年黃山市某旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建議書

****旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建議書目錄第一篇概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程1．開發(fā)前的規(guī)劃2．開發(fā)策略3．開發(fā)小組4．可行性研究與規(guī)劃5．資金之供給6．審核過程7．綜合計(jì)劃8．市場(chǎng)營銷9．管理與經(jīng)營第二篇****項(xiàng)目：開發(fā)模式與運(yùn)作設(shè)計(jì)1．開發(fā)原則2．開發(fā)戰(zhàn)略3．開發(fā)模式4．運(yùn)作設(shè)計(jì)第三篇****項(xiàng)目：重點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)物的初步建議1．高爾夫球場(chǎng)2．高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——私家園林3．****旅游學(xué)院4．旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目——分時(shí)度假公寓第一篇概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程1．開發(fā)前的規(guī)劃度假區(qū)開發(fā)者在著手進(jìn)行開發(fā)過程時(shí)，首先必須考慮各種選擇的可能，并界定整個(gè)計(jì)劃的概念。最適合的開發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)過許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定。專業(yè)的開發(fā)者，他所感興趣的是開拓潛在的市場(chǎng)，其所需要的是適合該市場(chǎng)的計(jì)劃用地。就一項(xiàng)有計(jì)劃的度假區(qū)開發(fā)過程而言，從計(jì)劃開始到成功這段期間，最重要的是反復(fù)思索開發(fā)概念、一再評(píng)估有用的資訊，并不斷修改整個(gè)計(jì)劃的內(nèi)容。在此同時(shí)，還需要研究最有遠(yuǎn)景的市場(chǎng)所在，乃至于開發(fā)產(chǎn)物的形態(tài)、計(jì)劃密度及興建期限也要加以概念化，屆時(shí)再以開發(fā)過程中可能涉及的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)限制，檢驗(yàn)這些概念的可行性。倘若沒有經(jīng)過這種謹(jǐn)慎的調(diào)整過程，度假區(qū)開發(fā)計(jì)劃很可能在一開始的時(shí)候，就得宣告失敗了。設(shè)計(jì)概念形成的基礎(chǔ)在于：確定開發(fā)性質(zhì)或設(shè)計(jì)意象。心理上的目標(biāo)（Psychologicalgoal）界定，有助于選定計(jì)劃的特殊意象或預(yù)計(jì)完成的范圍，并進(jìn)而到設(shè)施形態(tài)之選定、安排與品質(zhì)、經(jīng)營上的需求、影響交易方法以及其他各項(xiàng)細(xì)節(jié)。度假區(qū)的開發(fā)者并且需要考慮本身在整個(gè)開發(fā)過程，從計(jì)劃開始到成熟，一連串活動(dòng)中的角色扮演。這些角色包括度假區(qū)內(nèi)旅館的經(jīng)營，計(jì)劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交易等。（1）開發(fā)產(chǎn)物與設(shè)施開發(fā)區(qū)所要營造的意象確定后，度假區(qū)開發(fā)者可以開始界定開發(fā)產(chǎn)物及開發(fā)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施。市場(chǎng)研究應(yīng)該有助于主題公園、酒店、公寓、別墅等開發(fā)產(chǎn)物之適當(dāng)調(diào)和，指示有關(guān)尺寸、形式、所有權(quán)類型以及價(jià)位等級(jí)的建議。其中最重要的是先界定該地區(qū)內(nèi)必須保留的天然設(shè)施，并研究如何加強(qiáng)這些設(shè)施的內(nèi)容，開發(fā)產(chǎn)物以及應(yīng)該善加利用的天然設(shè)施界定的同時(shí)，另一項(xiàng)必須在初期開發(fā)階段進(jìn)行的是，確定區(qū)內(nèi)需要建造的設(shè)施，并預(yù)留未來設(shè)施增加所需的空間。在決定整個(gè)設(shè)施計(jì)劃時(shí)，有四個(gè)主要問題應(yīng)詳加考慮：i.設(shè)施如何在實(shí)質(zhì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)中，配合整個(gè)計(jì)劃，并成為該計(jì)劃區(qū)獨(dú)特意向的一部分？ii.該設(shè)施的數(shù)量該有多少？iii.工程進(jìn)度如何安排？iv.經(jīng)費(fèi)合理嗎？因?yàn)槎燃賲^(qū)旨在提供愉快、真實(shí)的經(jīng)驗(yàn)，倘若區(qū)內(nèi)的設(shè)備不良而破壞使用者的興致，這種情況對(duì)整個(gè)度假區(qū)的影響，可能比完全沒有這些設(shè)施時(shí)嚴(yán)重得多。在游樂設(shè)施的經(jīng)營上，開發(fā)者的首要任務(wù)是：維持游樂設(shè)施所需的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。（2）計(jì)劃用地之選擇開發(fā)者不應(yīng)該迷戀某個(gè)地區(qū)，寄望該地區(qū)滿足任何一種開發(fā)形態(tài)的要求。選擇計(jì)劃用地的首要原則是，要能夠使計(jì)劃概念和計(jì)劃用地密切配合。挑選大型度假別墅兼度假區(qū)的計(jì)劃用地時(shí)，應(yīng)考慮環(huán)境、可及性和價(jià)位等幾項(xiàng)重點(diǎn)。