房地產(chǎn)營銷策劃 - 成都商業(yè)性質(zhì)別墅市場(chǎng)調(diào)研

成都市商業(yè)性質(zhì)別墅市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)別墅保利·錦江里保利·國賓首府麓湖之春保利·兩河森林保利·兩河院子成都商業(yè)別墅主要集中于保利項(xiàng)目，主力打造商業(yè)疊拼，產(chǎn)品打造雷同，故選取四個(gè)保利項(xiàng)目進(jìn)行參考，同時(shí)選取了一個(gè)非保利項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。

1保利·錦江里4保利錦江里開發(fā)商成都保利天新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址天府五街與天府大道交匯處，軟件園旁，錦江邊占地面積122畝總建筑面積33.4萬平米容積率2.99綠化率30%建筑形態(tài)別墅、高層、公寓層數(shù)、層高高層33-24F梯戶比2梯5戶，2梯6戶戶型面積85-117㎡，141-180㎡，總戶數(shù)1063戶車位配比1:1.9建筑風(fēng)格新亞洲風(fēng)格物業(yè)公司保利物業(yè)成都分公司交房時(shí)間高層、疊拼：2017年12月底；聯(lián)排：2017年6月保利錦江里—基礎(chǔ)信息項(xiàng)目規(guī)劃有6棟，共84套疊拼產(chǎn)品，商業(yè)40年產(chǎn)權(quán)，全部為南北朝向，每戶贈(zèng)送1個(gè)地下車位。③④①②⑤③④①②⑤⑥①⑤②④③⑥①⑤②④③⑥①⑤②④③商業(yè)疊拼141-172㎡聯(lián)排180㎡3#5#4#6#7#8#9#2#1#36#未推商業(yè)疊拼情況業(yè)態(tài)戶型面積（㎡）戶型單價(jià)(元/㎡)總價(jià)下疊D1181可變四房?jī)蓮d三衛(wèi)16900270-300萬元D2179可變四房?jī)蓮d三衛(wèi)上疊D3128可變四房?jī)蓮d三衛(wèi)17400210-30萬元D4126可變四房?jī)蓮d三衛(wèi)銷售情況2016年蓄客2個(gè)月，開盤售罄保利錦江里—項(xiàng)目情況保利錦江里—戶型情況—下疊戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）D11816435%245贈(zèng)送方式：花園贈(zèng)送（前花園約23㎡，后花園10㎡）地下車位1個(gè)，一層客廳挑高，二層臥室贈(zèng)送，陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送保利錦江里—戶型情況—下疊戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）D21796335%242贈(zèng)送方式：花園贈(zèng)送（前花園約23㎡，后花園10㎡）地下車位1個(gè)，一層客廳挑高，二層臥室贈(zèng)送，陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送保利錦江里—戶型情況—上疊戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）D31289675%224贈(zèng)送方式：地下車位1個(gè)，一層挑高，二層全贈(zèng)送，陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送保利錦江里—戶型情況—上疊戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）D412611390%239贈(zèng)送方式：地下車位1個(gè)，一層挑高，二層全贈(zèng)送陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送

2保利·國賓首府保利國賓首府—基礎(chǔ)信息保利國賓首府開發(fā)商成都市保鑫泉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址金科南路和金科南三路之間所屬板塊國賓板塊占地面積（畝）88畝(一期42畝；二期46畝）總建筑面積20萬容積率3綠化率30%建筑形態(tài)住宅、商住、別墅層數(shù)、層高低層3F，高層16-27F；層高3米梯戶比高層2T4戶型面積聯(lián)排：170-175㎡；疊拼：130-160㎡；高層：110-143㎡；LOFT：88-92㎡總戶數(shù)1435戶車位配比1:1.2建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約法式物業(yè)公司廣州保利物業(yè)有限公司成都分公司物業(yè)費(fèi)高層：2.8元；疊拼：4.5元；聯(lián)排：5.5元交房時(shí)間2018年年底保利國賓首府—項(xiàng)目情況售樓部高層聯(lián)排疊拼LOFT一期二期該項(xiàng)目分兩期開發(fā)，項(xiàng)目產(chǎn)品分為高層、聯(lián)排、疊拼別墅、LOFT三種產(chǎn)品；其中高層6棟，聯(lián)排別墅6棟，商業(yè)疊拼8棟(40年產(chǎn)權(quán))，共128套，LOFT4棟；商業(yè)疊拼情況業(yè)態(tài)戶型面積（㎡）戶型單價(jià)(元/㎡)總價(jià)下疊H3端戶151-154四房?jī)蓮d三衛(wèi)18100250-270萬元中戶139-142四房?jī)蓮d三衛(wèi)H1118四房?jī)蓮d三衛(wèi)上疊H4端戶151-154四房?jī)蓮d三15100218-238萬元中戶139-142四房?jī)蓮d三H2端戶158四房?jī)蓮d三中戶145四房?jī)蓮d三銷售情況2016年蓄客1個(gè)月，開盤售罄保利國賓首府—戶型情況—下疊戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）H3端戶151-15410870%259-262中戶139-14210877%247-250贈(zèng)送方式：花園贈(zèng)送，一層客廳挑高，二層全贈(zèng)送，陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送保利國賓首府—戶型情況—下疊戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）H1118182154%300贈(zèng)送方式：地下室全贈(zèng)送花園贈(zèng)送，一層客廳挑高，二層全贈(zèng)送，陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送保利國賓首府—戶型情況—上疊戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）H4端戶151-154116760%267-271中戶139-14211884%256-259贈(zèng)送方式：一層客廳挑高，二層全贈(zèng)送，陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送屋頂花園贈(zèng)送保利國賓首府—戶型情況—上疊戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）H2端戶15812277%280中戶14512284%267贈(zèng)送方式：一層客廳挑高，二層全贈(zèng)送，陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送屋頂花園贈(zèng)送

