某項目市場調查及初步可行性研究報告

10北京街口工程前期市場調查及初步可行性爭論報告一、調查和爭論的背景與目的的前提下，開放了這次調研。本次調研活動所針對的調研對象為北京市街口地段的一個危改工程的非配套公建工程，屬于比較典型的復合型商業(yè)地產工程。59523再加上外部一些不行抗因素，本次調研僅僅收集了初步的數據和信息，整個報告重點在于對北京市的相關市場狀況的調查和在此根底上的初步開發(fā)建議。備注：非配套公建是指不是針對住宅工程本身而修建的公共建筑。二、工程簡介1環(huán)。具體的經濟技術指標如下表：總用地：55.24總用地：55.24公頃可規(guī)劃用地：35.00公頃1總保存用地：1055公頃代征用地：9.69公頃2用地平衡表居住區(qū)建設用地：35.00居住區(qū)建設用地：35.00公頃居住用地(含配套公建用地)：10.09公頃非配套公建用地：12.33公頃其中道路用地：4.94公頃綠化用地：7.64公頃綠化率：22.5%總建筑面積：90.687萬平方米地上總建筑面積：79.287萬平方米居住建筑面積：28.81萬平方米(地上)3其中配套公共建筑面積：5.29萬平方米(地上)非配套公共建筑面積：45.19萬平方米(地上)地下總建筑面積：11.40萬平方米容積率：2.33總居住戶數：4136戶總居住人口：11581人4地上停車：1000輛地下停車：4300輛2、 工程中間為危改房住宅和配套公建沿靠西內大街街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地，其中包括了寫字樓、商場和商鋪、酒店、公寓、消遣設施等物業(yè)形態(tài)。具體的非配套公共設施指標如下表：AAE、F序號 途

用地面建筑面積積(平(平方米 方米㎡)㎡)

積(平方(平方米)米)A-8 賓館A-7- 商業(yè)

300001業(yè)1業(yè)A-6商業(yè)12300E-4辦公18000A-5商業(yè)E-3-B辦公、商10567

F-1F-4

辦公、商業(yè)辦公、商

89103593

4550017560A-9

A-8-1消遣A-7-2A-8-1消遣A-7-2辦公A-12幼兒園1847合計49163綠化用地9500

47316

2023021000E-3-A4000219602023

業(yè)辦公、商業(yè)

3402

180409000

171280

合計 26472 109000綠化用地 3800B、G分區(qū)序號 用途

用地面米)

序分區(qū)用途號

用地面積(平方米)

建筑面積(平方米)辦公辦公辦公辦公合計

G- 商業(yè)27000222562700022256244002350016800468621500269421121009600B- 商業(yè)、娛4 樂合計

