房地產(chǎn)項目戶型配比研究

房地產(chǎn)項目戶型配比研究第1頁/共90頁第一部分戶型配比目的和意義目前做法1、經(jīng)驗法1.1已經(jīng)進(jìn)駐市場：主要根據(jù)以往的銷售情況，減少相對滯銷，增加相對暢銷產(chǎn)品。1.2未進(jìn)駐市場：主要根據(jù)片區(qū)內(nèi)存在的項目，主流戶型配比。1.3陌生市場：項目基本概況調(diào)查和主觀經(jīng)驗推測2、市場同類比較法根據(jù)市場同類產(chǎn)品的銷售情況、總價區(qū)間、戶型配比等，做橫向比較完成，確定主流戶型配比。核心領(lǐng)導(dǎo)決策存在的問題1、決策周期比較長2、核心領(lǐng)導(dǎo)陌生的市場，無法客觀判斷3、主觀性比較強(qiáng)。4、對市場決策的準(zhǔn)確度沒有十足把握5、缺乏客觀的市場支持。第2頁/共90頁解決的問題1、加快決策周期/減少工作返工2、提高決策準(zhǔn)確度3、將決策有自上而下轉(zhuǎn)化為自下而上4、業(yè)務(wù)執(zhí)行層面的戶型配比標(biāo)準(zhǔn)化5、市場數(shù)據(jù)相對客觀，減少失誤規(guī)劃里，戶型配比的討論最少戶型配比幾個簡單的數(shù)字，卻決定了項目的暢銷與否戶型配比多少才合適，每次都有點讓我們擔(dān)心受怕，又怕多了，又怕少了戶型是產(chǎn)品里最核心，也是最永恒的話題，“戶型配比”是房地產(chǎn)行業(yè)永恒的紅人！第3頁/共90頁

第二部分戶型配比研究方法第4頁/共90頁影響戶型定位的幾個必要因素:

檔次市場 自身條件

客戶宏觀政策戶型定位第5頁/共90頁區(qū)域看點項目定性尋找依托典型同檔次同類項目片區(qū)分析區(qū)域特點，代表案例：依照片區(qū)影響力和地產(chǎn)發(fā)展年限選?。保窗咐Y(jié)論一第一次推導(dǎo)出同質(zhì)片區(qū)同類項目戶型比例和區(qū)間參考基本戶型區(qū)間和比例通過對片區(qū)潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析結(jié)論二第二次通過潛在項目的戶型和比例修正本項目的戶型比例意向基本戶型區(qū)間和比例通過對片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析結(jié)論三第三次通過三級市場成交和需求戶型區(qū)間調(diào)整項目戶型的區(qū)間意向基本戶型區(qū)間和比例通過自身條件限制和客戶群體的需求研究進(jìn)行項目修正結(jié)論四第四次通過自身地塊特點和客戶群體的分析修正戶型的比例意向基本戶型區(qū)間和比例通過對144平上下限面積對本項目進(jìn)行個人分析結(jié)論五第五次通過政策影響分析修正戶型的比例第6頁/共90頁分析點:>區(qū)域整體規(guī)劃分析>區(qū)域發(fā)展態(tài)勢分析>區(qū)域地產(chǎn)形象分析目的:為項目檔次和質(zhì)素定性第一步：區(qū)域定性分析第7頁/共90頁1.區(qū)域規(guī)劃原則和目標(biāo)2.區(qū)域整體規(guī)劃3.區(qū)域周邊配套分析已有配套設(shè)施未來規(guī)劃配套設(shè)施4.區(qū)域發(fā)展態(tài)勢分析5.區(qū)域地產(chǎn)形象檔次分析第8頁/共90頁區(qū)域分析結(jié)論通過上述五點關(guān)于區(qū)域的分析，可以得出項目的總體檔次及質(zhì)素的定性;

