東原地產(chǎn)集團研發(fā)設(shè)計關(guān)鍵限額指標及產(chǎn)品配置標準(2017版)

東原地產(chǎn)住宅產(chǎn)品關(guān)鍵限額指標及配置標準展中心會簽部門：研發(fā)設(shè)計中心序號修訂日期版本修訂記錄修訂內(nèi)容修訂人本1.1編制目的為保證項目品質(zhì)的均好性，平衡項目品質(zhì)與成本控制，集團研發(fā)設(shè)計中心、運營發(fā)展中心聯(lián)合本標準)。作為成本精細化管理與產(chǎn)品品質(zhì)管理的綜合性指導(dǎo)文件，本標準以客戶需求、產(chǎn)品線體系、成本適配為基礎(chǔ)，對原執(zhí)行之限額指標進行了修訂和補充，更符合集團跨地域發(fā)展的需求，也更便城市公司日常使用。1.2適用范圍本標準適用于東原集團下屬獨資、控股及合資開發(fā)類由我司負責(zé)產(chǎn)品設(shè)計或成本控制的住宅產(chǎn)1.3指標控制原則按照“客戶敏感、成本敏感、地域適應(yīng)”的原則引導(dǎo)各項指標合理、適度配置，通過限額指標本標準中的限額指標部分設(shè)置了高限值和標桿值。其中標桿值為行業(yè)中優(yōu)秀項目的實際指標，也是各城市公司的目標值；高限值為該指標的上限，不應(yīng)突破。當(dāng)有突破時，應(yīng)在審批中說明該指標超限的原因。本標準中各項指標的取值以交付時狀態(tài)為準，所有由我司承擔(dān)費用的交付前改造所造成指標變化的應(yīng)以改造后指標為準。本限額指標及配置標準分別在產(chǎn)品定位會、方案成果評審會及基準版施工圖三個階段控制，以實現(xiàn)目標成本準確、合理成本控制的目的。1.4指標分類指標分為產(chǎn)品配置標準和限額指標兩類：前者包含某一工程項目的造價和建議的配置，后者為制指標。1.5名詞定義對于本標準中所使用的專有名詞約定如下：作為控制指標，計入考核。建筑物(包括墻體)所形成的樓地面面積。其計算方式應(yīng)符合按《建筑工程面積計算規(guī)范》和當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門相關(guān)規(guī)定。參考值控制值南北方建筑面積建筑內(nèi)可以建筑內(nèi)可以出租或銷售的產(chǎn)權(quán)面積。在計算可售比時可售車位不計入可售面積?？晒I(yè)主封閉至室內(nèi)空間，但不屬于產(chǎn)權(quán)面積部分。對于涉及到改造的內(nèi)容，以交付給業(yè)主時的狀態(tài)為準。本限額指標以建筑面積為計算基礎(chǔ)，因贈送而額外增加的積。可建設(shè)用地面積內(nèi)除建筑占地和道路用地之外的用地面積以及其他計入景觀工程費指建筑單體中建筑平面布置相同的樓層。室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高的1/2的房間。指高層建筑中標準層住宅套數(shù)與電梯個數(shù)的比值。可租售面積贈送面積景觀面積標準層超高層地下室梯戶數(shù)2指標說明及計算方式2.1可售比：計算方式：可租售比=分期可租售面積/分期總建筑面積可可售比限額指標項目產(chǎn)品線值TOP系1、產(chǎn)品定位會段指標取值：可租售面積按照計容面積統(tǒng)計；2、方案成果評審會階段指標取值：可租售面積應(yīng)按房產(chǎn)口徑統(tǒng)計。