁球室、乒乓球室、美容中心、商務(wù)書廊、小型網(wǎng)吧商務(wù)中心：商務(wù)大廳、休息等候區(qū)、多功能視聽中心、中小型會議室、秘書服務(wù)中心、辦公用品售賣中心大堂裝修情形：挑高9.7米星級酒店裝修12．機(jī)電與弱電系統(tǒng)電梯：合資名牌空調(diào)：無中央空調(diào)衛(wèi)星電視：有寬帶網(wǎng)：有13．智能化設(shè)備〔如：監(jiān)控、報警、IC一卡通等〕24小時監(jiān)控、自動報警系統(tǒng)14．廚衛(wèi)裝修情形交房時為毛胚房15．銷售情形已銷售時刻6月8日開盤，12天后銷售100余套，其中65㎡、72㎡的套型共計剩余10套。半年內(nèi)售完16．銷售代理公司廈門新景祥17．建筑設(shè)計公司南京民用建筑設(shè)計院，深圳偉業(yè)承擔(dān)室內(nèi)裝修18．樓盤主廣告語要緊賣點(diǎn)世紀(jì)迎賓大道，五星級景江賓館熱情傳頌[私人商務(wù)酒店]漂亮人一輩子四、推廣手法線一：把龍蟠中路包裝為迎賓大道線二：預(yù)熱南京將顯現(xiàn)使用面積大于建筑面積的樓盤—〝買一層，送一層〞、〝使用效力達(dá)142%〞、〝聰慧人買房子賺錢〞。線三：夾層屋將掀起中、小企業(yè)置業(yè)高潮---錦江麗舍的夾層樣板房設(shè)計得不錯，凡是參觀過其樣板房的消費(fèi)者反應(yīng)都不錯，從而增強(qiáng)了其購買的信心。五、項(xiàng)目分析樓盤要緊優(yōu)勢1、首創(chuàng)南京商務(wù)用房有用率達(dá)到130%—140%，七成十年按揭月還款低于同類地段一樣辦公樓月租金。2、南京第一個夾層酒店商務(wù)公寓，錦江麗舍充分考慮小型公司需要，配備了專門多適于小型公司利用的配套設(shè)施，如二樓的職員餐廳、商務(wù)中心、私人會所等，同時引進(jìn)五星級錦江飯店提供酒店式治理服務(wù)，對小型公司都專門有吸引力。3、項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，填補(bǔ)了該區(qū)域辦公樓的市場空白點(diǎn)4、項(xiàng)目每個單位總價低，投資回報率較高5、緊鄰海關(guān)大樓，辦事方便—錦江麗舍緊鄰海關(guān)大樓，關(guān)于專門多瞄準(zhǔn)錦江麗舍的貿(mào)易公司來說，報稅等專門方便，有專門大吸引力。樓盤要緊劣勢1、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不全、周邊辦公環(huán)境相對較差2、層高較矮，感受較壓抑銷售情形自2001年6月8日開盤，在短短半年時刻差不多全部售完。小結(jié)：錦江麗舍的最大成功處在于：對市場深入分析、找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)和目標(biāo)客戶后迅速入市。3、投資大廈項(xiàng)目概況南京投資大廈位于中山南路與升州路交匯處，由南京國際信托投資公司控股的南京三盟實(shí)業(yè)進(jìn)展開發(fā)建設(shè)，聘請金鷹物業(yè)治理公擔(dān)當(dāng)全程物業(yè)治理顧問。于2001年9月6日開盤，打算2002年7月交付。物業(yè)1F為銀行，2-3F為證券公司，4F為餐飲，5F為會所，6-27F專屬辦公區(qū)，總建筑面積3.72萬平方米，共有地下車位111個，硬件配套包括中央空調(diào)、公用洗手間、六部三菱電梯〔其中一部消防梯〕、5A自動化智能設(shè)計及治理、寬帶、專配衛(wèi)星、證券專線系統(tǒng)、多功能會所等。銷售狀況該物業(yè)起售價為6600元/平方米，樓層差價為100元/平方米，物業(yè)治理費(fèi)用為每月5元/平方米，車庫出租價格為每月400元/個。物業(yè)的20-27F由南京國際信托投資公司自身消化，銷售壓力較小，目前在售樓層為11-18F，盡管從標(biāo)準(zhǔn)層平面圖上看，最小面積可達(dá)67.2平方米，但實(shí)際上開發(fā)商規(guī)定購買面積只能在150平方米以上。目前推出的樓層差不多售出60%以上。