第9頁/共90頁分析過程:>通過同質(zhì)片區(qū)基本同類項目進(jìn)行整體分析;>考慮年限的變化特征,尋找之間的規(guī)律;>選取近三年的若干個項目進(jìn)行分析;目的要求:>由同質(zhì)片區(qū)分析,找出基本變化規(guī)律,初步得出本項目可參照的戶型區(qū)間和比例;第二步：同質(zhì)片區(qū)同類項目分析第10頁/共90頁分析過程:>通過同質(zhì)片區(qū)潛在競爭項目進(jìn)行分析;目的要求:第一次修正基本戶型>由潛在項目的競爭分析對初步推導(dǎo)的戶型比例進(jìn)行修正;第三步：同質(zhì)片區(qū)潛在競爭項目進(jìn)行分析:第11頁/共90頁分析過程:>通過同質(zhì)片區(qū)三級市場成交和需求進(jìn)行分析;>選取各片區(qū)典型案例進(jìn)行鑒別分析;目的要求:第二次修正基本戶型>由三級市場成交和需求戶型/面積對本項目進(jìn)行戶型區(qū)間修正;第四步：同質(zhì)片區(qū)三級市場成交和需求進(jìn)行分析第12頁/共90頁分析過程:>通過對項目目標(biāo)客戶進(jìn)行基本需求分析;>通過對自身限制條件進(jìn)行全面分析;目的要求:第三次修正基本戶型>由項目客戶需求和自身限制條件進(jìn)行戶型比例修正;第五步：對項目目標(biāo)客戶和自身限制條件進(jìn)行分析第13頁/共90頁專題分析1:各片區(qū)已成交個案客戶分析目的:基本推斷本項目面對得客戶群;從而判斷戶型需求特征;專題分析2:項目自身條件限制分析目的:基本推斷本項需要規(guī)避得劣勢可以營造得質(zhì)素空間;1.項目容積率影響分析2.地塊形狀和朝向分析3.地塊景觀分析4.地塊交通分析5.地塊噪音分析第14頁/共90頁分析過程:>由新政影響對戶型比例提出修正目的要求:第四次修正基本戶型第六步：新政對戶型比例的影響第15頁/共90頁典型案例----戶型配比分析第16頁/共90頁第一步：區(qū)域定性分析……第17頁/共90頁XXX居住區(qū)規(guī)劃原則生態(tài)型的、現(xiàn)代的、極具特色的城市海濱居住區(qū)。結(jié)合地鐵帶來的商機(jī)，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四個梯度的開發(fā)強(qiáng)度控制原則。節(jié)約土地資源，給未來預(yù)留發(fā)展余地。XXX居住區(qū)規(guī)劃目標(biāo)提出適宜的開發(fā)強(qiáng)度，與環(huán)境、交通相融合。延續(xù)、發(fā)展城市人文景觀，建立與濱海景觀相融合的濱海城區(qū)。結(jié)合城市肌理，加強(qiáng)內(nèi)外空間融合。完善交通體系，實現(xiàn)提高城市交通運(yùn)行效率與保證片區(qū)安靜、安全的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。倡導(dǎo)生態(tài)文化，提高規(guī)劃區(qū)生態(tài)品質(zhì)。1.XXX區(qū)規(guī)劃原則和目標(biāo)第18頁/共90頁區(qū)域官方命名:XX東填海區(qū);其由于位于XX市XX區(qū)XX以東、XX灣與XX江出海口交接的部分而得名。東、南臨XX灣，北接規(guī)劃中的南山區(qū)RBD中心（旅游休閑娛樂中心）。規(guī)劃中的西部通道大橋在本規(guī)劃區(qū)東穿過，規(guī)劃區(qū)東北接沙河西路，北邊為XX路（其地下部分為西部信道接線工程），西臨XX路，南接望XX路，XX地鐵二號線擬沿后XX路在規(guī)劃區(qū)西部擦過。2.某區(qū)域整體規(guī)劃第19頁/共90頁總用地:315.41公頃;東區(qū)西區(qū)

西部通道以東:東區(qū)180.23

公頃;以西稱西區(qū)為135.18

公頃。 規(guī)劃居住人口:５萬;東區(qū)定位:某市重要交通樞紐、口岸商業(yè)及濱海休閑帶;西區(qū)定位:延續(xù)某地獨(dú)特風(fēng)情、代表某市門戶形象的濱海生活區(qū)。3.某區(qū)分區(qū)規(guī)劃第20頁/共90頁教育配套：一所高中、一所初中、2所小學(xué)、4所幼兒園。生活配套：游泳池、綜合體育活動中心、居住區(qū)級文化中心、社區(qū)體育活動場地、綜合醫(yī)院、門診部。交通線路：主干道為東濱路，次干道包括后海濱路、科苑大道、工業(yè)八路、招商路和望海路，支路包括S型曲線和工業(yè)七路。規(guī)劃西部口岸北出口處設(shè)立公交站場，以進(jìn)行口岸交通和市區(qū)交通的接駁。其他配套：公交樞紐站1座；社會公共停車場庫7座，公共廁所5處，垃圾收集站每個地塊一個、濱海公園。已有配套設(shè)施：超市：人人樂購物廣場/沃爾瑪購物廣場/海雅百貨學(xué)校：北師大南山附中/后海小學(xué)/育才小學(xué)/

育才一中、二中/蛇口中學(xué)/蛇口小學(xué)醫(yī)院：南油醫(yī)院/蛇口醫(yī)院/聯(lián)合醫(yī)院公園：四海公園未來規(guī)劃配套設(shè)施：4.該區(qū)周邊配套分析第21頁/共90頁本區(qū)域形象承載:某市新口岸門戶區(qū);某市西部濱海休閑區(qū)形象功能;該市RBD及西部通道口岸生活配套區(qū)功能;5.區(qū)域發(fā)展態(tài)勢分析轉(zhuǎn)換區(qū)某市沿海旅游發(fā)展帶和居住生活組團(tuán)的轉(zhuǎn)換區(qū)，起著承上啟下的連接作用。第22頁/共90頁后海灣、紅樹林、大南山、香港天水圍等優(yōu)質(zhì)景觀;后海成熟,便利的生活,市政配套和整體科學(xué)的規(guī)劃;《某市某區(qū)詳細(xì)藍(lán)圖》中規(guī)劃中明確:西區(qū)延續(xù)該地獨(dú)特風(fēng)情的，代表該市門戶的現(xiàn)代濱海生活區(qū)，未來地產(chǎn)營造必然是以具備生態(tài)型的、現(xiàn)代的、極具特色的城市海濱居住區(qū)。景觀配置:15公里濱海長廊;隨著西部通道年底開通，片區(qū)配套的完善，客戶層面的拓寬，某填海區(qū)必將成為超越后海區(qū)域，媲美紅樹灣片區(qū)的新豪宅居住區(qū)。我們稱其為“新岸區(qū)”。6.區(qū)域地產(chǎn)形象檔次分析第23頁/共90頁1.整體資源：濱海長廊/濱海中心區(qū)2.區(qū)域體量：只有紅樹灣才可以相提并論，但紅樹灣地王已開發(fā)；3.人文氛圍：依靠后海和該片區(qū)，毗鄰南硅谷、紅樹灣等豪宅新區(qū)、是未來高尚濱海中心區(qū)，集居住、購物、休閑于一體;4.區(qū)域發(fā)展：全新的規(guī)劃片區(qū)，具備高潛力發(fā)展的片區(qū)，未來區(qū)域檔次將與該市典型豪宅片區(qū)媲美;第24頁/共90頁區(qū)域分析結(jié)論

