年武漢某商住樓項目初步定位報告

**廣場商業(yè)群樓初步定位報告目錄第一部分：項目理解及分析…………………2一、項目分析…………2二、項目優(yōu)勢條件分析………………3三、項目難點分析……………………3第二部分：項目初步定位……………3一、項目定位的關鍵因素……………3二、商業(yè)物業(yè)定位條件及規(guī)?！?（一）武漢市商業(yè)消費結構及特征（二）武漢傳統(tǒng)商業(yè)圈特征（三）商業(yè)項目案例研究――北京金佰瀚商務會館（四）本項目商業(yè)主題、檔次、形態(tài)定位（五）本項目商業(yè)需求特征（六）本項目商業(yè)規(guī)模及規(guī)劃初步確定（七）本項目商業(yè)經營模式（八）本項目商業(yè)租金售價建議（九）商業(yè)入市時機安排三、酒店式公寓定位條件及規(guī)模分析………………10乳級槳（一）酒店式顏公寓概念詮釋旱耗鏟（二）酒店式鷹公寓案例研聰究尸―擴―敢圣陶沙大廈識渠功（三）現(xiàn)具有促參考價值的酒德店式公寓市場泉銷售情況搶騙兵（四）項目酒品店式公寓形象罷、檔次及規(guī)模凝初步確定份叉乏（五）鎖定目賭標客斜戶判―舅―岡消費群體定位暢鑼疼（六）酒店式敏公寓特色建議絹（包含戶型配屯比及特征、配歲套設施、物業(yè)撲管理檔次及內幕容某）蕉大捏（七）銷售價淡格及方式建議粉跨筋（八）入市時恢機安排雨準灣（九）各方投紗資分析牢第三部分：總窩結齡………………斬………………蹈………………棕………………蛇…………辣24趟第一部分：項蟲目理解及分析項目分析項目綜合簡介狠*鞏*鴿廣場項目位于畫漢陽古琴臺，荷是一棟具有標正志性的商住項內目，主體由一斬棟塔樓及六層慈群樓組成，本旁案所論述的為賞商業(yè)群樓部分單（后簡稱項目營）。驟項目規(guī)劃范圍避包含地上六層恢及地下一層群袋樓物業(yè)，主體控面寬路為胞10壽8糟米，進拴深委9聞0低－摟9盆5陣米，總建筑面程積倘6社萬平米。建筑我采用剪力墻結時構，整體無粱特設計，一至六首層層高為釀4煎米，地下一層偉高恩為置4.喂7技米。建筑一層配設計跑有絮5其個出入口，內從部配置電圖梯固1算9寫部，其中包含迷觀光電梯、中燈廳扶梯各兩部蓋，交通動線清乒晰便捷。項目緩還配備車豎位轉嘆扯個，停靠方便況。茫項目是一個具裹有商業(yè)歷史的秤建筑，曾歷經育過百貨與電子圈廣場兩次產業(yè)境經營，因此內匠部商業(yè)配置十憲分齊全，且商痕業(yè)知名度也較望高。項目現(xiàn)狀順項目目前處于誦空置狀態(tài)，內頂部水、電、梯險均已停用。華由于外墻封閉孕，內部空間目卸前采光點少，蘇部分區(qū)域黑如饅深夜。刪項目周邊配套蓬情況咳1禍、交通配套：施項目位于鸚鵡很大道，緊鄰江俱漢一橋，不遠扁至徑*亦*省大橋，交通極臉為便利，是武委漢三鎮(zhèn)的交通轎樞紐，車流量志達每分嚇鐘姓15垃0扒輛之多。粉2耽、商業(yè)配套：唯項目北面過江政漢一橋即達武托廣、漢正街及奧江漢路三大漢節(jié)口核心商圈，苗南面為漢陽鐘傷家村老商業(yè)中讓心，無論購物賤、醫(yī)療、娛樂源一應俱全。迎3要、自然資源配簡套：項目矗立友于三鎮(zhèn)中心，糾享盡繁華的同勒時，包攬了武臂漢幾大著名的皮自然勝景注，懇*悠*圾、漢江、月湖依、龜山呈現(xiàn)于恩此，美不勝數(shù)階。元4特、文化資源配告套：項目位于竟月湖文化廣場奶建設范圍內，宿著名的知音文絹化處處可循，折另外即將投入與使用的琴臺大胃劇院更是將高泡尚文化聚焦于翻此，成為武漢膀未來高知、高董雅文化傳播危的主陣地。簽項目的優(yōu)勢條椅件分析角三鎮(zhèn)交通樞紐申，通達性良好敞；下核心地段，價換值永恒；資坐擁經典美景加，感受高雅文滑化，建筑內外濱的品質、氣度建自然天成。違項目的難點分秋析言商業(yè)氛圍不足業(yè)，人流引進困乖難端項目所在地段賊雖是漢口、漢供陽商圈連接的襲紐帶，但由于肢漢口、漢陽商諷圈一直以來都眾相對獨立，加眾上這一地段匯做集了幾大著名怨自然景觀，缺奮乏可開發(fā)商業(yè)料的土地資源，喇所以商業(yè)發(fā)展睡相當緩慢。溉本項目雖作為通商業(yè)規(guī)劃，但純區(qū)域商業(yè)發(fā)展山條件卻不充足狠，并且由于多溉年空置，項目社地目前的人流優(yōu)量平均每分鐘太只暢有兆5襲個左右，現(xiàn)有湯人流主要鑄為辰*村*疊廣場塔樓的住毅戶或辦公人員很，外來消費力舌相當少。柿商業(yè)經營形象礙欠佳奪項目目前已空鎮(zhèn)置多年，并且滔曾經經營過的識兩大商家又均勿因效益不濟而附撤場，這段歷字史給市場留下目了深刻的印象境，因此本項目息必須重新樹立會起良好的經營肚形象，在推廣理上要煥然一新德。際第二部分：項首目的初步定位竄一、項目定位奪的關鍵因素授1哄、差異化策略勁由于武漢零售賴商業(yè)發(fā)展比較勉成熟，并且項禮目鄰近武漢最解大、最具吸引筆力的武漢廣場擊商圈，項目南脊面的漢陽商業(yè)溝圈也匯集了相宮當數(shù)量的零售梯項目，而本項世目自身并不具喜備大量快速消救費的人流，因狐此，本項目應征避免與武漢廣捷場等商業(yè)項目莖定位重復，同暗時要提升項目綁現(xiàn)狀商業(yè)檔次罰和形象，找準贏產業(yè)定位，打虹造獨特、創(chuàng)新匆的商業(yè)模式。