財(cái)務(wù)管理課程設(shè)計(jì)報(bào)告書(shū)

課程設(shè)計(jì)報(bào)告書(shū)1.臥龍地產(chǎn)（HYPERLINK600173）1.1公司簡(jiǎn)介公司由黑龍江省牡丹江新材料科技股份有限公司更名而來(lái)。黑龍江省牡丹江新材料科技股份有限公司是由牡丹江水泥集團(tuán)有限責(zé)任公司、黑龍江省達(dá)華經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司、哈爾濱市建筑材料總公司、黑龍江省交通物資公司及黑龍江省建筑材料總公司共同發(fā)起，采用定向募集方式于1993年7月設(shè)立的股份有限公司。經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，1999年3月18日本公司發(fā)行社會(huì)公眾股8,000萬(wàn)股，1999年4月15日股票在上海證券交易所掛牌上市，股票代碼：600173，股票簡(jiǎn)稱：牡丹江。浙江臥龍置業(yè)集團(tuán)有限公司前身上虞市臥龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)建于1994年12月，2004年8月組建浙江臥龍置業(yè)集團(tuán)有限公司。2007年9月30日，公司更名為浙江臥龍地產(chǎn)股份有限公司。公司從2008年1月4日起名稱變更為“臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司”。公司的股票簡(jiǎn)稱和公司代碼不變。證券代碼：600173證券簡(jiǎn)稱：臥龍地產(chǎn)公司名稱：臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司公司英文名稱：WolongRealEstateGroupCo.,Ltd.交易所：上海證券交易所公司曾有名稱：證券簡(jiǎn)稱更名歷史：*ST丹江S*ST丹江ST丹江ST臥龍臥龍地產(chǎn)工商登記號(hào)注冊(cè)地址：浙江省上虞市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)辦公地址：浙江省上虞市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民西路1801號(hào)注冊(cè)資本：HYPERLINK72514.7萬(wàn)元（點(diǎn)擊查看注冊(cè)資本在72414.7-72614.7區(qū)間的所有上市公司）郵政編碼：312300聯(lián)系電話公司傳真法人代表：HYPERLINK陳建成（點(diǎn)擊查看陳建成是否在其他公司任法人代表）董事會(huì)秘書(shū)：馬亞軍董事會(huì)秘書(shū)電話成立日期：HYPERLINK1993-07-17(點(diǎn)擊查看同月成立的上市公司)1.2臥龍地產(chǎn)2008-2010年度財(cái)務(wù)報(bào)表1.2.1臥龍地產(chǎn)（600173）2008~2010年度資產(chǎn)負(fù)債表臥龍地產(chǎn)(600173)資產(chǎn)負(fù)債表單位：元報(bào)表日期2008/12/312009/12/312010/12/31流動(dòng)資產(chǎn)HYPERLINK貨幣資金154,815,000.00977,244,000.00896,501,000.00HYPERLINK結(jié)算備付金------HYPERLINK拆出資金------HYPERLINK交易性金融資產(chǎn)------HYPERLINK衍生金融資產(chǎn)------HYPERLINK應(yīng)收票據(jù)------HYPERLINK應(yīng)收賬款27,761,300.0032,779,800.0095,725,200.00HYPERLINK預(yù)付款項(xiàng)9,427,450.009,988,800.0012,269,900.00HYPERLINK應(yīng)收保費(fèi)------HYPERLINK應(yīng)收分保賬款------HYPERLINK應(yīng)收分保合同準(zhǔn)備金------HYPERLINK應(yīng)收利息------HYPERLINK應(yīng)收股利------HYPERLINK其他應(yīng)收款102,063,000.00339,150,000.00661,401,000.00HYPERLINK應(yīng)收出口退稅------HYPERLINK應(yīng)收補(bǔ)貼款------HYPERLINK應(yīng)收保證金------HYPERLINK內(nèi)部應(yīng)收款------HYPERLINK買(mǎi)入返售金融資產(chǎn)------HYPERLINK存貨1,479,000,000.001,449,230,000.001,801,420,000.00HYPERLINK待攤費(fèi)用------HYPERLINK待處理流動(dòng)資產(chǎn)損益------HYPERLINK一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)------HYPERLINK其他流動(dòng)資產(chǎn)18,504,100.0047,560,400.0071,032,200.00HYPERLINK流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1,791,570,000.002,855,950,000.003,538,350,000.00非流動(dòng)資產(chǎn)HYPERLINK發(fā)放貸款及墊款------HYPERLINK可供出售金融資產(chǎn)------HYPERLINK持有至到期投資------HYPERLINK長(zhǎng)期應(yīng)收款------HYPERLINK長(zhǎng)期股權(quán)投資------HYPERLINK其他長(zhǎng)期投資------HYPERLINK投資性房地產(chǎn)5,990,880.006,014,500.004,103,900.00HYPERLINK固定資產(chǎn)原值7,690,710.0017,553,000.0023,446,200.00HYPERLINK累計(jì)折舊2,335,850.003,449,010.008,567,760.00HYPERLINK固定資產(chǎn)凈值5,354,860.0014,104,000.0014,878,400.00HYPERLINK固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備------HYPERLINK固定資產(chǎn)凈額5,354,860.0014,104,000.0014,878,400.00HYPERLINK在建工程------HYPERLINK工程物資------HYPERLINK固定資產(chǎn)清理------HYPERLINK生產(chǎn)性生物資產(chǎn)------HYPERLINK公益性生物資產(chǎn)------HYPERLINK油氣資產(chǎn)------HYPERLINK無(wú)形資產(chǎn)165,000.00165,000.00225,000.00HYPERLINK開(kāi)發(fā)支出------HYPERLINK商譽(yù)248,081,000.00231,450,000.0097,549,800.00HYPERLINK長(zhǎng)期待攤費(fèi)用40,000.00----HYPERLINK股權(quán)分置流通權(quán)------HYPERLINK遞延所得稅資產(chǎn)57,573,800.0055,374,500.004,937,110.00HYPERLINK其他非流動(dòng)資產(chǎn)------HYPERLINK非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)317,205,000.00307,108,000.00121,694,000.00HYPERLINK資產(chǎn)總計(jì)2,108,780,000.003,163,060,000.003,660,040,000.00流動(dòng)負(fù)債HYPERLINK短期借款70,000,000.00174,990,000.00--HYPERLINK向中央銀行借款------HYPERLINK吸收存款及同業(yè)存放------HYPERLINK拆入資金------HYPERLINK交易性金融負(fù)債------HYPERLINK衍生金融負(fù)債------HYPERLINK應(yīng)付票據(jù)----1,690,000.00HYPERLINK應(yīng)付賬款119,311,000.0090,309,000.00295,886,000.00HYPERLINK預(yù)收款項(xiàng)142,691,000.00481,873,000.00642,035,000.00HYPERLINK賣(mài)出回購(gòu)