博融天街14年如何實(shí)現(xiàn)快銷及高溢價(jià)

博融天街14年如何實(shí)現(xiàn)快銷及高溢價(jià)

進(jìn)入主題......領(lǐng)袖中國(guó)三、四線城市建設(shè)模式打造黔西南第一個(gè)商業(yè)中心三、四線城市高端豪宅新標(biāo)準(zhǔn)城市中心/龍脈之地/商賈貴胄/人文府邸盛豐國(guó)際、站前廣場(chǎng)、幸福里、朝順時(shí)代廣場(chǎng)、錦繡都會(huì)，東湖新城、東湖1號(hào)、匯景苑浩然上城、水晶國(guó)際、玉圳園、朝順城市花園、興仁商城、財(cái)富中心、西池新都會(huì)一、注重外立面門臉設(shè)計(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)注重：商業(yè)展示面、精神堡壘、廣告位、LED屏幕、立面造型、門頭等設(shè)計(jì)（前庭廣場(chǎng)設(shè)計(jì)必須）賣建筑規(guī)劃高溢價(jià)下----項(xiàng)目規(guī)劃建議（僅做商業(yè)建議）天街及坎式商鋪設(shè)計(jì)增加獨(dú)立門面及商業(yè)價(jià)值

多部電扶梯與直梯縱橫布置提高人流通達(dá)性二、加強(qiáng)動(dòng)線系統(tǒng)賣建筑規(guī)劃建議坎式商鋪部分做成音樂(lè)階梯

提升項(xiàng)目人氣及商業(yè)價(jià)值商場(chǎng)樓上配置黔西南第一大摩天輪飛行者摩天輪：是一個(gè)位于新加坡的巨型摩天輪。輪體直徑達(dá)150米，安置在3層的休閑購(gòu)物中心樓上，旋轉(zhuǎn)一周約用30分鐘時(shí)間。飛行者摩天輪長(zhǎng)沙摩天輪規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，立體動(dòng)線設(shè)計(jì)減少了樓層之間的售價(jià)和租金差距。加強(qiáng)動(dòng)線系統(tǒng)賣建筑規(guī)劃建議：整個(gè)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)成一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道模式，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流；

層高建議（5米至6.8米不等,但必須根據(jù)業(yè)態(tài)），方正實(shí)用。商業(yè)設(shè)計(jì)5原則:方便行人步行原則,方便行人進(jìn)入原則,城市休閑功能原則,綠化景觀檔次提高原則,參與性原則加強(qiáng)動(dòng)線系統(tǒng)賣建筑規(guī)劃三、提升公共區(qū)域休閑娛樂(lè)性內(nèi)嵌式廣場(chǎng)中庭的利用…空中走廊（空中商鋪）賣建筑規(guī)劃龍湖江北北城天街三廣場(chǎng)出入口設(shè)計(jì)、南坪步行街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣場(chǎng)更多。廣告位的設(shè)計(jì)…當(dāng)顧客在這個(gè)面積巨大的商場(chǎng)中逛時(shí)，寬闊的主動(dòng)線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會(huì)出現(xiàn)在其它商場(chǎng)迷路的情況；巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；卸貨區(qū)的設(shè)置特點(diǎn)，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過(guò)貨梯直接進(jìn)入店面的貨物區(qū)，顧客走動(dòng)的位置完全看不到貨物的物流過(guò)程。充足的停車位在城市商業(yè)綜合體是必不可少的。賣建筑規(guī)劃道路系統(tǒng)建議：博融大街博融空中商鋪同時(shí)增對(duì)業(yè)態(tài)特色進(jìn)行各組團(tuán)定位坎式商鋪設(shè)計(jì)天街系統(tǒng)設(shè)計(jì)層層都是臨街一樓個(gè)個(gè)都是獨(dú)立門面提升商業(yè)價(jià)格除開步行街系統(tǒng)外室內(nèi)商業(yè)一條主動(dòng)線設(shè)計(jì)，規(guī)避商業(yè)死角概念外立面城市商業(yè)地標(biāo)和中心概念提升建筑規(guī)劃結(jié)論參考項(xiàng)目建議:上海新天地,重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和北城天街,貴州的金源世紀(jì)城.摩天輪設(shè)計(jì)解決高溢價(jià)之二：怎么賣?

