張家界某酒店項目可行性報告

目錄項目簡介投資環(huán)境分析客源情況調(diào)查張家界酒店業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查有可比性景區(qū)酒店狀況分析未來四星級以上酒店供求狀況項目區(qū)位優(yōu)勢分析項目市場定位設(shè)計原則與風格營造建設(shè)規(guī)模與投資概算經(jīng)營管理規(guī)劃財務指標分析項目風險與防范措施結(jié)論項目簡介1.1項目簡介項目名稱：項目投資方：憂投資企業(yè)性質(zhì)絮：項目位置：芳土地面積：豪142315會平方米瘡總建筑面積：仆2皂00485潤平興方米末容積率稼：糟1.旬41堵綠化率造：掛42.7%英投資總額：預錫計總投資為人漿民尿幣獅79接613費萬元狼項目定位：忽五豈星級度假酒店波項目建設(shè)期銹：帖200絹8完年甩1套月撇至握20濁09巨年坊12薪月，建設(shè)期鎖二鍵年瘦2栗.1啄稅項目毀投資方脅及委控股公司簡介勢張家界歇*****昏酒店有限公司將，隔200竹7池年棟****師日成立，注冊詞資金本33柱000握萬元，法定代怠表人惰：葵，主要經(jīng)營范溉圍為泳酒店找籌建如。公司地址：酒******射******號控股集團：待*****晨*****副****都控股有限公司錘是以房地產(chǎn)為注主營業(yè)務，屬邪下機構(gòu)涉及房皆地產(chǎn)開發(fā)的各蘭個環(huán)節(jié)，涵蓋蕉****仍酒店連鎖、教掏育品牌連鎖、畫休閑娛樂、社拼區(qū)商業(yè)連鎖等適多個行業(yè)的大身型綜合性企業(yè)遙集團晨。獅十余年來但，共獲殊榮逾問百項：釀200橫6紛年鞋：君“遠第五屆中國大皮型房地產(chǎn)企興業(yè)四50駝0疤強果”漸評比中，獲得白銷售面積第尾***震名及主營業(yè)務止收入第銷**富名；射200蒼7吹年趙1僻1群月獲國家統(tǒng)計辮局固定資產(chǎn)投枯資統(tǒng)計司、中據(jù)國行業(yè)企業(yè)信跡息發(fā)布中心頒瞧發(fā)憑“庫2006-2辜007多年度中國房地求產(chǎn)遮企業(yè)竣工面積刷第贊**嫁名落”及；辣200救7桌年違1宏1據(jù)月獲國家統(tǒng)計世局固定資產(chǎn)投督資統(tǒng)計司、中佛國行業(yè)企業(yè)信情息發(fā)布中心頒伴發(fā)腐“民2006-2裹00尚7蔑年度中國房地想產(chǎn)企業(yè)銷售面特積第向**霞名匙”鬧；艘200漆7誼年瘡9少月獲國家稅務錯總局計劃統(tǒng)計禿司頒諸發(fā)柳“稱200挽5癢、伍200啊6昌年蟬聯(lián)中國私猴營企業(yè)納稅第餃**年名撓”昏；芹中國房地產(chǎn)行頃業(yè)僅有的兩稀個腫“育中國馳名商嶄標叔”旅之一。****眨200協(xié)6欄年實現(xiàn)銷售收美入腸79.豬4聽億元，凈利爆潤勻16.偶7少億元，納稅奧愈院2闊0屈億元；總資產(chǎn)神達專153.徹1盈億元?；?00昏7啦年挖1舌月，足****脹完成已竣工總盛建筑面稱積問648.婆7綿萬平愈方米，未完成浮開發(fā)的總建筑蘋面敢積刑482.避1持萬平方米，以漿及持有的作為何未來發(fā)展物業(yè)巡有關(guān)的總建筑萄面積鴉為希133臥2咸萬平方米。處根據(jù)李****現(xiàn)200檢7盤年中期報告披臺露，截止薪200凱7池年梳6僅月搬3溉0蔥日膜，營業(yè)額達梳60.3玻億元學，刮凈利潤匙為節(jié)14.1忌7繩億元艇，總資汗產(chǎn)址34窗2煩億元，凈資陽產(chǎn)纖16海5鞋億元。研土地儲備達糠5,472宋萬平方米。正截惜至臨200用7爪年鳳1鉛1蜘月底，纖****總已超額完成全敘年人民怎幣適15悉0繡億的合同銷售溫目標衛(wèi)，囑已取得國有土辟地使用權(quán)證（鉆含權(quán)益）的可朱建建筑面積怨為扁3幫，無76記8灘萬平方米五，次其中械已獲得施工許快可證（含權(quán)益源）可建建筑面緩積約罷為鏟96衣5花萬平方米。雨截佳止抹200令7吊年腦****唐集吉團鮮200傾8割年在全國約航有奧1罪5獅個樓盤可銷售癢，包括廣州的燭沙灣閣****除，其總建筑面續(xù)積晌約蠟27944擠3遇平方米，預計遵可在今年第一膜季度內(nèi)銷售；打還有荔城瑞****襯，總建筑面積私約看52448綿2變平方米、花都昂的假日半島，奴預計新產(chǎn)品可辮于今年第二季俊度推出，總建變筑面積拉約怕54478澤1鑰平方米；惠陽攀****根及樂昌黃****錯、恩平陵****秩也將于二季度走全新推售。其撒他省份的可銷米售項目分布于科泰州、滿洲里泄、沈陽、長沙嚇、鞍山、興安小、重慶、內(nèi)蒙杜古等。賠酒店方面，臺知山眉****觸****伍酒店（五星級春標準）已扶于診200撥7鄙年鍬1博1舉月開業(yè)。而截楊至虹2007揪年淘1幅1想月涉30傻日左，至集團擁有五星廉級標準酒聚店漁7說家，目前在敗建首4貌家，準備開大發(fā)畜1寇0燭家。五星級標式準酒店的配套且，為圍****軋?zhí)峁┝朔€(wěn)定的插收入得第二瘋章靜川醉投資環(huán)境分析曲2.1馳基本情況地理位置鴨張家界市位于厭湖南省售***戴部，東與訊**簡縣和蚊***畏縣交界，南與茂**潮縣毗鄰，西與揭**糟縣、李**鵲縣接壤，北與界湖北省的趟**鏟縣和布**苗縣為鄰。專張家界旅游風間景區(qū)位于長江題***旁旅游風景區(qū)和歉***鄰旅游風景區(qū)之揉間；從西向東雨，張家界旅游井風景區(qū)位于西根部與中部的交奶接處，具有突丟出的地理位置蘇優(yōu)勢。截項目建設(shè)地點勁在掠張家界市傲**歐區(qū)靈***配鄉(xiāng)板睜****唉崗區(qū)域，是張菜家界市區(qū)至武鑰**拋風景名勝區(qū)的蹦必經(jīng)之道，距贊市城區(qū)約考十五公里脹，距宇景區(qū)約木五公里謠，毗鄰張家界釀國家搭**軋公園和天門山絡國家安***祥公園，距世界抖溶洞奇觀－刊**削洞和夜**磨湖戶僅殘2慎0苗分鐘的車程珠。面積舟張家界市總面權(quán)積旋9563清平方公里，占魄湖南省總面積畜的繳4.51%肚。灘其中慈***搭源區(qū)總面積傾397他平方公里，核齒心景區(qū)面積乞264余平方公里，外要圍保護地帶面府積擠126腐平方公里。人口煙張家界市總?cè)送诳谕?如60歉.段1血2告萬，其中農(nóng)業(yè)劍人口攝1路08搭.鋸73萄萬，市城區(qū)人憑口購1凝9掀.或1翅萬。殖***風源區(qū)人口為猜4.65巡萬，人口密度勵僅為梳117槍人每平方公里桿。轄區(qū)面積大仔、人口密度低握，適合觀光與隊休閑旅游，有毯利于旅游業(yè)的鐮發(fā)展。民族謠張家界市是一騙個以土家族為做主體的少數(shù)民喘族居住區(qū)，全吃市少數(shù)民族結(jié)11羞1耀.牛79頁萬人，占總?cè)耸罂诘钠?9這.棒8嘉1%男。擔這里民俗古樸疫，民族文化濃痰郁，有各類非定物質(zhì)文化遺產(chǎn)急15閃類巡70騰多項，其中桑頓植民歌首批列認入國家非物質(zhì)卷文化遺產(chǎn)，張男家界陽戲、張今家界高花燈、牧慈利板板龍燈絕首批列入省級袖非物質(zhì)文化遺尿產(chǎn)，張家界硬裹氣功曾隨國家頂領(lǐng)導人赴歐洲淺七國演出。藝武陵源區(qū)少數(shù)戲民族人口總數(shù)齊占總?cè)丝诘牟?4.6%淚，其中漁92.8%啊為土家族，有旦著濃厚的少數(shù)洲民族生活形態(tài)洽，有豐富的少席數(shù)民族班文化。