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢形象檔次較高投資大廈由加拿大B+H國際建筑師事務(wù)所設(shè)計，富有現(xiàn)代感的弧型外立面，1000平方米的全陽光中庭大堂，大廈更顯通透、明亮、高貴，全陽光折線角窗使辦公室處處都有陽光。交通便利鄰近有多條公交線路，地鐵三山站出口近在咫尺，交通不受管制，停車方便。開發(fā)商信譽(yù)保證大廈的出資控股方是南京地點(diǎn)非銀行金融機(jī)構(gòu)，實(shí)力較強(qiáng)，值得信任，而且選擇本案作為辦公場所，日后大廈愛護(hù)、治理等有所保證。硬件配套設(shè)施完善前面差不多提到其硬件配套較為完善，包括公共餐廳、會所、智能化、證券專線等齊備，方便辦公，同時電梯、空調(diào)等品質(zhì)都不錯。提倡E-Office高效率辦公模式：高效辦公地點(diǎn)、高效配套服務(wù)、高效工作環(huán)境，開創(chuàng)8小時大于8小時的高效工作新興時代。劣勢地段較偏大廈位于升州路，處于新街口以南地區(qū)，地段稍僻，周邊辦公氛圍較差。廣告宣傳成效不佳開發(fā)商力圖炒作并推廣其E-Office理念，每期廣告要緊介紹所謂的E-Office理念，并附以軟文〝開發(fā)商談E-Office高效寫字樓〞，但實(shí)際上沒有達(dá)到理想成效，E-Office理念并沒有深入人心。由此白費(fèi)了大量版面，反而沒有突出投資大廈明確的定位、優(yōu)秀的品質(zhì)。營銷分析從內(nèi)部了解到的信息，投資大廈的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出市場價，加之土地閑置等缺失造成投資大廈單位開發(fā)成本比正常高出約700元/平方米。由此決定了其在銷售價格上處于不利位置，從實(shí)際情形來看，其售價平均要高達(dá)7000元/平方米，確定在市場上屬于偏高，但從目前銷售情形看，其銷售情形專門好，推出的11-18F差不多售出60%以上，除去因?yàn)殇N售總量〔20-27F被南京國際信托投資公司內(nèi)部消化〕決定的銷售壓力較小處，其成功要緊有以下幾方面因素：1、定位明確起初投資大廈定位為針對企業(yè)知名度較高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、形象信譽(yù)好和意向投資大的企業(yè)的高品位、高品質(zhì)、智能型的甲級寫字樓。專門瞄準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)、金融證券企業(yè)、上市公司和外資企業(yè)。實(shí)際上，不管是在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、依舊在銷售過程中的關(guān)系運(yùn)用上都朝這一方向努力，使得專門多金融、證券、投資、信息類大客戶紛紛入駐。2、關(guān)系營銷不可否認(rèn)，投資大廈的關(guān)系營銷是成功的，依靠各種關(guān)系，投資大廈拉到了專門多大客戶，有效地解決了銷售問題。4、金陵御景園項(xiàng)目名稱序號金陵御景園1.開發(fā)商名稱及要緊開發(fā)樓盤南京益來實(shí)業(yè)金陵御花園、金陵御庭園、益來國際廣場2．樓盤地址太平南路333號3．售樓處4545667、66465884．最低售價最高售價、均價、有用率〔5200〕均價〔5720〕最高價———最低價〔4680〕有用率70%樓層差價80元/㎡5．分割面積及銷售情形總單位數(shù)153單位面積〔㎡〕數(shù)量銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%99-103281450%105383078.95%108161487.5%113-11613969.23%124-128.22282071.42%171.74181583.33%177.5810880%254.35200%6．樓盤建筑設(shè)計情形總建筑面積26960建筑立面設(shè)計曼克頓風(fēng)格建筑平面設(shè)計方正大堂面積113㎡大堂裝修檔次〔〕較高〔√〕一樣〔〕較低采光情形〔√〕好〔〕一樣〔〕壞通風(fēng)情形〔√〕好〔〕一樣〔〕壞7．地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司華泰證券、國泰君安超市上海聯(lián)華、蘇果便利銀行農(nóng)行、工行、建行郵局太平南路郵局8．