業(yè)態(tài)規(guī)劃建議及招商目標(biāo)對(duì)象城市商業(yè)綜合體組合功能組合：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂(lè)于一體。

甚至包含了酒店和辦公的功能(雙子塔)。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店?！爸髁Φ晔呛阈?，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。步行街街面寬度最低不能低于12米,開間進(jìn)深不能大于1:4.商業(yè)街層高建議考慮LOFL概念.室內(nèi)步行街主入口不能低于8米,主通道不能低于4米,次通道不能低于2.2米,開間進(jìn)深不能大于1:2.5.主力面積以12--25平米之間為宜.一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的決定了這個(gè)城市消費(fèi)能力的強(qiáng)弱。一個(gè)成功的購(gòu)物中心必須與城市發(fā)展的相吻合，匹配，同時(shí)必須主動(dòng)順應(yīng)城市的發(fā)展的需要，主動(dòng)為城市發(fā)展的服務(wù)。怎么賣?摩天輪坎式商鋪+音樂(lè)階梯LOFL商業(yè)咖啡茶吧、酒吧、美容SPA、洗浴中心建材城一層電腦手機(jī)賣場(chǎng)沃爾瑪超市美食一條街一層：品牌步行街二層：女人街三層：兒童城四層：運(yùn)動(dòng)城娛樂(lè)城國(guó)美電器洋流百貨歐式百貨街空中走廊商鋪如何賣出高溢價(jià)?