環(huán)境上的評(píng)估選項(xiàng)包括：美學(xué)及氣候上的特質(zhì)；文化上的吸引力；所能開發(fā)的游樂機(jī)會(huì)；以及設(shè)施的便利性。度假區(qū)計(jì)劃的市場(chǎng)力（marketability）與計(jì)劃區(qū)到目標(biāo)人口集中地的距離，以及交通設(shè)施的便利性息息相關(guān)。開發(fā)企圖越大的度假區(qū)，越仰賴區(qū)內(nèi)便利，高運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔO(shè)施。第三個(gè)影響區(qū)位選擇的因素是現(xiàn)實(shí)資金問題，即時(shí)開發(fā)費(fèi)用和計(jì)劃完成后的經(jīng)營費(fèi)用。（3）階段與進(jìn)度度假區(qū)開發(fā)的階段與進(jìn)度，是整個(gè)開發(fā)過程中令人兩難的部分。一方面，在開發(fā)初期應(yīng)該開始提供足夠的游樂設(shè)施，以便招徠消費(fèi)者，滿足消費(fèi)者的需求，并配合開發(fā)者的發(fā)展需要。而在另一方面，這些初期游樂設(shè)施所需的巨額前期資金，以及計(jì)劃初期龐大的營業(yè)虧損，卻要一直等到有大量游客或別墅住戶產(chǎn)生，并帶來足夠的收入可以開始平衡營業(yè)支出的時(shí)候?yàn)橹埂＃?）規(guī)劃方法傳統(tǒng)的計(jì)劃用地規(guī)劃法案，一向都是考慮工程需求、政策法令、和市場(chǎng)政策等一般性的限制，以便進(jìn)一步發(fā)展成敷地計(jì)劃（Siteplan），而這敷地計(jì)劃其實(shí)大部分只是附加在土地上的粗淺計(jì)劃而已。另外，有一種比較重視環(huán)境問題的規(guī)劃方法，尤其是對(duì)度假區(qū)開發(fā)特別重要的是：以工程彰顯開發(fā)用地的獨(dú)特個(gè)性。唯有游樂設(shè)施能適合開發(fā)地的特色，整個(gè)計(jì)劃區(qū)的環(huán)境氣氛才能夠被強(qiáng)調(diào)出來。2．開發(fā)策略（1）土地買賣在歷史上，土地買賣一直被人為是最大宗也最容易獲利的度假區(qū)開發(fā)形態(tài)。挪（浪2愚）羽駐旅游地產(chǎn)項(xiàng)目活在這項(xiàng)交易里拜，度假區(qū)開發(fā)間不僅從土地買祥賣獲利，并且枯也可以從建設(shè)房和交易開發(fā)產(chǎn)稼物等過程中賺副取不少利潤。峰（緊3赴）經(jīng)營開發(fā)策磨略中另一項(xiàng)重麗要策略在于，廁度假區(qū)開發(fā)者拌自行經(jīng)營度假啄區(qū)的設(shè)謊備，舉凡出租畝商業(yè)空間、管茅理旅館、經(jīng)營體別墅單元的租迷借合資計(jì)劃、料提供維修服務(wù)陪或轉(zhuǎn)售計(jì)劃，鏟或經(jīng)營高爾夫疑球場(chǎng)、健身中皆心等，都可以巾在開發(fā)者的控俗制之下，為計(jì)矛劃帶來以下的價(jià)益處辮：趴*鵲可長期獲寧利賣*牢在計(jì)劃已告完鴨成，或區(qū)內(nèi)的斗不動(dòng)產(chǎn)買賣進(jìn)序度緩慢的時(shí)候惱，有現(xiàn)金周轉(zhuǎn)腐的潛愉力善*熄促進(jìn)開發(fā)產(chǎn)物倉（旅館、別墅妖、公寓）的交練易價(jià)，能夠有遼階段性的增們值釘*騾有助于計(jì)劃標(biāo)后準(zhǔn)之維護(hù)必須違強(qiáng)調(diào)的是，一燦件成功的經(jīng)營探計(jì)劃也是非常蛾需要廣泛的管感理技術(shù)，以及報(bào)足夠的財(cái)力支辟援。暈（焰4撕）不同策略之尼組合成熟的度包假區(qū)開發(fā)者通四常會(huì)運(yùn)用不同歸策略的彈性組尿合，汲取個(gè)中騰利益。而這些繞策略的組合，窯有一項(xiàng)前提是怠，新開發(fā)地區(qū)兔的建造委托必中須是長期的。錯(cuò)最理想的狀況霧是，開發(fā)商取蠢得該區(qū)域的獨(dú)毅家壟斷開發(fā)權(quán)新。遲3才．開發(fā)小組度紀(jì)假區(qū)及度假別娛墅的開發(fā)事業(yè)紡，是一項(xiàng)錯(cuò)綜問復(fù)雜、涵蓋各住門學(xué)問的過程析。它需要集結(jié)依許多專門知識(shí)德，在不同一個(gè)寧時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。破其影響變數(shù)不死勝枚舉，開發(fā)植過程中的每個(gè)亦步驟都需要仔痕細(xì)斟酌，稍有姐疏忽就會(huì)出現(xiàn)框新的問題。因濟(jì)此，需要來自損不同領(lǐng)域的專航家，組成開發(fā)肆小組，共同針會(huì)對(duì)開發(fā)者的目臺(tái)標(biāo)，進(jìn)行規(guī)劃察、設(shè)計(jì)和施工凱。朗有效率的組織址和管理，是致比勝的關(guān)鍵。為貧了能夠有效管把理，開發(fā)者需雁要有一群執(zhí)行爽管理的核心幕誦僚。開發(fā)小組梨的責(zé)任，在于渾確保開發(fā)小組鐵內(nèi)各組成部分毫間的良好溝通費(fèi)，包括負(fù)責(zé)市血場(chǎng)研究、財(cái)務(wù)誓分析、規(guī)劃、返設(shè)計(jì)、工程、勾交易以及經(jīng)營居等各方面專家杯之間的意見協(xié)它調(diào)。小組審核哭和協(xié)調(diào)會(huì)議，刪對(duì)于開發(fā)效率還的掌握非常重庸要，并且可以載借此確保所有醒開發(fā)進(jìn)度的正務(wù)常運(yùn)作。代4癢?？尚行匝芯肯才c規(guī)劃（暫略肚）當(dāng)開發(fā)的構(gòu)絲想確定，并界散定好計(jì)劃用地貨之后，詳細(xì)的泊可行性研究即抖可以根據(jù)這些傭資料完成。包忍括：刷1.掏市場(chǎng)分析詳細(xì)肯的市場(chǎng)研究，旬應(yīng)該能夠指出勤潛在的市場(chǎng)吸附收率，以及可犧能隨著下列諸云項(xiàng)設(shè)施而來的匙收入米。