房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位分析研究

XXXX項目產(chǎn)品定位分析研究章節(jié)一項目地塊區(qū)位分析6章節(jié)一：郴州市概況郴州概況——2區(qū)8縣，面積大人口偏少，旅游資源豐富，第三批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)，交通暢達(dá)2016年，房地產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)值為50億，占GDP第三產(chǎn)業(yè)的總比6%全市常住人口城區(qū)人口471.1萬人，市區(qū)人口64萬人2016年共接待旅游總?cè)藬?shù)4361萬人次，同比增長13.7%2016年度旅游收入為325億元，同比增長16.1%一空四鐵，八橫八縱公路四橫八縱，高鐵重要站點，北湖機(jī)場為4C級條件。32543615064面積大，人口偏少轄1.94萬平方公里，占全省9.2%，人口474萬。資源型城市礦業(yè)起家的資源型城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅實，城市具有巨大的發(fā)展?jié)摿?。湖南門戶，經(jīng)濟(jì)紐帶處于湖南3+5城市群與珠三角城市群兩大經(jīng)濟(jì)體的中間位置3湖南南門戶——郴州市地處湖南門戶，北為3+5城市群，南接廣東，為沿海產(chǎn)業(yè)承接與經(jīng)濟(jì)紐帶城市，地位位置優(yōu)越人口輸出型城市——郴州市常住人口為471.1萬人（戶籍人口520余萬），其中城區(qū)常住人口64萬人，人口輸出型城市。房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)保持低位，在固定資產(chǎn)投資金額中占比低于10%章節(jié)一：目標(biāo)地塊概況項目背景雅居樂與郴州市蘇仙區(qū)人民政府于2103年2年簽訂了《雅居樂望仙生態(tài)旅游小鎮(zhèn)項目合作協(xié)議書》開發(fā)郴州市蘇仙區(qū)望仙鎮(zhèn)和平村及龍?zhí)逗苓吰瑓^(qū)約5000畝建設(shè)用地，雅居樂置業(yè)已支付1000萬元履約保證金；雅居樂已于2014年10月16日取得了項目地塊中的182畝土地（分兩宗用地，下稱“已摘地塊”），地塊的用地性質(zhì)為商住，容積率1.2，限高100米。本協(xié)議簽訂時，尚未取得已摘地塊的國土證。除已摘地塊外，項目地塊中有212畝用地已有土規(guī)、城規(guī)，拆遷基本完成，待出讓；項目地塊剩余用地正在編制規(guī)劃及征地拆遷中。雅居樂已繳交費(fèi)用：2014年5月7日向郴州市蘇仙區(qū)人民政府提供5000萬元借款，用于項目地塊的前期征地拆遷；已摘地塊的土地出讓金9263萬元，雅居樂已繳交4900萬元，剩余4363萬元出讓金及部分稅費(fèi)尚未繳交。7地塊郴州市區(qū)蘇仙區(qū)東河西路X045鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路【已硬化】郴州大道地塊配套匱乏：目標(biāo)地塊位于蘇仙區(qū)郊區(qū)和平村，目前周邊配套缺乏，缺少生活氛圍；交通需改善：離郴州市區(qū)16.2公里，臨郴州大道，但目標(biāo)地塊目前無進(jìn)入道路，需破山修路；景觀資源好：地塊經(jīng)挨龍?zhí)端畮?，有較好的景觀資源。182本區(qū)域征轉(zhuǎn)用地共計4435畝，可用后續(xù)開發(fā)地塊大；地塊現(xiàn)狀多山地，丘陵，整體綠化覆蓋率較高，未來工程施工土方量巨大。主要水系為龍?zhí)端畮?，有郴州八景“龍?zhí)稛熿F”之說。龍?zhí)端畮煺鹿?jié)一：郴州和平村地塊分析Strength（優(yōu)勢）項目地塊呈坡地結(jié)構(gòu)，自然條件優(yōu)厚按400畝打造，產(chǎn)品塑造上可以多樣化，可形成規(guī)模住區(qū)臨郴州大道，道路情況相對良好政府對于地塊區(qū)域已有旅游規(guī)劃并打造有旅游景觀點，整體旅游資源完善，消費(fèi)者對本區(qū)域已經(jīng)有所認(rèn)知Weakness（劣勢）周邊市政、交通及生活配套匱乏，缺少生活氛圍客群對于該區(qū)域的認(rèn)可度不高郴州大道路為主干道，有一定噪音污染項目與郴州大道相隔龍?zhí)豆珗@（未開?。?