1.高端的片區(qū):規(guī)劃和發(fā)展態(tài)勢奠定整體的區(qū)域高端形象和檔次; 2.高質(zhì)的景觀:以山/海/濱海長廊奠定高端住宅的條件; 3.豪宅片區(qū)更新:將刷新該市豪宅片區(qū),成為該市新豪宅片區(qū);

區(qū)域優(yōu)勢配套優(yōu)勢市場優(yōu)勢“新岸”擁有的質(zhì)素足以構(gòu)筑未來新一代高檔居住區(qū)！本項目在整體檔次和形象方面具備營造條件.第25頁/共90頁第二步：同質(zhì)片區(qū)同類項目分析第26頁/共90頁片區(qū)/項目03年已售項目04年已售項目05年已售項目06年發(fā)售項目A片區(qū)半島城邦1期花園城3期2號B片區(qū)紅樹東方天鵝堡2期2區(qū)C片區(qū)中信紅樹灣1期中信紅樹灣2期御景東方(在)淺水灣(將)D區(qū)水榭花都2期水榭花都3期中旅2期高層本片區(qū)天驕華庭蔚藍(lán)海岸4期海月3期后?；ò肜?在)東海灣豪園(10月)C片區(qū)D片區(qū)>選取案例四大片區(qū):A片區(qū)B片區(qū)以及本項目所在片區(qū)第27頁/共90頁第28頁/共90頁>通過對篩選出項目的戶型進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)三房、四房是所有可參考項目的主力戶型。>由此我們首先對三房、四房的變化進(jìn)行細(xì)致的分析，>從中判斷戶型面積區(qū)間及比例的變化趨勢，指導(dǎo)本項目的主力戶型定位。第29頁/共90頁25%75%

56%30%

45%35%40%9%348%

35%0%20%10%60%50%40%30%80%70%03年04年05年06年07年三房四房近年來，該市高端高層住宅項目三房比例呈平穩(wěn)上升趨勢；四房比例則呈明顯下降趨勢。據(jù)此線性趨勢預(yù)測，本年本項目可以參考主力房型比例為三房比例約為48％左右，四房比例約為35％左右;2.整體三房、四房比例分析第30頁/共90頁面173 95193105三房220150266136255153四房

近年來至今，

三房/四房戶型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有明顯放大趨勢;

我們的研究將從這些區(qū)間中研究07-10年面積區(qū)間的暢銷段;2003年2005年2004年2006年136 812801403.三房、四房基本面積區(qū)間分析上限

130積（㎡下限103）第31頁/共90頁四房03年04年05年06年120-130㎡154-173㎡、114-128㎡、89-93㎡145-165㎡110-125㎡170-200㎡136-152㎡，160-170㎡，202-208㎡150-180㎡，190-204㎡，220-250㎡140-170㎡，190-220㎡三房結(jié)論：選取設(shè)置相對集中的暢銷面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項目

三房戶型區(qū)間設(shè)置在100㎡以下、100－120㎡、120－130㎡之間；

四房戶型區(qū)間設(shè)置在140-160㎡、160-187㎡之間；4.03-06三房、四房暢銷區(qū)間分析第32頁/共90頁中信紅樹灣1期半島城邦1期約15％后?；ò肜锔邔觾煞烤鶅r約9100元/㎡，小高層三房均價約11500元/㎡;

5.兩房設(shè)置建議現(xiàn)象一：參考項目一期均有;現(xiàn)象二：半島城邦1期兩房北向無海景，均價約8300元/㎡，整體均價約11000元/㎡現(xiàn)象三：現(xiàn)象四：蔚藍(lán)海岸4期同位置、同朝向的兩房、三房，單價相同，兩房銷售較快。

結(jié)論：

綜合以上四點現(xiàn)象作參考，所有的兩房在銷售中具備同等速度,

但因為朝向和景觀的原因,相對均價低于項目整體均價.所以,

綜合本項目設(shè)置兩房存在可能性;第33頁/共90頁蔚藍(lán)海岸四期中信紅樹灣1期半島城邦1期后海花半里2004-1-12004.10-302004-2-182006-460-75㎡約10%91-98㎡約10%75-86㎡約20%70-75㎡約24％時間軸線6.兩房設(shè)置建議關(guān)于近三年可參考項目之兩房分析