情*紡度假酒店：不慎同的品質(zhì)和設(shè)間備、以及客房桿的平均出租逝率種*味度假別墅：不炸同的價(jià)位、出夸租率、所有權(quán)糖形態(tài)、地皮或證建筑單元、獨(dú)輛戶住宅或多戶頁住宅、持所有憶權(quán)的居住者或鮮純粹度假的使況用斃者續(xù)*杜產(chǎn)生收入的游抱樂設(shè)施：如高擇爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)謹(jǐn)球場(chǎng)、馬場(chǎng)、峰主題公園等謝等物*丙零售商業(yè)區(qū)：仰所有權(quán)形態(tài)以員及可能的出租詞率等棉至于市場(chǎng)分析鋸的內(nèi)容，應(yīng)該厲包括下列三項(xiàng)嘴：瞧*竟以預(yù)期中的購炮買者和游客，劃界定初步的市晉場(chǎng)范圍原*堂預(yù)估既定市場(chǎng)繞范圍，各種開列發(fā)形態(tài)的可能修需誼求韻*揭在初步市場(chǎng)范煉圍內(nèi)，界定并求研究出比較具率有競(jìng)爭(zhēng)力的計(jì)教劃案景2.甚實(shí)質(zhì)環(huán)境的分種析有關(guān)實(shí)質(zhì)環(huán)楚境的分析研究防，必須涵蓋下佩列各類領(lǐng)域的盼評(píng)估細(xì)節(jié)速：蓄*芳地形地乎勢(shì)忘*胳水悠文涌―貝―攏主要及次要的差排水系統(tǒng)、水竹源特征和水資醋源已*布地姓理芳―匆―溫地表與地層狀虎況猜*玻植敏物燃―頸―龜主要的植被、理森林以及農(nóng)袖業(yè)紀(jì)*去野生動(dòng)口物臨*敲氣爬象記―型―福風(fēng)、溫度、濕播度、降雨以及泰日射效角賺*廣生態(tài)及環(huán)境因振素誤―云―聾視野、聲音或險(xiǎn)其他特殊條撤件磚*浴公用設(shè)駱施零―調(diào)―妨能源、給水、肆灌溉、以及通副訊設(shè)診施在*長動(dòng)線及其他有隙關(guān)的下部結(jié)含構(gòu)站―誼―峰公路與道路、概鐵路、機(jī)場(chǎng)或說航道、橋梁與鼓小待壩僻*洲歷史文化保護(hù)叮物與獨(dú)特地雅表膛*皇目前的土地使悄用狀況，及未蓮來計(jì)劃中的變百更或開發(fā)批準(zhǔn)亡程序與資格的奴限遺制母―撤―忍適用于該計(jì)劃照的土地使用分陷區(qū)管制、建筑鑒法規(guī)與建筑限子制財(cái)3.曉反開發(fā)概念之設(shè)重計(jì)此一評(píng)估工便作的內(nèi)容大致宿如下貨：筋*腔概念圖標(biāo)團(tuán)（使Concep塞tualdi鑰agram螞s壩）懇*情理想的功能關(guān)狀系辯圖章*豆有關(guān)基地的功漿能示意邀圖秀*編初步的土地使勤用寄圖袍*糠可供開發(fā)的總勿面積，以及必增須予以保留的退地切區(qū)黃*撐不同土地使用惹方案的適用性姐研乎究凱*胃不同密度與產(chǎn)悠值評(píng)背估鍋*埋其他用來顯示燦該計(jì)劃獨(dú)特之在處或重要性的尊圖解和透視爪圖賽*辛每個(gè)計(jì)劃階段妥的初步計(jì)劃廈4.毛財(cái)務(wù)上的分析泛若要成功地執(zhí)吸行度假區(qū)開發(fā)注計(jì)劃，一定要亂有幾項(xiàng)重要的飼分析內(nèi)容：評(píng)框估預(yù)定計(jì)劃的酒財(cái)務(wù)可行性；眉協(xié)助修正開發(fā)奔的階段和內(nèi)容倡，使之達(dá)到資彎金回收的開發(fā)江目標(biāo)；提供計(jì)嫩劃執(zhí)行階段所欣需的基本資料炮，以及管理和姐維護(hù)財(cái)務(wù)控制且的適當(dāng)手段。飲為了達(dá)成以上刊這些目標(biāo)，可金依下列分析程質(zhì)序作為參考?jí)模何?岸沒有任何例外露的，市場(chǎng)分析快中必會(huì)產(chǎn)生投名入變芽數(shù)喉*沖通貨膨脹對(duì)計(jì)過劃案的收入和羽支出之影響分輕析給*蛋籌備假定性的歐年度資產(chǎn)負(fù)債嘆表、收入概況順、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)概避況，并且以詳村細(xì)的土地使用危內(nèi)容分析獲利斃的能區(qū)力判*餐解說財(cái)務(wù)分析窮的結(jié)果，以及島有關(guān)開發(fā)進(jìn)度窮、開發(fā)策略、孝交易計(jì)劃、聯(lián)騙合開發(fā)或大量溜銷售的可能性咸等各項(xiàng)建議之雜說明。冷5.候初步計(jì)劃之籌彼備根據(jù)度假區(qū)集開發(fā)計(jì)劃中，寬初步設(shè)計(jì)出來衫的土地使用計(jì)躍劃和設(shè)施計(jì)劃企，開發(fā)小組可紫以準(zhǔn)備全部設(shè)搶施的經(jīng)費(fèi)預(yù)估集，由市場(chǎng)規(guī)劃鮮方面的規(guī)劃師秤負(fù)責(zé)審核與修災(zāi)正，研究擬定鞠詳細(xì)的土地使幼用計(jì)劃，研究翻擬定開發(fā)密度倉與產(chǎn)值的替選鴿方案，擬定初茂步計(jì)劃的設(shè)計(jì)薯準(zhǔn)則。濕5獨(dú)．資金之供給據(jù)（暫略）蝴6作．審核過程計(jì)濃劃審核的過程徑中，開發(fā)商必昆須和某些審核撒時(shí)的要求相配乎合，以便盡快較得到政府的批枕準(zhǔn)。此一過程舞對(duì)開發(fā)商非常壽重要，因?yàn)槿握鸷我豁?xiàng)核準(zhǔn)的漁否決，都可能煤扼殺或拖延開烈發(fā)計(jì)劃，造成換財(cái)務(wù)上的莫大吹損失。構(gòu)7請(qǐng)．綜合計(jì)劃（故暫略）綜合計(jì)高劃應(yīng)當(dāng)描述包潮含下列各項(xiàng)土園地使用與設(shè)施壟：居住地齡區(qū)鹿—?jiǎng)印蚓频甑攸c(diǎn)、度砍假別墅與其他地旅游房地產(chǎn)單程位、員工住宿失等商業(yè)地區(qū)與裳特定地子區(qū)跨—?dú)g—纏娛樂中心與商壇業(yè)活動(dòng)中心休次閑活笛動(dòng)釀—妖—艇地面與水上活棵動(dòng)、公園及游腫樂設(shè)施、高爾案夫等動(dòng)動(dòng)線這—冷—幻主要及次要的綢汽車線路，停軋車及服務(wù)地區(qū)陽，行人步道，罩自行車道及騎醬馬道歷史文化船特色害植物形態(tài)未來墾可發(fā)展的用地四公用設(shè)施及維送護(hù)誠—跌—觸水供給、電力循、垃圾處理場(chǎng)悶、通訊系統(tǒng)等盆必要的社區(qū)及話公共設(shè)靜施苗—惕—惰消防、治安、控學(xué)校等與計(jì)劃性有關(guān)的下部結(jié)蒙構(gòu)直—首—蘿排水道、橋梁謹(jǐn)與水壩、主要韻道路等棟除了圖示之外涼，下列文件亦跟需準(zhǔn)備：對(duì)預(yù)歐定開發(fā)方案特堂色之描述預(yù)定錫地區(qū)大規(guī)模詳樣盡的敷地計(jì)劃露設(shè)計(jì)草圖及該信開發(fā)計(jì)劃設(shè)計(jì)寺意圖的說明分彈段進(jìn)行的開發(fā)殖計(jì)劃案標(biāo)識(shí)區(qū)烏位、尺寸和分豎段進(jìn)行主要公斯用設(shè)施系統(tǒng)的鍬公用設(shè)施計(jì)劃什當(dāng)全部的綜合賞計(jì)劃完成，開貧發(fā)小組可以開傷始選定計(jì)劃區(qū)爽內(nèi)某些地區(qū)，眠進(jìn)行設(shè)計(jì)與施疾工。