金融資產(chǎn)款------HYPERLINK應(yīng)付手續(xù)費(fèi)及傭金------HYPERLINK應(yīng)付職工薪酬635,390.002,065,040.002,122,570.00HYPERLINK應(yīng)交稅費(fèi)99,861,300.00165,383,000.00220,642,000.00HYPERLINK應(yīng)付利息------HYPERLINK應(yīng)付股利34,681,600.003,240,950.004,018,500.00HYPERLINK其他應(yīng)交款------HYPERLINK應(yīng)付保證金------HYPERLINK內(nèi)部應(yīng)付款------HYPERLINK其他應(yīng)付款429,810,000.00326,226,000.0069,276,800.00HYPERLINK預(yù)提費(fèi)用------HYPERLINK預(yù)計(jì)流動(dòng)負(fù)債------HYPERLINK應(yīng)付分保賬款------HYPERLINK保險(xiǎn)合同準(zhǔn)備金------HYPERLINK代理買(mǎi)賣(mài)證券款------HYPERLINK代理承銷(xiāo)證券款------HYPERLINK國(guó)際票證結(jié)算------HYPERLINK國(guó)內(nèi)票證結(jié)算------HYPERLINK遞延收益------HYPERLINK應(yīng)付短期債券------HYPERLINK一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債90,000,000.00370,000,000.00230,000,000.00HYPERLINK其他流動(dòng)負(fù)債------HYPERLINK流動(dòng)負(fù)債合計(jì)986,990,000.001,614,090,000.001,465,670,000.00非流動(dòng)負(fù)債HYPERLINK長(zhǎng)期借款360,000,000.00150,000,000.00341,000,000.00HYPERLINK應(yīng)付債券------HYPERLINK長(zhǎng)期應(yīng)付款------HYPERLINK專項(xiàng)應(yīng)付款------HYPERLINK預(yù)計(jì)非流動(dòng)負(fù)債------HYPERLINK遞延所得稅負(fù)債27,548,200.0025,711,800.00147,345,000.00HYPERLINK其他非流動(dòng)負(fù)債------HYPERLINK非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)387,548,000.00175,712,000.00488,345,000.00HYPERLINK負(fù)債合計(jì)1,374,540,000.001,789,800,000.001,954,020,000.00所有者權(quán)益HYPERLINK實(shí)收資本(或股本)330,000,000.00402,860,000.00725,147,000.00HYPERLINK資本公積44,145,700.00616,798,000.00216,154,000.00HYPERLINK庫(kù)存股------HYPERLINK專項(xiàng)儲(chǔ)備------HYPERLINK盈余公積52,848,700.0058,213,100.0066,344,500.00HYPERLINK一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備------HYPERLINK未確定的投資損失------HYPERLINK未分配利潤(rùn)77,587,700.00179,035,000.00400,877,000.00HYPERLINK擬分配現(xiàn)金股利------HYPERLINK外幣報(bào)表折算差額------HYPERLINK歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)504,582,000.001,256,910,000.001,408,520,000.00HYPERLINK少數(shù)股東權(quán)益229,659,000.00116,355,000.00297,501,000.00HYPERLINK所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)合計(jì)734,241,000.001,373,260,000.001,706,020,000.00HYPERLINK負(fù)債和所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)總計(jì)2,108,780,000.003,163,060,000.003,660,040,000.001.2.2臥龍地產(chǎn)（600173）2008~2010年度利潤(rùn)表臥龍地產(chǎn)(600173)利潤(rùn)表單位：元報(bào)表日期2008/12/312009/12/312010/12/31HYPERLINK一、營(yíng)業(yè)總收入831,994,000.001,043,960,000.002,198,800,000.00HYPERLINK營(yíng)業(yè)收入831,994,000.001,043,960,000.002,198,800,000.00HYPERLINK利息收入------HYPERLINK已賺保費(fèi)------HYPERLINK手續(xù)費(fèi)及傭金收入------HYPERLINK房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入------HYPERLINK其他業(yè)務(wù)收入------HYPERLINK二、營(yíng)業(yè)總成本659,350,000.00801,370,000.001,630,750,000.00HYPERLINK營(yíng)業(yè)成本529,689,000.00626,463,000.001,215,300,000.00HYPERLINK利息支出------HYPERLINK手續(xù)費(fèi)及傭金支出------HYPERLINK房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本------HYPERLINK研發(fā)費(fèi)用------HYPERLINK退保金------HYPERLINK賠付支出凈額------HYPERLINK提取保險(xiǎn)合同準(zhǔn)備金凈額------HYPERLINK保單紅利支出------HYPERLINK分保費(fèi)用------HYPERLINK其他業(yè)務(wù)成本------HYPERLINK營(yíng)業(yè)稅金及附加58,472,400.0090,848,400.00153,271,000.00HYPERLINK銷(xiāo)售費(fèi)用13,610,900.0029,157,900.0035,825,500.00HYPERLINK管理費(fèi)用27,102,800.0037,632,200.0068,716,400.00HYPERLINK財(cái)務(wù)費(fèi)用-841,521.00663,633.007,615,360.00HYPERLINK資產(chǎn)減值損失31,316,200.0016,605,000.00150,015,000.00HYPERLINK公允價(jià)值變動(dòng)收益59,226.0023,619.00--HYPERLINK投資收益------HYPERLINK其中:對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益------HYPERLINK匯兌收益------HYPERLINK期貨損益------HYPERLINK托管收益------HYPERLINK補(bǔ)貼收入------HYPERLINK其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)------HYPERLINK三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)172,703,000.00242,614,000.00568,050,000.00HYPERLINK營(yíng)業(yè)外收入573,343.002,996,770.005,082,610.00HYPERLINK營(yíng)業(yè)外支出4,234,370.0013,591,800.003,620,920.00HYPERLINK非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失----10,748.30HYPERLINK利潤(rùn)總額169,042,000.00232,018,000.