交通狀況公交線路〔1〕Ｗ〔80〕Ｗ〔307〕Ｗ有無亞交通連接問題〔〕有〔√〕無9．車位情形與交通組織車位400元/個.月出售12.8萬元/個車位111個左右車位比例停放方式〔〕地上〔√〕地下交通組織〔√〕進(jìn)出方便〔〕進(jìn)出不便10．物業(yè)治理公司名稱收費(fèi)情形物業(yè)治理公司自管治理的要緊樓盤：金陵御花園、金陵御庭園物業(yè)治理費(fèi)3元/平方米/月特色服務(wù)：11．公用設(shè)施情形會所面積無會所內(nèi)容：無衛(wèi)生間布置情形：〔*〕集中布置〔〕分散布置12.機(jī)電與弱電系統(tǒng)空調(diào)無電梯個數(shù)〔3〕個品牌寬帶〔√〕有〔〕無智能化設(shè)備13．銷售情形入伙時刻2002.12.31銷售狀況已售80%14價格走勢及相應(yīng)調(diào)整緣故開盤價4680價格變化情形及緣故隨著工程進(jìn)度略有漲動15．樓盤要緊優(yōu)勢開發(fā)商良好的品牌物超所值的價格優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢16．樓盤要緊劣勢太平南路為單行線交通不便該項(xiàng)目規(guī)劃為辦公與住宅混合的小區(qū)，辦公樓的品質(zhì)有所阻礙。17．廣告推廣廣告代理公司仟禧文化媒體選擇揚(yáng)子晚報投放情形封頂后每周一期通欄樓盤主廣告語御景園商務(wù)大廈—兌現(xiàn)成功與妄圖要緊賣點(diǎn)價格、開發(fā)商品牌18．建筑設(shè)計公司深圳華森建筑與工程設(shè)計顧問◆項(xiàng)目概況位于太平南路333號，鄰近太平商場，坐落于太平南路商業(yè)區(qū)。為南京益來實(shí)業(yè)開發(fā)，已封頂估量2002年12月31日交付。該項(xiàng)目由一幢東西向?qū)懽謽?、兩幢南北向小高層住宅樓組成。寫字樓共19層，1-3層為商鋪，主樓為寫字間。六層價格4680元/平方米，樓層差價80元/㎡?！粑飿I(yè)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢開發(fā)商良好的信譽(yù)本案由益來實(shí)業(yè)開發(fā)建設(shè)，其投資開發(fā)的金陵御花園、金陵御庭園在業(yè)內(nèi)均有不俗的口碑，通過多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場差不多樹立良好的形象和信譽(yù)，值得消費(fèi)者信任。配套齊全太平南路成熟商業(yè)區(qū)使得商務(wù)活動十分便利。價格相對優(yōu)待起售價4680元/平方米，均價不到5200元/平方米，在這一地段具有一定優(yōu)勢。劣勢位于太平南路單行線上，交通進(jìn)出不便。在太平南路拓寬后，有望解決該問題。其周圍破舊的居民樓較多，景觀較差?！翡N售狀況金陵御景園于2001年9月開盤，起售價格為4680元/平方米，樓層差價80元/平方米，可六成按揭。銷售狀況良好，目前已銷售近80%?！魻I銷分析金陵御景園在建筑、廣告宣傳上并沒有什么突出特點(diǎn)，分析其銷售成功的緣故，專門重要的在于其前期的定位。作為太平南路上唯獨(dú)新建的寫字樓，無疑填補(bǔ)了這一區(qū)域的市場空白。同時他以較為平實(shí)的價格、務(wù)實(shí)的作風(fēng)贏得了專門多中小型公司的歡迎?！?〕中央門地區(qū)寫字樓市場分析 第三章寫字樓消費(fèi)者需求一、調(diào)查背景本次調(diào)研的范疇包括購買和租賃寫字樓的目標(biāo)消費(fèi)群，共采集樣本208個，其中有效樣本200個。本部分市場調(diào)研報告要緊針對的是高層寫字樓潛在消費(fèi)群體，研究內(nèi)容包括六個部分，即：寫字樓市場調(diào)查受訪者背景細(xì)分研究；寫字樓目前辦公現(xiàn)狀研究；寫字樓市場購買需求研究；對本項(xiàng)目地段的同意程度測試；相關(guān)競爭樓盤認(rèn)知和研究；信息來源及媒體認(rèn)知。二、寫字樓市場調(diào)查受訪者背景研究〔一〕受訪公司性質(zhì)能夠看出，私營公司占到66%，這和南京的個私經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的情形相一致，也和南京扶持個私的政策一致?！