柳州龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃

柳州龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃王立法2004隼6月步產(chǎn)生效應(yīng)，而由于工業(yè)的進(jìn)展使得職工收入增加，繼而刺激消費(fèi)，帶動第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加的過程就還要滯后一些，因此，今后幾年住宅的消費(fèi)有實(shí)際的購買力支撐。項(xiàng)目市場優(yōu)勢大龍?zhí)秴^(qū)域新開發(fā)小區(qū)較少，老公房房齡都接近二十年左右，二手房價(jià)格目前在1800-2000元每平方左右。新建小區(qū)龍?zhí)稓W洲花園情況如下地理位置：魚峰區(qū)龍?zhí)堵罚拷執(zhí)豆珗@開發(fā)商：柳州市雋鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司配套設(shè)施：網(wǎng)球場、羽毛球場、游泳池、幼兒園、休閑活動點(diǎn)占地面積：21204.82平方米綠化率：48%總建筑面積：36850平方米，8棟六至七層建筑樓盤價(jià)格：均價(jià)2700元/平方米（毛坯、現(xiàn)樓）銷售電話：3171528本項(xiàng)目與龍?zhí)稓W洲花園相比起來，環(huán)境優(yōu)勢與規(guī)模優(yōu)勢更為明顯，而本項(xiàng)目多層住宅定價(jià)2700元/平方米，聯(lián)排別墅定價(jià)3000元/平方米，應(yīng)該說是具有相當(dāng)?shù)母偁幜Φ?。第四章?xiàng)目實(shí)施進(jìn)度1項(xiàng)目工程實(shí)施進(jìn)度2004年1月一2004年10月，前期設(shè)計(jì)、報(bào)建及土地平整工作;2004年11月一2006年9月，完成項(xiàng)目的建設(shè)；4.2銷售實(shí)施計(jì)劃2004年9月起開始進(jìn)行前期宣傳工作；2005年3月至2006年9月完成住宅與商鋪的銷售；確保項(xiàng)目所有銷售款項(xiàng)在2006年9月30日前全部回籠完畢。第五章投資分析1投資估算項(xiàng)目總投入：1789元/平方米X226513平方米=4.05億元；自有資金投資：不高于1.4億元人民幣；投入起止時間：2004年1月至2005年3月；其余建設(shè)資金全部由項(xiàng)目公司自籌解決。本項(xiàng)目從2004年1月開始發(fā)生現(xiàn)金支出，2004年12月累計(jì)凈現(xiàn)金支出達(dá)到最高值，為13414萬元，其中土地及土地平整費(fèi)用支出11069萬元，占83虬根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排，在時間十分充裕的前提下，至2005年1月底,與佳公司四證辦理齊全，可向當(dāng)?shù)劂y行申請項(xiàng)目貸款。根據(jù)銀行提供項(xiàng)目總投資30%作為貸款投入的原則，本項(xiàng)目可獲得約1億元的貸款。就貸款的事宜，與一集團(tuán)與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行進(jìn)行了大量的前期溝通工作，建行承諾在本項(xiàng)目四證齊全的條件下向項(xiàng)目公司發(fā)放1億元的貸款。2005年3月開始收取業(yè)主預(yù)訂商品房定金，估計(jì)到2005年4月底，公司不但收回全部先期現(xiàn)金支出，而且還產(chǎn)生現(xiàn)金凈流入1718萬元（前提是一億元開發(fā)貸款到位，假如不能到位，則正現(xiàn)金流出現(xiàn)于2005年8月），項(xiàng)目投入現(xiàn)金流淌周期為16個月。至2006年9月底，項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入為20609萬元，是項(xiàng)目自有投資的L47倍，按月計(jì)算內(nèi)部收益率為8.24%。全面分析見附表。2資本金與資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金由項(xiàng)目法人提供L4億元作為資本金，其中已支出近8000多萬元。其余部分由項(xiàng)目法人自籌解決，要緊通過銷售回籠與申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款。第六章財(cái)務(wù)效益初步分析1營業(yè)收入預(yù)測龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目多層住宅價(jià)格定為2700元/平方米（可售面積為179600平方米），聯(lián)排別墅價(jià)格定為3000元/平方米（可售面積為36300平方米），商業(yè)建筑價(jià)格按平均4000元/平方米計(jì)算出售（可售面積為5000平方米），合計(jì)可獲收入約6.14億元。