00569,512,000.00HYPERLINK所得稅費(fèi)用49,369,000.0072,806,500.00207,462,000.00HYPERLINK未確認(rèn)投資損失------HYPERLINK四、凈利潤(rùn)119,673,000.00159,212,000.00362,050,000.00HYPERLINK歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)102,433,000.00136,511,000.00270,259,000.00HYPERLINK少數(shù)股東損益17,239,600.0022,700,700.0091,790,600.00HYPERLINK五、每股收益HYPERLINK基本每股收益0.310.410.37HYPERLINK稀釋每股收益0.310.410.37HYPERLINK六、其他綜合收益------HYPERLINK七、綜合收益總額--159,212,000.00362,050,000.00HYPERLINK歸屬于母公司所有者的綜合收益總額--136,511,000.00270,259,000.00HYPERLINK歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額--22,700,700.0091,790,600.001.2.3臥龍地產(chǎn)（600173）2008~2010年度現(xiàn)金流量表臥龍地產(chǎn)(600173)現(xiàn)金流量表單位：元報(bào)告期2008/12/312009/12/312010/12/31一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量HYPERLINK銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金420,796,000.001,379,890,000.002,296,310,000.00HYPERLINK客戶存款和同業(yè)存放款項(xiàng)凈增加額------HYPERLINK向中央銀行借款凈增加額------HYPERLINK向其他金融機(jī)構(gòu)拆入資金凈增加額------HYPERLINK收到原保險(xiǎn)合同保費(fèi)取得的現(xiàn)金------HYPERLINK收到再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈額------HYPERLINK保戶儲(chǔ)金及投資款凈增加額------HYPERLINK處置交易性金融資產(chǎn)凈增加額------HYPERLINK收取利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金------HYPERLINK拆入資金凈增加額------HYPERLINK回購(gòu)業(yè)務(wù)資金凈增加額------HYPERLINK收到的稅費(fèi)返還------HYPERLINK收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金98,399,500.0051,478,200.0027,721,100.00HYPERLINK經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)519,196,000.001,431,360,000.002,324,030,000.00HYPERLINK購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金505,570,000.00583,769,000.001,195,550,000.00HYPERLINK客戶貸款及墊款凈增加額------HYPERLINK存放中央銀行和同業(yè)款項(xiàng)凈增加額------HYPERLINK支付原保險(xiǎn)合同賠付款項(xiàng)的現(xiàn)金------HYPERLINK支付利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金------HYPERLINK支付保單紅利的現(xiàn)金------HYPERLINK支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金12,902,900.0015,876,700.0024,880,600.00HYPERLINK支付的各項(xiàng)稅費(fèi)103,666,000.00130,961,000.00296,346,000.00HYPERLINK支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金89,341,400.00198,204,000.00421,382,000.00HYPERLINK經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)711,481,000.00928,811,000.001,938,160,000.00HYPERLINK經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-192,285,000.00502,553,000.00385,870,000.00二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：HYPERLINK收回投資所收到的現(xiàn)金------HYPERLINK取得投資收益所收到的現(xiàn)金------HYPERLINK處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額11,251.604,190.048,615.66HYPERLINK處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額------HYPERLINK收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金------HYPERLINK減少質(zhì)押和定期存款所收到的現(xiàn)金------HYPERLINK投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)11,251.604,190.048,615.66HYPERLINK購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金968,528.0010,234,100.004,382,080.00HYPERLINK投資所支付的現(xiàn)金45,022,000.00527,094,000.00--HYPERLINK質(zhì)押貸款凈增加額------HYPERLINK取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額----331,103,000.00HYPERLINK支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金------HYPERLINK增加質(zhì)押和定期存款所支付的現(xiàn)金------HYPERLINK投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)45,990,500.00537,328,000.00335,485,000.00HYPERLINK投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-45,979,300.00-537,324,000.00-335,476,000.00三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：HYPERLINK吸收投資收到的現(xiàn)金80,076,000.00777,599,000.0075,000,000.00HYPERLINK其中：子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金----75,000,000.00HYPERLINK取得借款收到的現(xiàn)金210,000,000.00344,990,000.00471,000,000.00HYPERLINK發(fā)行債券收到的現(xiàn)金------HYPERLINK收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金------HYPERLINK籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)290,076,000.001,122,590,000.00546,000,000.00HYPERLINK償還債務(wù)支付的現(xiàn)金85,000,000.00170,000,000.00594,990,000.00HYPERLINK分配股利、利潤(rùn)或償付利息所支付的現(xiàn)金39,237,900.0095,389,400.0082,146