商業(yè)街招商營(yíng)銷方案課件

深圳市業(yè)振(集團(tuán))

股份有限公司市場(chǎng)調(diào)研物業(yè)定位招商實(shí)施價(jià)格策略營(yíng)銷推廣區(qū)域分析市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)分析東部發(fā)展軸上的“明珠”發(fā)龍崗中心組團(tuán)東部展軸中部組團(tuán)西部工業(yè)組團(tuán)東部工業(yè)組團(tuán)寶安中心組團(tuán)橫崗南山組團(tuán)中心組團(tuán)東部組團(tuán)第一圈層第二圈層第三圈層一座崛起的“通衢新城”線商圈簡(jiǎn)述橫崗商業(yè)正處在傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)過(guò)渡的階段社區(qū)配套商業(yè)迅速崛起中海怡美山莊商業(yè)街樓盤名稱發(fā)展商中海怡美占地面積建筑面積商業(yè)面積售價(jià)租金（元/㎡/月）管理費(fèi)（元/㎡/月）物業(yè)管理公司備注3,000㎡

屬純粹的社區(qū)配套商業(yè)。30—40㎡全部出售分析：綜合來(lái)看，未來(lái)不但與本項(xiàng)目不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，并且中海怡美業(yè)主也是本項(xiàng)目商業(yè)的主要目標(biāo)消費(fèi)群之一。錦冠華城&橫崗商業(yè)文化中心樓盤名稱發(fā)展商錦冠華城橫崗商業(yè)文化中心占地面積（㎡）建筑面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）租金（元/㎡）備注社區(qū)配套商業(yè)分析：與本項(xiàng)目分屬不同商圈，且其規(guī)模效應(yīng)不強(qiáng)，輻射半徑有限，與本項(xiàng)目未能形成很直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系近期橫崗新增商業(yè)物業(yè)中海大山地業(yè)振城市場(chǎng)調(diào)研物業(yè)定位價(jià)格策略招商實(shí)施營(yíng)銷推廣項(xiàng)目概況形象定位功能定位物業(yè)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目名稱業(yè)振城商業(yè)街地理位置橫崗六約深惠路北側(cè)整體定位建筑面積商業(yè)面積高尚別墅生活區(qū)項(xiàng)目總建筑面積約54萬(wàn)平米，一期約18萬(wàn)平米約20000㎡交付日期主要交通2005年12月現(xiàn)狀：深惠路、鹽排高速、水官高速、深峰路、梧桐路等在建/規(guī)劃：環(huán)城北路、地鐵三號(hào)線獨(dú)立商業(yè)街包括1＃，3＃首層及2＃，4＃首、二層備注本次銷售目標(biāo)為商業(yè)街3、4號(hào)樓及F組團(tuán)一層商業(yè),面積約為3663平方米，銷售總面積相對(duì)較小。1#樓2#樓3#樓廣場(chǎng)4#樓廣場(chǎng)半里街中心區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)社區(qū)商業(yè)的特征可以看出本項(xiàng)目是一種典型的社區(qū)商業(yè)形態(tài)商業(yè)消費(fèi)客戶：商業(yè)投資者：社區(qū)商業(yè)規(guī)模驗(yàn)證：深圳地區(qū)：廣州地區(qū)：商業(yè)面積和住宅面積之比是判定社區(qū)商業(yè)類型的基本指標(biāo)之一，我們可以根據(jù)這一比例，判定客觀存在的社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性質(zhì)強(qiáng)弱：類型案例住宅面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）商業(yè)面積比例人均商業(yè)面積美麗365花園錦繡江南180,000470,000340,000520,000370,000550,000520,0001,980,000305,749935,0001,190,00020,00042,00020,00030,00014,30016,0007,70011.11%8.94%5.88%5.77%3.86%2.91%1.48%1.01%0.65%0.64%0.42%2.541.911.621.080.870.870.760.460.360.160.14外向型海濱廣場(chǎng)招商海月花園陽(yáng)光棕櫚園蔚藍(lán)海岸偏外向型內(nèi)向型萬(wàn)科四季花城祈福新邨20,0002,000風(fēng)和日麗皇御苑6,000星河灣5,000從上可知：社區(qū)商業(yè)類型外向型偏外向型內(nèi)向型商業(yè)面積占住宅面積的比例本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模驗(yàn)證：10.7％商業(yè)面積與住宅面積之比符合外向型社區(qū)商業(yè)的特征5％—11％外向型社區(qū)商業(yè)特征：結(jié)合本項(xiàng)目相關(guān)要素分析：本項(xiàng)目屬于外向型社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)，滿足本社區(qū)居民的日常消費(fèi)需求肯定是其重要功能，外向型社區(qū)商業(yè)屬于社區(qū)商業(yè)中對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)最強(qiáng)的類別，功能表現(xiàn)也會(huì)有自己的個(gè)性化特點(diǎn)，不難分析，根本的決定性因素在于業(yè)態(tài)組合上區(qū)別。本項(xiàng)目的功能如何定位可從我們的研究案例的分析過(guò)程得到解答。外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例：21,750

