淺談物業(yè)管理中的設施管理

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設施管理是物業(yè)管理的高級形態(tài)。進入20世紀80年月，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生一系列變革，為了適應新的市場需求，設施管理應運而生。設施管理出于物業(yè)管理，而又高于物業(yè)管理，具有專業(yè)化、精細化、集約化、智能化、信息化、定制化等特點，是具有相當潛力的新興行業(yè)。

一、設施管理浮現(xiàn)的背景

隨著產(chǎn)業(yè)價值鏈分解和專業(yè)化進展，物業(yè)管理浮現(xiàn)精深精細化趨勢，并從勞動密集型逐漸轉化為學問密集型，在物業(yè)管理提高的基礎上，產(chǎn)生了一個新型的領域——設施管理。傳統(tǒng)的物業(yè)管理側重于人員現(xiàn)場管理，以保安、保潔以及采暖、通風、空調、電氣、給水、排水等設施設備的維護保養(yǎng)為主要工作內容，以設施設備的正常運行為工作目標，具有“維持”的特點。

進入20世紀80年月后，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生了一系列變革，促成了設施管理的產(chǎn)生。物業(yè)管理行業(yè)變革主要體現(xiàn)在以下三個方面：

第一，建造領域的技術革命使得物業(yè)管理的對象越來越復雜。隨著建造業(yè)的進展和4C(Computer、Control、Communication、CRT圖形顯示)技術的應用，智能大廈開頭浮現(xiàn)，并且在美、歐、日及全球蓬勃進展。陪同智能建造的蓬勃進展，信息化的現(xiàn)代建造設備很快地進入各種建造，使物業(yè)管理范圍內的設施設備形成浩大而復雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務也因為結合了信息技術而浮現(xiàn)很大的變化。面向浩大而復雜的建造系統(tǒng)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理應接不暇。其次，社會進展要求物業(yè)提升能源通過效率。能源危機以來，如何提升能源通過效率向來是社會所關懷的熱點問題，“物業(yè)節(jié)能”被提升到前所未有些高度。但許多物業(yè)能源通過效率仍不盡人意。路燈徹夜通明、用電負荷失衡、給排水管道跑冒漏滴、公用水閥細水長流、供暖空調溫度不穩(wěn)、室內空氣嚴峻惡化、自控設備失常運行等現(xiàn)象普遍存在。面向新的要求，傳統(tǒng)物業(yè)管理粗放的經(jīng)營模式顯得捉襟見肘。

第三，產(chǎn)業(yè)價值鏈分解與非核心業(yè)務外包增進了設施管理行業(yè)的產(chǎn)生。隨著經(jīng)濟全球化的進展，企業(yè)之間的競爭越來越激烈。為了有效的面向競爭，企業(yè)不得不集中精力關注其核心業(yè)務，而將以物業(yè)為主的非核心業(yè)務外包給專業(yè)公司舉行管理。同時，公司的物業(yè)部門或者被解散，或者自立成專業(yè)的物業(yè)管理或設施管理提供商。產(chǎn)業(yè)價值鏈分解和非核心業(yè)務外包推進了物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化，增進了設施管理行業(yè)的產(chǎn)生。

舉一個例子，90年月初，香港的渣打銀行物業(yè)管理部門有200多名員工。隨著全球化的進展和業(yè)務外包模式的影響，經(jīng)過討論，他們將物業(yè)部門解散，把相關業(yè)務外包給專業(yè)的設施管理公司。這樣，渣打銀行200多人的物業(yè)管理部門變成惟獨2個人負責，從新建分行的選址、投資、裝修，到已有物業(yè)的維護、管理都由這個公司負責。另外，公司全部的辦公樓，包括員工的住所都外包給這家公司管理。利用非核心業(yè)務外包，香港渣打銀行競爭力不斷提升。面向物業(yè)管理行業(yè)的變革，傳統(tǒng)的粗放型管理方式日漸力不從心，不得不向專業(yè)化、集約化、精細化進展，并由勞動密集型逐漸轉化為學問密集型，設施管理應運而生，形成具有相當潛力的新興行業(yè)。

二、設施管理的內涵和特點

根據(jù)國際設施管理協(xié)會(-IFMA,InternationalFacilityManagementAssociation)的定義，所謂的設施管理是指“以保持業(yè)務空間高品質的生活和提升投資效益為目的，以最新的技術對人類生活環(huán)境舉行有效的規(guī)劃、收拾和維護管理的工作，它將物質的工作場所與人和機構的工作任務有機地結合起來，是一門綜合了工商管理、建造科學和工程技術的綜合學科”。作為一個新興行業(yè)，設施管理有其自身的特點。歸納起來，主要有六點，即：專業(yè)化、精細化、集約化、智能化、信息化、定制化。

專業(yè)化。設施管理提供策略性規(guī)劃、財務與預算管理、不動產(chǎn)管理、空間規(guī)劃及管理、設施設備的維護和修護、能源管理等多方面內容，需要專業(yè)的學問和管理，有大量專業(yè)人才參加。另外，化工、制藥、電子技術等不同的行業(yè)和領域，對水、電、氣、熱等基礎設施以及公共服務設施的要求不同，所涉及的設施設備也不同，需求采取專業(yè)化服務。