材壳澳暇┕灿袀€體工商戶10多萬戶，注冊資金20多億，私營企業(yè)3萬多戶，注冊資本200多億元。2002年南京市相關(guān)政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術(shù)投資比例、承諾注冊資本分期到位等措施以使個私經(jīng)濟(jì)得到更快的進(jìn)展?！场捕呈茉L公司規(guī)模從公司規(guī)模比例能夠看出75%的公司人數(shù)在30人以下，也確實(shí)是說這些公司需要的辦公面積差不多在50—150㎡范疇內(nèi)。通過表一、二的交叉分析，發(fā)覺20人以下的小型公司大都為私營公司，這對以后的規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目市場定位、目標(biāo)客戶的查找、廣告宣傳的重點(diǎn)都起著引導(dǎo)作用。三、寫字樓辦公現(xiàn)狀〔一〕目前辦公場所面積在本次抽樣調(diào)查的200家公司中，大多數(shù)公司辦公場所較為擁擠，辦公面積〔建筑面積，以下辦公面積均指建筑面積〕在100㎡以下占樣本總量的58%，其中3成公司的辦公面積在50㎡以內(nèi)，200㎡以上的公司占16%。應(yīng)該考慮到的是，這類公司從租房到買房時會考慮公司規(guī)模的擴(kuò)大，選擇辦公面積時會留一定的彈性空間?！捕侈k公場所結(jié)構(gòu)不管大型公司依舊小型成長型公司現(xiàn)在的辦公場所結(jié)構(gòu)差不多上依舊以固定套型為主，60%的公司在這種固定套型的辦公場所中辦公。但從辦公樓的進(jìn)展趨勢來講，自由分割大開間應(yīng)是進(jìn)展的方向。四、購買需求〔一〕購買目的及意圖本次調(diào)查的所有公司都必須具備至少在兩年中有購買辦公用房的需求，通過上面的這幅圖表能夠清晰的看出受訪公司購買辦公用房的目的和意圖。值得一提的是，公司決策層對投資觀念的加強(qiáng)，其投資比例分別為43%、13%?！捕硟A向購買辦公場所面積關(guān)于以后辦公場所的心理認(rèn)知面積，有35%的潛在客戶把目標(biāo)鎖定在面積較為適中的100-150㎡，50-200㎡的客戶占到了67%?！菜摹程變?nèi)衛(wèi)生間需求程度衛(wèi)生間的設(shè)置對潛在客戶購置物業(yè)有相當(dāng)?shù)淖璧K,有63%的潛在客戶表示需要套內(nèi)衛(wèi)生間,這也符合人性化的設(shè)計理念，但這僅反映了人們的心理期望，與實(shí)際情形會有差距?！参濉彻苍O(shè)施需求本次調(diào)查從是否需要部分公共設(shè)施動身，讓目標(biāo)客戶從中選出阻礙其購買辦公用房的相關(guān)因素，代表有用性的配套設(shè)施如公共餐廳、公共開水間、公共健身場所得到較高的認(rèn)同。但有特色的公共設(shè)施如游泳池、壁球室等能夠明顯提高大樓的檔次。首選辦公地段地段是選購辦公房時極為敏銳的因素，在列出的南京市辦公房較為集中的10處地段中，有48%的人首選新街口地段，其次，有11%的人選擇珠江路，有10%的人首選洪武路，剩余30%的人分布在鼓樓、山西路、夫子廟等地段。由此可見，傳統(tǒng)意義上的新街口CBD由于歷史的沿革以及在商業(yè)設(shè)施，交通便利等方面所占有的優(yōu)勢使得其在辦公市場上依舊占據(jù)主導(dǎo)地位。心理購買價位測試在表示能夠同意本案的87個受訪者中，同意5000-5499元價位的人最為集中，達(dá)36%，其次4500—4999元價位同意的人也比較多達(dá)30%。5500元以上價位的同意度遞減，可承擔(dān)6000—6499元的只有5%的人。而目前南京長江路沿線及新街口地段的中高檔寫字樓價格都達(dá)到了6200元以上，低檔寫字樓和商住樓的價位〔以新地陽光、天豐為例子〕以4500元起價。依照我們的體會，調(diào)查結(jié)果與市場狀況有所偏差，一方面與選取的受訪者的屬性有關(guān)，被訪企業(yè)的規(guī)模、資金實(shí)力差不多上決定其價格同意能力的因素。另一方面，調(diào)查的體會說明，消費(fèi)者選擇的價格低于實(shí)際可承擔(dān)的價格，同時消費(fèi)者對價格的認(rèn)識低于市場的實(shí)際情形。