2.2公攤比：計算方式：公攤比=1－(套內(nèi)建筑面積/建筑面積)公攤公攤比限額指標項目產(chǎn)品線超高層TOP系%%%%%%%%%P2、產(chǎn)品定位會階段取值：標準層套內(nèi)建筑面積(除陽臺)和標準層建筑面積(不含陽臺)；3、方案成果評審會階段取值：單元套內(nèi)建筑面積(除陽臺)和單元建筑面積(不含陽臺)。際情況在項目目標規(guī)劃會中說明并調(diào)整相應(yīng)指標。2.3單車位面積定義：指公共車庫內(nèi)每個標準車位折算的建筑面積。單位為“㎡/車”。計算方式：單車位面積=車庫總建筑面積/車庫內(nèi)總停車數(shù)。單車位面積限額指單車位面積限額指標普通地下車庫人防地下室≤人防面積或人防面積占地下室分類值標桿值間的建筑面積。不包括自行車庫、摩托車庫、設(shè)置于車庫但非單獨為車庫服務(wù)的設(shè)備用房等。車位指標的非標準車位不計入總數(shù)量，露天停車位不計入停車數(shù)。3、表中數(shù)據(jù)車位寬度按2.4m計，當(dāng)?shù)叵萝噹燔囄粚挾葹榇笥诖藰藴蕰r，可按比例放大限額數(shù)4、當(dāng)車庫內(nèi)人防面積占比大于2/3時，可根據(jù)項目情況酌情放寬限額值；況，評判其單車位面積的合理性。2.4建筑層高定義：指建筑物下層樓板面到上層樓板面的垂直距離，單位為“米(m)”。建建筑層高限額指標產(chǎn)品線產(chǎn)品類型住洋房宅小高層商集中商業(yè)32.92.9333333TOP系庫地上停車樓3.41、本指標僅設(shè)高限值2、由于各地標準不一，層高首先應(yīng)滿足規(guī)劃不額外計算容積率的要求。若要突破規(guī)劃要求，應(yīng)4、住宅類產(chǎn)品設(shè)置地暖時，時光和晴天系產(chǎn)品可增加0.1m；5、重慶地區(qū)晴天系高層、小高層住宅類產(chǎn)品層高限額提為3m；7、獨立地下室地下一層建筑層高為下層樓板完成面到頂板結(jié)構(gòu)頂標高的垂直距離；8、北方采暖地區(qū)如地庫內(nèi)敷設(shè)熱力管道，地下一層層高可增加0.1m；2.5墻地比定義：指建筑外立面(含外門窗)展開面積與該建筑地上建筑面積之比。計算方式：墻地比=外立面展開面積/地上建筑面積墻地比限額指標墻地比限額指標項目產(chǎn)品線TOP系時光系晴天系高限值1.11.151.2標桿值1.01.051.11、產(chǎn)品定位會階段取值：標準層外立面展開面積(不含線腳)與標準層建筑面積之比；2、方案成果評審會階段取值：單體外立面展開面積(不含線腳)與單體地上建筑面積；。4、以上數(shù)據(jù)以普通高層產(chǎn)品為測算基礎(chǔ)，產(chǎn)品業(yè)態(tài)發(fā)生變化時按照小高層洋房的順序依次在6、梯戶數(shù)大于等于4戶的塔式建筑可根據(jù)項目情況適當(dāng)放寬本限額，在產(chǎn)品定位會階段說明；施工圖階段墻地比調(diào)整系數(shù)：墻墻地比限額施工圖修正系數(shù)新古典建筑風(fēng)格修正系數(shù)簡約法式Art-deco新亞洲表中未包含之立面風(fēng)格可在方案成果評審會中確認修正系數(shù)。2.6窗地比定義：指地上作為建筑外圍護的門窗展開面積占地上建筑面積的比例。計算方式：窗地比=門窗展開面積/地上計容建筑面積窗窗地比限額指標項目產(chǎn)品線TOP系時光系晴天系高限值\0.240.23標桿值0.210.20.19計容建筑面積；2、方案成果評審會階段取值：為單體門窗展開面積和單體計容建筑面積。3、TOP系不設(shè)置本指標高限值，但應(yīng)符合該項目的目標成本。