主力區(qū)間:75-80㎡

兩房比例:約10-20%可參考項目中，設(shè)置兩房的較少，僅占此次樣本總量的3/8。設(shè)置了兩房的項目，其套數(shù)比例也較少，套數(shù)比約占10－16％。第34頁/共90頁紅樹東方天驕華庭中信紅樹灣1期招商海月3期水榭花都3期花園城3期2號地半島城邦1期東海灣豪園項目267-276㎡225-320㎡270—379㎡210-230㎡270-308㎡210㎡260㎡200㎡以上約占1.2%約占8%

約占5.6%約占10%約占6％約占5%約占3%約占5%

7.四房以上戶型分析關(guān)于近三年可參考項目之四房以上戶型分析結(jié)論：選取設(shè)置相對集中的暢銷面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項目四房以上戶型戶型區(qū)間設(shè)置在225-270㎡，整體比例控制在5-10％。第35頁/共90頁二房三房四房四房以上區(qū)間75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例5－10%45-50％35-40％5-10％初步推導(dǎo)戶型面積和比例結(jié)論一:說明:>以上戶型區(qū)間和比例是基于對片區(qū)市場研究,目前只作為本項目研究的參考值;>在初步戶型面積參考的基礎(chǔ)上,需要層層論證以求出項目最終面積和比例;>由于目前只是推斷,所以在此我們初步用區(qū)間表達(dá)戶型的比例;>接下來將通過潛在競爭項目修正來完善本項目的戶型比例;第36頁/共90頁第三步：同質(zhì)片區(qū)潛在競爭項目進(jìn)行分析第37頁/共90頁本海月4期三湘項目

案

皇庭項目半島城邦2期第38頁/共90頁1.07年潛在競爭項目面積和比例統(tǒng)計約322套約900套約1196套約500套----------50-55㎡(1房)

17%17%

40-50㎡(1房公寓)一房40%約129套60%約193套-----140-150120-130㎡--皇庭項目10%約90套50%約440套40%約360套300㎡-----180-250㎡125-160㎡--半島城邦二期220-250㎡

3%約36套-----

160-185㎡27%約323套

110-140㎡53%約633套---三湘項目

2%約10套

6%約30套50%約250套25%約125套320㎡225㎡160-165㎡110－120㎡---招商海月4期復(fù)式五房四房三房二房項目兩房空白,三房四房是主力戶型.第39頁/共90頁二房三房四房四房以上區(qū)間75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例5-10%45-50％35-40％5-10％二房三房四房四房以上區(qū)間----------110-120㎡120-140㎡140-160㎡160-185㎡225-270比例044.9％39.1％5.68％潛在競爭項目主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計結(jié)論一主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計分析原則:為合理規(guī)避競爭，修正比例.>本項目結(jié)論一中兩房具備發(fā)展空白點,建議保留并建議適當(dāng)增加;>三房在120-130㎡之間存在競爭,建議適當(dāng)調(diào)小本項目比例;>三房100㎡以下存在非主力戶型空白點,暫作保留;>四房140-185㎡為直接競爭區(qū)間,建議適當(dāng)調(diào)小比例;>四房以上整體比例比較少,建議保留不變;第40頁/共90頁二房三房四房四房以上區(qū)間75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例7-12%42-47％32-37％5－10％第一次修正戶型比例結(jié)論二:說明:>將三房和四房整體比例降低;>未來三房營造中100-120平的房型比例建議可以增加;>將兩房的比例增加;>接下來我們將通過三級市場進(jìn)一步修正項目戶型區(qū)間;第41頁/共90頁第四步：同質(zhì)片區(qū)三級市場成交和需求進(jìn)行分析第42頁/共90頁A片區(qū)三級市場成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間 （㎡）平均總價（萬元）

平均單價（元/㎡）一房－－－－－兩房7.1%80.5775.03-87.638110053三房42.9%130.4897-176.4815611956四房35.7%185.39145.58-223.725313645五房14.3%209.29170.61-247.9624411659該片區(qū)的二手市場交易三房四房比例較高，約占總比例的78％；本片區(qū)的豪宅戶型面積比較適中,三房平均面積約為130平,四房平均面積約為185平.片區(qū)客戶以企業(yè)高管為主，本片區(qū)超大戶型（五房）的二手市場成交相對較弱。1.A片區(qū)三級市場成交分析房型需求及成交量排名:三房>四房>五房第43頁/共90頁B片區(qū)三級市場成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間 （㎡）平均總價（萬元）

平均單價（元/㎡）一房－－－－－兩房10.9%79.2855.81-83.638510711三房42.2%152.25113-219.7219312701四房31.3%215.06168-33033715649五房15.6%237.45145.12-334.6639816777B片區(qū)的二手市場交易三房四房比例稍低，但比例仍然高達(dá)73％；本片區(qū)豪宅大戶化特征十分明顯，三房平均面積為152平,四房平均面積為215平,大于蛇口片區(qū)面積;四五房的大戶型與二三房戶型的單價差異非常高；本片區(qū)超大戶型（五房）的二手市場成交相對活躍。2.B片區(qū)三級市場成交分析房型需求及成交量排名:三房>四房>五房第44頁/共90頁C片區(qū)三級市場成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間 （㎡）平均總價（萬元）

