上海楊浦區(qū)平?jīng)雎方址坏貕K可行性報告定稿版

地塊可行性報告第一章簡介一、 任務(wù)介紹大通地產(chǎn)受電力集團的委托，為位于楊浦區(qū)平?jīng)雎?49街坊地塊提供投資咨詢服務(wù)。此次投資咨詢服務(wù)的目的是在研究區(qū)域商業(yè)辦公等發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，為此地塊提供適當(dāng)?shù)牡貎r方案、適宜的項目規(guī)劃以及電力集團參與項目的合作模式等。二、 重要結(jié)論及建議報告說明本報告中投資估算的地價按照82341.84萬元計算，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。租價預(yù)測采用市場比較法，售價預(yù)測采用市場比較法和收益還原法。本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。方案比較主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)占地面積32675建筑總面積98026土地規(guī)劃用途商業(yè)、辦公容積率3.0建筑密度N35%綠化率30%建筑限高 100米方案說明方案一：（自有資金50000萬元，保留20000平方米甲級辦公物業(yè)，其余物業(yè)全部銷售）經(jīng)市場調(diào)研和科學(xué)預(yù)測（詳見租售價格定位）:2013年辦公樓預(yù)期銷售均價=30685元/平方米2013年商鋪預(yù)期銷售均價=46970元/平方米（使用面積）方案二：租售模式（自有資金50000萬元，保留區(qū)政府使用面積，商鋪和部分辦公物業(yè)出售，其余辦公樓租賃）經(jīng)市場調(diào)研和科學(xué)預(yù)測（詳見租售價格定位）租金收益以項目預(yù)計投入使用的2014年開始計算：2014年辦公樓預(yù)租賃均價=2.59元/平方米/天3.方案比較投資估算表（直接開發(fā)成本）編號工程或費用名稱單位價值（元）計算指標(biāo)（平米）總值（萬元）備注1土地出讓金及動遷安置費84009802682341.842前期費539980265283.602-1規(guī)劃設(shè)計、勘察費692-2工程監(jiān)理費及審價費462-3三通一平費202-4大市政配套3282-4前期籌建開辦費462-5其他303基礎(chǔ)設(shè)施費5084979.723-1供水433-2供電223含架空線入地開關(guān)站費用3-3通訊133-4環(huán)保設(shè)施153-5環(huán)衛(wèi)設(shè)施123-6景觀綠化工程費142包含公共綠地建設(shè)費3-7室外總體等503-8其他10（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、建筑安裝費55009802653914.3通風(fēng)、弱電、暖通、商場部分及寫字樓部分裝飾等）不可預(yù)計費448980264391.56直接開發(fā)成本3%3-8其他10（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、建筑安裝費55009802653914.3通風(fēng)、弱電、暖通、商場部分及寫字樓部分裝飾等）不可預(yù)計費448980264391.56直接開發(fā)成本3%建設(shè)投資（2—5項相合計69959802668569.19合計69959802668569.19加）土地費，合計82341.84萬元，折合每畝1680萬元;前期費包括規(guī)劃設(shè)計、勘查費、工程監(jiān)理費及審價費、三通一平費、大配套、前期籌備費、其他費用等按539元/平方米計算；基礎(chǔ)設(shè)施費包括水電、通訊、環(huán)保設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、景觀綠化工程費、室外總體等按508元/平方米計算；建筑安裝費按5500元/平方米計算；不可預(yù)計費按448元/平方米計算;

序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量萬案一萬案一1成本萬元1987522001152自有資金萬元50000500003營銷費用萬元1310490564相關(guān)稅費萬元22078274895借款及財務(wù)成本萬元77021770216營業(yè)收入萬元3041832789217稅前利潤萬元97295589508稅前投資利潤率%48.9529.469全部投資內(nèi)部收益率（IRR）%261110稅前自有資金回報率%194.59117.9通過二個方案的各項經(jīng)濟指標(biāo)上看，在以82000萬地價計算基礎(chǔ)上，兩個方案的各項技術(shù)數(shù)據(jù)（見上圖）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗風(fēng)險能力強；而方案二由于IRR較低，且雖有可操作性但風(fēng)險度過大，不予考慮。第二章楊浦區(qū)宏觀分析地理概況楊浦區(qū)位于上海市中心區(qū)的東北部，地處黃浦江下游西北岸，與浦東新區(qū)隔江相望，西臨虹口區(qū)，北與寶山區(qū)接壤，區(qū)域面積60.61平方公里。黃浦江支流的楊樹浦港縱貫區(qū)境南北，楊浦即以此演變而得名。黃浦江岸線（包括復(fù)興島）15.5公里，有楊浦大橋和大連路、翔殷路、軍工路（在建）3條越江隧道以及6條過江輪渡線與浦東新區(qū)連接。削!;眥寶山淑定長寧浦親徐匯/削!;眥寶山淑定長寧浦親徐匯/閔行全區(qū)轄定海路、大橋、平?jīng)雎?、江浦路、四平路、控江路、延吉新村、長白新村、五角場、殷行、新江灣城共11個街道辦事處及五角場鎮(zhèn)人民政府，下設(shè)居民委員會305個。現(xiàn)有常住人口119.48萬。二、人口概況2006-2009年楊浦人口變化15一之分千O5OooooO42086人萬-152006200720082009II常住人口戶籍人口T-自然增長率實際增長率截止2009年底，全區(qū)現(xiàn)有戶籍人口108.63萬人，常住人口120.62萬人，其中外來常住人口14.33萬人。上海自然人口增長率自1993年開始已經(jīng)連續(xù)16年保持負(fù)增長，人口出生率為5.41%o，死亡率7.77%。，戶籍人口自然增長率為-2.36%°。楊浦區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)與全市人口年齡結(jié)構(gòu)相似，18-34歲以及35-59歲的青壯年勞動人口約占的比重為27%和45%，兒童和老人人口比重約為9%和19%。整體而言，楊浦區(qū)人口主要以本地人口為主，外來人口所占比例比較小，人口波動幅度不大。人口結(jié)構(gòu)以青壯年為主，約占7成左右，勞動力人口豐富。三、經(jīng)濟概況1.楊浦區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況楊浦區(qū)以經(jīng)濟建設(shè)為中心，積極推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育新興產(chǎn)業(yè)，加快多種所有制經(jīng)濟的發(fā)展，逐步形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局。招商引資取得顯著成績，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高，綜合經(jīng)濟實力進一步顯著增強。工業(yè)曾是楊浦區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，早先工廠集中于黃浦江畔的楊樹浦路一帶，隨著租界面積的增大、道路的建設(shè)與市政設(shè)施的完善，工廠逐步向北向東擴展，最終使楊浦成為上海最大的工業(yè)區(qū)。如今這些工業(yè)廠房正逐步退出楊浦歷史舞臺。楊浦區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅猛，現(xiàn)已形成五角場市級副中心、控江路區(qū)級商業(yè)中心、各大中高檔居住區(qū)附有的商業(yè)街所構(gòu)筑的楊浦商業(yè)區(qū)域。同時有力推動大連路總部研發(fā)集聚區(qū)的建設(shè)，大力吸引外資企業(yè)地區(qū)總部、投資公司、研發(fā)中心等落戶楊浦，發(fā)揮大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)總部研發(fā)集聚區(qū)的溢出效應(yīng)以完全釋放楊浦的經(jīng)濟活力。隨著2010年1月10日楊浦區(qū)獲得“國家創(chuàng)新型試點城區(qū)”的殊榮，這也正式標(biāo)志了楊浦區(qū)已完成了從“工業(yè)楊浦”向“知識楊浦”的為時6年的華麗轉(zhuǎn)型，固定資產(chǎn)投資規(guī)模已連續(xù)三年雄居中心城區(qū)之首。在2009年上半年的金融形勢嚴(yán)峻時期，楊浦的知識產(chǎn)業(yè)卻保持30%的增幅，區(qū)級財政收入增幅首次在上海全市中心城區(qū)中名列第2.楊浦區(qū)GDP指標(biāo)（2006年—2009年）年份2006年2007年2008年2009年GDP（億元）482.3579.7680.29774.18產(chǎn)第一產(chǎn)業(yè)4.75.15.625.64業(yè)第二產(chǎn)業(yè)277.4329.5379.46430.86第三產(chǎn)業(yè)200.2245.1295.21337.68GDP同比增長率（100%）10%13.8%12.7%9%產(chǎn)第一產(chǎn)業(yè)51.5%0.4%2%-1.7%業(yè)第二產(chǎn)業(yè)8.7%13.9%12.4%6.1%第三產(chǎn)業(yè)11.3%14.1%13.3%13.1%第三產(chǎn)業(yè)比重41.5%42.3%43.4%43.6%由上表所述：楊浦區(qū)GDP從2006年的482.3億元增長到2009年的774.18億元，年平均增長率約為12%,呈現(xiàn)高速可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長。2009年，楊浦區(qū)煙草業(yè)同比增長16.8%,建筑業(yè)同比增長13.8%，對第二產(chǎn)業(yè)貢獻巨大；而金屬制品、電氣機械、紡織服裝、電力燃?xì)獾犬a(chǎn)業(yè)均同比負(fù)增長；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。從2006年到2009年，該區(qū)第三產(chǎn)業(yè)年平均復(fù)合增長率為13.5%，超過第二產(chǎn)業(yè)的增長速度，成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。2009年，區(qū)域商業(yè)市場全年完成社會消費品零售總額212.21億元，同比增長14.4%,特別是五角場商圈銷售額和影響力持續(xù)提升；房地產(chǎn)市場總體回暖，同比增長24.9%，房地產(chǎn)市場也帶動了相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。3.楊浦區(qū)投資環(huán)境概況隨著目前“知識楊浦”的大力建設(shè)以及上海十大市級商業(yè)中心、四大城市副中心之一的“五角場商圈”的完善；區(qū)級商業(yè)中心控江路的擴建；江浦路漁人碼頭、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)以及一系列項目的建設(shè)，楊浦區(qū)整體投資環(huán)境大幅度改善，區(qū)域影響力不斷提升。固定資產(chǎn)投資逐年增長，利用外資直接投資額逐年增大，跨國公司入駐企業(yè)逐年增多。固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資2006-2009年楊浦固定資產(chǎn)投資額■固定資產(chǎn)投資總額■房地產(chǎn)—一房地產(chǎn)所占比重從2006年到2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資額持續(xù)增長，特別是2006年開始增長較快。2009年，全區(qū)全年固定資產(chǎn)投資額達到149.95億元。從2006年到2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資中用于房地產(chǎn)業(yè)的投資額基本呈上升趨勢,均值為82億元，至2008年，全年房地產(chǎn)投資額已達到99.9億元。楊浦區(qū)房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比重處于波動狀態(tài)，在2006年至2008年間逐年上升，2008年比重達到了80%。雖然2009年此比重下降到56%，但總體而言，該比例高于上海市平均水平。圖：2009年楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)圖圖：2009年楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)圖2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生一些變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資額略為減少，而市政基礎(chǔ)建設(shè)以及舊區(qū)改造投資力度加大。在房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中，功能性房產(chǎn)投資占到了一半，這部分投資重點放在了寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、服務(wù)型園區(qū)投資等方面。固定資產(chǎn)投資中舊區(qū)改造投資額達到35.4億元，主要改造區(qū)域為東外灘沿線廢棄工廠以及棚戶建筑，特別是規(guī)劃中的12號線沿線站點鋪設(shè)區(qū)域的道路改造、舊區(qū)拆遷等相關(guān)投資。外資直接投資年份2006年2007年2008年2009年投資項目數(shù)量47個72個77個79個投資合同金額2.9億4.4億7.3億6.26億同比增長率15.2%52.8%63.5%-13.7%2006年開始，外商投資有所增加，新批外資項目也達到了說明70個以上，投資金額大，增長速度快，吸引不少跨國公司入駐。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件交通條件區(qū)域內(nèi)交通道路完善，近200條道路呈典型的網(wǎng)格狀布局，總長度230余公里。公交線路密集，可通往市中心各繁華地段。內(nèi)環(huán)高架路、中環(huán)路、逸仙高架路把楊浦與市區(qū)各處緊密聯(lián)系在一起，翔殷路隧道、楊浦大橋、軍工路隧道（建設(shè)中）、大連路隧道大大縮短了浦西與浦東之間的空間距離，出行和處理公務(wù)更便捷。區(qū)域內(nèi)目前通車的軌道交通有4、8、10號線，另12號線正在建設(shè)中，預(yù)計2011年通車。而遠(yuǎn)期規(guī)劃的軌道17號、18號線也均在區(qū)內(nèi)設(shè)有站點。教育醫(yī)療教育資源醫(yī)療資源名牌大學(xué)復(fù)旦大學(xué)楊浦內(nèi)環(huán)新華醫(yī)院上海財經(jīng)大學(xué)江浦地段醫(yī)院同濟大學(xué)鞍山地段醫(yī)院第二軍醫(yī)大學(xué)上海理工大學(xué)五角場長海醫(yī)院市級重點高中復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)東方肝膽醫(yī)院控江中學(xué)楊浦咼級中學(xué)東外灘楊浦區(qū)中心醫(yī)院

