舊城區(qū)商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式的探討

舊城區(qū)商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式的探討舊城區(qū)商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式的探討作者：佚名時(shí)間：2008-6-20瀏覽量：舊城商業(yè)街開(kāi)發(fā)的模式探討研究的目的與意義傳統(tǒng)商業(yè)街由于其獨(dú)特的地位,它的改造與再開(kāi)發(fā)成為城市空間內(nèi)部調(diào)整的一個(gè)舉足輕重的熱點(diǎn),國(guó)內(nèi)外有很多著名的實(shí)例:國(guó)外通過(guò)恢復(fù)與重建傳統(tǒng)商業(yè)活動(dòng)中心而形成的富有傳統(tǒng)特色的步行商業(yè)街,如德國(guó)慕尼黑的商業(yè)步行街區(qū)、美國(guó)舊金山的漁人碼頭等,往往作為城市復(fù)興的成功標(biāo)志[1]:國(guó)內(nèi)也有北京的王府井、琉璃廠(chǎng)、上海的南京路以及南京夫子廟等改造項(xiàng)目。.2舊城商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀與面臨問(wèn)題舊城商業(yè)街一般處于舊城的中心區(qū),具有悠久的歷史人文傳統(tǒng)以及交通便利等特點(diǎn)。但目前作為城市歷史文明的主要象征之一的舊城商業(yè)街,非但不復(fù)往日的繁華,更面臨衰敗的危險(xiǎn)?？偨Y(jié)商業(yè)街的存在與發(fā)展[2],取決十多種不變因素和可變因素,這些因素統(tǒng)稱(chēng)為環(huán)境因素,主要包括生產(chǎn)力的發(fā)展、消費(fèi)入口的聚集、商業(yè)設(shè)施的規(guī)模與檔次、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完好程度。而其中有一些客觀(guān)因素如生產(chǎn)力等問(wèn)題是很難在短時(shí)間發(fā)生改變的。因此,本文主要分析與研究舊城商業(yè)街在規(guī)劃布局、經(jīng)營(yíng)模式、交通、輔助設(shè)施等方面存在的問(wèn)題。.現(xiàn)有布局狀況與交通問(wèn)題世界各大城市的多種類(lèi)型商業(yè)街,均反映出傳統(tǒng)區(qū)位理論與現(xiàn)代布局理論的撞擊、蠶食與結(jié)合:由于傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都位于城市的幾何中心,因此商業(yè)街往往同時(shí)擔(dān)負(fù)著城市干道的職責(zé),因此造成了現(xiàn)在商業(yè)流與人流混為一體的特定格局,加上傳統(tǒng)商業(yè)街原有線(xiàn)形的空間,使商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)場(chǎng)所腹地過(guò)于狹窄,迫使大量顧客擁擠在商業(yè)中心的交通干線(xiàn)上;再者,很多城市舊城商業(yè)街一般形成于車(chē)馬交通時(shí)代,街道寬度遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足現(xiàn)代都市大規(guī)模的交通流量要求,因此容易造成人車(chē)混雜擁擠堵塞。而由于傳統(tǒng)商業(yè)街交通便捷性的降低,使購(gòu)物者望而卻步。但是,如果為解決交通問(wèn)題簡(jiǎn)單加以拓寬,一則破壞原有親切的街道尺度,再則將造成較大規(guī)模的拆遷,使開(kāi)發(fā)成本劇增。因此一些城市將商業(yè)街改造成為步行街,既可以改變?nèi)塑?chē)混雜的交通危險(xiǎn)性,另外為在商業(yè)街中增加綠化、小廣場(chǎng)、小品等設(shè)施以創(chuàng)造良好外部環(huán)境提供了場(chǎng)地,但這依賴(lài)于在區(qū)域的范圍內(nèi)調(diào)整交通結(jié)構(gòu)。.購(gòu)物環(huán)境對(duì)于商業(yè)建筑而言,客源是最重要的,現(xiàn)代都市生活對(duì)于購(gòu)物環(huán)境的要求越來(lái)越高,在國(guó)外有的大型商場(chǎng)設(shè)計(jì)為公園式購(gòu)物環(huán)境[3],使顧客在購(gòu)物過(guò)程中享受到旅游的樂(lè)趣。一般來(lái)講,商業(yè)街存在購(gòu)物環(huán)境品質(zhì)低劣、基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重、輔助設(shè)施嚴(yán)重不足等方面缺點(diǎn),不能滿(mǎn)足現(xiàn)代人需要的安全、舒適、便捷、多樣化、參與式的購(gòu)物環(huán)境要求。.經(jīng)營(yíng)方式與競(jìng)爭(zhēng)方面問(wèn)題縱觀(guān)商業(yè)街發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境,傳統(tǒng)商業(yè)街一方面要面臨多個(gè)新興商業(yè)街的竟?fàn)帀毫?