2.7鋼筋含量計算方式：鋼筋含量=鋼筋重量/建筑面積基本風(fēng)壓業(yè)態(tài)及產(chǎn)品別墅、洋房洋樓(20米以下)標桿值96994144460值4542454547026標桿值969404245471值4542454648137標桿值969414346482值4542454749248層單位為公斤/平方米(kg/㎡)。標桿值9640424447493值454246480359標桿值964143454804值45424749146607度區(qū)別墅、洋房洋樓層(20米以下)基本風(fēng)壓標桿值4294444474827值474500348638度區(qū)標桿7277762672標桿值429444649049值474502566065標桿值4294444464716值47450023762標桿值4294445484938值47450135964標桿值4294444464605值47450022661搭接和損耗，亦不包含構(gòu)造柱、過梁、圈梁、砌體中的拉接鋼筋及砌體中預(yù)制構(gòu)件之鋼筋也不包2、表中灰色部分以風(fēng)荷載控制為主，白色部分以地震控制為主。7、表中數(shù)據(jù)以受力鋼筋為三級鋼為主作為前提條件，并作為各項目設(shè)計配筋導(dǎo)向。地地下室鋼筋含量限額指標(kg/m)六度區(qū)數(shù)值二層三層一層二層三層一層二層三層一層二層三層值959590值95普通地下室人防地下室建筑類型大柱網(wǎng)大柱網(wǎng)小柱網(wǎng)小柱網(wǎng)七度區(qū)區(qū)損耗，亦不包含構(gòu)造柱、過梁、圈梁、砌體中的拉接鋼筋及砌體中預(yù)制構(gòu)件之鋼筋也不包含措施4、若地下室中含有不計建筑面積的夾層，應(yīng)根據(jù)夾層面積、層高折算地下室面積；5、核五級及以上人防和非人防混合地庫，人防區(qū)域應(yīng)單獨計算，不做限制。2.8砼含量定義：指某一建筑或局部混凝土總用量與該區(qū)域建筑面積之比(包含計容與不計容)。限額指標分為地上單體砼含量與地下砼含量。計算方式：砼含量=混凝土用量/建筑面積。6度區(qū)地上砼含量限額指標(6度區(qū)地上砼含量限額指標(m3/㎡)基本風(fēng)壓0.650.75標桿高限標桿高限標桿高限標桿高限標桿高限值值值值值值值值值值0.320.370.320.370.320.370.320.370.320.370.270.320.320.370.370.380.430.320.370.370.420.420.430.480.270.320.340.390.390.40.450.320.370.390.440.440.450.50.270.320.360.410.410.420.470.320.370.410.460.460.470.520.270.340.380.430.430.440.490.320.390.430.480.480.490.540.270.360.40.450.450.460.510.320.410.450.50.50.510.56業(yè)態(tài)及產(chǎn)品、洋房洋樓(20米以下)層7度區(qū)基本風(fēng)壓值值值值值值值值值值值值0.390.440.390.440.390.440.410.470.450.50.450.5高層別墅、洋房洋樓(20米以下)層8度區(qū)單體建筑面積之比。混凝土總量不包含構(gòu)造柱、過梁、圈梁及砌體中預(yù)制構(gòu)件混凝土。2、表中灰色部分以風(fēng)荷載控制為主，白色部分以地震控制為主。地地下室砼含量限額指標(m3/㎡)普通地下室人防地下室大柱網(wǎng)小柱網(wǎng)大柱網(wǎng)小柱網(wǎng)二層三層一層二層三一層二層三層一層二層層1.151.11.151.11.051.31.21.11.21.10.950.90.950.90.851.110.910.9型柱網(wǎng)層數(shù)值標桿值三層111、地下室混凝土含量指地下室混凝土總量與地下室建筑面積之比?