銷售模式確定本商業(yè)地產(chǎn)銷售操作模式四種操作策略，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)定位確定銷售的操作策略。純銷售產(chǎn)權(quán)帶租約銷售產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)短期返租銷售短期為3-5年返租,長(zhǎng)期為10年返租,蘇寧\家具建材城\品牌店200份項(xiàng)目信托啟動(dòng)方式未取得預(yù)售許可證前(購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)和優(yōu)先購(gòu)房權(quán))信托基金整售模式所有臨街門面和天街門面新加坡洋流百貨/超市如何賣高溢價(jià)?產(chǎn)權(quán)返租模式1操作方式——客戶購(gòu)買時(shí)即與開發(fā)商簽訂租約，將所購(gòu)房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時(shí)返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)。通常這種返租回報(bào)模式會(huì)附帶“回購(gòu)”條款。支付租金提供回報(bào)小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購(gòu)買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產(chǎn)權(quán)返租模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：解決了高價(jià)銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的矛盾。建設(shè)部《房地產(chǎn)銷售管理辦法》規(guī)定：2001年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。如何賣高溢價(jià)?項(xiàng)目信托可以同時(shí)達(dá)成發(fā)展商融資和營(yíng)銷蓄客的目的，在可能的情況下，我們建議采用信托模式進(jìn)行啟動(dòng)，但是信托審批嚴(yán)格，且在商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)沒(méi)有先例，審批難度無(wú)法預(yù)測(cè),因此我們可以采用類信托方式。一、新型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將樓盤銷售和信托結(jié)合在一起，在信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中加入購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；二、信托適用于有融資需求的發(fā)展商，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，和樓盤銷售相結(jié)合的信托是一種項(xiàng)目啟動(dòng)模式；三、目前政策規(guī)定信托份額最大不得超過(guò)200份，且必須通過(guò)銀監(jiān)會(huì)審批；四、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》提出對(duì)部分管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)水平高的信托投資公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給予放松200份限制的政策優(yōu)惠。信托的適用條件2信托基金整售模式操作方式:(此方式值得推廣因?yàn)橘F州扎會(huì)和民間放貸熱情非常高漲)同樣采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以出售方式銷售商鋪，屬于商業(yè)地產(chǎn)“類信托”產(chǎn)品。即把1\2層的賣場(chǎng)分割成每10平方米為一個(gè)單位進(jìn)行銷售，單位8萬(wàn)元，并且在1-3年合同到期后必須由開發(fā)商回購(gòu)。對(duì)于這一創(chuàng)新的銷售手段，現(xiàn)在的工作重點(diǎn)是改變投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴(kuò)大該類產(chǎn)品的認(rèn)知程度。并銀行進(jìn)行合作，加入銀行的理財(cái)計(jì)劃，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的介入為類信托產(chǎn)品增信。地產(chǎn)“類信托”產(chǎn)品與帶租約銷售兩者各有優(yōu)勢(shì)。帶租約銷售的模式要求項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，后期的經(jīng)營(yíng)管理公司過(guò)硬。如何賣高溢價(jià)?3店中店銷售模式,產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)短期返租銷售店中店銷售模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：開發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營(yíng)收益購(gòu)買產(chǎn)品操作方式——發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營(yíng)的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時(shí)購(gòu)買人必須同時(shí)簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理約束。同時(shí)房開給與培育市場(chǎng)返租時(shí)間年限+(扣點(diǎn)模式).緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的矛盾(舍棄部分物業(yè)作為房開永久投資性資產(chǎn),同時(shí)部分劃定出來(lái)室內(nèi)商鋪采取長(zhǎng)短期返租形式銷售)，但無(wú)法解決高價(jià)銷售與提前消化之間的矛盾如何賣高溢價(jià)?返租模式分析1包租5年，按每年7%，8%，9%，10%，10%返租第一次返1年計(jì)7%，往后一年一返考慮到銷售時(shí)本項(xiàng)目的最終收益保證在15000元/㎡（1-3F計(jì)20000元/㎡，4-5F計(jì)6000元/㎡），要先返還1年計(jì)7％的回報(bào)率計(jì)算，我們的市場(chǎng)銷售均價(jià)應(yīng)該為：15000元/㎡÷（1-7％）≈16129元/㎡ 6000元/㎡÷（1-7％）≈6452元/㎡ 20000元/㎡÷（1-7％）≈2705元/㎡每年每平方返還租金為16129元/㎡*8%=1290元/㎡，16129元/㎡*9%=1452元/㎡，16129元/㎡*10%=1613元/㎡，16129元/㎡*10%=1613元/㎡每年出租可收租金平均為50元/㎡*12=600元/㎡（1-3F計(jì)70元/㎡*12=840元/㎡，4-5F計(jì)20元/㎡*12=240元/㎡），按租五年計(jì)算：五年后實(shí)際收益為15000-1290-1452-1613-1613+600*5=12032元/㎡ 1-3F20000-1935-2125-2125+840*5=16243元/㎡ 4-5F6000-516-581-645-645+240*5=5413元/㎡如何賣高溢價(jià)?返租模式分析2包租5年，按每年7%，8%，9%，10%，10%返租第一次返2年計(jì)15%，往后一年一返考慮到銷售時(shí)本項(xiàng)目的最終收益保證在15000元/㎡（1-3F計(jì)20000元/㎡，4-5F計(jì)6000元/㎡），要先返還2年計(jì)15％的回報(bào)率計(jì)算，我們的市場(chǎng)銷售均價(jià)應(yīng)該為：15000元/㎡÷（1-15％）≈17647元/㎡ 6000元/㎡÷（1-15％）≈7059元/㎡ 20000元/㎡÷（1-15％）≈23529元/㎡每年每平方返還租金為17647元/㎡*9%=1588元/㎡，17647元/㎡*10%=1765元/㎡，17647元/㎡*10%=1765元/㎡每年出租可收租金平均為50元/㎡*12=600元/㎡（1-3F計(jì)70元/㎡*12=840元/㎡，4-5F計(jì)20元/㎡*12=240元/㎡），按租五年計(jì)算：五年后實(shí)際收益為15000-1588-1765-1765+600*5=12882元/㎡ 1-3F20000-2118-2353-2353+840*5=17376元/㎡

4-5F6000-635-706-706+240*5=5153元/㎡

如何賣高溢價(jià)?返租模式分析3包租5年，按每年7%，8%，9%，10%，10%返租第一次返3年計(jì)24%，往后一年一返考慮到銷售時(shí)本項(xiàng)目的最終收益保證在15000元/㎡（1-3F計(jì)20000元/㎡，4-5F計(jì)6000元/㎡），要先返還3年計(jì)24％的回報(bào)率計(jì)算，我們的市場(chǎng)銷售均價(jià)應(yīng)該為：15000元/㎡÷（1-24％）≈19737元/㎡ 6000元/㎡÷（1-24％）≈7895元/㎡ 20000元/㎡÷（1-24％）≈26316元/㎡每年每平方返還租金為19737元/㎡*10%=1974元/㎡，19737元/㎡*10%=1974元/㎡每年出租可收租金平均為50元/㎡*12=600元/㎡（1-3F計(jì)70元/㎡*12=840元/㎡，4-5F計(jì)20元/㎡*12=240元/㎡），按租五年計(jì)算：五年后實(shí)際收益為15000-1974-1974+600*5=14052元/㎡