2營業(yè)利潤預(yù)測經(jīng)初步測算，本項(xiàng)目稅前利潤為2.06億元。第七章結(jié)論本項(xiàng)目各方面手續(xù)較為完備，土地使用證已取得，截至2004年6月，已經(jīng)累計(jì)投入近8000多萬元，項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)建工作已經(jīng)開始。本項(xiàng)目地理位置絕佳，既享有交通便利的優(yōu)勢，乂臨近柳州市省AAAA級風(fēng)景名勝一龍?zhí)豆珗@，地塊旁邊群山圍繞，具有不可多得的山景、森林資源。項(xiàng)目占地337.7畝，開發(fā)總量近23萬m2,具有一定的規(guī)模，將成為柳州市最具有影響力的高檔樓盤。經(jīng)測算：本項(xiàng)目開發(fā)期為2年8個月，至2006年9月完成；總建筑面積22.7萬平方米，只需投入1.4億元，滾動開發(fā)即可獲取銷售收入6.14億元；稅前凈利潤達(dá)2.06億元，自有資金都投資收益高達(dá)147%。第八章附件與附表表1項(xiàng)目前提條件及假設(shè)匯總表表2土地費(fèi)用匯總表表3配套設(shè)施費(fèi)估算明細(xì)表表4總投資費(fèi)用估算表表5項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表表6項(xiàng)目銷售預(yù)測表表7項(xiàng)目現(xiàn)金流量表表8項(xiàng)目投資損益表表9項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度表10項(xiàng)目現(xiàn)金收支變動圖表表11項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量變動趨勢TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章項(xiàng)目概況2\o"CurrentDocument"1項(xiàng)目來源2\o"CurrentDocument"建設(shè)地點(diǎn)2\o"CurrentDocument"項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容2\o"CurrentDocument"投資預(yù)算與資金來源3\o"CurrentDocument"財(cái)務(wù)效益3\o"CurrentDocument"第二章項(xiàng)目規(guī)劃方案4\o"CurrentDocument"第三章項(xiàng)目市場分析5\o"CurrentDocument"3.1、柳州社會經(jīng)濟(jì)概況5\o"CurrentDocument"3.2、柳州房地產(chǎn)市場概況6柳州市固定資產(chǎn)投資、工業(yè)產(chǎn)值、居民收入增長6\o"CurrentDocument"柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資增長分析8\o"CurrentDocument"3.3、項(xiàng)目市場優(yōu)勢9\o"CurrentDocument"第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度9\o"CurrentDocument"4.1項(xiàng)目工程實(shí)施進(jìn)度9\o"CurrentDocument"2銷售實(shí)施計(jì)劃10\o"CurrentDocument"第五章投資分析10\o"CurrentDocument"1投資估算10\o"CurrentDocument"2資本金與資金籌措11\o"CurrentDocument"第六章財(cái)務(wù)效益初步分析11\o"CurrentDocument"1營業(yè)收入預(yù)測11\o"CurrentDocument"6.2營業(yè)利潤預(yù)測11\o"CurrentDocument"第七章結(jié)論11\o"CurrentDocument"第八章附件與附表12第一章項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目來源“云林居”項(xiàng)目位于廣西柳州市，地塊及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)屬于柳州市與佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。與佳公司已支付所有土地款，擁有項(xiàng)目的土地使用證，且無任何抵押或者貸款行為。與佳公司原股東因內(nèi)部原因，將項(xiàng)目公司的股份轉(zhuǎn)讓給與一集團(tuán)，由與一集團(tuán)的下屬公司上海與居企業(yè)進(jìn)展有限公司（持有70%的股份）與深圳市澄與投資有限公司（持有30%的股份）共同持有。轉(zhuǎn)讓款合計(jì)10220萬元，目前已經(jīng)支付7550萬元。