籌建期工程物業(yè)100問

籌備期工程物業(yè)60問目錄TOC\o"1-5"\h\z一、籌備期工程物業(yè)系統(tǒng)之提資對接階段16問 2二、籌備期工程物業(yè)系統(tǒng)之項目施工跟進階段9問 6三、籌備期工程物業(yè)系統(tǒng)之裝修管控階段20問 8四、籌備期工程物業(yè)系統(tǒng)之調(diào)試接管階段10問 13五、籌備期工程物業(yè)系統(tǒng)之營運準備階段5問 16一、籌備期工程物業(yè)系統(tǒng)之提資對接階段16問.業(yè)態(tài)規(guī)劃階段小商鋪鋪型參數(shù)一般如何設置？⑴步行街商鋪應連續(xù)，中間不超過4.2米間隔；首層端頭商鋪預留餐飲條件、下方不可設置配電室、開閉所等配電機房；⑵非餐飲商鋪（除步行街一層入口兩側(cè)及二層以上端頭商鋪外）：進深宜控制在1-2.5跨（8m-20m），不應超過3跨;每鋪開間宜控制在1-2跨（8m-16m），開間/進深系數(shù)為1:1-1:2.5;⑶餐飲商鋪（含一層入口兩側(cè)及二層以上非餐飲層端頭商鋪外）：進深宜控制在2-3跨（16m-24m），不應超過4跨；每鋪開間宜控制在1-2跨（8m-16m），開間/進深系數(shù)為1:2-1:3；商鋪面積滿足當?shù)叵涝O計要求，餐飲商鋪面積宜控制在250~300平米；餐廚比宜設置為7:3。.小商鋪房產(chǎn)技術(shù)條件提資階段，商管就配電、排油煙、燃氣、空調(diào)容量、給排水管徑、弱電、結(jié)構(gòu)等各項技術(shù)條件應遵循哪些經(jīng)驗參數(shù)及關(guān)注要點？⑴配電：A.店鋪一戶一表（全部為三相電表），電表采用網(wǎng)絡遠傳的費控電表； B.餐飲按照250w/m2（火鍋類、燒烤類可按照300~400w/m2），西式快餐按照250KW/店；C.服裝、配套按照100w/m2；D.體驗類按照150w/m2；E.快時尚品牌、絲芙蘭、屈臣氏、星巴克、哈根達斯等聯(lián)發(fā)品牌按合同約定提供電量；⑵排油煙：A.排油煙量按照商戶面積*（25%?30%）*3.3m*（40?60）次/h的方式計算，（火鍋及燒烤類餐飲就餐區(qū)排風按照中餐廚房排風下限考慮）；B.補風量按照排油煙量的80%計算；C.使用燃氣的商鋪事故排風量按照商戶面積*（25%?30%）*3.3m*12次/h（換氣量不小于12次/h）的方式計算；⑶燃氣：A.一般餐飲商戶按照0.11m3/h*m2（燃氣熱值8000kcal/Nm3）的基數(shù)設計每小時用氣量（m3/h）,但各商戶的供氣量最好不低于30m3/h,不大于70m3/h；B.需考慮員工食堂燃氣用量需求，一般為50m3/h;（4）空調(diào)：A.服裝、配套業(yè)態(tài)制冷指標為150-250w/m2；B.體驗業(yè)態(tài)制冷指標250w/m2；C.餐飲業(yè)態(tài)制冷指標為350w/m2（火鍋類制冷指標為400w/m2）；D.聯(lián)發(fā)洋快餐一般自裝空調(diào)，但是需預留專用新風豎井、冷媒管道豎井、室外機安裝位置和設備基礎，同時垂直管路不超過25米；E.特殊商戶（如火鍋、海鮮自助、冰淇淋店），供電總量滿足的情況下，允許自行安裝空調(diào)；⑸給水：A.餐飲商戶：小于300由z不小于DN32,大于300m?不小于DN40； B.配套商戶預留給水管徑DN25；C.聯(lián)發(fā)洋快餐按照房產(chǎn)技術(shù)條件約定配置；（6）排水：A.餐飲每戶預留一個DN150排水管；B.洋快餐要求設置不小于3m3獨立隔油池，排水管道接口位置按商戶指定位置預留；⑺弱電：按照建造標準預留光纖網(wǎng)絡點1個、電話1個、有線電視1個、POS2個（一用一備）；（8）結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)活荷載400KN/m2,西式快餐廚房區(qū)域450KN/mo.小商鋪房產(chǎn)條件提資階段，配電箱、排油煙補風井、風機盤管、后廚排水點位位置如何布置？⑴商鋪主配電箱，根據(jù)電纜走向，定位原則為商鋪后墻、靠柱，電纜走向為最遠端并預留3-5米，確保拆改移位有空間；（2）排油煙、補風井按照自然鋪靠后墻設置，盡量不要設置在隔墻上和穿越商鋪中間位置；⑶跨柱安裝的風機盤管應沿商鋪開間方向縱向安裝，且不得安裝梁下，避免后期隔鋪后空調(diào)機位置調(diào)整；（4）餐飲后廚排水點位按照自然鋪預留，靠后墻柱子跨中預留，不要靠柱腳、墻腳預留，滿足異層排水要求。.因招商困難，房產(chǎn)技術(shù)條件無法按時提供或者提供不準確如何處理？