1-3F

20000-2632-2632+840*5=18936元/㎡ 4-5F6000-790-790+240*5=5620元/㎡

如何賣高溢價(jià)?實(shí)現(xiàn)快速銷售----怎么賣?

三地營(yíng)銷模式的建立

渠道模式開啟三地營(yíng)銷模式的建立

項(xiàng)目所在地營(yíng)銷、客源地營(yíng)銷和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷同時(shí)推進(jìn)的模式。具體來(lái)說(shuō)，就是結(jié)合目的地建設(shè)，前瞻性包裝目的地，同步面向重點(diǎn)客源地深度營(yíng)銷和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。即：“三地”營(yíng)銷模式=目的地營(yíng)銷+客源地營(yíng)銷+網(wǎng)絡(luò)（推廣地）營(yíng)銷第一地:項(xiàng)目所在地(營(yíng)銷中心建立)第二地:客戶資源地(銷售點(diǎn)建立)第三地:網(wǎng)絡(luò)地(網(wǎng)絡(luò)推廣營(yíng)銷\渠道平臺(tái)建立)實(shí)現(xiàn)快速銷售----怎么賣?客源地：展示中心成立博融天街重慶全球招商銷售中心方案一：由集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，下設(shè)專職人員負(fù)責(zé)博融天街大型商家招商及團(tuán)購(gòu)住宅客戶洽談。同時(shí)洽談渠道合作公司，渠道公司建議選擇重慶店面比較多的大澤、金豐易居、中原、鋼運(yùn)置業(yè)，銷售公司建議選擇有區(qū)縣操盤經(jīng)驗(yàn)的：如世聯(lián)、合富錦繡等。方案二：全權(quán)委托中介公司只負(fù)責(zé)博融天街銷售渠道工作（招商團(tuán)隊(duì)必須分離出來(lái)）目標(biāo)客戶地：成立異地售樓中心貞豐縣博融天街售樓中心晴隆縣博融天街售樓中心興義縣博融天街售樓中心安龍縣博融天街售樓中心普安縣博融天街售樓中心前期選擇興義和貞豐縣兩個(gè)地方作為前期試點(diǎn)，選擇當(dāng)?shù)爻鞘兄行奈恢觅e館租賃房間用作售樓中心，每個(gè)點(diǎn)代理公司配置2名銷售人員，我司營(yíng)銷部在當(dāng)?shù)嘏鋫?-5名渠道人員（如果引入雙代則針對(duì)各點(diǎn)采用輪換），同時(shí)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)采用門頭合作形式投入廣告鋪設(shè)咨詢點(diǎn)（我們現(xiàn)在指的公務(wù)員一部分是政府人員更大的一部分是鄉(xiāng)村里的帶政府性質(zhì)的工作人員，他們一般不容易接觸，所以我們需要——重點(diǎn)攻關(guān)部分政府領(lǐng)導(dǎo)，輔以轉(zhuǎn)接費(fèi)每個(gè)套5千元整）。興仁現(xiàn)場(chǎng)售樓部引入Pk機(jī)制，代理公司不拆場(chǎng)，公司馬上成立銷售部招聘人員培訓(xùn)，取消形象保安，輪流站門接待）在銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行PK模式，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，優(yōu)勝劣汰，公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷控及案場(chǎng)管理。同時(shí)公司營(yíng)銷部也必須配置渠道合作單位和人員。