，需破山修路，成本相對較高Opportunitise（機(jī)會）項目所在市場大品牌開發(fā)商較少，高品質(zhì)產(chǎn)品少，產(chǎn)品特色不顯著，項目存在發(fā)展機(jī)會；規(guī)?；_發(fā)，加上一些特色配套，打造區(qū)域內(nèi)旅游休閑勝地，存在一定機(jī)會；Threats（威脅）大量的土地供應(yīng)，使得未來區(qū)域內(nèi)競爭異常激烈項目規(guī)模龐大，地塊內(nèi)部組織聯(lián)系復(fù)雜項目體量大，但區(qū)域客源有限，存在一定的風(fēng)險項目SWOT分析項目自然資源優(yōu)越，但處于郴州蘇仙區(qū)郊區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度不高9小結(jié)：目標(biāo)地塊需破山修路，若平攤到現(xiàn)有的181畝地塊中，其樓面價將較高，為了攤薄配套建設(shè)費(fèi)用，建議繼續(xù)拿地，將地塊面積提升至400-600畝，進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，且本區(qū)域多山地，丘陵，整體綠化覆蓋率較高，其后續(xù)開發(fā)在土方及設(shè)計方案方面具有較大挑戰(zhàn)；項目地塊自然環(huán)境優(yōu)美是優(yōu)勢，但地塊偏遠(yuǎn)，如何打造自身的獨(dú)有特質(zhì)，引導(dǎo)這座城市新的生活風(fēng)向，將是項目成功的關(guān)鍵；章節(jié)一：整體定位建議規(guī)劃策略：項目規(guī)模增大后，必須通過一些特色配套撬動外部購買力，同時提升項目溢價項目規(guī)劃思路：在現(xiàn)有182畝的基礎(chǔ)上，升級地塊為394（182+212）畝，與周邊自然資源融合，以大項目、多配套來樹立項目標(biāo)桿。通過與政府溝通，租賃周邊的50畝高爾夫球場，作為項目先行配套的啟動區(qū)，打造休閑運(yùn)動區(qū)；利用項目的林地、綠地結(jié)合周邊資源打造農(nóng)耕文化樂園；以度假別墅、合院為主的大型低密度居住區(qū)□項目核心利潤點實現(xiàn)□提供穩(wěn)定現(xiàn)金流以餐飲、購物、休閑等為主的社區(qū)商業(yè)□滿足項目日常配套□填補(bǔ)區(qū)域消費(fèi)空白高爾夫、觀光旅游為主的景點設(shè)施□增加客戶導(dǎo)流工具□豐富度假配套產(chǎn)品系湘南旅游休閑小鎮(zhèn)商務(wù)度假模塊度假居住模塊運(yùn)動設(shè)施模塊以農(nóng)耕樂園、怡情垂釣、蔬菜鮮花基地為主的設(shè)施□提升項目附加值□豐富旅游配套產(chǎn)品系農(nóng)耕文化模塊36如果項目啟動，建議繼續(xù)拿地，以產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的形式去打造項目章節(jié)一：產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品線設(shè)計：□以較小面積的合院產(chǎn)品作為流量產(chǎn)品，吸引客戶，最為項目亮眼的產(chǎn)品力打響市場；□以小面積臨湖聯(lián)排、雙拼作為明星產(chǎn)品，增加項目的溢價能力□以高層為現(xiàn)金流產(chǎn)品，滿足居住改善功能，增大資金回籠力度湘南首席旅游休閑小鎮(zhèn)■合院別墅■臨湖雙拼■高層37章節(jié)二項目場地分析6章節(jié)二：規(guī)劃設(shè)計條件ABFG1、A地塊和B地塊共182畝且已拿地，規(guī)劃局要求容積率不小于1.0。F地塊和G地塊暫未拿到。本次方案排布時等同于AB地塊的規(guī)劃條件考慮。2、項目周邊暫無道路到達(dá)目標(biāo)地塊。3、地塊周邊的市政道路規(guī)劃走向可以采納我司意見。4、A地塊的紅線用地面積比出讓條件的用地面積大2132㎡。方案按照紅線圖設(shè)計和計容。