即與新興商業(yè)街爭(zhēng)奪顧客的隱性壓力;另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)街又將面對(duì)———購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)的顯性挑戰(zhàn)。尤其是后者,在經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作模式方面,相比較新興零售業(yè)態(tài)的超市、商場(chǎng)等,傳統(tǒng)商業(yè)街存在運(yùn)作模式單一、規(guī)模小等方面的問(wèn)題[4],從而也導(dǎo)致在效益、成本、貨源、以及產(chǎn)品宣傳環(huán)境改善的投資等方面都處于劣勢(shì),而因?yàn)樘幱诔鞘兄行牡貛?高昂的租金以及其它各種費(fèi)用使得小本經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面,包括很多著名的老字號(hào)不堪重負(fù),這樣,一方面?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)街遠(yuǎn)未能達(dá)到現(xiàn)代都市不同層次顧客多樣化需求,因此對(duì)客源市場(chǎng)有著嚴(yán)重的影響,導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)額的減少,更加使商業(yè)街無(wú)力改變自身的運(yùn)營(yíng)環(huán)境,只有任由其惡性循環(huán),最終導(dǎo)致商業(yè)街的衰敗,但從另外一方面而言,這種商業(yè)模式對(duì)保持城市多樣性方面具有不可估量的價(jià)值[5],無(wú)論是從蘊(yùn)涵的文化價(jià)值還是商業(yè)價(jià)值來(lái)看,任其衰敗都是非常不明智的。綜上所述,舊城商業(yè)街的改造,無(wú)論從城市還是自身角度都勢(shì)在必行。2國(guó)內(nèi)外發(fā)展動(dòng)態(tài)舊城商業(yè)街改造的成敗不僅擔(dān)負(fù)著自身經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境狀況改善,還要帶動(dòng)舊城區(qū)復(fù)興的重任,從另一方面而言,由于涉及面太廣,不確定因素太多,人們認(rèn)識(shí)到舊城商業(yè)街開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性與艱巨性,因此迫切需要對(duì)國(guó)內(nèi)外已有的實(shí)例進(jìn)行總結(jié)分析,為今后相關(guān)項(xiàng)目提供指導(dǎo)與借鑒作用。&nb舊城區(qū)商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式的探討作者：佚名時(shí)間：2008-6-20瀏覽量：sp;從國(guó)內(nèi)外商業(yè)街改造的情況來(lái)看,可分為不同的類(lèi)型,例如從改造的范圍來(lái)講分為整體改造與局部改造兩種;從改造的力度可分為全部拆建、局部拆建與以環(huán)境改造為主的三種模式;從開(kāi)發(fā)主要參與者來(lái)看有政府主導(dǎo);政府與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā);政府、開(kāi)發(fā)商、市民共同參與等模式。國(guó)外西方發(fā)達(dá)國(guó)家在商業(yè)街改造方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)[7-10],例如大多從街區(qū)甚至城市的角度,來(lái)整體考慮商業(yè)街區(qū)的改造與開(kāi)發(fā)問(wèn)題,另外市民階層能夠在參與開(kāi)發(fā)中發(fā)揮一定的作用,也體現(xiàn)出其成熟性,因此這樣的案例通常能取得較好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。歐洲的許多城市有將歷史保護(hù)區(qū)作為步行商業(yè)街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的。德國(guó)慕尼黑的步行區(qū)就是商業(yè)街與歷史保護(hù)區(qū)的結(jié)合,以市政廳所在的瑪利亞廣場(chǎng)為中心,向周?chē)貐^(qū)輻射。西班牙城市巴塞羅那將中世紀(jì)形成的歷史街區(qū)開(kāi)發(fā)為一大片步行街區(qū),形成了豐富多彩的城市空間。在北美,由于氣候條件,發(fā)展了室內(nèi)購(gòu)物中心,20世紀(jì)80年代,北美的城市更新計(jì)劃的特點(diǎn)就是室內(nèi)外空間、公共與私有空間相結(jié)合,形成容許部分車(chē)輛通行的步行商業(yè)街區(qū)。