2、成立商業(yè)管理公司和招商團(tuán)隊(duì)（建議公司自己成立，獨(dú)立與營(yíng)銷部相互配合）針對(duì)大型百貨、商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)抽調(diào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)成立商業(yè)管理公司對(duì)博融天街商業(yè)部分做整體規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)及招商管理工作成立招商部對(duì)知名商家做專業(yè)招商（如品牌服裝、餐飲、電影院、兒童中心、休閑娛樂(lè)及大型會(huì)所）渠道模式開啟小蜜蜂推廣團(tuán)隊(duì)建立:(含竟品攔截\割草推廣\直郵系統(tǒng)\插車等)巡展系統(tǒng)化建立:(社區(qū)巡展\步行街巡展\周邊區(qū)縣巡展等)營(yíng)銷系統(tǒng)化工作建立:(高端客戶資源獲得\定向銷售)活動(dòng)系統(tǒng)化工作建立:(置業(yè)說(shuō)明會(huì)\聯(lián)合活動(dòng)推廣\房交會(huì)\各商業(yè)協(xié)會(huì)活動(dòng)\項(xiàng)目活動(dòng))招商系統(tǒng)化成立:(百貨招商\專業(yè)店招商\品牌店招商\餐飲\娛樂(lè)等)實(shí)現(xiàn)快速銷售----怎么賣?小區(qū)拓客插車組織拓展人員團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐小區(qū)或者車庫(kù)，直面業(yè)主，設(shè)置項(xiàng)目展示咨詢點(diǎn)，派發(fā)資料，解答問(wèn)詢，預(yù)約客戶參加項(xiàng)目推廣活動(dòng)市內(nèi)商場(chǎng)外展項(xiàng)目鎖定的核心推廣縣或者市，在人流密集的知名商業(yè)中心設(shè)置較大型的外展場(chǎng)，配合活動(dòng)、特色表演，增加項(xiàng)目的知名度，并積蓄客源短信邀約通過(guò)短信公司獲取項(xiàng)目競(jìng)品到訪客戶資源以及高端項(xiàng)目的業(yè)主資源，組織CALL客團(tuán)隊(duì)，主動(dòng)致電，邀約客戶。主動(dòng)邀約區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資機(jī)遇論壇借助政府之力，打造區(qū)域投資洼地格局，房產(chǎn)商業(yè)價(jià)值即將飛升，組織各界專家舉辦高端論壇，炒作板塊、提升項(xiàng)目高度，引起媒體各界討論外地客戶大巴看樓團(tuán)、高端客戶自駕游探盤團(tuán)全面發(fā)動(dòng)通過(guò)旅行社或者網(wǎng)絡(luò)力量多批次地組織重慶等客戶探盤旅行團(tuán)，積蓄現(xiàn)場(chǎng)人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，沖刺開售籌量，制造輿論熱點(diǎn)實(shí)現(xiàn)快速銷售----怎么賣?營(yíng)銷：核心思路，高科技與現(xiàn)代商業(yè)中心引領(lǐng)下的完美體驗(yàn)高調(diào)展示——?jiǎng)?chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值聯(lián)想活動(dòng)——增強(qiáng)客戶投資價(jià)值共鳴渠道——達(dá)到大眾對(duì)項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注展示策略——售樓處智能化設(shè)備實(shí)景體現(xiàn)及工程進(jìn)度高調(diào)通過(guò)全息影像虛擬三維立體空間及家具、道具的運(yùn)用契合項(xiàng)目體驗(yàn)銷售空間蘋果最新技術(shù)IPAD演繹影音空間項(xiàng)目多有信息全部存入IPAD共客戶參閱全息影像——虛擬三維立體空間——吸引眼球——客戶充分體驗(yàn)關(guān)鍵點(diǎn)精準(zhǔn)把握客戶喜好，通過(guò)高科技手段吸引客戶關(guān)注手段（意向）全息投影技術(shù)營(yíng)造三維立體樣板間、沙盤等，吸引客戶，讓客戶充分體驗(yàn)內(nèi)容：針對(duì)項(xiàng)目景觀呈現(xiàn)在即，邀請(qǐng)風(fēng)水養(yǎng)生方面的專家親臨現(xiàn)場(chǎng)為大家講解中華國(guó)粹養(yǎng)生風(fēng)水?？蛇m當(dāng)結(jié)合本項(xiàng)目園林景觀和戶型，闡述風(fēng)水養(yǎng)生知識(shí)，并做現(xiàn)場(chǎng)解答。時(shí)間：4月30日地點(diǎn)：售樓處國(guó)學(xué)大師何老師——風(fēng)水講座高調(diào)活動(dòng)——產(chǎn)品推介會(huì)共鳴地點(diǎn)：售樓處目的：吸引客戶到訪，篩選意向客戶關(guān)鍵點(diǎn)：與目標(biāo)商家品牌合作媒體推廣、產(chǎn)品推介活動(dòng)——專家論壇共鳴高層意見領(lǐng)袖，吸引準(zhǔn)客戶，引起共鳴什么能讓他們信服？