；炷量偭坎话瑯?gòu)造柱、過梁、圈梁及砌體中預(yù)制構(gòu)件混凝土。4、若地下室中含有不計建筑面積的夾層，應(yīng)根據(jù)夾層面積、層高折算地下室面積；2.9外墻裝飾單方指標定義：指外墻飾面工程成本與外墻展開面積的比值。單位為元/㎡。成本口徑：應(yīng)包含外立面、屋面飾面、雨棚的展開面積與成本，不作為圍護措施的欄桿應(yīng)作為程包括龍骨和飾面材料；具體詳見附圖；所有飾面工程費為整體工程費用包括甲供主材與輔材；外外墻單方指標(元/㎡)項目產(chǎn)品線桿值TOP系TOP系為參考值，時光及晴天系為控制值；外外墻飾面配置標準項目產(chǎn)品線TOP系部位防滑面磚根據(jù)設(shè)計選擇根據(jù)設(shè)計選擇真石漆以下各種涂料首選為涂料飾面水泥瓦或油氈瓦無飾面油氈瓦彈性涂料上人平屋面坡屋面頂部外墻根根據(jù)設(shè)計選擇首選為涂料飾面根據(jù)設(shè)計選擇用成品線條澆雨棚表面裝飾彈性涂料部分質(zhì)感涂料其余彈性涂料盡量避免，除首層外采用現(xiàn)澆現(xiàn)澆雨棚，應(yīng)盡量控制深度真石漆以下各種涂料2F以下可根據(jù)方案選用石材EPS成品線條輕鋼雨棚或現(xiàn)澆雨篷標準段外墻底部外墻裝飾線條2.10欄桿單方指標定義：指所有作為圍護措施的室外欄桿(欄板)工程的成本與實際工程量長度的比值。單成本口徑：應(yīng)包含所有維護措施包括陽、露臺防護欄桿，上人屋面、室外連廊防護欄桿；當(dāng)防護措施為欄板或欄板與欄桿組合時，欄板的土建及飾面成本應(yīng)計入欄桿工程內(nèi)；本欄桿工程不包括飄窗的護窗欄桿，樓梯(間)防護欄桿，建筑單體以外的景觀工程欄桿。欄桿單方指標(元/米)TOP系TOP系欄欄桿配置標準項目產(chǎn)品線TOP系部位根據(jù)設(shè)計選擇首選鐵藝欄桿根據(jù)設(shè)計選擇首選鐵藝欄桿鋁合金欄桿玻璃欄板首選鐵藝欄桿結(jié)合外立面設(shè)計首選鐵藝欄桿鐵藝欄桿簡化花型鐵藝欄桿無花型鐵藝欄桿無花型主要空間輔助空間公共區(qū)域2.11百頁單方指標定義：指作為空調(diào)、新風(fēng)機等臨空放置的設(shè)備的裝飾性措施及設(shè)備機房、管道井的通風(fēng)百頁工程費用與實際工程量面積的比值。單位為元/㎡。成本口徑：包含所有空調(diào)位、設(shè)備平臺的裝飾性措施，及備機房、管道井的通風(fēng)百頁；百百頁單方指標(元/㎡)項目產(chǎn)品線桿值TOP系百頁配置百頁配置標準項目產(chǎn)品線TOP系部位根據(jù)設(shè)計選擇2、鋁合金百頁應(yīng)控制間隙，百頁片厚度保證不變形為前提且不宜超過1.5mm。3、百頁應(yīng)考慮設(shè)備安裝的便利性，表面宜采用靜電粉末噴涂。2.12外門窗單方指標定義：建筑單體外門窗工程費用與外門窗展開面積的比值，單位為元/㎡。成本口徑：包含套內(nèi)、公共區(qū)域所有用于通風(fēng)、采光及裝飾的鋁合金(塑鋼)外門窗及普通副框(如有)成本，不包括入戶門、單元門，設(shè)備管井等防火門。外門窗單方指標(元外門窗單方指標(元/㎡)TOP系項目產(chǎn)品線值1、TOP系取值為系統(tǒng)門窗；時光系取值為普通斷橋鋁合金；晴天系取值為塑鋼門窗；4、若采用節(jié)能副框時，單方可增加20元/㎡；5、外立面增加耐火窗的情況下,外窗單方指標可根據(jù)外窗中耐火窗面積占比和耐火窗單價進行耐火窗單價參照各地價格執(zhí)行，并需在建筑方案成果評審會中說明。