是什么使順馳能夠在飛馳順馳競爭力及借鑒

是什么使順馳能夠在飛馳——順馳競爭力分析及對##的借鑒目錄一、發(fā)展速度┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈2二、發(fā)展戰(zhàn)略┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈4三、發(fā)展模式（競爭優(yōu)勢）┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61、持續(xù)、快速獲取土地2、開發(fā)區(qū)域主流產品3、迅速銷售變現(xiàn)產品四、競爭優(yōu)勢成因┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈91、置業(yè)連鎖經營使順馳能夠充分理解市場，制定合理戰(zhàn)略目標2、徹底放權和指標考核使順馳聚焦管理體系得到充分發(fā)揮3、優(yōu)秀的企業(yè)文化和管理團隊激發(fā)著順馳人的工作熱情五、發(fā)展?jié)摿ΓㄙY金風險控制手段）┈┈┈┈┈┈121、巨大的銷售回款使規(guī)模擴張有回旋余地2、良好的信譽和巨大的銷售收入降低了信貸資金風險3、合作開發(fā)解決了大項目資金瓶頸4、上市融資提供了持續(xù)的資金保證5、積極開拓其他融資渠道念攻撲羽六、摘對簽#泡#呼的借鑒憂┈┈┈┈┈┈篩┈┈┈┈┈┈屯┈┈┈登┈殲15璃時間露：釣200頌4障、蔥4虹、篇28起在中國房地產防市場上，順馳彎實在不是一個各引人注目的企凳業(yè)，它既不是猶上市公司，也能不是業(yè)內腕級慨企業(yè)。但是隨墾著間200蹄3索年下半年，其閉名字頻頻亮相粘于各大報刊和籠媒體后，順馳件使得房地產界罩大老們對其不忙得不側目、甚挎至心悸。一時旅間，順馳發(fā)展口速度象一枚炸動彈，使得原本鴉競爭激烈的房陡地產業(yè)更加充漸滿火藥味。而父對于順馳的發(fā)染展模式，業(yè)內瀉人士也褒貶不箏一。那么是什院么使得順馳成衣為眾多房地產晶企業(yè)關注的焦選點呢？一、發(fā)展速度休順文馳頭199步4停年糟4居月成立，最初寇是一家房地產區(qū)銷售代理公司質。其撐門獎人娃—批—俗孫宏斌清華大骨學碩士畢業(yè)貪，廟199催8植年從某科研單泊位我辭職遞來屆到聯(lián)想，后主培持企業(yè)發(fā)展部說工作苗。因笑孫宏斌和他的曬領導團隊在管族理理念上與集秤團發(fā)生了激烈攻的沖突，促后來禿嚴重違反影了蘇公司謠的栗規(guī)章制度，其綱中最重要的表誦現(xiàn)是試圖獨立公掌控資金，使吃其管理的業(yè)務虎獨立于公司的求監(jiān)控體系之外明。聯(lián)想出于謹威慎起見，請求茶司法機關立案掀查處擁，話礦結果孫宏斌被礙判刑款。接199俱4板年孫宏斌獲釋肥后，于同煎年萍4屋月注冊妥了內“起天津順馳房地半產銷售代理公位司康”衡。丈煤199釋5群年初，在臉聯(lián)想集團董事伶長澇柳傳志和中科皆集團董事長周廳小寧的支持下破，順馳和聯(lián)想牛集團、中科集擔團成立天津中質科聯(lián)想房地產句開發(fā)有限公司鴨。酒199合8富年，聯(lián)想和中暗科集團將全部櫻股份轉讓給順星馳，公司更名伯為天津順馳投摸資有限公司勾，從此開始了滲房地產開發(fā)業(yè)青務。宵順馳最初的業(yè)資務全部集中在限天津。天津由梳于近年來經濟滔發(fā)展較慢，當幸地物價和工資孔水平又相對較船低，使得天津堆的房價相對也流較低，沒有出拴現(xiàn)房地產爆熱拴的現(xiàn)象，所以粒天津的房地產燒企業(yè)很少鮮為楚人知。直敞到袍200葡3師年下半年，順述馳開始在全國轎以攻城掠寨方介式投標土地時盟，順馳才引起秒了人們的注意委。同真年雞1秤0愛月，順馳第一壯個異地項瞧目桐—割—避順晨馳獸·湊林溪鄉(xiāng)村別墅明在北京正式亮級相，引發(fā)了北慕京市場不小的窄震動。返200粒4匆年格2端月散1群9虜日略，順馳與香港艇匯豐銀行簽訂錢協(xié)議，由匯豐釘銀行出任順馳墾在香港上市的忙保薦人，順馳幟在香港上市已命是指日可待。蘋有人說邁，廟200吳3斗年是順馳錯的慢“萄瘋狂限年擱”抵。順馳從一個陵無名小輩到一檢夜成名，似乎扭有些天方夜譚斥。作為一家非耗上市公司，對那于順馳以往的監(jiān)業(yè)績，我們無斷從考證，但是甲其驚人的發(fā)展羞速度，足以證倍明其巨大的潛展質和實力，同患樣也令業(yè)內人紀士所嘆服。藍順馳灑自度199甚7孝年推出第一個陳開發(fā)項宇目使——抵“閱香榭兔里添”遺小區(qū)以來，開余發(fā)面積超恩過虧35伸0枝萬平方米，竣級工并實現(xiàn)銷售財面仇積趨25絹0赴萬平方米勢。鞭200止2幫年銷售收入腐為染1睡5零億元，察。責200陜3朝年銷售收入就顯達到耽了懇4戒0姑億元，比上一堡年增長擺了盆166.6滔%雄，全年銷售面獎積救達才11頸0蒼萬平方米。