平均單價（元/㎡）一房7.1%50.6649.96-51.355210266兩房3.7%93.0078.51-88.7210411183三房32.1%154.09102房57.1%193.61166.37-265.524312576五房－－－－－C片區(qū)的二手市場交易基本上以三房四房為主，比例接近90％；由于是新興豪宅區(qū)，受豪宅大戶化趨勢影響，三房四房平均面積較大；三房平均面積為154平,四房平均面積為193平;本片區(qū)超大戶型（五房）的二手市場成交仍有限。3.C片區(qū)三級市場成交分析房型需求及成交量排名:四房>三房>五房第45頁/共90頁D片區(qū)三級市場成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間 （㎡）平均總價（萬元）

平均單價（元/㎡）一房2.6%50.5248-53.036112105兩房三房

3.8%47.4%

85.18129.1380.84-90.6394.2-219.811021701164413160四房35.9%178.50140.13-239.5724613763五房10.3%227.24118-35045119853戶型上的分布十分集中，三房四房的比例高達(dá)83％；雖然是傳統(tǒng)豪宅區(qū)，由于部分項目落成時間較早，故三房四房平均面積較小；三房平均面積為129㎡,四房平均面積為178㎡;統(tǒng)計結(jié)果顯示，本片區(qū)超大戶型（五房，主要為復(fù)式單位）的二手成交均價接近2萬㎡。4.D片區(qū)三級市場成交分析房型需求及成交量排名:三房>四房>五房第46頁/共90頁16%二房四片區(qū)的二手高端客戶需求基本上和成交情況吻合，整體仍以三房四房為主，其中三房需求面積為120-150平,四房需求戶型為170-190平;根據(jù)統(tǒng)計，四片區(qū)需求五房單位客戶略少，但根據(jù)三級市場同時的普遍反映，五房客戶的高誠意度客戶比例相對最高；另外值得注意的是，咨詢客戶中，需求兩房的客戶比例與兩房的成交比例有一定距離。3%

二房

11%三房

41%四房36%五房

9%四房五房5.四片區(qū)三級市場需求分析

四大片區(qū)高端客戶需求戶型分布 一房四片區(qū)需求戶型面積區(qū)間統(tǒng)計

一房

2%5%

三房39%三房(120-150平)一房(45-55平)四房(170-190平)兩房(75-90平)五房(200平以上)第47頁/共90頁成交戶型平均面積平均總價平均單價二房756750009000三房9094500010500四房170197200011600五房240288720012030成交以兩房四房為主，三房五房也占據(jù)一定比例。兩房

44%

三房

7%四房

40%

6.各片區(qū)典型個案三級市場分析A片區(qū)-花園城項目

從價格來看，由于片區(qū)景觀和朝向 的影響,該項目二級市場成交中以 兩個極端表現(xiàn),即以2房表現(xiàn)最為活 躍.其次為4房大戶型.

花園城二手成交戶型/比例 五房9%兩房三房四房五房第48頁/共90頁成交戶型平均面積平均總價平均單價二房858075009500三房135162675012050四房155195610012620五房215295596012852成交以三房四房為主，五房成交高于二房.B-紅樹灣項目

本片區(qū)目前已屬性典型豪宅片區(qū),

客戶需求也已偏向成熟化,對于三 房以上的需求和成交特點明顯.尤 以三房最為活躍.

而對于兩房和一房需求則比較少;

紅樹灣二手成交統(tǒng)計三房46%四房40%五房兩房10%4%兩房三房四房五房第49頁/共90頁成交戶型平均面積平均總價平均單價二房8082400010300三房110115500010500四房140158830011345五房208234728011282四房居其次;招商海月

從價格來看，由于戶型景觀好，四 房單位的價格最高；三房單位價格 也比較堅挺；而五房單位由于集中 于一期，價格比四房稍低，兩房成 交相對活躍.僅次于三房.

招商海月二手成交戶型比例

成交以三房為主，二房和兩房

27%四房

25%五房

7%兩房三房四房第50頁/共90頁成交戶型平均面積平均總價平均單價二房886864007800三房120123876010323四房151176262311673五房230234324010188天驕華庭二手成交戶型比例（05.10- 06.3） 二房

5%

三房

23%四房五房

36%二房三房四房五房兩房成交極少，三房成交只有兩成多，四房五房占最大比重，天驕華庭的二手成交明顯呈大戶化特征。天驕華庭

四房平均單價最高；三房單位及五 房單位價格比四房稍低，兩房單位 的成交極少而且價格最低； 從各戶型面積來看，天驕華庭的戶 型面積較大。兩房僅為需求統(tǒng)計.第51頁/共90頁成交戶型平均面積平均總價平均單價二房7580737510765三房105118188011256四房163222821013670五房180235836013102蔚藍(lán)海岸二手成交戶型比例（05.10-06.3）二房

