某某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第一章南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié)自然地理概況南京市位于北緯３３゜３１′，東經(jīng)１１８゜４７′，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季清楚，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫１６゜C，主導(dǎo)風(fēng)向夏半年為西南風(fēng)，冬半年為東北風(fēng)。

南京地處我國(guó)東西水運(yùn)大動(dòng)脈長(zhǎng)江與南北陸運(yùn)大動(dòng)脈京滬鐵路的交匯點(diǎn)，素有“東南門戶，南北咽喉〞之稱。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山假設(shè)長(zhǎng)龍?bào)蠢@，城西石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍?bào)矗腔⒕屺曋f(shuō)。萬(wàn)里長(zhǎng)江自西向南滾滾而來(lái)，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢(shì)雄渾而風(fēng)光秀美。

１.１城市性質(zhì)

南京是著名古都，江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)江下游重要的中心城市。

南京為我國(guó)六大古都之一，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城。南京的規(guī)劃和建立要繼承古都?xì)v史精華，創(chuàng)造融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。

南京是江蘇省省會(huì)，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，要保證省級(jí)管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最興旺的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對(duì)外交往中心。

南京作為長(zhǎng)江流域四大中心城市和長(zhǎng)江三角洲西部樞紐城市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)跨省域的輻射功能和吸引力。

１.２城市規(guī)模

人口規(guī)模

全市總?cè)丝冢玻埃玻蹦隇椋叮福叭f(wàn)左右，遠(yuǎn)景按１０００萬(wàn)人口預(yù)留，城鎮(zhèn)人口２０２１年為５２０萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景按８７０萬(wàn)左右預(yù)留。

都市開展區(qū)總?cè)丝冢玻埃玻蹦隇椋担常叭f(wàn)左右，遠(yuǎn)景按８００萬(wàn)左右預(yù)留。都市開展區(qū)城鎮(zhèn)人口２０２１年為４５０萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景按７４０萬(wàn)左右預(yù)留。

主城人口２０２１年控制在３００萬(wàn)以內(nèi)，遠(yuǎn)景下降到２６０萬(wàn)以內(nèi)。用地規(guī)模

主城城市建立用地為２４３平方公里，人均城市建立用地２０２１年為８１平方米，遠(yuǎn)景為９３平方米。新市區(qū)、新城和重點(diǎn)鎮(zhèn)人均建立用地按１００平方米左右安排。１.３主城功能布局特征

主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。分為東、西、南、北、中五個(gè)片區(qū)。以明城墻圍合的主體中片〔舊城〕以開展第三產(chǎn)業(yè)為主，強(qiáng)調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色的表達(dá)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時(shí)，加強(qiáng)設(shè)施配套和功能完善，形成居住就業(yè)相對(duì)平衡，配套設(shè)施相對(duì)完善的綜合性片區(qū)。

西片是主城的重要新區(qū)，具有以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能。

１.４社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展目標(biāo)

依據(jù)南京市“十五〞方案綱要，將社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展目標(biāo)調(diào)整為：經(jīng)過“十五〞和更長(zhǎng)的一點(diǎn)時(shí)間的努力，把南京建立成為科學(xué)技術(shù)先導(dǎo)，古都與江濱特色鮮明，國(guó)際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。到２０２１年，根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。(一)

以“富民強(qiáng)市，率先根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化〞為根本目標(biāo)，以構(gòu)造調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，把南京做強(qiáng)做大做優(yōu)做美。到２００５年，城市綜合實(shí)力、根底設(shè)施、社會(huì)文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進(jìn)入全國(guó)先進(jìn)展列。人民生活到達(dá)更加寬裕的小康水平，５年內(nèi)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)郊縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入在２０００年根底上翻一翻。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造實(shí)現(xiàn)“二、三、一〞型向“三、二、一〞型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。(二)

進(jìn)一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程，２０２１年根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。成為我國(guó)重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長(zhǎng)江下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易、信息中心。歷史文化名城的國(guó)際性影響進(jìn)一步擴(kuò)大。(三)

以參加世貿(mào)組織為契機(jī)，加快南京經(jīng)濟(jì)國(guó)際化步伐，以建立國(guó)際化大都市的長(zhǎng)遠(yuǎn)奮斗目標(biāo)，促進(jìn)和加快城市建立步伐。本世紀(jì)中葉全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，躋身世界興旺城市行列。１.５城市開展目標(biāo)

未來(lái)南京城市開展目標(biāo)是：

〔一〕充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市——長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市

〔二〕富有文化特色的城市——國(guó)際影響較大的歷史文化名城

〔三〕人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市

１.６城市環(huán)境景觀特色

南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長(zhǎng)期的城市建立，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。

〔一〕山與水

南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤〞之勢(shì)，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長(zhǎng)江，鐘山的宏偉氣勢(shì)中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨(dú)特的城市空間。

〔二〕城與林

都城布局與自然山水結(jié)合，以明城墻保護(hù)為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建立必將保持與強(qiáng)化城林的空間特色。

〔三〕路與樹

由于南京冬寒夏熱的特點(diǎn)，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長(zhǎng)，而是以“綠色隧道〞〔林蔭道〕和“林〞為特色。

第二章南京總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)以地理位置來(lái)劃分可分為五大版塊——城北、城南、河西、江北、江寧版塊。第一節(jié)南京城北板塊開展綜述城北板塊簡(jiǎn)介

城北位于南京城的北部，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門以南局部，西面、北面均被長(zhǎng)江環(huán)繞。整個(gè)區(qū)域面積約５０平方公里，常駐人口５５萬(wàn)，土地資源豐富，自然景觀優(yōu)越。

城北下關(guān)區(qū)內(nèi)主要包括中山橋、車站、熱河南路、建寧路、寶善橋、小市六個(gè)街道，以中山北路為主干道，四通八達(dá)，是一個(gè)生活機(jī)能較完善，市政配套較齊全的小區(qū)。而紅山片區(qū)內(nèi)以一條紅山路貫穿南北，北接和燕路，南通新莊立交橋。整個(gè)城北轄區(qū)內(nèi)有南京長(zhǎng)江大橋、鐵路南京東站西站、南京長(zhǎng)途汽車站以及最大的內(nèi)河港口—南京港，橫貫東西的建寧路—龍?bào)绰愤B接滬寧高速和繞城公路，可達(dá)滬寧沿線城市和安徽等地：而沿建寧路向北，過南京長(zhǎng)江大橋可以順利進(jìn)入蘇北地區(qū)，是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐，通訊、電力、供水、供熱、交通等效勞設(shè)施完善。

轄區(qū)內(nèi)有南京市重點(diǎn)小學(xué)姜家園小學(xué)、天妃宮小學(xué)、小市小學(xué)、小市中心小學(xué)以及重點(diǎn)中學(xué)第十二中學(xué)、小市中學(xué)和片區(qū)中學(xué)渡江中學(xué)。而南京大學(xué)第二附屬醫(yī)院、港口醫(yī)院、邁皋橋醫(yī)院、小市醫(yī)院、長(zhǎng)江醫(yī)院等根本的醫(yī)療設(shè)施給人們的身體安康帶來(lái)了保障。各大銀行，例如交通銀行、工商銀行、招商銀行、建立銀行、農(nóng)業(yè)銀行等更加為居民的生活提供了方便。區(qū)域內(nèi)的超市隨處可見，金潤(rùn)發(fā)、好又多、家樂福、時(shí)代超市、易初蓮花、新一佳等國(guó)內(nèi)外大型超市，還有蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)交易中心，這些都已經(jīng)成為人們生活中不可缺少的局部。

區(qū)域內(nèi)自然人文旅游資源豐富，山、水、城、林相映成趣，自然風(fēng)光優(yōu)美，人文古跡眾多,具有較大的旅游開發(fā)價(jià)值。境內(nèi)有著著名獅子山風(fēng)景區(qū)、閱江樓、繡球公園、渡江勝利紀(jì)念碑、幕燕風(fēng)景區(qū)，紅山森林動(dòng)物園，風(fēng)光優(yōu)美，富有生趣。

城北房地產(chǎn)板塊介紹

城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)相對(duì)較晚，樓盤多集中在下關(guān)區(qū)，以熱河南路及大橋南路附近居多，由于鄰近南京西站及下關(guān)碼頭，該地區(qū)公共交通設(shè)施極為方便，有１８W、１６W、特１W、３２W、３４W、３９W、５３W、５７W、３０７W、３０２W等多條公交線直通鬧市。同時(shí)，一些較大型的批發(fā)市場(chǎng)，如果菜批發(fā)商場(chǎng)，茶葉批發(fā)市場(chǎng)等也在下關(guān)區(qū)內(nèi)，局部樓盤其售價(jià)已超過６０００元/m２，至于鐵路線以北地區(qū)地域廣闊，但交通目前相對(duì)不便。不過，這種情況有望得到改善，地鐵１號(hào)線直達(dá)邁皋橋。其附近的樓盤也具有一定的升值潛力。

一條鐵路線、一個(gè)城門洞之隔，城北板塊的境遇與城中、城南等熱點(diǎn)板塊絕然不同。目前城北板塊的樓盤售價(jià)相對(duì)處于較低水平，每平方米約４５００元，但其中也不乏售價(jià)沖高者價(jià)格超過了６０００元/m２。目前城北的購(gòu)房主力仍集中在本區(qū)域居民中，板塊在整體上尚未走出地域限制。城北板塊中南區(qū)的樓盤多集中在熱河南路及大橋南路附近，周邊便利的公共交通及大型超市布列左右，對(duì)解決第一居住問題的購(gòu)房者有一定的吸引力。老城環(huán)境整治擴(kuò)大了城北板塊的開展?jié)摿?，獅子山、繡球公園、小桃園市民廣場(chǎng)的重塑對(duì)樓盤的環(huán)境影響巨大。

２.１.３城北板塊區(qū)域市場(chǎng)分析

城北房地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括：下關(guān)片區(qū)以及紅山片區(qū)在內(nèi)的兩個(gè)片區(qū)。

下關(guān)片區(qū)

