控制性詳細規(guī)劃

控制性詳細規(guī)劃第1頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五1.1控制性詳細規(guī)劃的涵義控制性詳細規(guī)劃是指以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標﹑道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)以落實總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的目標為目的以土地使用控制為重點第2頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五1.2控制性詳細規(guī)劃的實質(zhì) 控制性詳細規(guī)劃實質(zhì)是在微觀層次上對城市土地資源合理配置和對城市建設(shè)開發(fā)行為的控制與調(diào)節(jié)。具體內(nèi)容可歸納為三個方面：（1）城市土地資源配置的定性控制－－最終確定土地使用用途和兼容的用途，即確定用地使用性質(zhì)；（2）城市土地開發(fā)強度控制－－即制定定量控制要求；（3）城市土地開發(fā)空間位置控制－－即制定定位控制要求。第3頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五1.3控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容《城市規(guī)劃編制辦法》第23條規(guī)定，控制性詳細規(guī)劃應(yīng)包括下列內(nèi)容：1.詳細規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同性質(zhì)用地的界限，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。2.規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求。3.提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求。4.確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高。5.根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界限。6.制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。第4頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.1規(guī)劃范圍的確定規(guī)劃用地范圍確定應(yīng)考慮以下四個方面。

（1）用地范圍確定應(yīng)在總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)下進行，體現(xiàn)規(guī)劃各階段的連續(xù)性。應(yīng)考慮到城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的用地結(jié)構(gòu)、交通結(jié)構(gòu)、分期建設(shè)規(guī)劃等方面的特點和要求。為了做到上下銜接，規(guī)劃范圍最好是其中的一個功能組團或某一期建設(shè)用地，如居住功能區(qū)或新區(qū)建設(shè)部分。

（2）規(guī)劃區(qū)用地功能應(yīng)具有相對完整性、典型性?？刂茀^(qū)的特點不同，控制方法、重點不同。由于具有近似的功能和特點，規(guī)劃具有針對性，對控制區(qū)容易提出適合的控制方法，以突出規(guī)劃重點。如規(guī)劃范圍為全部舊城區(qū)，在編制規(guī)劃時，容易將重點放在舊城改造一些特殊矛盾上，對癥下藥，從而提出更切合舊城實際的用地調(diào)整、利用與建設(shè)控制方法。

（3）根據(jù)城市建設(shè)的實際需要來確定。城市在各個時期有不同建設(shè)重點，新區(qū)開發(fā)、舊城改造或由于土地批租，需要進行用地規(guī)劃控制，來指導(dǎo)城市建設(shè)行動，規(guī)劃范圍往往根據(jù)以上需要確定。

（4）根據(jù)城市干道網(wǎng)系統(tǒng)確定。干道網(wǎng)系統(tǒng)是城市的骨架，也是劃定規(guī)劃用地范圍的主要因素。此外，城市自然地形、地物、地貌、大型基礎(chǔ)設(shè)施也是確定規(guī)劃范圍的重要因素，如河流、山體、湖泊等。第5頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.2用地性質(zhì)的確定

確定用地性質(zhì)應(yīng)考慮的主要因素有：

（1）、總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃土地使用控制要求。依據(jù)土地使用規(guī)劃，應(yīng)首先把總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃階段已明確的建設(shè)項目和用地性質(zhì)分門別類落實在相應(yīng)用地上，保證土地使用規(guī)劃的延續(xù)性。

（2）、公共設(shè)施配套建設(shè)要求。由于受深度限制，總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃不可能對等級較低尤其是居住區(qū)級以下的公共設(shè)施作出詳細周全安排，規(guī)劃時應(yīng)根據(jù)控制區(qū)性質(zhì)、規(guī)模和特點進一步確定公共服務(wù)設(shè)施的項目、規(guī)模、分布，進行用地落實，這是深化規(guī)劃進行用地細分的必備內(nèi)容。

（3）、市政設(shè)施配套建設(shè)的要求。市、分區(qū)級的市政設(shè)施在總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃中有明確安排，規(guī)劃一方面應(yīng)予以落實，并協(xié)調(diào)好它們同周圍的用地關(guān)系，另一方面應(yīng)根據(jù)規(guī)劃控制區(qū)特點，完善區(qū)內(nèi)配套的市政設(shè)施，如環(huán)衛(wèi)站、郵電所、變電所、垃圾收集點等設(shè)施項目、規(guī)模、分布，進行具體用地定點。

（4）、其他方面要求。因工程地質(zhì)條件、環(huán)境污染限制、現(xiàn)狀條件、用地周邊條件、實際建設(shè)需要或上階段規(guī)劃不當?shù)仍驎r，規(guī)劃應(yīng)調(diào)整或重新修正某些地塊用地性質(zhì)。第6頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.3確定土地使用的兼容性