9%

三房

51%

五房

12%四房

28%二房三房四房五房蔚藍(lán)海岸二手房成交中，三房的比例超過一半，二房、五房比重較低，四房比例不足三成。蔚藍(lán)海岸

從價格來看，蔚藍(lán)海岸的二手成交 價格比較平均，但四房五房的價格 偏高； 從各戶型面積來看，蔚藍(lán)海岸的戶 型面積分化比較嚴(yán)重，四房五房的 面積較大。第52頁/共90頁1.成交房型以三房四房為主；

現(xiàn)狀反映：三房比例略高（A片區(qū)除外），四房上升明顯；2.成交戶型平均面積較大，各房型成交面積集中段分別為：兩房80-85㎡;三房130－150㎡，四房180－220㎡，3.成交價格：三房單價與四房平均單價基本相近（華僑城除外），相比新成交一手樓價格仍有不少差距，存在較大上升空間；三級市場成交戶型和面積綜合統(tǒng)計4.從項目周邊個別項目二手成交數(shù)據(jù)看來，三房成交比例高，價格也比較堅挺；5.個案中,面積以110-135㎡的三房和140-160㎡的四房成交最為活躍;6.個案片區(qū)中,通過與本項目直接鄰近的B片區(qū)來看,對于兩房的需求比較旺盛,需求面積在70-85㎡;第53頁/共90頁二房三房四房四房以上區(qū)間75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例7-12%42-47％32-37％5-10％二房三房四房四房以上區(qū)域表現(xiàn)80-85---------130-150㎡----180-220㎡個案反映70-85---110-135㎡140-160㎡----三級市場主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計結(jié)論二主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計分析原則:三級市場成交及需求分析修正戶型區(qū)間.>本項目結(jié)論二中兩房面積建議上限適當(dāng)增大;>三房在130平以上存在較大需求空間,建議適當(dāng)增大;>100平米以下三房市場需求空間少,建議取消;>四房需求空間存在同等性,在此建議不作修正;>四房以上成交樣本比較少,建議原比例保留;第54頁/共90頁二房三房四房四房以上區(qū)間75-85㎡100-120㎡120-135㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例7-12%42-47％32-37％5-10％結(jié)論三:通過三級市場戶型區(qū)間的推斷和驗證,我們第二次修正項目戶型區(qū)間-----說明:>三房只取兩個區(qū)間面積段;>接下來將通過新增客戶分析和自身條件進(jìn)一步論證戶型比例;第55頁/共90頁第五步：對項目目標(biāo)客戶和自身限制條件進(jìn)行分析第56頁/共90頁項目年齡結(jié)構(gòu)區(qū)域構(gòu)成職業(yè)特征置業(yè)特征半島城邦1期25-30歲35%31-40歲55%41-50歲15%A40-45%B30-35%其他25%（羅湖/寶安/外籍人士）私營業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級白領(lǐng)約15%外籍人士約5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約65%：約35%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：項目體量和品質(zhì)天鵝堡2期30-35歲50%36-40歲35%41-45歲15%A45-50%B30-35%其他20-25%私營業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%公務(wù)員20-25%外籍人士約3%置業(yè)次數(shù)：二次約85%：三次約15%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：居住品質(zhì)和企業(yè)品牌紅樹東方25--30歲25%30-35歲35%35-40歲25%40-45歲15%A35-40%B30-35%A約20%其他約10%私營業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級白領(lǐng)5%其他約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%：二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：項目居住品質(zhì)水榭花都2期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%A40-45%C30-35%B約10%其他約5%私營業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級白領(lǐng)15-20%公務(wù)員約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%:二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項目自身品質(zhì)水榭花都3期25-30歲10%31-40歲65%41-50歲20%51歲5%A35-45%C30-35%C約20-25%其他約10％私營業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級白領(lǐng)15-20%公務(wù)員15%置業(yè)次數(shù)：一次約15%:二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項目自身品質(zhì)和環(huán)境 第三：戶型設(shè)計中信紅樹灣1期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%50歲以上5%A40-45%B35-40%C10-15%其他約5%私營業(yè)主40-45%企業(yè)高管35-40%高級白領(lǐng)10-15%公務(wù)員5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約80%：約20%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌中信紅樹灣2期25-30歲15%31-40歲60%41-50歲20%50歲以上5%A35-40%B30-35%C15-20%其他約5%私營業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%高級白領(lǐng)10-15%公務(wù)員約5%外籍人士約5%置業(yè)次數(shù)：一次約15%：二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約70%：約30%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌1.各片區(qū)已成交個案客戶統(tǒng)計第57頁/共90頁

(以下數(shù)據(jù)表示百分比例統(tǒng)計)以項目檔次為界定,越高端,則客戶區(qū)域表現(xiàn)越廣泛,完全打破傳統(tǒng)本土銷售區(qū)域;41.5 3716.5542.3 32.715101349.5 32.5502010305040中信紅樹灣2期半島城邦1期水榭花都3期現(xiàn)象1:客戶區(qū)域

