年沈陽某綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目可行性報告

沈陽*****廣場開發(fā)項目可行性分析報告上海*****（中國）房地產(chǎn)運營管理有限公司二〇〇七年九月目錄項目總論（一）、項目概述1、項目名稱及承辦單位2、項目概況3、項目優(yōu)勢4、項目發(fā)展機會項目投資環(huán)境和市場研究（一）、沈陽市宏觀數(shù)據(jù)分析（二）、沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況（三）、項目所在地市場狀況項目分析與評價（一）、地塊分析（二）、項目SWOT分析獵開發(fā)建設(shè)進度賤安排戴（一）、規(guī)劃校目標及建設(shè)方樓案虧（二）、建設(shè)團方式及進度安妥排斬投資估算與資頃金籌措杯（一）、項目怨總投資估算久（二）、資金丹籌措媽（三）、資金棚投放使用計劃銷售收入測定桂（恐一即）、銷售收入散測算喬（基二爪）、銷售利潤撈測算放財務(wù)與敏感性打分析居（一）、項目茄盈利能力分析腐（二）、項目現(xiàn)盈虧平衡分析執(zhí)（三）、項目科敏感性分析寫可行性研究結(jié)墾論1、市場預(yù)測在2和、項目建設(shè)進當度嬸3尋、項目綜合評收價九、附錄暫第一部負分悅箏項目總論項目概述妻項目名稱及承貸辦單位漆項目名稱：沈捷陽平*****頃·予*****礙廣場精承辦單位：上格海疫*****略(仆中赴國脊)屬房地產(chǎn)運營管母理有限公司項目概況的本項目位于遼汗寧省沈陽市壓***渠區(qū)脆**野城街和脖**吸路路口，正處更于塵**業(yè)區(qū)中街商圈中積心部位，在沈件陽重點發(fā)展的險***艘商貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)奶。項目為商業(yè)漂綜合類性質(zhì)，絹分別有產(chǎn)權(quán)商蹲鋪、小戶型公倆寓和商辦樓組溜成，物業(yè)類型閱較多，功能比嘆較全面。項目偽總占啞地田12.1貧3詞畝，基底面積偽為墊8086.煙6請㎡，容積勻率喝7.月8尖，總建筑面積捎為脫7479卡8尿㎡，其中地上焰部分半為上62腐000迅㎡，地下部分蜻為繞12讓000精㎡。本項目純嬸商業(yè)部分面積餐為們2462魯0氧㎡，商辦、商繼住部分面積孟為擇3766匙9省㎡。建筑密度眼為與62柔%吧，建筑高度旱9滅5猶米派（凈空高度已您批復），停車寬位包括地下兩濾層睛共墻12提0儲個。該項目的穴用地性質(zhì)是商恭辦用地，使用甘權(quán)寶為碰4慧0硬年。項目地塊昏目前已經(jīng)圍合搬完畢，土地基寶本平整，前期接有關(guān)證件及手鴿續(xù)齊全。捎*****弓·扶*****盆廣場項目預(yù)計樣總投資持2.資2倆億齊元人民幣，估柿計兩年后純利輩潤為育1.妨1杯億觀元，投資回收帖期為隔2牙年。項目由挪上海貴*****盤（中國）房地疾產(chǎn)運營管理公頓司總牽頭運作，采趙取任合作開發(fā)綁形式投資建設(shè)嗓和開發(fā)運營。項目規(guī)劃圖項目優(yōu)勢撐首先，對一個暖商業(yè)項目來說訴，項目的成功今與否很大程度血上取決與周邊掀商業(yè)氛圍的濃尊烈，成熟的商幸業(yè)氣氛，良好度的人氣將為項注目日后的推廣束奠定人氣基礎(chǔ)滑。而本項目地演處沈陽知名商天業(yè)步行街（中坐街）附近，處滾于一個成熟的比商業(yè)圈內(nèi)，因餡此在一開始就藥占據(jù)了良好的捧地理優(yōu)勢。血其次，項目緊盼鄰的郊**次城街及用***趣路都是城市交霸通要道，且在悠項目地塊周邊開具有十多條的僅公交線路從此撲通過，本項目荷還是地鐵兩個揀出口處的中間歉線，隨著地鐵逝的興建與投入動使用又將給本勵項目帶來無限鑼的商機，伴隨巾交通優(yōu)勢十分陷的突現(xiàn)，為項霉目日后的推廣嚴及商業(yè)項目的育經(jīng)營都提供了狗堅定的基礎(chǔ)。槍再次，沈陽故扶宮作為清朝的舉建國皇城，是島國家重點保護蝶文物，也是國被際知名的旅游搏景點。都是項翠目推廣良好的命依托。容最后，當?shù)卣B府重點扶持、伸規(guī)劃，必將中漫街商圈打造儀成尿“但4A奧級旅游商貿(mào)核惠心朋區(qū)韻”固，為本項目以董旅游為導向，芽打造時尚精致冷小商品銷售的次初步定位提供世了政策支持。項目發(fā)展機會疏首先，項目所辛在的區(qū)域是沈址陽政府將要重舌點發(fā)展的商貿(mào)減核心區(qū)。隨著埋政府規(guī)劃政策示的不斷落實，貌商業(yè)氣氛的不蹲斷旺盛，交通越設(shè)施的不斷完葡善，將為項目些人氣積累和推分廣銷售帶來機挖會。恭第二，中街作店為一個成熟的蛇商業(yè)圈，其商烏業(yè)氛圍的營造涼已達相當，而蜜在商務(wù)產(chǎn)業(yè)方喇面卻非常缺乏琴。而本項目上傻部的塔樓正是獨商?。ㄞk）多澡功能用房，正彩好填補市場這岡一空白。陸第三，目前沈結(jié)陽房地產(chǎn)市場蓬尚處于一個良種好的發(fā)展階段童，市場對房地初產(chǎn)還有一個良罩好的預(yù)期，市殊民投資意識逐大步增強，為項快目的發(fā)展提供感了一定的機會找空間。頌第二部馳分華虜項目投資環(huán)境州和市場研究旬沈陽市宏觀經(jīng)粘濟發(fā)展分析聲1.1嘴律城市概況結(jié)沈陽叨是遼寧省的省者會，東北地區(qū)參的經(jīng)濟、文化塘、交通和商貿(mào)坑中心，中國的挨工業(yè)重鎮(zhèn)和歷交史文化名城。完沈陽現(xiàn)轄九區(qū)糟一市三縣，總賄面騰積濟1.驢3亡萬平方公里，鹿市區(qū)面戀積波349堂5麥平方公里。總錄人碰口突736.飛9瞧萬人，市區(qū)人杯口駱488.脫4冶萬人如?；\200宗3侍年實現(xiàn)國內(nèi)生節(jié)產(chǎn)總尿值沾160食2碎億元，總量位專居全國副省級例城市姑第尼9逝位。矩沈陽位于北桂緯忍41°11澇'例5l副"-43°2頁'13"召稅，東展經(jīng)揉l(xiāng)22°25遮'9"-12飲3°48'2腐4"雞柄，在遼寧省的救中部，東北亞勇的中心，是遼螞東半島的腹地臥。在以沈陽為歲中心蘭的墻脖150稍咽公里濟的半徑內(nèi)，有辮一批資源豐富飼、實力雄厚的援遼寧中部工業(yè)杏城秧市展:投勒鞍山、本溪、蛇撫順、遼陽、掉鐵嶺、營口，影形成了世界上瘡罕見的城市群愉。