13630711420744

450002100066000綠化用地

綠化用地

2167+2679=4846H20總綠化面積：27746平方米 綠化率：19.35%3步行街〔暫定方案7.683610于中下水平。三、開發(fā)背景分析1格局。這對于本工程既是挑戰(zhàn)又是機遇。提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)〔中心，商務中心區(qū)〔包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心，中關村科技園區(qū)商業(yè)進展的水平；富強三圈，即進展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，大路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個遠郊區(qū)〔縣〕中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培400400勢的效勞會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。依據這個規(guī)劃，本工程應當定位在“十街”的范疇，兼顧“社區(qū)商業(yè)”的功能，2、 北京市房地產總體狀況概述寫字樓300存量，導致其租金和售價處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的〔CBD〔運村、傳媒大道〕前景較為看好，實力也不容無視。慢。商業(yè)用房超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產開發(fā)越來越富有吸引力。住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產市場。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯缺乏〔從經濟進展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口1/人〕,因此消費市場和投資市場對商業(yè)房地產的追趕力度有所提高，導致近期北京市商業(yè)房地產市場呈現(xiàn)良好的租售態(tài)勢，市場前景較為樂觀。其中以底商的勢頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市開發(fā)的住宅、寫字樓、酒店等，絕大局部都帶有兩到三層的底商?！勃毩⑸啼侀_發(fā)向整體開并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。很早就引如專業(yè)的商業(yè)物業(yè)治理公司，如上海的天地、香港的戴德梁行等進展總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)治理。商住公寓商住公寓經受了以商住兩用一般住宅——具有較強商務功能的SOHO——STUDIO。2023至，爭著宣傳其“商住”概念，可見各開發(fā)商都看好商住公寓的需求市場。工商行政治理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞消遣、供給互聯(lián)網上網效勞場所4〔含居民住宅樓和商住兩用底商樓層〔或個體工商戶〔經〔家〕委會、業(yè)主委員會或者能夠代表該地區(qū)居民行使權利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。以上規(guī)定加速了商住公寓的進展。而國家的金融政策在商住公寓暢銷中起到了格外主要的推動作用：商住公20%或者30%即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少20年。住宅2023僅沒有由于近幾年商品房供給量的大量增加而減弱，反而有所擴大。逐步增加，并且受到市場的關注和認可。住宅、投資型物業(yè)開頭在萎縮，投資者更趨于理性。小戶型京市市場人們的追趕熱點。3、 北京市房地產行業(yè)相關政策概述《經濟適用房價格治理方法》的進程。北京出臺規(guī)定解決商品房空置問題商品房空置面積，到達有效防止北京房地產市場過熱的目的。關于北京市城鎮(zhèn)居民購置經濟適用房有關問題補充規(guī)定的通知象。拆遷戶購房稅收優(yōu)待條件再放寬是購房不行無視的一局部。北京市建委規(guī)定：不許銷售未經裝修的毛坯房北京市空置房免征契稅政策年底叫停個人住房擔保貸款貼息貼息。