1.2建設(shè)地點(diǎn)“云林居”項(xiàng)目地塊總面積為337.7畝，位于柳州市龍?zhí)豆珗@風(fēng)景區(qū)入口處，距市中心僅三公里，緊靠柳州市南線快速干道柳石路，交通十分便利。龍?zhí)豆珗@是自治區(qū)AAAA級風(fēng)景名勝區(qū)，位于柳州市區(qū)南部，規(guī)劃面積544公頃。本項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)擁有約40畝的原始次生林，地塊四周山環(huán)水繞，堪比桂林。不僅是在柳州，甚至在全國的百萬以上人口城市的市區(qū)中，該項(xiàng)目的自然環(huán)境都是十分罕見的。目前該塊土地評估價(jià)格在3億元以上。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容規(guī)劃建設(shè)100套聯(lián)排別塞與低密度的多層住宅，綜合容積率為1.20本項(xiàng)目總建筑面積為22.7萬平方米。其中住宅建筑面積21.7萬平方米；商業(yè)建筑面積5000平方米；公建配套設(shè)施建筑面積5000平方米。投資預(yù)算與資金來源經(jīng)測算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總計(jì)為4.05億元（含土地費(fèi)用），本項(xiàng)目建設(shè)資金由項(xiàng)目股東提供1.4億元作為項(xiàng)目建設(shè)的資本金，自有資金率達(dá)到35%,其余部分由項(xiàng)目公司通過銀行貸款等方式自籌解決。財(cái)務(wù)效益初步測算，本項(xiàng)目估計(jì)總銷售收入6.14億元，稅前利潤估計(jì)為2.06億元,稅前投資利潤率（2.06億元/4.05億元）為50機(jī)自有資金回報(bào)率（2.06億元/1.4億元）為147%,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益好，具有很強(qiáng)的競爭力。由于龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目所在環(huán)境的不可替代性與產(chǎn)品定位的高起點(diǎn)，龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目將多層住宅價(jià)格定為2700元/平方米，聯(lián)排別墅價(jià)格定為3000元/平方米,是完全合理而且具有相當(dāng)競爭力的。因此對項(xiàng)目銷售的預(yù)期是較為準(zhǔn)確的。第二章項(xiàng)目規(guī)劃方案充分利用該地段無可替代的天然環(huán)境；融入嶺南地區(qū)深厚的文化底蘊(yùn)；注入世界一流的住宅設(shè)計(jì)理念；規(guī)劃以五、六層多層建筑為主，輔之三層聯(lián)排別里，估計(jì)多層住宅總建筑面積17.96萬平方米，聯(lián)排別墅總建筑面積3.63萬平方米，容積率僅為1.2；住宅建筑面積適中，便于操縱房屋總價(jià)；房型設(shè)計(jì)與功能性設(shè)置適合現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)，方便日常生活。要緊建筑技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)數(shù)值1、總占地面積（平方米）225132可建筑用地面積（平方米）1887612、總建筑面積（平方米）226513其中：商品住宅（平方米）216513商業(yè)建筑（平方米）5000公建設(shè)施（平方米）50003、綜合容積率1.24、綠地率（％）50%第三章項(xiàng)目市場分析柳州社會經(jīng)濟(jì)概況柳州，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林150公里，南距廣西首府南寧市264公里。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠.，鑲嵌在桂中腹地。全市轄兩縣五區(qū)，總面積5307.24平方公里，市區(qū)面積658.31平方公里，全市人口183.48萬人。柳州是國務(wù)院批準(zhǔn)的歷史文化名城與國家甲級旅游城市，也是國務(wù)院批準(zhǔn)的一類口岸城市。柳州市是廣西最大的工業(yè)基地、貨運(yùn)中心與鐵路樞紐。通過半個多世紀(jì)，特別是改革開放二十多年的進(jìn)展，全市己形成了汽車、機(jī)械、冶金、造紙與包裝印刷、輕紡、日化、建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代化工業(yè)體系，擁有一批在國內(nèi)外市場上具有較強(qiáng)競爭力與較高市場占有率的優(yōu)勢企業(yè)與名牌產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿薮?。