但2湊、招商和規(guī)劃頓招商先于規(guī)劃位。招商一方面道關系到定位的前實施，另一方腎面也是銷售及慕融資成功的基等礎。規(guī)劃則是放項目成功的另恭一個重要因素慚，而新一代的特商業(yè)項目開發(fā)惠更加追求開發(fā)菌與運營的統(tǒng)貼一。統(tǒng)籌安排帖餐飲、娛樂等充不同業(yè)態(tài)，注嶺重主力店、次游主力店之間在旬位置、規(guī)劃、野檔次上的合理藏搭配，以降低輔風險，持久盈槍利。術二、商業(yè)物業(yè)袍定位條件及規(guī)連模熱（一）、武漢晉市商業(yè)消費結報構及特征佛武漢市居民八判大類消費結構啄（勵2004請年）（單位：崖元）律類別品數(shù)量危糞所占比例遵抄食品窩265.94帝40.9箱5痛％厚衣著狂68.12嫂10.4字9司％若家庭設備用品昆及服務枝28.2習4.3轟4賽％及醫(yī)療保健宋58.52尾9.0金1薦％擠交通和通信算62.16戴9.5袍7碌％離教育文化娛樂埋服務濁83.27積12.8張2崖％門居住玉66.33站10.2集1朽％院雜項商品和服罵務愚16.85夜2.6蜂0破％棵從犧2005立升年的情況可看漁出，居民消費穴在食品和居住龍上增長較大，駕而其他消費增約長緩慢甚至出瞎現(xiàn)負增長，表槽明副"唱吃玩"碎、枯"摸住慮"訂日益成為居民莖消費的重點，微其中食品方面河消費的增長有想著濃郁的地域搶文化特征，而陷居住方面的增救長表明隨著居戀民收入的提高津，改善居住水即平成為普通居謀民的另一個關掩注重點秘。速HYPERLINK\l"_Toc147148819"屯(個二鄙)期武漢傳統(tǒng)商業(yè)圓圈特征壞紛武廣商圈特點告武廣商圈位于綁漢口解放大道口中段，城市內乖環(huán)線上。現(xiàn)階浮段武廣商圈從嚇解放大道世貿艇廣場開始由西哥向東延伸，目羊前商圈中的主結要商家有武漢間廣場、世貿廣息場、新武展購別物廣場、莊勝矛崇光百貨等，槳其中武漢廣場醉是武漢最具知總名度的大型商厚場。另外，新齡世界百貨中心既店已經開業(yè)，脖加劇了該商圈諸的競爭。商圈腹內各主要商業(yè)雷項目都是百貨希公司的業(yè)態(tài)形咐式，但檔次定笑位各自不同，答其中新世界百旁貨國貿店是武舉漢檔次最高的鮮百貨店，武漢熊廣場、莊勝崇吉光定位于中高牲檔，世貿廣場梳定位于中檔，邪新武展購物廣常場定位于中檔趣偏低。央鐘家村商圈特砍點保鐘家村商圈范來圍主要為鸚鵡蓮大道與漢陽大劍道交匯半驚徑襯5悼公里內，其中撓有漢陽商場、咬銅鑼間灣廣場及在建戒的閩東國際城籌等大型百貨商旋業(yè)網點，還有哀一些零散的餐嗚飲娛樂店，該鐘區(qū)域是武漢商卻業(yè)啟蒙地之一閃，近年來，該蠶區(qū)域的商業(yè)經吐營檔次正逐漸鐘由低升高。僵從兩大商圈分揀析可見，項目乳周邊的商業(yè)大耐多定位為中、位高檔傳統(tǒng)百貨瀉業(yè)態(tài)，功能較范為單一；雖然禁各商圈之間存濾在一定的檔次野差別，但業(yè)態(tài)豎的同質化也使攀得市場的競爭訂較為激烈，周昌邊傳統(tǒng)零售業(yè)委態(tài)商業(yè)已經相寬對飽和。泡漢口商圈商業(yè)瑞租金水平期在該區(qū)域中，童各鋪位及商家索由于位置、承聲租面積、經營難行業(yè)和物業(yè)狀六況等因素造成秀租金差異較大飄，在商圈的核辟心地帶，如武懸廣周邊，新民杰眾樂園一樓及阻其周邊，萬商默白馬一樓的租通金均能夠達神到讓40虧0膠元以上。衛(wèi)—杜—兇租金情況列表扶——跟——傾商業(yè)售價情況祖——飛——鄉(xiāng)住宅群樓售價蛛列表險——鞠項目名稱味地址直售價塞是否臨街趁萬豪國際爛西北湖樣路巨3錦－種8呀5漂號榴102234喜0稿臨支路補同成廣場品江漢區(qū)建設大恭道留53觸8恢號淹100866神7規(guī)臨街狂航天星苑著硚口洪路欣13潔5等號居916暫6挨（叫價）勻臨街HYPERLINK\l"_Toc147148820"梳(皮三忽)勵商業(yè)項目案例蔬研匆究溪—枯—細北京金佰瀚商心務會館判本部分我們將色選取一個對項執(zhí)目有借鑒意義誼的特色案例進拜行分棟析秩,冰其主要目的在鑄于通過對在區(qū)寄位條件、市場客環(huán)境及競爭因盈素、項目自身蜂條件等方面與氣本案具有相似康性、可比性與療可借鑒性的其峰他項目的研究增，來論證本項喝目定位的準確搭性與可行性，浸為本案的詳細寇定位提供參考命和借鑒。烘案例的選取原抽則是：且在區(qū)位條件、犁市場環(huán)境及市異場競爭、項目穗自身條件、產脖品類型、以及踩操作模式等方暢面與本項目有便類似性或可比映性；刪在類似的條件狂及資源的前提剝下，在物業(yè)類液型、規(guī)劃設計別、業(yè)態(tài)配比等挽方面尋找對本補項目的啟發(fā)性羨；睜案例項目在當躲地市場有較高泉的知名度及較畢好的市場表現(xiàn)懶，為當?shù)氐某蓳艄椖?。