3麓湖之春花園麓湖之春花園開發(fā)商成都天合倍升置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址武漢路918號(hào)占地面積59畝總建筑面積2.3萬平米容積率0.28綠化率60.00%建筑形態(tài)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排戶型面積421-853㎡總戶數(shù)48戶車位配比1:2建筑風(fēng)格美式風(fēng)格物業(yè)公司成都凱旋物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司交房時(shí)間2016-09-30麓湖之春麓湖之春—項(xiàng)目情況該項(xiàng)目產(chǎn)品分為獨(dú)棟、雙拼、3聯(lián)排、均為商業(yè)40年產(chǎn)權(quán)，共48套4棟；商業(yè)疊拼情況業(yè)態(tài)面積（㎡）戶型獨(dú)棟850六房?jī)蓮d三衛(wèi)雙拼730六房?jī)蓮d三衛(wèi)聯(lián)排440五房?jī)蓮d三衛(wèi)麓湖之春—戶型情況—獨(dú)棟戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）D85017020%1020贈(zèng)送方式：花園贈(zèng)送陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送麓湖之春—戶型情況—雙拼戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）E73016020%890贈(zèng)送方式：花園贈(zèng)送陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送麓湖之春—戶型情況—聯(lián)排戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送率實(shí)得面積（㎡）K44010624%546贈(zèng)送方式：花園贈(zèng)送陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送

4保利·兩河森林保利·兩河森林占地面積206畝總建筑面積137014平米容積率1.0樓層狀況洋房11F，聯(lián)排3F，疊拼2+2層物業(yè)類型洋房、疊拼、聯(lián)排綠化率30%戶型區(qū)間洋房：116-137聯(lián)排：183-243疊拼：130-180開發(fā)商成都保鑫投資有限公司物業(yè)管理公司保利物業(yè)物業(yè)費(fèi)聯(lián)排6元/㎡、疊拼5.5元/㎡、洋房3.5元/㎡車位582個(gè)地下停車位（別墅每套贈(zèng)送2個(gè)地上車位）裝修狀況清水物業(yè)地址蜀西路土龍路兩河森林兩河森林—項(xiàng)目情況

一期

集中商業(yè)

二期

洋房排聯(lián)大小聯(lián)排疊拼總計(jì)約832套房源，其中商業(yè)疊拼約450套，洋房約190套，聯(lián)排約198套，大聯(lián)排6聯(lián)，小聯(lián)排8-10聯(lián)兩河森林—戶型情況—商業(yè)疊拼C2戶型四房：下疊

建筑面積：173㎡（商業(yè)產(chǎn)權(quán)）優(yōu)點(diǎn)：贈(zèng)送面積大，近30%贈(zèng)送率戶型功能齊全

主臥系統(tǒng)齊全，設(shè)置男女分區(qū)衣帽間

缺點(diǎn)：雙庁開間過小，僅僅4.5m，無法彰顯別墅尊貴感工程圖顯示雙衛(wèi)，裝修上下水需自行鋪排雙庁單面采光優(yōu)點(diǎn)：超大贈(zèng)送，達(dá)到近30%的贈(zèng)送率

動(dòng)靜分區(qū)明顯缺點(diǎn)：

僅5.6m的客廳開間使得別墅產(chǎn)品檔次下降主臥系統(tǒng)功能不齊全二層臥室雙門相對(duì)，私密性較低未設(shè)置保姆間小聯(lián)排B1戶型四房：建筑面積：183.5㎡兩河森林—戶型情況—聯(lián)排別墅

5保利·兩河院子保利·兩河院子占地面積23939平方米總建筑面積24178平方米容積率1.01樓層狀況聯(lián)排為1-19棟、21-22棟，雙拼為20棟，均為地上3層，地下1層物業(yè)類型聯(lián)排、雙拼、商業(yè)綠化率30%戶型區(qū)間商業(yè)：175平方米聯(lián)排：170-250平方米雙拼：168-249平方米開發(fā)商成都保鑫投資有限公司總戶數(shù)118物業(yè)管理公司保利物業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅70年，商業(yè)40年車位244個(gè)機(jī)動(dòng)車位裝修狀況清水物業(yè)地址成都市金牛區(qū)土龍路兩河森林公園內(nèi)兩河院子開盤名稱保利兩河院子9月22日開盤時(shí)間2017.9.22建筑形態(tài)商業(yè)聯(lián)排推出位置1-12號(hào)樓部分房源推出套數(shù)40套主力面積區(qū)間175平米折后均價(jià)32000元/平米優(yōu)惠情況全款總價(jià)優(yōu)惠20萬，按揭無銷售情況截止開盤當(dāng)天18:00銷控認(rèn)購40套未推新推已推21345678910111213141516171819202122兩河院子—項(xiàng)目情況建筑面積約175㎡，四室兩廳四衛(wèi)兩河院子—戶型情況—商業(yè)疊拼戶型套型標(biāo)準(zhǔn)層面積（平米）均價(jià)（元/平米）推出套數(shù)認(rèn)購套數(shù)認(rèn)購率商業(yè)聯(lián)排四室兩廳四衛(wèi)