高端項目客戶區(qū)域變化A區(qū)B區(qū)C區(qū)其他第58頁/共90頁25201510758085900100 80 60 40 20一次二次以上高端項目置業(yè)次數(shù)變化紅樹東方中信紅樹灣1期水榭花都3期半島城邦1期85758565152515350100 80 60 40 20自住投資高端項目購買用途變化紅樹東方中信紅樹灣1期水榭花都3期半島城邦1期現(xiàn)象2:購買用途以開發(fā)時間和檔次界定:越高端項目,投資比例在提高,純自住的比例在下降.客戶對豪宅的投資熱情在增長;現(xiàn)象3:置業(yè)次數(shù)(以下數(shù)據(jù)表示百分比例統(tǒng)計)以開發(fā)時間和檔次界定:越高端項目,置業(yè)次數(shù)在明顯變化,二次及以上成熟客戶群在增加;第59頁/共90頁四大片區(qū)代表項目客戶情況統(tǒng)計-年齡15%35%30%15%5%25-30歲31-35歲36-40歲40-45歲45歲以上四大片區(qū)代表項目客戶統(tǒng)計-區(qū)域40%35%15%10%南山福田羅湖其他(寶安/香港)四大片區(qū)代表項目客戶統(tǒng)計-職業(yè)

30%25%

15%25%5%私營業(yè)主企業(yè)高管公務(wù)員高級白領(lǐng)外籍人士四大片區(qū)代表項目客戶統(tǒng)計-置業(yè)目的75%25%自住投資四大片區(qū)代表項目客戶統(tǒng)計-置業(yè)因素33%24%

24%19%區(qū)域景觀居住品質(zhì)企業(yè)品牌附:其他總體客戶統(tǒng)計數(shù)據(jù)四大片區(qū)代表項目客戶統(tǒng)計-置業(yè)次數(shù)15%80%5%一次二次多次第60頁/共90頁2.近期典型個案客戶統(tǒng)計京基御景東方開盤時間:4.22星期六開盤方式:采取排隊選房成交狀況:第1天450套第2天50套目前成交約70%;暢銷戶型:最暢銷為119平的三房當(dāng)天售罄(南向1/2/3棟);其次220-250的四房(南向1/2/3棟);;成交均價:實收16000元/平(面價達(dá)17000元/平)成交客戶:以C區(qū)域客戶為主力占7成,其次為A區(qū)域部分客戶群;主力客戶為私營業(yè)主和企業(yè)高管,外籍人士;講究朝向和景觀以及舒適度;第61頁/共90頁卓越淺水灣開盤時間:預(yù)計5月底目前狀況:接近封頂部分園林完工樣板房開放銷售狀況:接受客戶咨詢登記預(yù)計均價:16000元/平咨詢度最高戶型:160-170平的四房咨詢客戶區(qū)域:以A區(qū)域客戶為主,B區(qū)域客戶居其次第62頁/共90頁綜合區(qū)域客戶特點客戶區(qū)域:以A區(qū)域為主力,輻射C區(qū)域以及其他區(qū)域;客戶類別:主要為私營企業(yè)主\企業(yè)高管\外籍人士\香港客戶;客戶特征:有知識,有涵養(yǎng),有閱歷,有實力……習(xí)慣自己制定游戲規(guī)則，留連自己的行為方式；他們的落點在深圳，視野卻在國際；他們崇尚高品質(zhì)的居住,講究景觀和片區(qū)資源;客戶需求:以三房四房需求為主力,兩房需求居其次;三房以120-135平為主力需求;四房145-165平為主力需求;承受價格:均價在11000-16000元/平;第63頁/共90頁專題分析2:項目自身條件限制分析第64頁/共90頁占地面積（㎡）容積率地塊一46245.83.5地塊二11700.13.3地塊三11394.743.3總計69339.64㎡整體項目占地面積為6933.964㎡，容積率〉3.4;從項目實際的數(shù)據(jù)指標(biāo)考慮，要保證產(chǎn)品的通透性和舒適性，本項目具備開發(fā)高層或者小高層的可能;1、從A、B、C等區(qū)域的在售、已售的項目的來看，客戶對于高層的接受程度非常之高。2、從本項目的數(shù)據(jù)指標(biāo)和保證單位的通透性與舒適性來看，高層物業(yè)項目比小高層物業(yè)更適合本項目1.項目容積率影響分析第65頁/共90頁地形：被工業(yè)八路分割成兩塊。北面地塊相對規(guī)整，成正四邊形，而且地勢平坦開闊；南面地塊合并形成彎“7”字型，一塊較方正，一塊呈南北向的長條形。朝向：整個地塊的朝向無可挑剔，可完全實現(xiàn)南北朝向；后期規(guī)劃中若不可避免需要東西朝向則有景觀加以彌補(bǔ).2.地塊形狀和朝向分析第66頁/共90頁景觀：東眺后海灣和紅樹林以及海濱公園景觀，東南向望香港天水圍景觀，南向未來是濱海長廊和西部通道景觀，西向大南山，北向?qū)⑹俏磥砟仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)。3.地塊景觀分析第67頁/共90頁道路級 別道路名稱

