地產(chǎn)評估程序

房地產(chǎn)評估的類型1、"一般評估"：這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時(shí)，求助于評估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。2、房地產(chǎn)抵押貸款評估"：這類評估是購房者尋求金融支持時(shí)，對自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。3、"特定評估"：這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力,交易雙方須按確定后的評估值，計(jì)算繳納稅費(fèi)。 房地產(chǎn)估價(jià)基本理論-程序（一） 房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個(gè)基本步驟。一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評估過程中，會(huì)涉及到許多方面的問題，需要處理的事項(xiàng)也較多。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過程，對估價(jià)額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱坦估價(jià)的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。一般來說，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評估前提四個(gè)方面。（一）明確估價(jià)對象自作1訪．評估實(shí)體的礎(chǔ)確定。即是要蛋明確評估對象件是什么、范圍響如何。估價(jià)的方是土地，還是塔建筑物，或是搞房地合一，包膛括坐落位置、視面積、用途、莊結(jié)構(gòu)等；如估沫價(jià)的是寫字樓障，是否包括其敞中配備的設(shè)備納；如是酒店，滿是否包括其中高的家具等荷。善滾也2角．評估對象權(quán)敗利狀態(tài)的確定推。首先要明確鴿所評估的是何舍種物權(quán)，是所倉有權(quán)，還是使在用權(quán)或抵押權(quán)宮等。在我國，僵尤其要注意所拉評估的是通過炮有償出讓方式元獲得的土地使?fàn)N用權(quán)，還土地閘使用權(quán)的批租歲年限，已使用嘗年限、剩余使救用年限受到限該制、是否完整忍等。如評估對臺(tái)象是否已設(shè)定獅了租賃權(quán)、抵刃押權(quán)和典權(quán)、革地役權(quán)等，其禿年限如何顧。庭慨堂矮（二）明確估參價(jià)目蒙的拘臺(tái)芝消估價(jià)目的可具胸體分為買賣、織交換、租賃、狼入股、抵押、柱典當(dāng)、保險(xiǎn)、揭課稅、征用、釣拆遷補(bǔ)償、投野資決策、清產(chǎn)科核資、區(qū)域規(guī)得劃、分析等。隆不同的評估目犯的對于估價(jià)方暫法的選擇和估冶價(jià)結(jié)果盡有一完定影響的，因某此，必須明確爬評估目的螺。駁邊哲雄明確了評估目襖的，也就相應(yīng)凱地確定了所要鎖評估的價(jià)格類矛型，如買賣價(jià)雜格、租賃價(jià)格盤、入股價(jià)格、逝抵押價(jià)格、征蘇用價(jià)格、課稅喂價(jià)格等。各種姐價(jià)格在評估時(shí)菊都有相應(yīng)的注擋意事項(xiàng)，如抵吵押價(jià)格評估與疊買賣價(jià)格評估寬就有較大的差守異，由于抵押工價(jià)格評估要考息慮抵押貸款清櫻償?shù)陌踩?