,400.00----3,222,950.00HYPERLINK支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金3,000,000.00----HYPERLINK籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)127,238,000.00265,389,000.00677,136,000.00HYPERLINK籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~162,838,000.00857,200,000.00-131,136,000.00附注HYPERLINK匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的影響------HYPERLINK現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額-75,426,300.00822,430,000.00-80,742,900.00HYPERLINK期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額230,241,000.00154,815,000.00977,244,000.00HYPERLINK期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額154,815,000.00977,244,000.00896,501,000.00HYPERLINK凈利潤(rùn)119,673,000.00159,212,000.00362,050,000.00HYPERLINK少數(shù)股東權(quán)益------HYPERLINK未確認(rèn)的投資損失------HYPERLINK資產(chǎn)減值準(zhǔn)備31,316,200.0016,605,000.00150,015,000.00HYPERLINK固定資產(chǎn)折舊、油氣資產(chǎn)折耗、生產(chǎn)性物資折舊856,571.001,159,300.003,144,090.00HYPERLINK無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)------HYPERLINK長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)60,000.0040,000.00--HYPERLINK待攤費(fèi)用的減少------HYPERLINK預(yù)提費(fèi)用的增加------HYPERLINK處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)的損失35,131.80886.539,245.93HYPERLINK固定資產(chǎn)報(bào)廢損失--6,008.201,502.40HYPERLINK公允價(jià)值變動(dòng)損失-59,226.00-23,619.00--HYPERLINK遞延收益增加（減：減少）------HYPERLINK預(yù)計(jì)負(fù)債------HYPERLINK財(cái)務(wù)費(fèi)用361,851.001,074,910.0015,801,300.00HYPERLINK投資損失------HYPERLINK遞延所得稅資產(chǎn)減少-3,329,020.002,199,330.0050,437,400.00HYPERLINK遞延所得稅負(fù)債增加-2,377,680.00-1,836,370.00-8,830,770.00HYPERLINK存貨的減少-12,348,800.0029,774,500.00406,878,000.00HYPERLINK經(jīng)營(yíng)性應(yīng)收項(xiàng)目的減少53,596,500.00-294,134,000.00-1,938,980,000.00HYPERLINK經(jīng)營(yíng)性應(yīng)付項(xiàng)目的增加-380,069,000.00588,476,000.001,337,630,000.00HYPERLINK已完工尚未結(jié)算款的減少(減:增加)------HYPERLINK已結(jié)算尚未完工款的增加(減:減少)------HYPERLINK其他----7,718,000.00HYPERLINK經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~-192,285,000.00502,553,000.00385,870,000.00HYPERLINK債務(wù)轉(zhuǎn)為資本------HYPERLINK一年內(nèi)到期的可轉(zhuǎn)換公司債券------HYPERLINK融資租入固定資產(chǎn)------HYPERLINK現(xiàn)金的期末余額154,815,000.00977,244,000.00896,501,000.00HYPERLINK現(xiàn)金的期初余額230,241,000.00154,815,000.00977,244,000.00HYPERLINK現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額------HYPERLINK現(xiàn)金等價(jià)物的期初余額------HYPERLINK現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的凈增加額-75,426,300.00822,430,000.00-80,742,900.002.公司基本業(yè)務(wù)活動(dòng)2.1公司歷史簡(jiǎn)介浙江臥龍置業(yè)集團(tuán)有限公司前身上虞市臥龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)建于1994年12月，2004年8月開(kāi)始集團(tuán)化運(yùn)作，組建浙江臥龍置業(yè)集團(tuán)有限公司，2007年7月浙江臥龍置業(yè)集團(tuán)有限公司通過(guò)對(duì)公司股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)置換、用資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)定向增發(fā)的股份、股權(quán)分置改革、變更注冊(cè)地及更名等完成對(duì)公司的重組。2007年9月30日，公司更名為浙江臥龍地產(chǎn)股份有限公司，注冊(cè)地為浙江省上虞市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，2008年1月4日公司更名為臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司。公司目前具有二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資經(jīng)營(yíng)、建筑工程、裝飾工程及物業(yè)管理為一體的集團(tuán)型企業(yè)。在2008第八屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上，臥龍地產(chǎn)獲“2008中國(guó)最具影響力品牌企業(yè)”；公司注冊(cè)資本3.3億，控股子公司8家，子公司分布于武漢、廣東清遠(yuǎn)、銀川、寧波、紹興等地；專業(yè)技術(shù)人員120余人。公司秉承臥龍控股集團(tuán)有限公司“誠(chéng)、和、創(chuàng)”的企業(yè)文化，依托雄厚的人才優(yōu)勢(shì)和資本實(shí)力，以O(shè)A自動(dòng)化辦公、CRM信息化管理系統(tǒng)以及目標(biāo)成本管理系統(tǒng)為手段，實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)管理。以二、三線城市為目標(biāo)市場(chǎng)，著力打造人性化、精品化、舒適節(jié)能、時(shí)尚超前的經(jīng)典樓盤(pán)，以加快產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、加大土地資源儲(chǔ)備，努力實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理為目標(biāo)，使自身達(dá)到規(guī)?；_(kāi)發(fā)、社會(huì)化融資的具有可持續(xù)發(fā)展能力的大型房地產(chǎn)集團(tuán)。2.2經(jīng)營(yíng)范圍：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，投資經(jīng)營(yíng)管理，建筑工程、裝飾裝潢工程的設(shè)計(jì)、施工，物業(yè)管理（凡涉及許可證制度的憑證經(jīng)營(yíng)）公司網(wǎng)址：?HYPERLINK