下關(guān)區(qū)位于南京城西北部，西臨長(zhǎng)江黃水道，東倚明代古城墻，具有長(zhǎng)江南京段最為開闊、直觀的一段江面和最主要的生活岸線，是“六朝古城"主城區(qū)之一，瀕臨１２公里長(zhǎng)江黃金水道，素有金陵北大門之稱?？偯娣e約平方公里，人口３７萬(wàn)，轄區(qū)６個(gè)街道辦事處、一個(gè)社區(qū)居委會(huì)、一個(gè)村民委員會(huì)。去年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)１３.５%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入億元，增長(zhǎng)２２.２%；地方財(cái)政收入億元，增長(zhǎng)１６.３%；完成固定資產(chǎn)投資億元，是一個(gè)南京建立融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化濱江城市的窗口性區(qū)域。

境內(nèi)從大橋南路高架橋到中央門立交橋近３公里的建寧路地段，已經(jīng)聚集了百貨、服裝、汽車、五金、化工、家具、裝飾等１５個(gè)初具規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，一個(gè)特色獨(dú)具的南京“第三商圈〞在這里迅速崛起。同時(shí)“第三商圈〞內(nèi)平均每天約３２萬(wàn)人次的人流量幾乎與新街口、湖南路相當(dāng)。區(qū)別于新街口的大商場(chǎng)和中高檔商務(wù)區(qū)、湖南路的小型精品店，“第三商圈〞那么形成了群眾化的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型市場(chǎng)特色，同時(shí)也為城北的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。

在經(jīng)濟(jì)日益開展起來(lái)的形式之下，下關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日日更新也是必然之勢(shì)。目前下關(guān)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量是整個(gè)城北區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的一個(gè)片區(qū)，從２０００年以來(lái)，很多樓盤象雨后春筍般拔地而起，四平苑、佳樂福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、綠城花園等都是耳熟能詳?shù)男^(qū)，百合果園、桃源府、亞都錦園、金源·太古城、好風(fēng)如水、星河翠庭、田園美居、欣芝園、匯林綠洲等使得下關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越熱鬧起來(lái)。而世貿(mào)集團(tuán)傾巨資在寶善地塊打造的世茂濱江新城將成為下關(guān)地區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域！

紅山片區(qū)

紅山片區(qū)位于城北區(qū)域的東北向，包括紅山路、和燕路以及幕府東路、邁皋橋周邊的范圍，轄區(qū)內(nèi)總面積約２０平方公里，常駐人口１５萬(wàn)左右。

隨著城北經(jīng)濟(jì)日新月異的開展，紅山片區(qū)也跟著創(chuàng)新的步伐，力求在城北的經(jīng)濟(jì)開展領(lǐng)域中占有一席之地。這些舉動(dòng)都是人們有目共睹的，一是成立招商效勞中心。二是密切與省、市各涉外部門的聯(lián)系。三是構(gòu)建完善信息系統(tǒng)。四是在市以上涉外對(duì)口部門高薪聘請(qǐng)有能力的人才。使得本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力向著一個(gè)前所未有的前景開展下去。

經(jīng)濟(jì)上去了，人們的衣食住行也理所當(dāng)然的也上了一個(gè)新的臺(tái)階。因此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也跟著紅火起來(lái)，房?jī)r(jià)跟著節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)上漲到了５０００元/m２。一座座高樓也快速立起，弘燕名居、紅山韻致居住、文錦雅苑、墨香山莊、陽(yáng)光嘉園、陽(yáng)光雅居、燕語(yǔ)華庭等數(shù)不勝數(shù)，標(biāo)志著區(qū)域里房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新紀(jì)元。

城北優(yōu)劣勢(shì)分析

優(yōu)勢(shì)分析

根據(jù)現(xiàn)有價(jià)格統(tǒng)計(jì)，城北目前的房?jī)r(jià)已上升到了５０００元/m２，這跟本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)是不可分割的。隨著南京建立城北的大舉動(dòng)措施下，城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將跟上一個(gè)新的高度。而現(xiàn)政府著力打造城北這個(gè)“第三商圈〞，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)有可能再上一個(gè)臺(tái)階。未來(lái)城北打造繁榮后，這將能夠把城北目前的總體客戶群從本地逐漸拉伸到各個(gè)區(qū)域，使得越來(lái)越多的人走向城北。

城北目前的物價(jià)比其他區(qū)域較為廉價(jià)，而且購(gòu)物也極其方便。有家樂福、易初蓮花、時(shí)代、好又多、金潤(rùn)發(fā)、新一佳等大型超市，有金橋、玉橋大市場(chǎng)，南京商廈大型購(gòu)物商場(chǎng)以及蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)中心，可謂是一應(yīng)俱全。

城北的交通非常便利。由于是老城區(qū)的緣故，轄區(qū)內(nèi)交通設(shè)施較為完善。有長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站、南京火車站、還有中山碼頭。公交線路也四通八達(dá)，３１W、３４W、１６W、１８W、３９W、１２W、５４W、１０W、２１W、３０２W、３０７W、１３W、４２W、６６W等多路公交車連接各個(gè)要道。

城北境內(nèi)有著優(yōu)美的風(fēng)景名勝。美麗的長(zhǎng)江、獅子山、閱江樓、繡球公園、幕燕風(fēng)景區(qū)、渡江紀(jì)念碑、紅山森林動(dòng)物園、小桃園等都吸引了大量的人們前來(lái)。

而城北又屬于南京市的老城區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，可謂是應(yīng)有盡有，為居民的生活提供了無(wú)限的方便。

劣勢(shì)分析

雖然城北現(xiàn)在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)不斷開展起來(lái)了，但是本區(qū)域仍然是南京六城區(qū)中開展最為落后的區(qū)域，還有著很多不完善的地方。近年引進(jìn)了家樂福、易初蓮花大型超市，才使該區(qū)的購(gòu)物環(huán)境有所改善。

城北區(qū)域內(nèi)的文教明顯落后于其它區(qū)域，學(xué)區(qū)不好，只有第十二中學(xué)是較知名的學(xué)校。文化底蘊(yùn)缺乏，不像其他區(qū)有為數(shù)眾多的大學(xué)、知名的中學(xué)和小學(xué)。致使居民的素質(zhì)不是很高，也導(dǎo)致他們的口碑不好。

城北目前的經(jīng)濟(jì)不興旺，還跟不上其他區(qū)域，因此居民的收入普遍偏低。

南京火車站以及較多的沿江碼頭、長(zhǎng)途汽車站、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)的集中于此，外來(lái)人口很多，使得該區(qū)的治安狀況存在較大的隱患，給該區(qū)的綜合治理帶來(lái)一定的難度，而且導(dǎo)致衛(wèi)生狀況也較差。

城北距離南京中心區(qū)域較遠(yuǎn)，文化娛樂等場(chǎng)所和設(shè)施也不多，實(shí)力強(qiáng)大的公司很少在此駐扎。

城北區(qū)域前景展望

隨著世茂集團(tuán)在南京的大施拳腳，城北濱江隧道的建成，該片區(qū)將打造成為未來(lái)南京的“外灘〞，成為南京市一流的高尚住宅區(qū)。而我們要抓住的是兩個(gè)重點(diǎn)的方面，一是加快中心地區(qū)開發(fā)建立，打造南京城北第三商圈；二是加快寶善地區(qū)和靜海寺、天妃官開發(fā)建立，建立最正確人居環(huán)境、旅游休閑景區(qū)。由此看來(lái)城北的房地產(chǎn)開展前景是無(wú)可限量的。

從經(jīng)濟(jì)角度看打造第三商圈的意義。建立建寧路市場(chǎng)一條街，著力打造中央門--建寧路第三商圈，使之成為城北的CBD，有利于快速提升建寧路市場(chǎng)信息建立的規(guī)模、檔次和水平，提高知名度，形成品牌市場(chǎng)群；有利于為可持續(xù)開展提供重要保證和更加廣闊的經(jīng)濟(jì)開展空間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開展與城市建立互動(dòng)，營(yíng)造城北加快開展的新優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)跨越式開展新動(dòng)力；有利于培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)翻番目標(biāo)提供有力支持。

從自然環(huán)境看建立最正確居住區(qū)的意義。靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)地理位置獨(dú)天得厚，依山傍水又臨江，交通便捷，自然環(huán)境十分優(yōu)越，加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開發(fā)建立，有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，改善人民群眾的生活居住條件；有利于提升城北建立整體水平，塑造南京濱江新形象；有利于迅速改變?nèi)藛T構(gòu)造，提高城北地區(qū)人員整體素質(zhì)；有利于較好整治和改變城市容貌，美化優(yōu)化城市空間，展現(xiàn)城北現(xiàn)代特色，營(yíng)造商業(yè)氣氛；有利于展示古城歷史文化遺存，再現(xiàn)城廓山環(huán)水繞，桃紅柳綠梅艷，百姓安居樂業(yè)的美景。

著力推進(jìn)上述地區(qū)開發(fā)建立的意義。開發(fā)建立城北CBD，推進(jìn)和精心打造中央門-建寧路第三商圈；建立靜海寺-天妃宮、小桃園-姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū)，創(chuàng)造最正確旅游、休閑、居住環(huán)境，有利于吸引更多外商來(lái)城北投資建立，提升城北經(jīng)濟(jì)總量，增強(qiáng)全區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力；有利于帶動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)開發(fā)建立，進(jìn)而促進(jìn)商貿(mào)商務(wù)區(qū)建立和沿江開發(fā)改造；有利于提高城市化現(xiàn)代化水平，提高人民群眾的生活質(zhì)量，全面推進(jìn)全區(qū)域三個(gè)文明建立協(xié)調(diào)開展；有利于擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。寶善地區(qū)的開發(fā)建立，是塑造現(xiàn)代化濱江風(fēng)貌的點(diǎn)晴之筆。靜海寺-天妃宮歷史景區(qū)和小桃園歷史景區(qū)建立，為推動(dòng)全區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)開展將注入新的活力。

隨著政府加大整治城北的力度，這里的治安逐漸好起來(lái)，人們的素質(zhì)也日益高起來(lái)，一股新的風(fēng)潮正慢慢刮來(lái)，城北以嶄新的面貌面對(duì)到來(lái)的人們，經(jīng)濟(jì)上來(lái)了，區(qū)域內(nèi)人們的物質(zhì)生活水平也上升了，這將為城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。

城北地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景無(wú)可限量，隨著目前城北區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不斷開展，各項(xiàng)生產(chǎn)也跟著進(jìn)步，這里的房地產(chǎn)將向著一個(gè)新的高度進(jìn)軍。雖然目前本區(qū)域在南京各項(xiàng)排名中略顯劣勢(shì)，但是跟著開展“第三商圈〞的勢(shì)頭，一切都是嶄新的開場(chǎng)，城北地區(qū)終將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中開展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，終將開展成為最有勢(shì)力的區(qū)域，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)中領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)不可獲缺的地位！