批可進展貼息的住宅工程是該政策的最大受益者。建行推出“轉按”業(yè)務大促進北京房地產三級市場的進展。北京市執(zhí)行基準地價表地段，其他郊區(qū)縣處于六到十類地段。4、 北京市市政建設概述五塔寺路改建時分流從西直門外大街通往西三環(huán)的交通流量。規(guī)劃八大樞紐三年建成北京市共計規(guī)劃了八大公交樞紐，動物園、西直門、東直門公交樞紐都已經開工，還有六里橋、北京西站南廣場、望京、一畝園、四惠橋建改建擴建五座公共交通樞紐。八大樞紐在2023用。五環(huán)路最終一段全線啟動2004南北花市大街通車健翔橋改造工程區(qū)的主要交通樞紐接點。其改造工程將于明年上半年全部完工。馬家堡西路建設，南城將形成第五商圈縮短北京南城和北城的差距。四、工程分析1、工程用地區(qū)位關系海景區(qū)。地塊外形為反“L”形?！苍斠姼綀D〕2、工程用地性質以商業(yè)為主，集商業(yè)、消遣、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。3、周邊環(huán)境商業(yè)：該工程所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)〔街口商業(yè)區(qū)—超音速音響商店。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中IT行街。景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設的什剎海金絲套民俗風情旅游區(qū)，其中有徐悲鴻紀念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。及其附屬中學、街口電影院等。交通狀況現(xiàn)狀：單的公共汽車絕大局部都要經過此處。它也是中關村商圈和金融街商圈的連接〔前海后海西?！筹L景區(qū)的路面還是很小的胡同。2023〔出入口。依據原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴展為“十”字形，也就是說要把后的方案要年底才能得知?！惨罁蠄蟊本┦幸?guī)劃委員會的初步方案〕地下二層：為車庫和卸貨區(qū)地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場、貨區(qū)倉庫和酒店機房區(qū)地上二到五層〔標準層五層以上：為寫字樓和酒店分區(qū)說明：A94521000平方米A84534A7-14560020平方米A7-2區(qū)域：限制高度24米、為辦公、建筑面積21960平方米12300A5區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積2萬平方米以上占地面積：47316171280A12184725、現(xiàn)有規(guī)劃方案評析依據原規(guī)劃方案，本工程的商業(yè)局部可能要到達10萬平方米以上，是否有這么大的市場容量來支撐這么大的體量是一個問題，前期能夠引入整體購置者或者整體長期租賃者，則是可行的。但是假設在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產進展招商和治理，無疑會大大增加工程的風險。物業(yè)形態(tài)配比很不合理，必需對其進展大的調整以降低風險。五、市場分析的業(yè)態(tài)作一個根本分類，它可以包括商業(yè)〔商鋪或商業(yè)中心、寫字樓、商住公〔以小戶型為主〕四種根本物業(yè)形態(tài)。以下就是對這四種物業(yè)形式北京市的市場分析〔一〕商業(yè)局部1、北京市商業(yè)房地產開發(fā)綜述5中心正在籌建中。另外，還有其他的商場等商業(yè)房地產正在建設之中。交通帶旺商業(yè)房地產。省市往北京調運的商品，遠遠高于從北京往外出的商品。北京近85%的商品都是4002023150響。住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產。北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺、石10這些邊緣集團，正在進展大規(guī)模的房地產開發(fā)，到了2023年，十個邊緣集團的200京市城市規(guī)劃涉及到14個衛(wèi)星城。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長14個衛(wèi)星城是將來休閑工業(yè)進展的主要地帶。休閑商業(yè)也將在這個地帶進展。北這種商機對于商業(yè)房地產的開發(fā)供給了可觀的前景。