同濟大學(xué)第一附屬中學(xué)區(qū)級重點高中上海理工大學(xué)附屬中學(xué)黃興路延吉地段醫(yī)院市東中學(xué)長白醫(yī)院上海復(fù)旦實驗中學(xué)安圖醫(yī)院上海財經(jīng)大學(xué)附屬中學(xué)中原中學(xué)中原板塊市東醫(yī)院楊浦知識創(chuàng)新區(qū)在空間上覆蓋區(qū)域全境，以“三區(qū)聯(lián)動”為發(fā)展的指導(dǎo)方針進行合作、互動。“大學(xué)的城市、城市的大學(xué)” 根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟大學(xué)、財經(jīng)大學(xué)等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)為核心；北區(qū)規(guī)劃以中國人民解放軍第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院為核心。另外復(fù)旦附中，交大附中，控江中學(xué)，楊浦高級中學(xué)，市東中學(xué)，同濟大學(xué)第一附屬中學(xué)，上海理工大學(xué)附中等上海名牌高中也云集楊浦。因而楊浦被稱為上海的學(xué)術(shù)區(qū)。楊浦區(qū)作為上海中心城區(qū)中地域最大、人口最多的大區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三級醫(yī)療機構(gòu)5所，區(qū)屬二級綜合性醫(yī)院5所，二級?？漆t(yī)院4所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心12所（衛(wèi)生站點58個），民營醫(yī)療機構(gòu)67所。近6年來通過政府實施工程，實現(xiàn)了每個街道（鎮(zhèn)）有一個社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，每1—2萬人口設(shè)立一個衛(wèi)生服務(wù)站（點）的目標(biāo)，完全達到了上海市委、市政府要求的“1560”醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)圈，即居民步行15分鐘就能抵達一家醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)，60分鐘內(nèi)就能達到一家三級衛(wèi)生醫(yī)院。文化歷史百年工業(yè)文明楊浦區(qū)是中國近代工業(yè)的發(fā)源地。早在1882年官督商辦的上海機器造紙局就建成投產(chǎn)，次年英商又在楊樹浦路建立上海最大的自來水廠，1890年國內(nèi)最早的機器綿紡織廠上海機器織布局建成投產(chǎn)，建于1913年的楊樹浦發(fā)電廠經(jīng)過改建成為國內(nèi)當(dāng)時最大的火力發(fā)電廠，華鋁鋼精廠為全國最早的一家鋁制品廠，中國肥皂公司和英美煙廠的產(chǎn)品在中國市場銷量一度占70—80%0至1937年，區(qū)境內(nèi)外商已有57家工廠，民族工業(yè)已發(fā)展到301家，其中輕紡工業(yè)已具相當(dāng)規(guī)模，紡綻數(shù)占全市45.4%。楊浦的老企業(yè)代表了中國近代工業(yè)早期的最高水平，為上海乃至全國的發(fā)展作出了重大貢獻?？瓢l(fā)藥廠百年科發(fā)藥廠百年大學(xué)文明楊浦區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有17所全日制高等院校，復(fù)旦大學(xué)、同濟、上海理工等大學(xué)建校均已百年。部屬高校有復(fù)旦、同濟、財經(jīng)等3所，其他高校有上海理工、上海水產(chǎn)等12所，部隊所屬高校有第二軍醫(yī)大學(xué)等兩所。這些高校占地面積700多萬平方米；有教職工2萬多人，正、副教授6500多人，兩院院士40余人；共設(shè)專業(yè)350多個，在校生18萬多人，其中研究百年理工百年復(fù)旦百年同濟風(fēng)華財大

百年理工百年復(fù)旦百年同濟風(fēng)華財大生2萬多人。五、區(qū)域規(guī)劃1.整體規(guī)劃布局綱帶”的高校集帶”即黃浦江濱江發(fā)展帶。根據(jù)《楊浦知識創(chuàng)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃要》，楊浦將形成“兩片、一線、一空間布局，“兩片”是指東、西兩片聚區(qū)；“一線”是指創(chuàng)業(yè)走廊；綱帶”的高校集帶”即黃浦江濱江發(fā)展帶。楊浦區(qū)濱江岸線成為2010年世博會同期建設(shè)配套項目，結(jié)合楊浦城市發(fā)展戰(zhàn)略，沿黃浦江段將建設(shè)成為以親水游覽、工業(yè)博覽、科技商務(wù)、知識社區(qū)為主要內(nèi)容的現(xiàn)代服務(wù)功能帶。根據(jù)黃浦江兩岸開發(fā)要求，黃浦江濱江地區(qū)規(guī)劃分為核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)。核心區(qū)規(guī)劃占地面積10平方公里。協(xié)調(diào)區(qū)規(guī)劃占地面積2.2平方公里。配合利用五角場城市副中心的獨特優(yōu)勢，黃浦江濱江地區(qū)將成為未來楊浦商圈向北延伸發(fā)展的重要區(qū)域。2.軌道交通規(guī)劃楊浦區(qū)內(nèi)已通車運行的軌道交通有4、8、10號三條線路，12號正在建設(shè)中，未來規(guī)劃有17、18號兩條線。軌道17號線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）過聿II網(wǎng).2.軌道交通規(guī)劃楊浦區(qū)內(nèi)已通車運行的軌道交通有4、8、10號三條線路，12號正在建設(shè)中，未來規(guī)劃有17、18號兩條線。軌道17號線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）過聿II網(wǎng).區(qū)內(nèi)站點：白城路站、嫩江路站【可換乘8號線】、民慶路站、三門路站【可換乘10號線】、政立路站軌道18號線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）區(qū)內(nèi)站點：武川路站、復(fù)旦大學(xué)站、國權(quán)路站【可換乘10號線】、撫順路站、江浦路站【可換乘8號線】、江浦公園站【可換乘12號線】、平?jīng)雎氛?、丹東路站六、區(qū)域發(fā)展前景1.五角場區(qū)域五角場地處上海楊浦區(qū)北部，一般是指由國定路、政立路、國和路圍成的約3平方公里多的環(huán)形地區(qū)，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞滬路五條發(fā)散型的主干道在這里交會而得名。五條馬路中，邯鄲路是通向市中心的主干道，貫穿復(fù)旦大學(xué)，四平路直通外灘，緊鄰?fù)瑵髮W(xué)，黃興路上有大量住宅小區(qū)，接楊浦大橋直達浦東，翔殷路和淞滬路則是中原社區(qū)和在建的新江灣城通向市中心的主干道。這里既是楊浦區(qū)的核心地帶，也是整個上海的重要文化教育中心。發(fā)展前景：完善五角場城市商業(yè)副中心的規(guī)劃建設(shè)，使其成為名副其實的北上海旗艦商業(yè)中心。進一步發(fā)展環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、形態(tài)，目前已經(jīng)擁有上海國際設(shè)計一場、同濟聯(lián)合廣場、交大昂立創(chuàng)意設(shè)計園等產(chǎn)業(yè)基地，今后將合力打造聯(lián)合國“創(chuàng)意城市設(shè)計之都”的新地標(biāo)。2.大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)域