⑴招商進度滯后，導致在房產(chǎn)條件提資階段，部分商鋪無品牌，造成無法提資，商管公司根據(jù)萬達標準、同一品牌其他項目經(jīng)驗，提出虛擬房產(chǎn)條件（需按照其規(guī)劃業(yè)態(tài)的最高房產(chǎn)技術(shù)條件提資，給出滿足經(jīng)營和項目公司施工的最基本房產(chǎn)技術(shù)條件并移交）；⑵主次力店：按照落位業(yè)態(tài)通用房產(chǎn)條件提資，重點關(guān)注超市、健身、KTV、電器業(yè)態(tài)；餐飲：按照自然鋪預留排油煙、補風、上下水點、配電箱等機電點位。.步行街精裝商鋪標準是什么？地面600mm*600mm?；u；配置電源控制箱、電源插座、弱電信息面板，大玻璃墻面，大玻璃地彈簧門或透明防盜卷簾（成本含在步行街公共部分綜合單價中），隔墻乳膠漆飾面，輕鋼龍骨紙面石膏板50系列上人吊頂，刮大白，刷乳膠漆。需安裝基本照明，照度滿足300lx,選擇高檔筒燈。.步行街精裝、毛坯數(shù)量、標準如何確定？⑴開業(yè)前130天，商管公司可根據(jù)落位品牌與品牌方確定交付條件，提出精裝交付商鋪的需求，原則上精裝面積不超過步行街租賃面積50%,可分為精裝A（天花、地面、墻面），精裝B（天花或地面），并明確天花標高；聯(lián)發(fā)品牌按照總部下發(fā)的交付條件確定；⑵毛坯、精裝B、主次力店商鋪地坪交付高差為：-5cm（±1）。.室內(nèi)外多經(jīng)點位的機電點位提資要求是什么？⑴一層扶梯下方（除設置服務臺的扶梯）均需滿足多種經(jīng)營需求，需預留各1處30KW的配電箱、上下水、電話及寬帶接口；⑵大中庭預留100kW配電箱（暗裝），小中庭預留50kW配電箱（暗裝）；⑶步行街主出入口附近預留30kW配電點位（暗裝）；(4)室內(nèi)其他多種經(jīng)營點位，每個點位設置不低于10kW配電點位；⑸室外主廣場按照總量150KW預留多種經(jīng)營和促銷活動獨立電源，獨立計量、LED大屏同步播放接口；副廣場按照總量100KW預留多種經(jīng)營和促銷活動獨立電源，獨立計量，其余主力店主入口廣場區(qū)域位置預留30KW電源；配電箱(防護等級不低于訐54)納入景觀設計。.商管辦公室平面布局圖布置關(guān)注那些重點點位？⑴辦公區(qū)整體動線、布局、空間合理、具備采光條件(2)副總、總經(jīng)理辦公室面積不超過20平方；⑶財務室需設置獨立房間，安裝防盜門、緊急報警按鈕、入侵報警裝置；(4)設置大、小兩個會議室，辦公區(qū)入口處設置洽談室；⑸設置一處行政倉庫、一處財務檔案室、一處人事檔案室；(6)設置男、女更衣室，男、女衛(wèi)生間、總值班室；⑺辦公區(qū)主入口設置形象背景墻和服務接待臺。.員工餐廳平面布局圖布置關(guān)注那些重點點位？⑴整體布局餐桌數(shù)量滿足員工使用需求(不少于60座)；⑵動線、布局、空間合理。需具備燃氣條件，如當?shù)夭辉试S地下使用燃氣，則用電量需滿足用電灶具需求；⑶后廚灶具布置靠近預留排油煙、補風井位置，方便管道接駁；(4)設置廚房倉庫、洗消間。.商鋪店招及門設置原則？⑴首層公區(qū)吊頂下凈高3.6米，店招高度700mm，門高2900mm；⑵首層公區(qū)吊頂下凈高3.9米，店招高度900mm，門高3000mm；⑶首層公區(qū)吊頂下凈高4.2米，店招高度900mm，門高3300mm；⑷中間層：通長店招高度550mm，門高2750mm；獨立店招高度600mm，門高2700mm；⑸頂層：店招高度600mm，門高2700mm；(6)商鋪店招供電引自商鋪配電箱，獨立回路單獨控制；⑺商鋪出入口門位置及數(shù)量滿足消防及經(jīng)營需求，招商及營運部門需依據(jù)已落位的店鋪情況向項目公司提出出入口門數(shù)量及位置的具體意見。.北方寒冷地區(qū)地暖集分水器如何布置？⑴地暖集分水器安裝在消防通道側(cè)墻；⑵禁止設置在主立面和商家租賃區(qū)域內(nèi)。.屋面新風口與排油煙風口距離如何合理設置？屋面新風口與餐飲排油煙口水平距離大于10米，若無法保證，則應保證6米以上垂直距離。.提資階段服務臺預留條件有哪些？⑴服務臺原則設置在扶梯的下方，并放置于客流的冷區(qū)，并預留倉庫位置(倉庫門不小于800mmX2200mm)；⑵萬達標準服務臺款式，設置醒目標識；⑶具備供電10KW/380V，通訊2部、網(wǎng)絡集團專網(wǎng)及外網(wǎng)，背景音樂及廣播、LED音源及視頻源的播放功能。.內(nèi)裝提資階段，超市入口扶梯周邊裝修界面如何確定？