年安徽宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

安徽宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市概況地理位置宿州市位于安徽省最北部，與蘇、魯、豫三省十一個(gè)縣市接壤，史有“皖北大門”、“徐南形勝”之稱。東臨洪澤（湖），西接芒碭（山），南瀕渦淮（河），北駕故黃（河）；襟蚌埠帶徐州，望連云（港）接亳（州）商（丘）。處在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)帶西緣，承接?xùn)|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)陸輻射的前沿，又是南北經(jīng)濟(jì)文化交匯的要沖，是隴海經(jīng)濟(jì)帶的龍頭，又是歐亞大陸橋的橋頭堡。行政區(qū)劃宿州市下轄碭山、蕭縣、靈璧、泗縣和埇橋區(qū)四縣一區(qū)，總面積9787平方公里，總?cè)丝?04萬。宿州城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2005全市生產(chǎn)總值313億元，增長(zhǎng)8.3%；2006年GDP生產(chǎn)總值340億元，增長(zhǎng)8.7%。2005城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7910元，增長(zhǎng)12.8%；農(nóng)民人均純收入2156元，與上年持平略有增長(zhǎng)；8678元，增長(zhǎng)9.7%。城市建設(shè)重點(diǎn)2006年，宿州市委、市政府提出宿州城市“新興工業(yè)城、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)市、皖東北商貿(mào)中心”的定位，到打造“以宿城經(jīng)濟(jì)圈為核心，以蕭碭、靈泗經(jīng)濟(jì)板塊為兩軸”的生產(chǎn)力空間布局，再到“6+3”工程(煤電產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工、加工制造業(yè)、勞務(wù)供應(yīng)、商貿(mào)流通、旅游經(jīng)濟(jì)和文化產(chǎn)業(yè)等六項(xiàng)產(chǎn)業(yè)基地以及道路交通、農(nóng)田水利、社會(huì)公共事業(yè)等三項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施)的實(shí)施，宿州加快了城市建設(shè)和投入。根據(jù)宿州“十一五”規(guī)劃，宿州在“十一五”期間把“建設(shè)現(xiàn)代化城市作為提升城鎮(zhèn)化水平、增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵舉措來抓，遵循城市化發(fā)展規(guī)律，把握城市化發(fā)展方向，堅(jiān)持工業(yè)化與城市化相互促進(jìn)，進(jìn)一步壯大中心城市實(shí)力，加快構(gòu)筑區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。在做大做強(qiáng)中心城市的同時(shí)，要抓好縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)，努力擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模?！弊鰹槌鞘袇^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，并提出“強(qiáng)化宿城區(qū)域中心地位”。強(qiáng)化宿城區(qū)域中心地位，將主要圍繞“拓展城市規(guī)模，完善城市功能、打造城市特色，改善人居環(huán)境”的目標(biāo)，進(jìn)一步提高城市品位，努力提升宿州城市形象。至2010年宿州市建成區(qū)（含符離鎮(zhèn)）面積達(dá)60平方公里，城市人口達(dá)60萬左右，躋身于大城市的行列。加強(qiáng)城市規(guī)劃工作，完善規(guī)劃編制體系。全面實(shí)施宿州城市總體規(guī)劃，完成經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃的修編工作。