大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)又稱“大連路總部研發(fā)集聚區(qū)”。其總體范圍為：西起大連路，東至打虎山路通北路，北依控江路，南抵楊樹浦路，占地面積約1.4平方公里。該區(qū)域主要分為三塊：中間地塊一一會展商貿(mào)中心區(qū)：以荊州路和長陽路為軸線，建設(shè)會展中心的展館設(shè)施和相應(yīng)商務(wù)辦公樓（包括星級酒店），現(xiàn)已建成：西門子總部、德國大陸集團亞洲總部和中國研發(fā)中心、北美廣場以及榮廣商務(wù)中心。南部地塊一一商務(wù)聚集區(qū)：以集中進口食品、汽車等與新興消費品相關(guān)的貿(mào)易商、采購商、代理商，集中長三角地區(qū)民營企業(yè)、外省市機構(gòu)上海辦事處、東盟地區(qū)交流合作基地等為特色，輻射虹口和浦東新區(qū)，這里建成后將是楊浦區(qū)現(xiàn)代商務(wù)集聚的最精華地區(qū)。北部地塊一一商業(yè)購物區(qū)：以寶地廣場為核心，用地面積3萬平方米，是商務(wù)商住混合區(qū)，以品牌零售、高檔餐飲、文化休閑等業(yè)態(tài)為主。它集商業(yè)、辦公、酒店、會展等功能為一體，是大連路總部研發(fā)集聚區(qū)的重要組成部分。發(fā)展前景：與陸家嘴核心CBD,外灘中央CBD和北外灘CBD相輔相成，實現(xiàn)功能互動。3.東外灘濱江特色區(qū)域東外灘板塊是指西起大連路，東至復(fù)興島，北抵平?jīng)雎罚线_黃浦江的區(qū)域，即楊浦大橋兩側(cè)、濱江綠化帶和復(fù)興島地區(qū)。這里原本是工業(yè)區(qū)，云集著很多的廠房和棚戶建筑，不過隨著板塊成為新一輪的開發(fā)重點區(qū)域之一，動遷速度也在逐漸加快，這一傳統(tǒng)居住區(qū)的巨變已是指日可待。而本項目所在的平?jīng)雎肺恢谜锰幱跂|外灘板塊北側(cè)邊緣地帶，可接受該板塊未來利好條件的輻射影響。楊樹浦路江浦路沿江地段將建成“漁人碼頭”，糅合中西文化建成具有水上風(fēng)情的休閑、餐飲、購物、觀光場所、成為濱江岸線的標(biāo)志性建筑。與虹口北外灘連接的秦皇島路地區(qū)將構(gòu)建國際采購服務(wù)功能區(qū)。發(fā)展前景：建設(shè)以高檔居住休閑區(qū)為主，融旅游、辦公、科教為一體的親水型、生態(tài)型高尚住宅和現(xiàn)代辦公場所，成為具有傳統(tǒng)文化內(nèi)涵、豐富景觀效果的濱江特色區(qū)域。第三章楊浦區(qū)土地市場研究（2008年1月——2010年9月）序號地塊名稱地址用途建筑面積容積率總價（萬元）成交日期開發(fā)商1楊浦區(qū)新江灣城F區(qū)掛牌東至閘殷路、南至三門路、西至淞滬路、北至殷高路綜合商業(yè)、辦公909,435.1m23.406751702008-131TSCHINAFUND(BARBADOS)IISRL2黃興路1700號東至關(guān)山路，南至國權(quán)路，西至黃興路，北至國順路；商業(yè)40年，辦公50年115,289.3m3.50922322008-117上海東方藍海置業(yè)有限公司

3100街坊東至眉州路，南至平?jīng)雎罚髦翖顦淦指?，北至河間路；普通商品房14,475.6m22.00112922009-930上海波司登房地產(chǎn)開發(fā)有限公司431街坊東至通北路，南至昆明路，西至遼陽路，北至唐山路；經(jīng)營性辦公用地33,985.5m3.00205922009-930文通鉀鹽集團有限公司5新江灣城C6地塊東至江灣城路，南至殷行路，西至政和路，北至國秀路；普通商品房114,517.0im21.003720002009-1223中國中建地產(chǎn)有限公司6新江灣城F區(qū)加油站東至規(guī)劃綠化帶，西至江灣城路，北至殷高路；商業(yè)用地602.3皿0.3013252010-2-4中國石油化工股份有限公司上海石油分公司，上海城投置地有限公司7楊浦區(qū)五角場街道311街坊等東至淞滬路，北至政立路；商業(yè)用地404,419.2m23.201263812010-3-5泰隆發(fā)展有限公司，上海楊浦知識創(chuàng)新區(qū)投資發(fā)展有限公司8新江灣城C4地塊東至江灣城路，南至國秀路，西至政和路，北至國浩路；普通商品房108,091.9m1.001108332010-5-7上海城投置地（集團）有限公司2008年至今，楊浦區(qū)一共有8塊地塊出讓，較上海整個地區(qū)來看，地塊出讓數(shù)量比較少。其中商業(yè)用地2幅、綜合用地2幅、住宅用地3幅、其他用地1幅。地塊主要集中在五角場，而從目前商業(yè)地塊成交情況來看，成交的地塊樓板價較低。第四章上海辦公樓市場研究研究范圍研究范圍針對上海有影響力的辦公樓項目；研究區(qū)域包括：人民廣場區(qū)域、陸家嘴區(qū)域、淮海路區(qū)域、徐家匯區(qū)域、南京西路靜安寺區(qū)域、虹橋區(qū)域、五角場區(qū)域及北外灘區(qū)域；其中重點區(qū)域為：五角場區(qū)域和北外灘區(qū)域；市場參數(shù)：供應(yīng)量、租金、空置率、吸納量。二、甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)NO.考察內(nèi)容說明1所處位置處于中央商務(wù)區(qū)或繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)2交通情況臨近城市主干道路口及交通樞紐，可選擇多種交通方式并充分滿足“通達性”要求。位置3周邊環(huán)境鄰近寫字樓、酒店、公寓、購物中心及娛樂設(shè)施等物業(yè)；無污染，內(nèi)部注重環(huán)境和綠化。4環(huán)境綠化優(yōu)秀的軟質(zhì)景觀及硬質(zhì)景觀設(shè)計，充分滿足功能、景觀、生態(tài)方面的需要。結(jié)構(gòu)空5樓層分布各樓層及縱向功能布局合理、有層次。間布局6結(jié)構(gòu)形采用大開間的空間結(jié)構(gòu)形式，可以自有分隔；標(biāo)

式準(zhǔn)層建筑面積不小于1500平方米。7層高寫字間凈高不小于2.7米。裝修標(biāo)準(zhǔn)8外墻裝修米用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻、咼檔石材等咼檔材料。9公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修相當(dāng)于五星以上級酒店標(biāo)準(zhǔn)。配套設(shè)施10空調(diào)系統(tǒng)可提供24小時可調(diào)節(jié)式中央空調(diào)，采用先進的新風(fēng)提供系統(tǒng)。11給水系統(tǒng)24小時熱水供應(yīng)12供電系統(tǒng)雙路供電，有自備發(fā)電機13通信系統(tǒng)數(shù)字光纖通信系統(tǒng)接入；提供綜合布線系統(tǒng)；衛(wèi)星通信；可鋪設(shè)架高地臺；中央數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

14停車系統(tǒng)有地上、地下停車場和充足車位保證。15電梯設(shè)施穩(wěn)定、充足且高速的升降機系統(tǒng)。16安全設(shè)施先進的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng)17樓宇管理系統(tǒng)采用樓宇中央自控的管理系統(tǒng)識別性18可識別性作為所處區(qū)域的標(biāo)志性建筑，可識別性佳。管理19物業(yè)管理聘請知名物業(yè)管理公司進行專業(yè)的物業(yè)管理，保持業(yè)權(quán)統(tǒng)一。運營狀況20租金水平租金相對穩(wěn)定。