而剝作為房地產業(yè)鄰老大的萬科，局同期的銷售面梢積悶為縱136.翼4不萬平方米遙，銷售收入怨為債62.宇2沖億元，增長率回為憂40.6灑%環(huán)。由此可見，僻從絕對值上，賊順馳與萬科的續(xù)差距并不大，鑰而其發(fā)展速度大卻遠超過了萬啞科。另外，值姻得注意的是，竟順馳如此的業(yè)丹績，卻幾乎都繁是由天津市場細貢獻的齒，錯200神3烏年順馳在天津吉的市場占有率圈達到井了乓20嘗%胸，這一數(shù)字超脅過了全國任何膚一家房地產企極業(yè)在當?shù)厥袌龃虻恼加新省６ㄇ疫@也僅僅是排其全國性擴張激的第一年，其險氣勢之兇猛甚福至令萬科都感科到汗顔。大土地是房地產各企業(yè)必備的原期料，直接關系四到企業(yè)未來的尊發(fā)展。特別是柱在土地實行招牽投標后，土地叛資源的稀缺性請日益突現(xiàn)，所匪以對于土地的就爭奪也日趨白械熱化。順馳最蛙初引起業(yè)內外券關注的，也是呢在各地以高價爬拿地的氣勢：鍬200仰3槐年聾9具月從1臣9辭日尿，經尸過緊16豆1答輪報價的激烈遮爭奪，順馳凍以條5.9啊7岡億元的高價將爭石家莊一塊競頑拍起價洋為賠2.0醬4請億元的地塊收璃入囊中，每蟲畝鍛22跳2擱萬元的單價比貓同等土郵地給2擾0芹萬元的原估價蝦高出陰了亮1伐0冰倍多，創(chuàng)下了是石家莊單宗地坦價的最高紀錄析；性9神月蜻2縣3賀日師，上海順馳以訴近宿1喝1戲億元的價格，棄取得青出浦亦13教0洽畝土地，每畝唇土地價格密為竭9拖0返萬元，該地塊嘩已建成低密度埋的聯(lián)排別墅；剝1籠0墻月叼2膝2錯日猛，在蘇州工業(yè)喘園區(qū)的第二次撫土地拍賣會，輝順馳以置逾淘6遙億元的資金，線成為本次拍賣村會上唯一成功僻競拍兩塊土地邀的企業(yè)；失1陸1敘月伏4欣日盯，在南京河西倡奧體中心運動尖員村西側地塊拒的掛牌出讓現(xiàn)懼場，南京順馳欣以田6.5處3痕億元總價拿下骨總建筑面引積過3凈0據(jù)萬平方米的兩親宗地塊；獲1鎖2侵月缸8閉日功，莫經過機近牧3銹0英個回合的競拍俗，界北京磁順馳斗敗天鴻間、富力因，更以船9.0鼠5姑億元的價格股取得了大興黃誰村衛(wèi)星憤城頂1除號地的開發(fā)權紛，折合每畝成潮本痰20浸0強余萬元，高出賴預期價格一倍待多；跪200勞4小年慈2私月，順馳與萬惠科聯(lián)手帖以嶄26.噸5葬億元的天價摘妄得了無錫太爭湖代#辰#添地塊，順馳付褲出地價涌款行1愛3錢億元；徐200抄4蹤年絲4兇月字1鍛3抄日敗，經鴨過顫6毛5棒輪的競價，北攀京順馳疑以猶5.1哈2汪億元競得北京稀豐臺最區(qū)趨“涌菜戶營西給街架11拔7張?zhí)栕≌芭淞w套今”河項目用地。該飼地塊規(guī)劃建筑巧面積售約喝2棋2四萬平方米，起牙拍價循為玉3.8機9溜億元。該項目玩將在今首年虹7心月開工雜，配9裝月正式開盤銷根售。標自卵200鵝3州年止9歐月眠至如200利4疲年老3軍月的半年時間歷里，順馳以神殃速已進入北京領、石家綿莊、上海、南于京、無錫、蘇瓜州、成都、長市春、榆次、荊誦州、保定、武晉漢等城市，獲謠取的土地項目仗超疫過續(xù)1艇0貸個，面積超借過龜500美0隱畝，購地金額糞逾腔7稱0曾億元，順馳已濃初步完成了第霜一輪全國化布真局。惡順馳如此擴張潔的神速，不得召不令房地產界注人士驚訝和瞠恢目。作為目前買國內房地產業(yè)饑領軍人物的萬沫科，其全國化藥的戰(zhàn)略也是在冠經過了汁近征1超0私年的布局后，豆才得以形成，饑而順馳卻僅用革了一年的時間輸。薯200悶4磁年，順馳更是闊放出豪言，要泥在全國幾個主攻要城市的開工惡面積將達燥到塑40務0士—面—蒼50惰0陶萬平方米，銷奶售額目標縱為蠻10箏0燦億。其中僅在梢天津本埠，要錫完成銷售隨額霉7詠0梳—贏—臺8飼0集億元；在上海灶、北京、石家們莊、武漢、蘇厘州等地的項目根銷售要達峰到待4村0安億元。而隨著容北文京恰“償順商馳賤?羅領頃海瓣”漸6藍月的開盤干，冬200銅4服年銷售收牌入嶄10撿0硬億的目標將提豈前完成，而且女似乎毫無懸念丙。這樣，順馳含就極有可能超動越萬科，只用躍一年的時間，皺一躍成為中國格房地產業(yè)的新敗霸主，用速度筐續(xù)寫灰姑娘變志公主的童話。二、發(fā)展戰(zhàn)略爐順馳速度，無顆疑燈是付200魔3典年中國房地產提界的一道奇異焰風景，當一些扛業(yè)內人士對這錫道風景的真實滋性和長久性提勵出質疑時，順釘馳并沒有停止專向既定目標前蒜進的步伐。而豬這個目標就是泥其確定穗的層“屠三年內做中國獸房地產鉛業(yè)忘NO姑.詞1尚”擴的發(fā)展戰(zhàn)略。豪“很冰凍三尺非一犬日之刻寒度”豪，從順馳起步起到全國出擊，撇實際上順馳也顯經歷了十年的日發(fā)展歷程，積洗累了豐富的經汪驗，為其戰(zhàn)略裁的實施打下了濟堅實的基礎。鞠其實，人們之巡所以驚訝順馳纖速度，只是以岸前很少聽說過時順馳。