此時(shí)的工徹作項(xiàng)目包括工訊程圖、工程委稻托合同、招標(biāo)路程序、以及工登程管理等。蜂8地．市場(chǎng)營銷（駁暫略）度假區(qū)潛開發(fā)過程中的偽市場(chǎng)營銷工作蒼，最主要的是魯：在最佳地點(diǎn)痕、以及最佳價(jià)百位和時(shí)機(jī)下，泛推出最佳的開褲發(fā)成品。一般文所謂的直接銷面售，不過是整展個(gè)度假區(qū)交易搏計(jì)劃的一小部恰分而已。野9攀．昏衫管理與經(jīng)營（堂暫略）汪第二厲篇姨重****頸項(xiàng)目：開發(fā)模寺式及運(yùn)作流程殖設(shè)計(jì)一、開發(fā)原則葉1膝市場(chǎng)化原則以爐市場(chǎng)需求為導(dǎo)騰向，發(fā)掘機(jī)會(huì)裁市場(chǎng)是本區(qū)域爭(zhēng)成功的保證。晶2煩共享原則共享云原則具體表現(xiàn)盒在：一是共享膽市場(chǎng)空間，二翅是享資源優(yōu)勢(shì)待，在本開發(fā)中煙，降低開發(fā)投定入一個(gè)至關(guān)重榴要的條件就是吊和其他經(jīng)營方篇的合作。儉3燕理性原則當(dāng)前境大旅游的概念麻為政府和企業(yè)惕普遍接受，但杯是由于本區(qū)域遺腹地有限，承爆載量有限，如渠果采用一般思耀路必定難以成得功。因此，應(yīng)饒當(dāng)結(jié)合實(shí)際情踢況，理性開發(fā)師。病二、開發(fā)戰(zhàn)略拳無論是人文旅躺游資源還是自宰然旅游資源，脅本項(xiàng)目直接所均在地塊先天比盼較優(yōu)勢(shì)不明顯侄，具有壟斷性犁、排他性和權(quán)取威性的旅游資改源不多，主要著還須借助黃山敞的知名度和美鵝譽(yù)度從事開發(fā)轎。本項(xiàng)目所在市地塊的后發(fā)優(yōu)善勢(shì)應(yīng)該建立在響務(wù)實(shí)而又具有掘前瞻性的旅游遼發(fā)展規(guī)劃之上石。禁2躁1贈(zèng)世紀(jì)的旅游開蠢發(fā)規(guī)劃應(yīng)該建珠立一種對(duì)旅游前的廣泛含義的啟理解，即從休晉閑的角度解釋器并滿足居民的他旅游消費(fèi)需求辦，從而為我們墓的規(guī)劃工作提塔供指導(dǎo)。這樣略，旅游者的保貍健消費(fèi)、文化貝消費(fèi)、省教育消費(fèi)和置啞產(chǎn)消費(fèi)都將是吳我們?cè)谝?guī)劃時(shí)?？梢灾攸c(diǎn)考慮里的因素。本項(xiàng)練目的最大旅游合客源地必將是塑長三角，自古忽以來，長三角尚地區(qū)文風(fēng)甚盛紋，具有重視教欺育的優(yōu)良傳統(tǒng)歇，居民在教育驟投資上，不吝竹金錢。近年來廈，以上海為代面表的長三角的膚許多城市出現(xiàn)態(tài)了自費(fèi)出國留系學(xué)熱潮，據(jù)有魔關(guān)統(tǒng)計(jì)，中國在的教育投資每想年約有幾百億歪流向國外。江撕南人對(duì)文化生倚活的要求極高當(dāng)，對(duì)文化藝術(shù)修消費(fèi)趨之若騖陽，在上海舉辦過過的故宮藏畫蟲展、達(dá)利前衛(wèi)吉藝術(shù)展，觀者稈云集，為國內(nèi)默其他地區(qū)少見奧。此外，我們癥還必須考慮旅映游項(xiàng)目對(duì)城市熱形象的提升作柳用，黃山市之巡地名因黃山而角來，然而，在醒成熟旅游者印壓象中，黃山市限與黃山尚有一贏段不小的地理否距離，因此必階須創(chuàng)造一個(gè)能母夠代表黃山城唇市旅游新形象每的標(biāo)志性項(xiàng)目辮。結(jié)合旅游開誓發(fā)項(xiàng)目而言，善本項(xiàng)目直接地露塊的自然旅游久資源品級(jí)一般沉，幾乎沒有人司文旅游資源。做它的旅游開發(fā)倉，應(yīng)結(jié)合區(qū)位堂優(yōu)勢(shì)，采座取撓“霧錯(cuò)位互動(dòng)發(fā)展閥戰(zhàn)辜略層”亡，通過差異性可旅游產(chǎn)品供給訓(xùn)，滿足差異性漁的旅游市場(chǎng)需爪求，找準(zhǔn)定位茶，尋找自己在識(shí)長三角大旅游負(fù)圈和大黃山旅系游圈中的最佳乞位置。而實(shí)肅施融“亦錯(cuò)位互動(dòng)發(fā)展翻戰(zhàn)坦略葵”演，必須突破傳擊統(tǒng)旅游開發(fā)思消路，通過富有算創(chuàng)意的策劃和該科學(xué)的規(guī)劃，爸使之成為大黃今山旅游圈中的僚一個(gè)亮點(diǎn)。所斧謂錯(cuò)位，即是瘡錯(cuò)開優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)太對(duì)手的產(chǎn)品定謊位，結(jié)合客源彼市場(chǎng)需求，尋墾找并突出自身澡的差異性，以院獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)盲，找出與周邊后旅游產(chǎn)品的不蘇同之處，形成亭互補(bǔ)共生態(tài)勢(shì)漠?？傖槍?duì)本項(xiàng)目的擁旅游資源條件唐，如果簡(jiǎn)單復(fù)憤制杭州、蘇州吵、無錫等旅游斧區(qū)的旅游開發(fā)戶模式就很難成壩功。差異性可適以通過對(duì)現(xiàn)有束資源的挖掘和東后天營造兩種柄方式獲取，例己如同里、周莊糠的差異性就是編通過對(duì)現(xiàn)有資軋?jiān)吹耐诰颢@取亦，而無錫靈山牽大佛、杭州宋縣城的差異性則逗是通過后天營萬造的方式獲取角。本項(xiàng)目獲取知差異性應(yīng)該通儀過后天營造的厭方式獲取為宜隸。所謂互動(dòng)，悄即是未以脊“砌泛旅怕游扔”欺的概念作為本喇項(xiàng)目旅游開發(fā)鼻的方法論基點(diǎn)暮。傳統(tǒng)的旅游象開發(fā)思路往往半是毀以途“槳小旅遮游浮”簡(jiǎn)為開發(fā)前提，式注意力集中在鼠食、住、行、喘游、購、娛等馳六個(gè)方面，就從旅游區(qū)現(xiàn)有資守源而談資源開想發(fā)。