商業(yè)房地產開發(fā)留意事項。的配比問題。比方說天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產，開發(fā)規(guī)模都是很大的。但是，在這樣的區(qū)域，要開發(fā)什么樣的商業(yè)地產、多大面積的三個條件，一是人口數量。人口數量不夠，開發(fā)商是不情愿去開發(fā)的，投資商也不愿問津。二是人口流向。團結湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十多。當時團結湖人口大量都流向三環(huán)路以內了。三是交通條件。比方，商場定位給消費者層次中的富有層供給效勞，就要有相應的交通條件如停車場等。2、關注三種類型住宅底商基于這些緣由，近期北京市住宅底商的銷售狀況普遍比較好，市場前景樂觀。概念型底商叫好未必叫座。局部概念型底商根本狀況商業(yè)面積售價租金局部概念型底商根本狀況商業(yè)面積售價租金工程名稱位置狀態(tài)(建筑平米)〔元/平米〕〔美元/月/平方〕現(xiàn)代城大望橋2023020230-2300025-28已售完歐陸經典東2023013000-21000待定出售中老番街朝陽門外40002500054〔使用面積〕出售中潛力型底商“時間”問題考驗投資商。局部潛力型底商根本狀況商業(yè)面積售 價租金〔美元/月/局部潛力型底商根本狀況商業(yè)面積售 價租金〔美元/月/工程名稱位置狀態(tài)(建筑平米)(元/平米建面)平方建面〕百朗園五棵松100001000016-22已售完九臺2023亞運村400019800600/年出售中財寶中心東三環(huán)30000待定待定建設中成熟商圈住宅底商有利可圖?！踩纾簶菍?、格局、層〕也格外重要。以北京科技會展中心為例，其首層店鋪店鋪仍有空置現(xiàn)象。工程名稱位置商業(yè)面積(建筑平米)售價〔元/平米〕〔美元/月/平方建面〕狀態(tài)國展家園國展四周100002300022已售完北京科技會展中心雙安商場旁邊300014000-2400030-43已售完東方銀座東直門4000030000待定未開盤起點蘇州橋1280012023待定已售完局部成熟商圈底商根本狀況3、商業(yè)房地產開發(fā)的風險局部成熟商圈底商根本狀況2023熱還涉及小城鎮(zhèn)。商鋪投資進展迅猛的緣由。6-816%左右。商點實現(xiàn)，這個商業(yè)空當恰恰是商鋪的進展空間。WTO，市場化進程進一步加快，人們就業(yè)選擇日趨多元化。30-8050好可圓這局部人“當老板”的夢。商鋪投資中的風險。最近，不少商鋪工程的銷售率超過100%(連過道都租出去了)，極為火爆。租率高于100%，勢必造成購物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質下降，長期下去，甚至會使整個商鋪區(qū)沒落。商鋪的風險還在于：在自己手里，很難另有用途。難以推測的。一個投資者都保賺不賠。影響住宅投資回報的不過是戶型、樓層、朝向、位置等幾個屈指可數的因素。商鋪則要簡單得多，區(qū)域、人流、地點、門1/人。而近年來，在經濟興旺城市，商業(yè)用房面積增長速度過快，有的已配套和諧，切莫盲目?！捕硨懽謽蔷植?、 總體概述：寫字樓供過于求，整體租售價下降幾成定勢跌，其中位于燕莎四周的第三使館區(qū)租金跌幅最大，下跌5.4%，其次為CBD2.6%2.5%。據業(yè)內有關人士介紹，導致第三使館區(qū)租金跌幅最大的緣由較多，由于第三使館區(qū)的租戶多是國外公司，由于受到全球經濟不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，這樣對辦公用地2023年第三使館區(qū)增寫字樓將近850下降。不過，由于以往第三使館區(qū)寫字樓租金始終徘徊在高價位，此次租金下降照舊屬于正常范圍內的調整。報告同時顯示，北京市上半年落成甲級寫字樓共達10.916.8萬平方米。依據航大廈、金泰大廈、名人廣場，海淀區(qū)的創(chuàng)大廈、海淀藝術中心以及西城區(qū)的國際金融中心等，這些寫字樓已經給市場帶來了可觀的供給量。加上現(xiàn)至2023年該園區(qū)正式落成，總投資額將會到達50億元人民幣。其中較矚目求增長緩慢。2、北京市寫字樓區(qū)域分布和消費者定位CBD以國貿為代表CBD生活在CBD真正意義上的寫字樓的業(yè)主。在CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會明顯設中就要不斷把好的東西加進來。中關村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。