A地塊規(guī)劃設(shè)計條件：總用地面積:101196㎡用地性質(zhì)：二類居住用地容積率：＜1.2建筑密度：＜30%建筑高度：建筑高度≤100M）B地塊規(guī)劃設(shè)計條件：總用地面積:19870㎡用地性質(zhì)：一類居住用地容積率：＜1.2建筑密度：＜30%建筑高度：建筑高度≤100M）章節(jié)二：用地條件分析有利因素：--地塊有城市主干道郴州大道到項目周邊--項目周邊山體綠化覆蓋綠高，環(huán)境較好。--項目緊鄰龍?zhí)端畮欤瑸闉I水地塊，可做濱水住宅。--項目周邊的市政道路規(guī)劃走向可聽取我司意見。不利因素：--沒有市政道路直達(dá)項目。

--地塊為山體地形，有較大高差。--周邊配套差，居住環(huán)境不成熟。用地風(fēng)險點：

--F地塊、G地塊暫未取得土地--A地塊、B地塊、F地塊、G地塊未正式明確可以共享容積率。章節(jié)三項目方案對比6合院75㎡合院95㎡雙拼195㎡高層95㎡高層115㎡商業(yè)售樓部總建筑面積318127用地面積264922.00建筑密度18%容積率1.20產(chǎn)品類型面積戶數(shù)

（套）戶數(shù)比例建筑面積面積

比例低層7530010.09%225007.23%951113.73%105453.39%197993.33%195036.27%高層95123241.43%11704037.60%115123241.43%14168045.52%

小計

2974100.00%311268100.00%該方案A、B、F、G地塊整體平衡容積率。其中，AB地塊容積率1.14，F(xiàn)G地塊容積率1.26。規(guī)劃總平面對比——方案一考慮日照和建筑間距因素，Ａ地塊和Ｇ地塊的高層不能過度扭轉(zhuǎn)。合院75㎡合院95㎡雙拼195㎡高層95㎡高層115㎡商業(yè)售樓部總建筑面積318138用地面積264923.53建筑密度18%容積率1.20產(chǎn)品類型面積戶數(shù)

（套）戶數(shù)比例建筑面積面積

比例低層7530110.10%225757.24%951133.79%107353.44%197993.32%195036.25%高層95123441.40%11723037.58%115123441.40%14191045.49%

2981100.00%311953100.00%FG地塊產(chǎn)品類型面積建筑面積面積

比例低層75111756.59%9556053.31%197116236.86%高層956384037.66%1157728045.59%小計

169523100.00%AB地塊產(chǎn)品類型面積建筑面積面積

比例低層75108007.64%9547503.36%19778805.57%高層955339037.74%1156463045.69%小計

141450100.00%該方案A、B地塊容積率1.2；F、G地塊容積率1.2規(guī)劃總平面對比——方案二考慮日照和建筑間距因素，Ａ地塊和Ｇ地塊的高層不能過度扭轉(zhuǎn)。合院75㎡合院95㎡雙拼195㎡高層95㎡高層115㎡商業(yè)售樓部總建筑面積269558用地面積264923.53建筑密度17%容積率1.01產(chǎn)品類型面積戶數(shù)

（套）戶數(shù)比例建筑面積面積

比例低層7545617.68%3420012.85%197993.84%195037.33%高層95101239.24%9614036.11%115101239.24%11638043.72%

2579100.00%266223100.00%規(guī)劃總平面對比——方案三該方案以快銷產(chǎn)品為主，有損容且保證AB地塊和FG地塊容積率不低于1.0，其中AB地塊容積率1.01，F(xiàn)G地塊1.0。方案住宅貨值對比售價評估

高層(T4)合院別墅雙拼別墅價格系數(shù)11.822.36價格建議55001000013000

方案一（高層T4+雙拼+合院)產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積段（平方米）產(chǎn)品套數(shù)建筑面積（平方米）貨值（億元）高層（T4）95+115246425872014.2296合院別墅75+95411330453.30雙拼19799195032.53539合計297431126820.0695方案二（高層T4+雙拼+合院)產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積段（平方米）產(chǎn)品套數(shù)建筑面積（平方米）貨值（億元）高層（T4）95+115246825914014.2527合院別墅75+95402323303.233雙拼19799195032.53539合計296931097320.0211方案三（高層T4+雙拼+合院)產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積段（平方米）產(chǎn)品套數(shù)建筑面積（平方米）貨值（億元）高層（T4）95+115202421251211.68816合院別墅75456342003.42雙拼19799195032.53539合計257926621517.6436滿容布置方案一貨值高方案住宅貨值對比湖南郴州地塊可控項投資等級匯總表序號項目投資級別外立面風(fēng)格產(chǎn)品占地面積建筑面積容積率吉屋建安單方

（元/㎡）裝修單方吉屋建安重點成本控制科目鋁合金門窗入戶門門樓外墻裝飾欄桿首層大堂標(biāo)準(zhǔn)層大堂智能化外環(huán)境綠化方案一湖南郴州地塊C級中式高層住宅

71,700.00

258,720.00

3.61

2,923

-洋房窗地比0.22，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）9萬元/棟普通涂料按1.3，按16元/㎡，0.1仿石漆，按44元/㎡鐵藝欄桿234元/米2500元/㎡1000元/㎡