實(shí)際上，莫旅游業(yè)對(duì)相關(guān)靈產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)帶牢動(dòng)作用極大，械輻射范圍極廣藥，而且由于旅醫(yī)游業(yè)自身的特垂性，很容易與慢其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生百互動(dòng)，共同發(fā)山展，相得益彰蘿。因此本項(xiàng)目吃的旅游開發(fā)應(yīng)曲該寺以迅“雨泛旅集游那”糧的概念作為開佛發(fā)前提，結(jié)合長黃山當(dāng)?shù)貤l件反，積極與其他突產(chǎn)業(yè)融合，并罩努力尋找項(xiàng)目襲與城市、開發(fā)象商等方面共同啊的利益訴求點(diǎn)柱，互動(dòng)開發(fā)，可共同發(fā)展。具怒體而言，第一襪，通過對(duì)區(qū)域逮旅游業(yè)、城市棉與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)氧對(duì)手、地塊性活質(zhì)和資源的初位步分析，本地矛塊不適于發(fā)展積純粹的旅扣游毯“蹦行塵業(yè)疑”會(huì)項(xiàng)目，而是要饒把握旅游的關(guān)狼聯(lián)性、聚集性命和輻射性，以鉤旅游為最終的壺功能訴求點(diǎn)，蝴成為復(fù)合型的昌項(xiàng)目，不能只睛為了旅游而做喂旅游。第二，嘴本項(xiàng)目必須是削一個(gè)市場(chǎng)導(dǎo)向奴型的商業(yè)項(xiàng)目駱，同時(shí)也承載沿了極大的城市妨功能，因而判熱斷項(xiàng)目能否成從功，既要分析固其能否滿足目叮標(biāo)旅游玉市場(chǎng)的需求，爭(zhēng)也要充分考慮紅是否可以滿足蔥相關(guān)方面顯性首和潛在的需求缺。這包括：政裁府的需求，例即如，對(duì)城市增旨量和存量的高未標(biāo)準(zhǔn)要求，實(shí)檢施城市經(jīng)營戰(zhàn)辰略提高城市品獨(dú)牌的需求，綠乓肺功能與環(huán)境汁效益的體現(xiàn)等溝；企業(yè)的需求與，例如，提高阿企業(yè)知名度、燭宣揚(yáng)企業(yè)品牌集的需求，實(shí)施網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈延伸與倘追求投資回報(bào)竄的需求，與相鎮(zhèn)關(guān)機(jī)構(gòu)達(dá)成更統(tǒng)密切合作灰的師“日雙定贏惑”污發(fā)展需求等；律市民的需求，嚴(yán)例如，對(duì)城市浩的認(rèn)同感和自四豪感，休閑的龜需求，追求現(xiàn)喂代的生活環(huán)境座和生活方式等掠；。尋求立體列化的利益訴求京點(diǎn)，并努力使記其得到滿足，默是為項(xiàng)目賦予嶄可操作性和可頸延續(xù)性的前提洋。只有這樣，鉆無論是地塊，我還是項(xiàng)目本身致，在一個(gè)更大魯?shù)膮^(qū)域環(huán)境中儀才能有最大的綿價(jià)值和潛力。屋第三，在華東速，乃至中國市廊場(chǎng)快速膨脹（回不僅是旅游市擠場(chǎng)）的今天，下一個(gè)成功的旅寶游項(xiàng)目，不僅擾是滿足各方面液需求，也要能似夠順應(yīng)，甚至泡引導(dǎo)區(qū)域性的吃消費(fèi)價(jià)值取向聯(lián)。在黃山既有胡的現(xiàn)實(shí)條件下?lián)?，本?xiàng)目就必糾須保持一定的澤前瞻性，要對(duì)襲目標(biāo)市場(chǎng)的消民費(fèi)心理、行為樂和趨勢(shì)進(jìn)行分擊析，同時(shí)不可階忽沫視舅200博6沙年杭州休博會(huì)躺、雕200斬8傻年北京奧運(yùn)會(huì)婦、猾201瘦0箭年上海世博會(huì)墨的對(duì)人們消費(fèi)虧觀、生活觀的插影響。錢旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展倡趨勢(shì)備綜合需裂求惠嘩戰(zhàn)略分良析子幻消費(fèi)價(jià)值觀項(xiàng)脫目定性項(xiàng)目定位創(chuàng)項(xiàng)目設(shè)趕置朵蠟氛圍營造創(chuàng)造吸引力效益體現(xiàn)雞總之，本項(xiàng)目禽的開發(fā)，將遵麥循多元化的建伯設(shè)理念，沿著綠一條清晰的發(fā)嬸展脈絡(luò)進(jìn)行。動(dòng)無論如何，未器來的本地塊都源將是一個(gè)整合見型的有機(jī)體，旗具有鮮明的個(gè)競(jìng)性，并產(chǎn)生持覆久的吸引力，怒創(chuàng)造最佳效益鳴。虹旅游的多元化害復(fù)休閑功另能彈尾合懂鈔藝術(shù)的健康功粉能粘缺型區(qū)鄉(xiāng)快樂的教育功郊能讀遼社觀早深刻的體驗(yàn)功休能徑妻區(qū)醒目的城市寸功云能加智化等誕環(huán)保的稼發(fā)逃胡低強(qiáng)度的扭展虎夕……槍****沖旅游度假區(qū)抹附：成功度假朝區(qū)發(fā)展規(guī)律對(duì)旅于一個(gè)新開發(fā)嶄的旅游項(xiàng)目，丈借鑒行業(yè)的發(fā)對(duì)展經(jīng)驗(yàn)將使其圓具備基本的競(jìng)爬爭(zhēng)力；研究同握行業(yè)的發(fā)展規(guī)薯律，預(yù)測(cè)行業(yè)照發(fā)展趨勢(shì)將使鍬其有機(jī)會(huì)走在共行業(yè)的發(fā)展前道列。影響一個(gè)捆旅游度假區(qū)成較功與否的因素?cái)y很多也很復(fù)雜做，但都遵循一壟項(xiàng)最基本的原循則：必須具備嘉休閑娛樂上的憶吸引力以及普積遍性。章圖尺1-4礦含度假區(qū)發(fā)展規(guī)數(shù)律總帽結(jié)夢(mèng)■時(shí)區(qū)位度假旅游桶的游客具有很嫩大的近距離性堵，國際上一般繭是把乘飛個(gè)機(jī)目2乎小時(shí)可以到達(dá)躁的區(qū)域，作為斜度假旅游的主軋要客源圈。度午假區(qū)一般位于號(hào)交通發(fā)達(dá)的區(qū)謝域，主要客源桐圈會(huì)延伸至距嶄離度假桐區(qū)穴4匹個(gè)小時(shí)車程的熊范圍斧。小■牧市場(chǎng)定位我國膊的度假旅游客王源市場(chǎng)定位，筍應(yīng)以國內(nèi)為主膝，國際為輔。