，礦因此其數(shù)額應(yīng)伸等于評估對象屑的預(yù)期價(jià)格（跟抵押期限）減歲去處置稅費(fèi)等午；征用價(jià)格和默課稅價(jià)格評估駱一般是按照國挪家的有關(guān)規(guī)定配進(jìn)行，如有些坐國家及地區(qū)規(guī)繪定，土地的課擦稅價(jià)格用路線貢價(jià)法評估；保種險(xiǎn)價(jià)格的評估淡僅指建筑物及兄其家具、設(shè)備損的價(jià)值等督。成最鋪每（三）明確估殿價(jià)時(shí)南點(diǎn)收壇豐南房地產(chǎn)價(jià)格受蘭多種因素影響單，是不斷變化灶的。對于同一墾宗房地產(chǎn)來說陜，在不同的時(shí)憤點(diǎn)上，其價(jià)格揭可能有較大的削差別。我們通共常所說的某宗急房地產(chǎn)的價(jià)格奮都是指該房地顆產(chǎn)在某個(gè)特定賠時(shí)點(diǎn)上的時(shí)價(jià)富，我們所要評歇估的也正是這固種時(shí)價(jià)。非時(shí)鴉價(jià)的評估不僅在是毫無意義的牢行為，而且握也是無法進(jìn)行園的，因此，必寒須明確估價(jià)時(shí)陜點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)念一般以年、月雷、日來表示，彎其詳略程度一后般是由房地產(chǎn)惠市場的穩(wěn)定程飾度及評估的價(jià)囑格種類所決定賀的嘩。錄悟勇暫（四）明確評愉估前謠提鄙覆熟貪由于特殊情況誤的需要，以及辮評估對象與其未他事物之間所脾存在的關(guān)系，喂在評估上還要扁明確評估的前啦提條件，主要演包括如下四種肅：聽厚成1刃．獨(dú)立估價(jià)。率獨(dú)立估價(jià)發(fā)生給在估價(jià)對象為詠土地與建筑物亡合一額的管“建房地逝產(chǎn)鍬”劇上，根據(jù)某種蟲需要或特定條間件，有時(shí)單獨(dú)央就該房地產(chǎn)的親土地部分進(jìn)行艦評估，并且不伶考慮建筑物的申存在，這種情密形稱為獨(dú)立估輩價(jià)。簡單地說商，就是將土地元當(dāng)成空地，視包為無建筑物存押在的情形下進(jìn)仗行評估。在地苦上建筑物預(yù)定已拆遷的條件下蠟，往往進(jìn)行建焰筑物拆遷的獨(dú)僅立估價(jià)達(dá)。泉口極2披．部分估價(jià)。曬部分估價(jià)是指與估價(jià)對象房地巖產(chǎn)是由土地及嬸建筑物構(gòu)成的獵綜合體，在該規(guī)土地與建筑物公為一整體的既壤定條件下，僅泥就其中的土地點(diǎn)或建筑物進(jìn)行批價(jià)格評估。它尊與獨(dú)立估價(jià)的疏區(qū)別是，獨(dú)立排估價(jià)不考慮地尿上建筑物存在支對地價(jià)的影響嶺，而部分估價(jià)鋪則考慮地上建清筑物存在對地公價(jià)的實(shí)際影響謊，或土地對建劈筑物價(jià)格的實(shí)蔑際影響。由房者地產(chǎn)價(jià)格的均饅衡法則、適合撈法則等可以判花定，土地或建握筑物的部分估榨價(jià)額將受到既丸定狀態(tài)的影響普而發(fā)生變化龍。疤毯敵3丘．合并估價(jià)或谷分割估價(jià)。以航房地產(chǎn)的合并糠或分割為前提隸所進(jìn)行的評估寄，稱為合并或例分割估價(jià)。例盜如，以購買鄰筋地并與自有土限地合并使用為佳前提，對鄰地撇進(jìn)行買賣價(jià)格黎評估即為合并朵估價(jià)；又如，割為使土地的一摧部分分割出售領(lǐng)成為可能，而裳評估其剩余部哭分的價(jià)格，即鳴為分割估價(jià)。禁無論是合并估蘿價(jià)還是分割估倚價(jià)，其估價(jià)結(jié)棟果都將與正常偷評估存在一定鏟差異，其評估陽出的價(jià)格稱盈為狂“顆限定價(jià)雜格茶”宵，即在市場受哭限定的條件下獸所形成的價(jià)格耽，該價(jià)格僅對戶特定的交易主紛體具有經(jīng)濟(jì)合罷理性租?？椛妆?蟲．變更估價(jià)?？妥兏纼r(jià)是以嶄改變房地產(chǎn)的塵利用狀態(tài)為前沙提所進(jìn)行的評濤估，也可稱為駱變更利用狀態(tài)旬估價(jià)，它主要介包括如下幾種芒情形魯：鎮(zhèn)猛完掙（并1渾）以房地產(chǎn)改寫變原來的用途淡為前提所進(jìn)行申的估價(jià)。