房地產類型及小戶型簡介

房地產類型及小戶型簡介第1頁/共73頁房地產項目類型基礎概念傳統(tǒng)的項目類型：這種劃分的標準綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。別墅、公寓、普通住宅、經(jīng)濟適用房第2頁/共73頁別墅代表著總面積大，總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形?？煞譃楠殫潉e墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、空中別墅等。第3頁/共73頁獨棟別墅

即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性極強的單體別墅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，私密性強，市場價格較高，也是別墅建筑的終極形式。針對的人群是高層群體。第4頁/共73頁聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。在西方，消費群體主要是中產階級或新貴階層。在中國，則屬于高消費人群。第5頁/共73頁雙拼別墅它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。

第6頁/共73頁疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合而成。購買人群是社會上的中產階級，而非真正意義上的富人，定位也多是第一居所

。第7頁/共73頁空中別墅空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。第8頁/共73頁公寓公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓。針對的客戶主要是白領階層和商務人士。根據(jù)用地性質可分為三種普通公寓、商務公寓、酒店式公寓。普通公寓商務公寓酒店式公寓用地性質住宅綜合性用地或商業(yè)用地商業(yè)用地產權性質公寓商務公寓商務公寓或公寓產權年限70年40或50年40年特點戶型面積小，30-60平米：精裝修交房標準，拎包入?。号涮自O施完善：物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質服務：銷售價格一般高于區(qū)域整體水平一般處于城市CBD，可居住辦公：具備寫字樓功能，咋部分城市可注冊公司，價格相對寫字樓較低：首付最低可達兩成，按揭可達20-30年（深圳）；產權性質為商務公寓，非純寫字樓面積較小，主力戶型主要在90平一下，裝修檔次高大多在CBD，交通便捷。按照星級酒店的標準設計。一般只租不售和產權式經(jīng)營為主。大多是聘請高級物管，服務專業(yè)細致，物業(yè)費較高。第9頁/共73頁禾嘉酒店式公寓譽天商務公寓第10頁/共73頁普通住宅單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。針對的主要是中小企業(yè)主，普通中產階級人群。第11頁/共73頁經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。第12頁/共73頁解讀板樓與塔樓板樓和塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓與塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。板樓：是對建筑結構的構筑物的稱呼，板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成了一個板樓。塔樓：一般是指高層建筑塔樓指外觀像塔的樓型，平面的長度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶在6戶以上。第13頁/共73頁板樓塔樓第14頁/共73頁板樓與塔樓的區(qū)別比較角度板樓塔樓備注建筑密度及平均高度低高不直接構成優(yōu)劣勢，但高層建筑有利于觀景，不容易受遮擋，間接有利。容積率低高通風好不暢朝向戶戶朝陽常有無采居室采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設置。高度問題容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改。使用率板樓戶型的使用率平均達到80%；最高可達90%塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓第15頁/共73頁Loft戶型loft戶型通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右。雖然銷售時按一層的建筑面積計算，但實際使用面積卻可達到銷售面積的近1倍；高層高空間變化豐富，購買者可以根據(jù)自己的喜好隨意設計。第16頁/共73頁Soho公寓SOHO，即SmallOfficeHomeOffice，家居辦公，大多指那些專門的自由職業(yè)者：自由撰稿人、平面設計師、工藝品設計人員、藝術家、音樂創(chuàng)作、產品銷售員、平面設計、廣告制作、服裝設計、商務代理、做期貨、網(wǎng)站等等。第17頁/共73頁三里屯soho公寓在商場之上，有4個公寓樓和5個寫字樓，平面形狀各不相同，建筑高度最高達到97米。公寓樓坐落在項目用地的南側，這里的日照條件非常理想，安靜始于居住；寫字樓坐落在項目用地的北側，這里與主要街道的聯(lián)系十分便捷。

第18頁/共73頁容積率：9.10綠化率：35%戶數(shù)：658戶裝修狀況：精裝修第19頁/共73頁交通圖第20頁/共73頁效果圖第21頁/共73頁標準層01戶型

4室2廳4衛(wèi)1廚

253.42㎡

第22頁/共73頁標準層02戶型

4室2廳4衛(wèi)1廚

276.43㎡

第23頁/共73頁第24頁/共73頁樣板間第25頁/共73頁第26頁/共73頁第27頁/共73頁第28頁/共73頁第29頁/共73頁第30頁/共73頁SoloSOLO戶型就是個性化的尊重客戶生活方式的的精準居住空間。第31頁/共73頁客群要素1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人

2.戶型尊重客戶以往生活模式，強調個性化界面3.每套建筑面積在35平方米左右，4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定來源于居住者本身。5.SOLO戶型特別細致地構成了輔助空間。強調舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。6.SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等，7.全裝修現(xiàn)房交房，無期房銷售狀態(tài)。8.提供推托出租和包租業(yè)務。9.外銷或內銷外租10、SOLO套房必須地處市中心，以適應年輕上班族高效率的生活第32頁/共73頁都市印象solo街區(qū)