第二節(jié)城南板塊開展綜述城南區(qū)域概述

城南板塊位于南京市主城區(qū)的南部，南至寧南新區(qū)，北抵安康路沿線，東至大明路，西接長(zhǎng)虹路及周邊地區(qū)，本區(qū)域行政區(qū)劃主要由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩個(gè)區(qū)屬組成。

經(jīng)濟(jì)方面，該區(qū)域主要在近五年來(lái)，在秦淮區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)區(qū)委、區(qū)政府帶著下，廣闊人民群眾充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，適時(shí)調(diào)整區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展戰(zhàn)略，使經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)保持了持續(xù)、快速、安康開展的良好勢(shì)頭。早在兩年前，兩區(qū)就已實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，完成財(cái)政收入億元。

資源方面，該區(qū)域土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，歷史悠久，自古以來(lái)便是人文薈萃、商賈云集之地，素有“江南佳麗地〞之美譽(yù)。

交通方面，該區(qū)域交通暢通，水、陸、空交通興旺，多條公交線路穿境而過，新修建多條雙向八車道高等級(jí)公路通向市區(qū)各個(gè)區(qū)域，本區(qū)域距離祿口機(jī)場(chǎng)較近，秦淮河古河道亦環(huán)繞本地區(qū)而過。猶值一提的是新開通的地鐵一號(hào)線穿境而過，大大方便了該區(qū)域內(nèi)居民的日常出行。

政策方面，該區(qū)域根底設(shè)施健全，投資環(huán)境十分優(yōu)越。改革開放以來(lái)，特別是在近年來(lái)，該區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、文化尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了巨大的開展。輝煌的開展前景，吸引了眾多的國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資創(chuàng)業(yè)。

收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城區(qū)屬中等偏上檔次，根據(jù)有關(guān)部門最近年調(diào)查顯示，區(qū)域家庭年收入１-３萬(wàn)占被調(diào)查家庭的４８%，３-５萬(wàn)占３７.９%，二者約占８５%，高收入購(gòu)房家庭年收入在１０-２０萬(wàn)者占２.９%，２０萬(wàn)以上者占１.７%。高收入者管理人員占相當(dāng)比例，年齡偏年輕，且高學(xué)歷，收入上升空間比較大。

城南房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及分析

城南房地產(chǎn)的開展?fàn)顩r

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止２００５年初，共有１３０家房地產(chǎn)公司在這塊熱土上開發(fā)了近６３０萬(wàn)平方米近２３０個(gè)樓盤。近年來(lái)，城南以住宅為重點(diǎn)，著力加強(qiáng)根底設(shè)施建立；以舊城改造和新區(qū)開發(fā)為著力點(diǎn)，全面推進(jìn)住宅建立；隨著生活配套的不斷完善，交通線路逐漸增多，省市重點(diǎn)學(xué)區(qū)的進(jìn)入。大大提高了城市建立和管理的層次與水平，全區(qū)城市面貌明顯改觀，令城南這塊古老名城煥發(fā)出勃勃生機(jī)。

從城南規(guī)劃部門了解到，政府準(zhǔn)備全力打造南京城南新天地具有獨(dú)特的環(huán)境及高檔名盤。從２００２年下半年至今，城南新區(qū)板塊在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開場(chǎng)靜悄悄地凸顯出來(lái)。她獨(dú)特的氣質(zhì)和魅力，吸引著越來(lái)越多的年輕白領(lǐng)及事業(yè)成功人士的關(guān)注。

從我們調(diào)查分析，城南板塊的生活配套設(shè)施日益完善，重點(diǎn)學(xué)區(qū)逐漸進(jìn)入，給新城南居住環(huán)境注入了新的血液，居住人文素質(zhì)漸漸提高，吸引了眾多企業(yè)、醫(yī)療、電子界人士、教授及風(fēng)雨穿梭的商界精英人士的追寵。

城南地產(chǎn)板塊分析目前按區(qū)域位置劃分，城南房地產(chǎn)業(yè)已形成三大主要板塊：即大明路板塊、安德門板塊及寧南板塊。

大明路板塊：大明路板塊是城南起步較早的區(qū)域。交通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點(diǎn)綴其中，目前該地區(qū)是開展較為成熟的生活社區(qū)。該地區(qū)目前新工程主要有：御水灣花園、上河明苑、良城美景、同創(chuàng).九龍盛世園。大明路亦成為城南升值最快的區(qū)域之一。不可回避的一點(diǎn)是現(xiàn)有居民素質(zhì)在某些方面限制了該地區(qū)的進(jìn)一步突破。從工程本身分析、供給體量以中低檔工程為主。從前段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)研走訪分析大明路板塊開發(fā)房地產(chǎn)較早，怡馨花園、九龍新寓、秦虹小區(qū)等現(xiàn)已入住，大大增加了人氣，省重點(diǎn)中學(xué)、市重點(diǎn)小學(xué)及幼兒院的進(jìn)入,市政配套，交通線路都慢慢的日益完善，秦虹小區(qū)——大明路又是南京汽車行的一條街，綜合以上表格、樓盤均價(jià)根本掌握在４８００元/平米、銷售火爆面積大都在三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、兼有大明路的便捷交通與秦紅路的成熟配套，是城東南的又一新興居住中心。隨著政府建立力度的加大，特別是中和橋拓寬、光華路西延、寧蕪鐵路遷出城外等工程的開工，這里的城市面貌突飛猛進(jìn)，區(qū)域環(huán)境大大改善，人文歷史景觀突現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代化都市生活由此展開。

安德門板塊安德門板塊緊鄰安德門和中華門兩個(gè)地鐵出口，交通便捷，被稱為城南地鐵板塊。該地區(qū)目前聚集工程有：錦虹麗都、楓情國(guó)度尚圓、四季陽(yáng)光、格林美地等。從地理位置講該地區(qū)緊鄰河西，距離奧體中心約四公里路程，區(qū)域優(yōu)勢(shì)比較明顯。

寧南板塊寧南地區(qū)總面積平方公里，是離市中心最遠(yuǎn)的地區(qū)。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，擁有５.６萬(wàn)平方米的花神湖，得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的根底設(shè)施條件。寧南新區(qū)將建立成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級(jí)商貿(mào)區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。近年來(lái)，在“加大力度開展寧南〞措施的引導(dǎo)下，該區(qū)域交通生活配套等設(shè)施逐步完善。整個(gè)園區(qū)的建立是在統(tǒng)一規(guī)劃下實(shí)施的，與安德門、大明路兩個(gè)區(qū)域相比，該板塊最大優(yōu)勢(shì)是周邊環(huán)境優(yōu)美，５.６萬(wàn)平方米的“花神湖〞被人們稱為“南京第二個(gè)月牙湖畔〞。主要集中工程有，仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城、花神美境等，閱城國(guó)際等。在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美，５.６萬(wàn)平方米的“花神湖〞及大面積的草坪綠地。老人在湖邊垂釣，小孩在草地上玩耍，讓你的生活靜悄悄融入到大自然中。寧南目前聚集了眾多樓盤?，F(xiàn)在交通線路有：１９、８４、６０、８６、１０１、１０２、８０２、８０４路等。周邊配套有：蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點(diǎn)雨花中學(xué)，市重點(diǎn)雨花實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。隨著人們的生活不斷提高，經(jīng)濟(jì)收入漸漸增加，寧南板塊現(xiàn)已被南京人民所認(rèn)可。２.２.３城南房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊系統(tǒng)分析１.技術(shù)分析(１)、價(jià)格分析：從房地產(chǎn)以后的走勢(shì)看，城南板塊市政建立不斷在更新，生活配套不斷在完善，重點(diǎn)學(xué)區(qū)及交通線路日益的增加，以及地鐵的開通，城南板塊的升值空間較大，吸引了高等人士親睞，給新城南明天又勾勒出一篇輝煌的開展藍(lán)圖。(２)、獨(dú)特賣點(diǎn)分析城南新區(qū)是全市重點(diǎn)開發(fā)建立的五大城市新區(qū)之一，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的根底設(shè)施條件。市政根底設(shè)施建立取得重大突破。政府部門充分認(rèn)識(shí)到市政根底設(shè)施建立對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)開展、拉動(dòng)城市建立的重要作用，自始至終把市政配套，根底的生活設(shè)施放在重要位置。住宅建立大規(guī)模推進(jìn)。以改善居民居住條件為重點(diǎn)，切實(shí)加大舊城環(huán)境改造和新區(qū)開發(fā)力度。從聚集人氣。引進(jìn)重點(diǎn)學(xué)區(qū)，由：二十七中分校、夫子廟小學(xué)分校完成對(duì)路改造工程任務(wù)，建立城南汽車銷售一條街開展策略。(３)、城南地產(chǎn)SWOT綜合分析

優(yōu)勢(shì)分析(S)城南是嚴(yán)格意義上遵循“先規(guī)劃、后開發(fā)〞原那么進(jìn)展地產(chǎn)運(yùn)作的板塊。政府１５億巨資打造,毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)與南京汽車一條街—大明路、兼有大明路便捷的交通與秦虹路的成熟配套、隨著政府建立力度的加大，特別是中和橋拓寬，光華路向西延伸。寧蕪鐵路遷出等工程的開工這里的城市面貌突飛猛進(jìn)，區(qū)域環(huán)境大改善，人文歷史景觀實(shí)現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代都市生活由此開場(chǎng)。城南板塊的優(yōu)勢(shì)更加突出，其也將會(huì)吸引更多的購(gòu)房者

劣勢(shì)分析(W)城南房地產(chǎn)區(qū)域除了大明路板塊起步比較早外，其他區(qū)域起步都比較晚。配套設(shè)施相比照較落后，公交線路少和重點(diǎn)學(xué)校都比較少、酒店、銀行、菜場(chǎng)、超市比較遠(yuǎn)，生活不太方便，難以滿足購(gòu)房者日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。另外由于近期城南建立力度比較大，給當(dāng)?shù)氐纳顜?lái)了諸多不便，比方：光華路到大明路一帶堵車嚴(yán)重，噪音灰塵大。另外，當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。從本次市場(chǎng)調(diào)研可以看到，周邊居住人員比較復(fù)雜，外地人口比較多，給當(dāng)?shù)氐闹伟矌?lái)比較大的平安隱患。

