廣州市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告資料

廣州市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告目錄廣州商圈的變遷 1廣州商圈分布 2重點(diǎn)商圈分布 4中華廣場商圈 4北京路商圈 6天河路商圈 8天河商圈的經(jīng)營特點(diǎn)及問題 9天河城商圈存在的機(jī)會(huì) 12廣州商圈的變遷廣州可以說自古都是商家必爭之地。兩千年的商業(yè)沉淀，廣州商業(yè)文化的變遷，從十里洋場到上下九，西湖路。再到如今騰飛的天河城，廣州商圈已經(jīng)形成了多個(gè)地段、多種檔次又齊全互補(bǔ)的格局。西堤固百世留芳，南大亦盛極一時(shí)直到上世紀(jì)80年代中期，如果外地人到廣州，廣州人一定會(huì)帶他去城西的南方大廈、西堤走走，“不到南方大廈，不算到了廣州”是當(dāng)時(shí)廣州人的口頭語。沙面長堤、南方大廈、人民路一帶堪稱老資格的“十里洋場”；然而，從1987年有關(guān)部門為了緩解城市交通壓力，架起了人民路高架橋開始，這一帶的城市景觀與商業(yè)氛圍同時(shí)遭受重創(chuàng)，就此步入平淡。上下九一鳴驚人，北京路漸入佳境上世紀(jì)90年代中后期的廣州，北京路、上下九路等商業(yè)街與北京的王府井、上海的南京路一樣，成為最繁華商業(yè)區(qū)的代名詞。而作為這一時(shí)期廣州新興商業(yè)的代表，高第街服裝專業(yè)街、西湖路夜市也一時(shí)風(fēng)光無二。開辦于1980年的高第街服裝專業(yè)街，經(jīng)營的服裝品種豐富多樣，特別受外省客商的青睞，每日來購貨的人絡(luò)繹不絕，曾是國內(nèi)著名的專業(yè)市場。此后，西湖路“燈光夜市”逐步崛起。其處于東西(西湖路)、南北(教育路)縱橫交錯(cuò)的兩條馬路兩邊，臨時(shí)搭置竹棚作時(shí)裝售賣點(diǎn)檔，鼎盛時(shí)多達(dá)幾百檔。西湖路“燈光夜市”曾是羊城八大風(fēng)情街之一。天河城風(fēng)光無限隨著廣州市“南拓北優(yōu)、東進(jìn)西聯(lián)”城市空間發(fā)展布局構(gòu)想逐步實(shí)施，老城區(qū)作為商業(yè)中心的傳統(tǒng)地位已經(jīng)受到?jīng)_擊和削弱，以1998年正式開業(yè)的天河城廣場為代表的天河路商圈在迅速走向成熟、壯大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京路商業(yè)步行街人流量日均30萬人次，節(jié)日逾40萬人次。上下九路日均客流量為20萬人次。而作為中國大陸最早和最成功的購物中心，天河城廣場的日客流量早在2004年即突破83萬人次。其聚客能力已足以令商業(yè)街望塵莫及。時(shí)至今日，從商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模、人流量、銷售額、產(chǎn)業(yè)布局等方面來看，天河商圈無疑已發(fā)展成為中國最先進(jìn)的帶狀式MALL群。目前的天河商圈，已擁有天河城、維多利廣場、廣州購書中心、廣州電腦城、南方電腦城、頤高數(shù)碼廣場、天河娛樂廣場等項(xiàng)目。此外，還有中怡時(shí)尚購物中心、天河又一城。隨著珠江新城規(guī)劃的最后敲定及珠江新城地下線的動(dòng)工，擱置多時(shí)的珠江新城開發(fā)重新熱乎起來。一座規(guī)模不亞于天河城廣場的超大商業(yè)城將選址原賽馬場邊，將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)珠江新城的商業(yè)發(fā)展。廣州商圈分布商圈名中心主要網(wǎng)點(diǎn)特色天河城天河城廣場天河城、正佳廣場、天河又一城、廣州購書中心、潮流站、天河六運(yùn)小區(qū)等高檔、現(xiàn)代、富都市感北京路北京路步行街光明廣場、廣百、動(dòng)感328、新大新、五月花、景點(diǎn)、潮樓、動(dòng)漫星城等廣州最出名的商街上下九上下九商業(yè)街新光百貨、荔灣廣場、狀元坊、十甫名都、東急購物新天地、賽博數(shù)碼廣場、少年坊、名匯商城廣州最老的商業(yè)區(qū)中山三路中華廣場中華廣場、地王廣場、流行前線、東川名店城、陵園西手機(jī)城、海印名店自由閑流行時(shí)尚農(nóng)林下路廣州王府井百貨商場王府井、農(nóng)林下路步行街、景軒現(xiàn)代城小商鋪集中，以中高檔消費(fèi)為主江南西海珠購物廣場萬國廣場、海珠購物中心、摩登百貨、江南大道北婚紗街、家樂福、廣百百貨、海印繽紛、江南新地等時(shí)尚專賣，精品批發(fā)恒寶廣場恒寶廣場恒寶廣場、新光百貨中檔消費(fèi)友誼商圈友誼商店友誼商店、麗柏廣場、世貿(mào)新天地奢侈品消費(fèi)番禺易發(fā)商業(yè)街羅家廣場、易發(fā)商業(yè)街、番禺友誼中心、新大新番禺易發(fā)商廈區(qū)域消費(fèi)芳村花地灣廣場海印食雜品批發(fā)交易市場、南方茶葉市場、山村茶葉批發(fā)市場、江南茶博園、芳村花地灣花鳥魚藝大世界園、金海馬家居、花地廣場、蘇寧電器西部商貿(mào)中心對商家而言，對商圈最關(guān)心的因素主要包含兩個(gè)方面，一是人流，二是消費(fèi)能力。以此為依據(jù)，可以將商圈大致分為四類。