（地下室大堂按2000元/㎡）3500元/戶

（含甲供）300元/㎡270元/㎡雙拼別墅

75,514.00

19,503.00

0.26

8,338

-洋房窗地比0.38，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）1.2萬元/棟

（外立面成本）涂料按2.59考慮，其中仿石漆20%，按44元/㎡；普通涂料80%，按16元/㎡鐵藝欄桿234元/米//5000元/戶

（含甲供）410元/㎡350元/㎡合院別墅

117,708.00

33,045.00

0.28

8,472

-洋房窗地比0.38，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）1.2萬元/棟

（外立面成本）涂料按2.59考慮，其中仿石漆20%，按44元/㎡；普通涂料80%，按16元/㎡鐵藝欄桿234元/米//5000元/戶

（含甲供）410元/㎡350元/㎡地下車庫

49,250.00

2,325

-//////////湖南郴州地塊可控項投資等級匯總表序號項目投資級別外立面風(fēng)格產(chǎn)品占地面積建筑面積容積率吉屋建安單方

（元/㎡）裝修單方吉屋建安重點成本控制科目鋁合金門窗入戶門門樓外墻裝飾欄桿首層大堂標(biāo)準(zhǔn)層大堂智能化外環(huán)境綠化方案二湖南郴州地塊C級中式高層住宅

72,941.00

260,901.73

3.58

2,905

-洋房窗地比0.22，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）9萬元/棟普通涂料按1.3，按16元/㎡，0.1仿石漆，按44元/㎡鐵藝欄桿234元/米2500元/㎡1000元/㎡

（地下室大堂按2000元/㎡）3500元/戶

（含甲供）300元/㎡270元/㎡雙拼別墅

75,514.00

19,503.00

0.26

8,322

-洋房窗地比0.38，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）1.2萬元/棟

（外立面成本）涂料按2.59考慮，其中仿石漆20%，按44元/㎡；普通涂料80%，按16元/㎡鐵藝欄桿234元/米//5000元/戶

（含甲供）410元/㎡350元/㎡合院別墅

116,467.00

33,310.00

0.29

8,378

-洋房窗地比0.38，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）1.2萬元/棟

（外立面成本）涂料按2.59考慮，其中仿石漆20%，按44元/㎡；普通涂料80%，按16元/㎡鐵藝欄桿234元/米//5000元/戶

（含甲供）410元/㎡350元/㎡地下車庫

47,593.99

2,325

-//////////湖南郴州地塊可控項投資等級匯總表序號項目投資級別外立面風(fēng)格產(chǎn)品占地面積建筑面積容積率吉屋建安單方

（元/㎡）裝修單方吉屋建安重點成本控制科目鋁合金門窗入戶門門樓外墻裝飾欄桿首層大堂標(biāo)準(zhǔn)層大堂智能化外環(huán)境綠化方案三湖南郴州地塊C級中式高層住宅

63,563.00

214,281.73

3.37

2,947

-洋房窗地比0.22，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）9萬元/棟普通涂料按1.3，按16元/㎡，0.1仿石漆，按44元/㎡鐵藝欄桿234元/米2500元/㎡1000元/㎡

（地下室大堂按2000元/㎡）3500元/戶

（含甲供）300元/㎡270元/㎡雙拼別墅

75,295.00

19,503.00

0.26

7,939

-洋房窗地比0.38，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）1.2萬元/棟

（外立面成本）涂料按2.59考慮，其中仿石漆20%，按44元/㎡；普通涂料80%，按16元/㎡鐵藝欄桿234元/米//5000元/戶

（含甲供）410元/㎡350元/㎡合院別墅

126,064.00

34,200.00

0.27

8,213

-洋房窗地比0.38，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）1.2萬元/棟

（外立面成本）涂料按2.59考慮，其中仿石漆20%，按44元/㎡；普通涂料80%，按16元/㎡鐵藝欄桿234元/米//5000元/戶

（含甲供）410元/㎡350元/㎡地下車庫

38,716.25

2,355

-//////////方案成本利潤對比從項目利潤判斷，建議選用方案一決策點目錄：規(guī)劃方案—總圖、產(chǎn)品配比單體戶型選型

投資等級

立面風(fēng)格及層高項目開發(fā)分期計劃綜控方案

室內(nèi)成本及風(fēng)格

景觀成本及風(fēng)格風(fēng)險點決策內(nèi)容合院75㎡合院95㎡雙拼195㎡高層95㎡高層115㎡商業(yè)售樓部總建筑面積318127用地面積264922.00建筑密度18%容積率1.20產(chǎn)品類型面積戶數(shù)

（套）戶數(shù)比例建筑面積面積

比例低層7530010.09%225007.23%951113.73%105453.39%197993.33%195036.27%高層95123241.43%11704037.60%115123241.43%14168045.52%

小計

2974100.00%311268100.00%1、該方案允許A、B、F、G地塊整體平衡容積率。其中，AB地塊容積率1.14，F(xiàn)G地塊容積率1.26。2、A地塊的紅線用地面積比出讓條件的用地面積大2132㎡。方案按照紅線圖設(shè)計和計容。決策點一—規(guī)劃方案—總圖、產(chǎn)品配比編號