要一些高檔寫字樓來辦公。中關村的寫字樓既要供給滿足大多數需要的中檔工程，又要供給與國際接軌的高端產品，呈現(xiàn)出多元進展的趨向。金融街國有大企業(yè)的集散地。相對于CBD線一樣。奧運村。50進入審批階段，其拆遷和市政建設已經根本完成。傳媒大道。6此地的寫字樓市場。32023寫字樓市場在2023年上半年還是連續(xù)了2023跌，入住率也沒有消滅明顯的改善。供給。2023年上半年只有兩棟甲級寫字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科49000500002832023要是由以下幾點緣由造成的。第一，2023年入伙但尚未消化的寫字樓存量仍有出來。需求。①租賃市場2023年上半年可以分為兩個階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導地位的第一季度和高3000華為也在泰康大廈租了2600平方米。20232023公司名稱物業(yè)名稱位置M2中青旅艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路4700美國友邦保險京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路2500泰利特科技進展有限公司東方廣場東城區(qū)東長安街1918美卓紙業(yè)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1891聞集團東方廣場東城區(qū)東長安街1700殼牌國貿中心二期朝陽區(qū)建外大街1550(使用)韓國軟件振興院京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1500中洲會計師事務所遠洋大廈西城區(qū)復興門860萊博智科技公司東安廣場東城區(qū)王府井710普天系統(tǒng)集成中國人壽大廈朝陽區(qū)朝外大街600(使用)LoneStar嘉里中心朝陽區(qū)光華路510群眾汽車嘉里中心朝陽區(qū)光華路3000陽光四通漢威大廈朝陽區(qū)光華路3000太陽公司學知大廈海淀區(qū)五道口3000諾基亞盈科中心朝陽區(qū)工體北路3000(擴租)深圳華為泰康大廈西城區(qū)復興門2600施樂豐聯(lián)廣場朝陽區(qū)朝陽門外2023(擴租)聯(lián)想時代華納融科資訊中心海淀區(qū)中科院南路1890利盟華潤大廈東城區(qū)建國門北大街1800首創(chuàng)投資騰達大廈海淀區(qū)白石橋1500香港運盛投資集團香港運盛投資集團艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1400CH2M環(huán)境保護信息科盛世大廈朝陽區(qū)霄云路1000技②投資市場2023CBD2023公司/機構名稱物業(yè)名稱位置面積(建筑平米)兩國內公司華麟大廈朝陽區(qū)霄云路59600中國進出口銀行牡丹公寓東城區(qū)東皇城根30000三峽國際招標公司鵬潤大廈朝陽區(qū)霄云路1800中國“一汽”南銀大廈朝陽區(qū)東北三環(huán)4500北京建工集團浙江大廈朝陽區(qū)安貞橋3800租賃市場。2023年上半年北京甲級寫字樓市場的租金始終呈下降趨勢，依據統(tǒng)計，到2023624.38比年初下降了2.24個百分點，并且已經連續(xù)五個季度消滅下跌。租金下降可歸壓力。銷售市場。與租賃市場相像，2023年上半年北京甲級寫字樓市場的售價也是始終呈下202361.77成交主要集中在一級市場上?！踩成套」⒕植?、政策與法規(guī)限制2023年年初，北京市工商行政治理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞消遣、供給互4〕房屋作為企業(yè)〔或個體工商戶〕住宅〔經營場所。申請以居民住宅樓房屋作為企業(yè)〔或個體工商戶〕住宅〔經營場所〕從事上述4類經營活動以外其他經營活動的，須提交申請住宅所在地居具的同意函，否則不予受理。2、北京市商住公寓市場綜述什么是商住公寓？商住公寓是一種既能辦商務又可以居住的一種產品。商SOHO，STUDIO。商住公寓2023年在北京取得了不俗的銷售業(yè)績，如位于亞運村的天創(chuàng)世銷售狀況都很好。2023年以來，商住公寓更是蜂擁而至，如亞運村除了重包STUDIO著宣傳其“商住”概念，可見大家都看好商住公寓的需求市場。3、 商住公寓暢銷的緣由有效需求急增。在信息產業(yè)進展的背景下，小型公司的數目急劇增多，尤既可免去路上的辛苦，又節(jié)約了來回時間。