如學(xué)驚生宿舍將改造旁為賓館，政府趕機(jī)關(guān)辦公樓將粗改造成供出租蟲的寫字樓等校。教袍碎曬（匆2畜）以房地產(chǎn)重除新進(jìn)行裝修改吹造為前提所進(jìn)蚊行的估價(jià)非。焰清局辱（免3第）以拆除建筑芳物為前提對土徐地進(jìn)行的估價(jià)綱。犧糠胖豐對于上述需要帥確定的種種估蜂價(jià)事項(xiàng)，一般丑都是由委托人額提出的，或根瘋據(jù)委托人的意煉向由估價(jià)人員品整理出來的炎。率翠詠紋二、擬定估價(jià)賀作業(yè)計(jì)呼劃臺(tái)睜辭撤明確了估價(jià)的滋基本事項(xiàng)，就友可以基本把握搏住整個(gè)估價(jià)任芒務(wù)。為了保證茄估價(jià)工作高效稿享、有秩序地布展開，應(yīng)預(yù)先冷擬定出合理的螺作業(yè)計(jì)劃，其速主要內(nèi)容包括制如下幾個(gè)方面姿：煎刃越1秋．初選估價(jià)方棄法或評估的技田術(shù)路線，以便釋于以后的工作些有目的地進(jìn)行幸。險(xiǎn)襯豈2貨．確定投入人棒員。這是估價(jià)夢作業(yè)計(jì)劃的關(guān)取鍵內(nèi)容。應(yīng)根國據(jù)評估任務(wù)量遭的大小、性質(zhì)功及難易程度確槽定，在確定時(shí)秋應(yīng)充分考慮估繡價(jià)人員的專長昂。耽它駱3州．制定評估作氏業(yè)日期及進(jìn)度藝安排。評估作膏業(yè)日期一般是席按委托人的要絨求確定的南。好劑蠟4泡．評估作業(yè)所振需經(jīng)費(fèi)預(yù)算。晌一般而言，制廳定估價(jià)作業(yè)計(jì)秘劃多采用線條蓬圖或網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃惱技術(shù)，以保證稼計(jì)劃的合理與勞優(yōu)化銳。性孔受輕三、實(shí)地勘察省集蹤由于房地產(chǎn)在愉實(shí)體上具有不塵可移動(dòng)性和個(gè)甲別性等特點(diǎn)，捏在物權(quán)和適用喊上又存在多樣飽化的特征，僅劈僅根據(jù)委托人剪或有關(guān)當(dāng)事人絕提供的情況，益還做不到具體養(yǎng)、準(zhǔn)確地把握垂估價(jià)對象。因剛此，估價(jià)人員璃必須親臨現(xiàn)場卷，實(shí)地查明有擇關(guān)情況。實(shí)地閃勘察的內(nèi)容主財(cái)要包括如下幾逃方面陪：熄肢饞1場．對象房地產(chǎn)己的位置及其周曉圍環(huán)境。實(shí)地蒙勘察時(shí)，除應(yīng)耐查明地號或門潮牌號碼外，還杯應(yīng)對照地籍圖雜判明對象房地剩產(chǎn)的邊界及其拍與鄰地和道路河的關(guān)系，這樣叼才能準(zhǔn)確地把下握估價(jià)對象的純位置、形狀和堵土地面積等，貨應(yīng)注意誤勘。付同時(shí)，還要觀愚察一下附近的崗建筑布局、綠他化、衛(wèi)生狀況引、地勢高低、床日照、通風(fēng)及川周圍土地利用框程度等，并進(jìn)欺行實(shí)地拍照禍。葉酒夕2啄．對象房地產(chǎn)村的使用情況及年現(xiàn)狀。首先要鷹核實(shí)對象房地避產(chǎn)的實(shí)際用途榴。如果屬于有憂收益的房地產(chǎn)奶，還要查明其匠出租或經(jīng)營上拳的收益與吊費(fèi)用；其次要度查明建筑物的商結(jié)構(gòu)、建成時(shí)壤間、新舊程度匪、完損等級及鉤內(nèi)部裝修等（梨應(yīng)對建筑物進(jìn)轎行內(nèi)外拍照）涉，并了解建筑黃面積、使用面京積或可供出租駛和營業(yè)用的面納積等。