戶型戶數(shù)公攤后建筑面積套內(nèi)面積戶內(nèi)面積外陽臺投影面積陽臺比例陽臺贈送設(shè)備平臺贈送飄窗贈送贈送面積贈送比例得房率本層公攤面積公攤面積備注115戶型報建版三房兩廳兩衛(wèi)2109.9186.9680.5312.8515%6.431.985.3413.7516%79%83.3322.951.設(shè)備平臺合計≯4㎡不計面積2.餐廳、起居室通過投影之和不超下層戶內(nèi)投影30%不計面積3.陽臺進(jìn)深≯2.1m且不超過相鄰基本功能空間進(jìn)深的40%，陽臺投影之和不超過本層總投影的12%，計一半面積。實施版四房兩廳兩衛(wèi)112.9289.9686.546.848%3.421.985.3410.7412%80%22.9695戶型報建版兩房兩廳一衛(wèi)289.6170.9065.7210.3515%5.181.921.148.2412%79%18.71實施版三房兩廳一衛(wèi)92.0073.3070.525.558%2.781.921.145.848%80%18.71決策點二----單體戶型選型

高層115㎡+95㎡*2+115㎡附加值區(qū)域115㎡95㎡95㎡115㎡編號

戶型戶數(shù)建筑面積一層面積二層面積中空中空占比贈送面積贈送比例備注75戶型報建版一房兩廳兩衛(wèi)277.6052.6025.0015.1828.86%11.8815%1.設(shè)備平臺合計≯4㎡不計面積2.餐廳、起居室通過投影之和不超下層戶內(nèi)投影30%不計面積3.陽臺進(jìn)深≯2.1m且不超過相鄰基本功能空間進(jìn)深的40%，陽臺投影之和不超過本層總投影的12%，計一半面積。實施版三房兩廳三衛(wèi)123.5071.4452.060.000.00%0.000%合院戶型——75㎡附加值區(qū)域?qū)嵤┌鎴蠼ò鎸嵤┌鎴蠼ò鏇Q策點二----單體戶型選型

編號

戶型戶數(shù)建筑面積一層面積二層面積中空中空占比贈送面積贈送比例備注95戶型報建版兩房兩廳一衛(wèi)296.0287.888.1436.9242.01%12.9513%1.設(shè)備平臺合計≯4㎡不計面積2.餐廳、起居室通過投影之和不超下層戶內(nèi)投影30%不計面積3.陽臺進(jìn)深≯2.1m且不超過相鄰基本功能空間進(jìn)深的40%，陽臺投影之和不超過本層總投影的12%，計一半面積。實施版三房兩廳三衛(wèi)152.9991.2261.770.000.00%0.000%合院戶型——95㎡附加值區(qū)域?qū)嵤┌鎴蠼ò鎸嵤┌鎴蠼ò鏇Q策點二----單體戶型選型

雙拼——197㎡附加值區(qū)域編號

戶型戶數(shù)建筑面積一層面積二層面積三層面積中空中空占比贈送面積贈送比例備注197戶型報建版兩房兩廳兩衛(wèi)2197.34129.4055.4412.5041.3031.92%79.2640%1.設(shè)備平臺合計≯4㎡不計面積2.餐廳、起居室通過投影之和不超下層戶內(nèi)投影30%不計面積3.陽臺進(jìn)深≯2.1m且不超過相鄰基本功能空間進(jìn)深的40%，陽臺投影之和不超過本層總投影的12%，計一半面積。實施版五房兩廳五衛(wèi)341.66156.67136.1148.880.000.00%109.7832%決策點二----單體戶型選型

決策點三投資等級是否同意按C級執(zhí)行，同時各項成本控制指標(biāo)暫按下表考慮。湖南郴州地塊可控項投資等級匯總表序號項目投資級別外立面風(fēng)格產(chǎn)品占地面積建筑面積容積率吉屋建安單方

（元/㎡）裝修單方吉屋建安重點成本控制科目鋁合金門窗入戶門門樓外墻裝飾欄桿首層大堂標(biāo)準(zhǔn)層大堂智能化外環(huán)境綠化方案一湖南郴州地塊C級中式高層住宅

71,700.00

258,720.00

3.61

2,923

-洋房窗地比0.22，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）9萬元/棟普通涂料按1.3，按16元/㎡，0.1仿石漆，按44元/㎡鐵藝欄桿234元/米2500元/㎡1000元/㎡