與行政區(qū)劃毫張家界市屬湖違南省所轄地級玩市，轄永定、禽武陵源兩區(qū)和問慈利、桑植兩束縣?？嗥渲杏蓝▍^(qū)是姐市政府所在地落，武陵源兔區(qū)濤是國際風景名室勝區(qū)，是張家竿界市旅游區(qū)的宮核心。商業(yè)筒張家界東臨魚賭米之鄉(xiāng)洞庭湖永，西接湘、鄂掠、渝、黔四省館邊界地區(qū)，商畝業(yè)歷史悠久，偵是著名的物資似集散地。據(jù)地閱方史志記載，來早在明代，這戴里就是商賈云典集的地方，南葵門口老渡口增的繁華就是見何證暢?，F(xiàn)在，負張家界市第三最產(chǎn)業(yè)發(fā)達，有璃來自全國各地謝的客商在這里喚投資開發(fā)與經(jīng)欠商。經(jīng)濟香根據(jù)《張家界劫市踏200化7束年國民經(jīng)濟和邀社會發(fā)展統(tǒng)計冤公報犬草案膚》顯示，全叢市泰200師7姥年生產(chǎn)總值為懼1必45敢.圍65榴億元，同比增際長果1色4甘.漏2圍%臘。其中：彩第一產(chǎn)業(yè)增加薯值為監(jiān)2棒4麗.逆18揀億元，貢獻率叢為寬6版.會90苦%滿；悟第二產(chǎn)業(yè)增加壟值為并36鵝.專17們億元，貢獻率矩為跨2恩1染.互2蹤0工%籍；抖第三產(chǎn)業(yè)增加輩值為容8根5穿.匠3藝0床億元，貢獻率恐為甜71快.棒9恭0蠻%赴。呢2.2攏旅游資源地質(zhì)地貌宅張家界市地貌典以山地為主，努地勢西北高，鋒海撥最高處為工八大公山斗篷齒山，達賢1890.4膽米歡。山區(qū)石灰?guī)r鄉(xiāng)地層分布較廣袍，巖溶地貌發(fā)匹育完全，石英家砂巖峰林峽谷圾地貌為世界罕潛見。譜武陵源區(qū)屬武蕉陵山脈的余脈看，番全市主要雕石英砂巖峰林售峽谷地貌嗎集中區(qū)，擁有兵國家森林公園雞、天子山、袁三家界、黃龍洞悄、寶峰湖等全虛世跟界玻知名旅游景點奉。氣候與植被巖張家界屬中亞漂熱帶山原型季條風濕潤氣候，貨全年氣候溫和鍋，雨量充沛，散年平均氣溫翁16探℃辦—褲20案℃握，適宜旅游，妥并且是優(yōu)良的兄避暑勝地。治張家界的各類絨植被資源多達梨3000防多種，主要植基被類型屬中亞駁熱帶北部常綠獄闊葉林，其中碎銀杏、珙桐、家光葉珙桐、紅呢豆杉、伯樂樹家為國家一級保音護慕的珍貴樹種。報另有香果樹、刪金錢松等尚26葛種列為國家二偷級保護樹種。是觀賞性與科研哲性價值較大。止2.3庸基礎(chǔ)設(shè)施余及交通主張家界水資源鵝豐富，水質(zhì)好愛，能全面滿足權(quán)城鎮(zhèn)生活、建哀設(shè)的用水需求畜。張張家界市現(xiàn)已皮建成大小水電滲站肌159符處，裝機難202灰臺，容量爪61.31何兆瓦，并有中串型水電站處于逝建設(shè)中，發(fā)電塑容量能完全滿委足張家界市城臉鄉(xiāng)生活、生產(chǎn)忘需求并有余電數(shù)外輸。漆張家界全部鄉(xiāng)薯鎮(zhèn)已通程控電懷話衰。質(zhì)200拿5策年，國家財政定部一次性補貼益中國移動張家聲界分公傭司軋450掛0竄萬元，用于鄉(xiāng)印村移動基站建姜設(shè)，籠至案200鐵7生年底，全市所拔有區(qū)域都有手爭機信號?？梢妼ねㄐ乓严喈敯l(fā)問達。商張家界公路通考車里程截止典200尿7尤年底為摘5839椒公里羊，由市區(qū)往返稀武陵源行車時鹿間約為喝20隔分鐘。夕2005俯年溝12門月適26茶日熄長沙至張家界莖高速公路全線棗通車后，自長弊沙至張家界行穗車時間甩縮短到桶3稠小時，壺大大提升竹了艱張家界的交通勸能力。叫張家界火車站蕩各次列車可直悔達北京、上海禿、深圳、廣州還、長沙、湛江扭、鄭州、武漢廉、無錫等大中誰城市。拴張家界荷花機息場已開通北京隆、上海、深圳述、廣州、成都蛛、重慶、長春舞、沈陽、鄭州迅、武漢、青島沉等貌35廊個大中城市航庭班。開通了直塌達韓國釜山、三香港、澳門、善曼谷四條國際湖航班。劑武陵源區(qū)門票攜實行了全信息襪化管理，在全使國處于領(lǐng)先水噸平，并在全國吧率對景區(qū)景點羽實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)爺場直播。搞今后幾年，張巷家界市政府在災基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)鋸方面還將投入喝巨資女，對荷花機衣場進行擴容，染火車站將渡遷國入兩新批站鏟，海關(guān)將建設(shè)撓開關(guān)娘，市城區(qū)基礎(chǔ)羊設(shè)施大規(guī)模重碑建族。渡2.4徐旅游發(fā)展狀況結(jié)旅游景區(qū)與景貨點辮張家界景區(qū)面伴積達駛500磨平方公里，已詳開發(fā)風景區(qū)（申點）澤20丈余個，建成游見覽線路方30薦多條、景區(qū)游介道辨500棵多公里。鎮(zhèn)目前，已形成拐了以國家森林季公園、索溪峪降、天子山、黃括龍洞、寶峰湖志等組成的武陵律源景區(qū)為核心拾景區(qū)，以茅巖基河、九天洞、懶天門山、五雷恐山、普光禪寺鋼、賀龍故居等隊為衛(wèi)星景區(qū)的枝大旅游格局。觀張家界經(jīng)營旅邊游景點企業(yè)謀有慧1杜1沖家，悅一家經(jīng)鞭營臟AAAA級A號級景區(qū)、亦10王家經(jīng)營的景點叉為仆AAAA亮景點喊：愉企業(yè)名稱拘經(jīng)營景點防景點級別僵武陵源核心景扇區(qū)殖AAAA摘A姥武陵源核心景糠區(qū)內(nèi)天子山沾AAAA田武陵源核心景嘆區(qū)內(nèi)水繞四門疏、袁家界衛(wèi)AAAA賽武陵源核心景握區(qū)黃石寨恭AAAA判黃龍洞景區(qū)湖AAAA蜜寶峰湖景區(qū)索AAAA昂土家風情園趟AAAA諸張家界市刺利否縣江埡溫泉豎AAAA畢天門山索道姿AAA脆A雄茅巖河漂流、吉九天洞景區(qū)戲AAAA硬核心景區(qū)佩AAAA旅游資源品牌相張家界屬新興銷的旅游城市，酸但依靠優(yōu)質(zhì)的貸旅游資源現(xiàn)已艱經(jīng)是湖南省旅臣游的龍頭城市辟，躋身于全國叼一流景區(qū)，在波國內(nèi)外產(chǎn)生了鎮(zhèn)極大影響爬。泰200筍6今年張家界旅游做收入占湖南省授旅游業(yè)總收入專的哭1屠5應.86圣%職。鼓200分7物年預計占比將兔上升墨到意17津%樣左右。河199三2陜年，聯(lián)合國教濕科文組織世界窩遺產(chǎn)委員會將堅武陵源風景名訊勝區(qū)列入《世驚界遺產(chǎn)名錄》俘。默200遵0犬年，國土資源甚部批準武陵源賭風景區(qū)為幻“莖國家地質(zhì)公行園顫”嗎。善200糠4荒年，武陵源風多景區(qū)被批準為呆首批盜“宅世界擇地質(zhì)公園州”“樹。半《迷人的張家天界》、《索溪舊峪的野》、《敞奇山異水張家貧界》宗等運8今篇描寫張家界牢山水的文章進肆入了全日制中羊小學教材，岸使烤1爛4筍年前從地圖根桿本找不到的張倉家界名揚天下機，并且培育了睡大批下一代旅箱游者。碑200畝4掙年，借助世界危遺產(chǎn)大會、世玻界地質(zhì)公園大金會、歐洲地質(zhì)袖公園國際大會躁之機，全方位偵宣傳推介武陵給源風景區(qū)。隨朵著宣傳力度的狂加大與基礎(chǔ)建歐設(shè)的完善，武縮陵源核心景區(qū)爛的國際品牌影單響力越來越大排。斯200式6劃年，武陵源風殺景區(qū)評為全國圾首棉批祥“幅5A條級旅游示范景按區(qū)蘭”絲。旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計蛾200緞7附年，張家界全瘡市接待中外游槽客循1吹878閉萬人次，同忽比痛200姜6制年增長柴1脾2希.心05擺%托，其中國內(nèi)游敬客港1座752.1味萬人次，同比役增長奉1浴3役.張11炸%附，境外游客寸12劣5.9定萬人次，同比堵下降熄0催.五87費%醉。共實現(xiàn)旅游捕總收入扁91元.廈25六億元，同在比慶200御6淡年增長章14錯.糞95挽%鏡，實現(xiàn)核心景陪區(qū)門票收疫入成11.1替2歇億元搖。以旅游為主省的第三產(chǎn)業(yè)增庭加值占全販市條GDP額58拾.稻57常%汗，可見旅游在雨張家界市經(jīng)濟絨發(fā)展中的巨大同作用，體現(xiàn)出鼠旅游帶動經(jīng)濟參發(fā)展戰(zhàn)略的巨冊大效應，旅游荒業(yè)的支柱地位肯已經(jīng)確立。詳目前境外市場待主要以韓國、火日本和東南亞丑等亞洲客源市屯場為主，占境營外市場稼的宵90好%臺。其中接待韓周國游榴客洞8辛5快.親1蹦萬人次，占據(jù)經(jīng)的比例虹達衫6乞7夸.5表9咱%庫，日本和臺港執(zhí)澳地積區(qū)表2腿1玩.或5刊萬人次，占嬸比秋1外7拼.越0論8回%戚，東南亞和其碗他國家及地感區(qū)后1品9經(jīng).些3姜萬人次，占捆比渣10.估91富%觀。狠參照張家界市鋪政府《關(guān)眾于震200毒4謝—再200者8斯年張家界市旅丟游經(jīng)濟發(fā)展的殘實施意見》中捏提出的客源開諸拓計劃，根據(jù)其張家界陽市籠200策0姐—墳200儀7需年境外游客增國長速度，估算杠張家界的增長召率扭為娘18.15%謙。張家界箭市委焦、偉市政府正在采圍取多種促銷措好施，加快拓展敏日本及東南亞抗市場、甚發(fā)展東盟、俄攤羅斯市場，開巨拓歐美市場，偽200震8右年單張家界稿境外游客將哀達知1類5榆0筒萬人次，對高付檔酒店的需求稅也將翻翻。旅游前景展望勵世界旅游組織于研曾究結(jié)果表明，便到爸2020白年，中國將成庸為世界第一大嚇旅游目的地國勇和第四大出境扛旅游國，年接害待現(xiàn)1.37些億人次的入境姜旅游者。中國搏旅游業(yè)增長速紛度位居全球第片四，未來件10奪年中國旅游業(yè)怖年均增長率將離達邪10.9%呀，到瑞2013啊年，中國旅游頃業(yè)對智GDP墓的貢獻將達責8446眨億元人民幣?；鴱埣医缡姓疇斕岢觯桨?008狗年，嚇借助奧運之勢攜，蚊全市旅游總收摔入要達到翼130循億元，旅游人這次達到秘2000刃萬人次，方在鞏固韓國、膏港、澳市場的姜同時，大力發(fā)史展日本、東盟頃市場，努力開遼拓歐美市場。牽力爭倡2008帖年入境旅游人惹次達到按150屢萬人次，其中妹歐美游客達到慧40龜萬人次。貢為了讓景區(qū)不堤受污染，能長石遠發(fā)展，張家掩界市政府嚴格批執(zhí)行《湖南省互武陵源世界自見然遺產(chǎn)保護條紡例》，先后否纖決了總投資額鼠達辟3.4矩多億元的洽50轎多個建設(shè)項目表，對核心景區(qū)唱內(nèi)部常住人口臨實行搬遷。將刮張家界的森林粱覆蓋率由建市曠之初的叉40.5%禮提高到現(xiàn)在的摩66%做。籠結(jié)論巾：張家界旅游俘資源豐富，旅汪游品牌探影響力大，旅君游人次不斷創(chuàng)綱新高，旅游發(fā)桃展前景美好，耕政府對基礎(chǔ)設(shè)徒施建設(shè)的大量割投入使張家界撥旅游發(fā)展有很大強的持續(xù)性。俘在張家界政府慎明確的政策導還向下，錢其區(qū)域旅游經(jīng)澆濟的美好發(fā)展蕩前景決定了投冶資酒店業(yè)的可代行性，并在宏剝觀方面為酒店攔投資提供了很凡好的回收保障凡。蹤第三稠章味渴濤客源情況調(diào)查陽3.1閱挺總旅游人次斑200匆7浙年張家界旅游瀉接待人次陰達鞠1如878腫萬人次，才比吼200膜6書年增長概1妹2彼.襲05恐%楊，為張家界有川史以來最高點解。其中：喇國內(nèi)游濤客煩犯:甚挎境外游影客揀=1狡3領(lǐng).炮9省:1其國內(nèi)游大客吵1易752.1艦萬人次，同奏比辭200約6酬年增長兇1峰3押.奴11陸%何；賽境外游客混12體5.9盒萬人次，同間比幟200脫6鑼年壟下降努0映.乒87騙%帶。學3.2塔凝國內(nèi)市場地域構(gòu)成廚張家界總接待羅人次中，國內(nèi)顧客源占襪據(jù)四93史.3漁%枯市場床。柳主要地域構(gòu)成菊如下：湖南露省胡34疤%出；廣耕東米12嶺%呀；上伸海掌6旦%運；江談蘇群5.5徹%扛；重殖慶錘5內(nèi)%惕；浙挽江征4.5巷%奔；四負川蜜4.5曉%燥；北拿京環(huán)4.5住%物；其殿他貝24錘%解。制根據(jù)現(xiàn)有客源上的地域構(gòu)成以旗及區(qū)域交通聯(lián)旱系的方便程度然、經(jīng)濟支付能彼力等因素，據(jù)櫻以確定張家界絲酒店行業(yè)未來撕以地域劃分的威國內(nèi)客源來源榴地為：邀1爹、被核心客源市場逝是銀：胸湖南、廣東、構(gòu)上海、江蘇、勝浙江、北京。寺湖南經(jīng)濟的高牢速發(fā)展為旅游籌休閑創(chuàng)造了條往件，并且來張壤家界交通便利猾，所以成為主雙要客源地，在質(zhì)長張高速全程寶貫通后，湖南途客源保持所了為更高速增長豎，沈自駕游增長比檢例最為迅速制。肆廣東是張家界架早期市場的主支要客源地，開率發(fā)早、效應大新、認知程度高廈，隨著泛珠三嚇角經(jīng)濟圈合作慰的深入，廣東屢人到張家界旅叛游將更多責，自駕游成為士不可忽視的屬增長點該。司上海、江蘇、齊浙江、北京是揮近年國內(nèi)主要膛旅游客源地，垃這些地區(qū)經(jīng)濟率實力強，市場腥潛力巨大，待覆開發(fā)的經(jīng)濟價頌值不可估量琴，隨著全國高拌速公路網(wǎng)的日元益完善，為闊以后重要的擺增長方向津。胖2從、一般客源市徒場是：四川、辮重慶、湖北、勺山東、福建。鴨這些地區(qū)有的競是經(jīng)濟強省，任有的近年來經(jīng)推濟發(fā)展迅速，光其旅游消費欲脖望強烈，在張施家界品牌不斷繭加強宣傳推廣紋，這些地區(qū)的扇客源將成為不餡可忽視的組成災部分。地域分析駕基于張家界核秋心客源主要來炸自于經(jīng)濟發(fā)達絨地區(qū)，這部分昆客源旅游度假合意識較強，具薪備較高的價格叛承受能力，但前對接待條件要蓄求也很高。浮近幾年，長三顆角、珠三角地寧區(qū)的客源雖在彩決對數(shù)上有所樂增長，但在總獵旅游人次中比純例卻呈下降趨炭勢，業(yè)內(nèi)人士見分析，主要是鑄張家界配套設(shè)捉施不健全，不亭能全面滿足對宅高標準住宿條鋒件要求和其他壘消費要求，一分定程度上促成燃這此地區(qū)游客發(fā)轉(zhuǎn)向了接待條嫌件更好的其他葬景區(qū)。根據(jù)廣中東廣之旅調(diào)查雅分析，廣東游郊客對張家界接給待條件滿意度驟排在九寨溝、身廬山、武夷山暴之后。我隨著嫌張家界議一批新興酒店熔的興建，這些地地區(qū)的游客增騰長比例將會逐拍步回升鄭并向張家界分葬流，賴休閑與商務市弓場會有很大幅度度增長，未為張家界的酒留店業(yè)褲發(fā)展提供了更邁好的市場。旅游類別胃根據(jù)《旅游》柄雜志統(tǒng)計，張役家界國內(nèi)游客會出行目的以觀把光瀏覽為主，寺所占百分比為個85%適以上；以休閑謎度假為目的所棍占比例較小，消為植10%償左右；以商務額為目的游客只筑能占倡5%首左右。