柳州市素有“桂中商埠”的美稱，柳州市市區(qū)共有大小市場138個，包含農(nóng)副產(chǎn)品、日用工業(yè)消費(fèi)品、鋼材、汽車、建材、裝潢、奇石、家具、竹木等種類，初步形成了數(shù)量眾多，門類較全的商品市場體系；建成一批商貿(mào)、餐飲、服務(wù)設(shè)施，大大增強(qiáng)了商貿(mào)進(jìn)展實(shí)力。以龍城路、魚峰路為主體的中心服務(wù)區(qū)，以飛鵝路等六個特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布局已漸成氣候；各類名牌專賣店、連鎖商店與開始啟動的流通信息網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)等標(biāo)志著現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)正篷勃興起。”九五”時期，柳州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上一個新臺階。到2001年末，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破達(dá)205.31億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值為21.23億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值為100.14億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值為83.94億元，工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)是推動國民經(jīng)濟(jì)增長的主動力。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到36.21億元；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到334.11億元；全社會固定資產(chǎn)投資40.87億元；外貿(mào)出口總額達(dá)到2.65億美元;社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到81.01億元;財(cái)政收入達(dá)到42.02億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7547元，農(nóng)民人均純收入2176元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額166.82億元；科技、教育、旅游、衛(wèi)生、文化、體育、廣播、電視、社會保障、新聞、出版等事業(yè)都有新的進(jìn)展，社會治安狀況良好。柳州房地產(chǎn)市場概況柳州市固定資產(chǎn)投資、工業(yè)產(chǎn)值、居民收入增長圖一：柳州市二十年工業(yè)總產(chǎn)值增長柱狀圖全部工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)、億元）240.14240.14全社會固定資產(chǎn)投資（億元）65.24198019851990199520002002圖三：柳州市二十年城市居民收入變化城市居民人均可支配收入（元）66819851990668199019907928574048751515199520002002數(shù)據(jù)解析：19907928574048751515199520002002一、柳州市進(jìn)入90年代以后，工業(yè)總產(chǎn)值增長非常迅猛，最新數(shù)據(jù)顯示:柳州市2003年的GDP達(dá)到327.81億元，增長13.2%,其中第二產(chǎn)業(yè)154.76億元，增長17.2%,所占比例接近為47%。二、從圖二中能夠看出固定資產(chǎn)投資的增長步伐與工業(yè)產(chǎn)值的增長是基本一致的，而工業(yè)產(chǎn)值的增長要滯后一點(diǎn)，由于投資變成產(chǎn)值需要一定時間。柳州2002年的固定資產(chǎn)投資比2000年翻了一倍多，這部分投資的效果在2002年的工業(yè)總產(chǎn)值中還無法完全釋放，它必將在今后幾年逐步產(chǎn)生效應(yīng)。三、而工業(yè)的進(jìn)展帶來職工收入增加，繼而刺激消費(fèi)，帶動第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加的過程就還要滯后一些，這一點(diǎn)對比圖三城市居民可支配收入的增長狀況能夠看出。柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資增長分析圖四:柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資有關(guān)數(shù)據(jù)2002年2001年增幅完成投資14.9億元7.27億元105%施工面積303.1萬M2134.25萬M2126%開工面積201.3萬M277萬M2161%竣工面積