企業(yè)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-業(yè)務(wù)約定書

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書第一章總則第一條為規(guī)范業(yè)務(wù)約定書的簽訂、履行等行為，明確簽約各方權(quán)利和義務(wù)，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。第二條本準(zhǔn)則所稱業(yè)務(wù)約定書，是指評估機構(gòu)與委托方簽訂的，明確評估業(yè)務(wù)基本事項，約定評估機構(gòu)和委托方權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任和爭議解決等內(nèi)容的書面合同。第三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。第四條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。第二章業(yè)務(wù)約定書的簽訂第五條評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有與所承接評估業(yè)務(wù)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。第六條評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在決定承接評估業(yè)務(wù)后與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書。業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)由評估機構(gòu)的法定代表人或合伙人簽字并加蓋評估機構(gòu)公章。第三章業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容第七條業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容：（一）評估機構(gòu)和委托方的名稱、住所；（二）評估目的；（三）評估對象和評估范圍；（四）評估基準(zhǔn)日；（五）評估報告使用者；（六）評估報告提交期限和方式；（七）評估服務(wù)費總額、支付時間和方式；（八）評估機構(gòu)和委托方的其他權(quán)利和義務(wù)；（九）違約責(zé)任和爭議解決；（十）簽約時間。第八條業(yè)務(wù)約定書載明的評估目的應(yīng)當(dāng)惟一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。第九條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)與委托方進行溝通，根據(jù)評估業(yè)務(wù)的要求和特點，在業(yè)務(wù)約定書中以適當(dāng)方式表述評估對象和評估范圍。第十條業(yè)務(wù)約定書載明的評估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)惟一，以年月日表示。第十一條業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)明確評估報告使用者。如果存在委托方以外的其他評估報告使用者，業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)明確約定。業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)約定，評估報告僅供委托方和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者使用，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)約定，注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)對委托方和其他評估報告使用者不當(dāng)使用評估報告所造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。第十二條業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)約定，未經(jīng)委托方書面許可，注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)不得將評估報告的內(nèi)容向第三方提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)約定，未征得評估機構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。第十三條業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)約定完成評估業(yè)務(wù)并提交評估報告的期限和方式。第十四條業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)明確評估服務(wù)費總額、計價貨幣種類、支付時間和方式，并明確評估服務(wù)費總額未包括的其他費用及其承擔(dān)方式。第十五條因委托方原因造成評估業(yè)務(wù)中止時，評估機構(gòu)可以要求委托方按照已完成的工作量支付相應(yīng)的評估服務(wù)費。第十六條業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)約定，委托方應(yīng)當(dāng)為注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務(wù)提供必要的工作條件和協(xié)助；委托方應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)需要，負(fù)責(zé)注冊資產(chǎn)評估師與相關(guān)當(dāng)事方之間的協(xié)調(diào)；委托方或者產(chǎn)權(quán)持有者應(yīng)當(dāng)對其提供的評估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進行確認(rèn)。第十七條業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)約定中止履行和解除業(yè)務(wù)約定書的情形。業(yè)務(wù)約定書可以約定，當(dāng)評估程序所受限制對與評估目的相對應(yīng)的評估結(jié)論構(gòu)成重大影響時，評估機構(gòu)可以中止履行業(yè)務(wù)約定書；相關(guān)限制無法排除時，評估機構(gòu)可以解除業(yè)務(wù)約定書。業(yè)務(wù)約定書可以約定業(yè)務(wù)約定書解除后評估服務(wù)費收取或者退回的比例或金額。第十八條業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)約定，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十三條的規(guī)定，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。第四章業(yè)務(wù)約定書的變更第十九條業(yè)務(wù)約定書簽訂后，簽約各方發(fā)現(xiàn)相關(guān)事項約定不明確，或者履行評估程序受到限制需要增加、調(diào)整約定事項的，可以協(xié)商對業(yè)務(wù)約定書相關(guān)條款進行變更，并簽訂補充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù)約定書。第二十條業(yè)務(wù)約定書簽訂后，評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日發(fā)生變化，或者評估范圍發(fā)生重大變化，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂補充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù)約定書。第五章違約責(zé)任和爭議解決第二十一條業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)約定簽約各方的違約責(zé)任。簽約各方因不可抗力無法履行業(yè)務(wù)約定書的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。第二十二條業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)約定業(yè)務(wù)約定書履行過程中產(chǎn)生爭議時爭議解決的方式和地點。第六章附則第二十三條本準(zhǔn)則自2008年7月1日起施行。精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)第一章總則第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。第二條本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。第三條本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。第四條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。第五條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。第二章基本要求第六條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則，并考慮其他評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。第七條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備不動產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的評估經(jīng)驗，具備從事不動產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。