時(shí)機(jī)分析(O)１、將軍路沿線居住條件已成熟，居住的南移必然帶動(dòng)商業(yè)圈的跟進(jìn)，城南可能會(huì)成為南京的第四商圈；２、京滬高速南站落城南，資金流、信息流、物流將在此聚集，使這里具備了“城〞的含義；３、消息顯示，大校機(jī)場(chǎng)動(dòng)遷指揮部已經(jīng)成立，困擾城南的飛機(jī)噪音問題將得以緩解；４、一個(gè)頂級(jí)的大型購(gòu)物中心將落戶這里，高級(jí)菜場(chǎng)納入規(guī)劃，而公交總站輪廓已現(xiàn)。５、有關(guān)專家預(yù)測(cè)，今年城南板塊至少有兩個(gè)熱點(diǎn)值得關(guān)注，一個(gè)是大明路地區(qū)，據(jù)悉這里將要建成一個(gè)居住面積達(dá)１０００萬(wàn)平方米的大型社區(qū)。另一個(gè)是地鐵效應(yīng)帶來(lái)的拉動(dòng)，中山南路沿線至雨花路一帶今年又將有眾多樓盤推出。很多人士預(yù)測(cè)，２００５年由于眾多新盤的紛紛亮相，城南板塊將比以往更加熱鬧，也將再次給這里帶來(lái)一個(gè)新的開展契機(jī)。

威脅分析(T)

１、目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)開展提升的一個(gè)原因應(yīng)歸結(jié)于相關(guān)部門政策不明確，這給城南板塊的進(jìn)一步開展帶來(lái)了阻力。業(yè)內(nèi)人士表示在目前土地存量日益稀缺的趨勢(shì)下，城南的各大開發(fā)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，由相關(guān)部門牽頭組織，開發(fā)商之間整體協(xié)調(diào)起來(lái)，形成城南板塊自己的特色。２、經(jīng)過近幾年的開展建立，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。為難的是，城南的拓寬和改變似乎并沒有為這里贏得更多的掌聲。一個(gè)很明顯的例子，提到南京的房地產(chǎn)開發(fā)，恐怕連普通老百姓對(duì)河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳，可是，相對(duì)開發(fā)起步較早，目前開展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問津，在各板塊中竟無(wú)一席之地！據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)資料說(shuō)明，在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中，消費(fèi)者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二，略高于江北地區(qū)，早在二年前，就有人提出這樣的擔(dān)憂，坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場(chǎng)狀態(tài)，我們認(rèn)為：城南板塊目前處于溫吞水狀況，一方面是消費(fèi)者意識(shí)的缺乏，最主要的還有深層次的原因。２.２.４城南房地產(chǎn)市場(chǎng)展望城南的環(huán)境優(yōu)勢(shì)是不言而喻的。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣闊人民群眾特別是成功人士所承受?？梢哉f(shuō)，對(duì)自然環(huán)境的要求將會(huì)空前絕后地排在舉足輕重的第一位。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢(shì)剛好可以滿足這種需求。只要揚(yáng)長(zhǎng)避短，城南房地產(chǎn)一定能夠在南京樓市里爭(zhēng)取一個(gè)更大的市場(chǎng)份額。而且，只要政府合理規(guī)劃，開發(fā)商通力合作，一定能夠樹立城南品牌效應(yīng)，打造城南地產(chǎn)新形象。在今后５-１０年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間里獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城南將保持一個(gè)比較旺盛的勢(shì)頭，成為購(gòu)房者的居住樂園。

第三節(jié)河西板塊開展綜述河西，顧名思義即秦淮河以西地區(qū)。習(xí)慣上將該地區(qū)分為北、中、南三個(gè)局部。北部為龍江板塊，中部為以?shī)W體為中心的奧體板塊，南部為緯九路以南局部。以下為以?shī)W體為中心地區(qū)即河西新城區(qū)的內(nèi)容綜述。２.３.１自然狀況概述

行政區(qū)劃

河西新城區(qū)位于南京市的西南面，城市主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向?？傉嫉丶s５６平方公里，其中：下關(guān)區(qū)平方公里，鼓樓區(qū)約６平方公里，建鄴區(qū)平方公里。西臨長(zhǎng)江，東部北段至外秦淮河，南段至鳳臺(tái)南路，南到秦淮新河，根本上為江河所圍。地勢(shì)南低北高，地面標(biāo)高米，水塘較多，屬長(zhǎng)江漫灘地貌單元。河西新城區(qū)分為北部、中部、南部三個(gè)局部：〔１〕、北部為緯七路以北、外秦淮河以西，長(zhǎng)江以東地區(qū)，占地面積２０平方公里；〔２〕、中部為緯七路以南、馬東廣場(chǎng)以北地區(qū)，占地面積約２１平方公里；〔３〕、南部為馬東廣場(chǎng)以南、新秦淮河以北地區(qū)，占地面積約１５平方公里；〔４〕、長(zhǎng)江南京段第二大島一一江心洲總面積約１５．３平方公里，為河西新城區(qū)規(guī)劃開展儲(chǔ)藏用地。２.３.２自然生態(tài)環(huán)境〔１〕、土質(zhì)環(huán)境土層分布〔自上而下〕大致分為四層：１.雜填土、素填土。２.淤泥、淤泥質(zhì)亞粘土、粘土等。呈軟塑-流塑狀態(tài)，屬高壓縮圖，承載力低。該土層分布較厚，且不均勻，由北向南逐漸加厚。３.粉〔細(xì)〕砂等，呈稍密-中密，中密-密實(shí)狀態(tài)，承載力尚可。４.巖石，從北向南埋深逐漸加深，承載力很好?！玻病?、水環(huán)境河西地區(qū)西側(cè)的長(zhǎng)江江段屬于夾江飲用水水源地范圍，內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口，水質(zhì)可以到達(dá)飲用水源地II類要求。主要湖泊為莫愁湖?！玻场?、大氣環(huán)境河西地區(qū)SO２、TSP、NOX濃度根本上可以到達(dá)居住區(qū)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。

〔４〕、噪聲

河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，根本可以滿足相應(yīng)功能區(qū)劃要求。

２.３.３土地利用現(xiàn)狀

南部地區(qū)土地權(quán)屬為國(guó)有土地、集體土地和局部撤村建居土地。目前用地仍以農(nóng)業(yè)用地為主，雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于其中。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。

北部地區(qū)經(jīng)過近２０年開發(fā)建立已初具規(guī)模，城市職能以居住為主。河西北部目前居住人口近３０萬(wàn)。新城區(qū)建立規(guī)劃：河西新城區(qū)旨在通過５-１０年的開發(fā)建立，將該地區(qū)建成可容納５６萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。

三大功能的定位：一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。

新城區(qū)規(guī)劃居住人口５６萬(wàn)人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點(diǎn)，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。

規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河〔南河〕以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有２３個(gè)：快速路通道３個(gè)，主干道通道６個(gè)，次干道通道６個(gè)，支路通道９個(gè)。地鐵線３條：１號(hào)線、２號(hào)線和４號(hào)線。

規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。

規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長(zhǎng)江和秦淮河的地理優(yōu)勢(shì)，建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。

新城區(qū)當(dāng)前建立目標(biāo)是：在２００５年全國(guó)十運(yùn)會(huì)召開之前，河西南部建成區(qū)到達(dá)３-５平方公里，同時(shí)還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和怡人的環(huán)境迎接十運(yùn)會(huì)。目前以上目標(biāo)都已根本實(shí)現(xiàn)。

規(guī)劃引導(dǎo)：老城范圍內(nèi)嚴(yán)格控制見縫插針工程，全市住宅建立實(shí)行總量控制，中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)。

土地運(yùn)作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲(chǔ)藏、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。

規(guī)費(fèi)政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價(jià)格按樓面地價(jià)計(jì)算，包含土地征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、城市根底設(shè)施配套費(fèi)等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費(fèi)。

招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。居住地塊面積：每幅出讓土地２０-５０公頃，可開發(fā)建立中高檔、高檔住宅；商業(yè)、辦公地塊面積：１５０公頃，可分塊出讓。

出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶，交通便捷，地鐵可直達(dá)市中心。２００５年舉辦全國(guó)十運(yùn)會(huì)，該地區(qū)的根底配套設(shè)施將十分完善，人氣興旺；４００米寬濱江景觀帶的建立，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。

２.３.４河西地區(qū)房地產(chǎn)概述

河西房地產(chǎn)宏觀概況河西新城規(guī)劃的平方公里范圍內(nèi)，主要分為北、中、南三段。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善效勞配套，形成２個(gè)地區(qū)中心及３個(gè)鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動(dòng)的體育中心，建立城市副中心，并帶動(dòng)片區(qū)的整體建立，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來(lái)開展的主要方向。

河西新城區(qū)的建立，將按照“一體兩翼〞的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建立為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為根底，全面實(shí)施新城區(qū)的開發(fā)建立。理想的話，未來(lái)的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。寬４５米、長(zhǎng)公里的中心綠軸，大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營(yíng)造出舒適的生態(tài)環(huán)境；１６幢高層建筑氣勢(shì)雄偉、各具特色、錯(cuò)落有致。中心商務(wù)區(qū)的開工，將迅速帶動(dòng)河西新城區(qū)５平方公里核心區(qū)的建立。

在南京市委市政府“一疏散、三集中〞和“一城三區(qū)〞的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。以第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)為契機(jī)，河西新區(qū)已成為未來(lái)５－１０年主城建立的重點(diǎn)地區(qū)。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長(zhǎng)江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來(lái)將成為南京政治、教育、文化的中心。所以帶給樓盤的契機(jī)也是不可多得的。據(jù)最新市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前購(gòu)房者對(duì)奧體板塊能承受的心理價(jià)位已突破５０００元。

中部地區(qū)“五大板塊〞建立目標(biāo)

奧體中心板塊。配合省奧體場(chǎng)館的建立，完善周邊環(huán)境和設(shè)施，保證總建筑面積４０萬(wàn)平方米的十運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館如期建成運(yùn)行。

商務(wù)中心板塊。十運(yùn)會(huì)之前十大標(biāo)志性建筑根本建成，超高層建筑豎起塔樓，１００米左右的建筑力爭(zhēng)完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)。