國(guó)內(nèi)由于地區(qū)間發(fā)展很不平衡,各城市的舊城商業(yè)街面臨問(wèn)題、規(guī)劃決策者的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)也有很大差別等原因,比較西方普遍采用比較成熟的模式而言,國(guó)內(nèi)城市之間舊城商業(yè)步行街的再開(kāi)發(fā)改造水平參差不齊,下面想重點(diǎn)就以改造的力度來(lái)劃分的不同改造模式來(lái)探討國(guó)內(nèi)舊城商業(yè)街改造存在的問(wèn)題。3三種不同改造模式的比較以改造的力度來(lái)劃分的三種模式在國(guó)內(nèi)城市都有相應(yīng)的實(shí)例:由于北京、上海、長(zhǎng)沙三個(gè)城市在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、地域等方面的差異,孤立地比較商業(yè)步行街改造的成功與否,意義不大,而應(yīng)該立足各自案例在城市中的地位與作用以及自身特點(diǎn)進(jìn)行具體分析。區(qū)域背景與自身特點(diǎn)的影響例如從區(qū)域背景來(lái)看,各城市情況各不相同,上海對(duì)于舊城區(qū)的整體改造由于采用內(nèi)部調(diào)整與對(duì)外擴(kuò)張相結(jié)合的策略;而長(zhǎng)沙與北京主要立足于原有城市結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的內(nèi)部調(diào)整;從商業(yè)街自身問(wèn)題來(lái)看,上海因?yàn)槠鋮^(qū)位優(yōu)勢(shì)而擁有廣大的客源市場(chǎng),可以確保傳統(tǒng)商業(yè)街上商鋪能夠在市中心高昂的費(fèi)用要求下生存,而持續(xù)有效的城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整使南京路步行街的交通問(wèn)題在區(qū)域內(nèi)得到調(diào)整,加上南京路本身就是具有“兩高”特點(diǎn)的商業(yè)街,因此只存在改善環(huán)境的問(wèn)題;而長(zhǎng)沙案例中的店鋪就沒(méi)這么幸運(yùn),由于城市整體消費(fèi)水平以及外來(lái)客源人數(shù)的限制,傳統(tǒng)店鋪在面對(duì)大型連鎖店、超市、商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中,本來(lái)就難以維持,因此在環(huán)境、交通、經(jīng)營(yíng)方式等方面都需要改變;北京雖然在區(qū)位上與上海相似,也擁有足夠的客源市場(chǎng),但由于在城市空間結(jié)構(gòu)以及商業(yè)街運(yùn)作模式存在一些問(wèn)題[7],需要解決的問(wèn)題與長(zhǎng)沙相似;從建成時(shí)間以及開(kāi)發(fā)模式來(lái)看,北京上海幾乎是同一時(shí)間,長(zhǎng)沙稍晚。改造模式的選擇從各案例采用的模式來(lái)看,主要是從時(shí)間、區(qū)位、現(xiàn)在面臨問(wèn)題等方面出發(fā),也反映了各自在經(jīng)濟(jì)社會(huì)等方面的特點(diǎn):首先,上海與北京案例基本還是以政府開(kāi)發(fā)為主,而長(zhǎng)沙則是由政府對(duì)前期的投入與開(kāi)發(fā)商后期建設(shè)相結(jié)合的模式。一方面可以看出開(kāi)發(fā)模式在市場(chǎng)化運(yùn)作程度在時(shí)間上的差別,另一方面,主要也是由于原有商業(yè)街經(jīng)濟(jì)狀況決定的,上海不用考慮這個(gè)問(wèn)題,因此只要從環(huán)境角度入手,北京由于除環(huán)境以外還存在交通等其它問(wèn)題,因此進(jìn)行拓寬街道等局部調(diào)整,而長(zhǎng)沙主要從經(jīng)濟(jì)角度,解決傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)方式存在的問(wèn)題,采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配給開(kāi)發(fā)商的極端模式。改造的效果比較對(duì)于舊城商業(yè)街改造效果的評(píng)估,主要針對(duì)上述那些通過(guò)改造能夠起作用的因素進(jìn)行量化分析。改造的效果首先要解決商業(yè)街面臨的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題,由于三者情況不同,因此很難就單項(xiàng)作出比較,但從商業(yè)街可持續(xù)發(fā)展的角度,由于傳統(tǒng)商業(yè)街與其他商業(yè)機(jī)構(gòu)與設(shè)施相比較主要是在傳統(tǒng)文化上具有優(yōu)勢(shì),因此改造的重點(diǎn)就是要維護(hù)傳統(tǒng)文化的特色,因此可以將對(duì)傳統(tǒng)文化的“保護(hù)性開(kāi)發(fā)”成功與否作為評(píng)價(jià)商業(yè)街的一個(gè)主要原則?！