⑴超市在地下：如由整體超市承租，地下一層扶梯口及公區(qū)部分，項目公司或總包內(nèi)裝單位負責裝修；扶梯口及超市區(qū)域，超市負責裝修；扶梯周邊墻面項目公司或總包內(nèi)裝單位刮大白交付給超市；若非超市獨立承租，地下一層公共區(qū)域由項目公司或總包內(nèi)裝單位負責裝修。⑵超市在地上：一層扶梯口及公區(qū)部分，項目公司或總包內(nèi)裝單位負責裝修；一層扶梯口及超市部分，超市負責裝修；扶梯周邊墻面項目公司或總包內(nèi)裝單位刮大白后交付給超市。.洋快餐交付條件關(guān)注那些重點？⑴電源交付：電源容量250KW、電纜敷設至其商鋪制定位置，且應預留5米電纜；(2)空調(diào)交付：空調(diào)由其自行安裝、甲方需提供屋面設備機位，由屋面下至其商鋪的冷媒管井路由；⑶排水交付：須提供由其獨立使用隔油池。.商鋪燃氣及灶具提資階段注意哪些要點？⑴開業(yè)前150天，商管公司收集商家廚房平面布局圖和燃氣灶具平面布局圖；(2)與項目設計部、燃氣公司確定圖紙標準(灶具位置、數(shù)量、尺寸、單個灶具用氣量、總用氣量、接駁管徑等)。二、籌備期工程物業(yè)系統(tǒng)之項目施工跟進階段9問.小商鋪電磁門吸、地彈簧注意哪些管控要求？(1)電磁門吸線路及安裝由總包內(nèi)裝單位負責，電磁門吸需獨立回路；⑵地彈簧需使用無限位地彈簧。.采光頂電動葫蘆施工注意哪些管控要點？⑴橢圓形中庭玻璃采光頂中間設置3個1000kg吊點；周邊設置8個150kg吊點，總吊重為4200kg，各吊點距扶手或人員可觸碰點水平投影距離不小于5m；⑵長廊玻璃采光頂每個天井布置4?8個吊點，每個吊重100kg，各吊點之間距離不應大于4m,各吊點距扶手或人員可觸碰點水平投影距離不小于1.5m；⑶全部吊點均應安裝防脫扣電動葫蘆；(4)中庭中間吊點為統(tǒng)控，中庭周邊吊點為單控；長廊并列的兩個吊點為統(tǒng)控。.外立面櫥窗設置管控標準是什么？⑴外立面櫥窗內(nèi)無消防及排水管道等豎向管線穿過；⑵外立面櫥窗凈深不小于1200mm；地面采用地磚鋪貼；外立面玻璃采用無柱無肋結(jié)構(gòu)，保證連貫通透性；櫥窗玻璃凈高大于3600mm；⑶每個外立面櫥窗單元設置單獨配電箱(暗裝)，獨立電表；供電電源為220V,功率不低于3KW,若安裝伴溫系統(tǒng)應適當增加；(4)外立面櫥窗內(nèi)的燈光、噴淋及排風等功能設置齊全；噴淋頭采用93℃隱蔽式噴頭；嚴寒地區(qū)需采用消防專用阻燃自控溫電伴熱，采用單獨回路，外部敷設A級保溫材料；⑸櫥窗配電箱內(nèi)應具有時控器或BA控制功能，規(guī)范開啟、關(guān)閉時間；(6)外立面櫥窗設暗門，尺寸為700x1800mm,帶門鎖，櫥窗側(cè)面外開；天花為烤漆鋁格柵，荷載不小于50KG。.后勤通道裝修施工管控標準是什么？(1)A+、A、A-版地面為防滑地磚，墻面距地面30cm處做橡膠防撞踢腳，距地1.6米為瓷磚墻裙，之上為白色乳膠漆，轉(zhuǎn)彎處加防撞護角，高度為1.6米；(2)B+、B-、B版地面為防滑地磚，墻面距地面30cm處做橡膠防撞踢腳，距地1.6米為墻裙防火墻面漆，之上為白色乳膠漆，轉(zhuǎn)彎處加防撞護角，高度為1.6米；（3）C版地面為水泥地面，墻面距地面30cm處做橡膠防撞踢腳，距地1.6米為墻裙防火墻面漆，之上為白色乳膠漆，轉(zhuǎn)彎處加防撞護角，高度為1.6米。.餐飲后廚設施設備施工管控要點？⑴步行街餐飲廚房內(nèi)的排油煙、補風、事故排風等豎井及內(nèi)襯（含防火閥）管道，由項目公司依據(jù)商管公司提報的房產(chǎn)技術(shù)條件設計并施工完成；內(nèi)襯管道敷設至餐飲商戶廚房區(qū)域并預留1米長度；⑵餐飲商戶的屋面排油煙風機、補風機、油煙凈化器由項目公司負責采購及安裝，其控制柜由項目公司供應并安裝到餐飲商鋪廚房內(nèi)，完成配電線路接駁及調(diào)試，電源引致商鋪總配電箱；事故排風機由項目公司依據(jù)當?shù)匾髮嵤┩瓿?，供電電源并入消防電源并具備燃氣事故偵測聯(lián)動功能；以上技術(shù)條件，商管公司在開業(yè)前150天完成移交，并有設計部門根據(jù)建造標準要求進行設計、出圖。.裝修現(xiàn)場的成品保護關(guān)注重點？⑴石材：室內(nèi)街裝修作業(yè)面廣，施工交叉嚴重，需對石材進行多層次成品保護，針對石材鋪裝階段、無縫處理階段、拋光結(jié)束后進入日保前三個大的節(jié)點進行全面防護工作；⑵電梯：針對室內(nèi)街手扶梯、貨梯進行成品保護并進行封閉管控，設立人員進出消防通道，確保開荒成果；⑶衛(wèi)生間：可采用全部精開荒結(jié)束后，只保留一套衛(wèi)生間作為日常使用，并進入日保狀態(tài)，其他衛(wèi)生間進行封閉，加強管控；（4）車庫：地庫精開荒結(jié)束后，除貨運出入口及卸貨區(qū)開放外，其他封閉管理，并在貨運出入口及卸貨區(qū)車道鋪設地毯進行成品保護；⑸內(nèi)場：嚴控扶手打磨、玻璃防護、導視牌防護、噴涂施工、石材切割、道具進場等。.