電子信箱：HYPERLINK

所屬板塊：HYPERLINK浙江

HYPERLINK房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)

HYPERLINKG股板塊

HYPERLINK股改全面推行股票

HYPERLINK滬深A(yù)股主板

(點(diǎn)擊查看該板塊的所有上市公司)

發(fā)行日期：

HYPERLINK1999-03-18(點(diǎn)擊查看同月發(fā)行的上市公司)

發(fā)行價(jià)格：

HYPERLINK4.42元(點(diǎn)擊查看發(fā)行價(jià)格在3.42-5.42區(qū)間的所有上市公司)

上市日期：

HYPERLINK1999-04-15(點(diǎn)擊查看同月上市的上市公司)

主承銷(xiāo)商：HYPERLINK華夏證券有限公司

(點(diǎn)擊查看該承銷(xiāo)商承銷(xiāo)的所有上市公司)

上市推薦人：HYPERLINK華夏證券有限公司

(點(diǎn)擊查看該推薦人推薦的所有上市公司)

公告日期：2010-05-212.3公司概念內(nèi)容（1）高送轉(zhuǎn)：2010年1月15日披露的2009年年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.365億元，同比增長(zhǎng)33.27%。同時(shí)，擬每10股轉(zhuǎn)增8股并派現(xiàn)1元。年報(bào)顯示，2009年，臥龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.44億元，同比增長(zhǎng)25.48%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.365億元，同比增長(zhǎng)33.27%；基本每股收益為0.41元，同比長(zhǎng)32.26%。（2）項(xiàng)目投資：臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司于2010年4月8日以通訊表決方式召開(kāi)五屆十一次董事會(huì)，會(huì)議審議同意公司(乙方)于同日與武漢市漢陽(yáng)區(qū)江堤街漁業(yè)村(甲方)簽訂意向合作協(xié)議，公司將參與武漢市漢陽(yáng)區(qū)江堤街漁業(yè)村“城中村”改造項(xiàng)目[為武漢市確定的綜合改造目標(biāo)村之一，系漢陽(yáng)區(qū)鯉魚(yú)洲組團(tuán)城中村改造項(xiàng)目的A包，目前改造規(guī)劃正在編制，具體數(shù)據(jù)按正式方案確定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)]，乙方同意在開(kāi)發(fā)用地上建設(shè)的商業(yè)用房，由甲方按照建設(shè)成本價(jià)上浮30%的價(jià)格回購(gòu)15-30%(回購(gòu)數(shù)量按照組團(tuán)項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具體由江提街協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要為準(zhǔn))的商業(yè)用房，具體事項(xiàng)待雙方協(xié)商后另行確定；甲方負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目中的安置還建工作，還建建筑面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以統(tǒng)一的政府批準(zhǔn)方案為準(zhǔn)，建設(shè)資金按建筑面積1800元每平方(按工程建設(shè)進(jìn)度分段支付)計(jì)入開(kāi)發(fā)用地出讓成本，建設(shè)及交付均與乙方無(wú)關(guān)，還建房建設(shè)成本超過(guò)的部分按規(guī)范測(cè)算和市場(chǎng)行情由雙方協(xié)商解決；乙方同意在該合作項(xiàng)目摘牌前，2010年4月19日前向甲方支付人民幣2.4億元作為前期啟動(dòng)資金，該資金由武漢區(qū)漢陽(yáng)江堤街道監(jiān)管使用。若乙方競(jìng)得該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，前期啟動(dòng)資金可抵扣土地掛牌保證金，在乙方土地摘牌成功后轉(zhuǎn)為首期土地款；甲方全面負(fù)責(zé)組團(tuán)項(xiàng)目A包范圍內(nèi)的拆遷安置以及其他相關(guān)事宜的辦理，承諾于2010年9月30日前完成A包范圍內(nèi)的所有拆遷工作。本意向協(xié)議書(shū)的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)由公司發(fā)起設(shè)立的武漢臥龍墨水湖置業(yè)有限公司享受和承擔(dān)。2010年1月18日，公司擬以3.46億元收購(gòu)浙江省耀江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、武漢市耀江置業(yè)有限公司分別持有耀江神馬實(shí)業(yè)（武漢）有限公司50%、25%的股權(quán)。耀江神馬以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售為主業(yè)，注冊(cè)于武漢市東西湖區(qū)。目前，耀江房產(chǎn)持有其50%的股權(quán)，耀江置業(yè)持有其25%的股權(quán)，上虞市協(xié)作物資經(jīng)銷(xiāo)有限責(zé)任公司（該公司法定代表人陳菊仙為臥龍地產(chǎn)董事長(zhǎng)的直系親屬）持有其25%的股權(quán)。耀江神馬主要資產(chǎn)是為目前正在開(kāi)發(fā)的麗景灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積359,475.01平方米，目前規(guī)劃建筑面積總計(jì)430,336平方米，項(xiàng)目位于武漢市東西湖區(qū)金銀湖金南一路南，武漢市人民會(huì)議中心南側(cè)。公司預(yù)計(jì)，本次收購(gòu)?fù)瓿珊蠊緦⒊钟幸耨R75%的股權(quán)，公司將按照計(jì)劃對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)對(duì)公司未來(lái)業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大的影響。（3）增發(fā)概念：根據(jù)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)2009年8月28日相關(guān)會(huì)議審核結(jié)果，臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司公開(kāi)增發(fā)A股股票申請(qǐng)獲得有條件通過(guò)，臥龍地產(chǎn)本次增發(fā)預(yù)計(jì)募集資金金額不超過(guò)8億元人民幣(含發(fā)行費(fèi)用)，發(fā)行數(shù)量不超過(guò)1.2億股。（4）大股東增持計(jì)劃實(shí)施完畢：臥龍地產(chǎn)09年9月28日公告稱，控股股東一致行動(dòng)人增持公司股份計(jì)劃實(shí)施完畢。公告顯示,在2008年9月11日至2009年9月10日期間,公司控股股東的一致行動(dòng)人臥龍控股通過(guò)上海證券交易所證券交易系統(tǒng)累計(jì)增持公司股份133.05萬(wàn)股,占公司總股本的0.4%。本次增持后,公司控股股東及臥龍控股合計(jì)持有公司股份比例為63.25%,臥龍控股將按照有關(guān)規(guī)定向中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)申請(qǐng)豁免要約收購(gòu)義務(wù)。2.4發(fā)展方向隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行著大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快，企業(yè)之間的分化重組加劇，行業(yè)集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了集團(tuán)化管理的發(fā)展趨勢(shì)，企業(yè)管理者的關(guān)注焦點(diǎn)也正在發(fā)生著變化，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實(shí)力取勝”的游戲規(guī)則；尤其2008的市場(chǎng)環(huán)境急劇變化，如何通過(guò)企業(yè)進(jìn)行全面管控、協(xié)同運(yùn)營(yíng)，來(lái)降低和控制項(xiàng)目成本，管控企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升競(jìng)爭(zhēng)力，將成為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)從近年房地產(chǎn)企業(yè)的盛衰起伏中，我們可以看到行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)重要的趨勢(shì)性特征：行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蔀橼厔?shì)；多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、集團(tuán)化管控成為發(fā)展重點(diǎn)；粗放經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)化；異地?cái)U(kuò)張與全國(guó)性企業(yè)品牌顯現(xiàn)；民營(yíng)企業(yè)力量崛起和壯大；客戶的維權(quán)意識(shí)明顯提高在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的管控手段也在發(fā)生深刻的變化：擴(kuò)張，集團(tuán)一體化運(yùn)作，需要企業(yè)提升協(xié)同效益；以項(xiàng)目、客戶為中心的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和客戶營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)務(wù)過(guò)程一體化；從資本經(jīng)營(yíng)逐步向管理出效益的商業(yè)模式轉(zhuǎn)化；職業(yè)經(jīng)理人的人才隊(duì)伍，配合現(xiàn)代化的IT管理手段，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力3.資本結(jié)構(gòu)分析3.1杜邦分析2008.12.313.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估評(píng)價(jià)：該股當(dāng)前收盤(pán)價(jià)為4.58元，短期壓力為4.83元，中期壓力為4.99元，短期支撐為4.38元，中期支撐為4.04元。基本面評(píng)價(jià)：價(jià)值投資的基礎(chǔ)是個(gè)股的基本面質(zhì)地，積垢是推動(dòng)股市上漲的中堅(jiān)力量，而左右機(jī)構(gòu)做多或做空的主要?jiǎng)右?，則完全取決于股票的業(yè)績(jī)是否大幅度預(yù)增。風(fēng)險(xiǎn)提示：股市時(shí)刻存在風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自兩個(gè)方面，一個(gè)是基本面是否能支撐得住當(dāng)前股價(jià)，二是技術(shù)面上該股是否已經(jīng)進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域！基本面風(fēng)險(xiǎn)：該股當(dāng)前位置（單位：元）3.3風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備1.宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列的政策法規(guī)，利用行政、稅收、金融、信貸等多