氨Ｗo(hù)性開(kāi)發(fā)”包涵即保護(hù)與開(kāi)發(fā)兩個(gè)層面的意思:保護(hù)是指保留原街道親切宜人的空間尺度以及騎樓等有價(jià)值的建筑等;開(kāi)發(fā)是指在設(shè)計(jì)建筑與環(huán)境的外部特征中運(yùn)用傳統(tǒng)的文化符號(hào),以體現(xiàn)與傳統(tǒng)的溝通與交流,而達(dá)到使顧客產(chǎn)生共鳴的目的,近年對(duì)于商業(yè)街的改造中,逐漸開(kāi)始擺脫具象模仿如大屋頂?shù)葌鹘y(tǒng)建筑局部特征的初級(jí)手法,轉(zhuǎn)而用更抽象的方法追求對(duì)于傳統(tǒng)文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在對(duì)景觀(guān)環(huán)境改造和設(shè)計(jì)中,以深紅色花崗巖鋪筑的設(shè)施帶———“金帶”作為步行街的骨架貫穿始終,并且在步行街的中部開(kāi)辟了一片綠地和“世紀(jì)廣場(chǎng)”,稱(chēng)之為舊城區(qū)商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式的探討作者：佚名時(shí)間：2008-6-20瀏覽量：“金坪”等,體現(xiàn)了上海南京路作為商業(yè)金融城市中心的文化特點(diǎn);而北京王府井與長(zhǎng)沙黃興路主要在建筑的立面改造還有環(huán)境設(shè)施上下功夫,力圖體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的交融。傳統(tǒng)商業(yè)街的“保護(hù)性開(kāi)發(fā)”還包括一個(gè)容易讓人忽略的特征:傳統(tǒng)商業(yè)街得以存在的內(nèi)涵保護(hù),如對(duì)傳統(tǒng)老字號(hào)商鋪的保留,但無(wú)論是局部改造還是拆除重建,拆遷費(fèi)用在總成本中占據(jù)很重要地位,這樣投資者為收回成本,容易產(chǎn)生“三高”等問(wèn)題,而使很多傳統(tǒng)老字號(hào)商鋪被排除在改造后商業(yè)街以外,從而使傳統(tǒng)商業(yè)街完成“老瓶裝新酒”的轉(zhuǎn)變,就象長(zhǎng)沙黃興路商業(yè)步行街那樣[9]。這種拆除重建的做法,由于其中涉及到傳統(tǒng)文化的形式與內(nèi)容,以及對(duì)顧客、市民產(chǎn)生的表層與潛在的心理影響等社會(huì)問(wèn)題,尤其是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,給商業(yè)街帶來(lái)了哪些方面的影響等方面存在著很多的不確定因素,也引起了很多爭(zhēng)議:例如支持者認(rèn)為,既然商業(yè)街是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,那么隨著服務(wù)對(duì)象的改變,在功能與結(jié)構(gòu)上也應(yīng)該相應(yīng)變化,對(duì)于商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)者也應(yīng)該遵循優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則;而反對(duì)者則主要從社會(huì)倫理的角度,即商業(yè)街改造服務(wù)對(duì)象的層次和范圍問(wèn)題提出疑義,商業(yè)街的改造是否應(yīng)該將原來(lái)經(jīng)營(yíng)者以及相關(guān)消費(fèi)階層的利益排除在外?這其中還關(guān)涉到開(kāi)發(fā)的另一個(gè)層面,即開(kāi)發(fā)的參與范圍與開(kāi)發(fā)利益的分配問(wèn)題,目前來(lái)看,如何改變政府與開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)中權(quán)利分配的壟斷地位,而更有利于推動(dòng)社會(huì)公平等方面也值得進(jìn)一步探討與研究的問(wèn)題。從開(kāi)發(fā)范圍造成的效果來(lái)看,由于上海南京路商業(yè)街改造作為城市整體開(kāi)發(fā)中的一個(gè)有機(jī)部分,開(kāi)發(fā)效果比較理想;北京王府井商業(yè)街在區(qū)位優(yōu)勢(shì)與上海相似,號(hào)稱(chēng)北京的“金街”,但由于北京本身商業(yè)設(shè)施過(guò)剩、商業(yè)街所在位置交通等問(wèn)題仍然存在,開(kāi)業(yè)不久就陷入冷清之中;而長(zhǎng)沙黃興南路步行街的改造也不容樂(lè)觀(guān),由于只涉及到街道“一層皮”的改造,而沒(méi)有將與其相連的街區(qū)考慮在內(nèi),雖然環(huán)境以及城市公共空間上相比較原來(lái)有了一定的改善,在目前也一定程度上滿(mǎn)足市民要求,但根據(jù)馬斯洛人心理需求的“五層次原則”,可以預(yù)見(jiàn),隨著人民生活水平與文化素質(zhì)的進(jìn)一步提高,僅僅商業(yè)街的“一層皮”改造,在城市空間規(guī)模以及多樣化需求等方面,很難滿(mǎn)足一個(gè)城市幾百萬(wàn)人口對(duì)城市中心區(qū