商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理

下邊開始講第三部分，也是最重要的部分。我們在第一環(huán)節(jié)講到了商業(yè)地產(chǎn)的投資目的。商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)營運(yùn)是真實(shí)投資商業(yè)地產(chǎn)的目的，商業(yè)地產(chǎn)的營運(yùn)核心主要分四大塊，營銷、營運(yùn)、招商、財(cái)產(chǎn)的營運(yùn)和保護(hù)。財(cái)產(chǎn)營運(yùn)是項(xiàng)目的保護(hù)過程，經(jīng)過經(jīng)營績效評估，重要翻新、改造和提高，市場價值的提高，經(jīng)過經(jīng)營改良、繁簡舉措，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值和增值，找尋適合的投資商以及適合的時機(jī)實(shí)現(xiàn)價值變現(xiàn)過程。財(cái)產(chǎn)管理營運(yùn)應(yīng)當(dāng)是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一定重視的環(huán)節(jié)。因?yàn)樵谏虡I(yè)物業(yè)變現(xiàn)的時候，還需要項(xiàng)目的變現(xiàn)評估。財(cái)產(chǎn)營運(yùn)管理是商業(yè)地產(chǎn)最重要的一部分。因?yàn)槲覀冄芯可虡I(yè)地產(chǎn)是擁有型的產(chǎn)品，我們把這些項(xiàng)目看作是財(cái)產(chǎn)，這是無可非議的。而關(guān)于這些項(xiàng)目的營運(yùn)能夠歸入到財(cái)產(chǎn)營運(yùn)管理的范圍。但大多半人以為營運(yùn)就是一個商場、一個購物中心的開業(yè)，以及開業(yè)以后的正常的經(jīng)營管理和物業(yè)管理。其實(shí)這類看法考慮得還不夠周到，這是致使中國大多半商業(yè)物業(yè)中心投入營運(yùn)此后被花費(fèi)者津津樂道的沒有幾個的原由。反而大多半商業(yè)和中小型商業(yè)的空置率會愈來愈多，并且目前漸漸在提高。所以出租利潤會降低，因?yàn)橥顿Y回報完整與成本投入不可正比。所以財(cái)產(chǎn)營運(yùn)是對財(cái)產(chǎn)投資和財(cái)產(chǎn)提高的最重要環(huán)節(jié)。我們下邊經(jīng)過幾個環(huán)節(jié)和大家一同剖析和商討財(cái)產(chǎn)營運(yùn)的重要性。我先講第一個，商業(yè)地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)營運(yùn)的看法。主要分三個層次。第一，是物業(yè)管理，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個持續(xù)。物業(yè)管理，我們指的商業(yè)地產(chǎn)有好多種種類，除了擁有和銷售型需要物業(yè)管理，它要經(jīng)過這個物業(yè)管理做一些平時的保護(hù)，保護(hù)商業(yè)物業(yè)和財(cái)產(chǎn)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。第二個層次就是財(cái)產(chǎn)管理。經(jīng)過擬訂財(cái)產(chǎn)營運(yùn)策略控制物業(yè)營運(yùn)成本，監(jiān)控物業(yè)營運(yùn)績效，并要按期進(jìn)行投資與營運(yùn)狀態(tài)剖析，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)。要設(shè)定目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這個短期和長久的目標(biāo)，要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)管理，優(yōu)秀的財(cái)產(chǎn)管理是提高項(xiàng)目價值和項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)的重要的工作環(huán)節(jié)。它不單能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤值的最大化，還能夠?qū)崿F(xiàn)保持商業(yè)資本的發(fā)展?jié)摿?。第三種，組合投資管理。是經(jīng)過房地產(chǎn)多種經(jīng)營方式進(jìn)行組合，以實(shí)現(xiàn)組合投資利潤的最大化，此中包含的內(nèi)容是以投資者交流，并擬訂組合的投資目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，擬訂并履行組合的投資策略，調(diào)整財(cái)產(chǎn)構(gòu)造，負(fù)責(zé)策略財(cái)產(chǎn)配置以及延長工具的運(yùn)用，監(jiān)察物業(yè)的購置、處理以及財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和再投資的決議。這里面我們提的再投資是特別重要的，因?yàn)槟阍谪?cái)產(chǎn)保護(hù)和財(cái)產(chǎn)營運(yùn)中是有一部分利潤的，是不在你投資測算和投資回報之中的。財(cái)產(chǎn)管理再次投資這個策略是特別重要的，評估組織的投資績效也都是特別重要的。我們的財(cái)產(chǎn)營運(yùn)服務(wù)的對象是直接投資者和經(jīng)營者，這個經(jīng)營者包含我們招商引進(jìn)來的商家和承租者。還有一個間接的投資者，就是國際資本、股權(quán)投資合作者。金融投資人，有的是指信托、REITs、購置者。我們服務(wù)對象主要針對這幾類人群。財(cái)產(chǎn)營運(yùn)管理中為何要重申它的必需性和重要性？是從商業(yè)地產(chǎn)的特征開始剖析，和價值量大的狀況，和管理的專業(yè)性強(qiáng)的必需性來剖析的。