（地下室大堂按2000元/㎡）3500元/戶

（含甲供）300元/㎡270元/㎡雙拼別墅

75,514.00

19,503.00

0.26

8,338

-洋房窗地比0.38，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）1.2萬元/棟

（外立面成本）涂料按2.59考慮，其中仿石漆20%，按44元/㎡；普通涂料80%，按16元/㎡鐵藝欄桿234元/米//5000元/戶

（含甲供）410元/㎡350元/㎡合院別墅

117,708.00

33,045.00

0.28

8,472

-洋房窗地比0.38，單價按540元/㎡3050元/樘

（含普通門鎖門鎖250元）1.2萬元/棟

（外立面成本）涂料按2.59考慮，其中仿石漆20%，按44元/㎡；普通涂料80%，按16元/㎡鐵藝欄桿234元/米//5000元/戶

（含甲供）410元/㎡350元/㎡地下車庫

49,250.00

2,325

-//////////高層立面風(fēng)格——新中式風(fēng)格高層建筑層高2.9米決策點四----立面風(fēng)格及層高

別墅立面風(fēng)格—新中式風(fēng)格別墅首層3.3米，二層3米。決策點四----立面風(fēng)格及層高

決策點五----項目開發(fā)分期

2019年1月達(dá)預(yù)售條件2019年4月達(dá)預(yù)售條件2020年1月達(dá)預(yù)售條件2020年4月達(dá)預(yù)售條件4.1綜控決策點紅線內(nèi)展示區(qū)面積（不含建筑）約10805㎡，紅線外約18140優(yōu)點：1、售樓部廣場開闊，有利于聚集人氣2、售樓部大門只有一次進(jìn)出。3、樣板參觀流線從主入口進(jìn)入后，集中在西北部，動線集中并形成閉環(huán)，景觀空間完整。4、施工面集中在北面地塊。劣勢：1、圖中紫色區(qū)域營銷展示時需要綠化遮擋，后期二層改造還原。體驗區(qū)方案1√優(yōu)選決策點紅線內(nèi)展示區(qū)面積（不含建筑）約10058㎡，紅線外約18140優(yōu)點：1、景觀面積比方案一少747㎡2、小區(qū)主入口完整。劣勢：1、售樓部大門有多次進(jìn)出2、樣板房參觀流線分為兩條，并與機(jī)動車流線交叉。體驗區(qū)方案2臨時停車區(qū)4.1綜控決策點決策點郴州大道1、郴州大道至項目主入口需要進(jìn)行優(yōu)化，該段道路寬24米，長588米。共14112㎡需確定成本和優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)。2、臨時停車區(qū)面積約3295㎡，停車位55個。3、營銷中心后場擴(kuò)大區(qū)域約736㎡臨時停車場紅線外：示范區(qū)面積共約18140㎡，含展示道路+臨時停車區(qū)（停車位55個）+營銷中心后場來客方向紅線外道路約14112㎡營銷中心后場約736㎡臨時停車場約3295㎡（本項目于四期設(shè)置會所、游泳池。）優(yōu)點：展示區(qū)規(guī)模較大，參觀流線從主入口進(jìn)入，景觀空間較佳售樓部廣場開闊，有利于聚集人氣劣勢：展示面較小，參觀流線過于曲折體驗區(qū)方案14.2示范區(qū)策劃優(yōu)選——方案一說明：本頁也同步為會議記錄的內(nèi)容示范區(qū)決策點會議確定內(nèi)容1.示范區(qū)形式（臨時、現(xiàn)樓、臨時+現(xiàn)樓）及開放時間選用現(xiàn)樓的方式；選方案一：2018年12月15日開放臨時5套樣板房+售樓部；2018年12月15日開放兩套現(xiàn)樓板房。2售樓部選址及面積、成本在主入口對景會所，方案一：700㎡約640面積銷售，60辦公，裝修成本計劃硬裝（3500）+軟裝（2500）方案二：1000㎡約800面積銷售，200辦公，裝修成本計劃硬裝（5000）+軟裝（3500）3會所是否展示作為營銷中心使用4板房選擇數(shù)量，及交付標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置五套現(xiàn)樓樣板房,高層95㎡和115㎡，A1-1輕奢.靛藍(lán)，硬裝750元/㎡。合院75㎡，茅山B04合院A風(fēng)格和95㎡茅山B04合院B風(fēng)格，硬裝2500元/㎡，軟裝3500元/㎡雙拼197，東方新古典，硬裝3500/㎡，軟裝3500元/㎡5項目外道路是否需要改造，涉及成本項目主入口前道路綠化改造，路寬24米，長588米，面積14112㎡；臨時停車場面積3295㎡，兩項工程造價預(yù)計共600萬元（單價345/㎡）6.示范區(qū)園區(qū)景觀初步展示范圍/面積紅線內(nèi)：示范區(qū)面積約10150平方米；紅線外：1、道路+臨時停車位，共約17407㎡2、營銷中心后場，736約㎡7.主要參觀流線及主要施工流線參觀流線從地塊西北入口進(jìn)入施工流線從地塊北側(cè)高層區(qū)進(jìn)入，與參觀流線互不交叉。8.臨時示范區(qū)成本：景觀、室內(nèi)、臨時建筑現(xiàn)樓示范區(qū)，無臨時示范區(qū)成本。決策點951157595197營銷中心沿街商業(yè)沿街商業(yè)紅線外沿湖區(qū)域約736㎡紅線外道路區(qū)域約14112㎡紅線外臨時停車位55個約3295㎡4.3示范區(qū)策劃優(yōu)選方案——展示分析售樓部面積700㎡其中640㎡+辦公60㎡售樓部位置項目主入口對景會所首層建筑信息1）建筑共2F,首層占地面積1192。2）面寬46米，進(jìn)深19米，占用1層。3）外立面需滿足售樓部使用需要進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，成本信息硬裝3500元/㎡,軟裝2500元/㎡；辦公區(qū)400元/㎡.風(fēng)格意向雅韻700風(fēng)格決策點接待區(qū)接待區(qū)沙盤區(qū)洽談區(qū)洽談區(qū)售樓部面積1000㎡其中800㎡+辦公200㎡售樓部位置目主入口對景會所首層成本信息硬裝5000元/㎡,軟裝3500元/㎡，辦公區(qū)400元/㎡.風(fēng)格意向逸境1000風(fēng)格方案二別墅立面風(fēng)格—新中式風(fēng)格別墅首層3.3米，二層3米。決策點六----