1、

A類：人流旺，消費(fèi)能力高。

2、

B類：人流不旺，消費(fèi)能力高。

3、

C類：人流旺，消費(fèi)能力較低。

4、

D類：人流不旺，消費(fèi)能力較低。用圖示如下：

在下圖中，不同商圈的分類就以這四種不同的線條區(qū)分。廣州商圈構(gòu)成圖商圈說明

從路段及標(biāo)志性和主要商場來說明不同商圈情況，重點(diǎn)介紹1類的商圈，1、北京路商圈：包括中山五路和教育路部分路段，標(biāo)志當(dāng)然是廣百、新大新、天河城北京路店和滔博運(yùn)動(dòng)城等，近兩年又開了很多購物中心，但兩位大哥相比仍有很大差距。2、天河城廣場、正佳廣場：包括天河南路內(nèi)已經(jīng)成氣候的特色購物區(qū),維多利亞廣場和廣百中怡店等，而購書中心對凝聚人氣的作用也是功不可沒。3、上下九，泛指西關(guān)老城區(qū)，新大新進(jìn)駐下九路，原先荔灣廣場很旺，但現(xiàn)已勢微，康王興起，且又有不少新的中小型MALL出現(xiàn)。4、中華廣場：包括中附近的中山二路及中山三路部份路段，有中華百貨、流行前線等，旁邊的英雄廣場帶來不少人氣，中華廣場醞釀增加中華百貨。5、友誼商圈：包括淘金路、建設(shè)六馬路，主要是友誼百貨，好世界廣場、誼安廣場、頂級高端消費(fèi)的柏麗廣場；可延伸至東山廣場的新大新百貨。6、農(nóng)林下路：包括廟前直街，標(biāo)志是王府井百貨和東山景軒現(xiàn)代城。7、中天購物城：包括天河北路部分路段及東站旁的百盛廣場。8、江南大道，前進(jìn)路至江南西路路段，前進(jìn)路有萬國廣場，招牌是廣州第一家家樂福；傳統(tǒng)的有海珠購物廣場及婚紗一條街；信和廣場有廣百,以及新興的江南新地。9、珠江新城，除了美居中心和好家思廣場作為專業(yè)市場外，目前還不旺，但有不少特色店形象店陸續(xù)進(jìn)入。接下來將會(huì)建成大型的國際性購物中心的太陽城廣場和珠江新城地下城。10、五羊新城，主要集中在萬佳附近，以日常消費(fèi)為主。今后楊萁車站將增加新的地鐵物業(yè)，至少增加２萬平方米商業(yè)。11、濱江新區(qū)，指濱江東路的珠江廣場附近，以休閑及日常消費(fèi)為主。12、崗頂天河娛樂城商圈。重點(diǎn)商圈分析中華廣場商圈商圈概況英雄商圈位于中山二路英雄廣場地段，主要由中華廣場、流行前線地下商城、地王廣場、陵園西通訊專業(yè)市場、烈士陵園、廣東省體育場等大型商業(yè)、公園、體育場地組成，已呈現(xiàn)綜合商業(yè)區(qū)的雛形，成為廣州母城次新區(qū)——東山區(qū)在北京路、農(nóng)林下路傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)之間的新崛起大型商圈。該地區(qū)目前年商品銷售額已超過20億元，并保持兩位數(shù)的良好增長勢頭。