商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)財(cái)產(chǎn)管理種類的首要領(lǐng)域，最主要的原由是商業(yè)房地產(chǎn)以獲取物業(yè)財(cái)產(chǎn)投資利潤或增值為主要目的。它比住所型的物業(yè)更具需要專業(yè)和廣泛簡單寬泛履行的意識，所以物業(yè)財(cái)產(chǎn)管理人更簡單，更有時機(jī)讓商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過市場化的手段來實(shí)現(xiàn)物業(yè)財(cái)產(chǎn)使用價值與互換價值，投資價值與市場價值的最大化。這是必需性。那么，商業(yè)物業(yè)管理的重要性是經(jīng)過商業(yè)財(cái)產(chǎn)營運(yùn)管理，達(dá)到財(cái)產(chǎn)營運(yùn)管理的目的。第一，投資意味著擔(dān)當(dāng)風(fēng)險，躲避風(fēng)險就是營運(yùn)的一個最重要的目的。要創(chuàng)建最正確的利潤回報，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)營運(yùn)的一個核心工作。財(cái)產(chǎn)營運(yùn)管理的使命是從商業(yè)項(xiàng)目開始，這個商業(yè)項(xiàng)目是除了住所之外的都屬于商業(yè)項(xiàng)目。任何商業(yè)項(xiàng)目開始的時候，是商業(yè)地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)營運(yùn)的開始。財(cái)產(chǎn)管理的目的是經(jīng)過商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)營運(yùn)，有效地提高商業(yè)物業(yè)的財(cái)產(chǎn)價值，提前進(jìn)入資本運(yùn)作市場。財(cái)產(chǎn)營運(yùn)管理的重要性，是能夠帶來商業(yè)物業(yè)的保值和增值，穩(wěn)固的開發(fā)資本流，優(yōu)秀的品牌信用度。這類資本開發(fā)流是在我們營運(yùn)了幾個項(xiàng)目以后，幫助開發(fā)商，經(jīng)過你的營運(yùn)要改變從前只是靠出租來獲取的回報。此刻我們在北京有營運(yùn)的合作項(xiàng)目，我們跟美國富頓公司合作的項(xiàng)目，是幫助開發(fā)商運(yùn)用現(xiàn)金流，進(jìn)行再投資的使用。我們再講一下為何財(cái)產(chǎn)營運(yùn)在商業(yè)地產(chǎn)中是特別重要的。財(cái)產(chǎn)管理是對商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)揮側(cè)重要的作用，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資不論是在開發(fā)投資仍是物業(yè)建成后的投資，從置地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、修建、銷售、回收投資都需要經(jīng)歷一個時期，最短的也要兩年，長達(dá)五年或許更長的時間，這就要看這個項(xiàng)目的投資標(biāo)的以及投資性質(zhì)。假如沒有強(qiáng)有力的專業(yè)財(cái)產(chǎn)管理人員進(jìn)行服務(wù)，有可能會緩期投資回報周期或許是達(dá)不到投資者預(yù)期的效益。財(cái)產(chǎn)管理的專業(yè)服務(wù)包含了投資剖析、交易管理、財(cái)產(chǎn)價值評估、交易過程的風(fēng)險控制，以及怎樣經(jīng)過資本市場進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的金融投資、銀行信托以及證券化的資本運(yùn)作，來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值。也就是說，財(cái)產(chǎn)管理等于物業(yè)管理加財(cái)產(chǎn)營運(yùn)，加財(cái)務(wù)管理。這是特別重要的。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資性強(qiáng)，利潤性長久，以及使用價值與投資價值并存等特色，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)作為財(cái)產(chǎn)管理的首選物業(yè)種類。假如財(cái)產(chǎn)經(jīng)營與財(cái)產(chǎn)管理到位會提高商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目品牌，進(jìn)而影響整體的租借利潤和租借價錢。在新的一輪商業(yè)招租或許商店轉(zhuǎn)讓的時候，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)價值會顯然地表現(xiàn)出來。不是全部的財(cái)產(chǎn)都能稱為優(yōu)良的財(cái)產(chǎn)不是全部的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都能稱為優(yōu)良的財(cái)產(chǎn)。國內(nèi)財(cái)產(chǎn)項(xiàng)目不是不多，可是除了體量，衡量一個商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量特色，我們沒有一個衡量的標(biāo)準(zhǔn)。我們經(jīng)過剖析這幾點(diǎn)能夠判斷一個商業(yè)建筑是否是優(yōu)良的財(cái)產(chǎn)，就是建筑的外型、輪廓的設(shè)計(jì)，建筑布局的表情等級，基本相同。比方說一些能夠形成品牌差別化的幾乎沒有。在商業(yè)內(nèi)部動向以及商業(yè)空間的使用上都缺乏一些東西，主題不明確，比方燈光的設(shè)計(jì)，地圖地標(biāo)，購物手冊等等，極罕有一些綜合性的創(chuàng)意和系統(tǒng)性的指導(dǎo)，大多半比較相同。為何不可以做到優(yōu)良財(cái)產(chǎn)？就是因?yàn)楹鲆暳藘?nèi)部空間建設(shè)上的使用和共享空間