項目介紹捐北京金渤瀚國指際商務會館（粱原金佰瀚國際植商務會館新館析），近臨頤和裳園西門，遙望句風景后秀麗的香山，印總建筑面盒積分5.電8本萬平方米，是默集客房、會議抽、餐飲、洗浴速、休閑、娛樂辜、健身為一體屈的五星級商務害會館，擁有各柱式客疑房引29槽8元間，東北菜、扮粵菜、湘菜、詢海鮮餐飲包而房連5痛0息余間，大小會食議岔室評1紀0兔間貝，作KT賞V索包房數(shù)十間，團保齡球、乒乓交球、臺球、大忌型電玩、獵日司射箭、激光靶緣場、游泳池等廢娛樂設施應有御盡有，擁有洗崇浴項岸目暈2脈0鍬余種，可同時面容納數(shù)千人共裙同沐掉浴，堪稱亞洲勾洗浴界超級航山母。金渤瀚國拘際商務會館以吵五星級的管理荒模式，充分體幸現(xiàn)綠色的經營母，綠色的服務板，開創(chuàng)了京城背水文化大觀園馳的先河。顛對本項目商業(yè)乒的啟示絮金佰瀚項目處傾在景觀秀麗的溝城市邊緣，商糟業(yè)氛圍淡，但家通過自身的特粘色經營及超大定容量，項目贏第得了市場的關陵注，并實現(xiàn)了么日營業(yè)仿額鑰3假0例萬的佳績。相文比較本項目來溪講，同樣側是風景秀麗的哨地方，同樣是牢商業(yè)氛圍淡，芬同樣有超大的呢體量和特色經排營的潛質，因遲此可以說，金墨佰瀚給予本項損目的是一個完肥美的范本。仰5.由8窄萬平方米的餐逆飲娛樂廣場完椒全沒有飽和、護經營不濟的現(xiàn)拒象，這突破了頁餐飲、娛撓樂一貫獨立經宰營的局面，再岡次成功展示了綁商業(yè)的規(guī)模效描應。牽（四）本項目叫商業(yè)主題、檔術次定位、形態(tài)由定位落梁1鎮(zhèn)、商業(yè)主題定障位：武漢第一螞餐飲娛樂會館趨說明洗：戚“炒武漢第浙一憂”積指明了項目的勵規(guī)模和品質為喪武漢第一斤；租“未餐飲娛床樂豐”握為功能說明爭；些“爭會銀館戲”捏原為同鄉(xiāng)聚集表地方，后被演烘變?yōu)橹就篮蠠嵴呦嗑鄣膱鏊?，包含了同鄉(xiāng)幫情、友情、親暑情，是一個專仍屬性很強的名腔詞，具有同盟陶歸屬感及尊貴咽感。昆2諒、商業(yè)檔次定隱位：中高檔烤3零、商業(yè)形態(tài)定峽位：餐飲、娛黎樂、休閑、商晝務會議四種商麻業(yè)形態(tài)。HYPERLINK\l"_Toc147148821"們(您五摧)匯本項目商業(yè)需理求特征描建設大道、發(fā)毀展大道、中山晚大道沿線及漢快陽片區(qū)廣泛的庸商務人群需要煎便捷的一站式佳餐飲娛樂場所殲；律家庭及個體消組費群是餐飲娛核樂消費的活躍茅因子，需求旺玻盛。其消費周會期一般為假日掉消費。幅目標消費者均括具有較高的文明化程度，這主洗要表現(xiàn)在篩消費者比較看既重消費的環(huán)境邊，對商業(yè)項目置的檔次和服務叮水平有更高要惑求等方面；吊餐飲娛樂消費候已成為武漢市百消費增長的領胞頭軍，且由于腫是多循環(huán)消費貍特征，因此，年客源相對穩(wěn)定沉并且擴張力強貢。痛(沿六調)逮本項目商業(yè)規(guī)磁模及規(guī)劃初步侄確定火商業(yè)由餐飲、側休閑、娛樂、貢商務會議四部社分組成，總規(guī)興模螺為舊4錦萬平方米。龍餐飲設置在一瘦層西部；休閑茫、娛樂設置門在啦2況－傘5遇層中部；商務卻會議設置監(jiān)在想6凱層中部。寬（注：餐飲、識休閑、娛樂、氏商務會議的具麻體面積待進一襯步測算。）移（七）本項目阿商業(yè)經營模式削本項目商業(yè)經憐營建議先租后巨售，即先招商校經營，待商業(yè)尺條件成熟后，持再分區(qū)出售；吊各物業(yè)形態(tài)同兆期開展招商工誤作，以相互促盜進，并利于合誰理劃分功能區(qū)溝域。褲本項目招商對樣象為：際1殿、中高檔品牌調餐飲商家，具輸有薦1000槍0閑㎡以上承租能裂力的餐飲企業(yè)喜，招商范圍為雄以武漢為重點更向全國擴散。蔥2躁、有經營能力歉及實力的休閑侵場所經營企業(yè)翻，承租面積炸在蘿500尤0嶼㎡左右，包括泳洗浴、按摩等茅業(yè)務范圍，服盜務水平要高。縮3問、娛樂場所經村營企業(yè)承租面頃積應妖在粥1000優(yōu)0穿㎡左右，經營俊方向為客戶參脈與性強的游樂謎性項目，注重并健康、娛樂相焰結合。達4球、商務會議室夠可委托給酒店描式公寓部分的魚酒店管理公司載統(tǒng)一管理，經近營面積控制糊在迫500勝0冷㎡左右。唐（八攤）啄瘡本項目租金售蜂價建議陸參考漢口區(qū)域溉商業(yè)租金及售鞠價情況，取與貍本項目位置最倘接近的航天星劍苑為參考案例半。通過比較本處項目與航天星鉗苑的地段、景釣觀、配套、布辰局等綜合價值支，并通過權重肉分析計算，預闖估本項目商業(yè)懼的平均售價馳為芬700立0服元嚼/辦㎡，按照年回脈報坡率撞1善0總％計算，則平圓均租金約演為久5還8嫁元只/竹㎡。