象萬科戒就不同，作為昆最早的上市公塔司，萬科的一歡舉一動都在公蕩眾的視線之內遺，所以對于萬增科今于的成績逝，人們不會感辨到意外，有一披種水到渠成的摩感覺。而這些長年，順馳一方侍面在擴展和鞏套固天津市場，界一方面在尋找膀向外發(fā)展的時申機。圈200灣3板年哀7娃月，是順馳確闖立全國發(fā)展戰(zhàn)印略的時間，也夾是土地實行招體投標政策在全丈國全面實施的狠第一年。在時斥間上，這決不圣是一種巧合，攻而是順馳透析無政策動態(tài)，向模全國出擊的信匆號。在土地實彩行招投標以前尾，國內土地市被場存在壁壘，乒交易不透明，納企業(yè)能否拿到挽地，主要看企鋪業(yè)攻關的手段躍和與政府的脈鄉(xiāng)絡關系，這對豆于進入異地的核企業(yè)難度非常崇大。而對于像晴順馳這樣，領進導層年輕且絕持大部分都高學錘歷出身的企業(yè)答，搞關系的難順度就會更大。音土地市場放開艱后，使得異地探房地產企業(yè)滔通過公開方式筍迅速進入一個填新的城市成為?？赡?，這也是停順馳有信心制抵定胡“撞全國第利一貨”胡發(fā)展戰(zhàn)略的主門要原因之一。遞為了保連證束“邁全國第雹一際”講發(fā)展戰(zhàn)略的實魔現(xiàn)，順馳還制塔定了具體的戰(zhàn)罵略規(guī)劃和保障姓措施。汗1應、三年之內做波長三角區(qū)域第梁一禽長三角區(qū)域目僚前已成為房地往產企業(yè)擴張的雷必爭之地。進撇軍長三角，同幕樣是順馳實現(xiàn)嫂戰(zhàn)略目標的關兵鍵。為此，順槐馳制定了具體鼓的進入戰(zhàn)略。錫即強勢進入重卡點城市，形成舌以上海為核心積的多中心（區(qū)嫌域）發(fā)展的布脫局；成為進入染城市（區(qū)域）汗的市場領導者獵，用三年時間緊成為長三角區(qū)獸域第一。順馳戰(zhàn)選擇進入城市軍的標準是：市皆場化程度高，六經濟總量大，看人口多，對周捐邊城市的人群濟具有明顯匯聚買效應的大中城鼻市；經濟快速殖增長，城市化聾進程明顯，基辛礎設施改造及促城市拆遷投資餅大的二、三線辱城市；政府行名政管理公開、現(xiàn)透明、規(guī)范。啄在這一戰(zhàn)略規(guī)攻劃下，順馳又捕進行了具體分馬區(qū)。重中之重駐的將“叼上海區(qū)盆域眉”料包含上海市區(qū)晌及一城九鎮(zhèn)洋；棉“捧蘇州區(qū)灘域蛙”已包括蘇州、無懂錫、常州、南騙通等地斯；蛋“摧南京區(qū)卻域翻”弊包括南京、鎮(zhèn)助江、揚州、泰豪州等地嘆；撇“純杭州區(qū)少域崗”掩包括杭州、嘉鏈興、湖州、寧奶波、紹興、舟糠山等地。這樣聯(lián)，基本上長三矮角地區(qū)的重要嗚城市都已囊括腐在順馳擴張版梯圖之中。通過秋這個布局，我露們可以看出，會順馳不僅要抓法大城市，還要料深入長三角腹近地，要將長三丘角發(fā)展成為其州主要的業(yè)務領獲域。對于長三移角的業(yè)務，順職馳計劃趟在未200歉4奧年銷售收入要約達廁到灘3掀0揮億元棒，三200陡5筒年要萬達充7月0堤億元四，爬200猛6浸年要噴達割12萍5獵億元，成為區(qū)練域內的絕對第板一。械2貪、保證目標實再現(xiàn)的措施駐順馳要超越萬四科，實衡現(xiàn)碰“閑全國第由一蠟”竟的目標，就必付須在短時間內熊使銷售面積和怖銷售收入邁上腳更高的臺階，開而且還要保持休這種持續(xù)發(fā)展處的勢頭。為此展，順馳制定了河以下四項保證浮措施：個第一，鞏固在弦天津的市場份溜額，通過穩(wěn)固稍大本營市場，宜為公司提供穩(wěn)士定的現(xiàn)金流，炕確保公司的現(xiàn)蛋金回籠更及時服、更安全，為消順馳的拿地和蟲項目起動提供豐資金保障。掏200面3板年天津市場為體順馳提供誓了悶4緞0私億元的銷售收額入，也為公司魄發(fā)展戰(zhàn)略的全濁面實施提供了記強大的現(xiàn)金流簽保證瘦。糟200裝4壞年清1匆—坐—燭2役月天津房價上化升勢頭兇猛，還市司區(qū)內售價每平卵方機米套300朱0回元以下的房屋織已基本不存在仿，搜而磚200睜3忙年市區(qū)內房屋剩平均售價每平綿方米只施有黑200樸0犧多元。由此可環(huán)以預測，在未喬來時間里，天兔津市場將為順爹馳提供更大的級現(xiàn)金流保證。滲第二，利用準家確的市場判斷藏，持續(xù)快速獲割取土地，拓展皺新的區(qū)域，新初的市場。陡第三，在每一辜個進入的城市距和區(qū)域，利用禁強大的產品開箭發(fā)能力，為當月地提供價值價邊格比最優(yōu)的產則品，迅速提高亭當?shù)氐氖袌龇萸妙~，成為當?shù)罔尩闹髁鏖_發(fā)商渣。漸第四，構建一煤個全國化的管閉理模式，在每須一個城市復制狼一個好公司。賓好的公司要有挨好的文化、好煮的戰(zhàn)略，好的奸戰(zhàn)略執(zhí)行能力擦。衰實際上，順馳旺就是通過資金真、土地、產品挨和管理團隊等慎四個方面的控摸制和協(xié)調，來帖確保其戰(zhàn)略實疏施的。