1.1997年以前，緩慢發(fā)展階段。

以中山三路百貨店、專業(yè)店等中小型社區(qū)商業(yè)和陵園西路電信營業(yè)廳、BP機(jī)、手機(jī)維修點(diǎn)、通訊零配件專營店為主，缺乏影響力。

2.1998年－2001年，購物中心替代階段。

中華廣場建成并調(diào)整優(yōu)化，成功站穩(wěn)，以超大規(guī)模現(xiàn)代業(yè)態(tài)、先進(jìn)交通、流行薈萃、廣場文化等特點(diǎn)，迅速替換老城區(qū)傳統(tǒng)小、散、舊商業(yè)形象。

3.2002年至今，零售功能整合優(yōu)化階段。

中華廣場、電訊時(shí)尚一條街、流行前線、地王廣場、老鼠街相互融合，錯(cuò)位經(jīng)營，不僅成為東山區(qū)第一大商圈，而且以潮流消費(fèi)、青少年集聚的特點(diǎn)輻射全市及周邊城市。商圈主要功能定位商圈位于老城區(qū)東山區(qū)，區(qū)位的歷史背景決定了該商圈的功能定位和影響力。該商圈的總體功能定位為實(shí)惠和時(shí)尚并存，以極具知名度的通訊產(chǎn)品展示銷售中心和時(shí)尚前衛(wèi)商品聚集地吸引市區(qū)消費(fèi)者的一站式消費(fèi)商圈。其細(xì)分功能定位如下：購物功能目標(biāo)顧客主要面向東山、越秀、海珠、荔灣等老城區(qū)居民及年輕一族，以實(shí)惠消費(fèi)為主，搭配時(shí)尚、潮流元素的購物商圈。其中中華廣場主要面向中偏高層次、有較高收入水平的消費(fèi)人群，流行前線則面向?qū)W(xué)生一族、年輕一族。娛樂功能定位為以中華電影城為龍頭的全市白領(lǐng)、學(xué)生一族消費(fèi)場所，主要吸引老四區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)群。飲食功能定位為與購物、娛樂消費(fèi)相配套的中西風(fēng)味飲食中心，主要集中在中華廣場7樓和流行前線。交通功能方面，由于該商圈位于地鐵上蓋，陵園西地鐵站為地鐵一號線主要客流站場，主要以地鐵吸引舊城西南片區(qū)的居民。主力商戶經(jīng)營情況分析中華廣場中華廣場地?fù)砣f五千平方米，建筑面積達(dá)十七萬平方米，是集購物、飲食、娛樂于一體的大型綜合購物廣場。中華廣場作為廣州繼天河城廣場后成功的又一座購物中心，開業(yè)初期為回籠資金賣散部分商鋪，如今該部分商鋪已基本回收，經(jīng)過重新優(yōu)化調(diào)整，得益于地鐵一號線的東西貫通，配合流行前線等主力商家的特色經(jīng)營，截留相當(dāng)部分自老城區(qū)往天河城的顧客，平日客流量10多萬人，節(jié)假日達(dá)20萬人，目前經(jīng)營狀況比較理想，年租金收入達(dá)1.4－1.6億元。租金水平：負(fù)一：450-650一層：600-700三層：50-300七層：100管理費(fèi)：58流行前線流行前線自開業(yè)之初就與地鐵一號線烈士陵園站相連，為首家與地鐵連通的地下商場，商場定位時(shí)尚、前往、潮流，良好的建筑設(shè)計(jì)和完善的招商規(guī)劃控制，樹立了一個(gè)面向年輕人的、銷售物美價(jià)廉產(chǎn)品的形象，當(dāng)年成功引進(jìn)電臺(tái)青春反斗節(jié)目設(shè)現(xiàn)場直播室，迅速提高知名度，帶旺了場內(nèi)商品銷售。如今，流行前線已成為廣州年輕人當(dāng)中無人不曉的休閑購物天堂。租金水平：（按檔口算）20000-40000元地王廣場地王廣場項(xiàng)目自1995年啟動(dòng)以來，經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)手后，03年5月開業(yè)后經(jīng)營情況較差，同年8月與流行前線連通后，屈臣氏、肯德基、綠茵閣等主力店落實(shí)進(jìn)駐，情況才有所好轉(zhuǎn)。