綠首先，我國已固形成的度假旅尤游產(chǎn)品，并不奸真正具備很多總的國際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)欺勢(shì)，要吸引遠(yuǎn)吳距離的國際度習(xí)假客源，有較隔大的難度。其租次，在度假客置源市場(chǎng)集中的傭歐美，有著足倆夠的度假旅游絕勝地，再次，拆以現(xiàn)有國際度姓假游客流動(dòng)規(guī)堵律來看，我國杜因遠(yuǎn)離歐美度句假游客市場(chǎng)，津也不可能有很貢多游客千里迢促迢到我國來度定假。當(dāng)然，我供國背的刷“挨一南一熔北伶”穿（南即海南亞姥龍灣，北即東綁北的亞布力滑鏟雪中心）在開劍發(fā)建設(shè)上，面剖向國際游客市定場(chǎng)，也是必要承可行的。然而炊從總體上看，忍以國內(nèi)度假旅百游來帶動(dòng)國際候度假旅游的模丑式。申■共產(chǎn)品組合堅(jiān)瞎持損“蕩中檔為主，兼疫顧高揀檔坐”撇的原則。度假咱區(qū)旅游項(xiàng)目漸蓮漸趨向于多樣撥化和強(qiáng)調(diào)個(gè)人覽參與的體育類爐項(xiàng)目，高爾夫斯、網(wǎng)球、游泳榮是度假中基本哭的而又主要的渡項(xiàng)目。世界著碧名想的占6魄個(gè)旅游度假區(qū)著：印尼的巴厘溫島（中型海濱灣型）、韓國慶蕉州波門湖（中申型內(nèi)陸湖濱型資）、墨西哥坎檢昆（大型海濱辱型）、多米尼梨加波多普拉（能中型海濱型）感、土耳其南安掠塔利亞（大型灘海濱型）和西安班牙加那利藍(lán)然島，都有至少節(jié)一個(gè)的高爾夫兵球場(chǎng)，大都有貼會(huì)議或培訓(xùn)中跑心。從旅游度杰假區(qū)的發(fā)展來覽看，和房地產(chǎn)牢相結(jié)合已成為忽一種必然趨勢(shì)誤，在旅游度假胡區(qū)的周圍常常盤有稱計(jì)作刑“鐮第二個(gè)馬家毯”峽的別墅社區(qū)，渠如雨后春筍般戴地一一出現(xiàn)。陸三東、蜻吼開發(fā)模式傷標(biāo)破準(zhǔn)登涂模式選擇客流步量和人均消惰費(fèi)頁邁流量基型替劇收入型所有權(quán)繁和經(jīng)營權(quán)關(guān)刺系血BO影T掀模徹式互胃準(zhǔn)茫BO率T件模壯式伴TO粱T社模喬式殃候托管運(yùn)營模察式錄驢一體化運(yùn)作別1悄流量型模式即剖追求最大客流表量，而游客消庸費(fèi)相對(duì)較低。蛋流量型模式是診我國東部早期文的旅游開發(fā)模敞式，現(xiàn)在大多縱都已經(jīng)轉(zhuǎn)向了賞收入型模式，挺但目前西部省末份仍有相當(dāng)多活的地區(qū)采用這正種方式，由于駝旅游資源大部仁分是不可再生貪資源，要特別社注意保護(hù)，在客具體開發(fā)中務(wù)要必做到開發(fā)與朱保護(hù)并舉，實(shí)撿現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展波，因而這種方擱式實(shí)則是不可篇取的。菊2軋收入型模式不竹過分追求客流戚量，但刺激游勵(lì)客高消費(fèi)。以撤九寨蝴溝雹—潑—志控制景區(qū)游覽遼人數(shù)為代表。柏九寨溝推出精擊品策略，通過域網(wǎng)上預(yù)定控制葬進(jìn)入人數(shù)。游霸客人數(shù)控制校在宗1.吵2計(jì)萬的限量以內(nèi)坦，切實(shí)保護(hù)好英九寨溝的生態(tài)品環(huán)境。擋3撒BO祖T凳模式國際上廣洋泛采用的投資付方式，即承建預(yù)者對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)爪行投資、建設(shè)疑、運(yùn)營，并在盤協(xié)議期內(nèi)擁有畜該項(xiàng)目的所有壓權(quán)和經(jīng)營權(quán)。節(jié)協(xié)議期滿后，齡將該項(xiàng)目無償拴轉(zhuǎn)讓給委托人白。在協(xié)議期內(nèi)謊，公司通過對(duì)青該項(xiàng)目良好的昂經(jīng)營管理，收塊回投資成本并燈取得合理利潤喉。也就是由政盈府授予項(xiàng)目公譜司特許經(jīng)營權(quán)另。遭BO鎮(zhèn)T鐮模式。即建惠設(shè)森--豐-兄運(yùn)贊營偵--腫-妻移交，對(duì)政府叮而言，政府付追出的不再是一絲次性的巨額財(cái)艷政資金，而是充一個(gè)實(shí)實(shí)在在挽的引“賤特許經(jīng)營唇權(quán)珍”始。即政府可以剝用將來的按政隊(duì)策征收的費(fèi)用仍來發(fā)揮現(xiàn)實(shí)的較效益，變以前勸的一次集中支痰付為分期支付撓，可以進(jìn)一步拜減輕財(cái)政壓力羨。其次，有利宏于投資主體和愛投資結(jié)構(gòu)的多墊元化，防止投浴資結(jié)構(gòu)單一，涂在立項(xiàng)、選項(xiàng)鵲和建設(shè)過程中候管理漏洞多，繁難度大，而且形限于政府財(cái)力極，積壓項(xiàng)目較栽多地弊端。采促用舉BO盾T而模式，可以從斬國際、國內(nèi)乃的至民間多渠道嗚融資，投資基扇礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的娛資本在短時(shí)間臟內(nèi)能夠迅速放嫂大，而且通過栽引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)灑機(jī)制，項(xiàng)目管鹽理水平、技術(shù)租水平都會(huì)有較緣明顯的提高。沫主要應(yīng)用于環(huán)喜保等非盈利行蒼業(yè)。采用這種拔方式成功的有冠，臺(tái)北觀光漁鄙港的開發(fā)以及管國內(nèi)碧峰峽模緣式。附：碧峰壩峽模式魂四川碧峰峽模復(fù)式用一句話概筋括隔即聽“掘在一個(gè)風(fēng)景區(qū)直內(nèi)，由政府統(tǒng)休一規(guī)劃，授權(quán)遵一家企業(yè)獨(dú)立灌建設(shè)、經(jīng)營、棄管理墻。揮”嶺這種導(dǎo)入旅游懷全新現(xiàn)代經(jīng)營扶管理觀念的模藏式好就好在它呢的核禍心至—裙—初國家所有，企因業(yè)經(jīng)營的有效背投資即景區(qū)所睜有權(quán)和經(jīng)營權(quán)輸?shù)挠行Х蛛x，娘運(yùn)用現(xiàn)代企業(yè)覺管理手段經(jīng)營忽旅游品牌。這濟(jì)種模式體現(xiàn)了順國有資源與企番業(yè)資本的最佳治結(jié)合真。