捕總的來說，順中馳的發(fā)展戰(zhàn)略禾目標明確、清肆晰虹，雖“形全國第融一償”慕量化了業(yè)績表近現(xiàn)腎；蛇“西三年時恐間繁”初限定了速度、弊節(jié)奏；長三角篩作為重點進入所區(qū)域；資金、殊土地、產品和暴管理團隊做為勾基本保證。因傳此，順馳的發(fā)歸展戰(zhàn)略是全面險的、具體的，隆不是空洞的口估號。員三、發(fā)展模式襪（競爭優(yōu)勢）準當人們探究順誰馳速度的奧秘驢時，順馳則將費所有的成績歸當功于良好的商桿業(yè)模式。而這鄰種模式并不是隨順馳獨創(chuàng)的，蚊而是順馳經你過菊1吧0扔年的摸索，徒從偶“仍戴爾模辟式魔”天、甚“芽沃爾瑪模鈴式皆”津中領悟來的。護戴爾在制造業(yè)按中的現(xiàn)金流管唯理、供應鏈管訊理，以及零售朽業(yè)的沃爾瑪通騎過規(guī)模效應實職現(xiàn)對供應商、蕩客戶資金資源言的整合，而自協(xié)身的資金占用膊相對較少。所肺以，通過現(xiàn)金也流的快速運轉扔來做大規(guī)模，蒼又靠規(guī)模大加平強對現(xiàn)金流、況物流的管理和丹調控能力，進請一步做大。烏領悟織到油“公戴爾模吼式商”凝、蓬“矩沃爾瑪模令式嬸”室的精妙之處，哄順馳提出仙了汁“經保持理想的現(xiàn)托金此流壤”蔽是公司在新的鵝形勢下、短時定間內飛速發(fā)展扛的關鍵。為了邁保持理想的現(xiàn)否金流，順馳結虛合房地產業(yè)的默實際情況，制驗定了相應的發(fā)鍬展模式，即持漁續(xù)、快速獲取盲土地；開發(fā)區(qū)耗域主流產品；醒迅速銷售變現(xiàn)蜓產品。其實，把這種商業(yè)模式襲已被許多開發(fā)帝商認可，但是杰順馳的秘訣就越在英于聽,貢能夠將這種模雁式做的更為徹蹤底。因為它具福有能夠讓這種用模式連續(xù)運作盡的巨大能力。猛1收、持續(xù)、快速符獲取土地的能涂力敗首先，順馳設基有專門的組織癢架構去研究全安國各地不同的巷土地市場和政還府推出的每一盛個地塊。各區(qū)未域公司都設有我自己的發(fā)展部陳。天津總部還鏈向其他城市派細出披了而2柴0四個以上的工作貢小組，這些小航組要研究每個析區(qū)域市場和政板府推出的地塊沾，同時還要研使究全國不同區(qū)憤域市場特點和款對它的投資比勤重，盡可能做重到對每個城市男政府推出的每喜個地塊，都能逼做出準確判斷敗。得其次，堅持決記策本地化。各降地推出的每個飼地塊，對它的燦判斷由當?shù)貓F幸隊來完成。這酷樣，本地決策憤會比集團總部拐決策效率更高湖，判斷更準確爹。但是順馳強鄭調決策本地化競要做到一定不茫是本土化。它幼強調決策前，估要理解一個區(qū)顫域市場，首先教要基于一種大辨的判斷，要建謠立在對土地政茅策調整、城市煩化進程、及其隱他城市發(fā)展經潑驗借鑒的基礎遺上，這決不是收本土化思維可偉以做到的。皂最后，順馳覆鼻蓋全國十多個燒城市的置業(yè)房瞧屋連鎖服務網泄絡，充當了順聚馳進軍異地道的按“填開路先怖鋒典”腔，它所收集的愉當?shù)胤康禺a市尺場環(huán)境、趨勢秧、居民消費習達慣等信息，為從順馳在開發(fā)業(yè)程務上作出判斷梁，提供了重要輪依據(jù)。以房屋宋中介的方式提你前進入城市，垮也是順馳獨有柳的異地開發(fā)模扯式，而且這種恒模式的優(yōu)越性軌正日趨明顯，嗚為順馳選擇投千標地塊、土地吸價值判斷、投比標出價、及項祥目定位、銷售爪價格，提供了川準確的市場信節(jié)息。概另外，由于對待土地儲備工作羽十分重視，順司馳還在公司的永預算中安排出躺專門的戰(zhàn)略預也算資金，用來旗保證未來的土灣地儲備。芳順馳對于土地厭儲備的要求是劫，擁有可供未詳來絡3訴—倡4紗年開發(fā)的土地坑儲備規(guī)模，能肌夠保持公司未么來議3餐年穩(wěn)定的盈利所預測。而且最檔重要的是，要恒能夠不斷從市雕場上獲取土地爹。順馳認為，哲這也是中國未鑼來快速發(fā)展房側地產企業(yè)必須怖具備的能力。棟2魔、區(qū)域主流開急發(fā)商具備的產剩品開發(fā)能力米對于產品類型減和特點，順馳畝和萬科持的觀植點截然不同。既順馳認為，房筒地產行業(yè)在全廁國化的同時，唱區(qū)域化的特點梨并沒有改變。朗每一個市場客吼戶的需求是不儲一樣的，一個難公司必須能夠賊為當?shù)乜蛻籼崞⒐┳钸m合當?shù)嘏宓?、價值價格塌比最優(yōu)的產品艇，而且產品覆況蓋面要足夠廣濁，能夠提供不藏同的產品供客沸戶選擇。只有默這樣，這家公姻司才能成為當沸地市場的主流廳開發(fā)商，才能熄擁有市場領導登者的地位和很貓高的市場占有怪率。生順馳之所以選匪擇多品種產品憂開發(fā)策略，還浙是基于做區(qū)域常主流開發(fā)商的偽考慮。因為要該想做到一個城芽市的主流開發(fā)助商，就要占據(jù)凍當?shù)厥袌龅闹餍匾蓊~。如果虹采取相似的產老品，則很難做很到這一點。順王馳在天津的市輛場占有率達晴到梁20梅%而，也是靠豐富徒的產品類型來納實現(xiàn)的。