倍估算建議：一錦層商業(yè)售價吳為揀1300夾0編元慎/棗㎡，租金辣為慧10拌8伴元豈/紀㎡；撇務游摘二層商業(yè)售價逢為宣1100絮0樸元鉤/陪㎡，租金蝴為奉9浙2中元快/館㎡；圾愿微阿三層商業(yè)售價序為泊580角0悶元散/揚㎡，租金隙為搖4巡8牲元躺/陽㎡；食王紡惑四層商業(yè)售價房為夫500袋0胳元罪/劇㎡，租金澡為株4壩2例元蟻/領㎡；堅米飽屋五層商業(yè)售價片為知400但0向元簽/塔㎡，租金難為寇3昆3譜元寨/賭㎡；顛驟累猾六層商業(yè)售價死為恐350積0牢元赤/幸㎡，租金簽為厚2經9嫁元誠/貌㎡。艷以上僅為初步撤估價，數(shù)據(jù)有敗待進一步評估蝦并細化，不作粱為最終定價標吼準。銀（九）本項目風商業(yè)入市時機使安排良商業(yè)部分主要艇工作就在招商蔑階段，因此，煩只要確定了招雄商方向即可展廟開工作，整個含招商周期棟自以200脆6冬年劃1刊1欲月開始，爭取秩在酸200僅7哥年泄4乖－缸5森月招商完成，測讓商家能趕醫(yī)在取200膠7秘年垃8風月左右開始運鑰營?；蛘f明：一方面間緊窄抓恩“虧六城灣會鏡”得的商業(yè)時機，攤另一方面把握介年底大量集中凱的節(jié)日消費。HYPERLINK\l"_Toc147148832"拋三、酒店式公幣寓定位條件和圓規(guī)模分析HYPERLINK\l"_Toc147148833"扇（一）素酒店式公寓概躬念詮釋醫(yī)酒店式公寓意女為無“頸酒店式的服務蒜，公寓式的管炒理托”秤，是指位于大央型商圈或中央扔商務區(qū)內，保碎持統(tǒng)一裝修模晝式、配置一整拘套高標準硬件揚設施和酒店服卸務系統(tǒng)、聘請銀專業(yè)酒店物業(yè)拆管理公司或酒排店式公寓管理窗公司并由其統(tǒng)孝一經營和管理戶、區(qū)別于純酒轎店單間的公寓姐。它既吸收了兄星級酒店的服飄務功能和管理杏模式，又吸收信了信息時代寫殼字樓的特點，慣集住宅、酒店繞、會所等多種幕功能于一體。即選擇酒店式公令寓自住最大的姨特點就是自由痰方便，戶型選女擇余地大，而蚊且價格相對住艇酒店又較低，貪隨時可以得到趟酒店式的各種堅服務，除餐飲誦、洗衣、室內脊清潔等之外，殿甚至包括商務筑服務。一般酒賴店式公寓的公本共設施和建筑世外觀參考于酒昆店，所以居住雄者的身份和氣地派也可彰顯尊。益洋酒店式公寓集稠住宅、酒店、成會所等多功能撿于一體，具甜有珍“越自薯用疑”錯和蠢“幸投答資頃”尖兩種意義。它砍在硬件設施上再并不低于酒店清，在服務上比亂酒店更勝一籌框。它同時率與被SOH屬O親概念中居家辦蘆公有所區(qū)別，瓶它具備了星級狡酒店的配套和低服務。酒店式衫公寓在未來應旅該更趨向個性遵化的服務，因醬租住在這里的第客戶大部分是周高學歷、高素泥質和國際化人明士，無論從裝泥修、戶型、環(huán)勸境、配套等，論都要區(qū)別于市的場中的其他樓外盤，突出自我饑個性，只有這劃樣才是實現(xiàn)投畏資回報的重要輩因素遺。已采酒店式公寓是浮投資型置業(yè)者膏，尤其是異地滅置業(yè)者的首選便。通常，酒店挪的租金比公寓梨的租金要高四出新3魚0換％左右，普通幻公寓的服務相址對酒店要落后播一些，酒店式敲公寓單套房屋帶建筑面積小、考便于管理、服哀務及配套設施羅較齊全、易出啞租等特點，是狼其他物業(yè)項目肚所不能比擬的趕。但作為中高侍檔項目的酒店雁式公寓相比普溫通住宅占用的灰資金較多，回聽報周期較長，勻所以更適宜中患長線投資者漢。瓣HYPERLINK\l"_Toc147148833"錦（二）菌酒店式公寓案神例研界究渠―――再―稼圣淘沙挺該項目在產品繞定位、管理模駁式方面有很強撥的借鑒性。柄地理位置串：漢口萬松園豬路國際品牌商隨業(yè)街青開發(fā)商：吩武漢圣淘沙置鐵業(yè)有限公司躲產品定位：榴鋼結構、精裝垮修、酒店式公梨寓槍(基送電器和家洲具艘)牌【籠該項目定位為該中央商務區(qū)第顯一座小戶型公誼寓，邀請著名論的酒店管理公羞司管理該樓盤位】。升物業(yè)管理：候武漢江漢（國碼際）飯店物業(yè)劇管理有限公司盾開發(fā)規(guī)模：蓋項目占地面撫積贏780加3挨㎡，總建筑面遍積遍4650才0隔㎡，總套餐數(shù)唐75態(tài)0臉套，整個建筑貓由綿A拘、悄B宏兩座軍28勺層鋼結構的塔談樓組成，緒1噸～窩3兵層為裙樓，割4血層為架空層，餓5在層以上為住宅待，標準車位群112倘個，機動車位欠約績40挽個。裝修標準：◎公共部分泛外墻：燕裙樓部分采用堪大理石，局部損配外墻磁磚及較裝飾涂料揚塔樓：酒外墻磁磚及局電部裝飾涂料障電梯間、大堂揪：瞞墻面高級花崗儀巖裝飾，配以登透明落地玻璃庫，藝術吊燈辨◎眼套內裝飾部分切（隔約狀100識0接元徑/救㎡）貝裝修內容：填天花、地面、早墻面、廚房、傭衛(wèi)生間，裝潢勢（衣柜，電視輝柜，化妝臺，過書桌，餐桌椅悟，床組，沙發(fā)膏）基設備內容：迷格力空調、電倒視、冰箱、熱定水器、電水壺行、電磁爐、抽王油煙機萍主力戶型：姐單階間吐熄杏廉錦面積：敞3撲5哨～歸4描3內㎡計1爆×頁1酬撥完休面積驢：渴4頓5腥～省6痰9竭㎡疾輔助戶型：細3提×慮2伯嚷鼓面積且：矩10罷0遮㎡左右件2做×刊1交攤面積煤：款7風7江㎡左右裝價格組合：喊起價：遮5100望元慘/魚㎡均嗓價貨540營0元元類/桶㎡層差：朽20閃元打營銷主題：擠中央商務區(qū)，胸小戶型旗幟性箱建筑崗銷售情況：氣200揚4松年駛4線月開盤，銷售奇情況較好。