綜控方案

決策點六綜控方案售樓部面積700㎡其中640㎡+辦公60㎡售樓部位置商鋪首層成本信息硬裝3500元/㎡,軟裝2500元/㎡風(fēng)格意向雅韻700風(fēng)格接待區(qū)接待區(qū)沙盤區(qū)接待區(qū)洽談區(qū)方案一售樓部面積1000㎡其中800㎡+辦公200㎡售樓部位置商鋪首層成本信息硬裝5000元/㎡,軟裝3500元/㎡風(fēng)格意向逸境1000風(fēng)格方案二決策點七室內(nèi)成本及風(fēng)格序號建筑類型型號層數(shù)戶型戶型面積裝修風(fēng)格實際裝修成本（元/㎡）備注一高層洋房T433房1衛(wèi)95A1-1輕奢.靛藍(lán)800軟裝風(fēng)格(藍(lán)+金)T433房2衛(wèi)115A1-1輕奢.靛藍(lán)800軟裝風(fēng)格(美式都市)上述表格中，營銷、設(shè)計部僅鎖定裝修風(fēng)格及交付配置，成本部根據(jù)實際發(fā)生的人力成本、材料運(yùn)費(fèi)等原因，進(jìn)行成本控制。序號建筑類型型號層數(shù)戶型戶型面積裝修風(fēng)格實際裝修成本（元/㎡）備注二別墅合院23房3衛(wèi)75茅山B04合院A風(fēng)格2500硬裝+3500軟裝二4房3衛(wèi)95茅山B04合院B風(fēng)格2500硬裝+3500軟裝雙拼25房6衛(wèi)197東方新古典3500硬裝+3500軟裝上述表格中，營銷、設(shè)計部僅鎖定裝修風(fēng)格及交付配置，成本部根據(jù)實際發(fā)生的人力成本、材料運(yùn)費(fèi)等原因，進(jìn)行成本控制。設(shè)計風(fēng)格：

2500標(biāo)準(zhǔn)（現(xiàn)代.雅致）成本控制：首層大堂：2500元/㎡架空層：

1500元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳：1000元/㎡地下室大堂：

2000元/㎡洋房部分別墅部分公區(qū)部分模版說明：需說明是為毛坯／精裝；需說明與投委會是否一致？不一致的需說明原因。重大景觀配置：是否設(shè)置泳池景觀成本：