順馳魂在天津的項目撈，既有高檔別斷墅，也有天津刃第一大盤，既四在市區(qū)發(fā)展，抱也覆蓋郊縣，程正是多檔次、陣多類型的產品柱適合了不同人爽群的消費需求播，才使得順馳挑占據(jù)了天津市盜場的絕對份額短。因此，擁有耕一個完整、多爺類型的產品線挽，可以支持順物馳進入不同的泰市場。沫實際上，順馳磚在進入一個城抖市拿地后，很悶短時間內項目況就能開工，很仙大程度上歸功表于其產品的復鍬制性。當然這群種復制不是簡橋單的重復，其題選擇復制的產閉品范圍更廣，世可以滿足一個點城市的多層次拆產品的需求。杠這與萬科以四硬種類型產品進槐行復制不同。的按照要提供最羨適合當?shù)氐?、陪性能價格比最練優(yōu)產品的要求絡，順馳首先會居在其產品庫中姑選擇最適合開址發(fā)的產品類型毯，然后還會根晶據(jù)地塊的實際秀情況，確定要貧改進的設計，塞再由擅長這一輕方面的設計單掌位，進行設計動修改，從而創(chuàng)貓造出最優(yōu)的開傷發(fā)產品。坡3暴、強大的銷售撿變現(xiàn)能力礦200姜3光年順馳在天津息銷售面購積待11肆0堡萬平方米，實挺現(xiàn)銷售收駐入蔑4愿0有億元，賣出近范一萬套房子，浮相當于幾乎每蛛天都要賣瓣出戴3剛0未套以上的房子欠。而今年年初跨，順處馳五“鳥太陽她城光”熔二期償有螞30茄0咽套住宅，剛開押工沒幾天就預急售一空。當然敵順馳在天津具丹有相當?shù)奶栒賯蛄?，其強大的寒銷售能力似乎蒜并不能說明什辜么。但是，在姑其他城市，順卵馳的銷售工作歇幾乎是與項目怎開工同時進行臂的。強大的營襪銷傳宣，為順舒馳快速變現(xiàn)打緣下了良好的基寶礎。同時，順談馳量化考核指坡標，對于銷售吵人員也起了很座大的促進作用跌。唐另外，順馳置叫業(yè)在銷售渠道粱和客戶資源方見面為順馳的產溪品銷售提供了素巨大的支持鬧。所200療3底年順馳在天津研通過房屋連鎖屬中介店推薦成盟功的房屋占到胸總銷售額羅的聲30蠢%飾以上。目前，艘在順馳異地開素發(fā)的項目中，倍順馳房屋中介晚在銷售中已經螞開始扮演重要飄角色。人們可緞以發(fā)現(xiàn)，在順模馳項目附近，偉一定會有順馳蟻房屋連鎖服務答店存在。坊持續(xù)、快速獲稱取土地的能力副、區(qū)域主流開鎖發(fā)商具備的產槳品開發(fā)能力、散強大的銷售變糟現(xiàn)能力可以說鴉是支持順馳快奧速發(fā)展申的付“惠三駕馬車巧”變。而這三駕馬勿車又是緊密聯(lián)稅系、互為前提弓、缺一不可的夏?？焖購墓_舊市場上獲取土紹地的能力，可示以從原朽材料方面支持排順馳龐大的銷蔥售量；當?shù)刂鬟m流商具備的產跨品開發(fā)能力可鉤以讓順馳很快逐進入新市場，拾擴大客戶資源什，占領市場份飄額；強大的銷尚售變現(xiàn)能力可怨以使順馳產品爹快速銷售出去爭，快速回籠資緩金。土地獲取吊能力、產品開扔發(fā)能力是銷售爆變現(xiàn)的基礎，索而強大的銷售豆變現(xiàn)能力很快濁實現(xiàn)了源源不都斷的現(xiàn)金流，矮為獲取土地和貴項目開工做好滋了資金準備。理解城市選擇區(qū)域獲取土地項目操作產品銷售客戶資源維護現(xiàn)金流支理解城市選擇區(qū)域獲取土地項目操作產品銷售客戶資源維護現(xiàn)金流支持時間軸制定明晰發(fā)展戰(zhàn)略，提前介入，縮短進入##市時間通過市場化操作，縮短獲取土地的時間通過產品提前設計、縮短項目前期時間、嚴控項目進程、營銷宣傳等，縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的周期聚焦管理決策本地化透四、競爭優(yōu)勢乏成因嚴順馳坐的江“蠢三駕馬版車錫”狗是駕馭順馳快赴速飛馳的強大局動力，也是順喊馳突出的競爭粒優(yōu)勢。這種優(yōu)搶勢得益于戴爾遷模式和沃爾瑪籃模式。沃爾瑪巨每年的銷售量蠶、銷售額都是潑全球最大的，疊而支撐起這去種電“探全球最盯大銀”罷的，是其背后衡卓越的全球采抖購和配售系統(tǒng)齡。那么對于順皂馳而言，能夠象驅動順馳三駕繪馬車的原動力植又是什么呢？蛛正確的方析向六—淺—脈合理的目標，幅加速協(xié)調戰(zhàn)器擠—媽—戚聚焦管理，好廁的騎搭手監(jiān)—綱—殊優(yōu)秀團隊，是蒙缺一不可的。畢1斥、置業(yè)連鎖經挎營使順馳能夠筋充分理解市場岸，制定合理戰(zhàn)窯略目標暖順馳認為，合沙理的戰(zhàn)略目標但才是指導一切霞行動的指南?？诪榇吮仨毘浞帜咐斫馐袌?，進滿行合理布局。駕布局不僅要支蝦持順馳完成今兩年的目標，還心要支持順馳能惱夠實現(xiàn)今后三有年的目標。所借以，戰(zhàn)略決定悟順馳今天的工美作簡—野—借要在今天儲備疾土地，尋找到漁客戶，理解市棵場。狠而充分地理解城市場又是制定泛合理戰(zhàn)略目標疼的基礎。在這殖方面，順馳通謎過獨有摧的順馳置業(yè)連攜鎖店，做到了渴準確地把握住藥市場行情和商逮機。置業(yè)連鎖里店與開發(fā)聯(lián)動搖之所以是順馳蜓獨有的優(yōu)勢，暫是因為順馳最橡早的起步就是翠房屋代理業(yè)務滑，而且目前已滲發(fā)展成為全國欺最大的房地產棚連鎖服務商。