趨勢預測振因張家界城市星基礎(chǔ)建設(shè)較落單后，主要是依佩托獨有的山地主景觀，屬游覽捧型旅游地區(qū)，排今后發(fā)展中，導觀光旅游為目殖的地游客仍將車占據(jù)相當大的梢比重。比但休閑度假為砌目的地游客將風會島逐步提升，最精終實現(xiàn)兩個目數(shù)的的徹底轉(zhuǎn)型灰。憶因長張高速已極全程貫通，包除括行政會議在漸內(nèi)的休閑度假上旅游將在張家木界興起，特別縱是自駕游將呈緩高速增長。這安部分客源主要固來源于以長沙熄為核心的湖南醉省發(fā)達地區(qū)，災以及長三角、它珠三角地區(qū)。蜓3.3燭貫境外市場界燃顛地域構(gòu)成與分扯析件張家界境外客曬源主要來自東惕亞，其中韓國償客源高達漿6忽7.5東%閃，其余港、澳棟、日本占鷹17.08職%迎，結(jié)構(gòu)不合理棒，不可控風險偉過大。繡境外旅游人次貿(mào)自橫200仔6重年連續(xù)兩年處組于微弱下降趨份勢局，分別巨為郵200至6怒年下思降櫻1五%掛、粗200陜7漁年下渾降她0.87美%伙。抱張家界有全球謎無可比擬的旅偶游資源，為什旋么境外旅游人怒次近兩年出現(xiàn)花下繡降趨勢，主要曉原因是原境外掃游客以免韓國糧為主要力量，高結(jié)構(gòu)單一。隨幅著韓國旅游人木次步入衰退期使，但日本、歐衰美市場卻沒有更及時開發(fā)，造婆成近兩年出現(xiàn)康結(jié)構(gòu)調(diào)整導致圖旅游人次有小吵幅下滑。貌歐美市場升是賢政府蛋近年來重點開桿發(fā)對象，但在果做了寨大量推動纖工作峽下，只有微量雀增長，張家界嫌國際酒店、張贊家界閩南酒店呀都為了打開歐裳美市場，專門繡接待過歐美算旅行社、政府浮考察團，賠政府也專門在敘歐美召開推介捧會，凡但最終結(jié)論是創(chuàng)張家震界風景一流，絮但整體接待檔酒次過低，無能壇力接待以休閑盆度假為主要目禿的溝地哄歐美市場仙，歐美客人主父要集中在麗江搞、桂林等西現(xiàn)南封地區(qū)遠。宅3.3.觸2視政府措施聚2007科年，意湖南省委、省糕政府提出將張網(wǎng)家界打造規(guī)成只“糟世界旅游精脅品邪”錯，張家界市委古、市政府響應跡省里號召，提濁出將市城刻區(qū)主“榴三年有改觀、村五年大變路樣攻”食，著手大力改烤進城市基礎(chǔ)設(shè)畝施建設(shè)俯，將旅游接待教設(shè)施提質(zhì)改造朽放在第一位置祝，并主要以日率本、歐美市場濫為導向扁。伴為康更好地發(fā)揮其棍湖南省旅游業(yè)腳的龍頭帶動作眼用，張家界正籃努力勞實現(xiàn)從單一的浮觀光旅游向休截閑度假旅游轉(zhuǎn)喬型，旅游產(chǎn)業(yè)丹從數(shù)量擴張到丸數(shù)量質(zhì)量并重輪轉(zhuǎn)型，旅游品泳牌從國內(nèi)旅游勝目的地向國際題旅游目的地轉(zhuǎn)燙型，優(yōu)化旅游現(xiàn)區(qū)域空間結(jié)構(gòu)老，提高產(chǎn)業(yè)素刊質(zhì)，提升旅游辮服務品位。為磨此，需要建設(shè)斗面向高端客源胸市場的國際國接待服務區(qū)絕。主要以日益敞增多的歐美日西等西方發(fā)達國池家和地區(qū)的游謎客為接待對象何，以迎合歐美表日等西方發(fā)達雁國家和地區(qū)游烈客上升的趨勢縣。壟3.3.涌3歌禾徒旅游類別徹根據(jù)《旅游》散雜志統(tǒng)計，張呆家界渴境外泄游客出行目的覺以觀光瀏覽為勵主，所扇占百分比為車90財%樂以上；以休閑久度假為目的所茅占比例較小，獨為美10%胞左右；以商務腳為目的游客鄭基本為零拒。趨勢預測宣根據(jù)《鑰關(guān)窗于教200寫4獸—縱200悅8巡年張家界市旅贊游經(jīng)濟發(fā)展的敗實施意見笨》相關(guān)數(shù)據(jù)顯拍于，到粥2008臟年境外旅游人藍次將達堡150灘萬人次，創(chuàng)匯洗收入達屬2半億美元。籮隨著張家界直鏡飛漢城的航班縮開通，韓國客辛人彩于沈200炎8帆年即后十年內(nèi)可遺連續(xù)穩(wěn)定在貌50上萬人次，占境猴外游客的況30%減；日本、港、識澳、臺、及東亡南亞將于襪2008意年達到濤65墻萬人次，占境儉外游客的捧43%追；歐美市場姨因酒北京奧運會的驢舉辦爬及城市接待設(shè)艱施的提升，擇會呈大幅增長縣態(tài)勢，卸2008長年預計可達撐27邀萬人次，占比壘達溜18%釋。講結(jié)論期：在政府與市鈴場的共同推進書下，游客人數(shù)智會不斷增加，寧客源地將不斷嬌擴大，請旅游人員結(jié)構(gòu)霞將發(fā)生根本性弟轉(zhuǎn)變，翻游客消費層次哨不斷提高，帶貞動消費形態(tài)發(fā)儲生根本變化與睛提升。蠻第四峰章毯跳張家界酒店業(yè)顧現(xiàn)狀調(diào)查給4.1少四扣星以上酒店概爽況統(tǒng)計肝根據(jù)《張家界筆市深200凡7豐年國民經(jīng)濟和玉社會發(fā)展統(tǒng)計密公報渣草案氣》，截損止眼200絨7角年管12云月底，張家界鏡賓館酒店總數(shù)這51尤1指家。僑共有星級酒店萄7商3刑家，其中濱：嗎正申報五喪星哄1瑞家：為武陵源梅國際度假酒店批；聽掛牌四星渣5脂家效：久為張家界國際與酒店、湘電國艘際酒店、張家乒界藍天大酒店晉、通達國際酒棚店、祥龍國際懼酒店芬；取掛牌三綿星辟1杰9累家。另有類四趙星在3摸家，類三史星葉8顧家。張家界雁三等星窩級及類三星典酒店現(xiàn)有客房竟數(shù)日5700典間。少張家界劑類忽四星級羽以上鐘酒店現(xiàn)有客房星數(shù)圣1毛849星間，其中張家嫁界希***掩大酒苦店捉22刊8扶間、張家界訓***奔酒店逗2湊55障間、張家界調(diào)***縱國際大酒按店著15賭6匹間互、張家界險**駁國際酒串店務28途0甚間、張家界軌**涉國際酒漠店當30甘0液間掏。手類四星酒店張搬家界搞**疲大酒涌店往20督0世間剖、籃**竟國際酒上店心15嫁0旬間、倉**懷國際酒壟店架28投0喝間卡。槳五星級酒店三蔽家計（含在建）鈔，客房數(shù)表2158怒間，其中：武歌陵源國際度假餃酒游店雨45溫0撒間（刑于盞200逗7職年內(nèi)4彩月營業(yè)，正申乓評五星）瞞、張家界花園在酒池店祖100許0懂間熱（在建）竄，張家界山水午大酒付店袍70鑰8嫁間細（在建）柏。廳主要扣四擋星級及類攤四排星級酒店尾分布情況如下某表：岸4.1.軋2甜謀毫硬件與軟件.1硬件盞基于市場需要轎及政府需求，雹張家界四星級趴酒店基本不具涂務四星標準，掏按國際標準評娃審，只能符合逢三星要求。如奪張家界響***作酒店燦于寺200換0曾年開業(yè)，因房曲間空間設(shè)計過布小，加之運營鈔七年時間無資述金進行裝修改鴉造，基本已退毯出四星競爭行晨業(yè)。張家界后**維國際酒店同張攏家界華**障酒店處于同一沒狀況。隆為了有可比性材，有針對性的圖選取渡五家酒店進行駱硬件比較：.2軟件禍管理模式：全鉛部為獨立總經(jīng)說理澡。腎管理制度與控拖制流程：都制姻定的較為完善否。秋員工來源：張揮**嫌與祝***秤酒店管理屋基崖本來源于外，鈴管理水平較好答，其余一般。永普通員工都為舟本地招聘，綜寧合素質(zhì)一般。男員工配備與培達訓：捉***痰酒店配備較為遍符合標準，并勉培訓較好。其坊余酒店配備基鹿本處于缺編狀貓況，并培訓主賽要依靠內(nèi)部桿自培。似衛(wèi)生：大面積表與主要部位基告本符合要求，嘴但細節(jié)處理普皺遍不夠。釣維護保養(yǎng)：都遵無專業(yè)人員實間施。浪張家界前幾位王酒店軟件如上避所述，其他酒伏店就更無可取霧之處。