種手段從土地供應(yīng)、住宅市場(chǎng)的供給與需求等各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)

控。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控將成為行業(yè)的常態(tài)。如

果公司不能適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的變化，則有可能對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理、未來(lái)發(fā)展造

成不利的影響。

2.公司業(yè)務(wù)快速拓展所引致的風(fēng)險(xiǎn)

近三年，公司發(fā)展速度較快，營(yíng)業(yè)收入由2006年度的39,939.81萬(wàn)元增長(zhǎng)

到2008年度的83,199.36萬(wàn)元；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)由2006年度

5,714.41萬(wàn)元增長(zhǎng)到2008年度的10,243.30萬(wàn)元。未來(lái)幾年，公司仍將繼續(xù)保

持快速發(fā)展的趨勢(shì)。公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大和業(yè)務(wù)范圍的拓寬對(duì)企業(yè)的管理能力、

治理結(jié)構(gòu)、決策制度、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別控制能力、融資能力等提出了更高的要求。

3.公司商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)

公司控股子公司清遠(yuǎn)市五洲實(shí)業(yè)投資有限公司開(kāi)發(fā)的臥龍?五洲世紀(jì)城項(xiàng)目

建成后，商貿(mào)城項(xiàng)目70%的商業(yè)鋪位將出售給業(yè)主，公司預(yù)留30%的商業(yè)鋪位用

于出租，清遠(yuǎn)市五洲實(shí)業(yè)投資有限公司設(shè)立全資子公司清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)管理

有限公司負(fù)責(zé)商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)管理。如果公司不能及時(shí)完成招商、開(kāi)業(yè)等工作或者

公司對(duì)商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)管理不到位，則有可能影響公司臥龍?五洲世紀(jì)城項(xiàng)目的商

臥龍地產(chǎn)增發(fā)股票申請(qǐng)文件1-1增發(fā)招股意向書(shū)

1-1-4

鋪及住宅銷(xiāo)售，并對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大影響。

4.公司現(xiàn)金流及籌資風(fēng)險(xiǎn)

2008年度及2009年1-6月，公司合并經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-19,228.51

萬(wàn)元和13,292.80萬(wàn)元，現(xiàn)金流量壓力主要源自購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地，隨著公司經(jīng)

營(yíng)規(guī)模的加大，后續(xù)開(kāi)發(fā)還需投入資金，公司可能面臨現(xiàn)金流量不足的風(fēng)險(xiǎn)。2008

年度，公司取得銀行借款金額為21,000萬(wàn)元，截至2008年末臥龍控股集團(tuán)有限

公司及其關(guān)聯(lián)方給公司提供資金的余額為28,339.4萬(wàn)元，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求對(duì)

外部借款及關(guān)聯(lián)方提供資金的依賴程度較大。隨著業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，作為資本密

集型企業(yè)，公司仍將需要大量的資金支持，如果外部借款渠道及關(guān)聯(lián)方提供資金

受到限制，自有資金和商品房預(yù)（銷(xiāo)）售回籠的資金跟不上項(xiàng)目建設(shè)要求，則公

司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將面臨籌資風(fēng)險(xiǎn)。

5.公司償債風(fēng)險(xiǎn)

2008年12月31日，公司合并資產(chǎn)負(fù)債率為65.18%，流動(dòng)比率為1.82，速

動(dòng)比率為0.32，公司合并長(zhǎng)期借款36,000萬(wàn)元，短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期