15.619.218.113.2上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合特征主要是超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容以輻射面較廣的餐飲及美容為主。外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)功能組成：外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型類別外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型Ⅰ

：主力店－－綜合超市為外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型Ⅱ

：社區(qū)標(biāo)超＋較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，餐萬(wàn)科城業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合面積比例：38.8%餐飲超餐

服便家美休服電其較大規(guī)模的餐飲及美容、生活配套及其他該部分功能定位為：既能充分滿足本社區(qū)居民日常生活消費(fèi)，又對(duì)外部消費(fèi)群具有強(qiáng)大吸引力，極具包容性的特色組團(tuán)式商業(yè)街，整體功能為超市＋日常購(gòu)物＋特色餐飲＋美容休閑在解決業(yè)態(tài)的分布之前，首先應(yīng)該明確

整體商業(yè)的布點(diǎn)形式根據(jù)我們的研究結(jié)果，社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)可以分為

以下四種類型：入入以類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園圈地街鋪型一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。風(fēng)和日麗、萬(wàn)科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。入口街鋪型將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑入口集中型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。以點(diǎn)帶面型海濱廣場(chǎng)綜合研究成果，本項(xiàng)目商業(yè)分布形式為

入口集中型結(jié)合項(xiàng)目整體商業(yè)布點(diǎn)，業(yè)態(tài)布局應(yīng)該遵循的原則主要有以下所列：總體原則：人流動(dòng)線分析：業(yè)態(tài)規(guī)劃思路：4號(hào)樓：3號(hào)樓：應(yīng)該將外向性質(zhì)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃于此：餐飲、美容/足浴/茶藝備注：此商家名錄為部分備選商家，依實(shí)際操作再作調(diào)整市場(chǎng)調(diào)研物業(yè)定位價(jià)格策略招商實(shí)施營(yíng)銷推廣租金售價(jià)市場(chǎng)調(diào)研物業(yè)定位價(jià)格策略招商實(shí)施營(yíng)銷推廣應(yīng)對(duì)之策：加建/改建應(yīng)對(duì)之策：明確并加建應(yīng)對(duì)之策：縮小廣場(chǎng)綠化面積應(yīng)對(duì)之策：增設(shè)廣告位及導(dǎo)視牌應(yīng)對(duì)之策：可否加建通道或采取其他措施溝通兩邊人流。招商策略商業(yè)街綜合樓2

招商周期及時(shí)間節(jié)點(diǎn)此處省略，與商鋪銷售推廣一起考慮市場(chǎng)調(diào)研物業(yè)定位價(jià)格策略招商實(shí)施營(yíng)銷推廣核心賣點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷推廣現(xiàn)場(chǎng)包裝推廣組合物料準(zhǔn)備項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：深圳唯一雙別墅配套商業(yè)街：60萬(wàn)高收入人群帶來(lái)強(qiáng)勁消費(fèi)力：深惠路旁地鐵上蓋商業(yè)：2萬(wàn)平米獨(dú)立商鋪雙街：優(yōu)

勢(shì)劣

勢(shì)鑒于商業(yè)街已被一分為二，整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的可能性不存在，現(xiàn)階段招