目前地王廣場的定位為實(shí)惠、時(shí)尚精品，與流行前線經(jīng)營產(chǎn)品相似，但偏向?qū)嵒菪停嘈旁谂c英雄商圈其它主力商家產(chǎn)生集聚效應(yīng)，未來經(jīng)營逐漸趨好。租金水平：負(fù)一：300-500負(fù)三：200-350餐飲：700-1000陵園西電訊一條街陵園西電訊一條街以一手、二手手機(jī)銷售、維修，手機(jī)入網(wǎng)及新產(chǎn)品展示為主。電訊一條街最早在較場西是廣州電信的營業(yè)總部，因而相關(guān)的業(yè)界紛紛在它周邊開店?duì)I業(yè)。自移動(dòng)通信的發(fā)展和普及，逐步在周邊、陵園西形成手機(jī)一手產(chǎn)品的銷售一條街，該街已成廣州手機(jī)一手銷售的一哥地位。街內(nèi)集中數(shù)個(gè)大經(jīng)銷商，價(jià)格相對優(yōu)惠，品種齊全，吸引消費(fèi)者，目前經(jīng)營還算理想，不過有日趨下滑之勢。北京路商圈商圈概況北京路自古以來就是南中國的著名商業(yè)街，其歷史可以追溯到２０００多年前的秦漢時(shí)代，“廣州第一街”的名稱至今依然家喻戶曉。從“前年古道”遺留給世人的追溯和懷想到高地街小商品批發(fā)市場引發(fā)的商業(yè)浪潮，到西湖路夜市零散售賣火熱全國，如今北京路上站穩(wěn)了腳跟的廣百、新大新已經(jīng)成為國內(nèi)日營業(yè)額令人咋舌的商業(yè)佼佼者?，F(xiàn)在，北京路上依然保留著極富嶺南文化的騎樓，濃郁的商業(yè)文化氣息依然保留有傳統(tǒng)商業(yè)特色。但是，經(jīng)過歷史的鑄造，現(xiàn)在的北京路已經(jīng)具有了多項(xiàng)有利的條件：第一北京路是廣州最繁華的商業(yè)街，成為引領(lǐng)廣州時(shí)尚的現(xiàn)代商業(yè)窗口和國內(nèi)外游客的旅游觀光的購物勝地。第二，北京路有便利的交通網(wǎng)絡(luò)，周邊有數(shù)十條公交線路，連接北京路與廣州各繁華路段，地鐵一二號線交匯點(diǎn)公園前站緊鄰北京路。正在進(jìn)行的北京路升級改造工程為游客創(chuàng)造了良好的購物環(huán)境，并開發(fā)了“前年古道”等文化古跡，使北京路更具文化風(fēng)情。北京路商圈的定位為避免在規(guī)劃和定位上與其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂休閑和旅游功能，打造國際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場的同時(shí)，力爭珠三角、香港和澳門的客戶。北京路上光明廣場、名盛廣場和五月花廣場；加上北京南路籌建中的“韓尚城”綜合購物中心，和以國外零售業(yè)為賣點(diǎn)的商廈，北京路將重塑老廣州的風(fēng)采，體現(xiàn)具有特色的一站式經(jīng)營。主力商戶的經(jīng)營情況分析動(dòng)漫星城：廣州動(dòng)漫星城廣場是廣州首個(gè)集潮流、時(shí)尚、前衛(wèi)、娛樂、休閑、特色餐飲于一體的廣州城中最大的地下創(chuàng)意主題商場，是廣州至IN、至潮的發(fā)源地。動(dòng)漫星城初期的業(yè)態(tài)定位為全方位的動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)，但后期由于消費(fèi)力和消費(fèi)人群步夠集中，和預(yù)期的效果相差甚遠(yuǎn)，后期業(yè)態(tài)成分逐步豐富，現(xiàn)在已經(jīng)成為一個(gè)全方位發(fā)展并具有本身特色的購物場所。