借款16,000萬(wàn)元，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)的比例分別為82.55%和70.14%。公

司面臨一定的償債風(fēng)險(xiǎn)，若銷(xiāo)售市場(chǎng)或金融市場(chǎng)發(fā)生重大波動(dòng)，將直接影響公司

按期償債能力。另一方面，存貨的變現(xiàn)能力將直接影響公司的資產(chǎn)流動(dòng)性及短期

償債能力。公司的擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目處于二、三線城市或具有較大潛力的城

市，具有良好的市場(chǎng)前景，房地產(chǎn)存貨變現(xiàn)能力較強(qiáng)。但如果公司因在建項(xiàng)目開(kāi)

發(fā)和預(yù)售項(xiàng)目銷(xiāo)售遲滯等因素導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將給公司總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)和短期

償債能力帶來(lái)較大壓力。

6.房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，以及市場(chǎng)預(yù)期的變化，部分城市商品房?jī)r(jià)格從

2007年下半年開(kāi)始出現(xiàn)回落，樓市成交量逐漸萎縮；加之2008年下半年開(kāi)始的

全球金融危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)成交價(jià)格及成交量造成進(jìn)一步影響。公司已有開(kāi)發(fā)

臥龍地產(chǎn)增發(fā)股票申請(qǐng)文件1-1增發(fā)招股意向書(shū)

1-1-5

項(xiàng)目的主要城市的商品房銷(xiāo)售量在2007年下半年至2008年底呈現(xiàn)單邊下降的走

勢(shì)；公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所在主要城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的調(diào)整，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)

走勢(shì)呈現(xiàn)差異化，前期漲幅較大的地區(qū)調(diào)整的幅度較大。發(fā)行人2009年一季度

營(yíng)業(yè)收入較上年同期下降37.23%，如果發(fā)行人項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)樓價(jià)繼