土地使用的兼容性是指在細分土地某地塊用地使用性質(zhì)確定后，為適應(yīng)城市建設(shè)靈活性的要求，在一定條件下，地塊用地性質(zhì)變更的特性。土地使用兼容性涵蓋兩種概念： 其一是指不同土地使用性質(zhì)在同一土地中共處的可能性，即表現(xiàn)為同一塊城市土地上多種性質(zhì)綜合使用的允許與否，反映不同土地使用性質(zhì)之間親和與矛盾的程度。 其二是指同一土地，使用性質(zhì)的多種選擇與置換的可能性。表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的“彈性”﹑靈活性。城市建設(shè)具有長期性、多樣性、可變性，控制性詳細規(guī)劃定性既不能偏離總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃宏觀控制的軌道，但也不能排除適當變更的可能，規(guī)劃應(yīng)提出地塊使用性質(zhì)的兼容要求，明確改變用地性質(zhì)的條件和更改要求，以及不得更改用地性質(zhì)的條件等等。用地性質(zhì)更改分為同類更改和不同類更改，如商業(yè)服務(wù)用地改變?yōu)槲幕瘖蕵吩O(shè)施用地是同一大類（公共服務(wù)設(shè)施用地）中兩個中類之間的更改，屬同類更改。居住用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)用地屬不同類更改。第7頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五土地兼容性的例子第8頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.3確定土地使用的兼容性一般有下列情況時，不宜改變地塊使用性質(zhì)：（1）改變后對相鄰地塊造成嚴重不良影響，如帶來環(huán)境污染等；（2）改變后用地規(guī)模、開發(fā)強度有很大突破，導(dǎo)致該區(qū)規(guī)劃目標失控；（3）改變后帶來嚴重的交通問題，如大量人車流影響城市交通干道的交通；（4）改變后侵占了城市市政設(shè)施和非盈利性的公益設(shè)施，如占用供水、供電設(shè)施、中小學(xué)或公共綠地。第9頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.4土地使用強度控制

控制性詳細規(guī)劃時土地使用強度控制一般包括以下幾個方面：容積率、建筑密度、平均層數(shù)（建筑限高）、綠地率、允許居住人口等。第10頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.4.1容積率的控制

容積率即單位地塊用地面積上所獲得的建筑面積，或用地面積與地塊上建筑總面積之比。容積率是定量控制指標的核心，也是規(guī)劃管理部門與房地產(chǎn)開發(fā)部門之間矛盾的焦點，因此確定容積率時，應(yīng)審慎研究，一般考慮以下方面：（1）、根據(jù)總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃宏觀要求，合理劃定容積率分布區(qū)，保證城市中建筑的合理分布。（2）、根據(jù)用地性質(zhì)不同要求來確定。不同用地性質(zhì)，容積率取值有較大差別，居住用地與工業(yè)用地容積率不同，商業(yè)居住用地與行政辦公用地不同，居住用地內(nèi)中、小學(xué)、托幼與住宅用地的容積率不同。（3）、根據(jù)土地區(qū)位差來確定。一般而言，容積率市中心高，邊緣低；臨街高，不臨街低。（4）、根據(jù)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟效益來確定。為推動城市建設(shè)開發(fā)，保護開發(fā)商積極性，必須保證房地產(chǎn)業(yè)有合理的產(chǎn)出。開發(fā)建設(shè)的投入必須通過房地產(chǎn)產(chǎn)出獲益回報，容積率大小直接決定了投資者的利益。與此同時，為了保證城市整體利益，規(guī)劃必須適度控制容積率，以滿足建筑的通風(fēng)、日照及公共衛(wèi)生要求。（5）、根據(jù)開發(fā)建設(shè)的政策來確定。如鼓勵開發(fā)改造舊區(qū)，實施開發(fā)安居工程，或鼓勵引導(dǎo)開發(fā)者投資公益設(shè)施時，政策上應(yīng)適度獎勵開發(fā)容積率作為補償。第11頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.4.2建筑密度控制