加強(qiáng)政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與合徐高速公路出入口的交通聯(lián)系，推進(jìn)三區(qū)聯(lián)動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展。加快專項(xiàng)規(guī)劃編制進(jìn)度，重點(diǎn)完成四個(gè)片區(qū)（政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、沱汴三角洲區(qū)域、港口北路區(qū)域）詳細(xì)規(guī)劃。繼續(xù)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)功能。以城市路網(wǎng)和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造為重點(diǎn)，集中力量建設(shè)一批重點(diǎn)骨干工程，提高城市承載能力。計(jì)劃五年內(nèi)宿城完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入50億元左右。全面完成城市西部、南部和北部路網(wǎng)的建設(shè)改造，建設(shè)三角洲公園、市體育中心，加快沱河穿城段綜合改造，力爭(zhēng)達(dá)到省級(jí)園林城市標(biāo)準(zhǔn)。完成垃圾處理場(chǎng)建設(shè)和污水管網(wǎng)建設(shè)，城市生活污水處理和垃圾無害化處理率分別達(dá)到70%、60%以上。大力推進(jìn)城市綜合開發(fā)，積極構(gòu)建皖東北現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。按照“一疏散二集中”的要求，堅(jiān)持內(nèi)涵改造與外延擴(kuò)大并舉，拉開城市框架，完善“L”型新區(qū)，促進(jìn)人口從老城區(qū)疏散，建設(shè)向新城區(qū)集中，工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中。改造好老城區(qū)，啟動(dòng)建設(shè)汴北新城區(qū)，實(shí)現(xiàn)跨新汴河發(fā)展。加快政務(wù)新區(qū)建設(shè)步伐，力爭(zhēng)5年內(nèi)政務(wù)新區(qū)初具規(guī)模。進(jìn)一步完善開發(fā)區(qū)六縱六橫道路網(wǎng)架，實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)“七通一平”，加快工業(yè)項(xiàng)目入駐進(jìn)度，配套建設(shè)商貿(mào)流通、現(xiàn)代物流項(xiàng)目，將開發(fā)區(qū)建成為宿城建設(shè)的新亮點(diǎn)。著力提高城市管理水平，建立市、區(qū)、街道辦事處相互銜接、分工合理、規(guī)范高效的城市管理框架，保持衛(wèi)生整潔、道路暢通、安全文明、適宜人居的城市環(huán)境。2007年，宿州市房地產(chǎn)開發(fā)工作的重點(diǎn)是：工作目標(biāo)全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14億元，房屋竣工面積120萬平方米。其中市區(qū)完成12億元，房屋竣工面積100萬平方米。具體工作加強(qiáng)對(duì)續(xù)建、在建、待建的76個(gè)開發(fā)項(xiàng)目（共占地7935畝，850萬平方米）的管理；對(duì)舊城區(qū)重點(diǎn)組織實(shí)施人民路兩側(cè)成片區(qū)域、北關(guān)新城、尚街小區(qū)、南關(guān)菜市場(chǎng)改造等一批重大舊城改造項(xiàng)目。啟動(dòng)道東片區(qū)改造，年內(nèi)積極推進(jìn)沱河大市場(chǎng)、御翠園小區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)道東片區(qū)綜合開發(fā)。徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析稱200廁6烤、魄200擱7沸年粗1-訓(xùn)3憲月份宿州市商霞品房核準(zhǔn)預(yù)售繁面溪積肌\初備案商品房所套或(紋間浩)倍\釀備案住宅均價(jià)信比較表售類釀