張家界富市酒店行業(yè)總逝體管理水平一脹般，員工綜合首素質(zhì)較差，不棵能滿足旅游業(yè)價發(fā)展的需求，晚可提分升空間大。虧4.2鄙股供求狀況慚張家界市窄現(xiàn)有四星及劑類四星曠酒店總床位脹3策6吧00儲張。究張家界市繞現(xiàn)有五星列床位洽9鵲00攻張。誼以國家旅游局匪統(tǒng)計數(shù)據(jù)為參怖考依據(jù)，國內(nèi)反游客中有濤2吉0%晉基本入住四星削以上酒店，暮張家界作為國促際旅游勝地，財比例主達曠30逐%對，辱境外游客中有康9嘴0%剝基本入住四星烤級以上酒店。輪以歡200乒6古年張家界市旅確游人次為基數(shù)鬧，測算張家界覺現(xiàn)有四星級酒蓮店全年每日平抬均床位需求量襖為：孕國內(nèi)需求趙：浮1324秘萬人次熱，每天需求量冷為型9080填張。換國外需求粗：耐129倉萬人次窄，每天需求量膏為：兄2600穗張。暑張家界現(xiàn)有四努星級水以上懷酒店床位缺口徹為包7伐1魄80弦張。娛缺口之大的直歉接結(jié)果就是一寺部分人轉(zhuǎn)向入劑住三星級酒店魚，并導致部分運高消費能力的倆游客推遲來張活家界旅游計劃唇，造成高檔客涌人流失。淹因為供需失衡慘，在旺季形成誕來重的買方市灌場，各酒店的藍服務水平也嚴腦重縮水。神每年年初各旅窗行社在小四碎星級以上酒店惰花錢買一年的者房子，就是供需失估衡的最好見證界。針4.糾3芽入住率與價格丙國家旅游局迎200棗6麗年統(tǒng)計，梯200拴6喊年全國四星級戴酒店平均入住椒率在蹄65%券左右，三星級耕酒店在爐60%鴉左右。分張家界能200開7植年類四星級以桿上酒店平均入邪住率在死85%透以上，類三星房級以上酒店平智均入住率在瘦80%權(quán)以上，大大高執(zhí)于全國平均水炎平。在旺季八拿個月中，姜武陵源國際度歇假酒店、休張摸***款酒店、蝶**霜酒店、馬**牙山莊、雁**限酒店、聲**鋒酒店、不***州際酒店平均入剃住率全部在額92%彎以上?？v以湖南省會長奸沙鳴市紙酒店旅游團隊手價格為參考依些據(jù)，選取情況搭如下：糟**命國際酒店：五濁星，團隊價債460片元每間，含早尤；鏟**禽國際酒店：五沙星，團隊價撒380孝元每間，含早裝；性**揭國際酒店：四銜星，團隊價貝3肢0蕉0睡元每間，含早笛?？趶埣医邕x取四異家酒店價格為叼參考依據(jù)，選剝?nèi)∏闆r如下：攔***饒源國際度假酒絮店：五星，團答隊怕價論68演0奮元每間，含早個；那張磁家界裂**姓酒店：妹類券四星，團隊價饒48號0憑元每間，含早現(xiàn)；工**摩酒店：四星，集團隊價壯3黎8綱0稻元每間，含早撒；閥**特國際酒店：類強四星，團隊價慧3涼6廚0原元每間，含早辱；脹**納國際酒店：類項四星，團隊價再3銷6漿0風元每間，含早見。筐張家界作為地挪級市僑的旅游城市綢，其酒店肺星級評價標準雪本來就低于省乏會城市，其四吧星酒店在省會腿城市只能比三慣星稍好，但艦價格已遠遠高事于補省會四星，并衰接進五星，價愚格水平畸高，碰可見供需不平貸帶來的發(fā)展空育間巨大。物結(jié)論斥：張家界市高櫻星級酒店數(shù)量堵不夠，供需失驕衡；星級酒店蜘硬件較差、管浙理不能到位，逃維護保養(yǎng)原始刊，老化嚴重；召酒店價格理想竹、入住率高。欣張家界需要新兔興的高星級酒置店興建，彌補福供應數(shù)量，提辰升接待能力，練拉升接待服務能水平恨，接動旅游人蜻次結(jié)構(gòu)調(diào)整兵。六第五腰章華吧有可比性景區(qū)補酒店狀況分析疾從宏觀角度分覽析，并進行橫僻向比較，選擇群了三個在品牌屠、開發(fā)時間、額旅游資源等方胸面有可比性的巧城市進行比較欲分析，分別為登張家界市、阿股壩州（九寨溝妄）、桂林。押因受數(shù)據(jù)獲取易困難，比較數(shù)但據(jù)沒取涉200臘6絕年各政府公布轎數(shù)。昆阿壩州的九寨孟溝位于青藏高由原東南邊緣，饞從上世紀八十董年代開發(fā)建設(shè)郊，九十年代為液海內(nèi)外所廣泛童了解。漁桂林彈是世界著名的塑風景旅游城市代和歷史文化名蓋城，地處南嶺戶山系西南部，雨廣西東北部。畜行政區(qū)域總面欣積逼2780質(zhì)9展平方公里。擁僻有著名的陽朔拾旅游區(qū)。擴5.1者稱三城滋市軋GDP位與旅游人次抱比較別200營6沒年兔GDP積：蠻張家界市：父127血.編54劫億元；士阿壩州：灣87約億元；漏桂林：削619做.均12跪億元愛200瞧6著年旅游人次：損張家界市：盟1似676盛萬人次；覽阿壩州翼九寨溝堂：頁772肅.田6錦萬人次；捆桂林：港1杠337.95汁萬人次莊三城量市則GD洽P教與旅游人次比采較圖旅游總收入：禍張家界市：勸79簡.摔38及億元；煤阿壩州：圓61神.寧80輸億元；把桂林：聚68修.析75算億元委游客人動次平寶均貢獻度：盜張家界市：憤4碼73匹.姐63劣元每人；爪阿壩州：煮800湊元每人；沫桂林：廚512林.兼80薦三城市旅游收軍入與平均貢獻濃度比較圖貿(mào)5.2贏財三城市酒店規(guī)基模比較表扯芒星級酒店規(guī)模匆星級酒店數(shù)量配：轉(zhuǎn)張家界市：四磁星廊5提家，五星扁1瓜家；知阿壩州：四星川3偽家，五星珠2潮家；柱桂林：然四擦星若6帆家，五北星冤3吃家街星級酒店客房壞數(shù)量：縣張家界市：四鐵星級酒店姑1219融間把（不含類四星倉）吐，五星級酒店脅450香間；艘阿壩州：四星軍級酒店渠1006足間，五星級酒赴店出2765鮮間；鄉(xiāng)桂林：忌四星級酒猾店煉256堅0坊間，五星級酒知店即128揚5午間。脅光妄客房慨入住率與沖價格比較入住率：息張家界市：四喬星級酒店暈85%床，五星級酒店質(zhì)85%鵲；裳阿壩州：四星蝴級酒店宣70%依，五星級酒店梢75%接；強桂林：延四星級酒雪店播75知%靠，莖錄五星級酒晚店亂78%旦。價格比較：降張家界市：四翅星級酒店晶3級6淡0拖元獻，五星級酒店別680監(jiān)間；事阿壩州：四星岡級酒店塵400懂元示，五星級酒店釘680室元務；曬桂林：柴四星級酒載店革40拐0佛元，五星級酒蠻店賺58細0些元。故張家界出現(xiàn)供部求不平衡，干入住率最高，恰但舒四星級酒店灑價格卻低于另醋兩地晉區(qū)，主要是酒看店建設(shè)缺乏高察水平規(guī)劃，建際設(shè)水平過低，初硬件太差，經(jīng)軟營管理水平低掩，不注重酒店洞品牌建設(shè)，所戚以沒能力接待勒高檔中高檔客收人，并沒能力箏談及品牌附加錯值，故價格水謠平較低。五鍬軍緊缺指數(shù)比較膏以四星級以上直酒店需求量對習供應量比作為醫(yī)緊缺指數(shù)，三含地區(qū)緊缺指數(shù)頓如下：震張家界市：錢4歲.寇36澤；慎阿壩州：敵1.2患；桂林：1.6俗就現(xiàn)有的四星痕級以上酒店而照言，張家界高礦星級酒店翠緊潑缺指數(shù)高出阿毛壩州粒3暑.泛6澆倍，高出桂林盈2.72摸倍。行結(jié)論尼：張家界旅游墊人次最高，但據(jù)旅游收入不及酸桂林，游客人裳均貢獻度低于時阿壩州與桂林脆，愁四星級以上酒輩店標準與客房眉數(shù)量及價格低愁于阿壩州與桂襯林，但入住率輪卻高于阿壩州蝕民歪與建桂林，可見張喚家界旅游配套裂設(shè)施不足，高蹤星級酒店的缺浩乏直接影響到嚇高檔游客比例暴的提升，高星栽級酒店的建設(shè)摧極為迫切。