大連港、營亦口新港、錦州溪港距沈陽不超鍛過僻病400插遮公里缸?？h1.2陡昂歷史文化詢沈陽是聞名遐優(yōu)邇的歷史文化必名城。因地處愉古沈水（渾河塌支流）之北而冷得名。沈陽地稿區(qū)蘊育了遼河絕流域的早期文割化，是中華民著族的發(fā)祥地之撕一。據(jù)對新樂隨遺址考證，鄭在芽720體0僵年前的新石器固時代就有人類愧在此繁衍生息惕。從公元番前方22截9稿年設(shè)立侯城起茶，沈陽的建城暴史已捏近械230費0陣年。敬沈陽素扇有砍“出一朝發(fā)祥地，哭兩代帝王老城乏”囑之稱違。脖162選5喘年，清太祖努碼爾哈赤建立的臺后金遷都于此償，更名盛京怕。唇163衰6沫年，皇太極在等此改國號怕為廊“妄清甲”飽，建立清王朝沸。枕164詞4嶺年，清軍入關(guān)臂定都北京后，倚以盛京為陪都樓。清初皇宮所融在猾地辨-竟沈陽故宮，是綠中國僅存的兩同個完整皇宮建呼筑群之一。而兩本項目就在這雅輝煌歷史見證賞建筑群周遍，積富有濃厚的地坡域文化熏陶。贊1.3趁寺交通情況辛沈陽是東北的毯交通中心。高攻速公路四通八吩達，通往全省泄各市和北京、棒天津、長春、騰哈爾濱等地都使可創(chuàng)“罵朝發(fā)夕槐至女”到。沈陽是全國勇較大的鐵路交領(lǐng)通樞紐之一湖，磨6彼置條干線在此交蟲匯并連接喪著越8票俗條支線，通往賀全國各地，是歌國際聯(lián)運通往薪朝鮮、俄羅斯趣的必經(jīng)之路。茂沈陽也是航空惡樞紐，東北最網(wǎng)大的航空港一中沈陽桃仙國際粉機場，航線連倚接仰著順58候萌個國內(nèi)城市和駕韓國、日本、父俄羅斯、泰國災(zāi)、美國、法國踏、澳大利亞、亮香港等國家和倚地區(qū)。***國際機場沈陽市內(nèi)交通***國際機場沈陽市內(nèi)交通宋1.世4恭經(jīng)濟發(fā)展昂沈陽的經(jīng)濟場在掀“粒十漁五念”樹期間經(jīng)歷了一鏈次持續(xù)的快速懇增長。輝從住200倘1遍年起微，達GD秒P泊增幅不斷上升震，練200晝5隨年達到茅了蒜16螺%線，席200饞5薦年國內(nèi)生產(chǎn)總涂值在全國各城仁市中排名鑒第俊1脖6遮位。而隨著沈算陽經(jīng)濟在政策產(chǎn)驅(qū)動下飛速發(fā)童展，人均可支巷配收入有了顯駁著提高拋，灰200游5圍年城市居民人搞均可支配收填入漂1009貝8炊元，增瘦長叨13.2賺%脂，但由于基數(shù)銜較低，居民收賤入尚位于全國遙水平附近間。努200狡5字年城鎮(zhèn)人均居為住面積唉21.5致5離平方米榜，低于全國的兼2邊6怒平方米遣。歇地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)腳構(gòu)同樣對當?shù)貗鸬姆康禺a(chǎn)市場賞有深遠的影響劑。沈陽雖然是民公認的工業(yè)城政市，但近幾年紛來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)浴不斷的變化，孔第一產(chǎn)業(yè)所占姜比例不斷下降那，二三產(chǎn)業(yè)所技占比例則交替悲上升，第三產(chǎn)蛛占比例已經(jīng)連籃續(xù)館1陸0萌年超腿過政50臂%編。目前第二產(chǎn)和業(yè)進入上升通且道，而隨堅著訓“們振興東午北斤”杯的口號以及沈幣陽在東北亞和易環(huán)渤海經(jīng)濟圈雄中占據(jù)重要的根戰(zhàn)略地位，沈歸陽三大產(chǎn)業(yè)內(nèi)境部還將進行調(diào)蠢整和生計，汽碑車、裝備制造膽、電子信息、鬧物流等一些中恥高端產(chǎn)業(yè)會進咳一步發(fā)展。各駐類工業(yè)園區(qū)的辭興起和服務(wù)業(yè)婚的發(fā)展將極大拋提高地區(qū)的區(qū)頸位優(yōu)勢，改善蝴居住環(huán)境。歷年城市居民人均可支配收入和消費支出歷年城市居民人均可支配收入和消費支出（資料來自***統(tǒng)計局）臉沈陽固定資產(chǎn)魚投資近年來增言速明顯跡?；?00耽4晶年達到療了熄90妥%統(tǒng)以上的同比增焦長速度，勉但列200秋5桃年開始調(diào)整，蝕回落堵到辯40酒%碰左右的水平，拍而房地產(chǎn)投資電也呈現(xiàn)響應(yīng)變斬化規(guī)律，反映戚了沈陽房地產(chǎn)朋市場和城市發(fā)斃展的同步性。歷年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況歷年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況（資料來自**統(tǒng)計局）（資料來自**統(tǒng)計局）謙1.5嚼濤城市規(guī)劃扭根據(jù)沈陽衛(wèi)的歸“挖十一腔五姜”灣規(guī)劃，啟這膏5各年中，沈陽的任城市面貌將有昨顯著改善，成及為東北老工業(yè)餅基地的領(lǐng)跑者村，肩負起東北邁工業(yè)、物流、瘦金融等多方面潤的核心重鎮(zhèn)職煙責。城市的交踢通狀況、產(chǎn)業(yè)鐮結(jié)構(gòu)、城市功很能劃分都有較隔大的改善和調(diào)臺整，這將為沈執(zhí)陽的房地產(chǎn)市乘場帶來新一輪汽發(fā)展動力?？渖蚋￡柟ァ拜^十一菊五左”衣主要規(guī)劃表館項目頌主要內(nèi)容蘇城市建設(shè)稼規(guī)劃完成奧林弊匹克體育中心刮，國際會展中新心墨等巨2功1螞個標志性項目掀。地鐵一、二棒號證線妙201丘0植年要正式投入邊運營，初步形只成城市快速軌仍道交通網(wǎng)絡(luò)。免產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)敵“溪工業(yè)立頸市企”已的根本方針，溫大力發(fā)展重大鎖科技裝備、汽四車及零部件等幅八大產(chǎn)業(yè)。大廁力發(fā)展金融、握中介、物流、頭旅游和房地產(chǎn)削等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)警，改造提升商分務(wù)流通等傳統(tǒng)認服務(wù)業(yè)。默居民生活刺“糕十一捆五辰”獲末期，城市居娘民人均可支配江收入要達競到絞1800范0進元，農(nóng)民人均巧純收入達芒到驟900刷0猶元，城市居民畏人均居住面積篩達到始2駁8旱平方米傻/忌人。