烏凡型敬200擦6憶年浸1-諸3念月份蕩200凍7覽年日1-吊3莖月份幅同比斯核準(zhǔn)預(yù)售商品只房面積孩（澇萬末M濱2演）局10.26普21.39退↑矮108.48城%清備案商品房旅(厚套帽/航間掉)賺513紙1506恩↑繪193.57會(huì)%知備案住宅均價(jià)大(援元饑/紐平方貞米休)唐1571慎1961著↑歌24.82%藍(lán)200悄6涼年倦1-愿6敲月份宿州市商里品房核準(zhǔn)預(yù)售優(yōu)面盟積舟\皆預(yù)售亮套媽(牧間擇)燒同比分析表暑類賢

躲印型怒200話5知年鄭1-6播月份累200樂6呈年盆1-攪6扭月份態(tài)同比埋商品房差（漿萬貞M尚2蠻）雜13.65捏28.34述↑賺107.62渠%草商品房逢(燃套喂/然間剃)寸1357根2886談↑革112.68旋%爆200讀6拖年第一、第二懇季度相關(guān)數(shù)據(jù)詞比較表慚類撒

閥副型轎200爬6與年一季度赤200滔6酒年二季度筒相終

限備比既核準(zhǔn)預(yù)售面積森(符萬捆M頭2欺)風(fēng)10.26元18.08榜↑幻76.22%遙備案總套數(shù)還(跨套賞/刷間餡)狹512顛1047權(quán)↑譽(yù)104.49慈%焰住宅均價(jià)雕(晴元瘡/M毀2陽)仔1568元1642孔↑考4.72%汁非住宅均價(jià)滔(勤元駛/M穗2飽)義3711開3247倡↓課12.50%躺200塊7通年宿州房地產(chǎn)騙市場(chǎng)情況亦200肌7宮年宿州房地產(chǎn)席開庸發(fā)獻(xiàn)200峰7血年續(xù)建項(xiàng)目，慈共全2習(xí)3愧只，續(xù)建面損積繭10某1跪。隔7圓9功萬平米；新建裂項(xiàng)選目雙1駝7擠只，新建面氏積根9塊8廟。細(xì)1還1當(dāng)萬平米；可竣涂工項(xiàng)蛙目倘2捧8招只，總竣工面私積昨12院7號(hào)。皆0嗽3正萬平米；已獲認(rèn)取土地待開發(fā)漲項(xiàng)丸目隸4批3愚只，土地面噴積茶418財(cái)7唇。填3權(quán)1鵲畝，開發(fā)面修積跌43司0泛。凳3左1叫萬平方米。貴2嶺00批7訊年漆一季度六宿州市房地產(chǎn)獄市場(chǎng)運(yùn)行情況陪內(nèi)容踏住宅面積（飯萬蒙m尤2樹）建非住宅面積（距萬賓m葬2喉）耽合計(jì)（悠萬教m剃2潔）孝施工面積火78.48蠅15.37鏈93.85鎮(zhèn)新開工面積露23.05嫩5.33蒜28.38惑竣工面積杰6.99珍0.47呢7.46女批準(zhǔn)預(yù)售面積枯18.51判（蘆164橫2便套喪）壯2.88愧（縣56五2合間供）責(zé)21.39帖預(yù)售備案面積犁14.87陸（榆134損4疲套學(xué)）宴0.99榆（鳥16稿2捷間療）陪15.86瘡預(yù)售均價(jià)嬸196城1疤元漫/平m危2芳384噸4改元嘗/技m拆2俊在已備案的商垃品房中，市區(qū)謀居民購(gòu)買溉占汪72.32寶%維，嶺8普0瓶平方以下餃占竭12.48燕%淘，泊80擊-10度0感平方米濁占帶31.20

駐%蠻，失100勁-14趁4嫁平方米督占躁50.56茫%稠，凳14革4吉平方米詠以上妨占晝5.76鞠%拿。控匆睡一季度厭宿州忌市房地產(chǎn)市場(chǎng)儀呈現(xiàn)如下特點(diǎn)殃：槽1災(zāi)、商品住房?jī)r(jià)延格走勢(shì)平穩(wěn)，上中低價(jià)商品房廈、中小戶型房隔屋僚（鹿80解-12語0智平方米暗）仍然占據(jù)目望前購(gòu)房需求主研體。但從目前融商品房市場(chǎng)價(jià)貿(mào)格來看皺，便180西0竟元燃/愁平方米以下的住普通住房仍然殿相對(duì)短缺憐。摸嶺悲2希、與上年同期雨相比商品房供衡應(yīng)量放大，新衰開盤的主要項(xiàng)篇目有：港利錦介繡江南、眾德芳祥福園、黃河嗓怡心苑、奇石命文化一條街等胳。受區(qū)域因素聰影響，老城區(qū)之、南關(guān)區(qū)商品球住房?jī)r(jià)格相比艱較偏高，但隨丈著新區(qū)、開發(fā)徒區(qū)綜合配套設(shè)撫施的逐步完善德，預(yù)計(jì)住房?jī)r(jià)溉格將有較快上燥漲。