不要忽暖視調(diào)查實(shí)際使溜用情況與登記御所規(guī)定的限定娃用途是否一致斬，數(shù)量是否相旨符，權(quán)利狀態(tài)貝與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔蒜案記載是否一辯致等坑。堅(jiān)根濁3漲．了解當(dāng)?shù)胤靠涞禺a(chǎn)市場的特閱征和情況瘋。司聯(lián)都謹(jǐn)四、收集分析榆相關(guān)資漆料詳很兔體（一）房地產(chǎn)病價(jià)格的一般影際響因素資與料進(jìn)恰杜椅房地產(chǎn)價(jià)格的壇一般影響因素匆，基本上屬于回宏觀的社會(huì)因面素，它們并不誓直接決定某宗腎房、地產(chǎn)的價(jià)古格，但它們對軋整體房地產(chǎn)市憲場的價(jià)格走勢手具有決定意義爸，對某類房地領(lǐng)產(chǎn)的價(jià)格變地北有時(shí)能產(chǎn)生特停別大的影響，縫所有這些，最惰終也都會(huì)體現(xiàn)疾在個(gè)別房地產(chǎn)丑上。因此，必允須廣泛收集并溜深入分析這方壞面的有關(guān)資料渣。瞇董轟方從總體來看，耀一般影響因素顫對房地產(chǎn)價(jià)格橋的作用是錯(cuò)綜卷復(fù)雜的，分析趕它們對估價(jià)對環(huán)象隊(duì)價(jià)格究竟況產(chǎn)生何種影響幸更是一個(gè)難度博很大、非常復(fù)身雜的問題。一們般來說，沒有照固定的數(shù)學(xué)公注式可套用，主閃要依靠估價(jià)人紀(jì)員長期積累的折豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行蒙綜合分析判定裹。尤其是在房語地產(chǎn)市場起伏聞較大、變化莫談測時(shí)，對于這艱些因素的分析臭更要依賴于經(jīng)鉆驗(yàn)，有時(shí)甚至旺體現(xiàn)為估講師管的眼力。但是轟，當(dāng)房地產(chǎn)市弟場走勢比較穩(wěn)極定，價(jià)格變動(dòng)饅比較平穩(wěn)時(shí)，祥這些一般影響旋因素對房地產(chǎn)論價(jià)格的綜合作亦用還是能夠體廚現(xiàn)出規(guī)律性的赤，房地產(chǎn)價(jià)格饒將出現(xiàn)平穩(wěn)的悼變動(dòng)趨勢，這意時(shí)可運(yùn)用統(tǒng)計(jì)緊規(guī)律和預(yù)測方滅法來確定房地渠產(chǎn)價(jià)格的平均勁增減量、平均況增長速度或增價(jià)格變化模型勝。對這些數(shù)據(jù)規(guī)加以具體分析贈(zèng)，即可確定一將般因素對評估菌對象價(jià)格變化雕的作用影響躍。餅遙膝火在分析過程中院，應(yīng)善于根據(jù)平具體情況確定蜂對評估對象或燙某類物業(yè)的價(jià)事格變化有較大丟影響的關(guān)鍵因兔素，從而既可翁簡化分析的難蘇度，又可提高柏分析的精確性乏。片益攏喜（二）區(qū)域市教場資及料訴別騰鐵由于房地產(chǎn)市惕場的區(qū)域性，偏區(qū)域市場的資習(xí)料對評估對象星價(jià)格的影響更鏡大。區(qū)域市場頸資料主要包括策一般影響因素腰在區(qū)域市場上趨的體現(xiàn)，包括色該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)筍、社會(huì)、城市駝建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)頌施與公益設(shè)施無的建設(shè)）、城醉市規(guī)劃的發(fā)展暢變化，也包括切該地區(qū)的市場巾特征及交易情疊況等價(jià)。炊溝急賄（三）實(shí)例資伯料彩違水津?qū)嵗Y料，主北要包括市場交平易實(shí)例資料、泛開發(fā)建造實(shí)例質(zhì)資料和房地產(chǎn)欄運(yùn)用收益實(shí)例指資料（如出租友房地產(chǎn)的有關(guān)拔資料）。在評羽估過程中，無少論是否直接運(yùn)斃用這些資料，志都應(yīng)盡量收集眉，以供參考。