泛現(xiàn)階段重點發(fā)掛展協(xié)沈西工業(yè)走廊紗，大渾南現(xiàn)代駁化新區(qū)、沈北課新區(qū)、生態(tài)新聰城、東部高端鉤旅游度假居住搶區(qū)。撲9愿個行政區(qū)重劃頃范圍掩沈陽現(xiàn)有的各陰區(qū)將被合理重庭新劃分，沈陽楊市四個郊區(qū)：脆蘇家屯、于洪箭區(qū)、東陵區(qū)、您新城子將變?yōu)榍谐菂^(qū)。譽重點發(fā)展中心飼商貿(mào)區(qū)匆沈陽將建設(shè)八貼大都市中心商做貿(mào)區(qū)沈陽將規(guī)允劃建設(shè)皇城、蝴太原、北站、辭五里河、長江等、東城、興工序、渾南等八大普都市中心商貿(mào)手區(qū)。八大都市桑中心商貿(mào)區(qū)中確既有傳統(tǒng)意義綿上的老商業(yè)區(qū)億，也有正在規(guī)晨劃建設(shè)的新型偶商業(yè)街區(qū)。其娃中皇城商貿(mào)區(qū)勞、太原商貿(mào)區(qū)喘和長江商貿(mào)區(qū)食等老商業(yè)區(qū)的煙發(fā)展重壟在浸“妻改序造倡”鐵。然與本項目正處于宋城市重點發(fā)展迫的皇城商貿(mào)區(qū)歪板塊內(nèi)。督從欺200廁7做年開始，沈陽啄將供用子5哪年時間，優(yōu)化飲商業(yè)網(wǎng)點布局分，完善現(xiàn)代流隸通新格局。其財中，重點打造嘗以擁“縣一廊兩帶三追圈柄”歡為架構(gòu)的商業(yè)建網(wǎng)點體系挑。蘆“警一矩廊薄”洽即均“叉金復廊積”軌，啄“伍兩笑帶挽”圍即渾河銀帶和蒜地鐵一號線椒，楊“輝三懇圈擠”硬即二環(huán)路以內(nèi)凈的總“員核心爺圈胳”墳、二三環(huán)之間宰的欲“廣中心悉圈磚”喪及縣域范圍惠的孕“狼邊緣耳圈飄”保。通過構(gòu)化建厘“龜一廊兩帶三陪圈逝”展網(wǎng)絡(luò)體系，最屆終形成四方拓饑展、層次清晰穿、開放輻射的辟沈陽城市流通花新型網(wǎng)點布局臨。在新的格局鼻下，城區(qū)商業(yè)辭、縣域商業(yè)、棍現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、義批發(fā)商業(yè)及物議流商業(yè)都將得扣到全面發(fā)展。陳建設(shè)地鐵、奧悉體中心城市發(fā)違展的重點蟻地鐵一、二號樸線都已經(jīng)開工樓建設(shè)，站點和家換乘站已經(jīng)確商定帖。寧地鐵一、二號賺線沿線各區(qū)域秩的商業(yè)價值已序經(jīng)確定敬。翅200聽7士年綁4淺月啟動的奧體手中心項目，現(xiàn)床代化的城市規(guī)席劃展示館落成沸使用，建設(shè)新她的會展中心等會標志性建筑，奴成為沈陽十五照期間城市發(fā)展女的重中之中。傍二、沈陽市房急地產(chǎn)市場發(fā)展煩情況停2.馬1圾、沈陽市房地籠產(chǎn)市場整體狀翁況捕200朋6泄年，起沈陽童市房地產(chǎn)市場晝在國家宏觀調(diào)典控下快速、可榴持續(xù)發(fā)展著，冰總體來看房價娃沒有大幅上漲珠，且漲幅合理置。廟全市房地產(chǎn)開類發(fā)建設(shè)累計完砍成投買資鐮538.澇3殊億元，同比增漁長爪30.喉2津％，其腿中陣1爐—在1棄1惱月份住宅完成辛投抵資澇349.儲2漠億元，同比增娃長勒38.鞠8夕％。而且，增昂量商品房的銷匪預(yù)售面積、合帖同金額同比分漢別增撞長華15.2玉6慢％糾和托11.尸3算％；存量房的睛交易面積、交川易金額分別比光上年同期增傾長允7.9考3卡％魚和真10.9燈2糾％。選價格方面竿，膛200倚6添年的房價可以歇說是穩(wěn)中有升陶，齊沈陽摔市商品房銷售昨銷預(yù)售價格據(jù)為圣342達0淚元稍/琴平方米，貼比榜200河5蒸年同期增宴長宮2.6份1般％。其中商品陡住宅銷預(yù)售價扛格換為斷322搖2屯元膜/飽平方米，同比達上掉升洲3.餡6堡％炒,熟存量房平均價饑格趣為錦219杏0歲元賤/愛平方米，同比壺增檔長鍬3.2徒9頭％，其中存量揪住宅價叨格寨216追1太元卻/棋平方米，同比叉增躍長贈5.9傾2以％。無論是增蟲量房還是存量航房，均處于平危穩(wěn)運行，呈現(xiàn)添出穩(wěn)中略升的梨最佳態(tài)勢。此臂外，外省市人痕購房占有比重脹加大，占到了唇全市購房總量控的香10.7蜓%仿。闖200堤7右年裙1夢月沈陽全市及賠各區(qū)房屋平均循價格一覽表椒區(qū)域折增量物業(yè)價格章比上月罩存量物業(yè)價格啞比上月腸全市憑3767避155兄1980抽-307側(cè)沈河單4857擁-977祝3224黑15無和平扶7004拉1278總2874賊-230加皇姑掉3851耀258偷1824沉-571役鐵西爛4377蠅806卻1719今-439妻大東您3539憑93即2305綁266抗渾南除4477喪642尸3406繡446式總蕩之，啦沈陽房地產(chǎn)市王場在國家宏觀祖調(diào)控的背景下機，仍然保持上顆升的態(tài)勢；房方地產(chǎn)市場各項歌指標說明商品勿房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得梢到進一步改善叼，市場供求基坑本平衡，房價菊運行平穩(wěn)，總贏體發(fā)展形勢是獻理性的、健康卡的，處于可持相續(xù)的發(fā)展狀態(tài)山。征2.雀2扔、沈陽市土地桑市場狀況貿(mào)近年來，沈陽塞土地供應(yīng)逐步柿加大，需求旺授盛。從近幾年悉土地出讓情況飯看，沈陽的土素地供應(yīng)較充足職，斥200悼2杏—掠200聞5咽年平均土地出偶讓約漠120顏0罩公頃壁，甚至出現(xiàn)較碑嚴重的土地閑貓置狀況證。丑200律5籃年共出讓土地壁面犬積舍38剖5者萬平方米，同好比增劣長且13.6妨%孕。今年計劃供仔地量暴為魚50贏0森萬平方米，其迎中住帖宅哲47誓0輔萬平方米，商營業(yè)交為逗3墨0坑萬平方米鐘，蠻1升—描9育月份，全市房愛地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瓣購置土性地石705.銀6心萬平方米窩，同比增風長課6.7宵%辣。貞近幾年沈陽的擔地價漲幅較大喝，區(qū)域差距明針顯，但仍在合另理區(qū)間內(nèi)。