韻第六坡章羊辮未來四星級以羊上酒店供求狀廢況尾6.1威異至并2009泉年四星級織以上鴨酒店床位供應早量預測甩至細200尿9禽年高星級建設(shè)密情況：惡張家界閩南國篩際酒店：留65笨0引個床位，四星健，鋼200攤8依年慢10飛月營業(yè)；稈張家界花園匪酒店：叢20詢00喉個床位，五星攪，我200辯8謠年執(zhí)5扭月開業(yè)；叔張家界山水禿大酒店：俱140外0拜個床位，撥五屆星，較200牧9采年瞧3悼月營業(yè)；況武陵源臺灣山肆莊廚酒店：貿(mào)600次個床位，鄰四絕星，信200披9井年芹3斥月開業(yè)。賢類四星以上床允位供應表：錫6.2王燃未來高星級酒父店床位需求量響測算拾根據(jù)《釋關(guān)酸于蓋200業(yè)4脈—閑200譜8盯年張家界市旅忍游經(jīng)濟發(fā)展的寧實施意見頁》相關(guān)數(shù)據(jù)顯躺于，鵲境內(nèi)旅游人次股將按年然均鵲20局%掙定基增長，至李2008寄年慘達攪220潮0躺萬人次，籠境外旅游人次劣將達脹150席萬人次不，扛200啞9狐年旅游人次結(jié)安構(gòu)將調(diào)整，境燭外旅游人次將煉大幅上升構(gòu)。愈四星級以上酒丙店稈供需情況掌如下表戀（依濟據(jù)舍4.擺2貍測算公式）見：惑包含本項目在篩內(nèi)，刮在建的高星級秀酒店全建完后蒼，在輝20至10怨年，缺口仍達天5售6濟65等張床位，足以猛再容納恩三沒家大規(guī)模高星駁級酒店。病張家界高星級衰酒店床位供求頭趨勢梅圖頓結(jié)論許：張家界高星擁級酒店需求量顆大，在較長時原期內(nèi)處于供不恩應求的局面，笛投資建高星級忍酒店，符合當飄地的市場需求勿及政府導向扭。習第七噴章噸騰項目區(qū)位優(yōu)勢卸分析匪地理位置是投賤資酒店業(yè)時考僑慮的首要條件鵝之一浩，此項目位于捷張家界市河與第核心景區(qū)武陵易源器中間削，在區(qū)位上占壇有無可比擬的效優(yōu)勢。庸7著.1慢懼環(huán)境優(yōu)勢討項目選址張家蒼界市永定區(qū)沙嫌堤鄉(xiāng)板坪村羅浮家崗，位于張肝家界市區(qū)至張畜家界國家地質(zhì)勝公園的張清公冷路旁，賓所在地無任何戀工業(yè)與生活污哪染，四周森林團履蓋率量達都90勺%構(gòu)以上，空氣清阿新，是絕佳的神天然氧吧，推拍窗即可欣賞如輔畫卷的風光山蛛水，享受難得縮的遠離城市喧違嘩的寧靜。尸項目區(qū)可以享社受城市公共設(shè)松施的方便，又伯靠近景區(qū)，坐襪擁周邊豐富的經(jīng)山景資源。是因為政府對景到區(qū)附近的開發(fā)奪進行叼嚴格己限制，使得這綁塊地有著極大車的升值潛力。傭無論開發(fā)為何孫種物業(yè)，它都碼是稀缺的，不掉可多得的。用洽地非常適合營惡造一個環(huán)境優(yōu)棟美，恬靜、舒謊適，設(shè)施先進嫌的五星級帳山地捐度假尚酒店。喚7摟.2境販交通優(yōu)勢銜項目所在地距腦張家界市、火例車站、荷花機溝場賠2奴2升公里參，錘僅屋3離0去分鐘車程，交芝通非常便利。擠距核心景區(qū)惰索溪峪激入口議1競0扒公里倚、森林公園管休理處入口丟8布公里憶，僅十分鐘車標程。生項目所在地處雀于城區(qū)與景區(qū)笑唯一交通干線酷之間，處于繞屈核心景區(qū)的環(huán)忌紅公路之內(nèi)。描200肆8踐年長張高速陽燕河出口處至黃惡龍洞一級公路迅開通后，項目概還貫處于附市區(qū)、武陵源而、陽和大循環(huán)綁圈內(nèi)適。微7奶.3訪地塊冷優(yōu)勢槍瘦巴項目用地袍不涉及任何拆終遷等棘手的社拴會問題，獨立推性很強，殺項目實施單純喝，家但暖項目建設(shè)所需熄市政配套設(shè)施礎(chǔ)不很喝完善，倆需自行解決飲衛(wèi)用水問題。拆膜屬根據(jù)張家界市須城高規(guī)劃，城疼區(qū)人口將憲于唉201特2毒年擴張他到好3立0保萬元，城市集托中向景區(qū)方向萬擴張，項目用恭地輸在裂5龜年后將處于張伍家界市城區(qū)的礙邊緣地，本項部目也將成為城幼區(qū)的重要組成娛部分。醫(yī)第殺八臟章爺嗽項目市場定位掉8幕.1隱齡主題定位敲張家界略五星級深酒猛店男—眉—華新版風景視野怕，一生的度假販計劃爽—華—慣世界級的山景饅，您將不再是么過客小8礎(chǔ).2潛功能定位站本項目定位為贏綜合性旅游服撕務酒店，主要拖功能為旅游觀安光客人提供優(yōu)道質(zhì)的食、宿、渣休閑、娛樂服補務，并考慮會度議旅游的需求雙，充分提供會脾議會務服務。伴8男.3累皺倦客戶群體定位晶8歇.帖3鼠.1饅廈族國內(nèi)客戶群體牌定位捏長江三角洲、籍珠江三角洲的湖高端客人，并哲著重大公司的敲會議接待；宰湖南省及周邊是地區(qū)的自駕游嬸高檔游客。醒來張家界旅游株、度假的具有測高消費能力的朋頂級富豪、高棗端游客，新崛梯起的經(jīng)濟大款分以及其它社會蘇高層機構(gòu)和知挨名人士。堆8陳.君3嘆.2寧添陸境外客戶群體桿定位篇以韓國、日本妻為主的休閑旅鑰游游客；咸以港、澳、寺歐洲賓為主洲休閑旅決游游客；估世敗界銜500宇強企業(yè)悼8農(nóng).4魔需求定位駕對總體接待能蜻力的需求，尤除其是節(jié)假日的窄客房需求，對炒高檔豪華客房斤要求，尤其是辨對景區(qū)附近豪亮華客房的需求州；墨對多功能廳和買現(xiàn)代化會議設(shè)級施的需求；言對現(xiàn)有園林和屬開敞的空間的蘿滿足和稱贊，壓需求更多的自孔然園景和多變浪的植物；永對更多的康體歌設(shè)施和水療嘩（狹SP怖A史）設(shè)施需求，責對更多的娛樂煉設(shè)施需求；校對更多的獨家迎休閑無和候VI勝P索空間需求；幼對更多的文化咱活動和短程旅辜行活動需求。煎8僅.共5報星級定位匙項目定位為涉磨外隆五酷星級蠶山地協(xié)度假部酒店。省第壁九姿章屯認設(shè)計原則與券風格耍營造巾9摟.1袍蛾設(shè)計原則艷項目鄰近張家疊界旅游風景區(qū)嫩，自然環(huán)境優(yōu)各美。酒店用地亦高差大，地形倒復雜。本著尊疑重自然，以自泄然景觀為核心忌，順應山勢，爪充分利用自然滅地形的原則，窮建筑布局依山亞就勢，盡量減修少填挖方量。栗為了保護基地繭周邊優(yōu)美的自州然環(huán)境和獨特拳的旅游資源，扯在規(guī)劃布局中待注意將建筑化宿整為零，減小段建筑體量，并度通過凸凹有致關(guān)的外墻和高低鼠錯落的屋頂處舍理，進一步縮喂小體量感。歲建筑形象秉承要****宏集團建設(shè)并經(jīng)姜營的酒店一貫鳴的歐式風格，闊采用的暖色調(diào)狠石材及坡屋頂皂，以豐富的細四部構(gòu)成尺度近匪人、氛圍休閑喚的建筑，并和榨周邊環(huán)境相協(xié)胸調(diào)。充分利用扮自然景觀，按態(tài)原地形的山勢牌依山就勢，形譽成高低錯落的孕山地建筑景觀災，標志形象突俊出。蔽考慮各種不同蹲功能和客用與亂服務的出入口畝交通合理組織吸，人流、車流營、物流流線完桃全分開，各流蚊程路線簡潔明售確，快捷高效皆。穩(wěn)酒店主要采用擦現(xiàn)澆鋼筋混凝針土框架結(jié)構(gòu)，冊結(jié)構(gòu)設(shè)計清晰押。大堂部分直葡徑簽8精0勒多米的半圓形桌無柱大空間采典用鋼網(wǎng)架，宴飲會廳和劇院部盾分采用鋼桁架癥，不同的結(jié)構(gòu)塞形式滿足不同移的建筑需要。殊抗震等結(jié)構(gòu)安腥全設(shè)計按國家烘標準執(zhí)行。僻配套設(shè)施齊全功，設(shè)備設(shè)施先調(diào)進。建材大部扶分選用采用環(huán)灑保節(jié)能材料，菊既能達到建筑棵裝飾的效果，吉又保溫節(jié)能。局設(shè)備設(shè)計也對領(lǐng)各種污染源作旺嚴格處理，使勒排放達到標準光。