21租戶狀況租戶相對比較穩(wěn)定。22運營時間可24小時運營，節(jié)假日限制進入。23保安24小時保安，智能系統(tǒng)。三、上海目前主要商務(wù)區(qū)分布L弟福次宇■?力上海金題.百泉伝同匯曷海驀*學(xué)工弦學(xué)閉Ji海虹悟機1,閩汀體育/園（樣卒墟中央笛園涔'F扌経L弟福次宇■?力上海金題.百泉伝同匯曷海驀*學(xué)工弦學(xué)閉Ji海虹悟機1,閩汀體育/園（樣卒墟中央笛園涔'F扌経文學(xué)、復(fù)山次學(xué)芝s±WLrx'林緒浦公區(qū)G204福浦區(qū)間北區(qū)烈亍區(qū)33目前商務(wù)區(qū)主要在城市及區(qū)域中心形成，現(xiàn)有的商務(wù)區(qū)發(fā)展比較成熟，周邊都有大型的綜合商業(yè)配套設(shè)施。人民廣場附近的幾大核心商務(wù)區(qū)域，定位差別不太明顯，未來有逐漸融合的趨勢；陸家嘴CBD寫字樓租賃市場非常旺盛，入駐率在90%以上，而且該地區(qū)可供應(yīng)的甲級辦公樓體量十分有限，所以租金還將保持增長態(tài)勢；虹橋CBD作為大虹橋板塊的核心商務(wù)區(qū)域，依托虹橋機場樞紐中心的區(qū)位優(yōu)勢，目前發(fā)展勢頭迅猛；五角場及北外灘作為本項目臨近的主要商務(wù)集中區(qū)域，近年發(fā)展也比較快，隨著五角場商圈的進一步融合以及北外灘與浦東的聯(lián)系更加緊密，這一區(qū)域的辦公樓還會有利好的發(fā)展趨勢。徐家匯區(qū)域UiHun目皆■|:.?唱耍日號匯區(qū)市血淫揖敏中寧宜~樂11専坦培史砌圖書樹口末市H弟勺■宣」1簿站派出所上海市浩滝中學(xué)吏圍上潺小點竇監(jiān)播寧匯UiHun目皆■|:.?唱耍日號匯區(qū)市血淫揖敏中寧宜~樂11専坦培史砌圖書樹口末市H弟勺■宣」1簿站派出所上海市浩滝中學(xué)吏圍上潺小點竇監(jiān)播寧匯訂哲辭仰、國巨襟縛季建行R士路，有阿平雨范豊.QM：g/皿el臥質(zhì)如副:火通品渺［呼上沼檀只技丑?*:州湖d熒匯堡疝圜4書:戸州安il .5葛郵旳莪啊，:心：贓u詁M忐，?-電浙匕＞上門機它藥中心 息佗廣紺雷薩駕勺土洱懷場點F泅/靠HHITJ作混心;*薦，I北喘巒G）忡家匯-妙4賞血器飆凜近鼠止禎我即 時點于Q7陰 ri壽導(dǎo)而制兒區(qū)?匚時幫區(qū)*質(zhì)乎￡ATil路尾 /ip=?jQin和禮甲級上海實業(yè)大廈美羅大廈港匯中心二座入住率89%租金7.5元/平米/天乙級新旺大廈銀海大樓入住率85%租金4.2元/平米/天主要特征以港匯和美羅城為代表，以徐家匯商圈為基礎(chǔ)形成，集聚的主要是IT企業(yè)和電腦公司。地鐵1號線徐家匯站中心區(qū)域。寫字樓品質(zhì)高，商圈成熟。租戶特征IT公司和電腦公司為主，金融企業(yè)在此匯集，租金穩(wěn)定，出租率比較高，很少有空置的辦公樓。淮海路區(qū)域i頓志■心I：各W擊*対丄M真顎好盲莎府大書宀幣房國姑:聽*除舌嚀貴（D;hh達車中H丈尼胃蔑六罟區(qū)丄咼11嘅*M編也HR曲世平:S束駝夕洛FJ13普存*廣島紀(jì)方屈印卷4專辭引i頓志■心I：各W擊*対丄M真顎好盲莎府大書宀幣房國姑:聽*除舌嚀貴（D;hh達車中H丈尼胃蔑六罟區(qū)丄咼11嘅*M編也HR曲世平:S束駝夕洛FJ13普存*廣島紀(jì)方屈印卷4專辭引■帝2iil?Afl題免西冃上導(dǎo)市二中■■叩咨舊用困書館■復(fù)耳jl,M崗:f頊旅藉矗*整郁瓣蕤製FilgE舟喚優(yōu),虧酩血溫疆冒倒加。上心:対盧認(rèn)灑■鳴蚊片酉「莊士H咕饋那秒*T』茹心巨卜「孔土埒?:扉鼻l!iNart<!糜檢ji雨g:爵公高鹽'?里城為轉(zhuǎn)2i醐讀H濫迎離晟忐!嚴(yán)犀肝琳云昉關(guān)職衲心■一土沖諷.煎耳*鼻電第応曲，丄甲級淮海國際廣場瑞金大廈大上海時代廣場入住率90%租金8.7元/平米/天乙級錦江迪生商廈三金大廈入住率88%租金4.5元/平米/天主要特征上海的標(biāo)志性地段之一，租金長期保持在一種比較穩(wěn)定的水平，受外界影響程度小，已建成的寫字樓供應(yīng)量有限，而潛在需求存在。商圈成熟，出租情況良好。不過附近停車位比較緊張。租戶特征IBM等電子公司和信息外貿(mào)公司為主，另入駐了不少500強公司上海分公司或辦事處。南京西路靜安寺區(qū)域il，赴_頊… 弋F貯岫用”裏也4rv用淺tfilSL隣丙成諂價|?以飴百玷隹響誨沒中暗m與用您円耳國土?田住中小區(qū)11措荀丘廣盾1\一點,!裝對虧萊站Bi術(shù)宮3血成而再7；￡i古并修miM缸涸惡賓軍忘-世農(nóng)廣屆昏奠山度■￡EKBiil，赴_頊… 弋F貯岫用”裏也4rv用淺tfilSL隣丙成諂價|?以飴百玷隹響誨沒中暗m與用您円耳國土?田住中小區(qū)11措荀丘廣盾1\一點,!裝對虧萊站Bi術(shù)宮3血成而再7；￡i古并修miM缸涸惡賓軍忘-世農(nóng)廣屆昏奠山度■￡EKBi牛：?啡就以。：.1嚓.長寧舊K研*長專曲E?峰龍此九曇輒比riav.：11且指腳連強、'的安吉O翁js^raxi木店啓業(yè)AHi血友佢直建國靜安吾格甲級S0H0東海廣場嘉里中心中信泰富廣場帝豪大廈入住率89%租金9.1元/平米/天乙級貴都商務(wù)樓東藝大廈入住率81%租金4.2元/平米/天主要特征區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通、商業(yè)配套設(shè)施完善，且辦公氛圍比較濃郁，辦公條件比較成熟，受到眾多國內(nèi)外企業(yè)的青睞，紛紛入住，從而拉升了該區(qū)寫字樓的租金水平。租戶特征500強公司分公司辦事處，國內(nèi)外知名企業(yè)，廣告媒體公司。人民廣場區(qū)域1=囹府岀所北貝.間雜沽AEFii八，空費推虹.耳市H冏*'您桐隊帝號唯■,公氏華大展■彝光為K拒訴.巨鼻；1=囹府岀所北貝.間雜沽AEFii八，空費推虹.耳市H冏*'您桐隊帝號唯■,公氏華大展■彝光為K拒訴.巨鼻；h甲中伺帯申*情￡j荷瀟些K同*部H右玄；1出昨*7JE&礦翎（D南京』帷峠嘴"；：w井弟州血L成殳禺為我攻恤其■上0林潔扃璀業(yè)世喪小號￡1臥也史。W上月弔貝才 窈丄3節(jié)晦申孕 -御IE患人與皆_,-' FFD4S.#'匕 式精河谷月#衫日J(rèn)L-i^^-J-AS■聯(lián)扃靠報瓦“ \兩Lsr^^TbM5閔辱3)牌安區(qū)南生甲.俏航iO=cT~7HEM?甲級來福士廣場都市總部大樓明天廣場入住率91%租金7.4元/平米/天乙級光通大廈申鑫大廈入住率90%租金4.9元/平米/天地理位置優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)交通便利，商業(yè)配套設(shè)施完善,主要特征周邊酒店眾多，文化活動設(shè)施比較多，目前還未形成比較明顯的主要特征產(chǎn)業(yè)集聚特征，呈現(xiàn)出綜合性的特點。

租戶特征高科技企業(yè)、物流商貿(mào)、大型商場、一些知名企業(yè)總部。陸家嘴區(qū)域,.7,'FA亞原洵iir>中再％留由xiLb!MT12囲+*點:瓦罰由：為，;?siiirfi.粘以r5安.專EXKm!El3"ii：=SSIF,.7,'FA亞原洵iir>中再％留由xiLb!MT12囲+*點:瓦罰由：為，;?siiirfi.粘以r5安.專EXKm!El3"ii：=SSIF5趴?學(xué)上■■灑我月桜抿可非軻*3吾卩砰嘩員亂蛾畳關(guān)煎jfc風(fēng)曲中部--礫止大白沽登值:丄大迥羅夷咆?AiSefe 喺￡丁?；蚓?斯1業(yè)二~-Ml— h句世堂四中在?W比車咤H1俾遷M臣調(diào)'*?.相販7<■1U礴嚮A「參?筒摘a3世m(xù)￥邸書.?：?竦丘A鬼貝野I-LsipifiIf古頌Hr■:?..?浩捎出粉.君毎tl甲級陸家嘴信息中心招冏局大廈萬向大廈入住率90%租金9.8元/平米/天

太平金融大廈匯豐大廈乙級1.銀都大廈主要特征陸家嘴CBD是中國唯一以“金融貿(mào)易”命名的國家級開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已發(fā)展成國內(nèi)最為成熟的CBD之一。中央商務(wù)區(qū)集中了大量的貿(mào)易、金融、信息及中介服務(wù)公司，建筑密度高，商務(wù)活動頻繁。租戶特征500強企業(yè)總部、國內(nèi)外知名企業(yè)、金融、證券、貿(mào)易、信息公司、中介服務(wù)公司、各大銀行總部等。6.虹橋CBD區(qū)域中山獨應(yīng),區(qū)臼￡i7i+XieIlf吉即苑蟲槍困廣場女.%.山中學(xué)智口汗厲，博?部出事虬歡* '!ka,n1海膏M3邑戮子公1tTPS-.rrXi-F.Ej亙遏大中山獨應(yīng),區(qū)臼￡i7i+XieIlf吉即苑蟲槍困廣場女.%.山中學(xué)智口汗厲，博?部出事虬歡* '!ka,n1海膏M3邑戮子公1tTPS-.rrXi-F.Ej亙遏大刖洎江夫Im亞林幕渭店公昭壷”胃tier痛也:L1K瑞耳區(qū)中舉削戰(zhàn)國.?M絹若此身'處、酉好一昂花詠B'處市3f 「_■#溥旌正兩中山將聘唯虹虬璋劇邑\崩梅％乓雨*郵丄戲:翎咐g■■■..一『’:%W葉代于務(wù)技3：：芝小區(qū)%容室冃關(guān)寧小?、-崗L養(yǎng)別聖SiSB加虺 1山寶略公円血占茶公彗發(fā)神._*■" 駆収巾,兄15宙1滅.址大最沏 *，h現(xiàn)A>簽、兵Ji斐屮建1Q宣坐曳IW.L z樓長酉路立交靳4 3燦林舗村甲級古北國際財富中心遠(yuǎn)東國際廣場上海萬都中心大廈東方維京大廈入住率91%租金6.3元/平米/天乙級1.虹橋榮廣大廈主要特征上海最早興起的商務(wù)圈，隨著虹橋樞紐中心的概念確定，虹橋CBD迎來新的一輪發(fā)展，多個高檔項目開工建設(shè)，推高了虹橋?qū)懽謽堑淖饨饍r格。國際化程度比較咼，領(lǐng)事館、外交官邸比較多，外籍居民眾多。租戶特征各國領(lǐng)事館比較多、內(nèi)外資企業(yè)機構(gòu)、銀行證券公司、貿(mào)易等。7.五角場區(qū)域協(xié)-I1安曰貌霍山M上用席二福女卜丄毛吋軽義學(xué)―Q垣角場：■]選體呂堵日O。拓R市翔刖路W 4?丄一—_M以hcEc5卷,岑議宜正哭蜂圓&ME交樟9邛的苔泊人里ti同編魅血亞泰耗務(wù)菁耘H火學(xué)出益我號為Si學(xué)三廣眉OQ「!耳$五頑場0心彌9苗堯公H■sn/,?aA.日明5：??、W艮粉疆??_ *ILM■'!]丈右新時舞就胡塚地#內(nèi)江松回樣也亢坤花苑大宇4的物中無事同第大學(xué)勢也由-小壇甲級滬東金融大廈藍天大廈租金3.2元/平米/天乙級4.創(chuàng)智天地1.無錫大廈2.怡富商務(wù)廣場iASi—機=1區(qū)既冏★扣T.L褚呉 it咼'「上q中，W區(qū)岳壬大廈缸iASi—機=1區(qū)既冏★扣T.L褚呉 it咼'「上q中，W區(qū)岳壬大廈缸由中岸?「編L.%藉寶聽6回川北58 &梁也小口察里島水門敷了航集臨B侷營:拘民心同址11中國石化大曜吉上;此海事出孕遷枷tt潮!M師朝*禳南匠改府ft.Si潯括文m真羽紮旨丄里I-場名 ：爲(wèi)屛平HR拍1員抵升做崗主要特征城市副中心、上海十大冏圈之一。辦公樓以及冏業(yè)多集中在五角場環(huán)島周圍，核心區(qū)域商業(yè)集中，配套完善，創(chuàng)智天地等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集于此，教育資源豐富，創(chuàng)意辦公比較有特色。租戶特征創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、區(qū)域性客戶、小型IT公司、貿(mào)易公司等。8.北外灘區(qū)域民生民生蹣.理’卷誦奇大遣