租金情況：東區(qū)：F1:800元—1000元/平米（靠近出口和電梯的商鋪單價(jià)能到1300-1800）F2：600元/平米夾層：150-200元/平米（經(jīng)營動(dòng)漫產(chǎn)品，空置率高，約40%）F3：260元/平米，結(jié)合扣點(diǎn)形式西區(qū)：F1:500元/平米F2：350元/平米F3:80-120元/平米（部分區(qū)域在整改，當(dāng)鋪面積較大）租金每年漲15%管理費(fèi)：60元/平米押二租一出租前交5000元定金五月花商業(yè)廣場五月花廣場地上13層，地下4層，類似日本銀座式的商場，每層都有鮮明的主題。其中4、11、12、13層設(shè)有寫字樓和會(huì)議室。全部商業(yè)面積都是只租不售，首層租金約在1000元/平方米。五月花廣場最有特色的地方是發(fā)展商在項(xiàng)目6層設(shè)有四個(gè)電影院，可以容納1000人。五月花利用北京路商圈的優(yōu)勢，主要針對附近商圈的年輕一族和社會(huì)新貴，形成MALL形態(tài)的時(shí)尚購物中心，受到廣州中檔消費(fèi)人群的追捧。租金情況：負(fù)二：300負(fù)一：100一層：1000二層：300三層：200餐飲：90潮樓潮樓位于北京南麗都大酒店裙樓，樓高7層，每層面積約為1300平方米，總面積近1萬平方米，鋪面將近200個(gè)，是北京路南端目前商業(yè)面積最大的綜合商場。在整合流行前線部分時(shí)尚品牌的基礎(chǔ)上，經(jīng)營中、港、日、韓最新潮的精品、化妝品、食品等（如日本東京的潮流圣地“109”的先鋒品牌，及原產(chǎn)地香港的零關(guān)稅食品等），并引進(jìn)港式餐飲和娛樂項(xiàng)目作為配套的時(shí)尚商場，為消費(fèi)者提供一個(gè)最新潮的領(lǐng)域。該商場一、二樓已整體包租給麥當(dāng)勞、雀巢、日本cocolulu服裝品牌店等主力店，四、五樓是Neway量販KTV,六樓為駿豪海鮮酒家。租金情況：F2:300元/平米夾層：比二樓貴一倍，均價(jià)約600-700/平米F3:250-300元/平米管理費(fèi)：20-60元/平米（依位置而定）天河路商圈商圈概況廣州天河路商圈是廣州市新興的都市型商圈，和廣州另一個(gè)久享盛名的老商圈北京路商圈不同的是，天河路商圈是1996年后發(fā)展起來的，以大型購物中心為標(biāo)志性建筑的現(xiàn)代新興商圈，是以大型綜合業(yè)態(tài)為主的商圈，從規(guī)模上來看，天河路商圈已云集超過100多萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，再加上即將開業(yè)的太古匯，萬菱匯兩大項(xiàng)目，天河城就著城市東移和亞運(yùn)會(huì)效應(yīng)的影響，將有機(jī)會(huì)超越如上海徐家匯、北京西單等著名老牌商圈成為中國第一的商圈。天河城商圈的定位天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費(fèi)為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。天河城商圈商戶經(jīng)營情況天河城天河城是廣東天河城（集團(tuán)）股份有限公司投資、建設(shè)、開發(fā)、經(jīng)營管理的大型購物中心，于1996年8月18日正式開業(yè)，成為中國大陸最早的SHOPPING