權(quán)威的！專家的！理性的！地點(diǎn)：開盤前目的：聚集人氣，引發(fā)目標(biāo)客戶持續(xù)關(guān)注關(guān)鍵點(diǎn)：商業(yè)權(quán)威專家領(lǐng)袖意見主題：學(xué)術(shù)論壇針對(duì)客戶生活習(xí)慣的有效網(wǎng)絡(luò)渠道網(wǎng)絡(luò)——搜房、新浪、焦點(diǎn)、搜房等網(wǎng)站的詳情頁(yè)。業(yè)主論壇，包括區(qū)域市場(chǎng)的熱銷樓盤、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手論壇的發(fā)帖。渠道——大眾渠道——網(wǎng)絡(luò)關(guān)注

萊鎮(zhèn)3期上市了，和橡樹灣有一拼我也覺得那個(gè)項(xiàng)目不錯(cuò)論壇競(jìng)品業(yè)主論壇主流房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)渠道——大眾渠道信息三部曲，通過(guò)信息內(nèi)容有效吸引客戶關(guān)注案例：

1.行業(yè)資訊——報(bào)刊、飛機(jī)雜志、機(jī)場(chǎng)及高速進(jìn)出口廣告……2.產(chǎn)品信息——博融推出新三、四線城市建設(shè)模式……3.驅(qū)動(dòng)信息——現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)品相送（小禮品）……

4.巡展團(tuán)隊(duì)及周圍銷售點(diǎn)建立手機(jī)病毒操作要點(diǎn)：杜絕審美疲勞：不能一家數(shù)據(jù)公司用到底，需要多家公司多個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)輪替。重復(fù)成永久：一天同一組數(shù)據(jù)庫(kù)可以發(fā)多幾次。強(qiáng)沖擊力：借助微信，更生動(dòng)的傳播。關(guān)注