如5國『國太膜◎東方匣院■￡i.■糧剝SS村寶礦國際大廈國際港務(wù)大廈遠(yuǎn)洋大廈租金5元/平米/天乙級錦發(fā)商務(wù)樓輕工國際大廈主要特征北外灘區(qū)域具有良好的規(guī)劃、定位“商務(wù)航運文化”三柱支撐的模式，融合知識產(chǎn)業(yè)服務(wù)、國際航運服務(wù)以及濱江文化休閑等概念。大項目比較集中，商務(wù)和航運是重點，交通發(fā)達，緊密連接浦東新區(qū)、虹口區(qū)等商務(wù)區(qū)。租戶特征貿(mào)易公司、航運公司、物流代理公司、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、相關(guān)配套企業(yè)等。四、上海甲級辦公樓市場供應(yīng)情況分析供應(yīng)量分析上海06年一09年甲級寫字樓供應(yīng)量分析上海新增寫字樓供應(yīng)量 上海新增甲級寫字樓供應(yīng)量—上海寫字樓供應(yīng)量增長率上海新增寫字樓供應(yīng)量 上海新增甲級寫字樓供應(yīng)量—上海寫字樓供應(yīng)量增長率200180160140120100806060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%上海市新增的甲級寫字樓量并不大，在09年的時候甚至出現(xiàn)回落現(xiàn)象，基數(shù)的大小直接影響著上海辦公樓的需求情況。從總供應(yīng)量來看，市場對于辦公樓的需求還是較為旺盛，特別是甲級寫字樓。2008年是上海寫字樓市場最繁榮的一年，無論是總供應(yīng)量還是甲級寫字樓供應(yīng)量都上升到一個高度，而且租金、售價都直線上漲。金融危機之后，上海的寫字樓市場一度回落到低谷，2009年到2010年，整個市場都在調(diào)整之中，甲級寫字樓租金狀況也逐漸好轉(zhuǎn)。上海地區(qū)優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓項目

港匯中心二座2005400000501758.19只租不售城開國際大廈200747000172500只租不售上海實業(yè)大廈199667000411200租售嘉里中心199834478381462只租不售中信泰富廣場2000105500452000只租不售恒隆廣場2001202007.49661780只租不售瑞金大廈199746926281450只租不售中環(huán)廣場199954000381500只租不售大上海時代廣場2000109000301300只租不售來福士廣場2003125621512099只租不售

明天廣場2003120000632000只租不售都市總部大樓200540950242103只租不售SOHO東海廣場200980737521451.70租售遠(yuǎn)東國際廣場2000103355331500租售東方維京大廈200748000271420只租不售滬東金融大廈200648000261323租售創(chuàng)智天地廣場2008100000061800租售瑞豐國際大廈200765697.40301495只租不售國際港務(wù)大廈200857782291500只租不售

寶礦國際廣場2009203000502000只租不售北美廣場200972724211359散售上海國金中心200937200562243租售時代金融中心2007111038512100只租不售環(huán)球金融中心20083816001013300只租不售中銀大廈1990124368562220只租不售匯豐大廈2000116824502280只租不售3.租金分析2010年第一季度各商務(wù)區(qū)租金對比旺盛的需求致使上海甲級寫字樓的租金自2008年金融危機后第一次出現(xiàn)上漲。2010年第一季度，上海甲級寫字樓平均租金達到每天每平方米人民幣8.1元，比上一季度上漲3.3%。在產(chǎn)權(quán)銷售市場，一手寫字樓成交量環(huán)比上漲18%。上海主要區(qū)域產(chǎn)權(quán)寫字樓的平均價格達到每平方米人民幣39,600元，在銷量上漲的支持之下，售價環(huán)比上升11.5%。與過去大部分新供應(yīng)集中在浦東的情況不同，2010年，浦東浦西的新供應(yīng)量基本持平。由于大量新供應(yīng)入市，我們可預(yù)見下季度浦西甲級寫字樓的空置率將會上漲，但整體租金將保持穩(wěn)定。4.空置率分析2010年第一季度各商務(wù)區(qū)空置率對比上海2010年第一季度甲級寫字樓空置率為9.60%；準(zhǔn)甲級寫字樓空置率為9.55%，甲級寫字樓與準(zhǔn)甲級寫字樓的空置率逐漸持平。由于經(jīng)濟的回暖，準(zhǔn)甲級寫字樓租金的價格優(yōu)勢將被淡化。準(zhǔn)甲級寫字樓面臨租戶轉(zhuǎn)向甲級寫字樓的問題，短期入住率將有一定的下降。市場信心逐步累積，租金溫和反彈。從各商務(wù)區(qū)具體來看，空置率基本上都保持在10%左右，一些超甲級的寫字樓由于租金較高，空置率相對而言比較高，而位于商圈核心位置的甲級辦公樓普遍呈滿租狀態(tài)。五角場商務(wù)區(qū)作為新興的CBD商務(wù)區(qū)，目前還處于培養(yǎng)期，配套規(guī)劃正在逐步完善中，商務(wù)氛圍還有待提高，空置率相比其他成熟CBD而言略微偏高。6.吸納量分析上海06年一09年甲級辦公樓吸納量（萬平米）從2006年開始至2009年，上海市地區(qū)的甲級寫字樓吸納量波動較大，其中以08年的吸納量為最，達到48.9萬平方米，到09年之后市場較為低迷，吸納量只有22萬平方米左右。隨著今年國家調(diào)控政策對住宅投資者打擊較大，部分投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，所以我們有理由相信，未來的辦公樓市場會進入一個新的上升期。7.小結(jié)市場供應(yīng)甲級寫字樓多集中在傳統(tǒng)冏務(wù)區(qū)，周邊冏業(yè)、交通、市政等配套設(shè)施完善，2010年開始供應(yīng)量將出現(xiàn)一個高峰，浦東靜安區(qū)域有大面積的供應(yīng)入市，不過整體租賃市場供應(yīng)量還是低于市場預(yù)期。需求趨勢2010年市場甲級辦公樓市場表現(xiàn)良好，新增需求穩(wěn)步上升，浦東和靜安區(qū)域由于供應(yīng)量較大，所以也成為需求最多的區(qū)域，對新增供應(yīng)消化速度比較快，投資需求很旺盛。產(chǎn)品特征單體規(guī)模明顯增大，產(chǎn)品品質(zhì)越來越高，服務(wù)意識增強。中心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓主要客戶還是以金融、貿(mào)易、物目標(biāo)客戶流、中介服務(wù)、各類機構(gòu)、跨國公司分公司等為主。分析與展望：近來上海甲級寫字樓市場出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。特別是浦東金融中心、虹橋樞紐中心等概念的相繼規(guī)劃實施，核心商務(wù)區(qū)寫字樓需求量將持續(xù)增加。近期浦東租賃活動的復(fù)蘇說明“2020上海國際金融中心”規(guī)劃的激勵效應(yīng)比預(yù)期來得早。上海金融經(jīng)濟無論產(chǎn)業(yè)規(guī)模還是產(chǎn)業(yè)分工細(xì)化程度都將有長足發(fā)展，進而帶動金融服務(wù)業(yè)規(guī)模在未來十年大幅擴張，從而拉動寫字樓需求，這將是未來數(shù)年上海寫字樓市場需求增長的持續(xù)動力?；谧赓U需求的回暖、發(fā)展商對供應(yīng)節(jié)奏的較大幅度調(diào)整、以及國際金融中心規(guī)劃的政策激勵開始呈現(xiàn)。由于未來幾年供大于求的狀況比之前的預(yù)期有所改善，其對寫字樓市場的沖擊也會相應(yīng)減輕。第五章區(qū)域市場研究一、區(qū)域市場的劃定劃定的原則?商務(wù)區(qū)影響

?行業(yè)類型?距離?城市規(guī)劃研究范圍：北至江灣體育場、南至黃浦江、西至大連路、東至軍工路。主要包括：五角場區(qū)域、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)域、東外灘區(qū)域。価店的玩地內(nèi)環(huán)高架ll副丄L'*主安，瑁.皮M霧二、目前辦公樓市場供應(yīng)情況楊浦區(qū)主要辦公樓供應(yīng)項目（以近幾年開盤的新項目為主）1五角豐達201049923141361散售2天科國際大廈200836285.45171500租售3新紀(jì)元國際廣場20082663820874散售4銘大創(chuàng)意廣場20072000031350只租不售5中環(huán)國際大廈200734000201000只租不售6五角場800號20061187971600只租不售7榮廣商務(wù)中心2006450005900只租不售8北美廣場200972724211359散售9凱迪金融大廈201041024211000只租不售

10藍天大廈20084400026863租售11時代金融200784001511862只租不售12華誼星城大廈20061000017580租售13郡江國際200813334322950散售14怡冨商務(wù)廣場20078000026806租售15滬東金融大廈200648000261323租售16創(chuàng)智天地廣場20053000061800租售17財富國際廣場2010150000261087散售18電力大學(xué)科技園20061900091800只租不售項目分布情況楊浦區(qū)中高檔寫字樓目前供應(yīng)主要以五角場區(qū)域為主，占到全區(qū)一半以上的供應(yīng)量，其余主要分布在東外灘平?jīng)雎?、長陽路沿線，以及內(nèi)環(huán)高架和軌道沿線附近區(qū)域。五角場區(qū)東外灘區(qū)內(nèi)環(huán)區(qū)域五角場區(qū)東外灘區(qū)內(nèi)環(huán)區(qū)域區(qū)域未來供應(yīng)情況分析名稱入市時間建筑面積位置類型東方藍海國際廣場2012年底170000皿五角場商業(yè)綜合體（三幢甲級寫字樓）同濟逸仙大廈2010年底90000皿五角場甲級寫字樓合生國際廣場未定360000皿五角場商業(yè)綜合體寶地廣場2010年底156400皿內(nèi)環(huán)（大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)）商業(yè)綜合體（商場和甲級寫字樓）浦江國際金融廣場2012年119000皿北外灘甲級寫字樓國際航運服務(wù)中心2012年550000皿北外灘商業(yè)綜合體（8幢甲級寫字樓）復(fù)旦軟件園2011年120000皿長陽路辦公寫字樓東方漁人碼頭待定100000皿東外灘商業(yè)綜合體

（一期）星月置業(yè)五角場項目預(yù)計2013年80000皿五角場創(chuàng)意辦公樓本項目所在區(qū)域未來新供應(yīng)的項目體量在150萬平方左右，未來項目的集中供應(yīng)會給本項目造成一定的影響。再加上和記黃埔等大型開發(fā)商入駐楊浦區(qū)辦公樓市場，本區(qū)域未來寫字樓項目的競爭會趨于白熱化。其中星月置業(yè)五角場項目的整體開發(fā)格局與本地塊十分類似，因此該項目的規(guī)劃我們將作為本項目未來規(guī)劃的一個重要參考來源。租金與售價分析租金表:區(qū)域五角場內(nèi)環(huán)區(qū)域東外灘區(qū)域備注平均租金（元/平米/天）2.5—3.52.21.5—2中高檔寫字樓售價表:項目 均價（元/平米） 區(qū)域 開盤時間