)的需求,從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō),昂貴的地價(jià)和租金、不菲的物業(yè)管理費(fèi)、居高的成本勢(shì)必使商品零售價(jià)水漲船高,再加上含金量模糊的名貴品牌,都可能讓顧客望而卻步,勢(shì)必影響客源市場(chǎng);另一方面,與煥然一新的商業(yè)街具有很大反差的是,商業(yè)街后面衰敗的舊城區(qū)得不到及時(shí)的改造,經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等問(wèn)題仍然存在,商業(yè)步行街對(duì)舊城區(qū)的發(fā)展沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。4復(fù)合開(kāi)發(fā)模式的提出從前面的分析看出,長(zhǎng)沙模式由于存在的問(wèn)題,加之選擇以追求經(jīng)濟(jì)效益為主的開(kāi)發(fā)策略等方面原因,導(dǎo)致商業(yè)街開(kāi)發(fā)“開(kāi)發(fā)有余、保護(hù)不足”、“局部有余、整體不足”、“形式有余、內(nèi)容不足”的局面。而相對(duì)于北京上海而言,長(zhǎng)沙所面臨的問(wèn)題在中國(guó)的城市中似乎更具有普遍性:在經(jīng)濟(jì)能力與客源市場(chǎng)有限,又無(wú)法回避自身種種問(wèn)題以及與商業(yè)街緊密相關(guān)的舊城衰敗等城市問(wèn)題的情況下,怎樣實(shí)現(xiàn)舊城商業(yè)街的改造?從可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)看,商業(yè)街改造的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益同等重要,因此本文更加傾向于保護(hù)與開(kāi)發(fā)、形式與內(nèi)容、局部與整體并重的“復(fù)合型”開(kāi)發(fā)與改造模式[10]。在這里,復(fù)合開(kāi)發(fā)應(yīng)該注意以下幾點(diǎn):開(kāi)發(fā)的范圍、開(kāi)發(fā)的步驟、改造的力度、改造的模式。開(kāi)發(fā)范圍由國(guó)內(nèi)外舊城商業(yè)街改造開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,舊城商業(yè)街改造從范圍來(lái)看:應(yīng)該在城市空間整體開(kāi)發(fā)的角度上,從原有建筑環(huán)境的保護(hù),開(kāi)發(fā),重組與外部新建,擴(kuò)張引入新的活力兩方面同時(shí)展開(kāi),但是應(yīng)該看到,各地舊城商業(yè)街的衰退程度不同,開(kāi)發(fā)的目的有所區(qū)別,地域性差異較大,因此那些模式是否適用于國(guó)內(nèi)城市,還需要對(duì)舊城商業(yè)街改造調(diào)整作進(jìn)一步的研究。對(duì)大多數(shù)欠發(fā)達(dá)中小城市,由于在建設(shè)資金方面的限制,更應(yīng)該偏重商業(yè)街內(nèi)部空間環(huán)境結(jié)構(gòu)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型。開(kāi)發(fā)步驟、改造力度與模式探討在很多城市人財(cái)物力有限的情況下,對(duì)于舊城商業(yè)街而言,只能采取分步走的策略,首先使舊城商業(yè)街改造成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)點(diǎn),將周邊的舊城區(qū)用地分二期、三期開(kāi)發(fā)。在這里,改造的力度就顯得格外重要了,合適的改造力度可保證開(kāi)發(fā)步驟的可持續(xù)發(fā)展,因此在開(kāi)發(fā)模式上,改變政府統(tǒng)的“過(guò)多過(guò)死”的局面,還要避免孤注一擲的“三高”開(kāi)發(fā)的出現(xiàn),而是從客源市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力入手、降低成本,低造價(jià)地解決,走多種營(yíng)銷(xiāo)手段相結(jié)合的多樣化開(kāi)發(fā)思路[11],例如采取遵循政府、開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)項(xiàng)目+小規(guī)模改造相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式,以便充分利用全社會(huì)的智慧與資源,良性帶動(dòng)舊城商業(yè)街區(qū)的整體開(kāi)發(fā);從社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益而言,改造要遵循保護(hù)與開(kāi)發(fā)并重的原則,主要包括以下幾個(gè)方面:保護(hù)優(yōu)秀的歷史建筑與景觀(guān)風(fēng)貌;挖掘歷史文化內(nèi)涵,創(chuàng)造高品質(zhì)的空