MALL。天河城商鋪的出租率從1998年起一直保持達(dá)100％。天河城的日客流量達(dá)到83萬人次，加拿大西埃德蒙頓購物中心年均人流量4000萬人次，美國美利堅(jiān)購物中心年均人流量5000萬人次，天河城購物中心年平均人流量超過1.2億人次，比世界兩座最大的購物中心總的年均人流量還要高。如此人氣，不僅在中國獨(dú)一無二，在世界Mall界也絕無僅有。租金情況：一層：1500二層：1500-2000（天河城百貨返點(diǎn)30%）三層：1000（天河城百貨返點(diǎn)30%）四層：400-500（扣點(diǎn)率30%）五層：500-600（扣點(diǎn)率30%）正佳廣場以體驗(yàn)式主題購物樂園為設(shè)計(jì)定位的正佳廣場，是當(dāng)今中國最大的完全貫徹“體驗(yàn)式消費(fèi)”模式、集零售、休閑、娛樂、餐飲、會(huì)展、康體、旅游及商務(wù)于一體的現(xiàn)代化購物中心。正佳廣場率先引進(jìn)世界先進(jìn)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式，將購物與“體驗(yàn)”融合，并以超前時(shí)代三十年的商業(yè)規(guī)劃，成就了“亞洲首席體驗(yàn)式購物樂園”的地位,成為與拉斯維加斯、紐約第五街、東京銀座并肩的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)巨人，是當(dāng)今世界第五、亞洲第一購物中心典范。正佳廣場傲踞天河路與體育東路交匯處，屹立于廣州城市中軸核心，與體育中心連通，坐擁日均百萬超旺客流，直駁地鐵一、三號線交匯站，56條公交車線路穿梭于此，加上廣州火車東站、廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網(wǎng)絡(luò)，廣州新機(jī)場巴士、華南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成為華南最大交匯點(diǎn)。租金情況：M層：500-1000（主街）100-300（次街）一層：1500二層：800三層：500-700四層：400-450五層：200-250六層：150-250天河路商圈的經(jīng)營特點(diǎn)及問題天河商圈的業(yè)態(tài)分布除了5大購物中心的聚集效應(yīng)和地鐵3號線的開通，2010年亞運(yùn)會(huì)之前整個(gè)天河路商圈的固定消費(fèi)人群將超過50萬，這個(gè)數(shù)字意味著天河圈將邁入商圈發(fā)展的新階段。而在整個(gè)天河路商圈的發(fā)展過程中，一直通過業(yè)態(tài)組合的優(yōu)化保證了商圈的穩(wěn)定持續(xù)繁榮。1996年天河路最先修建的是廣州市購書中心，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上修建了天河城購物中心和后街的特色食街版塊，初步實(shí)現(xiàn)了聚集人氣的業(yè)態(tài)組合，使天河路初步成為人氣聚集之地；進(jìn)入21世紀(jì)之后，在之前的天河路沿線上興建了維多利亞廣場、天河體育中心、中怡時(shí)尚中心、正佳廣場、天河又一城，并同石牌橋沿線的廣州電腦城、百腦匯廣場、頤高數(shù)碼廣場、崗頂?shù)奶旌訆蕵窂V場、摩登百貨，華億百貨等連成一片，三片繁華的商業(yè)區(qū)域連成一體之后，天河路商圈正式形成。而且在這個(gè)發(fā)展過程中，天河路商圈的商業(yè)凝聚力日強(qiáng)，客流日漸增加，一直都呈現(xiàn)出一個(gè)持續(xù)繁榮的景象，這其中，優(yōu)化的業(yè)態(tài)組合起了很大的作用。天河路商圈業(yè)態(tài)分類表購物中心傳統(tǒng)百貨專業(yè)（賣）店餐飲超市其他維多利亞廣場太古匯廣場天河城購物中心天河娛樂廣場正佳廣場摩登百貨華億百貨天河城百貨中怡時(shí)尚中心百腦匯廣場頤高數(shù)碼廣場國美維多利亞店蘇寧天河北店維多利亞連鎖餐飲區(qū)體育西后街特色食街吉之島百佳好又多廣州購書中心從人流的角度分析，天河路商圈的業(yè)態(tài)組合對人流的聚集是相當(dāng)有效的，在這里購物有5大購物中心，4大百貨商城，而吉之島、百佳、好又多超市的存在又滿足了固定消費(fèi)群的需要，餐飲業(yè)態(tài)的存在則為購物和往來專業(yè)店的人流提供了逗留的條件。保持了商圈的持續(xù)繁榮。