舅對于搜集到的疼實(shí)例資料，應(yīng)協(xié)整理成表格形匹式，以便于利灶用驢。戴浪龜喇（四）評估對慈象的情桌況驚吼準(zhǔn)蟲該資料的收集蘋是在實(shí)地勘察扣時(shí)完成的，一羞般是按固定的章表格填寫。各垮類資料的來源慣渠道主要是摟：冶霞錯(cuò)l寄．委托者提供戒。鼻掌拼2耽．實(shí)地勘察終。瘡撞慘3玻．政府有關(guān)部灑門提供蹄。斬笑裙4求．相關(guān)當(dāng)事人駝提供洽。半桂綠5閑．咨詢公司提臘供譜。煎抬歲腔另外，必須指酒出，運(yùn)用不同杜的估價(jià)方法，朽收集資料的側(cè)拘重點(diǎn)是有較大肺差異的面五、運(yùn)用估價(jià)帥方法進(jìn)行估算搭并決定估價(jià)結(jié)苦果灶投蛙端（一）評估方榆法的選猴擇抓注卷銀在選擇評估方景法時(shí)，主要依飛據(jù)如下兩方面票情況霜：才屠常1心．各種估價(jià)方稀法的適用范圍紐。紋沃略2擁．估價(jià)對象的臺(tái)特征及其評估扇目的和評估前執(zhí)提等設(shè)。瑞航揪昆（二）運(yùn)用估揭價(jià)方法進(jìn)行價(jià)攪格試宰算隸幻刪冒依據(jù)某種方法己直接計(jì)算出來慨的估價(jià)結(jié)果，學(xué)還不足以令人吩信眼，因此，疫在估價(jià)作業(yè)上蘋一般不作為最妖終估價(jià)結(jié)果。職這種價(jià)格，稱監(jiān)為試算價(jià)格。緒關(guān)于試算價(jià)格玉的計(jì)算過程見專相應(yīng)的估價(jià)方巾法章節(jié)瓦。輩傍階堂（三）調(diào)整試扎算價(jià)透格擁茅傍敘運(yùn)用不同方法財(cái)所估算出來的壤試算價(jià)格是有離一定差異的，止即使是運(yùn)用同黑一估價(jià)方法，冷因所依據(jù)的資帝料不同，也會(huì)棉得出不同的計(jì)狼算結(jié)果。因此易，必須對試算犬價(jià)格進(jìn)行綜合圍分析并予以調(diào)岡整，使之不致耕產(chǎn)生重大的差敏誤怨。貴僅眉1誘．調(diào)整試算價(jià)字格的主要依據(jù)滋。試算價(jià)格之丘間所存在的差晌異，可能是因偉為所用的估價(jià)切方法不同，也晚可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不宇同。因此，調(diào)河整試算價(jià)格主某要應(yīng)考慮如下良兩方面右：監(jiān)均震丘（鈔l秘）資料的可信挑程度。要使估終價(jià)結(jié)果能得到并社會(huì)承認(rèn)，所昨依據(jù)的資料不垃僅要全面，而拆且必須準(zhǔn)確。液因此，在調(diào)整絮試算價(jià)格時(shí)，乒首先應(yīng)妥當(dāng)對估算過程均所依據(jù)的資料爐進(jìn)行檢查。檢抗查時(shí)，不僅要賴分析資料的真簽實(shí)性，還要進(jìn)疤一步分析資料呢的選擇及運(yùn)用招是否恰當(dāng)，有屈關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格連形成與運(yùn)動(dòng)的懇各項(xiàng)法則對該竟估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)攏用是否恰當(dāng)，腦價(jià)格影響因素倘的分析以及吃華域因素和個(gè)別陸因素分析是否辦恰當(dāng)?shù)群?。日蛾?lián)英（劣2慰）估價(jià)對象的顛種類。如果判級明所依據(jù)的資甲料是可靠的，噴則還應(yīng)檢查該啄資料是否與對閑象房地產(chǎn)的種伯類及委托估價(jià)庭的目的相符合懇。對此，一般西將估價(jià)對象劃案分為自用房地南產(chǎn)和收益房地奏產(chǎn)兩類來予以巨分析隆。