五角豐達25000五角場2010年6月創(chuàng)智天地28000五角場2008年11月天科國際28000東外灘2008年3月新紀(jì)元國際廣場30000五角場2009年5月北美廣場35000大連路2009年10月郡江國際21000東外灘2008年2月平均售價28000元/平米區(qū)域目前商業(yè)氛圍發(fā)展良好，政府后期規(guī)劃完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)清晰，商務(wù)辦公市場還有待發(fā)展。相比其他成熟CBD而言，本區(qū)域辦公樓租金還處于低端水平。區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)還不夠完善，五角場核心商圈只有軌道10號線經(jīng)過，交通優(yōu)勢還不能發(fā)揮出來。目前區(qū)域所售項目以小面積SOH。的辦公形式為主，均價在28000左右，投資者比較多，銷售情況比較可觀，但租金一直上不去。未來區(qū)域內(nèi)辦公樓供應(yīng)量較大，樓宇質(zhì)量有所提高，高端寫字樓的進入會給本區(qū)域帶來更大的活力，黃浦江沿岸的大連路總部經(jīng)濟帶和北外灘的強強聯(lián)合，能夠與浦東CBD形成區(qū)位聯(lián)動，提高本區(qū)域?qū)懽謽歉偁幜?。區(qū)域行業(yè)和客戶群特征區(qū)域行業(yè)：鋼鐵、貿(mào)易、通訊IT、建筑設(shè)計、科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)孵化集聚區(qū)?？蛻羧禾卣鳎簠^(qū)域客戶群包括通訊、設(shè)計類；國內(nèi)貿(mào)易和咨詢服務(wù)類公司，知名企業(yè)較少。需求面積，小型企業(yè)需求在100_300平米，一般企業(yè)需求在301-500平米。而300平米以上的大面積需求占到整體需求的40%左右。區(qū)域內(nèi)新項目主要以整層出售為主，小面積SOHO類型的寫字樓以散售為主。（部分項目SOHO寫字樓可以幾間打通成為一間）。隨項目檔次提升，入住客戶的品質(zhì)將有所提升，未來可以成為分流傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)客源的主要區(qū)域。產(chǎn)業(yè)園區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和上海市工業(yè)布局的調(diào)整，作為上海市老工業(yè)基地的楊浦區(qū)，逐漸成為都市產(chǎn)業(yè)的集聚地，目前楊浦區(qū)域內(nèi)共有18家都市產(chǎn)業(yè)園，其中有6家被市政府授予“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的稱號。此外，大部分的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是原紡織局各下屬集團利用其倒閉的紡織類廠房改造而成。開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)園主要分布的路段：軍工路、平?jīng)雎?、長陽路、楊樹浦路、四平路。開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)模式口原有企業(yè)自主開發(fā)□政府主導(dǎo)開發(fā)□開發(fā)商開發(fā)18家都市產(chǎn)業(yè)園中，有1家是政府主導(dǎo)開發(fā)的；有11家是原有企業(yè)自主開發(fā)，其中多數(shù)為紡織局下屬單位；有6家是由開發(fā)商整租或收購以后自主開發(fā)的。租金情況產(chǎn)業(yè)園的租金分布情況匚I<1匚I<1元/平米/天口1-2元/平米/天口2-3元/平米/天口>3元/平米/天楊浦區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價格主要集中在1-2元/平米/天。租金水平處

產(chǎn)業(yè)園區(qū)所處路段租金均價于中心城區(qū)的低位。軍工路平?jīng)雎烽L陽路楊樹浦路四平路于中心城區(qū)的低位。軍工路平?jīng)雎烽L陽路楊樹浦路四平路四平路沿線產(chǎn)業(yè)園高層商務(wù)辦公樓居多，租金均價也最高，而作為楊浦區(qū)主要十道的長陽路和楊樹浦路，其沿線的產(chǎn)業(yè)園均價在1.7元左右。由于大部分產(chǎn)業(yè)園都是原先舊廠房改造而成，所以租金有一定的優(yōu)勢。本項目附近的產(chǎn)業(yè)園區(qū)Cityconcept創(chuàng)意園區(qū)：位于隆昌路619號，由榮廣集團下屬上海睿置投資管理有限公司打造的一個大型專業(yè)主題園區(qū)?？偨ㄖ娣e預(yù)計達到17萬平方米，分四期開發(fā)。一期2011年開盤，預(yù)計租金均價1元/平米/天，

上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園:園區(qū)位于楊浦區(qū)交通主干平?jīng)雎?055號，建筑面積為12500平方米。項目是在市、區(qū)政府的主導(dǎo)開發(fā)下創(chuàng)建的一個聚集創(chuàng)意、設(shè)計、研發(fā)，融國際化、多元化、行業(yè)化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新園區(qū)。大樓每層的層高最高有6.5米，最低也有4.5米，每間辦公室的面積從70多平方米到160多平方米不等，可供客戶自主選擇。目前租金均價1.2元/平米/天。在1.5-2.5在1.5-2.5元/平米/天。復(fù)旦軟件園:復(fù)旦軟件園新園區(qū)位于楊浦區(qū)長陽路以北、隆昌路以東、內(nèi)江路以西，距內(nèi)環(huán)線入口1.5公里。園區(qū)集計算機軟硬件研發(fā)、成果孵化、產(chǎn)業(yè)化、風(fēng)險投資與管理功能于一體兼具軟件人才培訓(xùn)和學(xué)術(shù)交流的高?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)設(shè)有專門的管理服務(wù)機構(gòu)及功能完善的信息交換平臺，為入駐企業(yè)在企業(yè)注冊、優(yōu)惠政策的享受和網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)的需求諸多方面提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。園區(qū)總建筑面積12萬平方米，租金均價

上海電力國家大學(xué)科技園：上海電力學(xué)院國家大學(xué)科技園位于上海市長陽路2588號。科技園以電力特色產(chǎn)學(xué)研合作為抓手,吸引了新能源、電力科技、電氣工程等100多家企業(yè)和機構(gòu)入駐，聚焦建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的目標(biāo)，是南方唯一一家電力概念的國家大學(xué)科技園。總建筑面積25000平方米，租金2元/平米/天。7.小結(jié)市場供應(yīng)：分布比較集中的區(qū)域在五角場區(qū)域，供應(yīng)量在持續(xù)增加，寫字樓質(zhì)量也在逐步提高。區(qū)域未來的供應(yīng)量較大，加上周邊大學(xué)資源豐富，創(chuàng)業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會受到一定影響。本項目需要在辦公物業(yè)的開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏上有所控制，保證將競爭風(fēng)險降到最低。需求趨勢：區(qū)域租金居于全市較低水平，有一定的上漲空間；銷售均價低于上海的整體平均水平，投資空間大；政策規(guī)劃前景良好，拉動一定的物業(yè)需求。區(qū)域的商務(wù)氛圍和產(chǎn)品的品質(zhì)對區(qū)域租金影響比較大，距離核心商務(wù)板塊較近和交通優(yōu)勢比較明顯的項目售價情況都比較好。產(chǎn)品特征：區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)大多為乙級或者準(zhǔn)甲級寫字樓，硬件水平不高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多以小面積SOH。類型為主，易銷售但難管理，整體品質(zhì)不高。本項目在規(guī)劃商務(wù)辦公產(chǎn)品方面時，要注重加強培養(yǎng)自身產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，這是吸引目標(biāo)客戶群的重要因素。目標(biāo)客戶：小型公司比較多，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)比較多，重點發(fā)展公司總部型客戶，因為大宗客戶是非主流商務(wù)區(qū)域發(fā)展寫字樓類項目的主要潛在客源之。區(qū)域需求的變化受區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變化較大，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)不能釋放的需求特征，將在類似非傳統(tǒng)區(qū)域解決。本項目要注重周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化來制定項目產(chǎn)品方案。第六章楊浦區(qū)辦公樓市場競爭分析一、楊浦區(qū)辦公樓市場現(xiàn)狀早前由于傳統(tǒng)上是工業(yè)區(qū)和高教區(qū)，因此楊浦區(qū)商務(wù)氛圍一直較為淡薄，高品質(zhì)甲級辦公類市場供應(yīng)有限。近年來，以五角場區(qū)域為主，楊浦區(qū)的商務(wù)氛圍和樓宇品質(zhì)日益見佳。包括鄰近本項目的虹口區(qū)北外灘區(qū)域內(nèi)，憑借獨特優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢，寫字樓市場發(fā)展迅速。而本項目所處的東外灘，這里原本是工業(yè)區(qū)，云集著很多的廠房和棚戶建筑，辦公類市場發(fā)展尚不成熟，不過隨著板塊成為新一輪的開發(fā)重點區(qū)域之一，這一傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)將發(fā)生巨變。二、主要競爭區(qū)域及項目1.競爭區(qū)域的劃定五角場區(qū)域、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)及近鄰的本項目的北外灘區(qū)域是目前整個楊浦區(qū)商務(wù)辦公的主要所在區(qū)域，因此大通將其作為重點競爭區(qū)域來研究。五角場區(qū)域一以中小型尤其是小型企業(yè)為主，新建寫字樓基本以出售模式為主，投資客占一定份額，整體租金一直處于中低位徘徊。大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)一大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)又稱“大連路總部研發(fā)集聚區(qū)”其總體范圍為：西起大連路，東至打虎山路通北路，北依控江路，南抵楊樹浦路，占地面積約1.4平方公里。北外灘區(qū)域一以航運為特色的，商貿(mào)辦公發(fā)達，居住舒適、交通便捷、歷史文化內(nèi)涵豐富的新興城區(qū)。東外灘區(qū)域一原本是楊浦區(qū)最主要的工業(yè)區(qū)域，云集著很多的廠房和棚戶建筑，現(xiàn)被列入政府重點發(fā)展區(qū)域之一，未來升值空間較大。駐他中工衣18電臥拱I汨訂五角場蘆汚羽.咕<■?慎四淮工±，紀(jì)撲都兩'華匡吒專質(zhì)或I源麗=1 \=2—十匹回,正翊場單通:SJ迂■■_曲心也大連路東外灘2.競爭區(qū)域內(nèi)主要競爭外灘區(qū)域主要競爭項目分布圖延藝西辯海主跆訶精實壊鐵擱毋後強品如異當(dāng)畫卩固■興號碼項目名稱級別入市時間區(qū)域建筑面積主力面積層數(shù)售價物管費銷售率1北美廣場甲級2009大連路7272478—25221350002041%2東方漁人碼頭甲級——大連路100000—————3創(chuàng)智天地創(chuàng)意2008五角場100000082—1326310002171%4天科國際大廈LOFT/辦公2008東外灘3628569-98477—51117280001585%5郡江國際大廈甲級2009東外灘13334360—10022210001870%