外立面廣告燈箱施工過程中注意哪些管控重點？ （1）需滿足萬達集團《外立面廣告位技術(shù)標準》要求；（2）需重點關(guān)注內(nèi)容：A.燈箱采用內(nèi)透光形式，不得采用外打照明形式；設計配電容量，每平米180亞電量；非嚴寒地區(qū)A級店應用T5燈管或LED，B、C級店用T5燈管；嚴寒地區(qū)均宜采用LED；B.每個廣告位應獨立回路供電，加表計量，并將所有計量統(tǒng)一集中管理；供電線纜為低煙無鹵阻燃B類以上電纜；控制柜設置在最近的商管管控的配電間或強電井內(nèi)，并納入夜景照明控制系統(tǒng)/慧云管理系統(tǒng)；C.廣告布封邊具有鉸接裝置，邊框蓋板選擇2mm厚鋁單板氟碳漆飾面；合頁應為隱蔽式安裝；D.廣告布張緊及防風裝置：面積150平米及其以上規(guī)格，長短方向均須設置防風鋼絲；面積80及其以下規(guī)格，只需短向設置；其余規(guī)格單獨報批；E.廣告燈箱底部設置排水構(gòu)造措施；須設置散熱構(gòu)造措施。.濕式垃圾房施工管控注意哪些重點？⑴垃圾壓縮間凈高不低于3.8米，垃圾車作業(yè)區(qū)凈高不低于3.7米；⑵設置垃圾分類區(qū)域、再生資源堆放區(qū)域、墩布池；⑶預留給水（不小于DN25）、排水（不小于DN150）；（4）需設置獨立集水坑，鉸刀排污泵；⑸頂棚刷防水防霉防油涂料，地面防滑地磚或水磨石。隔墻采用砌磚實墻，白色瓷磚貼到天花頂；（6）設置分體空調(diào)；⑺獨立機械通風系統(tǒng)；(8)垃圾推入門處安裝單項風幕機；⑼垃圾車入口安裝鋼制非鏤空式防盜卷簾；(10)紫外線殺蚊消毒燈和純紫外線消毒燈，每40平米各一盞，40W/盞。.空調(diào)末端安裝注意哪些要點？⑴盤管出風口不允許安裝在廚房內(nèi)；⑵盤管出風口和回風口下引至吊頂位置，須采用硬連接(白鐵皮)并完成橡塑保溫(不得采用玻璃棉)，非特殊情況下不得采用軟連接(鋁箔軟管)；⑶溫控器安裝在商鋪入口墻面，電源引至各自商鋪配電箱；(4)需關(guān)注拆鋪合鋪后盤管電源的調(diào)改。三、籌備期工程物業(yè)系統(tǒng)之裝修管控階段20問.裝修管控階段各部門巡場要求和關(guān)注事項？⑴總經(jīng)辦：每周至少2-3次，實地督促進度和解決問題；⑵工程部：完善商鋪的進場條件和房產(chǎn)條件；協(xié)調(diào)商鋪的改造施工；配合監(jiān)督商鋪的裝修進度；⑶營運部：跟進商戶裝修進度；協(xié)調(diào)解決商鋪的困難；裝修品質(zhì)的管理；安全監(jiān)督及實施；(4)市場推廣部：美陳條件復核與方案；櫥窗燈箱的方案與實施；活動場地確定；⑸安品部：現(xiàn)場裝修安全監(jiān)督；消防報驗材料收集；營運安全條件的監(jiān)督；(6)物業(yè)部：施工人員行為規(guī)范、人員通道管理、貨運通道保證暢通、安全秩序維護、配合安品部安全監(jiān)督等。.裝修管控人員需怎樣的安排？哪個部門是裝修進度管控的主責部門？⑴各部門裝修管控人員應聯(lián)合組建裝修管控小組，步行街各小組應平層管理，不應按照業(yè)態(tài)管控；⑵主力店單獨組成裝修管控小組；⑶裝修管控人員要責任到人形成工程、物業(yè)、營運的三人或多人小組；(4)招商營運部是裝修進度管控的主責部門，其他部門配合。.商家進場裝修基本施工條件設置要點有哪些？(1)臨時用水點每層至少3個；⑵臨時用電箱每層6個，配電箱容量不小于100KW，箱內(nèi)回路開關(guān)不少于20路；⑶垂直貨梯不少于4臺、保障樓內(nèi)至少3條消防通道的暢通及照明；(4)臨時廁所不少于1個；⑸水平動線暢通、安全；(6)垃圾堆放點，材料堆放點2處且每處不小于300近；(7)臨時消防設施(滅火器、應急滅火水桶的等)，消防水桶每層不少于10只，滅火器存放處每層不少于10處，每處不少于4只2.5kg容量。.商鋪進場前的預驗收，重點關(guān)注哪些事項？⑴商鋪的合圍及地面的平整度；⑵棚上的機電是否完成；(排油煙管道、防火隔墻及防火卷簾、門頭的分隔、各種管線(電氣、消防、新風、空調(diào))施工及保溫；⑶商鋪的上下水點位、配電箱；(4)商鋪的空調(diào)、配電負荷是否滿足商家需求進行核實；⑸商鋪場地清掃整潔等。.物業(yè)交付確認書是針對商家而言還是針對項目公司（總包）而言，重點關(guān)注什么事項？