葛房屋連鎖服務境不僅是順馳的中一項重要的業(yè)哭務，它與房地跡產開發(fā)、物業(yè)杜管理構成了順男馳的三大業(yè)務降體系，順馳在坦天津銷售項皆目釘30停%竭是通過連鎖中么介完成的，而墊且更重要的是衫，順馳連鎖經磨營店已成為順騙馳進入當?shù)厥斜蹐龅膫刹毂?。且順馳在每進入拒一個市場前，浸一定會先將連皆鎖經營店開到內當?shù)?。通過連弓鎖經營店準確吳地了解當?shù)氐姆阜康禺a政策、侵政府辦事效率響、居民消費水石平和購買力、云各地塊土地潛將在價值、受歡徑迎的房屋類型收等，為順馳房桿地產開發(fā)提供稍了重要的情報率，極具參考價丙值。也為順馳罪進行全國化布塑局提供了重要盒的市場依據(jù)。雹4罩月予1役8盼日情，重慶順膝馳獵1貴5松家連鎖店同時埋開業(yè)，這標志賤著順馳布局西么南地區(qū)房地產儉市場已經開始貴。昨2恩、徹底放權和絨指標考核使順至馳聚焦管理體纖系得到充分發(fā)綢揮唉順馳的管理目造標就匆是坡“渣產生理想現(xiàn)金財流側”孝，圍繞這一目撓標，順馳在管赤理上突哨出凍“孩用現(xiàn)金流整合澇所有的行動，偏所有行動都聚韻焦在取得一個還好的現(xiàn)金流財上孔”徑，即聚焦管理詢體系。順馳的羞取聚焦管理體即系要求在最短棚的時間內，實循現(xiàn)現(xiàn)金回流?？逓榇耍橊Y主握要通過提高組怨織管理體系工策作效率和提高腎個人工作效率些兩方面來提高命企業(yè)的整體工館作效率而實現(xiàn)豬的。博徹底放權提高惜了決策效率頁順馳的組織架辜構目標明確，胡就是要保證高慶效的流程。為猴此，順馳采取鍵了集團總部和襪區(qū)域公司的兩慎級組織形式。飄集團總部負責晨總體戰(zhàn)略、市缸場調研、財務樹規(guī)劃和調度等房大方針的制定糊，區(qū)域公司負掘責完成區(qū)域內膜布局。集團和帖區(qū)域公司分權踩管理，區(qū)域公膛司權力很大，美集團對于區(qū)域拋公司采取考核存方式進行控制狼。穴而對于項目管糟理，順馳采取過的是區(qū)域下的場項目管理體系初。項目管理的稠最大好處就是湖工作效率較高飲。順馳采取項蜂目管理的與眾殖不同之處是，貨能夠充分放權況，這一點主要霸體現(xiàn)在拿地上奏。一般拿地是逐房地產企業(yè)最春重要的工作，蠻往往是由企業(yè)疑決策層決定。雞而在順馳擁有霸決策權的不是攝集團總部高層武領導，而是各捎個區(qū)域公司。落拿什么樣的地豬及投標價格完駛全由區(qū)域公司承說了算，集團錦總部不強加干晝涉。因此，在簡順馳參加的投嬸標現(xiàn)場常?？稍埔钥吹竭@樣的吹景暮象軟—守—檢各參與投標的彈開發(fā)商都在季忙于打電話向習最高決策層請刑示，而只有順姓馳的投標人泰秤然處之、穩(wěn)坐屑其中。因此，片順馳選中要拿勒的土地，中標職概率極大。這秋種充分、徹底插地放權，給區(qū)親域公司提供了夾種種捷徑，大較大提高了決策境效率。巾有人說，順馳薪拿地不計成本燒，經營風險由餐此大大增加。模其實，順馳總暮部對于區(qū)域公慮司的放權并不伸是放任，是在饅合理范圍內進城行的，也是通銅過一系列量化動指標進行監(jiān)控壺的。對于項目詞公司采取全面主預算管理，控低制資金風險。稿各個項目的質秀量情況和工程甘進展情況則是愈通過每薪晚針1滋0躲點的電視碰頭簽會，可以詳細碑得之。感關注成本也一連直是順馳所重境視的。在先期橡的土地獲取階許段，就有精確狗的預算保證土齡地價格在合理導的范圍內；在搖采購階段，會朵通過集團采購鏟從規(guī)模上降低爽成本；在對成晉本控制影響最職大的方案設計邊階段，戶型規(guī)拔劃、建筑外立渠面設計等每一釣個細節(jié)，順馳瞇都會仔細規(guī)劃耍，找到最科學捆的設計方案；令在施工階段，詢如合同設計變孕更、現(xiàn)場簽證蹈、臨線布置等遠流程中，都會桂通過對各工序遞施工組織的合喚理搭配，讓各達個工序更好的宮銜接，從而更勿高效地控制成迎本?？福?寒）考核指標體桶系提高了員工噸的工作效率。博順馳通過考核招體系，不僅把勞財務指標進行次分解，還把非買財務指標進行岡分解，分解到女公司、項目、軍個人，并將薪朝酬與考核掛鉤泊，這樣就使每棄個員工能夠明和白自己每個月槍、每周、每天熱的工作量。業(yè)妹績完成的好，閑薪酬自然就高洽，極大地激發(fā)潤了員工的工作朵熱情。而且通墾過指標管理，廉順馳的員工不噴僅對自己的工易作十分清楚，歐而且對集團、窮公司、部門的丈工作目標也都礎很清楚。因為禾這些目標是與瘡員工自身的利積益息息相關的明。侵3稼、優(yōu)秀的企業(yè)徐文化和管理團慨隊激發(fā)著順馳礙人的工作熱情愉一個優(yōu)秀的企狹業(yè)必然有一個罩優(yōu)秀的企業(yè)文略化，優(yōu)秀的企訓業(yè)文化吸引著秒一批優(yōu)秀企業(yè)眾人材。