住佛宅及商業(yè)用地席中沈河和和森平區(qū)單價最高竹，而于洪區(qū)有介地塊創(chuàng)下窮了估200窯3箏年至上暴漲嚴50茶%嘉的記錄。由于京今年供應(yīng)的土棍地多為二三環(huán)衰線之間，交通侄便利，未來區(qū)計位上升潛力較弦大，因此年均訊的漲幅喝在瀉15餓%這以上。中心地塌段的土地只有陣棚戶區(qū)改造，做基本沒有可開收發(fā)住宅的土地驕，因此會進一挨步來開與非中莫心地段的差距似。但整體而言拿，沈陽的地價慈與其他地區(qū)相暈比還在較低的叢位置。水2.潮3拉、沈陽市住宅裳市場現(xiàn)狀概200且6務(wù)年尺國家的宏觀調(diào)垃控政策多于往群年，在此大背航景下，競沈陽的開發(fā)商互投資繼續(xù)保持部強勁勢頭，只況是在價值取向悅發(fā)生了一定變?yōu)E化宜，架傾向住宅開發(fā)歇，限尤其是柱中小戶型和中笨低價位普通商材品住宅旋。徐搞截笨止吐200籍6侮年爽9則月末，商品房孟竣工面賽積鋒275.綢4途萬平方米，同漂比增名長蹈70.9麥%紛。其中住宅竣蛾工面剃積炕235.9作%筍萬平方米，同昨比增傳長憶69.8筑%塑。歷年住宅竣工、銷售面積歷年住宅竣工、銷售面積2006年各月住宅銷售面積和均價資料來源：上海**智庫資料來源：上海**智庫念在戶型方面，停沈陽住宅的銷地售由小戶型商僑品住宅占據(jù)首回位，比重達到失全部商品房銷橋售量飯的糊50礦%要以上繁。狀200眨6清年披1邀—底9鋸月單套面積度10益0裕平方米閃以下的商品住昂宅，銷燥售稠352.石5蚊萬平方米塌，占總銷售量反的緒53.5惹%笑，其后依次四為陷10轎0右—獅12飽0詞平方米爛和頭12臉0音—倡15奴0棒平方米搏，各自所占比仿例分別君為袍23.8座%續(xù)和續(xù)14.6丸%尺，而環(huán)15階0簽平方米竊以上的盡膚占加8.1爬%營。絕200墊7健年路1鞠月全市及各區(qū)蟲住宅平均價格穩(wěn)一覽表窮區(qū)域撥增量住宅價格塊比上月稅存量住宅價格蹄比上月亮全市混3180鐘-73榨2045漏-74衫沈河璃4916翼-490殊3085栽115主和平坑4447子327夏2697形88獸皇姑茫3383蛋-40毛1798嘴-283流鐵西犬3098元-45辮2096檔-42是大東睡3411縱142魂2125紐73惑渾南柱4456燈715淡3406擱446脆從上面的分析程可以看出，住媽宅還將是沈陽搏房地產(chǎn)發(fā)展的淡重頭大戲，隨派著經(jīng)濟的不斷躁發(fā)展，外來人寶口的不斷增加么對住宅的剛性柏要求也隨之擴簡大，價格上將話有較大空間。傭戶型方面基本鞏以緊湊、經(jīng)濟滿的小戶型為主落。也2.恥4舊、沈陽市商住襯（辦）樓市場表情況遍商住（辦）樓丟顧名思義物業(yè)陶既具有居住功埋能，同時也可傍作為商務(wù)出租電和辦公等作用鍛，功能相對較防靈活。賴沈陽入駐商住徑樓的通常有這營樣幾類企業(yè)：次居家辦公類、鋸小型辦公企業(yè)味、創(chuàng)業(yè)團隊、姿商務(wù)公司、貿(mào)源易公司和外地供企業(yè)的辦事處銜等。其中以廣柏告公司、裝飾爸設(shè)計公司杏，筆I痕T瞧公司居多。彎這類公司人數(shù)攜少，公司規(guī)模揉小，工作時間蓮長、節(jié)奏快，紐選擇商住樓對擠于常加夜班的續(xù)他們來說再合耀適不過?；诳拼?，商住樓的母戶型面積替通常組比較小，一般胞在陷10概0齊—胃20亮0涼平方米竟之間姐。水再如，開敞式歷住宅的奉天硅脈谷大廈建自在暑I(lǐng)扁T碌類企業(yè)蓬勃發(fā)冠展的三好街柱，調(diào)I跡T發(fā)公司對辦公場羊所的需求與商雷住樓的功能定爬位一致。宰商住樓是介于驗酒店式公寓與喬辦公樓之間過敲渡產(chǎn)品，其實電就是放大了面流積的酒店式公躲寓，居家與辦傘公提升了此類味產(chǎn)品的市場競壩爭力，同時因滔其在規(guī)劃標準高上低于辦公產(chǎn)弓品，因此在價筐格上也低于純勸辦公產(chǎn)品。蘇此類產(chǎn)品是針攜對小型創(chuàng)業(yè)性鉆公司首選目標島。謀2授．難5迅、沈陽市商業(yè)將市場情況句200描5饑年沈陽市商業(yè)鍬地產(chǎn)開發(fā)總面曬積已經(jīng)超拐過枕80出0粱萬平方米。而乓根據(jù)《沈陽商彎業(yè)網(wǎng)球點棗“錢十一撤五瀉”貢規(guī)劃》，鉛到手201緩0牧年全市商業(yè)網(wǎng)寶點總面積將達沃到廚192機0朱萬平方米，政施府的積極推進名使得沈陽未來盜的商業(yè)地產(chǎn)有核了比較有力的罵支撐，但居民冬收入和消費水寫平的限制，有誦制約了沈陽商熟業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)陡的升級速度。勢中街、太原街橋、長江街是沈姓陽傳統(tǒng)的三大巡商業(yè)街，已經(jīng)忠較為成熟。隨啊著城市中心的奇外擴和各重點戰(zhàn)區(qū)域的建設(shè)，功以奧體中心為乒標志的渾南商課圈，以鐵西百評貨為中心的鐵位西商圈，以及輸三好街商圈等吐新的商圈正在瞞逐漸形成，沈泉陽的商圈開始釣向西南拓展。壤而政府規(guī)劃中俯傳統(tǒng)商業(yè)街的臟改造，加快提誕升東城商業(yè)區(qū)渾功能水平形成碧特色商業(yè)街區(qū)身。引從商業(yè)形勢上旋看，目前出現(xiàn)北了更多的商業(yè)彈綜合項目，公標寓、酒店、辦灑公樓、商場與伙住宅多位一體屑的項目約集占效40沒%委，如青年大街領(lǐng)沿線、北窩站步CB醋D暫，并隨著住宅樣大盤開發(fā)時期宅的到來，大型鬼住宅區(qū)配套的賽零售商業(yè)地位匯進一步加強，坦如太原街商圈鉆、中街商圈、接北行商圈。專馳業(yè)時常與購物嬌中心所占比重戲基本持平。主溉力店業(yè)態(tài)以超徐市、百貨業(yè)為教主。自200件7耀年撐1印月全市及各區(qū)震商業(yè)用房平均咽價格一覽表仍區(qū)域帝脂增量非住宅價泛格小獵比上月型柏存量非住宅價湊格棋濟比上月露鋒全市慚熔5249窩33捎2435州-436坦沈河愉拜4732假-1950儉4005茅255誤和平皆眠8243邁612序3458椅166水皇姑旁腸5226儲1176探2009爽-950豎鐵西新拼泥5304洲58籮1111足-1631潔大東窮檔4474熔-170老4619盾2609眨渾南蔑抄4728刪-818轟0姑0柿2.6情、沈陽市房地撞產(chǎn)市場總結(jié)刑1消、在政策調(diào)控怒的巨大壓力下矮，沈陽房地產(chǎn)置市場還是比較浪穩(wěn)定，仍然保象持穩(wěn)步趨勢，軍房地產(chǎn)有著良慧好的發(fā)展勢頭住。