暴購買人群狀況滋：衫客戶主要以本喂地投資性客戶嗎為主，外地客經戶約傭占墾20棵%沿。任――計―膝案例小靜結鑄―――弄項目定位獨特爸，瞄準投資型射客戶?？蕻敃r武漢市場踏上尚沒有開業(yè)值的酒店式公寓童，一些來漢的撇商務人士一般笑居住在高級酒卵店或周邊的高悟檔住宅內。但才對常駐客人來搭說，酒店成本猜較高；高檔住沃宅內的配套設偷施和物業(yè)管理召又無法提供完泥善的服務，所谷以在建設大道黑商務圈存在著把對酒店式公寓魚的需求。通過啦這種實際存在夢的需求來吸引衛(wèi)客戶的投資。餅較高的投資回漂報。過對于投資客來勿說，包租八年智，每并年勺7%-8咱%假的投資回報對乒于投資者具有鄙較強的吸引力箭。飛具有廣泛客源誤的酒店管理公態(tài)司管理，降低必市場風險。嗚對于酒店式公撓寓來說，廣泛菌的客戶資源是吧成功重要的條喘件，本項目的宇開發(fā)商前期聘讓請了廣州花園協(xié)酒店管理有限叮公司統(tǒng)一經營岡管理，該公司云有廣泛的客戶攀網絡資源，能淘有效降低市場絨風險。塔鋼結構住宅，量便于分割。些雖然該項目具監(jiān)有誘人的投資脫回報，但投資紡者也會考慮到糧以后的居住或席轉手問題，而理目前標準戶客思房的設計對居洋家來說，舒適汁性不高。但開膊發(fā)商采用鋼結誘構，可以隨意益分割戶型，投腎資客可以購買始兩套或多套，軍以后根據(jù)需要隨改變戶型，提學高居住舒適度吧。搬(貪三搞)匪現(xiàn)具有參考價膏值的酒店式公徒寓市場銷售情田況趕表紫6豎:昌酒店式公寓市掀場銷售情況嫩項目貿銷售周期茄銷售面積葉月銷售面積折價格（汽元匙/銷㎡）建圣淘沙忠2004.4派-2004姐.框12之約汗3400掩0粱㎡模約即430稻0激㎡子700租0封（二手）狼天瑞國際僵約零1100沾0影㎡讓約遇275榮0尖㎡挪720器0償均HYPERLINK\l"_Toc147148835"昆(栗四械)置項目酒店式公判寓形象、檔次門及規(guī)模初步確辣定姥1姓、項目酒店式浩公寓形象定位祝：兩江之膏心樂·挖月湖之處上巡·辱家謙江心湖德畔慢·嫌精致雅舍粱月湖登畔抽·尖典雅銅·滔度假寓所哭說明：形象定派位包含了項目死地段、景觀、占人文、功能屬快性等方面，突誼出項目作為公哲寓的核心優(yōu)勢銳。山2使、項目酒店式盒公寓形象推廣戲名：月隨湖夜.耍公園家己輔助推廣名：墾月?lián)?結假日小貞屋張少－腳闊月灑湖帶.臣度假妹屋減納－席溉月沖湖鞠.嚇浪漫小屋喊切湯撕月凈湖鎮(zhèn).和都市會毯館濃拒3炭、推廣語：兩毅江之象心禍·憤月湖之原上壩·懸我的家綱祝竄恨江心湖吃畔東·逐浪漫小屋釘4仿、酒店式公寓捕檔次及規(guī)模定短位：猾項目的外部優(yōu)見美、高尚的環(huán)國境決定其檔次階為中高檔。扁根據(jù)現(xiàn)有的建購筑結構及市場辰需求，初定定蛾位項目酒店式鋒公寓的規(guī)模色為缺2鐮萬平米。唇小結煙：腔以上定位重點額突出酒店式公嚷寓的地段價值零、景觀價值、眨還有功能價值用三大方面，而戀規(guī)模及檔次定軋位則考慮到項色目自身的條件哲及外部條件相冷結合。因此可腥以說以上的整麗體定位是緊密現(xiàn)貼合項目實際淡情況的，具有茅全面性與可操京作性。齊（五）鎖定目到標客曬戶落—云—貨消費群體定位蟲項目的目標消屬費群體主要有超以下幾類：芹1鏡、中小企鉗業(yè)優(yōu)+除自由上班族蜜項目地處武漢零三鎮(zhèn)中心，便悔捷性與通達性點良好，同時項子目的展示性很夫強，因此這里而不僅能滿足中今小企業(yè)對便捷臨性與展示性的列需求，同時也底能滿足自由上盜班族對居住和筆辦公的混合性姿需求。目前武臂漢有相當一部烘分盈利能力強芳的中、小企業(yè)擦會購買或租用弄酒店式商務公秤寓，用于擴辦公、休憩及虜接待客戶。隨翠著科技發(fā)展和盤計算機網絡的執(zhí)普及，家庭辦歸公已成現(xiàn)實，翅武漢已有不少沉人在家辦公，釀這部分人成為右自由上班族。蘇酒店式公寓兼叢具居住和辦公馳兩種功能，比謊較適合自由上澆班族。2、投資者弱目前武漢已有熱不少人購買房殊屋用于投資，跨他們一般選擇敞戶型面積小、邊總價低趴的物業(yè)，酒店輛式公寓是投資春者樂于購買的四物業(yè)。舌武漢地處華中鄙腹地，九省通罷衢，具有承南乎啟北，接東轉票西的樞紐作用省。隨著武漢經邪濟情況的持續(xù)夕向好，投資酒辰店式公寓的人撥就多，外地駐往漢商務機構及色往來武漢的商態(tài)務人員及休閑洽旅游人員亦會售增多，對酒店宗式公寓的需求醫(yī)就會相應增加愛。浮3雙、經常往來的盞商務人員插由于業(yè)務上的伸關系，國內及暮海外都有不少叼商務人員經常譽往返武漢尤其贊是中央商務區(qū)消，這類人會選狐擇住酒店，也范可能在商住樓懲或酒店式公寓勺中選擇購買或潑租用住房，以龍方便居住和辦末公?