項目名稱都市印象solo街區(qū)均價5400元產品類型普通住宅、公寓開盤日期2008年5月交付日期未知開發(fā)商西安高科集團總戶數(shù)590戶主力戶型36-89m2建筑類型高層容積率3.96綠化率41%物業(yè)西安高科物業(yè)占地面積12000m2建筑面積47565m2地址西安科技路與丈八北路交匯處第33頁/共73頁SOLO街區(qū)是集商業(yè)、公寓等混合多種功能的綜合體，規(guī)劃主要以商業(yè)為核心，將兩幢高層下部3到4層的底商與中間一組多層商業(yè)BOX通過廣場、過街連廊有機的聯(lián)系在一起，使整個街區(qū)的商業(yè)整合為一體。第34頁/共73頁效果圖第35頁/共73頁一房36.49平米第36頁/共73頁一房36.49平米第37頁/共73頁一房36.49平米第38頁/共73頁一房62.82平米第39頁/共73頁一房62.82平米第40頁/共73頁戶型單頁第41頁/共73頁第42頁/共73頁第43頁/共73頁BOBOS

BOBO這一新生詞，上個世紀90年代初，是《紐約時報》資深記者戴維?布魯克斯在其大作《天堂里的BOBO族——新社會精英的崛起》(BoBosinParadise)中首度提出的，由Bourgeois(布爾喬亞)及Bohemian(波希米亞)兩詞合并而成。意思是指既贊成資本主義的布爾喬亞，又崇尚自由與解放的波希米亞；既擁有高學歷、豐厚收入又講究生活品位、注重心靈成長的一族。

第44頁/共73頁上海BOBOS匯館BOBOS匯館位于嘉定江橋板塊，曹安路2258號（近華江路），東側即為嘉蓮華國際廣場（沃爾瑪大賣場）相鄰，北近超大型社區(qū)嘉城，東西毗鄰在建中總規(guī)模6萬方的商業(yè)項目——曹安新世界廣場一、二期，處于江橋商業(yè)中心的核心位置。

BOBOS匯館的主力客層定位于25至35歲年輕人士，適合單身或小兩口居住。50萬元左右的總價在新房市場已屬稀有，項目更提供了許多產品附加值：精裝修，配置廚衛(wèi)設備、家電、家具等。不僅減輕房貸負擔，硬裝、家配一步到位，交房即可入住，為業(yè)主節(jié)約大量時間、精力。

第45頁/共73頁開盤時間2009-6入住時間2010-1戶數(shù)總共268戶參考報價

1萬元第46頁/共73頁上海區(qū)位圖第47頁/共73頁位置圖第48頁/共73頁沙盤第49頁/共73頁戶型圖一室一衛(wèi)第50頁/共73頁戶型圖一室一衛(wèi)一廚第51頁/共73頁戶型圖一室一衛(wèi)一廚第52頁/共73頁樣板間第53頁/共73頁精致廚房第54頁/共73頁衛(wèi)生間第55頁/共73頁寬闊舒適空間第56頁/共73頁實景圖第57頁/共73頁STUDIO

作為多功能化的“工作室公寓”，在整個ＳＴＵＤＩＯ的設計里面，包含了業(yè)主的個性空間及業(yè)主們的共享空間。所謂個性空間就是業(yè)主自己設計、創(chuàng)作的空間；所謂共享空間，就是公用的商務、會客空間等。ＳＴＵＤＩＯ作為一個整體空間，建筑面積不是很大，小則２０～３０平方米，大則４０～５０平方米，總房款不是很高，從根本上減少ＳＴＵＤＩＯ的成本浪費，正好符合創(chuàng)業(yè)階段資金實力不足的年輕消費者的需要。在功能設計上，ＳＴＵＤＩＯ不僅僅是辦公這么簡單，它同時更多地被賦予了居住的功能。ＳＴＵＤＩＯ作為“工作室公寓”雖然建筑面積較小，但結構設計合理，空間錯落有致、層次鮮明、多功能化，廳、衛(wèi)、臥因自身特點而高度不一，最大程度上利用了平面和立體的空間，正好符合創(chuàng)業(yè)者的需求。

第58頁/共73頁北京LOMOSTUDIO森菲克斯強勢開發(fā)的小戶型、低總價精裝私人工作室——“LOMOSTUDIO”位于亦莊核心區(qū)域榮京西街主干道，南側緊鄰上海沙龍、卡爾生活館，隸屬BDA核心區(qū)域，具有地理位置的先天優(yōu)勢，北側緊鄰亦莊地鐵榮京街站，步行15分鐘到達，2011年將全線通車。第59頁/共73頁區(qū)位圖第60頁/共73頁效果圖第61頁/共73頁LOMOSTUDIO是個π字型建筑，由一、二層裙房及下沉式商業(yè)廣場將4個薄板樓承拖起來，共8層，每層31戶，每棟兩部電梯，層高3.5米，全部精裝。地下一層為商業(yè)，地上八層為公寓，采用石材、玻璃幕墻來表達特立獨行的項目氣質，每戶均為3.5m的奢華層高，以靈動的空間帶給您豐富的生活情趣，開間4m左右的大尺