⑴物業(yè)交付確認書同時約束項目公司（總包）和品牌方；⑵對現(xiàn)場預驗收和品牌方現(xiàn)場驗收存在的問題，形成銷項的會議紀要，并監(jiān)督項目公司（總包）按時整改完成；⑶重點關(guān)注商家房產(chǎn)技術(shù)條件的完成情況。.商戶后廚施工過程中關(guān)注哪些重點？⑴商戶后廚防水采用SBS瀝青柔性防水卷材，需直接鋪設在建筑結(jié)構(gòu)主體上、卷材下方及卷材與墻體間不允許鋪設管道，卷材上翻高度不低于500mm,刷洗池處不低于1500mm；⑵餐飲商戶的廚房要求墻體砌筑實墻，如遇管線的影響在3.3米以上可使用輕鋼龍骨中間加10cm的防火巖棉，硅酸鹽蓋板封堵；⑶使用燃氣的餐飲商戶的傳菜口不允許直接面對經(jīng)營區(qū)域。如要設置傳菜口須和經(jīng)營區(qū)設置分隔，并安裝防火門。（4）廚房區(qū)域不可裸頂，必須要有吊頂，而且材料須是鋁板；其目的是：一是衛(wèi)生，油煙在鋁板上匯集方便拆卸清洗；二是安全，如果發(fā)生火災，鋁扣板就相當于防火板，這樣就能有效防止棚頂直接燃燒。⑸商戶的排油煙管路必須使用白鋼和無縫焊接，排油煙管引向屋面的部分要形成一個倒坡，其目的是為了管道內(nèi)的油直接往下滑，排至排油煙灶的集油槽內(nèi)，對管道清洗有好處。.商鋪空調(diào)盤管及風口改造施工界面如何界定？⑴在設計和施工過程中，已明確了餐飲廚房區(qū)域不安裝風機盤管，如確實需要商家自行安裝，屋面上找室外機的位置就可以；⑵因商家平面布局調(diào)整需移動空調(diào)盤管位置的，由安裝施工單位負責改造，商家承擔改造費用，費用按照承包合同約定的標準執(zhí)行；⑶原設計應有風口下引的，由施工單位承擔施工及費用，需增加空調(diào)風口的，由安裝施工單位負責改造，商家承擔改造費用，費用按照承包合同約定執(zhí)行；（4）風機盤管的電源接線、溫控線路及調(diào)試由項目公司組織施工單位完成。施工完成后若商鋪需要移位，由安裝施工單位負責改造，商家承擔改造費用，費用按照承包合同約定的標準執(zhí)行。.商鋪排煙系統(tǒng)的改造施工界面如何界定？⑴項目公司按照二版施工圖進行首次施工，商鋪因隔間、廚房等布局原因需增加消防排煙圖紙，由項目公司根據(jù)商管確認的圖紙安排排煙口、遠程執(zhí)行機構(gòu)增加施工，商家承擔改造費用，費用按照《萬達廣場商鋪消防改造實施細則》執(zhí)行；⑵遠程執(zhí)行機構(gòu)需移位的，由消防施工單位負責改造，商家承擔改造費用，費用按照《萬達廣場商鋪消防改造實施細則》執(zhí)行。.小商鋪消防噴淋及消火栓改造界面及費用如何界定？⑴小商鋪噴淋按照上下噴進行設計，施工單位前期施工時，在完成噴淋水平支管及上噴（噴淋點位覆蓋滿足消防要求）后，暫不進行噴淋末端追位施工（由項目公司完成精裝的商鋪除外）。商鋪最遲應在開業(yè)前85天完成吊頂龍骨施工，項目公司組織消防施工單位按照商戶龍骨標高及消防標準要求，一次性追位完成，不再收取商家費用。若商家因內(nèi)部格局需調(diào)整，為滿足消防及集團安全管控要求，需增加點位或移位點位的（含鋼化玻璃的加密噴淋），由消防施工單位負責改造，商家承擔改造費用，費用按照《萬達廣場商鋪消防改造實施細則》執(zhí)行；⑵消火栓按照前期設計，一次性施工完成。若商家因內(nèi)部格局需調(diào)整的，為滿足消防及集團安全管控要求，由消防施工單位負責改造，商家承擔改造費用，費用按照《萬達廣場商鋪消防改造實施細則》執(zhí)行；⑶商家因內(nèi)部格局調(diào)整需調(diào)整的消防末端設備，為滿足消防及集團安全管控要求，需增加煙感或溫感的，或因裝修需要，導致煙感、溫感、手報、消防排煙執(zhí)行閥等移位的，由消防施工單位負責改造，商家承擔改造改造費用，費用按照《萬達廣場商鋪消防改造實施細則》執(zhí)行。.小商鋪圖紙審核關(guān)注重點哪些⑴平面圖審核：應重點關(guān)注疏散距離符合消防要求；⑵裝飾圖紙審核：裝飾材料符合消防規(guī)范及萬達集團特殊要求；面向步行街側(cè)隔斷材料、做法符合消防及萬達集團要求：A.天花防火等級A級（若有造型需要B1級材料面積不應過大，并需涂刷3遍以上防火涂料）；B.地面防火等級A級；C.墻面防火等級不低于B1級、固定家具不低于B1級、活動家具、裝飾物不低于B2級；D.外立面裝飾材料防火等級A級（若因裝飾需要采用B1級材料，面積不得超過整個外立面面積25%）；⑶機電圖紙審核:須采用低煙無鹵電線、電纜；消防回路采用低煙無鹵阻燃耐火線；“三相”平衡。.商戶進場后移動配電箱位置，導致電纜長度不夠，如何處理？用電纜分接箱連接（不允許直接做接頭），安裝于實體墻上便于檢修處，并懸掛安全標識，定期巡查。.