；?溪、居家自住型惠新觀念的直接廣沖擊，改變了籠武漢人的生活崖方式。這種新下的生活方式就仿是，人們在相統(tǒng)對富裕之后，釋就會追求一種疲充分享受自由雹、閑適、舒展腐、方便而有品喝位、有層次的醒生活標準。酒俗店式公寓，為莊追求現(xiàn)代生活頂方式的人們，鏡提供了越來越鮮多的休閑居家腦產品，使家庭若假期生活的豐代富多彩，或為遍朋友親戚共同繡度假、共享假鴨期、共同享受幸生活。哈另外近年來武拴漢的年輕人選康購酒店式公寓艷作為首次置業(yè)坑目標的比例越腰來越高，這主嬌要是因為年輕祝人渴望脫離父費母自由生活，尋但同時又不愿膜意被瑣碎的家壇務所捆綁，而報酒店式公寓自僚由的空間及周枝全的服務成了腎他們過渡居住臉的最佳選擇。扇小結：可以看簡出，近兩年酒債店式公寓之所欠以能迅速的占旋領人們的視線弄，取得良好的掛銷售業(yè)績，這飲主要是因為產赤品的吸引力較薯強，其總價低色、功能全、可堵投資性強等優(yōu)觸越條件成為目遷前高購房壓力保下的一劑良藥中。尼（六）酒店式驚公寓特色建議土，包括戶型配社比與戶型特征磨、配套設施、嶺物業(yè)管理檔次計與內容隸1妨、戶型設計建員議欣項目戶型設計釘?shù)年P鍵因素普本項目在戶型兵分隔方面，應衫著重突出以下辯幾個方面：折（能1帝）考慮個性化您空間的需求；核（嫌2股）在戶型設置灶上，面積不能雖大，最好是控吃制屠在她3向0把—剝6裹0皇平方米之間，棟房間功能區(qū)可假相對簡潔一點握，對于廚房、橫儲藏室等普通崖住宅必備的功販能區(qū)，酒店式莊公寓可以相應分弱化，以減少韻總的銷售面積鵲；豪（喘3規(guī)）使用功能的華多樣性：單戶銳面積分隔和戶調型結構設計，蜜既要考慮到功煉能的方便性及女實用性，同時征也要考慮到休衣閑居家者對度藍假的隨意性、辰舒適性、方便逐性，以及綜合蜻配套、服務等估高品質要求。顧（仔4哄）注重功能齊擱全性：對于廚利房可做特別的雄處理，弱化廚純房的功能，如飄在戶內設置小尊面積電廚房，忽一方面為清潔仇，解決消防問埋題，另一方面石也方便了使用心者制作簡單的帳餐飲等，顯得謎更加人性化。蛇廚房中，大多勢數(shù)購房者喜歡蜻有拐角的操作騙臺，接近方形總的空間給人通槍透寬敞的感覺喘。災項項目戶型設計碼策略池該項目屬現(xiàn)樓赤再改造項目，影目前規(guī)劃設計籌的局限性很強土，因此在戶型襯設計上要謹慎工規(guī)劃，著重突臂出以下幾個方醒面：搖（昆1絲）面積總體界旬定：吩酒店式公寓的槍戶型面積應進晚行嚴格控制。林所以，酒店式蔬公寓一居室的沸面積可控制燈在漸3唱0循～優(yōu)5神0逆平方米之間，攜兩居室的面積攤可控制慨在晝5鈔5擠～妙6鞏0圓平方米之間，哈總價控制簽在黨2板1商－往4丹2哪萬元之間。牌（市2散）戶型功能劃突分：意將主力戶型做砌成衫4.5M×9同M條的標準單間，護銷售面積控制道在免3微5平～忘4間5孔平方米之間；部入戶門處設開狼放式電廚房，們兼顧餐廳或者池酒水吧；中間櫻設置寬昆約嚇2齊M皂的衛(wèi)生間；靠朋外墻處可占用拌面積較大，廳訪、臥合一（建忍議靠外墻處設期寬知約尺1瀉M明的封閉陽臺，吸供住用者吐氣駱、觀景和晾曬偽衣物之用）?？嬖搼粜头秸?，骨功能全面且分鷹區(qū)合理，總面毛積也較適中，削有效降低了總鐘價，另外起居翼室較大，且層躲高悟在蕩4埋米，因而整個捐空間將十分舒落適、同時視野縫也很開闊。蝦（而3釘）戶型細部設和計：脊在設計本項目季酒店式公寓時鍛，應結合市場靜上暢銷的小戶分型進行創(chuàng)新和止再加工，在舒院適度以及功能濃完善等方面進廚行強化。例如帝通過巧妙的空忘間處理，讓生碰活中的不同功床能空間得到實寧現(xiàn)跌—搬會客區(qū)、工作灘區(qū)、用餐區(qū)、攝休息區(qū)，讓人姿不覺其小，只壓見其精，使四強、五十平方米患的酒店式公寓變真正有巧了呀“徑家眨”在的溫馨感覺；卸另外房間的房譯門應該向內開唱。獎（初4密）裝修細部設們計：霞燈具應該是現(xiàn)絕代的，但是也復可能有人要中川性一點，于是水房頂上要有兩謹個接線盒，一索個是為吸頂燈狹留的，另一個劣是為拉線射燈掌預留的。畏（厲5專）建材、設備師選定：杰隔墻材料要充直分考慮隔音的持，選擇比國家獲規(guī)范提醉高狠25湯%活的抗噪束音材料；內部保設備最好采用型國內合資生產句的國際知名品缺牌。責（飽6寇）空間設計：序節(jié)省空間，利研用空間，但是孩要充分考慮生把活的舒適性，廳例如小面積的卵整體浴室和小尊面積的廚房空僑間應盡可能地庭設計完備，浴沒室有浴缸，廚銅房有抽油煙機記和洗衣機的位偵置腫。蜂2、配套建議聾以捎“因溫馨空間，寫疑意生軍活棄”完為主題，提升晌住宅科技含量刃，從人性化、鄙智能化、先趨如化三個方面著條手：任人性作化泄鞏愿→毯煌居家功河能蠟知→找狹小巧戶型，盡拜顯張力；一區(qū)嘗多用，各區(qū)實碗用。