毛2自、住宅產(chǎn)品仍鋒將是沈陽房地父產(chǎn)發(fā)展的重頭貝戲，戶型面積扯日漸趨向小戶匙型經(jīng)濟實惠路圖線。檢3五、現(xiàn)沈陽辦公境樓或商辦（住磨）兩用項目分韻布不均勻，基東本分布與北輝站晴CB唐D乎區(qū)或太原街核既心商貿(mào)區(qū)周邊欄，中街作為政今府重點發(fā)展另真一個核心商貿(mào)潔區(qū)此類物業(yè)相疑對較少，存在驚較大發(fā)展空間專。壤4宅、隨著政滾府以“蓋一廊兩帶三葡圈萍”倘規(guī)劃的不斷推承進，商業(yè)地產(chǎn)戲投資氛圍逐步捐形成，市民投海資意識逐步加胖強，商圈的成撕熟情況將左右拿項目的方向。討5夠、慶200佳7潔年墳7決月叔1個日張?zhí)岢霾嵤┑挠黝}是為僅“獻金鑰維匙吳”棕的討“妥東中吐街羅”毫延伸項目將成炮為本項目發(fā)展嚷的墊腳石，為蜘項目更好的發(fā)耳展提供保障。喇6罷、地鐵將作為蓋新興的城市交止通工具，隨著稍其投入使用，排將在一定程度旺上左右房地產(chǎn)德市場走勢。顛三、項目所在槽地市場情況啟3.1采澡中街商圈刻中街位于沈陽拿故宮周邊，是喉沈陽最為古老御的一條商業(yè)街險，承載著悠久柴的歷史文化，散形成了以中街乞為輻射的中街陡商業(yè)圈。中街勻商圈以中街步型行街為核心，六東起小什字街坑、西至西順城換、北起北順城艷，南至南順城城，由中街、小若東路、北中街霧、南中街、沈單陽路、正陽街桑、朝陽街組成嘩。直紗從目前中街商假圈的規(guī)劃發(fā)展響情況以及以打儉造閑“就東北第一糾街它”代的發(fā)展態(tài)勢來蘿看，中街商圈辣以冤“真4A傷級商貿(mào)文化旅誕游具區(qū)鄉(xiāng)”致的定位與太原興街在定位的層繳面上形成了較版大的差異。建脂設(shè)正陽街和朝在陽街地下通道服；結(jié)合故宮周突邊環(huán)境綜合整沒治，完成標志登性建筑裝修改俊造；中心廟廣朽場、名人景觀語大道、步道式盛精品街的建設(shè)女工程、建設(shè)休笛閑廣場，完成需北中街商住開混發(fā)項目等項目信的實施充分展瓜現(xiàn)了中街商圈未建成東北中心乓影響東北亞經(jīng)律濟圈的國際商慣貿(mào)旅游交易平識臺的決心索。紫洗代表性商業(yè)柜：庭粘商業(yè)城：是由反東北地區(qū)經(jīng)營駱規(guī)模最大的綜現(xiàn)合性商業(yè)企業(yè)博集團商業(yè)城集賺團旗下的綜合墨商業(yè)中心。位悅于沈陽市中街及商圈東端是沈只陽傳統(tǒng)商場之蝕一，地段優(yōu)越醒，商業(yè)氣氛濃欠厚目前是中街背最大的商場杜。紗鼠沈陽新瑪特購殖物休閑廣場：泛由大連大商集浪團的獨資經(jīng)營烘，該商場積極搖推行新品牌，拐新業(yè)態(tài)、技術(shù)澤和新業(yè)種集成嫁之后再造的新仍模式。與新瑪與特撫順店、新井瑪特葫蘆島店肺、新瑪特沈陽夫店、新瑪特哈南爾濱店、佳木個斯店、太原店兄等商場構(gòu)筑了乏東北地區(qū)強大杰的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢株。申即興隆大家庭購某物中心：是目沈前沈陽已經(jīng)開衣業(yè)的最大的最彩具人氣的單體唐商場，定位為淋沈陽人的休閑藥廣場，購物天假堂。集購物、狡休閑、旅游、軟餐飲、娛樂于問一體的巨型購壓物中心，實施屯按照國際流行蠟的格Shoppi功ng守和。肚近期也開始發(fā)店展部分中高檔銅商場如恒隆（鼓在建）、蘇寧禿電器、沃爾瑪迎等，周邊主要宵的商業(yè)還有小扣商品大世界、去小食品大世界疾、罕王百貨、足臺寧北片A胖＋橡A讀、斗牛士、老掙邊餃子總店等董等。凝3.2仰厚可比項目羅列冠本項目地處東繞順城街和津橋否路路口，正處啦于中街商圈中撓心部位。項目凡為商業(yè)綜合類贏性質(zhì)，分別有弄產(chǎn)權(quán)商鋪、小忠戶型公寓和商能辦樓組成，物頓業(yè)類型較多，擱功能比較全面?zhèn)?。根?jù)項目地栗段、區(qū)域、性判質(zhì)、功能等方獨面的可比性，見選取以下幾個竄項目重點分析擁：棕可比項目一覽焦表閑項目喂地址冠開發(fā)商陵電話邊可比項目區(qū)位科圖挖3.3肆蒼各項分析遙物業(yè)形態(tài)、規(guī)防模沃從地理位置來榮看，除空間王綿離本項目有點變距離，且相對僅離中街商圈較星遠外，其他兩譜個項目都在中茫街商圈內(nèi)。其把中冠撓信頌·賄創(chuàng)意大廈與本標項目隔崗而立拍，分居樓口兩沙端，商業(yè)城正裝臨中街，在受撇商業(yè)氣氛的輻茂射較本項目有膊一定優(yōu)勢?？臻g王效果圖空間王效果圖負從物業(yè)形態(tài)來蠅看，除商業(yè)城胃以純商鋪出售題（塔樓為酒店延）外，其他兩廢個項目的物業(yè)殘形態(tài)基本與本假項目的定位相草似，均為底下縱商鋪加塔樓商路住或商辦等形儀態(tài)。特別是項枝目對面的冠跌信帥·渡創(chuàng)意大賀廈課1嗽—活4搭層為產(chǎn)權(quán)上鋪佛（現(xiàn)沒發(fā)售）屬，迎5魚—愧1家0鵝層為辦公樓領(lǐng)，羨1訪1態(tài)層以上則是商愿住兩用公寓，崇與本項目非常乒相似，將為本上項目以后的銷性售中增加阻力圍。商業(yè)城效果圖商業(yè)城效果圖****大廈效果圖戶型面積商業(yè)城2—5層平面戶型圖商業(yè)城2—5層平面戶型圖商業(yè)城一層平面戶型圖蜻商業(yè)城作為純遺產(chǎn)權(quán)商鋪項目玻現(xiàn)已經(jīng)對外發(fā)驗售，單體面積你基本碼在丈2征0稠—覽3闊0的平方米咐左右，其余兩膜個項目的產(chǎn)權(quán)恭商鋪都還未對黃外發(fā)售，其面候積劃分并沒有洞詳細資料。但芳從建筑結(jié)構(gòu)來脆看都是框剪結(jié)落構(gòu)，商鋪面積腦在銷售時均可被自由劃分，可書根據(jù)前期積累股的客戶情況來棒定商鋪的主力奧面積，并可以鑼橫向任意打通愛組合。本項目亞也可采用類似蜜方式，以保證嫁商鋪的去化速防度。商?。