第八條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評估對象，根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，恰當(dāng)運用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。第九條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對不動產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)的權(quán)屬資料進行必要的查驗。第十條不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)在評估對象符合使用管制要求的情況下進行。對于不動產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。第十一條當(dāng)不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進行評估。第十二條注冊資產(chǎn)評估師對不動產(chǎn)進行評估所采用的評估方法可以參考相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)。第三章操作要求第十三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確不動產(chǎn)包含的內(nèi)容和評估結(jié)果的預(yù)期用途，確定不動產(chǎn)評估對象和評估目的。不動產(chǎn)評估對象，可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的部分權(quán)益。不動產(chǎn)評估目的包括不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險、稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動，以及財務(wù)報告目的等。第十四條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全面了解不動產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。第十五條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和不動產(chǎn)具體情況進行合理假設(shè)。第十六條不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關(guān)系。建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損情形，評估土地使用權(quán)價值時應(yīng)當(dāng)合理計算該損失金額并加以扣除。第十七條對于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn)的關(guān)系，合理進行區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機器設(shè)備等資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。第十八條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對所評估的不動產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等方法對不動產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險。對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露。第十九條對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點，通過設(shè)計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費用分?jǐn)?、建設(shè)周期以及收益等情況。第二十條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。第二十一條注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機構(gòu)出具的不動產(chǎn)評估報告時，應(yīng)當(dāng)對其不動產(chǎn)評估結(jié)果進行必要的分析和判斷，合理加以利用。第四章評估方法第二十二條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法。第二十三條注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息一般包括：（一）交易實例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等；（二）成交日期；（三）成交價格，包括總價、單價及計價方式；（四）付款方式；（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費負(fù)擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機等。第二十四條用作參照物的交易實例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象類似；（二）成交日期與評估基準(zhǔn)日接近；（三）交易類型與評估目的吻合；（四）成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。第二十五條注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準(zhǔn)日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。第二十六條注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解：（一）不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益；（二）不動產(chǎn)未來收益及風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化；（三）不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)本身帶來的收益；（四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。第二十七條注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。（一）收益期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，并根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定；（二）確定凈收益時應(yīng)當(dāng)考慮未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期；（三）折現(xiàn)率與不動產(chǎn)的收益方式、收益預(yù)測方法、風(fēng)險狀況有關(guān)，也因不動產(chǎn)的組成部分不同而存在差異。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益口徑保持一致。第二十八條運用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當(dāng)披露租約情況。第二十九條注冊資產(chǎn)評估師運用成本法評估不動產(chǎn)，估算重置成本時，應(yīng)當(dāng)了解：（一）重置成本采用客觀成本；（二）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)?，避免重?fù)計算或者漏算；（三）不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。第三十條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限進行分析判斷，合理確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟壽命年限。第三十一條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。第三十二條注冊資產(chǎn)評估師運用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解：（一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產(chǎn)；（二）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值是開發(fā)完成后不動產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值；（三）后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費等；（四）假設(shè)開發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。第三十三條注冊資產(chǎn)評估師運用基準(zhǔn)地價修正法評估土地使用權(quán)價值時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。第五章企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估第三十四條企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)通常在存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算。第三十五條在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響。第三十六條在企業(yè)價值評估中，