精細化。設施管理以信息化技術為依托，以業(yè)務規(guī)范化為基礎，以精細化流程控制為手段，運用科學的辦法對客戶的業(yè)務流程舉行討論分析，尋覓控制重點并舉行有效的優(yōu)化、重組和控制，實現(xiàn)質量、成本、進度、服務總體最優(yōu)的精細化管理目標。集約化。設施管理致力于資源能源的集約通過，利用流程優(yōu)化、空間規(guī)劃、能源管理等服務對客戶的資源能源實現(xiàn)集約化的經(jīng)營和管理，以降低客戶的運營成本、提升收益，終于實現(xiàn)提升客戶營運能力的目標。

智能化。設施管理充分通過現(xiàn)代4C技術，利用高效的傳輸網(wǎng)絡，實現(xiàn)智能化服務與管理。設施管理智能化的詳細體現(xiàn)是智能家居、智能辦公、智能安防系統(tǒng)、智能能源管理系統(tǒng)、智能物業(yè)管理維護系統(tǒng)、智能信息服務系統(tǒng)等。

信息化。設施管理以信息化為基礎和平臺，堅持與高新技術應用同步進展，大量采納信息化技術與手段，實現(xiàn)業(yè)務操作信息化。在降低成本提高效率的同時，信息化保證了管理與技術數(shù)據(jù)分析處理的精確?????，有利于科學決策。定制化。每個公司都是不同的，專業(yè)的設施管理提供商按照客戶的業(yè)務流程、工作模式、經(jīng)營目標，以及存在的問題和需求，為客戶量身定做設施管理計劃，合理組織空間流程，提升物業(yè)價值，終于實現(xiàn)客戶的經(jīng)營目標。

三、設施管理的業(yè)務范疇和服務對象

設施管理涉及范疇廣，包括客戶全部的非核心業(yè)務。國際設施管理協(xié)會提出設施管理的業(yè)務范疇主要包括八方面：策略性年度及長久規(guī)劃；財務與預算管理；公司不動產(chǎn)管理；室內空間規(guī)劃及空間管理；建造及改造工程；新的建造及修復；保養(yǎng)及運作；保安、通訊及行政服務。除此之外，設施管理的業(yè)務還包括能源管理、支援服務、高技術運用及質量管理等。盡管設施管理的業(yè)務范疇比較廣泛，但這些業(yè)務都是圍圍著兩個中心內容綻開的：其一，利用對建造設施的管理，延伸設備設施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，節(jié)省能源，降低成本及運行費用；其二，應用各種高新技術，向客戶提供各種高效增值服務，使客戶工作越發(fā)合理化和簡潔化，生活更便利和舒服。針對不同類型的物業(yè)，設施管理內容的側重點也有所不同。

設施管理應用于業(yè)權相對單一或集中的物業(yè)，主要包括：

城市公用設施。如醫(yī)院、小學、體育場館、博物館、會展中心、機場、火車站、公園等。工業(yè)設施。如工廠、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、保稅區(qū)、物流港等。

四、設施管理與物業(yè)管理的區(qū)分

設施管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的提高，在管理辦法、內容、目的和手段等方面超越傳統(tǒng)物業(yè)管理(如表1所示)。表1設施管理與物業(yè)管理的區(qū)分

物業(yè)管理設施管理

辦法現(xiàn)場管理經(jīng)營戰(zhàn)略

內容保安、保潔等日常方面的設施維護和服務越發(fā)專業(yè)化和精細化，與建造、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財務、心理、環(huán)境、信息等相關

目標保持物業(yè)設施的正常運轉，具有“保值”的特點改善客戶運營能力，提升收益，不但要“保值”，而且要實現(xiàn)“增值”

時光范圍當前設施全生命周期

手段以人員現(xiàn)場管理為主以信息化為基礎和平臺區(qū)分一：現(xiàn)場管理VS經(jīng)營戰(zhàn)略

物業(yè)管理是利用對客戶生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)場的管理，以達到維持設施設備的正常運行，詳細體現(xiàn)就是對現(xiàn)場的整頓、收拾、清掃、清潔、維護和平安等。設施管理是從客戶的需求動身，對企業(yè)全部非核心業(yè)務舉行總體性策劃，以達到降低運營成本、提升收益的目的，終于實現(xiàn)提高客戶營運能力的目標，具有很強的戰(zhàn)略性。

區(qū)分二：日常維護VS專業(yè)化、精細化管理物業(yè)管理的主要工作內容為保安、保潔以及水、電、氣、暖等設備的日常維護。設施管理從物業(yè)的成本分析、空間規(guī)劃、標準制定、能源審核、風險許諾和進展策略方面為投資者提供專業(yè)化、精細化的服務，與建造、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財務、心理、環(huán)境、信息等多個領域密切相關。另外，設施管理基于信息化技術，運用科學的辦法對客戶的業(yè)務流程舉行討論分析，尋覓控制重點并舉行有效的優(yōu)化、重組和控制，實現(xiàn)質量、成本、進度、服務總體最優(yōu)的精細化管理目標。

區(qū)分三：“保值”VS“增值”

物業(yè)管理的工作目標是平安、衛(wèi)生以及設施設備的正常運行，具有“保值”的特點。設施管理應用各種高新技術，向客戶提供各種高效增值服務，以改善客戶運營能力，提升收益。它從戰(zhàn)略層次的高度和動態(tài)進展的全局整合的理念動身，在保證物業(yè)“保值”的基礎上，還要實現(xiàn)物業(yè)的“增值”。區(qū)分四：關注現(xiàn)狀VS關注囫圇生命周期

物業(yè)管理關注的是已建成的物業(yè)和已裝備的設施設備，它是對物業(yè)“現(xiàn)狀”所舉行的管理和維護。設施管理關注物業(yè)的囫圇生命周期，提供策略性長久規(guī)劃，貫通到物業(yè)或設施