小商戶配電、線路布置有什么要求？⑴小商戶用電總?cè)萘坎坏贸^項目提供入戶電纜容量，分路負荷線徑截面的選擇應使導線的安全載流量大于該分路內(nèi)所有電器的額定電流之和，電氣在審圖時一定要通過電氣系統(tǒng)圖來審三相平衡；⑵所有配電箱（柜）安裝位置明顯，確保散熱；⑶各類電源插座及照明電源均應按區(qū)域設計單獨回路，廚房等區(qū)域不能斷電的設備（如冰箱，冷庫等）須設單獨回路；（4）各配電回路斷路器均應具有過載和短路保護功能，須能同時斷開相線及零線；（5）強電插座開關(guān)必須用帶漏電保護的分路開關(guān)。廚房、洗手間等潮濕區(qū)域安裝的強電插座必須采用防水型；（6）室內(nèi)布線必須采用阻燃電線管（鍍鋅鐵管）穿管敷設，管內(nèi)導線總截面積不應超過管內(nèi)徑截面積的40%,管內(nèi)不得有接頭；管壁厚度不小于1.50mm,各類導線應分別穿管（不同回路、不同電壓等級或交流直流的導線不得穿在同一線管中）；⑺供電導線須選用低煙無鹵阻燃銅芯導線（消防線路采用低煙無鹵阻燃耐火型），導線截面積應與所承擔的設備功率相匹配。插座導線銅芯截面應不小于4mm2,燈頭、開關(guān)導線銅芯截面應不小于2.5mm2,電火鍋導線銅芯截面應不小于6mm2,所有的開關(guān)、插座及電氣設備均須符合國家標準并是品牌產(chǎn)品；⑻所有電氣設施設備（配電箱、金屬線槽和管、照明燈具等）金屬外殼須保護接地，金屬線槽管之間須跨接保護；⑼倉庫內(nèi)不得設置插座、使用電氣設備；廚房、倉庫需安裝防爆型燈具。.步行街一店一色的施工怎樣配合消防驗收？⑴一店一色由于受到招商或者商家圖紙質(zhì)量原因，整體審圖通過較晚，門頭的拆改和施工階段往往與消防大證驗收時間沖突；⑵按時取得消防大證，是步行街商鋪相關(guān)證照的辦理的前提條件，也是廣場開業(yè)的必要條件，所以，一店一色的施工必須配合項目的消防大證驗收；⑶滿足消防大證驗收條件，商戶裝修項目須達到：完成商鋪與步行街之間鋼化玻璃加側(cè)噴或?qū)崏?；室?nèi)（含后廚）吊頂完成，噴淋追位完成；（4）一店一色施工和消防現(xiàn)場驗收發(fā)生矛盾時，必須避讓和服從消防現(xiàn)場驗收。利用中間間隔時間，抓緊裝修施工。.精裝商鋪驗收重點？⑴隔墻位置和鋪位面積核實（落位圖與現(xiàn)場隔墻、風管井砌筑等）；⑵機電設備安裝完成情況（新風、冷熱量核實、消防、溫控器線路預留等）（3）標高問題（機電安裝后避免影響標高）；（4）配電箱安裝（位置、線徑大小、空開標準等）；（5）防火封堵（風管、水管、橋架、門楣等穿墻處）；（6）電磁門吸布線（地磚鋪貼之前需檢查門吸線是否預留）；（7）天地墻施工檢查（吊頂完成、標高、墻面刷白、地面鋪磚）；（8）消火栓實際安裝（實際安裝與否和位置是否正確）；（9）玻璃門安裝（安裝進度、數(shù)量、位置是否完全吻合）；（10）噴淋、煙感追位（天花封頂后消防噴淋追位進度與質(zhì)量）。.商家裝修管控信息展板需包含哪些信息？展板需包含：商鋪號、品牌名稱、平面布局圖（簽字版）、效果圖（彩色簽字版）、商鋪施工計劃進度表（簽字版）、工程巡檢表、物業(yè)巡檢表、營運巡檢表、裝修管控人員聯(lián)系方式、施工進場前安全交底確認書、裝修材料要求說明等。.裝修管控階段現(xiàn)場的問題及進度重點關(guān)注事項？⑴核準《裝修管控表》及現(xiàn)場進度是否滿足《開發(fā)計劃》的節(jié)點要求；⑵現(xiàn)場巡視商家裝修實際進度是否滿足后續(xù)節(jié)點的完成標準（達到“消防驗收條件”或“商家精裝修完成”等節(jié)點）；⑶梳理制約商鋪進場問題及銷項情況；（4）店招施工檢查（材質(zhì)、圖紙效果還原度、LOGO到貨時間表等）。.裝修現(xiàn)場應做哪些氛圍的營造？⑴口號類、安全類、節(jié)點要求類的條幅或者橫幅；⑵必要的導向標識、商鋪的展板、警示標識等；⑶現(xiàn)場的燈光、照度以及背景音樂等；（4）及時的衛(wèi)生清理和違章施工的巡視和整改。.小商鋪一店一色對外立面做法要求？⑴小商鋪進場前項目公司交付標準：聚熱槽和側(cè)噴完成；⑵小商戶一店一色內(nèi)退或調(diào)整分為兩種情況，一是玻璃加側(cè)噴加集熱槽，二是實墻即墻體砌筑；此外還要避免墻上開窗的形式出現(xiàn)。.大商業(yè)商鋪裝修達到消防驗收條件的標準是什么？⑴商鋪圍合完成（含內(nèi)墻砌筑）；⑵廚房區(qū)域吊頂、噴淋溫感、煙感安裝完成；⑶經(jīng)營區(qū)域吊頂、噴淋、煙感完成（裸頂區(qū)噴涂完成、噴淋上噴完成）；（4）封閉櫥窗吊頂、噴淋、煙感完成；⑸側(cè)噴和聚熱槽完成。.消防大證和小證指的是什么？