缺通過精心的規(guī)費劃與建設(shè)，創(chuàng)科造更完美、更繡能迎合市場需踏求的中國式山土野田園度假酒高店：辣規(guī)劃、設(shè)計更聽大面積的客房勤和可靈活組合軍的套房；魯更高質(zhì)量的建游筑、更漂亮的測外立面和更精歪細的室內(nèi)裝飾概；啟體現(xiàn)與酒店的把合理差異性，魂以保持自我優(yōu)茂勢和特色，提啟高對國內(nèi)、國糧際客源的吸引致力，提高市場徹競爭力；窮增加康體和健血康水療設(shè)施；擊建成具有明顯醒獨特風格的超趣大的園林，強扛化其不可比性顧。鍵9尾.2腳炮風格蘿營造皺在整體布局上握，采用的攪“透f役”霧型的仿古建筑聰，逗是竄“想高綠地率、環(huán)建保、地域垮性汽”廊，用園林式的僑布置手法布置睜，注意山水的啊串插交融，體競現(xiàn)山區(qū)城市風禽貌。乎項目區(qū)以各建敢筑物為中心，遭組成生態(tài)園林草景觀，承襲傳啄統(tǒng)的園林風格占，以當今國際危流行的設(shè)計理萬念，融合張家茫界的本土文化際特色。規(guī)?；置撕氪髿?，制作惠精致辭完美。泰蜿蜒的石路、慮玲瓏的雕塑、愿變化的泳池、許疊錯式的噴泉鐮、精巧別致的徒燈飾，另虧上題8村0盜多種罕見的植林物、果樹、奇助花、異草，使米得整個園林風簡情萬種，美不呀勝收。別具一卸格的開敞式酒蝶店大堂，土家戲風情的豪華觀怨景客房，融合容出優(yōu)美的鄉(xiāng)村敬度假酒店效果棕。單第十過章任汁建設(shè)規(guī)模與獎投資概算亂1券0鑰.1催婆建設(shè)規(guī)模廊總齊建筑面積企2規(guī)00485醋平方米悼，其中運酒店殖建筑面積鷹1墳7內(nèi)2210搬平方米框、躬后勤中心建筑旁面積碌28275蹲平方米國?？傉嫉孛娣e漢142315逆平方米慶。做一、競酒店蓮規(guī)模拌：欺建筑面積梳17潔2210仿平方米訊客房規(guī)模，切其中地上墊169718夏m2科，地下窗2492m2瑞。早整個酒店分為疲公共區(qū)厚（蕉A填區(qū)），客房區(qū)帝（護B擔區(qū)），高檔客起房區(qū)晶（海C弊區(qū)），酒吧例和尼KT初V引娛樂區(qū)濱（柜D羨區(qū)）和演藝劇刊場區(qū)運（亦E濤區(qū)）轉(zhuǎn)。張A卷區(qū)地貫上瓜1厚1尺層，局部地鼻下釋1列層，建筑總高比度嗎50.8m廳；粗B隸區(qū)地桃上驗1翼3辟層，建筑總高孕度黎48.3m夾；謙C億區(qū)地蜜上輩1厘0遞層，建筑總高滴度哲38.35m戰(zhàn)；防D喊區(qū)地模上羊4少層，建筑總高及度簡19.8m就；秋E吼區(qū)地賤上應2烘層，建筑總高否度協(xié)15.45m目。禮二忠、駛總體布局：榮A黨區(qū)輝：議位于用地的中好部，酒店主入惹口在公共區(qū)中漢間，朝向東北完，面對園區(qū)主亭路鉛。主要功能有聽大堂接待、餐故飲、會議和宴矛會、洗灰浴忠SP鋼A令、健身、后勤撿辦公及設(shè)備機綁房。公共區(qū)上沫部二層至六層赤為客房，共罪有免24想4借個標準間。小B架區(qū)懶：飼位于用地和公渴共區(qū)的西北側(cè)駛，巨共十三層偉。本區(qū)共控有付74守4仔間標準間關(guān)客房。匹C尋區(qū)扣：瓣位于公共區(qū)南偏側(cè)銅，十層高，共堂有畫13般3胳間（套）高檔噴客房。驢切D陜區(qū)陷：本位于公共區(qū)的勝西南，主要功疊能首層為酒吧檔街，二層以上披為買KT鹿V遣包間。昨便E獨區(qū)六：妥位于整個酒店允用地的東側(cè)，間。劇院懸有擇250蘋0泡座，擬用作地骨方風情表演，和兼做報告廳。目三淚、獻平面布局和分則區(qū)：A區(qū)：睜B瞞5醋層為洗衣房和擾設(shè)備用房，設(shè)優(yōu)備用房有鍋爐漠房、發(fā)電機房幻、變配電室、柱消防水池和泵蛾房。完B飽4舍層為康體娛樂證區(qū)和部分設(shè)備攜用房，康體娛利樂區(qū)主要有保攏齡球、游泳池綢、健身房、瑜晉珈房、棋牌室鋸、游藝廳、壁截球、沙壺球等毀，設(shè)備用房有鼻制冷機房、變編配電室。把B魯3綿層為桑拿浴和百后勤辦公用房愉。島B撫2怪層燕為潛SP遇A驟和后勤辦公用主房。后勤用房兇有辦公、庫房細、員工更衣、填員工廚房餐廳略。色B暢1塘層為會議、停般車庫、中餐廳征、風味餐廳和查廚房。罰1襲層為大堂接待加、咖啡廳、自口助餐、西餐廳慈、宴會廳、會伍議室廊。饅2~肌6明層為客房。B區(qū)：棕標準客房樓，鑼地衫上攝9~1呀2臉層，在頂層有服連廊郊與堪A報區(qū)一層大堂相殺連。C區(qū)：堤高檔客房樓，土地慌上荷7~1介0譽層，底層掌與秩A另區(qū)一層大堂相顆連。D區(qū)：攝為酒吧街利和譜KT攏V叼房樓，地玻上狐3胃層，首層為酒封吧街，上部握為厭KT餡V舅包間。因地形筒原因東段比西遞段高一層，西漁段首層蛛與紋A宏區(qū)二層平。東辮、西段間及長與濟A梢區(qū)一層大堂用器臺階連接；評海E淺區(qū)為劇場，地囑上咱2貫層。四、停車位：鐮地下停車鋒位渠4廊8做個，面積救220凍0妹平方米梢酒店用地內(nèi)地杜上停財車倉11筒0期輛胳（景9窗6矮輛小客乒車狂+1終4章輛大客車）耀五顫、鑒后勤服務中心寫：瓦總建筑面積：雕28275.撈7額5匪平方米萬。番建筑層數(shù)、高裙度：地下局部虧二層，地上六巧層，建筑控制頓高度頓28.45圈0秩米授。持.日工程另由芬A奸段償、還B藥段殺、專C步段率、旋D盤段四部分組成蠻。首傘層麻B俯、工C痰段為員工餐廳待，縱地下一、二鋒層顧B席、架C借段為辦公及設(shè)獻備用房，其余譯部分均為員工歲宿舍。泥1波0分.2情投資概衣算漠預測本項目總躬投資約為人民謠幣避79跌,哭613伴.0抬0愚萬元，博（宮詳細鑼見附刊表玻2畢：項目投資計映劃表每，并適當參考價威靈謝公蹄司季200撓7征年第三季度上勺海造價信息毯）語。其中：隔土建投資：屠1臣4摟,胞034泊.00暢萬元訴裝修投資：奇4堡2岸,興430運.00原萬元外設(shè)備購置：澡13截,槐635希.00物萬元襖附屬工程：轟873夸.00冶萬元股工程建設(shè)其他顏費用：絕4秧,毯2棍6誕0驅(qū).00返萬元芒開辦費周：牽60躺0央.00品萬元擺預備費用：強421啟.00償萬元煎鋪底流動資金互：煉90震0次.00菠萬元借建設(shè)期利息：美2槐,丙460歉.00杯萬元幻1松0臘.盆3德允坊項目資金來源冒總投資微79朋,辜613玩.00購萬元中，企業(yè)流自有棄39毒,鑄613住.00棉萬元，向銀行啞申請長期項目喉貸款泄4拒0酬,駕00府0.00爹萬元，期限監(jiān)八椒年。榆第十賴一概章汁怎驗經(jīng)營管理規(guī)劃附1鋸1追.1粱市場進入私1書1杜.1.1斧突出新穎性多槽仍項目在實用性訪的前提下，充黨分融入本土山沾水與少數(shù)民族察文化，在多方交面體現(xiàn)了獨到停的新穎性：獨晃特的建筑設(shè)計溝與優(yōu)美的環(huán)境磚構(gòu)造；設(shè)備設(shè)活施的極度舒適看性；土家文化御要素與現(xiàn)代追諸求的充分融合養(yǎng)；優(yōu)質(zhì)的客房棉、餐飲、娛樂巧服務。素1窮1奪.1.2弊明確的主題概納念破●層張家界很****非酒店，您的酒于店您的家匪●對雅張家界首真家配“扎鄉(xiāng)村家僑園捆”錘主題的五星級螞酒店劣●待歡時尚型的，共壩享型的，交流察型的，開放型盲的群●段充分體現(xiàn)山景蜘酒店特色掠。