銅“袖整體控制、獨(dú)咸家開燭發(fā)中”念不僅能夠優(yōu)化贏和創(chuàng)新旅游產(chǎn)泥業(yè)結(jié)構(gòu)，同時(shí)蠻也體現(xiàn)了地方偶發(fā)展與企業(yè)創(chuàng)目新的共同愿望娃，在保護(hù)自然卵資源的前提下拴，碧峰峽模式堤為地方培育了唱實(shí)歸現(xiàn)刮“滲多你贏景”絕的動(dòng)力十足的延全新經(jīng)濟(jì)增長飯點(diǎn)。碧峰峽開復(fù)發(fā)成功的關(guān)鍵灶是突破了傳統(tǒng)可舊模式，實(shí)拖行撈“掌資源的所有權(quán)袋與經(jīng)營權(quán)相分呢離磚”假，即政府在某鋒一景區(qū)為企業(yè)心劃出開發(fā)界線愿，通過與企業(yè)幻簽訂開發(fā)、建貓?jiān)O(shè)、經(jīng)營管理侵協(xié)議，達(dá)到資炒源的優(yōu)化配置效，永續(xù)利用，勤使景區(qū)的社會(huì)驅(qū)效益、經(jīng)濟(jì)效淹益、生態(tài)效益陰等完全統(tǒng)一朱。淡4獻(xiàn)準(zhǔn)靠BO擇T址模式此種模式問是完照全忌BO瘋T船模式的變形，徑其特點(diǎn)是項(xiàng)目銅操作依然按款照舅BO狐T勿模式，不同的掀是政府投入部支分資金如國債臘，是項(xiàng)目公司慣的股東之一。妹此種方式可以宅提高投資者的脂信心，減輕投誰資者的資金壓沾力，非常適合桐資金實(shí)力較弱疑的國內(nèi)環(huán)保企灰業(yè)的運(yùn)作。鳥5申TO矮T流模壽式氏TRANSF蝶E崇R值─胃OPERAT渠E并─批TRANSF因E躁R接的簡(jiǎn)稱，即移根交覽--驢-駛運(yùn)惱營著--滴-安移交，廢與沫BO觀T匙方式相比捏，挽TO鋪T囑方式具有以下釣特點(diǎn)：生（帶1將）對(duì)政府來講泡，通顏過決TO占T攏方式出讓特許鮮經(jīng)營權(quán)，可以確最大限度地籌健集建設(shè)所需資赤金，并且可以投盤活政府存量喬資產(chǎn)，利用變胳現(xiàn)資金進(jìn)一步解加快新的建設(shè)婦。助（壇2宣）對(duì)于投資者社來講，由于其塊受讓的是已建屋成且正常運(yùn)營柴的項(xiàng)目，建設(shè)宋期的風(fēng)險(xiǎn)完全倍不用承擔(dān)，因股此會(huì)產(chǎn)生較大耳興趣，盡管其島投資回報(bào)率會(huì)資略低沫于冊(cè)BO稿T炎方式刮。葛6微托管運(yùn)營模式舅相對(duì)糞于描BO塌T脫及綢TO沒T派兩種方式，委嘩托運(yùn)營方式具女有以下特點(diǎn)：輝對(duì)于政府來講擇，無法通過此膨種方式收回投壞資，籌集建設(shè)糕資金，只能通濱過引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)酷制有效降低運(yùn)插營成本。對(duì)企棟業(yè)而言，前期芹投入非常小，炎運(yùn)營期間的支啟出與從政府取晶得的服務(wù)費(fèi)相禁對(duì)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)疑較小，收益較反低。褲7寇一體化運(yùn)作模亭式廣西自治區(qū)稼旅游局向全區(qū)淹少數(shù)民族地區(qū)垂推廣參與式旅臭游開發(fā)模式，等推廣南丹籮縣化“架白褲瑤新那村麻”稠的做法，尋求偶一條貧困地區(qū)涂旅游扶貧發(fā)展陷途徑。目前，掌參與式旅游開顫發(fā)已經(jīng)成為廣森西區(qū)政府主導(dǎo)絨型發(fā)展旅游業(yè)優(yōu)戰(zhàn)略的又一具依體形式。與其滑他旅游扶貧開譜發(fā)項(xiàng)目相比，卵白褲瑤新村采晝用了全新的參嬸與式旅游開發(fā)古模式，即項(xiàng)目咐的策劃設(shè)計(jì)者秤、投資者、實(shí)廟施者、經(jīng)營者光、員工等參與命整個(gè)項(xiàng)目的全輸過程。專家學(xué)表者不再是項(xiàng)目獸的客體，而是搏項(xiàng)目的主體成君員，他們把知政識(shí)當(dāng)作投謙資陳“亭入塞股翼”慚。使旅游項(xiàng)目黑開發(fā)成為自家巡的事，從而保囑證了該項(xiàng)目的狐知識(shí)含量與項(xiàng)秀目策劃與時(shí)俱鮮進(jìn)。在這種參燭與式開發(fā)中，叔專家學(xué)者、政獄府職能部門、圈農(nóng)戶三方分別功以知識(shí)、資金估、文化及勞力策作為投資投入仆到旅游開發(fā)中智去，充分調(diào)動(dòng)牽各方力量辦旅圣游。謀8柏其妥他驢―象―抬金龍模式即大攏都市近郊的針鞋對(duì)普通市民而威建的開放式山削水生態(tài)休閑中微心。成婦都證"住金恥龍講"碑模式，也可稱計(jì)作都市郊野生撓態(tài)旅游普通消絞費(fèi)模式，隨著拼城市化進(jìn)程的頸加快和人民生舊活水平的提高屠，其市場(chǎng)潛力炕無比巨大。僅車以成都為例，野目前成都市區(qū)鋼人表口片(慎含外來人寒口就)灌已近千萬，熱啞衷于遠(yuǎn)程旅游雙且有條件者不刊到百分砍之滲2性0估，剩余百分罵之塘8丟0駕的普通市民百棋姓主要的休閑勵(lì)去處目前仍是顆公園和府南河繞沿岸及各類茶扒樓、酒樓、迪栽吧、舞廳、影餅院等傳統(tǒng)場(chǎng)所育，這項(xiàng)目由于朋沒有脫離城市歡的挑肥揀瘦喧花囂幫而漸被多疤人遠(yuǎn)離。這正英是農(nóng)家樂、度散假村近些年紅昨火的根本原因清，又由于市民撿精神標(biāo)準(zhǔn)和需駕求的升級(jí)換代抹，尤其是盲目艙無序的開發(fā)導(dǎo)攏致自下而上環(huán)澡境的惡化促使灑人們渴望自然闖、向往綠色。列于是，走出城兵市，享受生態(tài)紹的旅游休閑方起式成窩為蔬2煙1蹈世紀(jì)最為流行緊推崇的時(shí)尚，失又由于普遍市交民的經(jīng)濟(jì)和時(shí)劍間限制，決定挖了這樣的場(chǎng)所雙必須是離城不淘遠(yuǎn)、消費(fèi)不高昂、青山綠水式首的，金龍湖鄉(xiāng)偉村俱樂部恰恰銳符合上述所有爛條件，堪稱這燙類旅游模式定奸名者為煌"拔金財(cái)龍弄"過模式。鑰結(jié)論：基于以儀上幾種模式，際從產(chǎn)業(yè)化方面的考慮，可以對(duì)傘新建項(xiàng)目，采牧用荷BO織T橡投融資方式。愛它是一懸種技“峽交易雙盟贏黨”菊的思路：政府醒以未來市場(chǎng)高梳速增長的收益日來換取資本對(duì)匆基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)卡大規(guī)模的投入陶，加快城市發(fā)欣展步伐。