渠道——定向渠道關(guān)注

植入廣告:酒店\辦公樓\茶樓\咖啡吧\KTV及高檔社區(qū)/電梯……網(wǎng)站文字鏈/公司內(nèi)部BBS機(jī)場(chǎng)展板廣告/車庫(kù)廣告目標(biāo)客戶閱讀機(jī)場(chǎng)雜志/商界等電梯廂廣告全面滲入車庫(kù)入口一期住宅實(shí)現(xiàn)均價(jià)：3500元/平米一期商鋪實(shí)現(xiàn)均價(jià)18000元/平米調(diào)整后項(xiàng)目園林、立面效果圖8銷售額億元銷售目標(biāo)任務(wù)保障2014年整體推售計(jì)劃一期推售住宅情況一期戶型配比情況一期戶型面積單一，缺乏90-115平米住房，同時(shí)又無(wú)正規(guī)三房設(shè)計(jì)，2室面積偏大比例過(guò)多，160平米以上大戶型比例稍偏大。2014年整體銷售計(jì)劃表14年住宅任務(wù)分解14年商業(yè)任務(wù)分解（商業(yè)按照50平米一個(gè)商鋪，均價(jià)1.8萬(wàn)/平米計(jì)算）3月4月5月6月7月銷售團(tuán)隊(duì)組建2014年分階段總體執(zhí)行計(jì)劃鋪排4月26日眾蕓園1、3、4、7、8、9棟開盤，價(jià)格高舉高打情況下不能降價(jià)，所以采用整推區(qū)別定價(jià)邀請(qǐng)國(guó)學(xué)大師講解城市與居家風(fēng)水中央城市公園開放區(qū)縣銷售點(diǎn)建立重慶招商銷售中心籌建商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐興仁百年新仁建設(shè)成果展及博融天街游園活動(dòng)觀光車道和景觀電梯必須搶通線上廣告落實(shí)開盤方案落實(shí)二期價(jià)格體系制定興仁城市規(guī)劃講座眾蕓園1-9號(hào)樓基礎(chǔ)全部開挖，1、2、3、4、5正負(fù)0層，溫泉打通，中央景觀全部呈現(xiàn)針對(duì)單位團(tuán)購(gòu)拜訪及競(jìng)品攔截（長(zhǎng)效）營(yíng)銷部落實(shí)周邊銷售點(diǎn)及布置鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展及周邊區(qū)縣巡展（長(zhǎng)效）銷售、渠道、巡展、小蜜蜂人員到位（長(zhǎng)效）貞豐、望謨、晴隆等銷售點(diǎn)正是營(yíng)業(yè)勞動(dòng)節(jié)及感恩母親節(jié)活動(dòng)新加坡洋流百貨簽約渠道代理公司確定（建議選擇鋼運(yùn)下屬美爾旅游地產(chǎn)代理）大型文藝演唱會(huì)推廣重慶看訪團(tuán)啟動(dòng)（長(zhǎng)效）住宅達(dá)到4層2、5棟房源清盤月度銷售方案（長(zhǎng)效）月度推廣方案（長(zhǎng)效）溫泉對(duì)外開放兒童節(jié)、父親節(jié)暖場(chǎng)活動(dòng)明源銷售系統(tǒng)建立客戶滿意度系統(tǒng)建立開盤CALL客團(tuán)隊(duì)建立商業(yè)包裝方案提案商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃提案避暑節(jié)開啟家具建材商家招商沃爾瑪超市簽約紅星美凱龍洽談6月18日歐式商業(yè)街開盤商業(yè)全部包裝完成住宅達(dá)到3分之一層招商部對(duì)外開放會(huì)客廳SPA，西餐廳對(duì)外開放宣傳物料設(shè)計(jì)準(zhǔn)備宣傳物料設(shè)計(jì)準(zhǔn)備商業(yè)門頭設(shè)計(jì)包裝完成廣告宣傳更換商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查商業(yè)開盤方案周邊區(qū)縣商業(yè)炒作2014年分階段總體執(zhí)行計(jì)劃鋪排9月28日洋房開盤11月29日會(huì)客廳住宅開盤8月9月10月11月12月國(guó)慶節(jié)活動(dòng)策劃開盤執(zhí)行廣告宣傳更換顏振豪回家事件營(yíng)銷商家進(jìn)駐炒作住宅智能化炒作實(shí)景體驗(yàn)購(gòu)房會(huì)客廳住宅開盤方案開盤執(zhí)行業(yè)主答謝會(huì)業(yè)主酒會(huì)開盤建材城開業(yè)活動(dòng)策劃大型燈會(huì)活動(dòng)策劃住宅樓體廣告商家VIP卡發(fā)放開盤周邊區(qū)縣商業(yè)炒作夏季啤酒節(jié)開啟工程進(jìn)度推廣推介會(huì)（長(zhǎng)效）開盤活動(dòng)策劃恒溫游泳館對(duì)外開放興仁中學(xué)宣傳宣傳物料設(shè)計(jì)準(zhǔn)備宣傳物料設(shè)計(jì)準(zhǔn)備洋房開盤方案洋房炒作住宅全面封頂戶型建議2014.3—2014.42014年商業(yè)成敗是任務(wù)完成關(guān)鍵項(xiàng)目招商及銷售階段控制計(jì)劃項(xiàng)目招商、銷售結(jié)點(diǎn)招商準(zhǔn)備期招商啟動(dòng)、認(rèn)購(gòu)開始開盤銷售/強(qiáng)勢(shì)招商租售收尾，開業(yè)籌備2014.4—2014.52014.5—2014.62014.10—2014.125月前完成20%的招商6月18日前完成50%的招商，30%的銷售開業(yè)前完成80%的招商，80%的銷售強(qiáng)勢(shì)銷售2014.6—2015.92月底之前完成70%的招商,50%銷售14年主打商業(yè)基礎(chǔ)年，因此工程及招商