居住區(qū)板塊。重點(diǎn)建立緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運(yùn)會(huì)提供效勞，另也可實(shí)現(xiàn)局部老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。

公共配套板塊。中部地區(qū)建成約１００公里的道路；完成６個(gè)泵站的改擴(kuò)建及１２條河道的整治；重點(diǎn)建立金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué)校；建立２所區(qū)級(jí)醫(yī)院和１所大型老年公寓、４個(gè)社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；根本建成藝蘭齋美術(shù)館等場(chǎng)館。

濱江風(fēng)貌區(qū)板塊。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場(chǎng)約５公里濱江大道示范段及１平方公里濱江公園建立，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建立，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。

河西大開展的有利因素

一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來(lái)的南京市是由主城——仙西、江北、江寧三個(gè)新市區(qū)——假設(shè)干個(gè)外圍新城組成的都市開展地區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個(gè)規(guī)劃單元組成。在此框架下，南京市委常委會(huì)已經(jīng)正式通過了河西新城區(qū)建立方案，將用５到１０年時(shí)間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西、長(zhǎng)江以東的平方公里范圍，建成一個(gè)現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。

二是有十運(yùn)會(huì)的強(qiáng)力促進(jìn)：２００５年召開的第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)在南京舉行，河西作為十運(yùn)會(huì)的主要場(chǎng)館，江蘇省及南京市投巨資在河西建立現(xiàn)代化的體育場(chǎng)館。體育盛會(huì)的舉辦與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館建立對(duì)河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。單就政府大量的根底設(shè)施及場(chǎng)館建立就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由?？梢哉f(shuō)十運(yùn)會(huì)使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。

三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢(shì)：與亞東、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年５月開場(chǎng)還將陸續(xù)有三條地鐵線進(jìn)入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢(shì)和將來(lái)便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域。

第四節(jié)江北板塊開展綜述

江北房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無(wú)幾，但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差異很大，江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷售均價(jià)在５０００元/平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷售均價(jià)到達(dá)５５００元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷售均價(jià)也超過３０００元/平方米。而江北片區(qū)的平均房?jī)r(jià)卻依然沒有突破３０００元，由此可見，江北房地產(chǎn)開展?jié)摿σ廊痪薮?。隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開場(chǎng)悄然啟動(dòng)。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬(wàn)江共和新城、華僑城二期、紅太陽(yáng)旭日華庭、浦東花園、金泉·泰來(lái)苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個(gè)大盤等都紛紛熱銷，且工程規(guī)模都在１０萬(wàn)平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供給量還是比較大。

板塊分布及重點(diǎn)板塊介紹目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)工程分布較零散?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一局部是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一局部是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價(jià)格對(duì)主城區(qū)中低收入有購(gòu)房需要的人群特別是老城北〔下關(guān)〕地區(qū)的居民有很強(qiáng)的吸引力。

橋北泰山板塊：本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供給量最大、競(jìng)爭(zhēng)最為劇烈的板塊。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個(gè)重量級(jí)工程日前正在運(yùn)作。

橋北泰山板塊分析：●橋北由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期２２００元/㎡的均價(jià)創(chuàng)下了江北房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)的最高點(diǎn)，但工程品質(zhì)一般。今年年初開盤的樓盤銷售均價(jià)都已經(jīng)突破２５００元/平米?！駨氖袌?chǎng)存在工程來(lái)看，江北工程品質(zhì)普遍不高，居民對(duì)樓盤的品質(zhì)和景觀沒有太高要求，他們更看重的是房子的價(jià)格、面積和功能。主力房型為三房?jī)蓮d，面積在１１０㎡—１３０㎡之間?！窠煌ū憷?，公交線路有１４９路、鹽浦線、１５９路、鼓揚(yáng)線、６１４路、鹽葛線等?！窨腿阂越钡貐^(qū)拆遷戶、老城北〔下關(guān)〕地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。

珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風(fēng)景區(qū)，長(zhǎng)江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過，正在建立的老山大道，那么把大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連在了一起。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來(lái)大開發(fā)的時(shí)機(jī)已經(jīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。去年１０月底１１月初開盤的樓盤有新理想佳園，碧云山莊〔二期〕、江城人家、萬(wàn)江共和新城。

珠江鎮(zhèn)板塊分析：●從珠江鎮(zhèn)整體市場(chǎng)看，目前樓盤均價(jià)在２１００元/㎡，到年底市場(chǎng)均價(jià)可能到達(dá)３０００元/㎡，二房總價(jià)在２５萬(wàn)左右，三房總價(jià)在３０萬(wàn)左右?！駱潜P以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，面積集中在８０-１００㎡的兩房，９５-１２０㎡的三房?！窨腿阂援?dāng)?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底?！窬用褚愿纳凭幼…h(huán)境為主要購(gòu)置目的?！裰榻?zhèn)樓盤供給量不大，各樓盤銷售、預(yù)訂火爆。２.４.３市場(chǎng)分析

江北購(gòu)房片區(qū)分析：●浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費(fèi)者比較青睞的片區(qū)。其中，浦口片區(qū)最受購(gòu)房者的歡送，江北住房需求者將會(huì)選擇在這一片區(qū)購(gòu)置住房，市場(chǎng)前景最好?！裣M(fèi)者對(duì)高新區(qū)的偏好情況那么緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了局部消費(fèi)者的目光，而大廠、六合吸引的消費(fèi)者數(shù)量較少?！裾傮w規(guī)劃，“以長(zhǎng)江為主軸〞將是未來(lái)城市格局調(diào)整的大趨勢(shì)

總價(jià)承受能力分析：●購(gòu)房總價(jià)，消費(fèi)者能夠承受的一般在２０－２８萬(wàn)元/套，而總價(jià)在１６－２０萬(wàn)元/套的住房最受歡送。●總價(jià)在２６－３５萬(wàn)元/套、４６－６０萬(wàn)元/套的住房也有少量的消費(fèi)者有意向購(gòu)置但銷售難度較大?！窬垲惙治稣f(shuō)明，絕大多數(shù)消費(fèi)者總價(jià)承受能力在２５萬(wàn)元/套以下，因此，總價(jià)控制在２５萬(wàn)元/套以下對(duì)江北住房的銷售較為有利。

單價(jià)承受能力分析：●目前，橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格也較珠江鎮(zhèn)高?！裣M(fèi)者能夠承受的單價(jià)水平多在２５００元／㎡以下，其中２０００－２５００元／㎡的單價(jià)承受者最多，也有一定數(shù)量的消費(fèi)者能夠承受２５００－３０００元／㎡的單價(jià)，單價(jià)超過３０００元／㎡，只有極少的消費(fèi)者能夠承受?！褚虼?，江北住房的單價(jià)最好控制在２５００元／㎡以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費(fèi)者對(duì)單價(jià)特別敏感。

產(chǎn)品特征：●江北樓盤檔次不高，江北工程戶型面積普遍偏小，市場(chǎng)中以二房、三房為主，面積在８０-１２０㎡的標(biāo)準(zhǔn)戶型?！窠笔袌?chǎng)工程以多層公寓為主，缺乏特色?！窬用褓?gòu)房目的以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，屬低層次需求?！翊髴粜驮诮笔袌?chǎng)中去化速度慢，江北普通住宅市場(chǎng)還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件?！駝e墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。珍珠泉、老山風(fēng)景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。林語(yǔ)別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，但由于開展商原因，目前該工程暫時(shí)擱淺。昭富高爾夫球場(chǎng)，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。碧云山莊、金泉·泰來(lái)苑等樓盤的規(guī)劃都有別墅類物業(yè)。

客群特征：●橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購(gòu)房居民以養(yǎng)老為主，局部市區(qū)居民以投資為目的?！裰榻?zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場(chǎng)以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主?！衲壳?，由于交通、環(huán)境、生活配套問題的存在，江北市場(chǎng)還未吸引大量的市區(qū)居民。

江北地區(qū)總體銷售狀況：●江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤根本上都已銷售完?！裆形凑介_盤銷售的樓盤，承受預(yù)定的情況也較好，很多樓盤積累了大量的意向客戶?！窠钡貐^(qū)和主城區(qū)大規(guī)模的拆遷，大量的拆遷戶是江北樓盤的主要客群?！窠衲昴瓿醮罅啃聵潜P的面世，很多樓盤二、三期的推出，使得江北房產(chǎn)供量放大，江北房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將面臨供量放量的考驗(yàn)。

第五節(jié)江寧板塊開展綜述江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)開展環(huán)境分析

江寧概述：江寧處于南京市的東南部，距南京城約７公里，是南京都市圈南部吸納中心。江寧總?cè)丝诩s為７６萬(wàn)人，總面積約為１５００平方公里。江寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)、省級(jí)開發(fā)區(qū)７個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)１０個(gè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)形成建材、汽車、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。江寧交通興旺，有著相對(duì)完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。新建的華東地區(qū)最大機(jī)場(chǎng)——祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國(guó)道、１０４國(guó)道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交織，公路密度居全國(guó)之首。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車、南金線、武白線，１０１-１０６等車次，車程約為３０-４０分鐘。江寧自然資源豐富，擁有５９萬(wàn)畝山林、１２萬(wàn)畝水面。２００１年經(jīng)國(guó)務(wù)院和省政府正式批復(fù)同意，江寧縣撤縣設(shè)區(qū)。具體方案為：撤銷江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域?yàn)樾略O(shè)立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設(shè)定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。江寧成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積到達(dá)２５００多平方公里。江寧撤縣設(shè)區(qū)后，提升了江寧的整體形象，正逐漸擺脫南京人心目中的農(nóng)村形象。以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對(duì)近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的開展也極為有利。

南京市對(duì)江寧的規(guī)劃：南京市對(duì)江寧新區(qū)的期望很高。根據(jù)南京２０２１年城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，住宅建立以新區(qū)開發(fā)為重點(diǎn)，鼓勵(lì)投資以提高新區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量和設(shè)施配套水平。南京市將江寧作為未來(lái)開展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。南京市也將江寧作為南京高科技開發(fā)區(qū)，開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在政策和各項(xiàng)投入上都有所傾斜。在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺(tái)到江寧的時(shí)間可以大大縮短；從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門的交通壓力。最重要的是，地鐵一號(hào)線延伸段將在三年內(nèi)建成，從小行車站開場(chǎng)建輕軌環(huán)繞江寧，未來(lái)江寧的交通將會(huì)非常便利，同時(shí)也縮短了南京市區(qū)居民的心理距離。