ㄞk）樓冤冠艙信續(xù)·目創(chuàng)意大廈現(xiàn)在除以哨1勸1著層以上的精裝唱修商住房銷售零為主，主力面途積在崖4瘡0畏平方米路左右，面積范串圍呆3是0且—臘6筋0蹲平方米漠，皂5宣—碑1勵0斥層辦公樓還在屑客戶積累期，堵主力面積運6尤0撤平方米衛(wèi)左右，面積范伸圍暴4鮮0舉—燃15愛0頑平方米們。********廈戶型圖********廈戶型圖*******大廈戶型圖炕空間王相對前辰者戶型方面比促較單一，主力棚面積為帥5域6社平方米勉左右。但其層墾高達混4.言9魄米溜，在結(jié)構(gòu)上做旬了單體分割處死理，將一層物劑業(yè)分割為兩個它使用，大大的境提高了使用面啄積，為良好的紅銷售奠定基礎(chǔ)伸，本項目在情蛙況允許的情況參下也可考慮此礦種方法?？臻g王戶型圖（分層）空間王戶型圖（分層）空間王戶型效果圖銷售情況循項目蕉價格（皇元翅/M割2電）裹銷售率近（艘%箏）享480勵0吉（起價）主45%飼420忌0欺（均價）助60%慣1600慰0始（均價）灑基本銷罄的商業(yè)城作為一學個純產(chǎn)權(quán)商鋪邊的項目，在開成發(fā)過程中引進我了商業(yè)經(jīng)營的詞合作公司，銷妥售中實行包租齒返租的方式。鏈返租率蚊為愛9誼%絹，返租期由限豎1鑼0盒年，因此其銷杏售價格比較發(fā)釀，整個項目均府價達論到屢1600籌0祝元葉/棚平方米左右。幣值得一題的是方其地層與商業(yè)拔頂層的銷售差治價并不十分大植，頂層商鋪的潛售價最高也達榮到捐1500考0季元膝/穿平方米，平均片為壞1100冷0變元盼/幸平方米。因為卵有著良好的投待資回報，其銷咸售情況非?；鹜姹?，開盤至今準將屯近戴8薄個月基本銷罄雨。挖其余兩個項目才現(xiàn)銷售的均是貪商住兩用房，帆因其各自都有莊自身特點，如延空間王的買一濫得二、冠噸信于·等創(chuàng)意大廈為精像裝修房，所以舟價格基本都年在僅500客0擠元逆/背平方米左右。豎銷售方面駛**熊·爛**淘大廈因開盤較惑晚去糊化鈴45衣%臥，而空間棉王塑3毛棟塔樓以將近溪銷只售街2智棟，達啟到籌60戲%翁。裙房商鋪都趙采用后滯銷售夠的措施，空間刷王進行案前集預(yù)客，而冠免信檔·移創(chuàng)意大廈則先捎將商鋪出租給宅經(jīng)營商，以租憑養(yǎng)鋪待商業(yè)氣槽氛成熟時即可扇起價銷售。市場總結(jié)滲1德、在政策調(diào)控億的巨大壓力下日，沈陽房地產(chǎn)行市場還是比較揭穩(wěn)定，仍然保杰持穩(wěn)步趨勢，餅房地產(chǎn)有著良車好的發(fā)展勢頭押。娘2延、住宅產(chǎn)品仍融將是沈陽房地識產(chǎn)發(fā)展的重頭嘩戲，戶型面積同日漸趨向小戶迷型經(jīng)濟實惠路景線。券3徒、現(xiàn)沈陽辦公由樓或商辦（住添）兩用項目分單布不均勻，基焦本分布與北組站豐CB赴D恢區(qū)或太原街核數(shù)心商貿(mào)區(qū)周邊花，中街作為政廣府重點發(fā)展另酷一個核心商貿(mào)被區(qū)此類物業(yè)相堪對較少，存在慣較大發(fā)展空間持。也4忙、隨著政啊府堪“攜一廊兩帶三沙圈仙”誕規(guī)劃的不斷推字進，商業(yè)地產(chǎn)日投資氛圍逐步勉形成，市民投應(yīng)資意識逐步加婚強，商圈的成過熟情況將左右踢項目的方向。貴5館、時200優(yōu)7榜年車7衛(wèi)月糧1藍日刊提出并實施的棚主題夜為饅“洞金鑰糟匙烈”脂的歇“出東中侵街加”涂延伸項目將成排為本項目發(fā)展崗的墊腳石，為趣項目更好的發(fā)昨展提供保障。怕6濕、地鐵將作為慨新興的城市交攪通工具，隨著片其投入使用，蜜將在一定程度蠅上左右房地產(chǎn)促市場走勢。薯第三部卷分看相項目分析與評雨價一、地塊分析簽1.飛1故地塊的基本情沈況地理位置：悟基地現(xiàn)狀：已從經(jīng)圍合完畢，榨土地基本平整酒；周界條件：疊基地面積悲：侵810梳0缸㎡繞容積率穗：肌7累.69塘總建筑面積溫：肌6228莫9笑㎡（地上）沖、飄1250勺9逼㎡（地下）鉗其中躲商容評漏業(yè)栗：式2462偉0謎㎡懲掠幸商辦、商住胞：牙3766么9耕㎡容建筑密度過：碎吹持不超花過億63%暑停車位帶：品展椒地下兩層停車妹位份用地性質(zhì)：商晶辦用地，使用鳳權(quán)絮4暗0陷年滾1.2恰腥地塊周邊情況機沈陽歷史最悠形久的商業(yè)步行蛋街鎖中街是沈陽市萍歷史最悠久的重商業(yè)步行街，般商品種類十分翼齊全全面，雖檔然在商業(yè)檔次癢上無法與太原賢街、北站等相賄比，但由于環(huán)易繞整個故宮旅余游區(qū)，人氣鼎教盛，具有自身床獨特的發(fā)展?jié)摕捔εc優(yōu)勢；可默以做成類似上鈴海豫園的綜合閃性商業(yè)旅游特叉區(qū)。辯中似街黃—辣—令打造壞4A箏旅游商貿(mào)核心妥區(qū)濃中街是沈陽歷鎖史最悠久的一覽條商業(yè)街，依邊附著清朝開國帝皇城（現(xiàn)沈陽功故宮）這一先玻天的旅游資源關(guān)，形成了以旅喇游業(yè)導向的市飽級旅游文化商告業(yè)區(qū)。隨著沈荒陽經(jīng)濟的不斷火發(fā)展，政府規(guī)太劃將中街打造絮成一扣個桿“豎4A議級旅游商貿(mào)核辛心噴區(qū)自”甜?；诂F(xiàn)主要由大型太綜合百貨商業(yè)習為主導，如：跳新瑪特、商業(yè)孩城、興堅隆撓·監(jiān)大家庭等，其光它服飾專賣（歪沈陽春天、罕侵王辭010順1卡等）、小商品是業(yè)（小商品大疤世界等）、餐班飲設(shè)施（臺既北剩A+磁A企、老邊餃子等穩(wěn)）、專業(yè)市場酷（國美電器、飼蘇寧電器等）拜及大型超市（甩沃爾馬等）相隔結(jié)合的分布狀廟態(tài)。旁隨著政府規(guī)劃匠的不斷完善，幕區(qū)域商業(yè)氣氛蠟將不斷提升。纖近期專門銷售愉中高檔品牌商澡品的恒隆百貨亡已落戶中街，奏不日將破土動刻工，為商圈的翁商業(yè)氛圍的提縫升和完善添磚獅加瓦，也為提烏高商圈的殺國際知名度奠碑定基礎(chǔ)。積本項目處于沈疼陽商業(yè)繁華地鹽區(qū)之一的中街鳴商圈內(nèi)，中街甜商圈的良好發(fā)系展是本項目成童功的必要條件野。踢二、項目寨SWO宰T千分析側(cè)Streng秘t語h賄（優(yōu)勢分析）倉首先，對一個隔商業(yè)項目來說緊，項目的成功妖與否很大程度蓋上取決與周邊坊商業(yè)氛圍的濃兵烈，成熟的商諸業(yè)氣氛，良好慎的人氣將為項炭目日后的推廣剖奠定人氣基礎(chǔ)左。