續(xù)下降，成交量繼續(xù)萎縮，公司銷(xiāo)售壓力將增加，并對(duì)公司的收益產(chǎn)生較大的影

響，公司面臨短期收益波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。4.投資可行性分析上述項(xiàng)目總投資約為194,035萬(wàn)元（一）臥龍·天香華庭二期項(xiàng)目1、項(xiàng)目基本情況2、項(xiàng)目?jī)?nèi)容及規(guī)模臥龍·天香華庭項(xiàng)目位于上虞城南梁湖鎮(zhèn)蘭芎山下，距市中心2.5公里。臥龍·天香華庭項(xiàng)目經(jīng)上虞市規(guī)劃局2005年8月批準(zhǔn)的規(guī)劃方案中建設(shè)規(guī)劃用地約389,740平方米、總建筑面積約308,800平方米、容積率0.96。截至2008年12月31日，臥龍2007年11開(kāi)拍賣(mài)方式獲得上虞市梁湖鎮(zhèn)天香華庭西側(cè)地塊。根據(jù)上虞市臥龍?zhí)煜闳A庭置業(yè)有限公司與上虞市國(guó)土資源局于2007年11月27日簽署的虞土出讓合[2007]17號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，該宗出讓土地面積為40,321平方米，出讓價(jià)格為9,900萬(wàn)元，用途為住宅和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。公司將該地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目暫定名為天香翠庭。2008年3庭項(xiàng)目與天香華庭未開(kāi)發(fā)部分統(tǒng)一重新規(guī)劃，并將調(diào)整后的規(guī)劃方案上報(bào)上虞市規(guī)劃局，上虞市規(guī)劃局批準(zhǔn)了該調(diào)整規(guī)劃方案，并將按調(diào)整后規(guī)劃方案核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。公司將上述天香翠庭項(xiàng)目與天香華庭未開(kāi)發(fā)部分合稱為臥龍·天香華庭二期項(xiàng)目。臥龍·天香華庭二期項(xiàng)目具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容及規(guī)模如下表：3、項(xiàng)目建設(shè)單位臥龍·天香華庭二期項(xiàng)目由公司控股子公司上虞市臥龍?zhí)煜闳A庭置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。4、項(xiàng)目市場(chǎng)前景（1）上虞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快上虞市最近三年的房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)較快，反映出上虞市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量較大。17單位：億元數(shù)據(jù)來(lái)源：上虞市年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2）上虞市商品房潛在市場(chǎng)需求較大單位：萬(wàn)平方米由上圖可以看出，受到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控及2008年下半年全球金融危機(jī)引發(fā)的國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化等的影響，上虞市2007年、2008年商品房銷(xiāo)售面積下降，但其下降幅度是在商品房竣工面積更大幅度下降的情況下出現(xiàn)的，這種情況說(shuō)明2008年商品房銷(xiāo)售面積與商品房竣工面積存在著正相關(guān)，上虞市商品房需求仍具有潛力。（3）項(xiàng)目地理位置獨(dú)特，擁有較強(qiáng)的人文景觀優(yōu)勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：上虞市年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2）上虞市商品房潛在市場(chǎng)需求較大由上圖可以看出，受到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控及2008年下半年全球金融危機(jī)引發(fā)的國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化等的影響，上虞市2007年、2008年商品房銷(xiāo)售面積下降，但其下降幅度是在商品房竣工面積更大幅度下降的情況下出現(xiàn)的，這種情況說(shuō)明2008年商品房銷(xiāo)售面積與商品房竣工面積存在著正相關(guān)，上虞市商品房需求仍具有潛力。（3）項(xiàng)目地理位置獨(dú)特，擁有較強(qiáng)的人文景觀優(yōu)勢(shì)隨著上虞市城區(qū)框架的不斷拉大、杭州灣上虞新區(qū)建設(shè)步伐的推進(jìn)，上虞市商品住宅的供應(yīng)量和需求量大幅增長(zhǎng)，呈供求兩旺的局面。根據(jù)上虞市城市總體規(guī)劃，城南板塊是生態(tài)旅游居住區(qū)，是上虞最適宜居住區(qū)域。本項(xiàng)目地塊三面環(huán)山，山坳地勢(shì)低緩，植被豐茂，內(nèi)有多處優(yōu)質(zhì)泉眼，區(qū)域周?chē)鷮W(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施齊全。本項(xiàng)目南面有規(guī)劃建設(shè)中的“英臺(tái)故里——祝家莊風(fēng)情旅游區(qū)”，自然人文景觀優(yōu)勢(shì)明顯。（4）項(xiàng)目符合上虞商品房需求總體趨勢(shì)經(jīng)過(guò)數(shù)年的長(zhǎng)足發(fā)展，以小高層、高層為代表的電梯物業(yè)已成功取代多層物業(yè)成為上虞公寓類產(chǎn)品的主流建筑形態(tài)，特別是在容積率2.0左右遍布的城北新區(qū)區(qū)塊，電梯物業(yè)以其便捷、時(shí)尚、舒適等特點(diǎn)已被廣泛接受，并逐漸成為一種流行趨勢(shì)。本項(xiàng)目在城南板塊中將率先迎合這種消費(fèi)趨勢(shì)。（5）項(xiàng)目定位的消費(fèi)人群清晰縱觀上虞樓市在售商品房項(xiàng)目，主力供應(yīng)與消費(fèi)區(qū)間都集中在100~150左右的三房、四房戶型，房產(chǎn)消費(fèi)基本以包括周邊市鎮(zhèn)在內(nèi)的本地人口為主，基本以家庭為單位的購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)為主。而針對(duì)年輕人或首次置業(yè)的剛性消費(fèi)需求的中小戶型目前仍然是一個(gè)市場(chǎng)空白。該項(xiàng)目針對(duì)上述目標(biāo)消費(fèi)人群，將有效地填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。（6）上虞市政府的房地產(chǎn)需求刺激政策上虞市政府規(guī)定，到2009年12月31日止，凡在上虞城市規(guī)劃四環(huán)以內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新購(gòu)普通（或一般）住房（不包括排屋、別墅），使用銀行商業(yè)性貸款（公積金貸款除外）2年以上的個(gè)人，在取得所購(gòu)住房專用發(fā)票和契稅完稅憑證后，均可享受該住房財(cái)政貼息政策。期間，向城市規(guī)劃四環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新購(gòu)普通（或一般）住房（簽訂購(gòu)房協(xié)議并支付了首期款項(xiàng)），其原有的住房在前后一年之內(nèi)出售的，其出售的房屋契稅，在新購(gòu)住房辦理過(guò)戶納稅時(shí)，市財(cái)政按原出售住房契稅額留市部分進(jìn)行補(bǔ)助（新購(gòu)住房繳納的契稅低于原住房出售繳納的契稅，按新購(gòu)住房契稅留市部分進(jìn)行補(bǔ)助）。上虞市還規(guī)定，對(duì)城市規(guī)劃四環(huán)以內(nèi)、除老城區(qū)（指舜江東路以南、曹娥江以東、鳳山路以西區(qū)域）以外的新開(kāi)樓盤(pán)營(yíng)業(yè)房，酌情確定地段計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)公積金中心因放貸資金短缺而向上級(jí)爭(zhēng)取的再貸款資金，市級(jí)財(cái)政按爭(zhēng)取資金額（日均余額）的1%范圍內(nèi)給予業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助。6、項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度及目前進(jìn)展情況臥龍·天香華庭二期土地成本已經(jīng)支付完畢，以下投資不含土地成本。7、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)（二）臥龍五洲·世紀(jì)城一期項(xiàng)目1、項(xiàng)目基本情況2、項(xiàng)目?jī)?nèi)容及規(guī)模臥龍五洲?世紀(jì)城項(xiàng)目所在地塊位于廣東省清遠(yuǎn)市北江南岸，新城區(qū)連江西路以南，人民三路以北東臨國(guó)泰北路，西臨富強(qiáng)北路，瀕臨北江?？傉嫉孛娣e約617,983平方米，地上總建筑面積約1,373,100平方米。臥龍五洲?世紀(jì)城項(xiàng)目分為兩個(gè)部分，一部分為五洲批發(fā)市場(chǎng)，為商鋪?lái)?xiàng)目，又稱“商貿(mào)城”，商貿(mào)城位于項(xiàng)目南側(cè)，占地面積165,401平方米，總建筑面積約178,111平方米；另一部分為住宅項(xiàng)目，又稱“世紀(jì)城”，世紀(jì)城項(xiàng)目位于項(xiàng)目北側(cè)，占地面積452,582平方米，地上總建筑面積1,194,989平方米，地下總建筑面積216,000平方米。上述“商貿(mào)城”與“世紀(jì)城”合稱臥龍五洲?世紀(jì)城。臥龍五洲?世紀(jì)城一期項(xiàng)目包括商貿(mào)城一期項(xiàng)目和世紀(jì)城一期項(xiàng)目，臥龍五洲?世紀(jì)城一期項(xiàng)目用地總計(jì)253,281平方米，其中商貿(mào)城一期項(xiàng)目用地129,701平方米，商貿(mào)城一期建筑面積148,276平方米；世紀(jì)城一期用地123,580平方米，世紀(jì)城一期地上建筑面積292,101平方米，地下建筑面積52,000平方米。根據(jù)清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃局出具的《關(guān)于清遠(yuǎn)市五洲實(shí)業(yè)投資有限公司五洲·世紀(jì)城項(xiàng)目的說(shuō)明》，“清遠(yuǎn)市五洲實(shí)業(yè)投資有限公司投資建設(shè)的五洲·世紀(jì)城項(xiàng)目達(dá)到了國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)文、建住房[2006]165號(hào)文及本市根據(jù)上述文件確定的新建商品住房套型結(jié)構(gòu)比例等的要