江寧區(qū)政府的規(guī)劃：這幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建立與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。近年來(lái)，江寧區(qū)將按照"南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)"這三大定位，快速實(shí)施"西進(jìn)南拓"戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜人類生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。在城市化建立中，將突出加快東山地區(qū)的建立。以高科技產(chǎn)業(yè)為依托，形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境；以樞紐型根底設(shè)施體系為依托，形成以軌道交通網(wǎng)、水上交通網(wǎng)、航空樞紐網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為重點(diǎn)，區(qū)內(nèi)交通與對(duì)外交通順暢銜接，進(jìn)而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點(diǎn)；以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積７０平方公里，以江寧開發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至南京二環(huán)路，方案用１０年時(shí)間投入５０億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶。同時(shí)，以東大科技園、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園和一批大學(xué)、公司的開展中心為依托，以牛首山為城市的后花園，加快堆山、造林、挖河、建橋等環(huán)境建立，讓高科技企業(yè)掩映在青山綠水之中。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)將突出經(jīng)濟(jì)、城市效勞和生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合。東山地區(qū)將重點(diǎn)開展工廠化農(nóng)業(yè)，建立高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)和現(xiàn)代化高科技農(nóng)業(yè)園。

江寧區(qū)建立局曾組織上海同濟(jì)大學(xué)、南京大學(xué)、市規(guī)劃設(shè)計(jì)院等單位的專家進(jìn)展新一輪東山城市總體規(guī)劃編修。將城市規(guī)劃區(qū)域面積由４１。２平方公里擴(kuò)張到１１０平方公里，城市構(gòu)造將形成“一軸兩片〞。一軸即以秦淮河為軸，“兩片〞即以秦淮河為界劃成東區(qū)〔老城區(qū)〕、西區(qū)〔新城區(qū)〕，組成假設(shè)干組團(tuán)；將城市交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度、通行條件明顯改善，對(duì)外呈“兩橫三縱〞、對(duì)內(nèi)為“經(jīng)六緯七〞。同時(shí)江寧區(qū)政府也在大力實(shí)施舊城改造，建立市場(chǎng)特色街。江寧整體優(yōu)劣勢(shì)分析

優(yōu)勢(shì)：A、南京市政府大力建立新區(qū)，對(duì)江寧實(shí)行政策傾斜；B、江寧區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)極其關(guān)注，在各方面對(duì)開發(fā)商進(jìn)展扶持，提出多項(xiàng)優(yōu)惠措施；C、有山有水的自然風(fēng)光是江寧的優(yōu)勢(shì)之一，房地產(chǎn)開發(fā)可以山水為本，宣揚(yáng)人與自然的完美結(jié)合；D、江寧屬于新區(qū)，可塑性強(qiáng)，如果搞好規(guī)劃，那么其實(shí)現(xiàn)區(qū)域開展會(huì)非?？?；E、江寧的樓盤都是近幾年開發(fā)的。特別是近期開發(fā)的樓盤有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào)，使得住在江寧的人們不會(huì)感到城市里的擁擠和不暢，也不會(huì)感到鄉(xiāng)村里的空曠；F、江寧離南京城區(qū)不是太遠(yuǎn)，已經(jīng)有相當(dāng)多的南京人認(rèn)同江寧；G、隨著交通條件的改善，江寧樓盤的增值潛力很大。

劣勢(shì)：A、江寧目前交通仍然不太方便，主要是距離較遠(yuǎn)；B、江寧屬于新區(qū)，除東山外，配套設(shè)施尤其是娛樂、商業(yè)、公共設(shè)施尚不完善；C、江寧在南京市區(qū)居民的心目中仍存在著鄉(xiāng)下的印象，尤其中等收入階層，寧愿在市區(qū)多花錢買房；D、隨著江寧大規(guī)模開發(fā)的展開，入住人口的增多，近幾年的交通壓力將會(huì)很大，中華門、雨花臺(tái)、光華門將會(huì)成為通往江寧的交通瓶頸；E、隨著江寧人口密度的上升，醫(yī)療、教育等資源將嚴(yán)重缺乏。２.５.３江寧各區(qū)域比較江寧按地理位置和開發(fā)程度可以劃分為四個(gè)區(qū)：岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖、將軍路、科學(xué)園板塊等。２.５.３.１岔路口：岔路口離南京城區(qū)較近，現(xiàn)在是江寧和南京城區(qū)的必經(jīng)之地。岔路口地區(qū)的樓盤主要有：紫薇花園、經(jīng)緯城市花園、南方花園、碧水灣、天地新城、瀛洲灣、鑫泰.國(guó)際廣場(chǎng)、南方楓彩園、水月秦淮、盈家春天、名佳嘉園、武夷商城、天地新城、明月港灣等工程。區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析：〔１〕優(yōu)勢(shì)：A、一個(gè)四通八達(dá)的交通要道。相對(duì)江寧其他幾片區(qū)域交通便利，隨著繞城公路的建立完善，寧溧公路的現(xiàn)代化改造成功，從中華門乘車到岔路口只需１０多分鐘，新東線及新東區(qū)間車、南金線、武白線及各類中巴等車輛很多，２００５年地鐵雙龍站建成，這里交通將不成為問題；B、地勢(shì)平坦，視野開闊，利于大規(guī)模的開發(fā)建立；C、商業(yè)日趨繁榮；D、已開發(fā)的樓盤量很大，各種生活配套設(shè)施會(huì)隨即跟上?！玻病沉觿?shì)：A、整體規(guī)劃不是太好，稍顯雜亂；B、處于交通要道口，道路太寬，不利于居民日常行動(dòng)，同時(shí)沿街噪音較大；C、風(fēng)景一般，沒有山水可以憑借；D、周邊環(huán)境還不成熟，施工場(chǎng)所太多，目前還有一種大工地的感覺；E、購(gòu)房者以城南、門東地區(qū)居民為主，素質(zhì)一般。２.５.３.２東山鎮(zhèn)：東山鎮(zhèn)是江寧的舊城區(qū)，同時(shí)也是江寧區(qū)政府所在地。東山鎮(zhèn)的樓盤主要有：２１世紀(jì)假日花園、明月花園、東山美食休閑步行街、武夷花園、萬(wàn)欣花園、天印花園、玉靖花園、文靖花園、康馨花園、東城風(fēng)景、秦淮綠洲、金王府、東山陽(yáng)光新城、溫州商業(yè)街、匯景新苑、如月.康城、中國(guó)女人街、西苑新寓、東城家園、靖雅局、廣都苑、芙蓉園、同曦鳴城、名月花園。

區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析〔１〕優(yōu)勢(shì)：A、由于東山是江寧的舊城區(qū)，因此該地段相對(duì)根底設(shè)施較好，醫(yī)療、教育、商業(yè)設(shè)施完善，為居住者提供比較方便的生活條件。B、江寧區(qū)政府所在地，是改造的重點(diǎn)。江寧區(qū)政府投入了巨大的人力物力進(jìn)展改造；C、該地區(qū)背靠東山，有一定的風(fēng)景資源優(yōu)勢(shì)；D、區(qū)內(nèi)交通便利，中巴線眾多；E、區(qū)內(nèi)樓盤檔次不一，可選擇性強(qiáng)。F、根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，東山鎮(zhèn)最被購(gòu)房者所認(rèn)同，高達(dá)４７%的被訪者愿意在東山購(gòu)房?！玻病沉觿?shì)：A、開發(fā)商水平不一，樓盤開發(fā)質(zhì)量不一。尤其是前兩年開發(fā)的，水平較低。區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃一般。B、居住人群以江寧本地人居多，素質(zhì)不高。２.５.３.３百家湖：百家湖地區(qū)是江寧房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，江寧的房地產(chǎn)熱點(diǎn)就是由百家湖地區(qū)帶起來(lái)的。百家湖地區(qū)的樓盤主要有：百家湖花園、湖濱世紀(jì)花園、湖濱公寓、金輪第一城、勝泰新寓、百家湖花園.印象威尼斯、文化名苑、高爾夫國(guó)際花園、鳳凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、２１世紀(jì)現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典花園、佳湖綠島、中國(guó)人家、同曦鳴城.勝太華府、藝術(shù)家園、楓情國(guó)度.佳園、百家湖花園.西花園、仲景公寓等?！玻薄嘲偌液貐^(qū)的優(yōu)勢(shì)：A、開發(fā)較早，開發(fā)規(guī)模大；B、擁有江寧最大的水面——百家湖，親水性好，景觀優(yōu)勢(shì)非常明顯；C、百家湖是南京最后一個(gè)零污染的天然湖，有一千余畝，是江寧開發(fā)區(qū)的一塊天然“綠肺〞，空氣質(zhì)量高于市區(qū)５倍。D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設(shè)施上進(jìn)展了大量投資?！玻病沉觿?shì)：A、目前可開發(fā)地塊不多，開展?jié)摿σ话?；B、江寧開發(fā)的熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至將軍路沿線，相對(duì)來(lái)說(shuō)，政府對(duì)此處的投資會(huì)減少；C、由于開發(fā)早，景觀優(yōu)勢(shì)大，所以房?jī)r(jià)也居高不下；D、配套設(shè)施不全，缺乏教育、醫(yī)療、生活方面設(shè)施，入住率較低，人氣不旺。２.５.３.４將軍路：將軍路與百家湖都屬于江寧開發(fā)區(qū)。但將軍路的位置稍偏，因此開發(fā)較晚。目前將軍路沿線已成為開發(fā)熱土。首先，江寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積７０平方公里，占今后五年南京新區(qū)１１０平方公里區(qū)域的６４%，是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的重點(diǎn)南京江寧IT園區(qū)位于將軍路的最南端，北接河海分校，為地區(qū)建立及房地產(chǎn)開發(fā)留下了巨大的想像空間，一方面，市政府和區(qū)政府將投入巨資，加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建立，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境，外部效應(yīng)明顯；另一方面，IT園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤的一個(gè)重要的顧客群。以生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶，不僅使高新技術(shù)區(qū)成為科研基地，也成為生產(chǎn)基地，提供了非常多的工作崗位。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購(gòu)房的愿望。由于此類工作和IT工作均屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，高薪、穩(wěn)定是其一大特征，因此，未來(lái)創(chuàng)造的購(gòu)置力會(huì)非常巨大。其次，東大、南航、河海、正德學(xué)院、英華學(xué)校等入駐將軍路沿線，為將軍路創(chuàng)造了極好的人文環(huán)境，極大地提升了將軍路地塊的價(jià)值。第三，江南文樞苑、中國(guó)人家等工程的強(qiáng)勢(shì)推出，已經(jīng)吸引了相當(dāng)多的南京市民的關(guān)注，不僅帶動(dòng)了自身樓盤的銷售，而且也炒熱了將軍路，為今后房地產(chǎn)開發(fā)做了很好的鋪墊。第四，雨花臺(tái)至將軍路道路的開通，大大縮短了與南京城區(qū)的距離。按某工程開發(fā)商的觀點(diǎn)，將軍路的定位應(yīng)是中山南路的延伸。交通始終是購(gòu)房者關(guān)注的中心問題之一，解決了這個(gè)問題也就消除了購(gòu)房的最大障礙之一，越來(lái)越多的南京人將把將軍路房產(chǎn)作為第一居所來(lái)購(gòu)置。第五，將軍路沿線有山有水，景觀資源極為豐富。房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對(duì)工程進(jìn)展雕琢。目前該區(qū)域樓盤有：翠屏灣花園城、愛濤漪水園、翰海翠庭、山水華門、白鷺洲山莊、瑪斯蘭德〔二期〕、托樂嘉街區(qū)、江南青年城、翠屏清華、水韻別墅、復(fù)地朗香別墅、立信.瑞景文華、運(yùn)盛美之國(guó)、翠屏國(guó)際城、左岸名苑等。