外門窗配置標準外門窗配置標準項目產(chǎn)品線TOP系部位斷橋鋁合金或塑鋼斷橋鋁或系統(tǒng)窗，表面可選氟碳噴涂可選用外共擠內(nèi)覆膜合資品牌分選用進口品牌塑鋼型材，可選用外共擠內(nèi)白料或通體彩色型材若不采用系統(tǒng)窗可部表面粉末噴涂，塑鋼2.13入戶門單價指標定義：每樘入戶門的單價，單位為元/樘。成本口徑：每戶的入戶門及門鎖，別墅不包括車庫門、庭院門和通往內(nèi)院的門。入入戶門單價指標(元/樘)TOP系項目產(chǎn)品線桿值入入戶門配置標準項目產(chǎn)品線TOP系部位國產(chǎn)電子鎖/機械鎖木質(zhì)/鋼質(zhì)鋼質(zhì)單開門機械鎖鋼質(zhì)鋼質(zhì)/鋼木子母門高檔鋼木復(fù)合門進口電子鎖鋼質(zhì)1、門扇表面處理方式可選：木貼皮、覆膜、熱轉(zhuǎn)印和粉末噴涂等，可根據(jù)成本選擇；2、當(dāng)選用電子門鎖時，應(yīng)考慮防火需求，電子鎖功能應(yīng)根據(jù)成本選擇。2.14防火門單方指標定義：指防火門工程費用與實際工程面積的比值，單位為元/㎡適用范圍：用于公共區(qū)域的樓梯間、設(shè)備間、管道井、疏散門，當(dāng)入戶門為防火門時適用入戶防防火門單方指標(元/㎡)鋼質(zhì)門450項目產(chǎn)品線值木質(zhì)包鋼木質(zhì)門250防防火門配置標準項目產(chǎn)品線TOP系部位普通木質(zhì)防火門，由木質(zhì)防火門表面噴漆/貼皮精裝修做飾面處理線上由精裝修做飾面下鋼質(zhì)防火門表面噴漆2、地上直接面向室外的防火門可選用木質(zhì)包鋼的形式防止變形。2.15單元門單方指標定義：單元門的工程總費用與實際工程面積的比值，單位為元/㎡。成本口徑：指從地面室外進入首層大堂的外門及附屬的外窗、上亮等的總成本，地下大堂的門單單元門單方指標(元/㎡)TOP系項目產(chǎn)品線桿值單元門標準單元門標準項目產(chǎn)品線TOP系配置局部不銹鋼飾面鋁合金平開門表面粉末噴涂不銹鋼飾面鋁合金平開門表面氟碳噴涂局部銅飾面不銹鋼飾面表面仿銅處理依據(jù)設(shè)計標準標桿值開啟門扇高度2.16室內(nèi)公共區(qū)域標準3住宅公共部位精裝修成本限額指標室內(nèi)標準項目產(chǎn)品線標準室內(nèi)配置標準2.17景觀工程單方紅線內(nèi)交付區(qū)與示范區(qū)景觀工程。景景觀工程單方指標(元/㎡)時光系TOP系A(chǔ)BC800600采用一事一議700500高限值標桿值項目產(chǎn)品線450。2.18單體內(nèi)智能化工程單方指標定義：弱電智能化工程費用與對應(yīng)部位建筑面積的比值，單位：元/㎡。成本口徑：套內(nèi)為毛坯交付的建筑內(nèi)部弱電、智能化工程費用，面積以最終交付時狀態(tài)為準；智智能化工程單方指標(元/㎡)TOP系25(50)20(40)項目產(chǎn)品線桿值20(30)20(40)22.19電梯配置標準適用范圍：適用于公共區(qū)域內(nèi)的客用電梯，別墅套內(nèi)或公共區(qū)域的服務(wù)電梯不適用本標準；項目產(chǎn)品線TOP系部位轎廂高度裝修標準1、電梯轎廂的裝修材料供參考，應(yīng)符合《東原地產(chǎn)住宅公共區(qū)室內(nèi)配置標準1.0》中的要求；、超高層住宅中可適當(dāng)放大載重量；允許二次吊頂25000元/個許二次吊頂3管理辦法3.1使用方式應(yīng)在產(chǎn)品定位會、方案成果評審會及基準版施工圖三個階段分別對指標進行控制、取值，形成具體描述具體描述產(chǎn)品定位會之前應(yīng)由城市公司研發(fā)設(shè)計部組織填寫產(chǎn)品配置標準表(產(chǎn)品定位會階段)，并在產(chǎn)品定位會中評審理，在項目目標規(guī)劃會之前配合研發(fā)設(shè)計部完成產(chǎn)品配置標準表(建筑方案評審階段)的填報，并提交成本管理部完成目標成本的測算。