6五角豐達甲級2010五角場49923133—16614250001255%7瑞豐國際大廈甲級2007北外灘65697100—15030出租2878%8復(fù)旦軟件園其他2012東外灘93534皿—22出租——9電力科技園其他2006東外灘13000皿55—2009出租1235%10浦江國際金融廣場（和黃）甲級2012北外灘119000—————3.商務(wù)區(qū)競爭分析商務(wù)區(qū)規(guī)模（萬皿）主要項目客戶類型典型客戶優(yōu)勢劣勢五角場3.11創(chuàng)智坊、五角豐達、萬達廣場、藍天大廈貿(mào)易、物流、設(shè)計、鋼鐵、建筑、信息科技等甲骨文、百度、Ebay、EMC交通便利、商務(wù)氣氛日益濃厚、周邊商業(yè)配套完善區(qū)域內(nèi)以小型企業(yè)居多、入駐企業(yè)普遍品質(zhì)不咼大連路1.4海上海、北美廣場、榮光商務(wù)中心進口食品、汽車、貿(mào)易、米購、各機構(gòu)上海辦事處西門子總部、德國大陸集團、中國研發(fā)中心周邊均為快速道路，輻射虹口、浦東，是現(xiàn)代商務(wù)的聚集區(qū)周邊仍有部分棚戶小區(qū)存在，一定程度上影響了區(qū)域檔次北外灘3.66瑞豐國際大廈、BMTOWN、上海港國際客運中心知識服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和航運服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)中國海運集團、中遠(yuǎn)集裝箱運輸、上海國際港務(wù)有限公司地理位置優(yōu)越、兩岸重點開發(fā)區(qū)域之一，周邊配套項目檔次較咼目前仍在發(fā)展中，項目相對較為分散，暫未形成聚集效應(yīng)4.主要競爭項目從區(qū)域未來競爭項目情況來看，未來辦公物業(yè)供應(yīng)量將激增，包括北外灘區(qū)域的浦江國際金融廣場（和記黃埔項目）和國際航運服務(wù)中心等多個大型項目目前正在建設(shè)中。我們共選取了6個可比及競爭性項目，包括位于楊浦區(qū)的4個項目和2個作為參考構(gòu)架的競爭項目。包括北美廣場、創(chuàng)智天地、東方漁人碼頭項目、星月置業(yè)五角場項目、虹橋世貿(mào)商城和光大會展中心進行如下分析。其中創(chuàng)智天地是作為重點研究對象，試圖給本項目一定的借鑒。4.1.創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地位于五角場區(qū)域內(nèi)，毗鄰五角場商圈及江灣體育場，整體規(guī)劃面積100萬平方米，不同于一般的辦公樓項目，也與上海市及楊浦區(qū)其它的創(chuàng)意園區(qū)有很大的區(qū)別，創(chuàng)智天地正在開創(chuàng)一種新的地產(chǎn)模式，并且力爭要建立中國的“硅谷”。到目前為止，創(chuàng)智天地獲得了良好的市場認(rèn)可，高質(zhì)量的租戶不斷進入，租金價格也優(yōu)于楊浦區(qū)的一般表現(xiàn)。辦公樓類別建筑形態(tài)及配套一般辦公樓辦公樓類別建筑形態(tài)及配套一般辦公樓多為多層、格局統(tǒng)一；配套設(shè)施入駐租戶運作模式全類別租戶；一般對租戶沒有特前期由開發(fā)商主導(dǎo)，后期有開發(fā)因項目不同有異別的傾向性商等統(tǒng)一運作或者由小業(yè)主進行獨立招商運作創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多為老建筑改造而來，講究個性和創(chuàng)意；往往配套設(shè)施不全。根據(jù)園區(qū)的規(guī)劃，具有主導(dǎo)租戶相當(dāng)部分由半政府機構(gòu)運作；場地多為租用。創(chuàng)智天地全新的建筑，但設(shè)計新穎，內(nèi)部配置齊備，滿足客戶創(chuàng)意辦公的需求主要是已經(jīng)處于成熟發(fā)展期的高端客戶，以信息技術(shù)和軟件類客戶居多由開發(fā)商按照市場化運作，并在后期的經(jīng)營中統(tǒng)一規(guī)劃和管理項目概況創(chuàng)智天地項目位于上海楊浦區(qū)，五角場以北，政立路以南，東依國和路，西至國定路。五角場作為上海的城市副中心，以高校密集為特點，區(qū)域內(nèi)環(huán)繞有復(fù)旦、同濟等14所全日制高校。

項目是由上海楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)，第一期工程于2006年6月竣工使用，整個項目在2010年全部完成。該項目總建筑面積超過100萬平方米，包括了創(chuàng)智天地廣場、創(chuàng)智坊和創(chuàng)智天地科技園，以及重新修繕的新江灣體育中心四大功能區(qū)，提供了住宅、辦公、零售、休閑娛樂多方位設(shè)施。區(qū)域位置圖0創(chuàng)智天地In.ir■.nn>*■->交通位置圖區(qū)域位置圖0創(chuàng)智天地In.ir■.nn>*■->整體布局分析創(chuàng)智坊：位于創(chuàng)智天地廣場以西，是由來自于不同地區(qū)的國際設(shè)計大師創(chuàng)意出的一組各具特色的建筑。有別于傳統(tǒng)形態(tài)的商務(wù)樓，其具有更為多樣的空間布局，有利于企業(yè)根據(jù)需求自由分隔。創(chuàng)智天地廣場：廣場位于整個項目的中心，是整個創(chuàng)智天地的神經(jīng)中樞。區(qū)域內(nèi)主要有智能化辦公樓，中心環(huán)繞一個下沉式廣場，首層和地下一層配套有部分商業(yè)設(shè)施。創(chuàng)智天地科技園：位于創(chuàng)智天地廣場以北，是整個項目較晚動工的一片區(qū)域?？萍紙@致力發(fā)展成為世界一流的研發(fā)中心。

江灣體育中心:該體育場館始建于1935年，原名江灣體育場。修復(fù)后的江灣體育中心主體包括足球場、綜合體育館、室內(nèi)游泳館等場館。規(guī)模控制及功能配比創(chuàng)智天地功能配比物業(yè)類別建筑面積所占比例(%)住宅/辦公42000041

創(chuàng)智天地物業(yè)的市場指標(biāo)辦公45000044酒店400004配套商業(yè)800008其他200002項目物業(yè)的市場表現(xiàn)

物業(yè)名稱總套數(shù)物業(yè)名稱總套數(shù)創(chuàng)智天地1975套己售套數(shù)參考均價1404套35000繼上海新天地之后，創(chuàng)智天地再次成為瑞安地產(chǎn)在上海的成功項目，已經(jīng)成為上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的代表之一，并且作為“知識楊浦”和楊浦區(qū)“校區(qū)、社區(qū)和園區(qū)”三區(qū)聯(lián)動的形象注解。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，創(chuàng)智天地銷售已經(jīng)完成71%，銷售均價已經(jīng)從開盤初期的22000元/平方米上漲到35000元/平方米。目前該項目三期預(yù)計將于2010年10月開盤。政府支持及經(jīng)驗總結(jié)（對本項目的啟示）政府支持：創(chuàng)智天地由上海楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)。在楊浦房地產(chǎn)開發(fā)史上受重視的程度可謂空前，整個項目由區(qū)政府全力支撐，總投資額達100億元人民幣，其中瑞安方面占七成股權(quán)、楊浦政府方面占三成股權(quán)。創(chuàng)智天地項目獲得市場認(rèn)可，并取得良好的市場表現(xiàn)，主要歸結(jié)于以下因素：楊浦區(qū)政府積極推動“知識楊浦”的建設(shè)，對落戶創(chuàng)智天地的企業(yè)給予一定時期免租金或者優(yōu)惠租金的鼓勵措施；規(guī)劃層次清晰、功能明確，協(xié)同性強。包括四大部分，即智能化辦公樓及具備各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施的創(chuàng)智天地廣場；提供住宅、辦公、零售、休息、娛樂設(shè)施的多功能創(chuàng)智坊；以江灣體育場為中心，并包括各類休閑體育設(shè)施的“江灣體育中心”；以及著重推動高科技研發(fā)的創(chuàng)智天地科技園。與產(chǎn)品形象一致的營銷手段。開展各類參與性推廣活動，以擴大該項目的知名度。4.2.東方漁人碼頭項目4.2.東方漁人碼頭項目上海東方漁人碼頭項目位于黃浦江兩岸開發(fā)核心地帶，東至蘭州路、西接懷德路、南臨黃浦江岸、北抵楊樹浦路，占地面積約250畝，項目開發(fā)分為一、二、三期工程，目前正在建設(shè)的為一期工程。物業(yè)簡介項目位置楊樹浦路、江浦路項目位置項目名稱東方漁人碼頭一期用地面積49096平方米總建筑面積約100000平方米功能配比辦公、酒店、餐飲、零售整體定位中高檔現(xiàn)狀施工階段4.3.北美廣場物業(yè)簡介上海湯米房地產(chǎn)開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)層面積1359平方米開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)層面積1359平方米開發(fā)有限公司開盤時間2009年層高4.0米樓層數(shù)21層停車位422個總建筑面積72724平方米電梯客梯6個、貨梯1個市場表現(xiàn)售價35000元/平方米物業(yè)管理費20元/平方米/月空置率50%策劃營銷公司易居中國物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行租戶組合貿(mào)易、電子、營銷類項目評價1、 本項目位于大連路、昆明路口，位于北外灘商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)越。2、 項目距離地鐵4號線大連站一步之遙，公交線路多達十多條。3、 項目所在地昆明路道路較為狹窄。五角豐達

總建筑面積49923平方米電梯5個市場表現(xiàn)售價25000元/平方米物業(yè)管理費12元/平方米/月空置率90%策劃營銷公司同策咨詢物業(yè)管理公司租戶組合電子商務(wù)、設(shè)計、營銷類項目評價1、本項目位于五角場周邊，依托萬達廣場以及東方商廈形成濃厚的商業(yè)氣息。

2、周邊交通道路較為狹窄。天科國際大廈物業(yè)簡介開發(fā)商上海德達房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司標(biāo)準(zhǔn)層面枳1500平方米開盤時間2008年層高5.2米樓層數(shù)7層/17層停車位165個總建筑面積36285平方米電梯4個市場表現(xiàn)售價28000元/平方米

物業(yè)管理費15元/平方米/月空置率16%策劃營銷公司—物業(yè)管理公司上?？品课飿I(yè)管理有限公司租戶組合電子商務(wù)、紡織設(shè)計、營銷貿(mào)易類項目評價3、 本項目坐擁東外灘，鄰近東方漁人碼頭，所在的平?jīng)雎肥菛|外灘板塊商業(yè)配套比較成熟的區(qū)域。4、 本項目由一幢17層的商務(wù)辦公樓和一幢7層的LOFT辦公樓組合而成。5、 本項目緊鄰楊浦大橋，臨近大連路隧道和中環(huán)線軍工路隧道，交通十分便利。