雨潤麥集團(tuán)黃山旅游貢度假區(qū)左（慣1逆0租平方公里）的繪整體開發(fā)可以繪考慮選用該種級(jí)模式。困四、運(yùn)作設(shè)仔計(jì)械1賞．項(xiàng)目控股公們司若最終取柄得燈1沃0殿平方公里的黃寒山旅游度假區(qū)灘的開發(fā)經(jīng)營權(quán)乳，雨潤集團(tuán)有增必要成立隸屬衣于集團(tuán)的獨(dú)立特的項(xiàng)目控股公辣司，俗如穿“蹄****夜旅游投資開發(fā)移有限公內(nèi)司昌”臭。其經(jīng)營模式暮可以借鑒于敗****享開發(fā)股份公司貢：即除了投資禽開發(fā)整個(gè)度假叨區(qū)的核心區(qū)域分和最主要的基劍礎(chǔ)設(shè)施外，主挎要以招商引資述、合作開發(fā)、挑合作經(jīng)營等方鑼式來展開經(jīng)營工，從土地的增時(shí)值交易中獲取上豐厚的投資回倍報(bào)。雁該項(xiàng)目控股公佛司可以吸收政膜府的相關(guān)單位考進(jìn)入，以利于條項(xiàng)目的運(yùn)作。演另外，可以考巨慮吸收濟(jì)******妄股份公司的進(jìn)形入，該公司作啊為黃山市唯一戶的上市公司，狐控制著黃山風(fēng)皂景區(qū)的主要景龜區(qū)資源，而未甘來淋****砍旅游度假區(qū)的兼經(jīng)營與其有著斥相當(dāng)程度的互迫動(dòng)關(guān)系。另有希一層考慮是：豐****退旅游度假區(qū)項(xiàng)故目規(guī)模龐大，貢投資數(shù)額巨大牛，盜“銷黃山旅游股俱份血”辨是可以考慮資紹本運(yùn)作的渠道作。蜜2.楚核心區(qū)域開叫發(fā)消“西****蜘旅游度假思區(qū)屠”倍的核心區(qū)域是英：以現(xiàn)有高爾熊夫球場(chǎng)和酒店務(wù)為基礎(chǔ)，集中眼開發(fā)新建高爾肝夫球場(chǎng)及配套型的度假別墅項(xiàng)蝶目、徽文化主佩題公質(zhì)園督—擦—舒徽鎮(zhèn)艙、欠CLUBME頌D剩式的歐洲城堡他莊園撇、疼SP街A尚主題度假村、疑旅游分時(shí)度假毫公寓等，由這塵些開發(fā)產(chǎn)物構(gòu)照成樸“錘****征旅游度假瓣區(qū)篇”胡的核心區(qū)域。候3.桃開發(fā)程序設(shè)計(jì)格可以借鑒國內(nèi)鏈外通行的度假拴區(qū)開發(fā)程序慣陳例，再結(jié)合項(xiàng)左目本身的實(shí)際料情況，制機(jī)訂漏“途****冠旅游度假周區(qū)吩”共的開發(fā)程序。害具體請(qǐng)參見第托一篇的相關(guān)介劑紹。黨第三暫篇幣爺****幕項(xiàng)目：重點(diǎn)開拴發(fā)產(chǎn)物的初步肅建議娛根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)紐策劃書中抹對(duì)作“識(shí)****薪旅游度假越區(qū)羞”韻的初步分析研栽究，提出按照?qǐng)龈郀柗蚣靶蓍e嗚運(yùn)動(dòng)板塊、健撫康療養(yǎng)板塊、楚文化娛樂板塊承、商業(yè)教育板教塊和旅游房地興產(chǎn)板塊等五大憲功能區(qū)域來開休發(fā)本旅游度假箭區(qū)。就其中若穗干重要或創(chuàng)新伐的開發(fā)產(chǎn)物，幻在此進(jìn)行進(jìn)一痕步的說明。視1.扇互高爾夫球場(chǎng)開誘發(fā)的策略是：述極品＋特品習(xí)有一個(gè)基本的候判斷，中國的愁高爾夫產(chǎn)業(yè)正頭處在蓬勃發(fā)展顛期。無論從國雕外成熟的旅游疲度假區(qū)來看，念還是研究國內(nèi)幸已取得初步成亮功的高爾夫球炸會(huì)，高爾夫休輸閑運(yùn)動(dòng)將在相旦當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)花在中國獲得長電足的發(fā)展。票極品球場(chǎng)：黃的山高爾夫球場(chǎng)論屬于山地丘陵霸型球場(chǎng)，即使殖再建設(shè)的球場(chǎng)上，類型也是確獅定而不能突破呈的。從品質(zhì)角缺度而言，想吸盤引高端的旅游刺度假者，必須森建設(shè)一個(gè)在長階三角地區(qū)范圍哭內(nèi)品質(zhì)一流的揪純會(huì)員制私人蛾球場(chǎng)，并配套揚(yáng)以高檔的私人學(xué)會(huì)所和度假別燭墅項(xiàng)目。這樣貼才能借助惕于宜“杰黃秋山左—爐—走中華名山、國晝之瑰鼓寶重”茅的知名度和美側(cè)譽(yù)度，贏得市縮場(chǎng)的認(rèn)可。掠特品球場(chǎng)：另謎外，建議開發(fā)柄一偷個(gè)箭“改量販?zhǔn)焦姼哂覡柗蚯蚬S場(chǎng)遠(yuǎn)”仁，在國內(nèi)是對(duì)租高爾夫經(jīng)營形毀態(tài)的一種突破租，但在國外成切功的先例比比價(jià)皆是。由于整番個(gè)也“召雨潤旅游度假芹區(qū)隔”耕規(guī)模龐大，不臂可能只立足于源高端度假市場(chǎng)恐。與中國度假主旅游業(yè)的發(fā)展軍現(xiàn)狀相符合的貨開發(fā)定位應(yīng)該山是立足于中端脾市場(chǎng)，同時(shí)兼雷顧高端市場(chǎng)。霧而且由于進(jìn)入稅了一個(gè)暫時(shí)沒恰有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的找新興市場(chǎng)，其膝投資的回報(bào)將館是可以期待的啟。熟2.朱卻高端旅游地產(chǎn)已項(xiàng)秤目襪―胞―灑私家園林旅游顏房地產(chǎn)項(xiàng)目與期普通的住宅項(xiàng)佩目大不同，雖鹿然都是供人居灘住，但是使用正對(duì)象和使用的索方式有著根本戲的區(qū)別。巖高端的旅游房附地產(chǎn)項(xiàng)目，最當(dāng)吸引人的是什寺么呢？是對(duì)稀爸缺資源的擁有勞。高端旅游房平地產(chǎn)項(xiàng)目，位精于風(fēng)景怡人的麥景區(qū)，一般都害具有良好的環(huán)羨境資源。因此如，與城市中作涂為第一住宅的蚊豪宅不同，旅豪游房地產(chǎn)項(xiàng)目趕中的豪宅更注顯重的是對(duì)環(huán)境描資源的擁有程伴度。賴“圈****背旅游度假襖區(qū)耳”張規(guī)劃中的私家腿園林項(xiàng)目，座富落在獨(dú)一無二殺的黃山，并且東對(duì)環(huán)境資源的石擁