并在方案評審會中對目標成本、設(shè)計限額指標、產(chǎn)品配置標準進行評審。若項目對標中發(fā)現(xiàn)該項目與競品在某一項或若干項有較大差異時，城市公司研發(fā)設(shè)計部應(yīng)組織營銷管理部對客戶敏感點和產(chǎn)品配置標準進行回顧，以滿足本項目調(diào)整產(chǎn)品配置標準的確定產(chǎn)品線確認確定3.2職責(zé)城市公司和集團各職能的職責(zé)詳見下表：具體職責(zé)具體職責(zé)1)明確產(chǎn)品線；2)客戶關(guān)注點排序；3)對產(chǎn)品價值亮點的梳理1)填寫產(chǎn)品配置標準表；2)根據(jù)輸入條件，對產(chǎn)品配置標準進行修正；1)明確項目的目標成本；2)根據(jù)測算指標提出配置標準調(diào)整建議；1)負責(zé)考核分數(shù)的收集；1)批復(fù)產(chǎn)品線、客戶關(guān)注點等內(nèi)容；2)當(dāng)城市公司營銷所提交內(nèi)容存在偏差，組織對其結(jié)論進行修訂；職能線研發(fā)設(shè)部成本管運營部理中心別市團1)1)本文件中產(chǎn)品配置標準的解釋、維護；2)對產(chǎn)品配置標準及限額指標進行審核；4)與城市公司共同確認未明確的產(chǎn)品配置標準；1)對成本口徑、標準的解釋與維護；2)由研發(fā)配合，對產(chǎn)品配置標準及限額指標進行指標復(fù)核；3)目標成本確認后，考核相關(guān)部門。研發(fā)設(shè)計中心工程管成本管3.3指標考核3.3.1在建筑方案評審會中鎖定配置標準和基準版施工圖鎖定限額指標后，需對各指標的最終規(guī)劃會的項目不列入考核范圍。據(jù)測算，并提交集團成本管理部、研發(fā)中心審核。以審核后的數(shù)據(jù)作為考核考核周期數(shù)據(jù)獲取數(shù)據(jù)輸出當(dāng)因項目的當(dāng)因項目的特殊條件導(dǎo)致指標超過高限值，應(yīng)說明超限原因并提交集團工程管理部工程技術(shù)組3.3.2限額指標引入考核的數(shù)據(jù)應(yīng)以正式下發(fā)的施工圖為準，配置標準以項目目標規(guī)劃會成果3.3.3關(guān)于限額指標及配置標準的責(zé)權(quán)及權(quán)重分配見下表：限額指標及配置標準考核責(zé)權(quán)劃分表單項考核部門主責(zé)考核部門權(quán)重研發(fā)設(shè)計部成本管理部8%■5%■5%■5%■8%■10%■15%■5%■指標名稱可售比墻地比建筑層高車庫單車位面積鋼筋含量砼含量集團成本管理部、研發(fā)設(shè)計研發(fā)設(shè)計中心研發(fā)設(shè)計中心數(shù)據(jù)來源外外墻裝飾單方外墻門窗單方入戶門單價防火門單價單元門單方欄桿單方百頁單方室內(nèi)公共區(qū)域裝修單方景觀工程單方智能化工程單方集團成本管理部、研發(fā)設(shè)計2%2%2%參考值的指標，其權(quán)重平均分配到其他控制值指標中。2、對于配置標準中符合建議參考配置但造價超限額的，按權(quán)重扣除成本管理部相關(guān)人員得分，研發(fā)