⑴消防大證：《建設工程消防驗收合格意見書》和《裝修工程消防驗收合格意見書》；⑵消防小證：《公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》。⑶關(guān)注：A.消防大證由項目公司負責取得；B.消防小證由商管公司負責取得；C.安排專人負責消防報審資料的收集和整理；D.消防大證能否按時取得，直接影響商管公司營業(yè)執(zhí)照的辦理。13四、籌備期工程物業(yè)系統(tǒng)之調(diào)試接管階段10問.項目公司機電安裝調(diào)試階段需關(guān)注哪些內(nèi)容？⑴正式電、水供應計劃時間；⑵機房裝修完成，設備安裝完成并調(diào)試；⑶末端(包括商鋪內(nèi))空調(diào)開始調(diào)試；(4)地下核心機房開始接管前問題匯總、銷項；⑸綜合排污管線清污完成；(6)所有電梯、扶梯取得《合格證》；⑺內(nèi)外場公區(qū)照明調(diào)試基本完成，安裝標識；⑻商管、商戶庫房建設、裝修完成；⑼美陳吊鉤配重及調(diào)試檢測完成；(10)地下室綜合標高復核并滿足使用及合同約定要求；(11)項目公司排油煙風機、油煙凈化器、各類風管安裝到位；(12)升降車、熱成像儀到貨；(13)外墻廣告項目公司硬裝施工完成，具備移交廣告公司條件。.開業(yè)前商管接場后封場如何管控？⑴技防：物料采購(鏈鎖、警戒帶、鐵馬、綁扎帶)，協(xié)助現(xiàn)場管理；⑵人防：對通道及出入口設立人員固定崗位、加強人員巡視、增設巡檢崗位，完成封場的準備工作；⑶嚴格落實辦理施工及外來人員出入證，便于人員現(xiàn)場管理。.籌備期大商業(yè)設備設施代管前準備工作有哪些？⑴重點機房實現(xiàn)封閉；⑵各系統(tǒng)無功能性缺陷；⑶機房裝修完成各類證照取得；(4)上墻制度完善；⑸建立巡檢機制及巡檢路線；(6)培訓到位。.籌備期大商業(yè)設備設施代管期間關(guān)注哪些重點工作？⑴變配電：A.低壓配電系統(tǒng)施工完成后進行一次徹底停電除塵緊固工作；B.每個商戶施工完成后要進行一次滿負荷用電測試，全部商戶施工完要進行整體的滿負荷測試。⑵暖通：A.公區(qū)裝修完成后要求施工單位徹底清洗公區(qū)吊機過濾網(wǎng)；系統(tǒng)聯(lián)調(diào)之后進行清洗全部過10濾器、風口；B.單機測試完成后進行系統(tǒng)聯(lián)調(diào)；系統(tǒng)聯(lián)調(diào)之后再進行系統(tǒng)滿負荷測試。(3)電梯：A.步行街公區(qū)大粉塵作業(yè)完成后要進行扶梯調(diào)試并進行特檢所驗收，取得合格證；B. B.電梯正式投入使用前要進行滿負荷測試。(4)給排水：A.商戶裝修完成后每個用水商戶單獨進行排水測試，保證排水管路暢通；B.所有商戶給排水系統(tǒng)施工完成后進行一次滿負荷測試；污水間設備調(diào)試完成包括排風、水泵、硫化氫報警器等(硫化氫密度比空氣大，所以風口要下引)。(5)消防：消防檢測前安排技工跟蹤消防系統(tǒng)單點及聯(lián)動測試，記錄存在的問題及整改情況。(6)其他：A.加強巡視；B.熟悉各系統(tǒng)主機到末端閥門、開關(guān)、路由、控制方式等；C.做好巡檢記錄、巡檢頻次及內(nèi)容按三標文件執(zhí)行；D.熟練掌握設備參數(shù)及廣場基礎數(shù)據(jù)；E.重視第三方人員的管控-如項目公司在籌備期安排專人開貨梯為商戶裝修運貨，人、梯數(shù)及時間商管公司把控；F.現(xiàn)場施工進度及質(zhì)量的管控；G.商鋪內(nèi)的機電管控。.開業(yè)前電梯系統(tǒng)滿負荷測試關(guān)注要點？(1)扶梯：測試前檢查安全警示標識、防護欄、檢驗合格標識安裝到位，安全動作開關(guān)、正反轉(zhuǎn)測試；要求測試人數(shù)為150-180人，每個梯級都要站3個成年人，保證電梯處于人員滿載，測試隊伍要上、下向至少進行3個來回；之后電梯調(diào)向按同樣方法再進行一次測試；在扶梯進行滿負荷測試時，相應電梯的強電井安排人員進行電流監(jiān)測，記錄電流是否在要求范圍內(nèi)；⑵直梯：直梯配重測試時，有專人進行電流監(jiān)測和記錄；直梯五方對講測試時，在中控室要有專人核對梯號和位置等信息是否正確。.開業(yè)前電力系統(tǒng)滿負荷測試關(guān)注要點？(1)主要檢測電纜線徑與所連接設施、空開是否匹配，變壓器負載率在正常范圍，三相平衡及溫度不超標(要求電線電纜、接線端子不能高于60℃，母排不能高于70℃)。