建筑密度是指地塊內(nèi)建筑基地面積與地塊用地面積的比值（百分比）。它反映了用地上建筑的疏密關(guān)系。建筑密度的控制應(yīng)考慮一下方面：（1）、用地性質(zhì)要求。用地性質(zhì)不同建筑密度控制有較大差別，居住用地與工業(yè)用地建筑密度有區(qū)別，居住用地中一類用地和二類用地有別，普通住宅建筑密度比別墅區(qū)高，中心區(qū)比邊緣區(qū)高，住宅區(qū)比學(xué)校建筑密度高。（2）、容積率因素。容積率過高，建筑密度不宜過大，即留出一部分空地供戶外活動。例如高層建筑周圍應(yīng)留出空地。（3）、環(huán)境質(zhì)量要求。環(huán)境質(zhì)量要求高的地段，建筑密度不宜過大。因此，建筑密度指標應(yīng)根據(jù)不同項目的對環(huán)境要求來確定，如醫(yī)院、中小學(xué)、托幼，空地應(yīng)多一些，建筑密度低一些。第12頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.4.2建筑平均層數(shù)（建筑限高）控制建筑平均層數(shù)即地塊內(nèi)建筑總面積與建筑基地面積累計面積之比。在較多情況下，用建筑限高替代建筑平均層數(shù)更為合理，因為各類建筑的層高是有區(qū)別的。建筑限高是指地塊內(nèi)允許的建筑最大高度，它比平均層數(shù)更準確地反映了建筑在垂直方向的尺度。在對沿街建筑，具有傳統(tǒng)風(fēng)貌街區(qū)和重點地段規(guī)劃時，采用建筑限高控制規(guī)定，更利于對環(huán)境空間、視覺景觀進行控制。而對住宅建筑而言，控制建筑平均層數(shù)更為簡潔便當。建筑限高控制還應(yīng)考慮到航空、微波通信、消防、防震等專業(yè)方面的要求。第13頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.4.3綠地率控制

綠地率是指地塊內(nèi)用于綠化種植或環(huán)境美化空地（包括小塊水面、活動場地等）與總用地面積之比（%）.綠地率指標反映了地塊綠地水平和環(huán)境質(zhì)量的水平。綠地率控制與用地性質(zhì)、地段位置等因素有關(guān)。不同的地塊應(yīng)有不同的綠地率控制指標。一般來說，居住用地綠地率比工業(yè)用地高，新城區(qū)比舊城區(qū)高，風(fēng)景旅游區(qū)比一般區(qū)高。在規(guī)劃中，為鼓勵開發(fā)單位向公眾提供開敞空間、公共綠地和垂直綠地，應(yīng)給相應(yīng)的地塊增加建筑面積補償。某市具體確定了補償?shù)臈l件和標準：①開敞空間和公共綠地任意方向凈寬度不小于5m,實際使用面積不小于50平方米；②常年作為公眾使用，中途不得改變使用性質(zhì)；③上空不得有主體建筑，但不包括有騎樓、交通廊或采光天棚等。第14頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五