第三章．南京寫字樓市場(chǎng)分析第一節(jié)、南京市寫字宏觀市場(chǎng)分析３.１.１南京市寫字市場(chǎng)的歷史背景８０年代至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展經(jīng)歷了三個(gè)周期。南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步相對(duì)較晚，真正意義上市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開發(fā)始于９２年，受中國(guó)第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的影響，南京這一輪房地產(chǎn)熱主要集中在商務(wù)樓開發(fā)上，從９２年開場(chǎng)，商務(wù)樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升，９３年為４４%，９７年已經(jīng)上升到５８%。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不標(biāo)準(zhǔn)、舊的住房制度等因素的存在有關(guān)。因?yàn)橥顿Y主要進(jìn)入商務(wù)樓市場(chǎng)，所以商務(wù)樓市場(chǎng)在短短幾年時(shí)間內(nèi)就已出現(xiàn)供給相對(duì)過剩的趨勢(shì)。隨著政府加快住房制度改革，９８年以后，住宅投資的比重逐步上升。９９年底舊的住房制度正式完畢，住宅市場(chǎng)開場(chǎng)全面啟動(dòng)。２０００年，南京商務(wù)樓投資已經(jīng)下降到２４%。９８年到２０００年底，南京的商務(wù)樓開發(fā)處于相對(duì)寂靜狀態(tài)。３.１.２宏觀政策對(duì)南京市寫字市場(chǎng)的影響近期，隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，及最新八大政策的公布，二手房市場(chǎng)成交量萎縮，局部區(qū)域開場(chǎng)出現(xiàn)住宅商品房?jī)r(jià)格下調(diào)的局面。大量住宅房拋向租賃市場(chǎng)，使原本租賃水平就低的住宅租賃市場(chǎng)一再走低?？v觀此番調(diào)控，國(guó)家打擊的目標(biāo)就是住宅商品房的投機(jī)行為，尤其是針對(duì)高檔住宅房，不僅取消了以往的優(yōu)惠政策，而且增設(shè)了二手房短期交易的營(yíng)業(yè)稅，一下子大大拉近了主城區(qū)住宅和寫字樓之間的差距，寫字樓投資的空間一下子豁然開朗了許多。但從總體上說(shuō)寫字樓市場(chǎng)仍表現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢(shì)，一方面，包括東宇大廈、陽(yáng)光大廈等占據(jù)核心位置的寫字樓，仍舊冷風(fēng)颼颼。而以長(zhǎng)發(fā)中心、德基大廈為代表的新生代寫字樓，銷售和租賃業(yè)績(jī)讓人刮目相看。此前，南京寫字樓價(jià)格大多賣不過住宅，業(yè)內(nèi)人士稱此為“價(jià)格倒掛〞，而業(yè)界幾乎把所有的原因都?xì)w咎為城市的經(jīng)濟(jì)地位欠缺。迫于銷售壓力，包括“東方名苑〞、“天安國(guó)際〞等在內(nèi)的樓盤甚至把寫字樓改成住宅來(lái)賣。而近期位于長(zhǎng)江路上的“德基大廈〞、新街口的“商茂世紀(jì)廣場(chǎng)〞和鼓樓的“匯杰廣場(chǎng)〞等新生代純寫字樓，始終保持著９０%以上的入住率，企業(yè)提前打招呼要求入住的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。然而，南京寫字樓的復(fù)蘇并不能惠及到一些陳舊的所謂商住兩用樓，新街口石鼓路上的陽(yáng)光大廈占據(jù)著第一核心位置，二手市場(chǎng)賣家出價(jià)只在５５００元/平方米左右，且還有常年空關(guān)房。在東宇大廈、森葆大廈等樓盤，二手交易及租賃市場(chǎng)萎靡的現(xiàn)象依舊。第二節(jié)、南京市寫字樓市場(chǎng)分析南京的寫字樓根本形成了以新街口--洪武路、鼓樓--山西路、珠江路、大行宮--長(zhǎng)江路地區(qū)為中心向其周邊輻射的四大商務(wù)圈以及未來(lái)開展?jié)摿^大的第五大商務(wù)圈—河西區(qū)域，各個(gè)商務(wù)圈的分布也呈現(xiàn)出了較為明顯的行業(yè)劃分，如珠江路及洪武路商圈便出現(xiàn)了以其區(qū)域特色行業(yè)〔IT行業(yè)和金融行業(yè)〕為主流的商務(wù)氣氛。３.２.１新街口--洪武路商務(wù)圈３.２.１.１地理分布狀況及特點(diǎn)南京的CBD商圈集中在新街口中心地帶及其與中山南路、洪武路相圍合的區(qū)域，該區(qū)域是南京市商務(wù)最為集中的地區(qū)，也是南京交通及人流壓力最大的區(qū)域，其周邊，大型賣場(chǎng)、餐飲、休閑及商業(yè)銀行等配套設(shè)施齊全。該區(qū)域?qū)懽謽蔷哂信渲煤廊A、功能完備等特點(diǎn)，因此它成為大型企業(yè)的首選。同時(shí)，該區(qū)域建筑密集、交通擁擠，這些問題又與快速高效的現(xiàn)代企業(yè)文化相違背。此外，停車位的緊張及城市中心地帶綠化的缺乏嚴(yán)重的影響了這里的辦公環(huán)境。但地鐵的竣工，地下停車場(chǎng)的建成，交通線路的調(diào)整等有效共給都將從根本上改變新街口面貌，新街口的辦公條件將會(huì)有較大的改善。

新街口-洪武路商務(wù)圈寫字樓商住樓具體分布中山南路商貿(mào)廣場(chǎng)、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈。洪武路華泰、隆盛、新地陽(yáng)光、天豐、東宇、太平洋、金寶、匯鴻、長(zhǎng)安國(guó)際中心、洪武大廈、福鑫國(guó)際大廈漢中路金鷹、世貿(mào)、青華、華新、國(guó)藥中山東路天時(shí)、南京國(guó)貿(mào)、新浦大廈、云峰大廈、長(zhǎng)發(fā)CFC中山北路華榮大廈、華廈大廈、中南國(guó)際。石鼓路華威大廈、陽(yáng)光大廈、體仁大廈、東方名苑

新街口-洪武路商務(wù)圈樓盤根本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開發(fā)商金輪大廈２００２年底５８００商?。玻担玻罚埃埃癕２漢中路金輪地產(chǎn)天安國(guó)際２００３年底７５００商?。矗矗保玻埃埃埃癕２石鼓路天都實(shí)業(yè)福鑫國(guó)際大廈月７０００綜合４０萬(wàn)M２洪武路南京市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司隆盛大廈２００２年初７１５０辦公３１萬(wàn)M２洪武路鐵路實(shí)業(yè)金鷹１９９９１３０００〔現(xiàn)價(jià)〕綜合６０萬(wàn)㎡漢中路南京金鷹國(guó)際國(guó)際貴都７２００辦公２５１２萬(wàn)㎡中山南路泛亞集團(tuán)投資大廈２００２年底７４００辦公２８萬(wàn)㎡中山南路南京三盟實(shí)業(yè)商貿(mào)中心８５００綜合５６１１萬(wàn)㎡中山南路南京盛貿(mào)

３.２.１.２價(jià)格分布３.２.２鼓樓--山西路商務(wù)圈３.２.２.１地理分布狀況及特點(diǎn)鼓樓是南京市的城市中心，該區(qū)域交通便利，中山北路、中央路、北京路及中山路交匯于鼓樓廣場(chǎng)，鼓樓地下隧道也有效的緩解了該區(qū)域的交通壓力，２００５年南京地鐵１號(hào)線的建成通車又將為該商圈提供一項(xiàng)交通配套設(shè)施，所以使得其相對(duì)于新街口商圈而言更具交通優(yōu)勢(shì)。此外其北可遠(yuǎn)眺紫金山，西望鼓樓，東看雞鳴寺，自然條件很好。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)坐落的如南京大學(xué)、東南大學(xué)等名牌高校，也為其營(yíng)造了濃郁的文化氣氛。但相對(duì)于新街口商圈而言，鼓樓商圈仍然缺少綜合的配套設(shè)施，如商業(yè)配套、餐飲娛樂設(shè)施等。山西路作為南京新興城市中心，山西路板塊一直是南京商務(wù)樓市場(chǎng)中最具潛力的板塊，山西路湖南路作為南京的第二商圈——山西路湖南路地區(qū)，地理位置絕佳，交通狀況良好，交通路徑四通八達(dá)，毗鄰紫金山，近觀玄武湖，金融街商業(yè)街坐落其中，商業(yè)氣息極其濃厚，加之民國(guó)公館區(qū)相距不遠(yuǎn)，又為區(qū)域營(yíng)造了濃郁的人文氣氛，山西路CBD的商務(wù)樓開發(fā)時(shí)間雖然不長(zhǎng)，但商務(wù)樓的檔次卻普遍較高，如推崇綠色商務(wù)的宏圖大廈，主推其“商務(wù)航母〞地位的世貿(mào)中心大廈，未來(lái)的南京“地標(biāo)〞南京國(guó)際商城以及主打文化牌的天鶴文云商務(wù)大廈等等。鼓樓--山西路商務(wù)圈的快速崛起，為南京寫字樓市場(chǎng)注入了新的活力，隨著鼓樓--山西路區(qū)域的外在配套逐步完善，這一區(qū)域必然成為南京商務(wù)、寫字樓市場(chǎng)的中心開展區(qū)域。代表樓盤有宏圖大廈、新晨國(guó)際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達(dá)大廈、銀河國(guó)際大廈、世界貿(mào)易中心、中信大廈、金源大廈、金山大廈、益來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)等。３.２.２.２價(jià)格分布