搏芒誰塵對于自用房地側(cè)產(chǎn)，一般應(yīng)以杯比準(zhǔn)價(jià)格（按謀市場比較法估戶算的）或積算牢價(jià)格（按成本簽法估算的）為按依據(jù)進(jìn)行價(jià)格劣調(diào)整，并作為愧決定最終估價(jià)激額的依據(jù)青。鋤郵壩紙對于收益房地監(jiān)產(chǎn)，一般以收欠益價(jià)格為主來挺調(diào)整，但因?yàn)閮丛诠浪闶找鎯r(jià)棗格時(shí)，即使能莊夠正確把握純隨收益，也會(huì)因廁為在資本化率拳的選取上存在顯微小差異而導(dǎo)芳致收益價(jià)格出半現(xiàn)較大誤差，描因此，對于收倘益房地產(chǎn)，還長必須較多地斟罰酌比準(zhǔn)價(jià)格或抬積算價(jià)格來進(jìn)鐘行調(diào)整，并以達(dá)此作為決定最盈終估價(jià)額的基槽本依據(jù)惑?？蕣A業(yè)2怕．調(diào)整試算價(jià)浩格的主要方法范。調(diào)整試算價(jià)增格的方法主要膽有三種研，往虹狐疲（四）最終估聯(lián)價(jià)額的決設(shè)定羊潑街漲在如何決定最奇終估價(jià)結(jié)果上砌，有兩種不盡拋相同的的意見翠：尊棍掏1倦．以調(diào)整得出喘的最終估算結(jié)陽果為主要依據(jù)恭。泥磨碗2必．以估價(jià)人員腥的經(jīng)驗(yàn)為主，事參考估算結(jié)果疲。興夸稈冊我們認(rèn)為第一風(fēng)種意見更為合驕理，應(yīng)作為決礎(chǔ)定最終估價(jià)結(jié)睡果的主要方緞案。但對于比征較特殊的估價(jià)必活動(dòng)，有時(shí)需秧要估價(jià)人員更振多地依賴于經(jīng)飄驗(yàn)來決定最終恰估價(jià)額。最終激估價(jià)額的決定回是整個(gè)估價(jià)作研業(yè)的最關(guān)鍵步杯驟，一般應(yīng)由剛幾位資深的估黃價(jià)師共同研究太拍板沙。仔嬌爆果六、撰寫估價(jià)飼報(bào)賞告摸監(jiān)伸槽估價(jià)報(bào)告是記炭述評估成果的敘文件，為了保潤證其質(zhì)量，在幫撰寫時(shí)要遵循辣掌握內(nèi)容全面緣、格式清晰、填簡明扼要、突乘出評估依據(jù)的忘原則悼。貫程難丙（一）估價(jià)報(bào)鳳告書的形緣式悅?cè)茧[煤估價(jià)報(bào)告書有壯定型式（或稱豈表格式）、自斜由式與混合式錘三種，可根據(jù)堡評估活動(dòng)的具退體情況靈活選即用豎。悲共薄1量．定型式估價(jià)廊報(bào)告書。又稱巷封閉式估價(jià)報(bào)熟告書，是固定斑格式、固定內(nèi)燈容，估價(jià)人員理必須按要求填頂寫，不得隨意剪增減。其優(yōu)點(diǎn)士是一般事項(xiàng)反貴映全面，填寫裁省時(shí)省力；缺愧點(diǎn)是不能根據(jù)饑估價(jià)對象的具東體情況而深入另分析某些特殊攻事項(xiàng)。如果能怖針對不同的估指價(jià)目的和不同體類型的房地產(chǎn)騎，制作相應(yīng)的鎮(zhèn)定型式估價(jià)報(bào)談告書，則可以暫在一定程度上誤彌補(bǔ)這一缺點(diǎn)致。輕釘往2圖．自由式估價(jià)襯報(bào)告書。又稱紛開放式估價(jià)報(bào)乎告書，是由估決價(jià)人員根據(jù)評雹估對象的情況丹而自由撰寫的諸、無一定格式哪的估價(jià)報(bào)告書待。其優(yōu)缺點(diǎn)與梁定型式估價(jià)報(bào)婚告書恰好相反伸。椒框渣3棄．混合式估價(jià)改報(bào)告書。混合玻式估價(jià)報(bào)告書偉是兼取前兩種各報(bào)告書的形式娛，既有自由式醋部分，又有定斤型式部分的估第價(jià)報(bào)告書哄。批雅自歉（二）估價(jià)報(bào)畫告書的組成負(fù)值捆一份完整的估枕價(jià)報(bào)告書通常柳由下述六個(gè)部年分組成宰：壓低凡1烤．封面（寫明舒報(bào)告名稱