天河路商圈業(yè)態(tài)組合的優(yōu)勢和問題以下將天河路商圈和亞洲成功的傳統(tǒng)及新興的商圈做對比，綜合觀察天河商圈的優(yōu)勢發(fā)現(xiàn)其潛在問題。天河商圈與傳統(tǒng)商圈業(yè)態(tài)組合的比較業(yè)態(tài)名稱購物中心傳統(tǒng)百貨專業(yè)（賣）店餐飲其他東京銀座和光高級樣品店三越百貨松屋百貨松坂屋百貨伊東屋，木村屋鳩居堂，華盛頓本店，博品館銀座大道后街以飯店、酒館、小吃店特色食街３０多家劇院，１００多個(gè)畫廊，酒店，舞廳等上海南京路百聯(lián)世貿(mào)中心陽光商廈上海摩士達(dá)新世界城梅隴鎮(zhèn)伊勢丹百貨上海市第一百貨永安百貨上海市第一食品上海市第一醫(yī)藥上海市時(shí)裝公司上海老鳳祥銀樓南京路步行街各大購物廣場均有特色餐飲，各國，各地風(fēng)味應(yīng)有盡有步步高婚禮用品商場盛錫福鞋帽商店上海市絲綢進(jìn)出口公司上海民族樂器—廠門市部北京王府井澳門中心品牌國際中心海港大廈東安廣場東方廣場王府井國際商城樂天銀泰百貨北京百貨大樓工藝美術(shù)大廈新中國兒童用品商店利生體育用品中心北京烤鴨店、五芳齋、全素齋、浦五房、東來順等各具特色的餐館和國際快餐店盛錫福帽店、同陛和鞋店、新世界絲綢店、百草參茸藥店、碧春茶葉店、汲古閣文物店從以上的圖表我們可以看出同傳統(tǒng)商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)組合相比，廣州天河路商圈主要在專業(yè)（賣）店和其他兩項(xiàng)業(yè)態(tài)和其他商圈有比較大的不同，傳統(tǒng)商圈由于一般在老牌商業(yè)街上改建，一般都保留一些與當(dāng)?shù)匚幕瘹v史相關(guān)的業(yè)態(tài)，如東京銀座的數(shù)量巨大的劇院、畫廊，上海南京路上的盛錫福鞋帽商店、上海市絲綢進(jìn)出口公司、上海民族樂器—廠門市部，最典型的是北京王府井商圈，街內(nèi)有同陛和鞋店、新世界絲綢店、百草參茸藥店、碧春茶葉店、汲古閣文物店等百年老店。這類百年老店和新建現(xiàn)代業(yè)態(tài)相輔相成，實(shí)現(xiàn)了很好的持續(xù)吸引力，這是廣州天河路商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合所不能達(dá)到的效果。廣州天河商圈與新興商圈業(yè)態(tài)組合比較業(yè)態(tài)名稱購物中心傳統(tǒng)百貨專業(yè)（賣）店餐飲其他廣州天河路維多利亞廣場太古匯廣場天河城購物中心天河娛樂廣場正佳廣場摩登百貨華億百貨天河城百貨中怡時(shí)尚中心百腦匯廣場頤高數(shù)碼廣場國美維多利亞店蘇寧天河北店維多利亞連鎖餐飲區(qū)體育西后街特色食街廣州購書中心吉之島百佳好又多等超市香港銅鑼灣嘉蘭中心利舞臺(tái)廣場時(shí)代廣場世界貿(mào)易中心利園皇室堡金百利商場三越百貨崇光百貨香港DHC專賣店香港ROLEX專賣店Y-3專賣店Fortress和百老匯sogo后街時(shí)代廣場食通天百德新街波斯富街多達(dá)20多家大型酒店，休閑會(huì)所及娛樂中心。渣甸坊露天市場名店廊新加坡烏節(jié)路義安城購物中心先得坊購物中心伊勢丹購物中心福臨廣場遠(yuǎn)東購物中心詩家董商場新達(dá)城商場百麗宮DFS免稅店丹凌百貨公司烏節(jié)翡翠烏節(jié)坊專業(yè)購物中心烏節(jié)商業(yè)中心大多數(shù)購物中心和商場的地下層都有食閣BakersInn&Paragon近10家大型酒店，會(huì)所及休閑娛樂場所。烏節(jié)達(dá)爾菲LuckyPlaza新興商圈的主要特點(diǎn)是購物中心和傳統(tǒng)百貨商城的比較集中，這方面廣州天河城、香港銅鑼灣、和新家坡烏節(jié)路都是相同的。從上表分析得知，上述商圈主要的業(yè)態(tài)組合的不同點(diǎn)集中在兩個(gè)方面：其一，同其他兩個(gè)商圈相比，天河路商圈的專業(yè)店業(yè)態(tài)顯得相當(dāng)?shù)膯我?，如烏?jié)路上有烏節(jié)翡翠，烏節(jié)坊等經(jīng)營文化休閑生活用品。銅鑼灣除了Fortress和百老匯專營電器外，還有香港DHC專賣店、香港ROLEX專賣店專營化妝品和手表。這些都提升了當(dāng)?shù)厣倘Φ南M(fèi)層級，為消費(fèi)者提供更多的購物選擇，同時(shí)提供的是一種休閑時(shí)尚的生活方式，得到社會(huì)新