鼓樓--山西路商務(wù)圈樓盤根本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開發(fā)商宏圖大廈２００３年底７２００辦公２３，地下３層２８７２６M２山西路２４號(hào)宏圖高科房地產(chǎn)新晨國(guó)際大廈余少量６７００綜合２８層，地下２層萬(wàn)M２中山北路２６號(hào)南京金源房地產(chǎn)開發(fā)天鶴文云現(xiàn)房６０００辦公１３萬(wàn)M２云南路３８號(hào)南京廣廈置業(yè)天環(huán)大廈現(xiàn)房７４００綜合２７層１～５層商場(chǎng)６萬(wàn)㎡中山北路８８號(hào)南京天環(huán)世界貿(mào)易中心６５００商?。祵由虡I(yè)裙樓２３層２７－２８別墅１０萬(wàn)㎡山西路６７號(hào)鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā)集團(tuán)金源大廈

未公開出售辦公２６層地下２層１－３裙樓萬(wàn)㎡虎距北路１８１號(hào)南京金源灘涂置業(yè)金山大廈現(xiàn)房８６００辦公A樓３２，B樓２８萬(wàn)㎡山西路南京泰古城房地產(chǎn)

３.２.３珠江路商務(wù)圈３.２.３.１地理分布狀況及特點(diǎn)珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍?bào)绰返戎饕傻?。建立中的地鐵珠江路站緊鄰商圈，為其以后整體區(qū)域開展打下了很好的交通根底，該地段相對(duì)于其它商務(wù)圈而言，具有特定的商務(wù)開展氣氛，該區(qū)域的商務(wù)樓的消費(fèi)群體獨(dú)特、有針對(duì)性——IT行業(yè)。以前該地段辦公地點(diǎn)主要是沿街店面為主，檔次不高，中高檔商務(wù)樓比較少。同時(shí)，珠江路區(qū)域在餐飲、娛樂等配套方面比較滯后，這也較制約了該區(qū)域出現(xiàn)能溝代表企業(yè)形象的甲級(jí)寫字樓及相關(guān)配套設(shè)施，２００３年起，南京市政府對(duì)珠江路進(jìn)展重點(diǎn)的拆遷改造，大規(guī)模的拆遷工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，相對(duì)應(yīng)的一些中高檔商務(wù)樓在開發(fā)建立中。該區(qū)域的代表物業(yè)有：長(zhǎng)發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽(yáng)世紀(jì)大廈、長(zhǎng)發(fā)數(shù)碼港、匯杰廣場(chǎng)等。這些高檔寫字樓的建成，無(wú)疑是珠江路區(qū)域開展的強(qiáng)大動(dòng)力來(lái)源，改造完成的珠江路必然會(huì)令人耳目一新，成為南京城區(qū)內(nèi)又一處商務(wù)辦公中心。廣州路是珠江路向河西的延伸，廣州路現(xiàn)階段雖然有較高檔次的商務(wù)樓——蘇寧環(huán)球大廈、君臨國(guó)際、豐匯大廈、易發(fā)科技等，但從整體上來(lái)看，廣州路的規(guī)模不夠，無(wú)法單獨(dú)建立起商務(wù)氣氛，只有依托珠江路，與珠江路產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，借助珠江路商務(wù)圈的外延輻射到達(dá)自身區(qū)域的快速開展。

珠江路商務(wù)圈樓盤根本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開發(fā)商新世界中心６２００綜合A：３７層B：４４層２２萬(wàn)M２珠江路８８號(hào)華威房地產(chǎn)谷陽(yáng)世紀(jì)大廈６２００綜合２２層萬(wàn)M２珠江路６００號(hào)南京谷陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)匯杰廣場(chǎng)７９００辦公２６萬(wàn)M２中山路２６８號(hào)二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司蘇寧環(huán)球現(xiàn)房８２００綜合２８萬(wàn)㎡廣州路１８８號(hào)南京蘇寧房地產(chǎn)豐匯大廈６４００商?。常叭f(wàn)㎡五臺(tái)山１號(hào)豐匯房產(chǎn)

３.２.３.２價(jià)格分布３.２.４大行宮--長(zhǎng)江路商務(wù)圈３.２.４.１地理分布狀況及特點(diǎn)大行宮區(qū)域的區(qū)域優(yōu)勢(shì)非常明顯，中山東路、太平南路、長(zhǎng)江路等主干道是南京的金融街、珠寶街、文化街，２００３年以來(lái)，大行宮區(qū)域利好頻傳，大行宮市民休閑廣場(chǎng)啟動(dòng)，江蘇省最大的地下停車場(chǎng)開場(chǎng)興建，太平南路即將變?yōu)殡p向行駛，南京地鐵二號(hào)線設(shè)立大行宮車站，也為其區(qū)域開展提供了交通保障。南京市政府也加大了對(duì)大行宮區(qū)域的政策支持，如建立以長(zhǎng)江路為主體的歷史文化景觀帶，中國(guó)近現(xiàn)代歷史遺址博物館的建立，亮化漢府街美食廣場(chǎng)，建立曹雪芹故居紀(jì)念館，云錦藝術(shù)博物館和紅樓夢(mèng)文學(xué)館，規(guī)劃建立鄧府巷商貿(mào)城等。大行宮商務(wù)圈的特點(diǎn)是補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)，新街口作為南京的“CBD〞地區(qū)，用地十分緊張，大行宮區(qū)域可以彌補(bǔ)新街口的商務(wù)空白；珠江路距離大行宮也很近，相對(duì)低廉的價(jià)格及良好的環(huán)境會(huì)吸引珠江路上IT行業(yè)來(lái)大行宮區(qū)域辦公。大行宮--長(zhǎng)江路商務(wù)圈是珠江路--廣州路商務(wù)圈和新街口--洪武路商務(wù)圈兩大商圈的有利補(bǔ)充，是聯(lián)系兩者的紐帶，大行宮區(qū)域改造完成以后，大行宮--長(zhǎng)江路商務(wù)圈、珠江路--廣州路商務(wù)圈、新街口--洪武路商務(wù)圈就會(huì)在南京市中心區(qū)域就會(huì)形成一個(gè)大的聯(lián)動(dòng)開展區(qū)域，三個(gè)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)開展商各有側(cè)重，但又相互補(bǔ)充，以聯(lián)動(dòng)效應(yīng)帶來(lái)南京新一輪的經(jīng)濟(jì)開展。

大行宮--長(zhǎng)江路商務(wù)圈樓盤根本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開發(fā)商日月大廈５６００商?。保慈箻牵矗玻干套∪f(wàn)M２太平南路和中山東路交界處西南中南置業(yè)慶盛地產(chǎn)國(guó)際貴都１００００〔寫字樓〕綜合５裙樓２座塔樓為４６層２５層１０萬(wàn)M２太平南路與中山北路交匯處泛亞集團(tuán)新鋪開展華泰證券大廈現(xiàn)房８９００辦公２８層，地下２層萬(wàn)M２中山東路９０號(hào)新地房地產(chǎn)長(zhǎng)安國(guó)際６７００商?。常叭f(wàn)㎡中山東路南京奧勃爾

３.２.４.２價(jià)格分布３.２.５河西商務(wù)區(qū)３.２.５.１地理分布狀況及特點(diǎn)河西新城區(qū)中央商務(wù)區(qū)是河西新城區(qū)開發(fā)建立的核心，位于江東南路以東，經(jīng)四東路以西，北起振興路，南至緯九路，占地１平方公里，建筑總面積１６０萬(wàn)平方米，其整體規(guī)劃已經(jīng)通過權(quán)威專家組的論證評(píng)審，根據(jù)規(guī)劃，南京市政府決心在５－１０年將河西打造成為居家、就業(yè)、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、休閑、旅游一體化的南京市副中心。河西商務(wù)中心短期內(nèi)還未形成氣候，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)區(qū)域開展來(lái)看，河西商務(wù)中心區(qū)的開展前景相當(dāng)可觀，代表物業(yè)為金鷹漢中新城、創(chuàng)新濱江廣場(chǎng)、文薈大廈等。

河西商務(wù)區(qū)樓盤根本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開發(fā)商創(chuàng)新濱江廣場(chǎng)５２００辦公５層濱江廣場(chǎng)２幢２８層商務(wù)樓萬(wàn)M２草場(chǎng)門大街和江東路交匯處南京建鑫房地產(chǎn)開發(fā)、江蘇新端華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)

文薈大廈現(xiàn)房５０００辦公１８層萬(wàn)M２草場(chǎng)門大街１０１號(hào)江河房產(chǎn)

第四章．南京商業(yè)市場(chǎng)分析第一節(jié)．目前商業(yè)經(jīng)濟(jì)開展趨勢(shì)南京市全年零售總額大幅拉升，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)近年新高，居民消費(fèi)升級(jí)特征明顯，住房、汽車、通訊、教育和安康成為消費(fèi)的主要熱點(diǎn)；六大商貿(mào)集團(tuán)〔蘇寧、蘇果、新百、中央、五星、朗馳〕加快向全國(guó)及周邊地區(qū)擴(kuò)張、輻射，龍頭企業(yè)開展勢(shì)頭迅猛，；連鎖經(jīng)營(yíng)形成了由市中心依次向居民小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊縣和市外的放射性拓展之勢(shì)，連鎖、超市業(yè)保持高速增長(zhǎng)；隨著投資環(huán)境的優(yōu)化和招商引資力度加大，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建立進(jìn)入頂峰期，商業(yè)網(wǎng)