高層部分：XXX元/㎡（其中硬景：300元/㎡；軟景：

270元/㎡）

合院與別墅部分：XXX元/㎡（其中硬景：

410元/㎡；軟景：

350元/㎡）（若有別墅等交付庭院，則交標(biāo)庭院造價標(biāo)準(zhǔn)，以及非住宅區(qū)域景觀造價等均需明確）頂板覆土厚度：1.2m（即滿足C級投資等級要求）（若因特殊原因采用非標(biāo)設(shè)定，則在此說明）決策點八景觀成本及風(fēng)格本項目景觀成本——x級投資等級硬景XXX元/m2，綠化XXX元/m2。投委會階段高層建筑立面風(fēng)格——現(xiàn)代景觀風(fēng)格——現(xiàn)代自然決策點八景觀成本及風(fēng)格高層建筑立面風(fēng)格——現(xiàn)代景觀風(fēng)格——現(xiàn)代中式?jīng)Q策點八景觀成本及風(fēng)格合院別墅建筑立面風(fēng)格——中式景觀風(fēng)格——現(xiàn)代中式（灰色系）決策點八景觀成本及風(fēng)格前期開發(fā)風(fēng)險提示：1、郴州在閑置土地處理上去年排名湖南省倒數(shù)第一，屬于國土資源部重點督查對象。今年6月份將面臨再次審查，動工開發(fā)定義為需挖深基坑為界定標(biāo)準(zhǔn)。2、政府關(guān)系修補(bǔ)維護(hù)和取得支持，因為歷史原因，目前與郴州各級政府主管部門未建立良好合作關(guān)系，開發(fā)部門應(yīng)及早介入，與報建報批部門建立良好關(guān)系，便于之后開發(fā)工作的開展；2、郴州報建報批流程及設(shè)計規(guī)范要求與長沙略有差異，需開發(fā)部門盡早介入，收集梳理相應(yīng)流程及設(shè)計規(guī)范要求，便于后續(xù)工作開展；3、現(xiàn)場施工道路、臨時用水用電、高壓桿線遷移等影響開工條件的問題需立即排專人落實和解決；4、已摘牌土地國土證正在辦理中，相應(yīng)土地規(guī)劃依據(jù)條件及設(shè)計要點暫時未獲取，需及早取得相應(yīng)文件提交設(shè)計部門進(jìn)行方案設(shè)計；5、郴州公司開發(fā)資質(zhì)已經(jīng)過期，立項備案無法進(jìn)行，立項是整個項目推進(jìn)的基礎(chǔ)資料，必須盡快解決。前期工程風(fēng)險提示：1、工程第一步應(yīng)是測量做界樁明確紅線范圍，然后清表。其中植被清表牽涉青苗補(bǔ)償及糾紛；2、在當(dāng)前現(xiàn)有臨時修筑的便道上需鋪設(shè)磚渣或碎石，且還要修筑施工道路伸入地塊內(nèi)部；3、臨水、臨電目前沒有啟動；待清表后做圍檔，再進(jìn)行地勘和土石方施工；4、施工單位（總包、分包)、監(jiān)理單位要提前組織考察引入，確保招標(biāo)需要。現(xiàn)就政府主張終止《合作協(xié)議書》并另行簽署新協(xié)議事宜，提供如下法律意見，供領(lǐng)導(dǎo)參考：一、關(guān)于1000萬元履約保證金《合作協(xié)議書》第十條約定：自本協(xié)議簽訂后15個工作日內(nèi)，雅居樂地產(chǎn)將1000萬元匯入政府指定銀行賬戶，該筆資金作為本協(xié)議的履約保證金。該履約保證金在項目第一宗第摘牌后10個工作日全額退還給雅居樂地產(chǎn)。若本協(xié)議因故未能履約，則蘇仙政府應(yīng)在雙方解除合約后十五個工作日內(nèi)退還雅居樂地產(chǎn)所交上述履約保證金。2014年1月22日，雅居樂地產(chǎn)向蘇仙政府支付履約保證金1000萬元。2014年9月29日，郴州雅居樂摘牌該項目第一宗地塊182畝，且雙方簽訂成交確認(rèn)書。綜上，自2014年9月29日起計算10個工作日內(nèi)，蘇仙政府應(yīng)退還1000萬元履約保證金，蘇仙政府存在逾期返還的違約行為。建議:簽署新協(xié)議時，明確蘇仙政府返還的時間，如逾期返還按每日萬分之五支付違約金。自2014年9月29日起計算10個工作日內(nèi)期限屆滿之日起至新協(xié)議簽署前，蘇仙存在逾期返還行為，且郴州雅居樂已支付逾期支付土地出讓金的違約金，從純法律角度考慮，我司亦有權(quán)追究蘇仙政府逾期支付1000萬元履約保證金的違約金。在《合作協(xié)議》對逾期返還違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)未明確約定的情形下，可參考銀行同期貸款利率。二、關(guān)于5000萬元前期費(fèi)用《合作協(xié)議書》第五條約定：項目用地所有前期費(fèi)用由雅居樂墊付。關(guān)于前期費(fèi)用的數(shù)額以及雙方處理方案，雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定。2014年2月21日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第一條約定：1、原協(xié)議第五條約定的由雅居樂地產(chǎn)墊付的前期費(fèi)用雙方共同擬定為人民幣壹億元整；2、雅居樂地產(chǎn)墊付的前期費(fèi)用分兩期支付：（1）第一期，在本補(bǔ)充協(xié)議生效后10個工作日內(nèi)由雅居樂地產(chǎn)向政府支付5000萬元；（2）第二期：雅居樂地產(chǎn)或項目公司就原合作協(xié)議第七條約定的第一期185畝土地摘牌并簽訂土地成交確認(rèn)書后10個工作日內(nèi)，雅居樂地產(chǎn)再向蘇仙政府支付5000萬元。雅居樂地產(chǎn)于2014年5月7日向蘇仙政府支付前期費(fèi)用5000萬元，第二期前期費(fèi)用5000萬元，雅居樂地產(chǎn)應(yīng)于2014年9月29日之日計算10個工作日內(nèi)支付，但雅居樂地產(chǎn)至今未付。該條第4款約定：蘇仙政府同意雅居樂地插或郴州雅居樂