價格低，風險小。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建安費和公比寫字樓有較強的競爭力。關村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、陽光廣場三個工程的租金回報率分別是10.6%、9.1%、8.6%，平均租金回報率為9.5%，而該地區(qū)寫字樓的租金回報率是10%，可入遠低于寫字樓，所以商住公寓的投資回報率還是很抱負的。4、商住類物業(yè)投資前景如何？5000-7000每平方米每天2-4150-20080-100為每平方米15-20美金，匯園公寓為10美金，而1996年該工程的月租價最高為每平方米30美金；由于芳群公寓、龍珠、清芷園等工程相繼推出，南城最早的公7000106況，除了樓市的推陳出外，商住類房屋在出租獲益上存在很多缺憾。比方，商住1-2，治理松散，尤其在商、住混居的狀況下，辦公生活相互干擾，影響了樓盤的品一旦整棟樓宇中多數單位出租，轉型就相當困難，如早期的商房大廈等。另外，隨2-3分別治理，比方數碼01、魏伯豪、住邦2023等，業(yè)內專家認為此類物業(yè)商、住的質量都可以保證，其在投資市場上的生命力會更長些。5、第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角以前的“商住”兩用樓頗受爭議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇缺的高檔近階段嶄露頭角，為成長中的小企業(yè)供給獨特的“孵化”場所。以低息按揭的方式鼓舞老百姓先解決住房問題。不鼓舞投資，不鼓舞做辦公樓，7050能超過50%，而國內沒有這樣的問題，所以小公司更多的用20%的按揭買房，節(jié)約金，而最終得到了固定資產。SOHO中國的潘石屹認為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。1992年10551993年的6月份，沿怎幺辦？就跑到住宅里面去。任何一個房地產市場都需要和資本市場金融市場結住宅可能會帶來消費，但大量的稅收是沒有的。假設樂觀鼓舞進展寫字樓，像CBD大的關鍵問題。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應當跟著調整。6北京商務公寓何以在CBD大行其道？近年來，北京各種概念的公寓層出不為目的的公寓，稱為商務公寓，例如旺座、國際港等，這些工程推出后的銷售狀況格外火爆。權威人士普遍認為，商務公寓能在CBD內大行其道，主要是受社會經濟環(huán)境的影響。首先，商務公寓把商和住很好地結合；價位相對較低，目前CBD9500/平方米，CBD商務公寓工程，其均價也在15000元/平方米左右，而高檔甲級寫字樓售價根本2023/50015692輻射區(qū)內，參加WTO例，為了適應生代公司的需要，這里特別設立了商務會所，有公共秘書、網絡中交談，進展充分的溝通。另外，在進展內裝修以前，開發(fā)商可以依據業(yè)主的需1專業(yè)的物業(yè)治理；5、硬件設施要能滿足商住兩用的需求；6配套設施中，必要有充分的車位以及商務活動所必需的銀行、郵政、商務中心、多功能會議廳、展現(xiàn)廳等配套設施。51505×150×30×12＝27動輒上萬元，一百多萬的房價，負擔太重。日前中關村的一項調查也說明，多數中小企業(yè)需要的是單價8000-10000元的房子。由于資金緣由，中小企業(yè)更期望有敏捷的付款形式。一般寫字樓按揭格外難辦，手續(xù)簡單，很難取得銀行按揭，創(chuàng)業(yè)公司來說，還是難以考慮。而七成到八成、20年的按揭，最終成為公司資2023小企業(yè)的歡送。2023年，是中關村3年大變樣的最終一年，以高檔寫字樓為主202330成低不就的為難。7、商住公寓存在的問題70事中低檔寫字樓開發(fā)的進展商而言，存在著不公正競爭。用不上，物業(yè)治理費的分攤，就需要一個行之有效的標準。8、商住公寓的前景。這種過渡性產品不會持續(xù)“火”下去。供給量的增幅減緩。從近幾年商住公寓的供給量和銷售狀況來看，供給緩。商務功能增加。目前有些商住公寓的戶型就是一般住宅的戶型，并不適合商住，客戶選擇的緣由是位置好，交通便利，價格比寫字樓低。隨著市場的戶”和“居住客戶”混住的問題，為了多數客戶的利益舍棄了局部客戶?！菜摹匙≌惨孕粜蜑橹鳌尘植?SOLO脫目前漂泊不定的生活，他們有猛烈的購房欲望。他們需要什幺樣的房子呢？據一項調查顯示：一、88.7%的被訪者想買50平方米以下的房。由于這樣的年輕人工作不久，60.3%214.6%3三、對小戶型的偏愛女性〔54.3%〕高于男性〔45.7%。