紅線寬度（M）機(jī)動車道數(shù)快速路沙河西路63.5雙向6主干道東濱路93雙向6次干道后海濱路60雙向4科苑大道34雙向4工業(yè)八路27雙向4招商路603車道×2望海路603車道×2交通：目前通過工業(yè)八路直接進(jìn)入地塊。地塊西邊的后海濱路和東邊的公園路未來2年開通，2010年開通的地鐵2號線（工業(yè)八路站）以及科苑大道的建成通車，西部通道06年底開通。地塊周邊交通路網(wǎng)列表4.地塊交通分析第68頁/共90頁由于項目所處的區(qū)域為新填海區(qū)，整個區(qū)域均在如火如荼的施工過程中，因此項目未來的噪音存在一定的不確定性。主要是來自直接穿越項目的工業(yè)八路和項目西邊后海濱路帶來的噪音影響；項目南邊的地塊四面臨路，其中北邊和東邊鄰次交通要道，北邊地塊的東邊和南邊臨次交通要道，這些道路雖車流和人流遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于主干道，但也會帶來一定的噪音影響；西部通道離項目較遠(yuǎn)，與西部通道之間也有其他的地塊隔斷，未來西部通道噪音影響較小東面的聯(lián)檢大樓也會產(chǎn)生一定的噪音影響5.地塊噪音分析第69頁/共90頁西部通道離項目較遠(yuǎn)，與西部通道之間也有其他的地塊隔斷，未來西部通道噪音影響較小主要是來自直接穿越項目的工業(yè)八路和項目西邊后海濱路帶來的噪音影響；第70頁/共90頁1)、從地塊自身的特征分析，地塊被一條交通干道分為南北兩個區(qū)域，北邊地塊方正、完整、地勢平坦開闊，周邊遮擋較少，具有建立舒適性、高尚居住社區(qū)的較好條件；南邊地塊呈“7”型，雖然不如北邊地塊規(guī)整，但西邊和北邊部分不臨路，較為清靜，適合居住。在產(chǎn)品規(guī)劃的過程中可綜合考慮各個地塊的優(yōu)劣，以北邊的產(chǎn)品規(guī)劃為主體.2)、地塊周邊交通便利，路網(wǎng)豐富，但由于臨近后海濱路與工業(yè)八路，不可避免將受到一定的噪音影響,建議營造部分中等舒適戶型進(jìn)行完善.3)、地塊的主要景觀有東南的紅樹灣景觀、東向的海濱公園和海灣景觀、西向的大南山景觀，因此在將來的產(chǎn)品規(guī)劃中若不可避免東西向的戶型可以用景觀優(yōu)勢加以彌補(bǔ)。自身限制性條件小結(jié)第71頁/共90頁西南角區(qū)域處于工業(yè)八路和后海濱路交匯處，噪音影響最大，受西邊后海樓群的遮擋，景觀面也不是十分理想，不具備設(shè)置中大戶型最優(yōu)支撐條件;北面和東面緊臨公園路和小區(qū)路，南向和東南向可看深圳灣海景、北向是紅樹灣美景；具備設(shè)置中、大戶型的質(zhì)素。南北通透，北可看園林和紅樹灣景觀，東可觀海景。具備設(shè)置部分中、大戶型的質(zhì)素。第72頁/共90頁影響類別2房3房4房同質(zhì)片區(qū)客戶需求特性次主力需求主力需求主力需求西部通道新增客戶需求次主力需求主力需求次主力需求自身條件影響特性鑒于鄰近后海濱路和工業(yè)八路的影響,建議設(shè)置部分中小戶型;綜合建議在結(jié)論三的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)高2房、3房比例.保留其余戶型比例.分析原則:客戶影響只修正戶型需求比例.自身條件以及新增客戶分析統(tǒng)計.第73頁/共90頁二房三房四房四房以上區(qū)間75-85㎡100-120㎡120-135㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例10-15%45-50％32-37％5-10％第三次修正戶型面積和比例結(jié)論四:說明:>將2房、3房整體比例適當(dāng)調(diào)高,其余比例不變;>通過同片區(qū)客戶分析以及新增客戶分析,三房以120-135平為主力需求段,占到7成左右;以100-120為次主力需求,占3成;>四房以140-160平為主力需求段,占7成左右,160-187平占3成;>接下來將通過對新政提高首付的影響進(jìn)一步論證項目整體戶型比例;第74頁/共90頁第六步：新政對戶型比例的影響第75頁/共90頁執(zhí)行時間07.407.5-----07.6?

目前對于政策的執(zhí)行時間還存在未知性,從各方分析看,執(zhí)行提高首付必然涉 及到各方的利益以及整個市場的平衡,出臺的時間也會謹(jǐn)慎有加.執(zhí)行銀行:政策性銀行商業(yè)銀行央行指令

外資銀行盡管國家對于提高首付顯得勢在必行,但對于地產(chǎn)按揭貸款這個利潤價值體系誰都不愿意放棄,所以,上有政策時,也必然會產(chǎn)生下有對策的情況,所以,在執(zhí)行力度上會出現(xiàn)步調(diào)不一致的情況.

專題研究一:關(guān)于提高整體首付的影響分析1.對于144以上戶型---政策執(zhí)行分析第76頁/共90頁項目總套數(shù)一次性付款比例一次性付款的面積段港麗豪園396約18%(71套)105-130平半島城邦1013約22%(223套)134-140平少量260的復(fù)式觀瀾高爾夫一期108約29%(31套)600平紅樹西岸1272約21%(267套)190平居主力御景東方939約19%(178套)160-193平居主力一次性平均值3728約20.65%以140以上為主力分析2.對于14