而本項目地醬處沈陽知名商悔業(yè)步行街（中升街）附近，處隱于一個成熟的慘商業(yè)圈內(nèi)。因阿此在一開始就希占據(jù)了良好的腹地理優(yōu)勢。貪其次，項目緊企鄰的東順城街被及津橋路都是簽城市交通要道貧，且在項目地怒塊周邊具有十浪多條的公交線環(huán)路從此通過，砍本項目還是地知鐵兩個出口處覽的中間線，隨糞著地鐵的興建拾與投入使用又基將給本項目帶曠來無限的商機侵，伴隨交通優(yōu)項勢十分的突現(xiàn)爛，為項目日后補的推廣及商業(yè)君項目的經(jīng)營都武提供了堅定的淹基礎(chǔ)。濤再次，沈陽故她宮作為清朝的撓建國皇城，是慘國家重點保護鞋文物，也是國竟際知名的旅游嘆景點。都是項偶目推廣良好的涼依托。好最后，當?shù)卣蟾攸c扶持、尸規(guī)劃，必將中筑街商圈打造脂成級“性4A津級旅游商貿(mào)核押心坊區(qū)乞”額，為本項目以挽旅游為導向，狼打造時尚精致素小商品銷售的爽初步定位提供千了政策支持。嗽Weakne并s頑s縮（劣勢分析）最第一，臨近項鑰目是小商品大鋪世界，一個批寇發(fā)小商品的專怎門市場。由于暑是批發(fā)性行業(yè)戒，人流比較混莫雜，為項目的娛形象塑造打下咐折扣，也為項罪目日后商業(yè)經(jīng)衣營的規(guī)劃營造梨帶來影響。仿第二，由于地誤塊西部與現(xiàn)已探有項目間距較率小，因此項目濕此邊的建筑在喉光照上將受到煮影響，也將影番響其銷售。補第三，沈陽人獵心目中的大東衛(wèi)區(qū)，是比較平照民話的地區(qū)。鋒本項目雖然緊惜靠中街，但東她中街的路市政左配套不予以落嫁實，這里永遠么只有三個次字屠―機―素臟、亂、差！惑第四，周邊住羨宅由于年代久姓遠，都出現(xiàn)了喝危、陋現(xiàn)象。周《鵬利廣場》灘由于營銷不力狂，對我們也起探到了一些震蕩庭。鞭第五，周邊以灣住宅為主，難敏以形成真正的缺辦公格局。錫第六，沈陽相紀當一部份本地牧人對辦公地產(chǎn)庸缺乏足夠的認里識。吃第七，吵鬧、隱陳舊的公交集癥散之地。窄Opport衣unit鞏y勻（機會分析）詞首先，項目所憤在的區(qū)域是沈絡(luò)陽政府將要重發(fā)點發(fā)展的商貿(mào)帳核心區(qū)。隨著前政府規(guī)劃政策未的不斷落實，嘗商業(yè)氣氛的不饅斷旺盛，交通撒設(shè)施的不斷完淋善，將為項目烈人氣積累和推達廣銷售帶來機陷會。顫第二，中街作哨為一個成熟的金商業(yè)圈，其商輕業(yè)氛圍的營造善已達相當，而榴在商務(wù)產(chǎn)業(yè)方亦面卻非常缺乏厚。而本項目上吃部的塔樓正是碼商住（辦）多旋功能用房，正盜好填補市場這婆一空白。遍第三，目前沈叨陽房地產(chǎn)市場游尚處于一個良朗好的發(fā)展階段第，市場對房地堅產(chǎn)還有一個良白好的預(yù)期，市耗民投資意識逐皆步增強，為項吊目的發(fā)展提供顛了一定的機會徑空間。插Threa呀t理（風險分析）巖首先，對于中共街這樣的商業(yè)純區(qū)來說，她已隆經(jīng)形成了一定咳商業(yè)經(jīng)營組合袋，經(jīng)過多年的籃經(jīng)營也已經(jīng)行蛇了一定的消費沸模式。在這樣天成熟的商業(yè)圈騰中，找出市場檔經(jīng)營空白，隨稈而順其發(fā)展填銹補空白，這一候過程將有市場鞭認可度的風險面存在。由第二，周邊在真建類似項目的致存在勢必會去覽化一部分的市眉場分額，而其惑日后的發(fā)展將徑為本項目的推乎廣銷售帶來很白大的影響，市熄場去化存在一礦定風險。渠第三，對商業(yè)侮物業(yè)來說，無欲疑底層商鋪是唱為市場看好，昆而二、三層的鎮(zhèn)商鋪如有對其蛋人流引進與輸憑出做了良好的逗設(shè)計安排，再績加上一定的地族段優(yōu)勢，也基蔬本能為市場接缸受。本項目下澤部為五層商鋪杏，因此四層以哲及四層以上的絮商鋪將存在一愧定的去化風險茶。只有將動線泡、經(jīng)營門類、抓或租或售、以點租帶售等一些侵列問題弄清后酒方可簡化這一溜風險。紀通過以上的分兄析，針對地塊桑前景，我們得丟出以下結(jié)論：銳機虧遇握>槍甘風險滅第四俘部膽分巡績開發(fā)建設(shè)進度托安排應(yīng)一嘗、規(guī)劃目標及努建設(shè)方案養(yǎng)見建筑規(guī)劃設(shè)司計說明（附件確）支二旅、建設(shè)方式及早進度安排恩（見下表）印項目計劃橫道承圖卻撈計算期（季度智）黃2007和年四季度洋2008謠年一季度竹2008鼠年二季度濤2008揉年三季度副2008抬年四季度板1前期工程淡廁笛倡屑農(nóng)采絹舊邊保反日仁使逝2沉土方及基礎(chǔ)工蜻程悄渠凱萍命墊島錄3求主體工程（包夜括地下室）田倦草挖賊認順叼4針水電安裝壓蒙材甜退餡故鄙瓶鵝段5餃電梯工程獲填岸劇題餐方僵腸奮吩6吸空調(diào)、水暖工景程較查朗烏垮雕竊泛者暫駕7陜通訊工程巨傅篇膜損臟積溪停追博仗8聯(lián)消防工程消央拴執(zhí)戴硬犧春泰瞎條9雅煤氣工程艇馳湖震芹但書腐呀蜘乒10白對講系統(tǒng)日副笛疾煌姓仔著哲言硬廉鳥11血電視天線杰土懲翼殃楚著夾密弦棒增秋12縣室外配套晚乒爛獵貌虜丘汽左醒恰達13槐竣工驗收格攻語視漏塌幻嗽辦加禿棟社炕息第五割部分甩投資估算與資德金籌措1、投資估算參按總建筑面籌積浩7400堆0照㎡，其中地申上姥6200膨0痛㎡，地排下泥1200欄0辰㎡測算，項目敬的總投資留為知3205毫0玉萬元（含地價領(lǐng)），詳見下表寸（鼻表論1夠）：慈序號慧項目名稱宏計算依據(jù)鵲計價（萬元）避備緩旗橫注誠1婆土地款顏（以凈地方式丑出讓）滲7300東已交鳳2裹契稅苦土地總茶價嫂×4%蠢292頭將交蠅3上拆遷熱力掛網(wǎng)遠費令鍋爐房拆遷賠裙償組居民掛網(wǎng)費拆704益已交爪4逢設(shè)計費（含人角防、弱電、綠卵化）羽7.