驚休閑功痛能趣真→伍式本項目商業(yè)部鬧分可滿足此項泛功能需求鑄智能季化固親闊→由惑蓄安全性（緊急唉呼叫系統(tǒng)、自盟動報警系統(tǒng)）賀舒適性（背景淚音樂、單元可協(xié)視對講門）員健康型（煙感仇、噴淋、監(jiān)控盜）耐網絡服視務螺尊→慕三網入戶仁謀臂翼稅悲個性服顫務過事→秩悼洗衣房、單身這俱樂部固先趨除化圓鼓迎→押屋投資功帶能的恭→寒真完善的物業(yè)管旺理體系（租賃嫌代理、個人投借資理財咨詢等偏）寄3呆、物業(yè)服務建督議噸（搖1殊）提供酒店式沙服務和管泡理靠終所謂酒店式公挺寓，顧名思義叛，就是一種提鑰供酒店式服務述的公寓，它借艱鑒酒店服務及湊管理模式，提之供諸如家居清化潔、送餐或宴沿會安排、洗熨驟及送衣、電召直的士、叫醒服數(shù)務、訂書報、奪雜志、代訂車刑船飛機票、鐘滋點工服務等一知系列服務。酒質店式公寓的物筋業(yè)管理較一般所公寓更完善，誦服務內容更多貓，為其獨特的渴消費群體提供瞞所需的服務和墊物業(yè)管理。勵4深、裝修設計建嫩議敘酒店式公寓目企前最常見的建譽筑室內空間結烤構，它的裝飾淘設計要求舒適舅性與功能性、達經濟性與藝術禮性的統(tǒng)一。怎勻樣合理地使用無有限的空間，奏是極富挑戰(zhàn)性狼與現(xiàn)實意義的噴。提升使用功能陜合理利用居室槐內每一小空間狂，做到全面豐垂富，簡約精煉陡，在井井有條繩中體現(xiàn)主人的誓個性特點，在贈基本能滿足商殼務或居住功能駐的前提下突出喜個性化，同時鈔充分強調私密煌性。進行色彩設計出酒店式公寓的店居室如果設計朗不合理，會讓寧房間顯得更昏孫暗狹小，因此雁色彩設計在結兄合自己愛好的樂同時，一般可鄭選擇淺色調、章中間色作為辦桂公、居家家具恐及沙發(fā)、窗簾槳的基調。這些錢色彩因有擴散詞和后退性，使狐居室能給人以姓清新、開朗、囑明亮、寬敞的靜感受。慘當整個空間有責很多相對不同膊的色調安排時洋，房間的視覺訴效果將大大提非高。但要注意具，在同一空間柳內最好不要過齊多的采用不同如的材質及色彩途，這樣會造成任視覺上的壓迫仿感，最好以柔皂和亮麗的色彩園為主調。小戶貴型還可以用外渡飄窗和擴大采遵光面來擴大視運野，如加大窗個戶的尺寸或采敢用具有通透性干或玻璃材質家政具和桌椅等，舞將空間變得明絕亮又寬敞。松空間軟、硬性刮分隔歉面對面積較小勵的酒店式公寓是，在空間分割杰的組合上必須包要有技巧。對蛛于性質類似的離活動空間可進生行統(tǒng)一布置，金對性質不同或陵相反的活動空蹤間進行分離。鴉人比較多、熱泉鬧的活動區(qū)，遲可以布置在同件一空間。因此餐，辦公、會客像、進餐與睡眠燙、學習就應該笛在空間上有硬江性或軟性的分成隔。配增強室內通透柿感個酒店式公寓的戚使用對象多半黨是商務人士、捧單身的青年人券、新婚夫婦或協(xié)獨立生活的老應年夫婦，他們膨的活動比較單羨一，居住的功竟能經常是多位涌一體，同時，你特別是對單身嘴的青年而言，惑家具的使用功殼能比其他功能麻如美觀、裝飾地等都要重要，蒸而且風格化傾土向較濃。小戶牢型的住戶一般易居住年限不長艇，具有一定的動流動性，住戶葵一般對自身舒丙適度要求較高陷，而對社交功朋能的要求則相吹對薄弱，所以耳小戶型的布置耀應該以簡潔實廳用、舒適大方箏為主，同時注介意留出足夠多納的余地使主人烤有展示自身個也性的條件。膜裝修標準及電耽器配置蓄（己1蛇）裝修標準（汪按晚50事0須元島/歐㎡裝修標準）鮮項叨柳篇目窮裝修標準遙備價地位注率廳室蕩內悉頂奮副胸棚柴高級乳膠漆盾建議用立奪邦鞏·曾美得麗室內漆瑞墻甚抹溜面識高級乳膠漆樸建議用立況邦我·視美得麗室內漆膜地涼妹狼面杏復合地板糧柏爾雅鋼琴面勇地板或圣象地塊板玩窗消口匹戶新建議用彩鋁窗亞，臨街一側安草中空玻璃。追套內門肌黑胡桃木實木葡門話夢天牌實木門傾，含門套勤陽摩臺誦頂削檔擦棚拳乳膠漆兩與內墻涂料統(tǒng)億一嫂墻乞暗餓面切乳膠漆紙與內墻涂料統(tǒng)兵一吉地面虛等面殺地磚雀門矛定制鋁合金玻喘璃梭拉門炭美觀、防水字衛(wèi)薦生字間男頂瘡斬怒棚病塑鋼扣板拴墻袍免蓄面丑瓷磚說地蓮培查面害地磚輕面閱有劑盆檔大理石面臺盆督，并配置浴鏡視、鏡前燈貸廁躍占蘿具吧抽水馬桶冬物碗血喬架外不銹鋼管毛巾序架枯熱水器胡選擇品牌產品發(fā)美的、阿里斯躲頓等繩浴贏佳愛霸套快熱直照式雷淋浴頭謀廚里房幣頂倍突蔥棚爐塑鋼扣板屯墻盒竄鞠面拐瓷磚宣地赴悄餐面此地磚恐櫥鬼對鉛柜黎整體櫥柜哥一新防潮板櫥冰柜冶水煮乎圾槽逃用方槽思抽油煙機（包條括灶）涌選擇品牌產品況方太牌膊燈渴漆笛飾貍室廳廚衛(wèi)廳室瞎各一個續(xù)客廳吊燈，廚召衛(wèi)為吸頂燈撲水柔何辭閥夸水電材料嘆空陷蘇咱調粉L徑G克牌或格力牌們電磁爐宋賽格立衣（澡2冷）電器配置標堵準視名論扒最稱首建議品牌免建議規(guī)格曠空盞蝦托調假美的、海爾、每格力仇、憑LG江1.租5鉛匹分體掛機雕抽油煙機夢方剪太土B2親老倡虛板冬700×50斤0×40詢0氧（室165租W贏）孟林湯夕內疼750×56褲8×40匯0渾（族180趁W尖）淺電磁爐萍賽格立炒35×33僅星（擊1200狹W聲～瓜1800萍W紐）旁熱水器非意先差660×44丑0饒（館1500模W練、臥式劇、挪6瓜0監(jiān)升）曲阿里斯頓蘭667×45任0歇（浙2500跳W褲、臥式耽、濕6搖5幟升）羨浴忍川沉霸糧莆田股36×36三寬趣語屯帶救電信刮ADSL坦電欠童愉話打電信討閉路電視接口宇武漢有線茅（七）銷售價軋格建議、銷售更方式建議銷售價格建議問參考天瑞國際飽與圣淘沙兩大狂項目目前的銷秀售價格，取其薄權重初步確定嗎本項目酒店式會公寓部分的售完價為休700椒0析元楚/噴㎡攤。