2.4.4居住用地允許居住人口控制允許居住人口是指在不減少居住用地面積條件下，地塊內(nèi)允許居住的最大居民人口數(shù)量。允許居住人口的確定應(yīng)考慮一下方面：根據(jù)總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃要求，劃定各區(qū)人口分布密度，這是確定允許居住人口的基礎(chǔ)。用地區(qū)位。用地區(qū)位不同，人口分布有較大差異，新區(qū)人口密度低，市中心區(qū)高，沿干道兩側(cè)地塊高，一般區(qū)段低。開發(fā)強度。開發(fā)強度大，人口密度高，容積率高，提供居住面積多，居住人口多，相反則低。城市建設(shè)政策。城市建設(shè)政策是制定人口密度分布規(guī)劃的重要因素。例如在舊城改造時，不同的居民安置政策，是就地平衡、疏散還是增加人口，直接影響允許居住人口規(guī)?？刂?。第15頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.4.5開發(fā)強度的控制方法（1）、日照間距法； 根據(jù)當?shù)厝照涨闆r，確定建筑的日照間距。（2）、地價分析法；據(jù)經(jīng)濟學(xué)中邊際收益（成本）遞減（增）的原理，房地產(chǎn)項目的收益與支出狀況隨規(guī)模變化而變化。找出房地產(chǎn)商能獲取最大額的利潤，也愿意支付最多數(shù)量的地價。（3）、投入產(chǎn)出分析法；從目前我國實際情況看，城市經(jīng)濟并不富裕，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量投資，市政府不可能再投入太多的資金對舊城進行改造，現(xiàn)行城市建設(shè)和投資特點決定了土地開發(fā)尤其是舊城改造必須走資金自求平衡的道路，必須體現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡的原則，土地開發(fā)總產(chǎn)出不僅包括應(yīng)收回的成本，而且包括應(yīng)得的利潤，即開發(fā)總投入X利潤率＝總產(chǎn)出－總投入第16頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五（4）、環(huán)境、景觀分析法；依據(jù)美學(xué)和環(huán)境心里學(xué)的有關(guān)理論，從地塊與周圍的自然地形，地貌及環(huán)境景觀的關(guān)系來尋找一種分析方法。（5）、城市規(guī)劃管理法（建筑容積率獎勵）；針對建筑開發(fā)管理國外采用了一些引導(dǎo)措施來改善城市環(huán)境，包括：廣場獎金制度與綜合設(shè)計制度﹑獎勵分區(qū)制度﹑特定區(qū)制度等。例如廣場獎勵制度是對于一定區(qū)域范圍內(nèi)的各個土地開發(fā)建設(shè)項目，如果能在設(shè)計上盡量降低建筑覆蓋率，并將騰出來的空地設(shè)計成可供市民自由享用的公共廣場，那就可以對這個項目在容積率方面給以一定的獎勵。（6）、城市環(huán)境容量的制約城市環(huán)境容量是指城市現(xiàn)狀和規(guī)劃建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施可供量以及公共服務(wù)和其他配套設(shè)施的能力。從城市建設(shè)發(fā)展角度看，環(huán)境容量在逐步擴大，但對城市最終建設(shè)總量必然有一定制約。對單塊基地或地區(qū)容積率的確定，應(yīng)該充分考慮城市容量的可能性，綜合考慮各項配套設(shè)施的情況，做到遠期和近期相結(jié)合，需要和可能相結(jié)合，在供需平衡的原則下，實行動態(tài)調(diào)整和總量控制。2.4.5開發(fā)強度的控制方法第17頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.5配套公共服務(wù)設(shè)施控制控制性詳細規(guī)劃所要確定的配套公共服務(wù)設(shè)施是指為滿足居民物質(zhì)和文化生活所需，按居住區(qū)標準配套建設(shè)的公建項目。公共服務(wù)設(shè)施定位應(yīng)根據(jù)項目特點和用地特點給與不同控制要求。從項目特點來看，有盈利性的和公益性的。盈利性項目，如商業(yè)服務(wù)設(shè)施在市場經(jīng)濟條件下可自由調(diào)節(jié)，規(guī)劃可以引導(dǎo)。非盈利性項目，如幼托，在開發(fā)過程中很容易被排斥，必須加以嚴格控制。從用地特點看，有要求單獨設(shè)置的項目，如中、小學(xué)、菜市場等，需要嚴格控制；也有可混合設(shè)施的項目，如商業(yè)住宅混合用地，辦公住宅混合用地等，控制要求應(yīng)有差別，根據(jù)配套公共服務(wù)設(shè)施特點，有以下兩種定位控制方式：（1）、指令性控制，是指對公共服務(wù)項目、規(guī)模、用地定點、定界實行嚴格控制的方式（2）、引導(dǎo)性控制，是指對公共服務(wù)設(shè)施項目、規(guī)模、設(shè)置地塊與定位要求不作強硬控制的方式。引導(dǎo)性控制只提出一定建議，指導(dǎo)規(guī)劃實施。完全引導(dǎo)控制的公建項目較少，對大部分公建的項目、規(guī)模、定界、定位控制一般采用指令性與引導(dǎo)性相結(jié)合的方式。第18頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五類別項目用地面積建筑面積設(shè)置地塊設(shè)置位置教育托幼●●●□小學(xué)●●●●普通中學(xué)●●●●醫(yī)療衛(wèi)生門診□●●□衛(wèi)生站□●●□醫(yī)院●●●●文化文化站□●●□體育居民活動場●□●□商業(yè)服務(wù)糧油店□●●□煤氣站□●●□書店□●□□集貿(mào)市場●□●●金融銀行□□●□郵電郵電局、所□●●●市政變配電室●●●□煤氣調(diào)壓站●●●□高壓水泵房●●●□公廁□●●□垃圾收集、轉(zhuǎn)運●□●●存車處□●●●消防站●●●□行政街道辦事處□●□□派出所□●□□居委會□●□□配套公建項目及設(shè)施控制表第19頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.6道路交通設(shè)施規(guī)劃（1）、機動車出入口控制：機動車出入口設(shè)置應(yīng)考慮到外圍城市道路的性質(zhì)、等級及交通繁忙程度等因素。為減少街區(qū)內(nèi)交通影響城市主要道路，應(yīng)控制在一定范圍內(nèi)主要道路上不準設(shè)置機動車出入口，不得已時，應(yīng)盡量減少出入口，并嚴格控制數(shù)量。（2）、停車場地控制：停車場面積大小取決于各用地單位的建設(shè)規(guī)模、建筑性質(zhì)。各類建筑配套建設(shè)的停車場面積標準，應(yīng)根據(jù)各城市性質(zhì)、經(jīng)濟發(fā)展水平、交通狀況、機動車或非機動車擁有率以及城市用地現(xiàn)狀等因素綜合考慮第20頁，共22頁，2023年，2月20日，星期五2.7建設(shè)范圍控制建設(shè)范圍系指用地允許被建筑占用的范圍，即建筑紅線范