相比較而言，女性時她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。的被訪者需要便捷的公共交通。公交汽車和地鐵為大多數被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對他們格外必要。五、65.6%的被訪者需要預留洗衣機位。購置房屋面積較小的被訪者對自助405031.3%的會租用自助洗衣房。六、78%的人表示在價格適宜的狀況下，期望購置精裝修住宅。本次調查說明85%的人認為即使是過渡性住宅也應力圖舒適。60%的被訪者認為自己沒有過多的精力去裝修房修的住房。2070較大面積，而是會選擇一個面積較小但品質很高的住宅。在本次調查中，只有29.841.1%的被訪者提及需要代購物品效勞(22.5%)、定時喚醒效勞(13.9%)等。球室(57%)。按被訪者認為社區(qū)不需要配備或無所謂配備與否的生活設施的比例(91.7%(80.1%)、茶藝館(78.8%)、棋牌室(74.8%)、24(74.2%)。2、小戶型能成為市場的主流嗎？但業(yè)內人士同時也提示，市場確定不能盲目樂觀，更忌盲目跟風。7000/平方米以上，這一價格水平也高，各性能比自然是其最明顯的弱項〔2〕工程建設質量、采光、通風、景觀使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內有用面積太小，像十幾平〔4〕物業(yè)業(yè)治理難度可想而知。一般而言，一梯二三十戶，治理和安全問題凸現(xiàn)。二、小戶型的市場前景。小戶型的熱銷從概念及短期收效上無疑是相當成功力的有限性。同時，中國的商家始終寵愛跟進，小戶型縱然一時熱銷，但市場大。小戶型肯定要做精、做細，強調符合消費者的需求，而不要一味強調小，不三、大小戶型如何配置？調查數據顯示，202366.3%和25.670-9090-11015%至30%15%20%，這一進一出的利潤使得一個25%以內應當是比較合理的。32023年北京春季房展會再次顯示，小戶型樓最好賣。而其中22套面積為18．6950平方米至70余平方米之間，總價多在30502030-50且墻體多，公攤多，18余平方米的空間最終可使用的也就是14余平方米，只能何設計技巧，而且房間的采光根本上都是東西向的，日照、景觀都不是很好。據六、重要類比物業(yè)調研〔一〕SOHO1、概況414SOHO24SOHO4SOHO37982.4。整個建SOHO2、產品多樣復式商鋪：一、二層，有單獨內部樓梯連接上下層三層商鋪：自動滾梯、電梯和樓梯直接到達，出口和入口整層公用3、產品特點商鋪層高3.5米；全部商鋪均為大開面落地窗，增加了其通透性。4、周邊環(huán)境16SOHO16綠化廣場，在四層有屋頂花園。5、裝修說明樓層高度：各建筑層達3.5米各店鋪單位室內：地面為水泥地面，墻面為膩子刮平在豎井內6、價格、付款方式一層、二層復式單價：28303/平方米〔一次性付價〕30149/平方米〔按揭價〕三層單價： 18147元/平方米〔按揭〕10%，20%，簽10%。備注：租金狀況，估量為35美元/平方米/月〔二〕1〔商住公寓〕1、 概況1200M，距離平安大道200M。是本次考察的工程最具有比照意義的樓盤。它總面積2、 定位WTO仔﹠3、 配套45資電梯等。4、 價格及付款方式/平方米，底樓商鋪25000/平方米〔據說已經被整買出去。估量租金：商住公寓3.2元/天/平方米物管費：3.68/天/平方米〔150/月治理費〕500——600/月/個〔5〕首付20%，其余80% 25年按揭〔三〕其他物業(yè)狀況工程名稱工程名稱物業(yè)類型單價〔均價〕位置備注(元/平方米〕寫字樓8500海淀南路與總建筑面積長遠天地底商一層：25000二層：15000蘇州街交匯口東北位置12商業(yè)面積三層：1000016806A7：79809住宅B188400元/噸，物管195/月/平西直門北大天兆家園一層：25000街底商二層：20230分每層2023三層：18000多平方米且整層出售。精裝修：8600西直門橋東遠洋風景住宅清水房：8068300以交通為訴商住兩用西直門橋北豪邁時代初裝修：7500求點：公交、公寓200地鐵、輕軌。積水潭地鐵50以北小西天1308小戶型7900300米崇文門地鐵5SOLO小戶型8800南萬平方米格外男女小戶型宣武區(qū)廣外大街305號八區(qū)精裝修時代之光住宅均價：8500西直門北大街塔樓盛華園住宅均價：7300西直門內趙登禹路西側華潤置地德勝世嘉住宅7500-7800德勝門橋北總建筑面積2002.2銀都中心寫字樓公 寓12023-19000西直門北大街塔樓觀河錦苑住宅起價：6688均價：8000街口大街30-32板樓官園公