架順馳人認為，本順馳的核心價撥值觀是順馳企濕業(yè)文化的精橫髓慨—伍—侵使命般的激情寺；信任并尊重御每一個人；永框不滿足的挑戰(zhàn)啦精神；鼓勵創(chuàng)每新、主動變革落；創(chuàng)造奇跡的旅團隊精神；共侮同發(fā)展、分享軋成功。惠首先，順馳強域調激情、強調幟挑戰(zhàn)高目標。燒激情工作使順膽馳員工處于極烘高的工作狀態(tài)映、甚至被認為播是瘋狂，所以秀順馳員工的淘僑汰率很高。有萍人執(zhí)疑順馳的眼激情長久不了趕，但是順馳已擱經做到十年如怎一日激情不減臟；挑戰(zhàn)高目標點使順馳把不可旗能召變?yōu)榱丝赡??；ビ腥苏J為順馳梅在搞大躍進，墾但是這種對高唯目標的追求，犬恰恰是把巨大支壓力轉化為強牙大動力的手段臺，而且順馳也奴正在朝著高目幅標前進。統(tǒng)其次，信任并桿尊重每一個人辣，使順馳的每削一位員工在明氏確目標下，擁鋒有最大限度的飼、以自己方式趁做事的自由，障可以充分表達險自己的意見，隸這樣就使每一裕位員工的積極誼性得到充分發(fā)及揮；急最后，與企業(yè)狂共同發(fā)展、分羅享成功，使順授馳能夠提供機琴會讓員工嘗試友，能夠提供舞襪臺讓員工施展征，能夠讓員工美有機會努力和點學習，并這個疲過程中得到發(fā)塘展。在順馳的層管理團隊中很梯少有空降部隊席，幾乎所有的朽各個層級的領所導人都是自己正培養(yǎng)的，公司誰的快速發(fā)展給鄙很多人提供了涉學習鍛煉的機簡會，提供了很點大的成長空間陪。負另外，在順馳命的企業(yè)文化中灘有一種特殊的懷現(xiàn)象，就是順愉馳的會議多。眨有人也戲稱為卵順馳的會議文告化。順馳的會怪議之多、之長顯，在業(yè)內都是傾聞名的。領導職會多、員工會縮也多；業(yè)務會因多、戰(zhàn)略研討盜會更多。順馳例人每天和自己陣的領導、同事紛開會，和其他罩部門開會；順背馳的會周周開福、天天開；協(xié)鋤調會、匯報會劇、研討會，涉間及面之廣、參穩(wěn)與人之多、歷朽時之久，都是風非其間之人難帳以理解的。但脖是如果認為，壽順馳的會是空宮洞的、不切實狼際的，那就大偶錯特錯了。實廣際上，在順馳選，會議是一種躁工作方式；是射一種管理工具交；在順馳，會喘議起乳著木“赴溝通思想、達坊成共浪識綢”爬的作用；也是悉順馳獨特而鮮鴿明的企業(yè)文化歌。矩順馳的管理團很隊最大的特點壘就是年輕化。恒在順馳，二十宗多歲的管理者鞠隨處可見。有雖許多是畢業(yè)后胡工作一、二年桌就被提拔起來娛的干部。所以諸，順馳的管理廚團隊是一支富打有激情、富有番理想、充滿活文力、敢于挑戰(zhàn)反和不斷創(chuàng)新的子隊伍。五、發(fā)展?jié)摿l在目前形勢下密，衡量一個房氣地產企業(yè)是否門具有發(fā)展?jié)摿Τ?，主要看它獲曾取土地的能力扛和資金運作的消能力。而這兩努點恰恰是順馳轉的優(yōu)勢所在。潮在順馳的速度第和成績面前，敏順馳的發(fā)展?jié)摴嗔撌遣谎愿锥鞯?。但是成大部分業(yè)內人楊士認為，順馳頃現(xiàn)象只是曇花映一現(xiàn)，其發(fā)展丙模式在房地產樣行業(yè)具有極大協(xié)的風險。如果拜順馳能夠控制痛這種風險，那屈么它的發(fā)展?jié)撓窳⑹蔷薮蠛土趔@人的。這種快風險主要表現(xiàn)命為：準極速發(fā)展的戰(zhàn)快略風險、高成恥本拿地的商業(yè)辯風險、戰(zhàn)線過眨長的資金風險賞、高速擴容的去管理風險和過門度放權的決策巨風險。古所有的風險歸碼結到一起，最低終都會導致資吩金鏈斷裂繳風險。頁對于外界的質浙疑，順馳認為棍，巨大的資金梢回籠是保持理處想現(xiàn)金流的基儲礎。另外，公努司還在四個方樂面加強了企業(yè)掏外部資金來源武保證。讀1填、巨大的銷售干回款使規(guī)模擴驗張有回旋余地斃200要3電年順馳實現(xiàn)鬧了勤4昌0李億元的銷售收腸入展，魄200驗4解年銷售收入目顏標銀是征10耕0航億元。順馳認設為，巨大的銷符售收入使得公窗司能夠根據(jù)現(xiàn)步金流的松緊程獸度，調整擴張?zhí)乃俣龋ú襁M入新的城市拐的時間、拿地排節(jié)奏、開工項萌目等。而且順恭馳每年二十多惠個運作的項目憤，也使得工程金之間資金的調捷節(jié)成為可能。選為了在整個集賠團內部更好地飽調度資金，順顫馳的成本預算近已經由半年做腰一次變?yōu)橐恢苡{整一次，通崖過預算及時調懶整，可以找出美每一個資金變稈化對未來幾個缸月甚至全局的嶺影響。同時，骨順馳還會準備錄幾個應對方案絨。如，如果某雖個項目的銷售負回款沒有按預仿算收回，公司折首先會增加其把他項目的回款箭；然后，調整饅原來預算中幾贏筆付款的節(jié)奏南；或者會把下妻個月安排的幾快筆貸款提前。框如果缺口還存巧在，就會推遲壩或少拿一兩塊量地，資金壓力長會得到緩解。定當然這種調劑仆必須有一定的征總量。順朋馳免200鵲3商年雁有泳2蜜9幅個運作的項目爺，獵200取4凳年將造有伴4屠0暑個運作項目，荷項目越多，資路金調劑的余地景越大。這在一盤定程度上，可輸以更好地控制字資金風險。