傾向的辦公物業(yè)類型目前南京市辦公市場上的物業(yè)類型專門多，有純寫字樓、商住樓、商務(wù)酒店式辦公房等等。配置的物業(yè)設(shè)施包括從一般商務(wù)中心、會所、到豪華的空中花園、旋轉(zhuǎn)餐廳等多項(xiàng)。開發(fā)商的不同物業(yè)定位將直截了當(dāng)決定其市場容量和目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量。對這些物業(yè)類型的測試有助于開發(fā)商了解部分辦公房需求者的需求情形。在高檔寫字樓、中檔寫字樓、商務(wù)酒店式辦公樓和商住樓四種類型中，中檔寫字樓同意程度最高，達(dá)到55%。其次是商住樓，達(dá)21%。高檔寫字樓的同意率只有12%。商務(wù)酒店是辦公房是南京市場上近兩年涌現(xiàn)出來的一種新的物業(yè)類型，其特點(diǎn)是，結(jié)構(gòu)為套間形式，有單獨(dú)的衛(wèi)生間，但不針對一樣居住。一樣適合中小型公司、工作室、辦事處等類型的企業(yè)。在受訪者中只有12%的人同意這種物業(yè)類型。相關(guān)交叉分析傾向購買的物業(yè)類型與需要的辦公面積的關(guān)系傾向購買的辦公房類型合計寫字樓商住樓其他需要的辦公面積50平方米以下42650-100平方米7714100-150平方米171532150-200平方米12416200-250平方米437250-300平方米314300-500平方米99500平方米以上44合計6031192傾向購買寫字樓的受訪者中有17人需要100—150平方米的辦公面積，有12人需要150—200平方米的辦公面積。此外，意向購買商住樓的受訪者中有15人需要100—150平方米的面積。在企業(yè)日益注重經(jīng)濟(jì)效益的情形下，企業(yè)規(guī)模與辦公成本之間的平穩(wěn)將是一個企業(yè)主注重的問題，而100—200平方米的辦公面積將是今后一段時期內(nèi)大多數(shù)中小型公司傾向的選擇。從以上交叉分析還能夠看出，當(dāng)客戶需求面積在100平方米以上時，隨著需求面積增加，選擇商住樓的可能性急劇降低，當(dāng)客戶需求面積達(dá)到250平方米以上時，幾乎沒有人情愿選擇商住樓，而是選擇寫字樓。小結(jié)◆辦公現(xiàn)狀目前辦公場因此純寫字樓〔46%〕居多，商住兩用樓〔27%〕、住宅樓〔11%〕、酒店長包房〔6%〕；企業(yè)多采納租用形式〔82%〕解決辦公用房。南京目前專門多進(jìn)展中的中小型公司辦公面積偏小?！糍徺I需求擴(kuò)大辦公場所面積〔60%〕和樹立公司形象〔59%〕是導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生購買意愿的要緊目的；寫字樓〔64%〕是企業(yè)選擇辦公場所的要緊類型；35%的企業(yè)傾向于建筑面積100—150平方米；為滿足不同企業(yè)的差異性需求，開發(fā)商宜采納可自由分割的大開間〔93%〕；交付標(biāo)準(zhǔn)以選擇簡單裝修〔35%〕和毛坯房〔30%〕為多；63%的企業(yè)需要套內(nèi)衛(wèi)生間〔有待修正〕；考慮到成本問題，企業(yè)傾向餐廳〔78%〕、公共健身場所〔47%〕和公共開水間〔44%〕等較為有用的設(shè)施，而休閑、娛樂型的設(shè)施需求相對較弱。◆本案測試新街口是企業(yè)首選辦公場所，而其他地段需求弱且分散。普遍認(rèn)為本案地段用做辦公場所的同意度欠佳，部分企業(yè)性質(zhì)和實(shí)力是舍棄該地段的要緊緣故。交通便利和地理位置優(yōu)越是被訪者選擇該地段的要緊緣故。◆價格測試價位選擇集中在5000—5499元/平方米〔36%〕，6000元/平方米以上價位的只有7%；情愿承擔(dān)租用價格在2元/平方米/天以上的僅占23%；能夠同意的物業(yè)治理費(fèi)集中在3元平方米/月〔37%〕和3—5元/平方米/月〔39%〕?！舳ㄎ粶y試標(biāo)準(zhǔn)的中高檔寫字樓，配置和裝修一樣，價格在5500—6500元/平方米的物業(yè)類型最受歡迎〔55%〕；裙樓安排以選擇銀行、政券為最多，其次是寫字樓大堂〔24%〕和飯店〔20%〕。南京寫字樓市場現(xiàn)狀及特點(diǎn)綜述都市中心區(qū)外圍的辦公房獲得一定成功地