泳宿州在售代表妻樓盤小區(qū)名稱所屬區(qū)域3月銷售數(shù)均價(jià)元/m2南方國(guó)際花園開發(fā)區(qū)821602眾德·祥福園開發(fā)區(qū)661823港利·錦繡江南新區(qū)242196光彩城·美廬花園A區(qū)新區(qū)241892同科·城市花園老城區(qū)192308黃河·怡心苑南關(guān)區(qū)171930宿州光彩城美廬花園B地塊新區(qū)132094鑫宇·東方明珠花園開發(fā)區(qū)111683明日·世紀(jì)花園新區(qū)7宿州光彩城美廬花園F地塊新區(qū)7城市印象倦宿州，地處安南徽北部平原上更的一個(gè)重鎮(zhèn)，丘城市發(fā)展相對(duì)為落后，城市經(jīng)譯濟(jì)尚處于起步歉發(fā)展階段。宿池州城市規(guī)模較忽小，相當(dāng)于浙給江一個(gè)縣城大塵小。老城區(qū)較愿為集中，有一議定初級(jí)商業(yè)規(guī)番模。老城區(qū)除班淮海路和汴河肅路一帶建筑較盛新外，其余地趴區(qū)均顯陳舊。才目前，宿州城伐市南有宿州經(jīng)并濟(jì)開發(fā)區(qū)，西腫有宿州新城正快在建設(shè)中。正個(gè)在建設(shè)中的經(jīng)林濟(jì)開發(fā)區(qū)僻和新區(qū)，城市擦規(guī)劃較為先進(jìn)沙，建筑也較為援現(xiàn)代，只是均羊尚未成規(guī)模。理宿州近兩年城聽市拆遷改造力勢(shì)度較大，城市斑中四處可見已姨拆遷待開發(fā)的敲土地。布宿州房地產(chǎn)開牙發(fā)皺自石200社2壇年后起步，目俘前共告有曾7寨0翼余家開發(fā)企業(yè)鈔，其中浙籍開吉發(fā)商睜占璃60淘%屈左右，當(dāng)?shù)刈羁敬蟮拈_發(fā)商即翻為紹興的揪****悅（疑為鼠****勿公司）氧。杠200鑼2舒年前后，宿州形幾無商品住宅匹開發(fā)搜，吃200藏3憤年后商品房才封真正進(jìn)入宿州料市民生活。宿旬州商品房?jī)r(jià)格美從灑200曬4址年媽的單100懼0修多現(xiàn)在快速上傍漲候到徒180罰0粉元導(dǎo)/煎平米左右，尤用其柏自爸200真5您年后，商品房紅價(jià)格上漲幅度傳較快，目前市峰場(chǎng)最高售價(jià)已意達(dá)孟到虛260漲0獲元毒/短平米，并且銷它售量有快速上混升趨勢(shì)。從城宇市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嬌和市民收入情察況來看，宿州坦的商品房?jī)r(jià)格添正面臨一道較巷為嚴(yán)峻的考驗(yàn)肉，商品房?jī)r(jià)格連的上升過快，賄與宿州城市居財(cái)民的可支配收塔入間差距越來滋越大，可能會(huì)期在不遠(yuǎn)的將來呀面臨當(dāng)?shù)爻鞘辛Ь用駸o法承受接價(jià)格之痛。去齒年年底到今年桃以來，宿州商敞品住宅銷售形翠勢(shì)教好，住宅閉樓盤一經(jīng)推出灣，既可在短期脫內(nèi)完成銷售。耐今年一季度商瑞品房銷售量比事去年同期上升諸193.57尚%競(jìng)，商品住宅價(jià)味格上驚漲株24.8標(biāo)%凈，幾組市場(chǎng)數(shù)館據(jù)都揭示宿州姻目前的商品房錘開發(fā)正處于一噸個(gè)上升通道。祝宿州房地產(chǎn)市光場(chǎng)存在的問題后城市的快速發(fā)地展缺少地方經(jīng)增濟(jì)實(shí)力的支撐顯。嘗宿州全莫市即GD雪P疫總值塊才彎34策0刃億元，全市人衡均休GD格P犧不蛇到散650賽0進(jìn)元，地方經(jīng)濟(jì)蹲實(shí)力明顯偏弱叔。目前宿州有攏南片經(jīng)濟(jì)開發(fā)熊區(qū)和西片宿州身新城區(qū)同步在落開發(fā)建設(shè)，其禮地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力醋根本無法支撐坊起兩區(qū)的建設(shè)細(xì)投資。同時(shí)，漸宿州老城區(qū)有樓大量的舊房有某待于拆遷改造遠(yuǎn)，按城市發(fā)展服規(guī)劃的體量，淹遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出宿州讀地域經(jīng)濟(jì)的承掛受能力。潮已出讓土地過選大，待開發(fā)面植積足夠未外來征5長(zhǎng)年市場(chǎng)需求。拋據(jù)相關(guān)市場(chǎng)數(shù)霞據(jù)統(tǒng)計(jì)，宿州獸在宅200皮3稼年什至犬200勒6捷年間尚吧有鞏4論3步只項(xiàng)目已獲取倦土地開發(fā)所有離權(quán)，土地面徹積醒418做7找。別3寨1譽(yù)畝，可開發(fā)建掌筑面婦積毯43吼0常萬平方米，加麥上今年續(xù)建和嚴(yán)新建的項(xiàng)目風(fēng)