⑵配電室人員：查看高低壓總進電開關(guān)電流、電壓值，后通過紅外成像儀檢測進線、各配電柜出線開關(guān)溫度；⑶公區(qū)設備滿負荷檢測：測試人員至少不低于2人，1人操作，1人記錄。檢查干線所帶照明、末端空調(diào)配電箱內(nèi)空開合閘；檢測各條干線分支電箱和配電室低壓總路電線、電纜、空開及其溫度。(4)商戶(重點在火鍋類餐飲鋪)配電箱檢測：在同一時間內(nèi)開啟商鋪所有用電負荷;在戶內(nèi):檢測配電箱空開、電纜的電流(三相平衡)和溫度；在豎井：檢測配電分支的電流和溫度；在配電室：檢測低壓進線、各配電柜出線開關(guān)電流和溫度。⑸發(fā)電機組滿負荷測試：按照停送電操作規(guī)程關(guān)閉高、低壓進線開關(guān)；開機前檢查油箱內(nèi)油量是否滿足需求、各油管閥門是否常開、冷卻液是否在機組規(guī)定值；根據(jù)機組負載率，聯(lián)系中控室慢慢加檔。11.開業(yè)前空調(diào)系統(tǒng)滿負荷測試關(guān)注要點？⑴連續(xù)測試8小時，集中在高溫、高負荷時段，全面測試2-3次；⑵檢查各制冷主機、循環(huán)水泵、冷卻塔、系統(tǒng)水壓、集分水器及管路閥門處于正常狀態(tài)；⑶開啟末端所有負荷：屋面新風機、商鋪空調(diào)、公區(qū)吊柜機等，注意出風口前端的風閥是否已經(jīng)打開。檢查送風口/回風口均應垂直于風管并采用無縫連接。調(diào)試過程中，風機無異響，管道無漏水、滴水現(xiàn)象，冷凝水排水暢通；（4）觀察主機運行負荷（電流）、冷凍水進出水溫度、冷卻水進出水溫度、末端出風溫度等是否在正常范圍；⑸調(diào)試風水平衡：尤其是末端最不利點的出風溫度和出風量，用風速儀測量每臺風機盤管的出風口風速，一般在1.3-2米/秒，用測溫儀測量出風口溫度在11-16度之間，做好測試紀錄，對于有問題的位置及時查找原因、調(diào)整，在調(diào)整后再進行測溫。.開業(yè)前給排水系統(tǒng)滿負荷測試關(guān)注要點？⑴給水系統(tǒng)：A.開啟所內(nèi)場有給水末端，觀察泵房供水泵組、出水壓力、水箱水位、市政系統(tǒng)供水壓力；B.泵組運行正常、泵組后端壓力恒定、水箱水位穩(wěn)定、市政供水壓力穩(wěn)定為合格（屋面作為系統(tǒng)最不利點）。C.生活水箱要求鎖閉。⑵排水系統(tǒng)：A.屋面虹吸雨排，開啟屋面所有給水，并利用屋面消火栓，模擬暴雨雨量，排水暢通為合格；B.衛(wèi)生間排水，打開所有衛(wèi)生間給水末端（面盆龍頭，沖水閥、拖布盆等）觀察排水情況，排水暢通為合格；C.地下室壓力排水部分，地下室各區(qū)域集水坑、污水間隔油池、污水泵工作正常，廢/污水無外溢；D.餐飲排水，色粉測試：后廚排水管道必須進行大水量測試，將全部水龍頭打開，保持沖水7-10分鐘以上，待色粉一直到隔油池，并確認水量足夠大為準；E.室外小市政排水，逐個檢查室外小市政排水窖井，排水通暢，并用不小于2/3管徑的鐵球進行通球?qū)嶒灐?開業(yè)前消防系統(tǒng)滿負荷測試關(guān)注要點？⑴火災自動報警系統(tǒng)：消控中心主備電源自動切換正常；故障點位符合公司要求（故障率控制在1%以內(nèi)）；與消防水系統(tǒng)聯(lián)動功能正常；與消防風系統(tǒng)聯(lián)動功能正常；屏蔽與接地檢測符合要求；消防遠程監(jiān)控功能正常；⑵消防給水系統(tǒng)：消防水泵自動控制啟動；高位水箱自動控制補水；消防水箱自動補水；標識標牌清晰完整。⑶自動噴水滅火系統(tǒng)：末端放水試驗正常；預作用自動控制啟停；火災報警系統(tǒng)聯(lián)動測試正常；（4）消防風系統(tǒng)測試：消防風機啟動正常；聯(lián)動編程邏輯關(guān)系正確；聯(lián)動功能正常；（5）濕報間及穩(wěn)壓泵：濕式報警閥間測試；高位穩(wěn)壓（消防穩(wěn)壓罐壓力上限0.15MPA，下限0.10MPA）測試。.燃氣點火需完成哪些施工及調(diào)試工作？⑴所有主管、支管完成焊接、防銹漆的施工;⑵完成燃氣管道試壓、調(diào)壓工作；12⑶完成燃氣泄漏偵測工作；（4）完成燃氣報警裝置安裝，并與燃氣報警主機聯(lián)動測試；⑸完成燃氣灶具自動滅火裝置的安裝及調(diào)試。五、籌備期工程物業(yè)系統(tǒng)之營運準備階段5問.營運準備階段各部門巡場要求和關(guān)注事項？⑴總經(jīng)辦：一店一色的效果；美陳效果的調(diào)整；商家的進度跟進；活動的督導；⑵工程部：商戶裝修收邊收口；機電設備調(diào)試；安全檢測以及設備運行制度落實；⑶物業(yè)部：運輸動線保障與協(xié)助；成品保護；開荒保潔；安全演練；（4）營運部：裝修