招2溉、良好的信譽客和巨大的銷售省收入降低了信亞貸資金風險盈銀行對企業(yè)進歇行貸款時，主傷要考慮信貸資斧金的風險是否舉可控。資產質睛量和銷售收入快是銀行考察的蔑重點。而且按謙照銀行習慣，所更喜歡保持與灰老客戶的業(yè)務攔關系。而順馳巖與銀行的合作斥已有多年，銀蹈行貸款從未發(fā)幣生過一筆逾期玩，銀行信譽極嘉佳，是多家商脖業(yè)銀行總行級卻優(yōu)質客戶，被謙授予信貸額度界。另外，順馳多目前資產負債即率明為危60佳%奴—團70寶%餅，基本處于行需業(yè)平均水平，猴指標較為理想茅；同時，順馳奮的銷售收入非彎常大，這一點后對于銀行十分胡重要，也是銀下行能夠控制貸曉款風險，愿意愧與順馳合作的域主要原因之一借。所以，對于堂一個資信良好佛、收入穩(wěn)定增濁長的大客戶，蹲即便是在銀根此趨緊的情況下灶，銀行也會對脆其重點關照，秘不會放棄與其超長期合作的。后所以，銀行對粒順馳信貸資金輸大幅度削減的滾可能性是不大服的。財3噸、合作開發(fā)解榴決了大項目資洋金瓶頸奮大項目資金占牛用量大、建設盯周期長，但是拼項目影響大、籍利潤高，是開繼發(fā)商即想做、舊又怕做的項目瞇，因為往往會塌因運做中某些創(chuàng)環(huán)節(jié)的疏漏，回造成資金周轉覺困難，擁甚至使開發(fā)商箏全盤皆輸。而給順馳在蘇州、發(fā)無錫中標的項悟目都是業(yè)內公品認的大項目，縱其資金解決方純案是與其他開嗽發(fā)商共同出資改、共同開發(fā)，成而且在這兩個鏡項目中合作方皺都是資金的主俘要出資方。組脾建合作平臺，杜一方面使順馳埋能夠獲得別人頁艷羨的地塊，棍另一方面也破俗解了順馳大資融金占壓的巨大崗風險。實際上炸，在順馳十年鞏的發(fā)展過程中至，可以列出一乎長串合作伙伴盟，有上市公司租、金融機構，惰也有新加入的劃國際知名基金首、香港大型地顏產公司，有國多營企業(yè)也有民禽營企業(yè)，而合揪作者看重的正朵是順馳的判斷響力、操作力和防團隊。炸199孝8劫年闊1如月，順馳與天宅津華廈經濟房腸建設公司合資輪成吹立頌“絲天津華廈住宅厚建設有限公宜司耗”阻；江199追9嚇年先1雷1冶月，與天津市秧政局濱海建設軟公司和天津路織橋基建投資有疑限公司合資組移建統(tǒng)“五天津順馳建設玻有限公變司張”橡200齒2勾年殃1縱2鑰月，順馳與聯(lián)惱想攜手，共同衛(wèi)組建天津順馳韻融科置地有限漁公司，合作開倚發(fā)瑞景居住區(qū)蹤項目，并取得饑相當不錯的業(yè)康績?？?00慌3瑞年扒1西2憑月，順馳與北貍京城鄉(xiāng)建設集昨團成功聯(lián)手，壩共同開發(fā)朝陽勺區(qū)京沈高速路峰南側占的地既130貼0愛畝的豆各莊項碼目。棚200哨4肝年象4殘月，順馳擬與土華潤置地聯(lián)手博，準備共同提紅升北京大興房匆地產市場。叮據(jù)估計，項目蛾合作不僅將是困順馳解決資金崗的重要方案之恢一，也將是順滿馳實施全國化的戰(zhàn)略重要操作泊手段之一。爸4潤、上市融資提肝供了持續(xù)的資凈金保證判200位4批年猜2常月舟1就9秩日吳，順馳與香港拌匯豐銀行簽訂航協(xié)議，由匯豐瘡銀行出任順馳冰在香港上市的漠保薦人，順馳揭啟動了上市融峰資平臺。增與國內其他房蠻地產企業(yè)在國鑒內上市不同，奏順馳香選擇了在香港欣上市。順馳認妄為，香港的資晉本市場更成熟誼、更規(guī)范，它風能夠判斷一家修企業(yè)是不是好受企業(yè)，能讓企志業(yè)的運作更加驗國際化、規(guī)范奶化、透明化。蒼而且它能夠為額一家快速發(fā)展堪的企業(yè)提供持籌續(xù)不斷的資金易支持，而不像債國內，有的企賤業(yè)上市只是一斬錘子買賣。忠5慧、積極開拓其閃他融資渠道凳200炒3遍年末7剝月順馳與天津喝信托合作，現(xiàn)富已發(fā)行了兩種保信托計劃。順譯馳認為，開發(fā)浮企業(yè)應該保持聚對金融領域政痕策變化和創(chuàng)新顧業(yè)務的高度敏霞感性，只有這氣樣才能根據(jù)預稍見形勢變化，導提前把握商機運，順馳會不斷真探索新的融資肌方式。親六、順馳速度根對乓#耕#液的借鑒虧順馳速度并是雪每個研究過它討的企業(yè)就可以維校仿的，也不她是每個房地產衰企業(yè)都適合的海發(fā)展模式。但錯是從順馳身上籌確實存在著許僚多值彈得抹#謹#凈學習和借鑒的關經驗，也折射雷出許遭多飛#股#顧需要改進的地叛方。下面我們怕通過一個項目蝕的具體運作，恢尋聞找怕#善#假與順馳的差距肯。答從我們對上駛海騎#找#尋置業(yè)公司進行去調研的過程中嘗發(fā)現(xiàn)，在上海脊我公司運作家的鄭##噸·裕逸境項目和上襖海順馳運作的搶順馳蹄·吃藍灣項目同在消青浦的一個區(qū)性域。因我公司噸青浦項目土地嘴存在一些特殊籌情況，使得我至們無法確認，佩在正常情況下技我公司從拿地衣到項目開工的乒準確時間。但拔從項目運作的欄整個過程中，通我們還是可以徐發(fā)現(xiàn)，我公司弦與順馳在項目鉛運作環(huán)節(jié)上的秘不同。瞧我