4.6.瑞豐國際大廈物業(yè)簡介開發(fā)商上海瑞豐國際大廈置業(yè)有限公司標(biāo)準(zhǔn)層面枳1495平方米開盤時間2007年層高3.0米樓層數(shù)28層停車位305個總建筑面積65686平方米電梯6個市場表現(xiàn)租價4.8元/平方米/天物業(yè)管理費28元/平方米/月空置率15%策劃營銷公司——物業(yè)管理公司 上海瑞金大廈有限公司租戶組合貿(mào)易、物流、航運類項目評價1、 本項目位于北外灘東側(cè)，緊靠黃浦江地理位置較為優(yōu)越。2、 本項目原由于羽絨總廠，由于資金問題，后被東方資產(chǎn)管理公司整體收購,重新入市。2、 緊鄰國際航運交易所，與陸家嘴隔江向望。3、 周邊配套設(shè)置有待完善。5.競爭項目評價東方漁人碼頭項目8位于楊樹浦路、江浦路7交通狀況良好7商務(wù)氛圍有待培養(yǎng)五角豐達7位于五角場商務(wù)區(qū)內(nèi)7周邊道路基本為次路7比起創(chuàng)智天地略差天科國際大廈6位于蘭州路、平?jīng)雎?周邊道路較窄6項目較為獨立瑞豐國際大廈7位于北外灘區(qū)域7交通便利7商務(wù)氛圍良好評比要素建筑產(chǎn)品可視性開發(fā)商實力和知名度項目20%評價10%評價10%評價創(chuàng)智天地18產(chǎn)品設(shè)計空間感強8周邊基本無高層建筑，可視性極佳9瑞安地產(chǎn)，新天地的開發(fā)商，知名度高北美廣場17外立面比較有現(xiàn)代感8除項目北側(cè)景觀欠佳，其余可視性較好7上海湯米房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，知名度一般東方漁人碼頭項目18建筑外觀具有特色9項目緊鄰黃浦江畔可視性極佳8水產(chǎn)集團

五角豐達16低密度生態(tài)商務(wù)辦公6被南側(cè)大西洋商廈遮擋，可視性較差7上海英達萊置業(yè)有限公司，知名度一般天科國際大廈17LOFT辦公和5A辦公7周邊多為住宅7天業(yè)科房置業(yè)瑞豐國際大廈13爛尾樓項目7緊靠黃浦江，可視性良好7東方資產(chǎn)管理公司評比要素相關(guān)配套租售策略物業(yè)管理項目10%評價10%評價10%評價

周邊配套齊全天科國際大廈7周邊多為沿街商鋪7全部出售7科房物業(yè)瑞豐國際大廈7周邊商業(yè)配套一般7被整體收購后出租7瑞金大廈競爭比較分析（綜合評價）就辦公物業(yè)而言，區(qū)位（交通可及性與可視性）、商務(wù)氛圍和產(chǎn)品設(shè)計是其成功關(guān)鍵因素；同時，高品質(zhì)的物業(yè)管理、建筑標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)組合協(xié)同性及開發(fā)商實力亦為其成功重要因素；目前，楊浦區(qū)的五角場板塊區(qū)位條件優(yōu)于本項目所處的東外灘區(qū)域，前者的售價在35000元/平方米，后者在25000元/平方米。就項目本身建筑品質(zhì)而言，甲級辦公樓有一些共性特征，如樓型方正、得率較高，凈層高較高，單層面積較大，而我們所選取的瑞豐國際大廈在這指標(biāo)上都明顯低于平均水平；就租戶組合而言，五角場甲級物業(yè)部分知名企業(yè)租用面積較大，一般為整層；而瑞豐國際大廈的租戶則比較分散。第七章需求分析一、楊浦區(qū)辦公樓市場現(xiàn)實需求研究1.楊浦區(qū)辦公樓租戶行業(yè)組合

專業(yè)服務(wù)交通物流信息技術(shù)制造業(yè)貿(mào)易和其它金融浦西25%4%17%29%20%5%楊浦區(qū)32%4%21%24%16%3%浦西甲級辦公樓的主要租戶行業(yè)分別為制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)和信息技術(shù)業(yè);楊浦區(qū)辦公樓的主要租戶行業(yè)分別為專業(yè)服務(wù)、信息技術(shù)和制造業(yè)；總體來說，楊浦區(qū)與整個浦西的行業(yè)結(jié)構(gòu)接近，但由于楊浦區(qū)高度發(fā)達的力資源，其專業(yè)服務(wù)（特別是房地產(chǎn)設(shè)計、咨詢）和信息技術(shù)的比例明顯高于浦西的平均水平。2.楊浦區(qū)辦公樓租戶內(nèi)外資組合浦西甲級寫字樓內(nèi)外資組合18%82%口內(nèi)資企業(yè)口外資企業(yè)楊浦區(qū)寫字樓內(nèi)外資組合5%95%口內(nèi)資企業(yè)楊浦區(qū)寫字樓內(nèi)外資組合5%95%口內(nèi)資企業(yè)口外資企業(yè)從目前的租戶來看，外資企業(yè)仍然是甲級辦公樓主力租戶，隨著中國國際化進程的進一步加大，上海作為東亞金融中心的位置進一步鞏固，外資企業(yè)進入中國的趨勢將進一步得以延續(xù)；而楊浦區(qū)高品質(zhì)辦公樓的租戶中，內(nèi)資企業(yè)占有絕對的高比例；一般來說，外資企業(yè)對租金的承受力比較強，甲級辦公樓的需求主要由外資企業(yè)所主導(dǎo)。這也是在一定程度上說明了楊浦區(qū)租金普遍不高的現(xiàn)狀。3.入駐楊浦區(qū)的外資客戶

隨著楊浦區(qū)招商引資力度的加大，以及上海進入各區(qū)域聯(lián)動發(fā)展的新時期，楊浦區(qū)的綜合優(yōu)勢得以凸顯。大型外資租戶開始考慮落戶楊浦，成為“知識楊浦”新的成員。目前已經(jīng)進入楊浦的知名跨國企業(yè)有：Oracle（甲骨文），于2007年落戶創(chuàng)智天地廣場；EMC,于2007年落戶創(chuàng)智天地廣場；Red5Studios（宏伍軟件上海有限公司），與2007年落戶創(chuàng)智天地廣場；百度集團，于2008年落戶創(chuàng)智天地廣場；西門子，2007年11月4日西門子上海中心暨華東總部奠基開工，并于2009年投入使用；此外，還有之前已經(jīng)進入楊浦的歐尚、沃爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)等;這些企業(yè)的入駐具有明顯的示范、帶動作用，將對楊浦區(qū)的商務(wù)氛圍和改善起到極大的推動。EMC2whereinformationlives

GradeApplication：ServAirlOg4.楊浦區(qū)辦公物業(yè)租戶現(xiàn)實需求結(jié)論楊浦區(qū)高品質(zhì)辦公樓物業(yè)租戶需求具有以下特征：楊浦區(qū)高品質(zhì)辦公樓主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為專業(yè)服務(wù)(32%)、制造業(yè)(24%)、信息技術(shù)(21%)。楊浦區(qū)的辦公樓租戶特征深受楊浦區(qū)整體的氛圍影響，既依托于強大的高校資源，并受到政府大力支持下的“智力經(jīng)濟”相對其他區(qū)域而言高度發(fā)達；具體而言，無論是專業(yè)服務(wù)業(yè)(主要是建筑咨詢和設(shè)計類和其他類型的設(shè)計、藝術(shù)等創(chuàng)意業(yè))還是駐扎在各個創(chuàng)業(yè)園區(qū)的高科技企業(yè)，都與楊浦區(qū)的這種氛圍融為一體；在企業(yè)的來源上，楊浦區(qū)達95%的企業(yè)來自于國內(nèi)客戶，包括上海及國內(nèi)其他區(qū)域;企業(yè)租戶來源在一定程度上決定了租金的承受能力，這也從側(cè)面說明了楊浦區(qū)的租金將低于上海中心城區(qū)的平均水平；隨著楊浦區(qū)新的規(guī)劃和定位的積極開展和落實，商務(wù)環(huán)境將得到很大的改善，屆時，金融、貿(mào)易、高新技術(shù)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的需求將會更加旺盛，將會有更多國內(nèi)及國外企業(yè)入駐本區(qū)域。二、 楊浦區(qū)辦公樓市場潛在需求研究1.研究框架與受訪者背景調(diào)查目的：為了解目標(biāo)租戶對于楊浦區(qū)辦公物業(yè)的傾向性選擇;調(diào)查樣本與方法：共21個樣本，通過入戶訪談的方式進行；

調(diào)查對象：在楊浦區(qū)已經(jīng)設(shè)立公司的外資、外地和本地企業(yè)。本項目的目標(biāo)租戶為入駐楊浦區(qū)的外資、外地和本地企業(yè)，而其中的主體是來自上海的本地企業(yè)，而外資企業(yè)和來自外地的大型國有企業(yè)相對較少;本次訪談中，43%的受訪者為上海本地企業(yè)；專業(yè)服務(wù)的企業(yè)居多。受訪者來源

2.受訪者規(guī)模大小受訪者目前員工數(shù)量與楊浦區(qū)的普遍情況一致，受訪企業(yè)的規(guī)模一般較小，42%的受訪企業(yè)員工數(shù)小于20人，而小于50人的企業(yè)占到了總受訪企業(yè)的80%。受訪者目前辦公面積租用情況楊浦區(qū)辦公樓市場的人均租用面積較小，50%的受訪者租用的辦公面積在100-300平方米;

外資企業(yè)為了保證工作環(huán)境的舒適，對辦公面積的要求一般而言是10平方米/人。因此員工數(shù)量直接決定了該公司租用辦公面積的大小。3.搬遷/擴張計劃受訪者搬遷/擴張計劃□不確定66%部分受訪者明確表示對現(xiàn)有辦公物業(yè)和環(huán)境并不滿意，計劃于現(xiàn)有租期結(jié)束后更換辦公地點；此外，許多受訪者表示公司的經(jīng)營狀況很好，隨著上海經(jīng)濟的快速增長，有進一步擴張的計劃；計劃搬遷和擴租的租戶比例合計約60%。

受訪者租用/購買結(jié)構(gòu)由于購買辦公樓所需資金巨大，86%的受訪者表示未來仍會選擇租用辦公樓；只有少數(shù)實力雄厚的企業(yè)才會選擇購買物業(yè)以自用，比例為14%。在有搬遷/擴張計劃的受訪者中，近42%的企業(yè)計劃擴租的辦公面積在301-500平方米;37%有擴張意向的企業(yè)，可能需要的面積將達到500平方米以上;這種擴張意向意味著對高品質(zhì)辦公樓的需求。4.選擇辦公地點時的重要考察因素在選擇辦公地點時，受訪者表示商業(yè)配套完善，交通便利，區(qū)位條件好是最重要的