稀銷售方式建議隸：跌項目銷售方式噸建議采用兩種徹模式相結合，信第一為部分樓亮層作為酒店式狗公寓直接出售俯的模式，第二根為部分樓層作悟為產權式酒店嶺先出售再返租落的模式。近產權式酒店在細銷售過程中其傻價格等同于酒訓店式公寓，黨僅需支付物業(yè)襪總鋤值蓋20%兩或換3牲0談%概的投資款，長然后偷將驚一定時段的闊使用權委托給缺酒店管理公司雜統(tǒng)一經營、統(tǒng)廚一管理、期間般酒店管理公司狀按月給予固定貍的回報，慌委托期滿后即坦可收回使用權間，之后既可繼噴續(xù)委托管理公葉司經營獲得經蛙營回報，也可扣以自行出租獲徒得租金回報羨，并可贈送每嘗月森2如天左右的免費閑居住權。購買哭者一豎般搶1渾5請年后交完銀行瘋按掲款即可取撓得房屋的產權公。趟其客戶既可為鳴外企白領、企睬業(yè)和機構投資網者，也可以是俱小有實力，可李支付首期款的呼普通投資人渾，企業(yè)和機構術投資者購買產岸權酒店一床方面用于投資耐，另一方面則移用于供員工休拜假，公司年會挨和接待賓客使堡用。普通的私戲營企業(yè)主或個臨體戶（投資者兵）既是投資人絹又是消費者，徒一方面是賺錢玻，另一方面也友可保障自已年鹿老后經濟無憂農。不僅可逐年構取得約定的回鞠報，而且還有忙增值回收投資嚇。它是由一人吳買下一間客房因的產權，并享塞有投資回報與清一定時段的居態(tài)住權的運營方幸式。本類型側塑重于投資，并務不在于居住，躁其特點是投資既小，回報率高認。騰（八）、入市貸時機安排殲酒店式公寓部聚分入市節(jié)奏安時排如下：韻200伙6房年訊1仆2栗月正式開始累易積客戶，接收恰現(xiàn)場登記咨詢貫；耗200摸7競年特1販月正式開盤，遣公開發(fā)售；倉200杰7幅年酸7延月交房；壇200掠7過年島9以月酒店正式投簡入使用。說明：糟酒店爭取趕遲在鮮200粥7厲年伏1爸0脆月飲“堆六城產會表”配之前開業(yè)，屆梯時全國將疑有煎8樸0丸個城市來武漢婦參賽，酒店需槽求量大。穴項目規(guī)劃設計雷完成即可對外岡登記，銷售與殘施工兩不誤。付（九）各方投耽資分析洲從本項目的產方品特色看，其慕目標消費者絕春大部分有投資激需求，因此針搭對投資客戶關剛心投資回報的折心理特點，我優(yōu)們必須走在前曾面，為客戶們塞投資理財上好芬第一課，同時佛也為酒店管理憑公司作一個投具資分礙析群酒店管理公司假設：木◎鍋可用于經營的費房間套數(shù)疊為范30蔑0液套，單套面積救平均糞為奮4抄5筑㎡，售腰價踏700負0旅元虹/乳㎡。使◎標月入住率榜按嫩70更%曾計算礙◎鞋酒店客房經營葉成本嗽按翠50志%跌計算贊◎蕉酒店客房經營榴標準歉按脆20峽0儉元怖/平天園◎簽酒店管理公司園在精裝修基礎叼上，其他公用弄設備投凈資弊30延0憲萬皆◎較酒店的投資回奧報率史按泳10多%抄計算依◎龜每月可免費讓夫業(yè)主住二天劑1匠、按第一個五腿年經營期計算聰（從交房時開癢始算起）緞則：酒店的年宗投資回直報射R膝為：銀5R向/心年耀=30森0營萬搞（北1+10騰%笑）療5標R握/礙年絹=9心7辨萬澇平均每間房的太年回報為攻：恨322讀1賄元衛(wèi)/殿年轎·覆房揚蒼莖判晃月回報為摩：見26普8宿元格/紹月差·扎房摩此外，可以給嘗予客戶的年回策報為：徹H銅客鄉(xiāng)戶歲/稿年獲=徒顯〖蛋20幣0闊元獻/些天橡·陪間焰×3狡0蓋天腦×70%×5脈0徒%肝－址26腿8謊元諸〗它×12仔=2198臨4琴元托/拜年算H溪客逮戶玻/灰月磚=183跪2綁元涼/祝月牢則：客戶的年巡投資回揀報門R瞎為：魔R訂/由客閘1=2198哄4/3150腐00=6.9煙%大另客戶可每月俊免費居住二天睡，一年即罷為瞇2送4雨天瓦R弟/話客肝2=200×碌24/315脹000=1.存5%萄那么客戶總的盲年投資回報率趴為飾8.4%該2答、按第二個五湖年經營期計算播（隨著市價逐拿年提升，屆時爽酒店價格標準捐也將提高，故工分兩個五年為錢經營期計算）假定：徹◎墓其它條件不變朵，酒店房間標瓦準靈按誦28見0腫元幟/遞天勇·債房計算滔◎漸酒店重新改造四投資恰按越90慘0端萬元計算相每何則根據(jù)以上計嗽算孤則：酒店的年六投資回貴報唱R龍為：愁5R律/旋年壺=90服0田萬心（擱1+10隱%滔）畜5宣R附/咐年庸=29旋0爸萬價平均每間房的痰年回報為腐：觀966恨3件元鋒/別年陵·限房攝進另憐存月回報為浪：執(zhí)80鞠5墻元流/挽月包·忠房喘此外，可以給守予客戶的年回帖報為：劫H且客筆戶盲/默年騙=份貴〖友28蜻0血元竄/架天鳴·咳間倘×3喉0鏈天忘×70%×5活0肉%滿－姜80關5度元蒙〗桐×12咐倒=腰2562舒0搶元藥/騰年漢H例客仇戶聰/研月癥=213唱5寶元賣/踩月幕