心1駛1低.1.3勒創(chuàng)造規(guī)模效應革按國家旅游局扮的統(tǒng)計調(diào)查，慎客房數(shù)處于店30億0妹—表499居間的酒店平均雄入住率為瘦60%眼以上，客房數(shù)刮在惹20受0鼻—炕299衛(wèi)間的酒店平均儲入住率在榴55%鋪以上，客房數(shù)因在偷10智0睛—求199瞧間的酒店入住省率在朗50%鎮(zhèn)以上，可見，選客房數(shù)越多入裹住率越高，越槍能產(chǎn)生更大的謀邊際效益。汪項目完工后，躲總客房面積達驗11山21鑼間，可以承接瓣大型會議團隊棚，在旺季時可享以避免張家界奇經(jīng)常發(fā)生的啦“性踢團匆”蕩現(xiàn)象。在中層湖以上管理人員代不增加的情悔況下有效降低職付現(xiàn)成本率，臭降低運營成本將。貧1辛1月.2枝品牌創(chuàng)造轉(zhuǎn)1洲1常.2.1嚷形成核心競爭餓力映項目的地理與埋環(huán)境優(yōu)勢是無鼻可比擬的，延全新的設(shè)計理蒼念令酒店的布闖局、設(shè)備設(shè)施餓處于超前的地肚位，在經(jīng)營中礎(chǔ)，必須以這些額優(yōu)勢作為核心富，全力參與到邀市場的競爭中僅。呼1朗1幟.2.2沙培育酒店文化肥員工是企業(yè)的賓最大財富，要憶培育并形成獨醫(yī)特的酒店文化求，讓員工鬧在一種嚴謹、辭積極但又親切值、和諧的氛圍膽中工作與生活英，這樣才能形詢成強大的凝聚幫力，產(chǎn)生一流姐的員工，創(chuàng)造丈出一流的品牌惱。毒1火1穴.2.3社完善內(nèi)控流程議酒店中現(xiàn)金流票、物資流、服柿務流程、質(zhì)控刪流程、成本控得制等等，在管釀理中如稍有不綠慎就會造成經(jīng)獻濟、品牌上的犁巨大損失。所箱以必須完善所跡有工作流程與辜控制流程，制票度詳細的各項帖規(guī)章制度，并餅由總經(jīng)理牽頭鑄，確保這些流依程得到良好執(zhí)碰行?；?直1瓶.2.4徐高效的媒體宣境傳稈保持與各種媒言體的良好關(guān)系惱就是更大的保侮護自己的品牌旨，撐讓各種媒體在盲各種情況下都督充分保護酒店蛇品牌。唐不斷的以舉辦率各種公益活動擊為契機，通過怎媒體宣傳吸引鹿消費者及消費鞠中介的關(guān)注，踐長時間保持酒僚店在社會中的村影響力。夫1塞1祝.3答經(jīng)營管理模式森1獎1規(guī).3.1疾基本模式扎酒店實行總經(jīng)活理負責制，由賞總經(jīng)理牽頭組線建整個經(jīng)營班訪子。能最大限湯度的降低管理菌成本，提高效觀益。鉆1寇2膝.3.2拳組織管理架構(gòu)印（見附表）潔第十選二掛章居叉財務指標分析鴿1懷2舞.1蹦取值說明甚1廚2曾.1.1鞠各僅計算期的確定弄：身項目經(jīng)營期而20賭10壯年起至付201緞9訴年底忽共練1電0杜年接。螺1市2疏.1.2離銷售收入估算黎依據(jù)：禮酒店收入分為灑四大類核算：牽客房、餐飲、擴小型收益部門噴、租金及其他瓦收入。晝客房：丙客房總數(shù)焦1袖1拋21織間勞，貪第一個五年：亭參照危200暢7傳年趣張家界武陵源敗國際度假酒店傍銷售價格源，考慮擴建項割目完工后形成蛋市場拉動擴影響竹及游客結(jié)構(gòu)調(diào)戴整案，內(nèi)旺季飄8湯個月，熊入住率為岸8央0%苦，價格宴580藍元夠/現(xiàn)間軟；哲淡季斜4貢個月，者入住率為鋸40怕%泥，價格挽4滲80篇元擠/叉間。當?shù)诙€五年：炭價格考慮思下調(diào)種5原%拉。早餐飲培：根據(jù)張家界供及其他可比較伐區(qū)域的同檔次炎酒店，餐館消扶費分為食品收辟入、飲品收入拔、其他餐飲收哈入，其中食品揚收入為每一住憂客房的亂12烈0兄元籮；飲品收入為竿食品收入渣的戲15執(zhí)%享；其他餐飲收伙入為食品收入敲與飲品收入合鴉計的徑10壩%矛?？煨⌒褪找娌块T漁：含電話收入賽、客衣洗滌、碗健身房、禮品加店、商務中心膝、娛樂中心等存。取值為每一施住客房斜的鮮3搖0撐元。叢租金及其他收尖入：含外包場贈地租金、會議紫室出租收入、駛其他任何部門郵取得的各種收想入抱，為凈收入渠。取值為客房呈收入的屈4鹿%靜。甜1畫2舟.1.3俘成本費用估算闖依據(jù)：持根據(jù)收入計算狹口徑，考慮計滋算變動與固定宵成本，成本費額用按以下大項咱核算：客房人檔工成本、客房逝其他費用、食游品成本、飲品襖成本、餐飲人現(xiàn)工成本、餐飲腳其他成本、融小型收益部門箭成本、行政呢一般縱開支、市場營思銷費用、能源訪費用、物業(yè)運恨營維保、抓管理費、廚利息支出森、乞銷售稅金計。盜項否盒題目腿取值依據(jù)惑取值比例貼說明榨客房人工成本倒每一住客房感3奮0攀元籍客房部、前臺舟等人工資及福盈利費討客房其他費用來客房收入承的雞%抄6掏%欣用品、洗滌、咽紙張等稼食品成本裁食品收入香的干%任35%點飲品成本羞飲品收入倚的駐%層25%略餐飲人工成本堂餐飲收入欠的玉%飽1謙0%標餐飲部、廚房今工資及福利懇餐飲其他成本新餐飲收入醉的粗%蛙9%蹄瓷器、印刷、慕制服等膠小型收益成本購小型收益筒的怪%半4躺0%任行政一般開支康定額況5歐0啞人揮20拉0門0放元輛行政及后勤人的員工資及福利州、辦公費素市場營銷費用聰總收入汁的編%砍2沫%蘆銷售人員工資設(shè)及廣告、宣傳比費用扁能源費用斷每間房觀2撲0降元遺電、水、燃料蓮等潔物業(yè)運營維保崗總收入倡的斗%排1%誘維保工資、材陣料唇管理費記總收入弦的眼%攀2%再招待、行政費互用繳納志利息支出嬌貸款本金換8.2%李銀行同期貸基諷準利率未銷售稅金勺總收入堆的齡%非5%茄所得稅喜利潤總額歇25%壩本項目享循受濁3壇免弊2痕減半的優(yōu)惠政借策。喪1胸2廚.1.4鑼評價指標竹假設(shè)銀說明跌基準收益率：漿10%簽跡考全投資假設(shè)，胖經(jīng)營期限商為愁1丟0握年遭缺但建設(shè)期黨二害年，項目資金擊在要二汪年內(nèi)均勻投入皇。銀行貸款在門第二年建設(shè)期近內(nèi)分兩次平均倉投入。侮抗文假設(shè)在經(jīng)營期供結(jié)束后收回固掠定資產(chǎn)殘值悅書布不考慮土地增碼值因素偽脫顛不考慮國家發(fā)瑞生重大稅收政油策調(diào)整因素擊1榮2坡.2毯駛財務基礎(chǔ)數(shù)據(jù)捉估算（詳見附陰表）代1崗2朱.億2釋.廟1裳成本及費用指監(jiān)標：看項目計算期（放1涌0繭年）年平均總生成本費用填1喬3遮,雄271芬.00秋萬元，其中年你平固定考成本揉1仇0學,涼432劫.00枯萬元，年平可公變成本似2否,朗839市.00單萬元，經(jīng)營成加本做5餡,季985宇.00抖萬元。盯1咽2孝.毒2醒.番2字收入指標：份有項目年平銷捎售收入堤20削,喊168勻.00勺萬元。效益指標：支年平均利潤總疏額木5嚇,被888幣.00懲萬元，年平均挺稅后利潤貨4焰,伏873告.00候萬元，財務內(nèi)預部收益率朵10第.吳9驚7搜%孝，財務凈現(xiàn)值欄3天,牽537術(shù).00替萬元，喘靜旗態(tài)投資回收期居8裂.咳2芽1贊年慚，佛動態(tài)投資回收挑期飄11木.感7撿1掛年，投資利潤刻率顫7慮.驟4屯0束%朝，整體長期借激款償還期應8供年犧（含建設(shè)期）法。綱上述指標分析躬表明：猴內(nèi)部收益率誰大于設(shè)定決值濟10%哲，送靜、動態(tài)投資箱回收期較是短，凝財務凈現(xiàn)值大兇于零，鵲企業(yè)財務效益檔將突出，芒貸款償還期齊適中江，企業(yè)具有較臘強長期借款清律償能力。焦1重2拳.博3朝盈虧平衡分析喚所得稅前以生妻產(chǎn)能力利用率禮表示的盈虧平廟衡點底BEP(踢生產(chǎn)能力利用躁率俯)=從總固定成本俱÷匠（總產(chǎn)品銷售解收入－百總變動成本－對總銷售稅金附捏加）桃×100%.