配4孕萬棋㎡賣×2諷5蕉元義185哭部分已付蛙5鳴可行性調(diào)查研跌究費穗建安工程穴費餐×0.5%督7權(quán)已付返6鋪地質(zhì)勘探芒14訴7層七通一平弟土地面盜積器8086.6律×20搞0尸元前160板8哄工程監(jiān)理、質(zhì)侄監(jiān)費遺建安工程茅費惑×1.2%稠100唯9麻地下室建安造帆價芝（含樁基、人樓防）督1200料0潑㎡鞏×200侵0霞元糠2400拾10曲+豎0.0葡0亮以上純土建造蕩價包6200便0鐵㎡孝×100遞0柜元廊6200爽11役中央空調(diào)、商鋼場簡裝修汁2450勁0疲㎡逝×50拉0降元件1225糖12派門窗嫩300霸13紋室外燈光踐100肆14才消斃防懲8龍0以、弱碰電蟲2離0抱、留暖氣安浮裝蘭2襪0嶼、有灌線唐20叨6200副0兩㎡保×14艱0權(quán)元可870杠15臥電梯、貨梯、掉扶梯窮400津16炸配套公建、強里電、專自來水、排污團費牧暖氣掛網(wǎng)費免搏交間800蒜17碌綠化、道路、影化糞池疾100怕18曾配套費、開發(fā)挖規(guī)費拌配套引費封10休0唐元精/拆㎡暮規(guī)栽勵丟費絡(luò)4筒0起元等/粱㎡米868映已些交冶62植0售萬秋19訴前期物業(yè)管理鏡費譯100懲20跌管理費用驗800碰已暫用央40輝0住萬款21達銷售費用壞按成交金更額慎×3美%破計提賣1500做22恐財務(wù)利息扶700宏23沈營業(yè)從稅批5.5%總銷售收入殲的至5楚%襪、城建赴稅登—雖營血業(yè)稅額留的酸7推%什、溝教育費附裁加貓—敬營業(yè)稅額晝的塊3%啞2670駛24抵交易印花稅誤成交金傍額宵×0.5%本255億補償金隆4000握合央萬堪歌計狹32050二、資金籌措皮通過認真分析澇，本項目籌措陡資金的具體途鬼徑有：以自有割資金投入購買寨土地；我司取礦得土地開發(fā)權(quán)毒后，以合作單森位和銀行融資觀投入；加快工濕程進度，盡快裹實現(xiàn)銷旦售往,精再用銷售回籠時資金投入；此它外同施工單位齊協(xié)商，由施工趙企業(yè)墊付部分濁前期工程款。除通過以上各種拋途徑，基本可服以保證本項目漂資金需要。脹項目總投資膜約從32,05甜0或萬元，經(jīng)測算掛需投入資金包即括自籌資金、齒銀行融資、施吐工企業(yè)墊付資慈金、銷售收入哭，其中自有資比金姜13,46瓣1陶萬元，銀行貸故款算款好6,41獄0逃萬元、施工企笑業(yè)墊付資臂金綢1,92屬3薪萬元，銷售收傳入抗10,25鋸6顯萬元。如袍表拔2顆所示：走表狼2它：項目資金來望源表病序號莫項目名稱歇總額（萬元）荒占總投資比例航1朋自有資金投入歌13,461檢42%僚2請銀行貸款綿6,410耀20%授3絲施工企業(yè)墊資會1,923遺6%罵4疫銷售回款投入管10,256捉32%勤5袋總投資無32,050另100.00主%晚三、資金投放散使用計劃擔本項目總投電資耳31,31架3羨萬元，預(yù)計使肺用周轉(zhuǎn)資義金尖15,00籮0系萬元，多方籌速措資金，合理謠組織施工，減殺少工程前期資豆金使用量，盡沿快回籠資金對敬本項目開發(fā)建井設(shè)具有很大的扭意義。蹈根據(jù)工程進度錫計劃鬧，蜂200啊8渡年跑7兵月項目開始預(yù)集售，預(yù)售取得椒的銷售收入，桐用于歸還協(xié)作托單位借款和項帝目后續(xù)資金投肅入。婆第六蹄部薦分滲帆銷售收入測定知一、項目銷售徐收入測算仙項目銷售收入省與經(jīng)營稅金及叢附加估算表根刃單牽位戶:塘萬溜元叛薯序號殿項目畝合計勇200滾7同年四季度嚼200劑8商年一季度脹200費8計年二季度夏2008騰年三季度骨200判8絲年四季度伏1戲銷售收入裳48,460浩.95勇制10,618攪.98歌20,659灑.39傘12,401就.49鋒4,781.五10啦1.1紅商業(yè)銷售收韻入陽(洞萬袖元灑)木27,093版.00己寺五16,255拖.80洋8,127.介90荷2,709.略30漠商業(yè)銷售面和積借(沾㎡信)制24,630皂.00被憐截14,778厭.00鞠7,389.筍00頑2,463.餡00飼商業(yè)平均售固價得(叉元叔/字㎡侍)甲11,000把.00加有洞11,000汗.00洪11,000鴨.00焰11,000夠.00斑商業(yè)銷售率招（槍%魯）瀉100%掛短坐60%即30%碎10%棍1.2姻住宅銷售收汪入化(隆萬窮元綿)溉20,717橫.95檢蹈10,358哀.98讓4,143.坊59洲4,143.閉59堪2,071.私80爐住宅銷售面辭積正(灣㎡帥)敞37,669葉.00兼賭18,834炎.50宿7,533.篇80寄7,533.穿80香3,766.居90磨住宅平均售溜價白(國元雁/厚㎡特)檢5,500.浙00切愧5,500.青00拋5,500.對00歇5,500.框00僅5,500.決00滾住宅銷售率蜓（耍%宅）昂100%拒摩50%店20%鍵20%寇10%贏1.3艷車位銷售收入款(年萬元史)獵1300修您650情260滾260陷130慶2攤當期銷售回款興48,460定.95侍影10618.搭98關(guān)20659.灑39失12401.坑49俗4781.1捏0統(tǒng)3菠銷售稅金及附蝴加寧2,471.唱51挽狐541.57習1,053.副63花632.48案243.84秤3.1錫營業(yè)稅條2,423.陡05脹銜530.95耳1,032.榆97這620.07季239.05夕3.2貪城市建設(shè)維護氧稅銀24.23螺按5.31久10.33概6.20票2.39潔3.3溪印花稅貿(mào)24.23浴戲5.31鉗10.33水6.20裂2.39透4雜銷售凈收入籃45,989獅.44優(yōu)謀10,077胳.41牲19,605恐.76捷11,769抄.01厘4,537.早26固價格實現(xiàn)率宏100.00僵%改二、項目銷售豬利潤測算眉項目損益及利權(quán)潤分配表輪單位：納萬元耀式樸者200滑7所年四季度鳥200綢8桶年一季度課200軟8花年二季度吵200辣8肯年三季度京200搜8暴年四季度塌序號段項灰膠糖目村合計取1偷經(jīng)營收入朵48,460束.95演0.00美10,618坑.98體20,659澇.39賞12,401象.49斤4,781.段10臣1.1瘦愧塵銷售收入界48,460覆.95皂之10,618碎.98炮20,659最.39乞12,401司.49盜4,781.音10戚1.2蒸理刮出租收入徒塑勻發(fā)叨叛猴1.3爽匙置其他收入泡徒此密嘉資別2己開發(fā)成本效30,573兇.63杠8,728.寬48青5,262.知99晚4,374.算09疑5,757.予13雄6,450.輔96霉3且運營成吃本愚(腐出氏租腥)犬慣沿全曬駱殺4賄銷售費用服1,211.肌52易0.00外265.47鑼516.48哪310.04堆119.53拆5她銷售、經(jīng)營稅長金及附加爛2,471.備51竟0.